KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.20

3期2次が3月中旬にあります

変形じゃなかったら欲しかった。

3期1次は130戸完売だって。
3期2次は70戸程度か？

この調子だと4期で完売も見えてくるけどどうすんだろ？

3期2次で70戸売れたら残りは212戸か。確かに夏ごろの完売も見えてくるペースだけど単価高めの部屋が残ってるからこれからは流石に鈍ると思う。当初の販売計画は2年くらいと言っていたから実現すれば1年近く前倒しになるけど。

大規模物件でライバルと言えるのは相変わらずDT・ティアロ・西新宿60だね。3月にはBAYZとGFTは完売、PH豊洲は4月下旬販売開始と言いつつモデルルーム案内会すらまだで遅れそうだし、PT晴海はKTTとティアロの完売を待ってるぽいから関係無しかな。

ブリリアのタワー２つは高くなりそうなので
ライバルではないですね。

目の前に建つ建物について皆さんは気になさらないのでしょうか？

>>166
そこは総合判断だと思いますよ。

ここ前向きに考えてましたが諦めました。ずっと住む方ならいいですが、将来の人口減少の影響を受ける前に売り抜けることを気にしながら生活することになるのは嫌なので。
建物と値段はとても気にいっていたのですが、入居はまだ2年も先だし、似た条件だと他には中古しかないしで湾岸は諦めます。残念。

人口減少の影響？？

まあ人それぞれの考え方ですね。
どっちに転ぶかが分からないから、面白いんですよ。
私は多少の値下がりでも想定内と考えてますが。

供給過剰となるか、需要がそれを上回るかは読みきれません。多くの識者のいうとおり供給過剰と宣うのは容易ですが、将来の供給数見込みを安易に掲げるだけの軽薄なものばかりです。不動産専門家なんだから、そこから更に分析を深化させた唸らせるようなグッとくる記事書いてよ・・・と言いたい。

２０３０年でも人口増加が見込まれているのは中央区と江東区。これは主に湾岸の人口増を想定したものです。
それは人口減少社会において選択と集中、コンパクトシティ化が進むことが必須なわけで、都心部に近い・交通利便性が高い、人口流入のために大きな開発余力が残されている、開発を迅速に進めるために権利関係が複雑ではない、といった諸要素を満たす地域が湾岸部以外にないからです。未来は読めないからこそ、自分なりに考えてリスクをとる、とらないをそれぞれ判断するしかないですね。現状は湾岸部の交通インフラ・開発見込みは微妙なところですが、人口増に伴う旺盛な需要が政治を動かすことだってあると思うのです。

湾岸部を歩くと若い子育て世代の数が異常に多い。それもアッパーミドル層の。タワマンを手放すひとつの目処が１０年と云われていますが、１０年後を想像してこりゃダメだと思うなら、所有より賃貸がよろしいかと思います。１０年後も開発が進んで人口流入が続きそうと思えるなら、所有するのもアリかと思います。
不動産を所有するなら、現状の中央区はリスクが低めだと思いますよ。
http://www.gs-hatchobori.com/chuo/index.html

2040年推計人口ランキングというの資料がありました。
http://ecitizen.jp/Population/Ranking/13
上の方にある「都道府県の選択」で、地域の選択が可能です。

世田谷区って団塊の世代〜　が多いんじゃないの？

３０〜４０代は湾岸でしょ♪世代別の方がいいんじゃない

これだけいいマンションが次々建っているのに、湾岸を選択しないっていう理由がわからない。

>>166
気になるのであれば、高層階買えばいいのではないでしょうか？少なとも東と北は半永久的に眺望が妨げられることはないかと。高層階であれば。

>171
供給過剰にはまったくならないと思います。
都内や近県の人口がますます湾岸に移ってきて、中央区、江東区の一部は繁栄の一途でしょうね。これからの世代は通勤に時間をかけるとか、広い城を持つと考えない。子供もいらないと考える世帯も増えてきた。飛躍してますが国際結婚や同性婚も増えるし、利便性の良い街に集中で地方住み減るんじゃないかと予想します。

