パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

大規模物件はなぜリセールバリューが高いのでしょうか？超基本的質問だと思いますが教えていただけませんか？

bayzが270だからここが350って無理があるよね。
ここはbayzと同じ仕様ではない。
立地は一番大事な要素だけど、極端な話をすると、もしここがUR物件だったら、300とか言う人いないでしょ？

三井が350とか付けたいなら、もっと豪華仕様にしているはずだが、ここはそうではない。
値段を含めて、合理性や利便性を求める人がターゲットでしょ。
だから、自分も含めて真剣に検討しようと思ってるんじゃないですか。

前にも書いたけど、ホームページ見てごらんよ。
明らかに、高級路線を狙ったページじゃないよ。

＞８０９
スケールメリットが出るから、
仕様も良くなるし、同じサービスでも維持費が抑えられる。

>>811
そう言っても、ベイズの管理費は高めですよ。
同じ東京建物で瞬間完売した池袋のクヤクションは管理費が安めだったのに。

ハッキリさせておきたいのですが、

２２階建てのここもタワマンでしょ。

１９階建てのパークタワーでさえ三井はタワマンだとして売ったのだから。

＞８１２
それは、サービスが良いからでしょ。
小規模マンションで同じサービスしたら、
大変な金額になりますよ。

>813
階数はある程度必要だけど、
形じゃない？
ここ、タワーに見えないよね。

タワーマンションの定義は明確ではありませんが、

・高さ20階以上
・高さ60ｍ超（建築基準法第20条第１号参照）
・尖塔型の建物形状

という３つの要件を満たすものが通常イメージされているようです。


パークタワー豊洲は19階建て、高さ60ｍ超、尖塔型です。
http://www.blue-style.com/building/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B...

816です。
ということで、本物件は（タワーマンションではなく）「超高層大規模マンション」
と称すれば良いのではないでしょうか。

20階超えてたらタワーマンションですよ。
もしくは超高層マンションと言うのが一般的です。

管理費は13,000円くらいで、修繕は8,000円スタートってくらいでどう？
駐車場代は、23,000円～程度かな。

駅徒歩13分のマンションと同じ値段になるわけ無いのは、多少でも不動産の知識がある人には常識なんですけどね（笑）

ここは徒歩5分ですから330というのは妥当だと思いますよ。

流石に400は無いですが、280というのもあり得ません。

修繕は高めの方が安心だよ。

350超えてもおかしくないけどね。400や280も無いと思うけど。

>>820

同意。
こ指摘のとおりだと思います。

>>820
駅近といえど、そんなに豪華な感じではないし、そもそもここ豊洲ですよ？330は妥当と言いきれる水準じゃないでしょ？しかもなんで高値を望むのかな？
買う気ないんでしょ？どういう立ち位置？
もう、いい加減にしなよ。わざとらしい。

>>824
同意。激しく同意！

じゃあもう、間をとって、300でどうですか。

恐らく280くらいでしょう。一番良い部屋で350でしょう。

建築費も資材も高騰していてこれから販売なのに・・・

販売時の市況次第でしょう。
売れる物件で確実に稼ぐなら、ここは売れるだろうからデベも値を上げやすいと思います。

＞＞824

300超えてくれないと駅遠物件の価格の説明がつかなくなるからでしょう。既得権益者にとってはここに270とかで販売されると「勘弁して！」って感じかと思います。

>>827
基本的に同意。
でも、一番良い部屋でも320くらいじゃないかな。

そんな安かったら瞬間蒸発では？（笑）
３５０から３７０と予想しています。

>>829
それはそうだと思うけど、デベや現在ここを検討している人達には関係ないお話ですねー

>>829
新豊洲の割高な値付けはJV6社集結のデメリットが出たもので、競合がいない且つ悪評が立ちにくい点を上手く利用したものでしょ。
可哀相だが、そら勘弁して、ってなるんだろうな。

>>832
確かに新豊洲は、新豊洲。
ここ豊洲は、豊洲。

多数デベJV物件は割安に出やすいと思いますけど。

スカイズ、ベイズ、KTTみても売れ行き好調なのは、市況に照らしてコスパがよいからでしょ？

300超えると色々な選択肢が増えてくるよ。
350とかなら、贅沢言わなければ山の手線駅近も見えてくる。
自分は豊洲好きだけど、残念ながら、豊洲にそこまでのブランド力はない。
ましてや、このマンションは高級路線じゃないんだから、300超えたら誰も買わないよ。

ちなみに、三井は今後も勝どきを始め湾岸の物件をどんどん捌かないといけないし、
この物件をダラダラ売るつもりは無いはず。
無茶な値段設定をして売れ残るより、瞬間蒸発を狙ってくると見た。

３００超えても買う予定です。３３０で条件が良ければ全然アリです。８０平米８０００万円まで。

条件次第ですけど、３５０超えるとＤＴみたいになるので躊躇します。

ヴェレーナ木場公園は坪単価２８０です。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001027112014...