逆に過疎化する地域が増えてくると思います。千葉や埼玉、東京の不便な区等。

いくら増えても移り住んできますね、そして賑わう湾岸の街。
身寄りが少なくてもマンションなら皆で一緒に暮らしている感じがして、寂しくないです。

住宅街とはまた違った、少し賑やかで近代的で便利な高級エリアになりそうですね。憧れの街の一つになると思います。
このエリアに限っての人口減少は考えられません。

まあ、人が住んでいない街に発展はないので、供給過剰は短期的にはマイナス要素だけど、長期的にはプラスに作用するでしょうね。

昨年で、この物件が900戸ということは、近隣含めれば1000戸以上売れた訳だよね。このペースでいけば2020年までに5000戸以上売れていく訳なので、供給過剰にはあたらないかな。

2020年までの供給で一時的に賃貸がダブつくリスクが無いとは言えないけど、住みやすさが評価されている中央区は一度入ってきたら出て行かない土地なので、賃貸入居者による取得のフェーズに入れば需給も安定するかと。

私は2030年を見据えてこのエリアを検討してます。

171です。深夜に投稿して内容叩かれるかなと思いましたが、供給過剰記事が跋扈するなか同じ感覚をお持ちの方がたくさんいることに安心しました。勝どき豊洲あたりに住んでみれば暮らしやすさを体感できますよね。

立地に恵まれ将来価値のプレミアが盛られてないＪＶ物件のここは悪くないと思います。

天変地異や世界的な恐慌でも起こらない限り、湾岸は向こう20年は安泰だと思う
ここまで開発可能な広大な土地は都内ではまあ見当たらない
デベにとってもドル箱なんだからほっとく訳がないし、
自ら価値を下げるようなことをする訳がないｗ
西側の開発、特に猫も杓子も世田谷だった時代を考えてみればいい
唯一の懸念事項というか、ダメ押しとしてやっぱり新規の輸送手段が欲しい
鉄道がベストだけど、例えばBRT網を張り巡らせて近未来的な都市の在り方を構築して欲しいね

もちろん将来的に郊外みたいにゴーストタワマンが発生する可能性も否定はしない
管理費や電源の問題でＥＶ動かせなくて高層階はタダでも引き取り手がいないとかｗ
湾岸はセカンド需要も根強いと思うけど、熱海の別荘を見れば強ちネタとも言い切れない
強みと思われた要素が簡単に弱みになったりするからね・・・

ただ賃貸はこれからは空き家が増えそうですね。

住む家なら、供給過多でも良い向きや間取りであれば流通は変わらないと思います。

>>182
補足だけど、だから今は買い時だ、この物件は買いだ！
って意味ではないので誤解のないよう・・・

個別物件や時期に拠っては当然当たり外れが明確になってくるだろうから、
やっぱり慎重に検討して欲しい、数年前と比較して十分過熱感はあるからね
まあ数年前は五輪決まってなかったし、まだまだ初動って意見もあるけどさ

この辺は益々外国人が買っていきますよ。港区、中央区を外国人は大好きです。

私達はローン組まなくちゃ買えない人が多いのにね笑

立地の話で夢が膨らみますが、肝心のここのマンションの特徴については意見しないんですか？

>>186
語り尽くされてる・・・
湾岸標準というか突出した特徴も特色もないし、
目新しいコンセプトというか売主のメッセージも感じられない
もちろんそこが良い！って人もいるだろうね、メインが鹿島ってのが珍しいと言えば珍しい
構造的にはＶＤコアフレームってが新技術にあたるのかなぁ？
値段や駅6分含めて平均的なＭＳだと思う
だから平均的に順調に売れてる、まあＪＶってそんなもんだしね

>>187
確かにコンセプトは少し弱いよね。ただ自分は目新しいコンセプトが無いことが逆に良いかなあ。
コンセプトとかメッセージって結局宣伝の為のイメージが大部分だし。

惜しいと思うのは、せっかく1420戸のスケールなんだから、目玉になる共用施設を用意してほしかったな～という所かな。スパとかプールとかの水物じゃなくて、広くてバー付のラウンジとか、ゲストルームを豪華にするとか、パーティースタジオのキッチンをこだわるとか。ここはスカイラウンジも控えめだし、ゲストルームも数は多いけど１つ１つのインパクトが弱い、フィットネスジムも広いけど特に特徴無し、、といった感じでせっかくのスケールメリットが活かせてない。その点、富久やＤＴ、SKYZ/BAYZは流石だと思う。何だかんだで豪華な共用部の魅力は大きい。

総合てきにコスパはよい。だから売れてる。
あと外観も角中心にかっこいい^_^

>>188
有明やワンダフル、販売前だけどＰＴ晴海のコンセプトや施設を見ちゃうと、
物足りなさはあるよね
反面そういった施設ってネガ要素にもなるし、
ここは駅6分で将来的には新橋徒歩圏（かなり強引だけどｗ）、直接基礎等、
他の駅遠湾岸物件より地面のアドバンテージが大きいよね
五輪の派手さはないけど生活に密着するであろう三井勝どきや築地の再開発も控えてるしさ

三井勝どきってなんですか？

>>191
勝どき東地区再開発のことかと。

しかしここが売り切れてしまうと、勝どき東まで、勝どきでは売り物が無いですね。。するとDTやティアロに流れていきますかね。

ここの魅力は程々感、適度な距離感かなぁ。
確かに派手なうりはないけど、コスパも含めバランスが良い。散々ネガられても順調に消化してきてる。

踊らされてないホドホド感かな

>>188
私はここのゲストルームはかなり豪華だと思ったのですが、
もっとインパクトがあるゲストルームってどんなイメージですか？？

>>193
ビュータワーもわすれないであげてください！
はともかく。

KTTのあとは、
駅近&お値段高い:DT
駅遠&お値段安め:ティアロ、PT晴海

ってなってうまく棲み分けてうれていくんじゃないかな？
勝どき東がここに入ってくるとまた面倒なことになりそうではありますね。

9か月で、１０３０戸売却済み！　

ここまで売れるとは、誰も思っていなかったようです。担当の営業にもむしろ何が決め手ですかと逆インタビュー。

KTTが好調な売れ行き、おめでとうございます！次はいよいよパークタワー晴海ですね！

＞１８８さん

　ゲストルーム、6個ありますよね。それぞれ個性があっていいように思えますが、豪華さって何でしょう？
以前住んでたタワーで、ゲストルームの風呂が広くて大理石風呂でのガラス張りでサウナ付ってのがあったんですが、田舎の両親よんだら、「ラブホテルに泊まりに来たんじゃない！」って怒られました。ガラス張りを隠す遮蔽ブラインドが下りる仕組みだったんだが、知らなかったらしく、ばあさんが恥ずかしがって風呂に入れなかったと（笑）

　あと、フィットネスルーム、売り出し中の近隣の物件の中では一番広い。フィットネスルームの特徴って？？
広いスペースの運用は、管理組合で考えていけばよいと思うが。

>>196
例えばブリリア有明とか、SKYZ/BAYZとかの100㎡クラスの広いゲストスイートです。ここは60㎡～70㎡が3室、35㎡～40㎡くらいが3室で１つ１つの規模が小さいです。

あとこれは好みの問題ですがクロノレジデンスとかドゥトゥールのゲストルームのほうがホテルライクでクラシカルな高級感があって良いと思います。ここのゲスト「華」はちょっと派手すぎで落ち着かないかな。都市をテーマにしたコンセプトなので敢えてクラシカルにしなかったんだと思いますが。他も「伝統」と「自然」でルームコンセプトを３つに分けているのは良いのですが、やはり少し広さが足りない感じです。泊まるだけなら十分ですが、他物件のゲストルームはビューバスあり、キッチンありでパーティールームとしても使えるコンセプトが多いですね。

ちなみにドゥトゥールはここのゲストルームより小さく50㎡くらいなんですが、スパという最強の共用施設が付いてるので、その点がかなり有利ですね。

ここのゲストルームで十分ですね。　宿泊がまず一番の目的です。　経験上、意外に利用率は低い。ある一定の週末などに集中するので抽選はありますが・・

1400に対して６部屋しかないと、抽選ばかりで利用しずらいだろうなあ

＞２０３　　他に比べりゃ数としてはまあまあと思うけどね。　DTは３つ。ティアロは８６１戸に３つ。Bayz＆Skayzが相互利用で１６６０戸に６つ。

数としては良いほうかw

>>203

築5年以上の5/1000戸の物件に住んでるけど未だに週末は争奪戦っぽい
一か月前の段階でほとんど空きなんか見たことない
平日はちらほら空きが目立つようになってきたけど、それでも稼働率は90パー超えてる印象