ここは坪単価安く見積もっても３００超えるのは当たり前。

あーもう、わかったわかった。
ここは、300を超えるよ、超える。
ついでに、タワーマンションだよ、タワーマンション。
もう、こう言ってやれよー。

え？今って木場でも280万超えちゃう相場なの？？

不動産関係者の間では、330万程度って言われているようですね。350万超えてもおかしくない状態になってきました。

じゃ次は400、いってみましょー

近辺でキャラの似ているスターコートが、いまや300弱で出てることを考えると、それより安くなるというのは懐疑的だけどなあ。

２８０のように安すぎる価格を連呼しても実現しないように、４００といった高すぎる価格を連呼しても実現しない。
ここは３５０。

大通り沿いでもなく、生コン工場隣でもなく、長谷工でもない。
スーパーゼネコンが作り、ベッドルームまで床暖房、デザインも申し分無い。

安く売る気はゼロだが、高く売るきもゼロ。
ここは３５０。

>>843
あのう、スターコートの中古を例に出すなら、220〜240とかですよ。
との物件でも、中には変な値段で売りに出す人もいますが、当然そんな価格では売却できません。

>>837
300超えてもここを現在されるツワモノさんに質問させて下さい。
居住用ですか？投資目的ですか？
購入予定時期はいつ頃ですか？
豊洲なら中古物件、湾岸なら勝どきや晴海は比較検討されないのですか？
答えていただける範囲で結構です。
あまりにも自分と価値観が違いそうなので、逆に関心があります。
よろしければ、ご教授ください。

>>847
間違えました。
ここを現在、検討される…
でした。

木場１１分が坪２８０万というのは驚きました。

豊洲５分だと３６０万くらいが妥当でしょうか？

関係者に聞いた所、坪３３０万円くらいだそうです。４００万はちょっと高いですよね。
まぁ、有り得ない価格ではないと思いますが。

>>851
おっ！関係者が現時点で330って言ってるということは、まずは300は切るね♪
Bayzでさえも、関係者は売り出し前は300って言ってましたからねえ。確かに300近い部屋も有ったようですけど。

いや、関係者の話だと３５０は超えるらしいですよ。３３０は安すぎだと思います。

スカイズは１６０万と言われていたけど、結果的に２５５万でしたよね。。。

木場11分が280万というのは驚きました。
ここが350万超えてしまう口実を与えてしまうのではないかと危惧しております。

木場は大通りから1本入った環境というのが評価されているようです。

大通り沿いの方が高いんじゃないの？？教えて。偉い人。

いえ、関係者が言ってたのは、「平均」で330万だそうです。
残念ながら、今どき安売りしてくれるデベはいないと思いますが。。。

>>850
気になったので、スターコートの中古物件をスーモで調べてみました。
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13108/to_0001457093/
確かに一件だけ280くらいの部屋も出てますね。
下は220くらいから有りましたけど。

この状況で「300近い価格」は無理があるのでは…

中古相場も上がってきましたな。
長谷工の中古が280万ですか。

木場11分でも新築280万突破だそうですし、買う側にとっては悩ましい時期になりましたな。
金利は過去最低でチャンスなのですが、物件価格は上がり続けてますね。

今のうちに買っておくべきとは思いますが、どうにも買いにくい相場です。

>>854
誰よ？そんな値段言ったの？
URでも買えんでしょ

>>859
ではKTTあたりいかがですか〜？

勝どきって大江戸線くらいしかないんじゃない？

>>857
もし本当に平均330なら、三井もスミ○みたいに5年くらいかけて売る戦略に変更したってこと？
勝どき駅の3000戸や選手村跡地の5000戸が市場に出てくる前に、完売しますよ〜に。南無〜

>>845
なんか中間とった風だけど、明らかに高値よりでは？
もう、いいよ、バレバレだから。

>>862
でた、待てば待つほど・・・
だから、少しは言い方変えなよ
バレバレだから

スターコートの中古は現時点の売出価格で、3LDKは坪222～240、95㎡の4LDKのみ坪282です。成約価格はこれより低いとみるべきですし、4LDKは上層階角部屋ルーフバルコニー付の特殊価格なのは明らかです。実際の平均相場はせいぜい坪220でしょう。
http://wangan-mansion.jp/property/6

またヴェルナーレ木場公園は木場徒歩11分ではなく7分です。大通りに面しておらず広大な木場公園が徒歩１分で中層以上からは公園の緑が望める素晴らしい立地で、物件コンセプトも高級路線とし、外観エントランスは重厚なヨーロピアンスタイルで内廊下を採用、専有部の仕様や間取りもこだわりある商品企画、かつ総戸数わずか36戸だからこそ日本総合地所にして坪280が成り立つのです。