そうなるとTTTの１１部屋は恵まれてる

２棟、１９８１戸に１１部屋ですか！　恵まれていると思いますよ。でもDTって、ほんとに３部屋しかないんですか？

賃貸組は1?2?部屋らしい。
11部屋は分譲組の方11/1400　恵まれてるな。

ん？　賃貸含めると2,794戸では？　ま、TTTは、どうでもいいけど。

>>201
196です。
返答ありがとうございました。
なるほど、広さやコンセプトがいろいろなんですねー。
参考になりました。ありがとうございます。

ゲストルームの話題はあまり出なかったような気がするので、
久しぶりにいい議論になっている気がしますねー。

DT利用料は高いのかな？豊洲の住友ツインのゲストは確か1泊7000~？忘れたが。
まあこれもここにはどうでもいい話だ

TTTは分譲住戸1981に対しゲストルーム11部屋ですね。

http://towerlife.jp/m/area/tokyo/the-tokyo-towers.php
＞ゲストルーム（シータワー 3階に7室、49-50階に1室。ミッドタワー 4階に1室、54-55階に2室）

賃貸は813戸で1部屋だけだから、やっぱり差がついてます。
http://www.axel-home.com/000340.html

DTのゲストルームは3部屋ですが、なんと利用無料です。SOHO区画も利用できるとすると1650戸だからたぶん予約取れないと思います・・・。

DT　住人へのおもてなしがすごい

DTはドデカイ　スパ2つに約400ｍ2使用してるのでゲストルームは3つだけ、でもめったに使えないゲストルームよりいつでも使えるスパのほうがいいな。

ゲストルーム数


ＴＴＴ　　　　１１部屋／１９８１戸　　　１部屋／１８０戸
ＫＴＴ　　　　　６部屋／１４２０戸　　　１部屋／２３６戸
Skyz&Bayz　　　６部屋／１６６０戸　　　１部屋／２７７戸
ティアロ　　　　３部屋／　８６１戸　　　１部屋／２８７戸
ＤＴ(SOHO含)　　３部屋／１６５０戸　　　１部屋／５５０戸

TTTでも平均一年に2回しか使えないのか、DTは使えればかなりラッキーってレベル。

>>214
ゲストルームの費用を無料にするということはメンテナンス費用が管理費/修繕積み立てにのるわけですよね。
受益者負担のほうが不公平感なくないですか？

>>218
ＤＴスレの情報によると、中央区の条例で利用料とるとホテル業扱いになるから取れなかったとか。
じゃあなんで他のタワマンはセーフなの？？という突っ込もうと思ったけど、恐らくスパとSOHO併設が原因なのかもね。有明物件でスパと有料ゲストルームありのタワマンは前例ありなので。それとも江東区と中央区の違いなのかな。何れしろ少し不思議ではある。

スレ違いなので戻すと、上でフィットネスで特色ってなに？？と書き込みあったけど、たとえばＴＴＴのアネックスみたいな有酸素系だけでなくウェイトやレッスン講座あるような本格ジムとか。富久クロスも同じでウェイト・有酸素・ヨガレッスンもあり、さらにサウナ併設でサウナとジムの間に自販機とマッサージ機が置いてあるリラックススペースまである。

ここまでやると、本当に使えるジムが自分の物件内にあると言えるし、アピールになると思うんだけどなあ。

後はやっぱり超豪華なスカイラウンジ。ここのスカイラウンジはダイレクトウィンドウじゃないし、100㎡で狭くてバーサービスもない。内装デザインは凄くかっこよいと思うんだけど。鹿島主体なせいか、こういった共用部分の押しの強さが足りない気がする。その点、スミフは分かっててタワマンで大規模なら豪華にして何ぼ！といった感じが分かりやすくてよいね。

>>218
当然そういう考え方があってもいい
いずれにしても「全く利用できない」って不満が必ず上がってくるから、
組合で色々変えていくことになると思うよ
今のＭＳは先着順→抽選→月3回まで→月2回まで（前月利用が無ければ＋1回まで持ち越し可）、
って感じでどんどん変わっていった、それでも常に満員御礼って印象

無人で、ただマシンを置いておく程度でジムという名称は誤解を生むので、フィットネスルームでいいのではないでしょうか？

>>219
「宿泊料」をとるとホテル業になるのでダメ、
そのかわりマンションのゲストルームは「リネン使用料」という名目でお金を取ってる、
と何かで見た気がします。
間違ってたらすんまそん。
いずれにしろ、タダだと管理費から手出しになるので、
ある程度使用者から徴収したほうがいいと思いますけどねー。

>>219
KTTでもバーサービスもほしい人が多ければ成立するんじゃないの？
組合で賛成多数なら(3/4だっけ？)そういうのできるはずだし。面積的にはバーサービスもできるとおもうけどなー。昼はカフェサービス(2F)、夜はバーサービスみたいな感じで。

TTT とかみてると、夜間の電気がついている部屋の割合そんなに多く見えないのだけど(別宅利用の人が多いの？)
KTT もそんな感じになるのかな？

そうすると、ゲストルームの割合の考え方もちがうのかもしれないですね。使わないひとが多いMSと多いMSでかなり抽選倍率かわりそう。

＞２１９　　鹿島の質実剛健さが、意外に好きだったりします。

アルコールはトラブルが怖いなー。暴れる人とかゲロ吐く人とか

>>217
使う頻度は少ないので、部屋の種類ににこだわりなければ、使いたい時は普通に部屋取れますよ。TTT。

ゲストル－ムの稼働率は、料金やキャンセル料等のル－ルによっても左右されると想像します。
KTTの場合は、管理規約案の段階ですが、部屋により5～7千円／泊、MAX3泊／月、予約システムまたはコンシェルジュにて申込み→抽選→コンシェルジュにて料金払込みにより予約成立、
キャンセル料：1週間前～：1/2、当日：全額、です。
書き込み下さった他マンションはどんな感じですか？

>>223
うーん、スカイビューラウンジにバー後付は厳しいんじゃないかな。水回り引いてカウンター作ったり大改修が必要になっちゃうし、元々100㎡でそんなに広くないからバーカウンター作ると狭くなってしまうので。

昼はカフェで夜はバーってまさにクロノがそのスタイルだけど、西新宿６０のスカイラウンジもバータイムあったし三菱はバーが好きな印象だね。三井はSKYZとかGFTとかラウンジは飲食禁止で、ここも管理が三井だから同じスタイルなのかな。

>225
鹿島は建設屋、住友は不動産屋の特徴がパワーバランスによって出ますよね。

>>225　共用部に尖った派手さはないけど、専有部の仕様とか質実剛健ですよね。
大規模マンションは最後の１割を売るのが大変と聞きますが、ここは予想以上に外観が格好良くなってきましたし、このまま完売までいっちゃうのかな～。

>>228
キャンセル料 一週間前から1/2 高っ！

>>232
そうでもしないとみんな適当に予約して、本当に使い人がつかえなくなるからね。個人的にはこれ大賛成ですわ！いくら安かったとしても使いたい時に使えなかったら全く意味ないからね