ここは豊洲5分とはいえ総戸数700もあり、三井とはいえパークホームズブランドでファミリー風外廊下。徒歩4分のスターコート中古が坪220の相場なのに、新築プレミアと免震など加味しても坪300が限界と思います。４丁目５丁目はフロントコートやスターコートはじめ坪220程度の中古ばかりでスーゼネ駅５分内廊下のPT豊洲ですら坪260です。豊洲最強のPC豊洲B棟は中古坪315でシンボルや豊洲タワーは坪300弱ですが、どれも２丁目３丁目の評価です。駅距離だけではなくデザイン性の高いタワマンやオフィスが立ち並び公開空地が大きくとられた街並みの綺麗さとららぽやビバホーム至近なのが高評価の理由でしょうね。

何より中央区内廊下超高層で勝どき５分のKTTも坪305ですから、、坪330だと販売はかなり苦しいと思います。ここが坪330で売れたら、、豊洲５丁目が２～３丁目越えという事になりますが、果たしてどうかな。。

>>867
冷静な分析ありがとうございます。
非常にごもっともです。拍手

まぁ少なくとも４００は無理なんじゃないでしょうか。
330も有り得なくはないですが、350超えてもおかしくはないと思います。
330から360の間だと予想はしていますが、デベがボランティアで売ってくれれば３３０もありえると思います。

867さん、分かりやすい分析有難うございました。
やはり条件の良い部屋で300といったところが妥当でしょうね。

地価上昇、建築コスト上昇という値上がりの市況を考えなければ、８６７さんの分析は納得できます。
その市況をふまえると、売りやすいこの立地（・・・に近いって連呼してるし）で３３０位は覚悟かな。
１割上昇なら御の字では？

昨年の月島・勝どきの地価上昇率は１０％位だったし、建築費のコスト増は２０％を超えているという話だし。

勝どきのKTTが坪３０７で安い？と一般的に云われているのは、地価が上昇し始める前に土地変換ができて、売主の鹿島が建築資材を値上がり前の安い価格で押さえているのが大きいという話をモデルルームで聞きました。

BAYZやめて、こっちに乗り換えようかな。
気になるのは、あっちは遠いこと、こっちは救急車の音のこと。今はそこだけ。

>>867

アベノミクスやオリンピックの要素を除いたら、御指摘のとおりですよねー。

そう、８６７さんの分析は時間軸を無視しているから、その点の修正は必要でしょう。

木場公園もマンションも３年前なら坪２４０程度だったと推測します。１．５割増かな今は。

>872
あそこ敷地面積、めっちゃ小さいよ。

それでも容積率が高いから、土地の価格はそこそこします。
私ひとつ買いましたが、敷地権の価格＞建物価格（消費税込）でした。参考までに。

867ですが、昨今の原価高騰は確かに考慮すべきですが、結局は市場が全てですので坪330の豊洲ファミリー物件が700戸も売り切れるのかな、、というのが正直な感想です。例えば西新宿60は30階程度までの中住戸なら平均坪320位です。ここが平均坪330だと自分なら間違いなく西新宿を買います。

また建築費高騰と言ってもある程度高騰のあおりを受けたBAYZが坪265です。広い敷地に液状化対策を実施し2m盛り土まで行い植栽満載、非常に高コストな免制震システムまで採用したBAYZがこの価格です。さらなる建築費高騰を加味しても自分の推測ですがここは坪300で成立するのは無いかと思います。土地は2012年の底値相場で東電から仕入れてますし、高騰する建築費を価格転嫁するにも限界がありますから。

だいたい高値を期待する人って何なの？
関係者？周辺物件の購入者？

関係者が掲示板見ることはあるかもしれないけど、この掲示板で高値安値叫んだって価格設定には関係ないですよ。

高値を期待しているのではなく、これくらいかなと予想しているだけです。
それでも前向きに購入を検討できるか、この掲示板を通して情報を仕入れておきたいというものです。
私は平均で坪３３０～３５０あたりと推測しているものです。

ちなみに、８６７さんの分析は客観的でもありますが、主観も結構入っていると思います。
土地の仕入れが２０１２年で底値で仕入れられたとしても、それを前提に安値でボランティアで売ってくれるわけ
ではなく、営利目的の株式会社として相応の価格設定があってしかるべきだと考えます。
それから間違いなく建築費は当分の間高騰します。

高騰する建築費を価格転嫁するにも限界があるというのは賛成ですが、それが坪３００万とは思えません。
不動産の価値は立地９割といいますが、豊洲はこれからも益々便利になりますし、２０３０年ころも人口増が見込まれる
地域ですので。三井さんも、ここは「○○に近い」って連呼してますけど、それは立地に自信があることの証左です。
３３０で西新宿に鞍替えするのは人それぞれあって良いと思いますけど、私は３３０なら西新宿よりも断然こちらを買いますね。