そうだけど、せめて3日前位からでいいのにね。キャンセル料。

>>234
適当に予約するつもりがなければ問題ない話だろ。
それともこのマンションは、そんなに民度がひくいのかい？

>>235
せめて３日前と言ってるのだから本当に使うかの調整の話だろう。

来る予定の人が急遽体調悪くなったとかを気にしているだけかと。

これをキャンセル料無しにしてくれという話ならワガママだと思いますけどね。

>>230
南青山で問題起きた三菱のマンションを施工したのは
鹿島建設なんだが。

適当にとかではなく、急に予定が変更になってしまうことなんて、良くあること。

>>237
問題を起こして日が浅いから、鹿島も念には念を入れているはず。KTT契約者にはむしろ朗報ですね。

>>237
その論理なら、横浜でやらかしたのは住友のマンションなんだが。にならないかい？

大手だって信用しちゃいけない。
大手で信用できるのは、なにか起きないではなくて起きたときのリカバリーがよいこと。手付け金倍返しでしょ？三菱の。

大手を選べば間違いないということ。

おいおい今ＴＢＳで池上彰のテレビ見てるんだけど、免震じゃなくてもオイルダンパーの制震でも、地震に対してすごく効果あるみたいだね。

>>242
どんなはなしだったんですか？ぜひ詳しく教えて下さい。

>>242
是非聞かせて下さい！

すいませんＤＴのスレに行っました。
テレビ地震に対しての室内の揺れ動きや、鉄筋６階立ての耐震性強度試験や、神戸の高層マンションで中心部に駐車場棟を作り、回りを部屋が囲みその間をダンパーでつないだマンションだったんだけど、構造が違う建物なのに揺れをダンパーが吸収して、マンション全体の揺れ動きを素早く抑えていました。（説明文では分かりずらいと思いますが），制震ダンパーがあれば免震まで必要？と思える内容でした。
ここはＴＴＴと同じ地盤なので東日本大震災を経験したＴＴＴの教訓を参考にして、制震でも敵無しでしょう。
ここ購入してよかったと思いました。

BAYZの構造と似てますね。BAYZはさらに免震装置がつきます。

大林組のDFSの説明でしたね。
http://www.obayashi.co.jp/service_and_technology/related/tech032

勝どきザタワーは3棟をオイルダンパーで連結する構成ではありますが、DFSのような完全に分離した固有周期が異なる建物間をオイルダンパで連結している訳ではないので、DFSほどのエネルギー吸収性能はないと思います。要はダンパーのストローク幅と速度でエネルギー吸収効率は決まるわけですが、VDコアフレームではダンパをブレース形式に配置してストロークが多めに出るよう考慮されているとはいえ、同一建物内ですし3棟の固有周期が異なるわけでもないので限界があります。

なおDFSは確かにベイズの免制震に似ていますが、BAYZの鋼材ダンパに対しDFSはよりエネルギー吸収性能の高くメンテフリーであるオイルダンパーを使っている為、その点はDFSのほうが有利ですね。BAYZの免制震については、恐らく軟弱地盤であるため単純に免震にすると長周期化しすぎるため鋼材ダンパで敢えて少し短周期に抑える意味もあると思います。あとはDTやティアロなど通常の免震でも免震層にオイルダンパを設けて振動収束させますが、それを上部の鋼材ダンパに置き換えたという意味も強いでしょう。免制震というといかにもすごいですが、制震装置があるという意味ではDTやティアロも免制震と言えなくもないし、ちょっとした発想の転換といった感じだと思います。

TTTとここは、湾岸では希少な強固な岩盤へ直接基礎で固定されてるのがポイント。
さらに、鹿島の構造説明会での解説によれば、VDコアフレームの効果で、500年に1度の大地震でも高層階の揺れは1m程度とのこと。
制震に区分はされてるけど、最新の免震に引けを取らないスペックですね。
この性能が活かされるような大地震が起きないのがベストではありますが。

>>247
興味深く読ませていただきました。
三棟の固有周期なのですが
Ｙの字でつながつているため一方向からの振動であればそれぞれの周期は変わるのではないかと思いましたがいかがでしょうか？

>>248
免震のほうが、やっぱり良い。と言っているのと同じですね。

埋立地で直基礎ってどうなんだろうねえ。
微妙。予算をケチった、とも取れる。

>>251

さすがに説得力ないでしょ。もう少し勉強した方がよいよ。

TTTは安かったので直基礎でも仕方なし。

免震だからいいって考えはね。
スカイツリーも制震だからね。

>>252
同意。おなじネガの繰り返し。

ｓｋｙｚとどっちが地震に強いかね。

すぐ下にＮ値50の地盤があるのに、何故直基礎にしたらいけないの？。

>>251
すぐ下に支持層(上総層)あるのに、わざわざ杭打たないとケチったということになるの？支持層の意味わかりますか？
杭は支持層に届かないときに指すものなのに、基礎が届いてるのに杭さして何か意味あるの？

http://www.slideshare.net/mobile/DellTechCenterJapan/nttpc-40010939
データセンターの資料だけど、このレベルの強固な地盤ですよ？

>>253
直接基礎の意味がわかってない。

杭基礎と直接基礎、免震、制震、耐震の違いをご存知ですか？