２０１２年に土地を仕入れられたから、坪３３０とかで御の字なのでは？


ＧＦＴのスレより引用。
29日の朝日新聞東京版朝刊にGFTの記事が載ってました。以下抜粋。

売れる都心部のマンションを象徴するような物件がある。
すでに東京湾側の１５階以上はほぼ完売した。担当者は「４０代で年収１２００万円前後が中心。２軒目以降として買い求める人も半数近い」。２０１６年１月まで販売する予定だったが、来夏には売り切る見通しだ。
　この物件の土地は数年前に買われ、平均坪単価（３・３平方メートルあたり）は３３５万円ほど。「今、土地を買ったら、とてもこの値段にはならない」。売り主の三井不動産レジデンシャル、斉藤健・グループ長（４６）は話す。

>>881
冷静な分析ありがとうございます。
やはり330から350万でしょうね。
大変参考になりました。

400は無理でしょうけど、350なら冷静に考えて範囲内かなと思いますね。
330は長谷工じゃ無いと実現不可能な
価格帯だと思います。

>877
当たり前。タワマンとはいっても都心近くなのに土地代の方が安かったら恐いわ｡というか、その感じだと、やっぱり敷地面積狭いから土地代やすそうだね。

安く売るつもりなら、デザインも団地風にして、長谷工使うでしょ。徹底したコストダウンするはず。

スーパーゼネコン使って、
ベッドルームに床暖房なんて高く売る気マンマンじゃないですか？

私は400あると思います。

>872
7年前に同じこと湾岸の別物件で言われた。

>>881
拍手。

冷静な分析。
350万覚悟ですね。

>>869
ワンパターンだよ
もう少し工夫しなきゃ
専門家なんでしょ？867さんに少しは反論したら？

330みたいに安値で売られたら困る人いるのでは？

>>881
話っぷりが業者さん風ですね？
建築費高騰って、そんなに影響ないよ。デベに騙されちゃダメだよ。
結局、330という値段にしたがるし。

８８１書いたものですけど、まったく業者ではないです。関係者でもないです。

なにも利害関係なく、思いのまま書いたまで。まぁ結果は数カ月先に出ますよ。
それまでいろんな意見が飛び交うのでしょうが、どれも憶側だし。

ただ「建築費高騰って、そんなに影響ないよ」って根拠もなく嘯くのはどうかな。

私はこの物件が販売開始するまで、安倍政権が続いており、金融緩和と消費税増税
に向けて景気回復策を矢継ぎ早に出すと予想しているので、値上がり市況は
変わらないと見てます。ただそれだけ。

３００万上限？・・・うーんちょっと期待しすぎかな。やっぱり。

豊洲買う人の多数は年収1000いくかいかないかの人達だからね。平均で300越えたらソッポ向かれておわり。1200越える層は江東区に買う人は少ない。350とか400って(笑)豊洲住民見てみ？明らかに層違うでしょ。

>>888
あなたも、わざとらしい。
買う気ないでしょ？

まぁ、安く売ってくれたら嬉しいけど、デベもボランティアじゃないですからね。
普通に考えたら３５０というのも納得じゃないでしょうか。

はやく価格発表して欲しい。楽しみにしてます。

ファクト
1.公式ページの売り方からしてファミリーマンションである。
2.パークタワーブランドではなくパークホームズブランドである。
3.三井はS友とちがってサクサク売りたがる企業である。
4.三井幹事の中央区勝どきKTT(駅徒歩6分)が200万台後半から300万後半である。
5.豊洲は、江東区最強の地ではあるものの中央区に比べると安い相場。

慈善事業でもないけど売れ残るとそれはそれで利益がでない。
タワマンでもない。(他の地域ならタワマン扱いですが、湾岸は30F超えないとタワーではないでしょう。)
ここから駅5なので270(条件のよくない部屋)〜310(条件の良い部屋)ではないでしょうか。
ここいいマンションになるとおもいますが、おそらく共有施設すくないです。(それが売りならそこを前面にだしますが。サイトにはまだでません。せいぜいコンシェルジュとパーティルームミュージックルームといったところでしょうか。)あとららぽ割引。

そんなに激安で売るわけ無いでしょ（笑）
330から360の間だと思いますよ。

勝どきとは販売時期、建設時期が違うから比べられないよ。

なぜか高値予想が連呼されますね。

881さんが主張される坪330～350は現相場から大きく乖離する価格ですが、それを正当化する根拠は述べられていないですよね。売れ残ったら元も子もないし、値付け失敗して大量売れ残り＆値引きなんてしたら最大手のブランド価値まで毀損されます。

729で記載されている通り、ここは比較的ゆとりある75㎡～80㎡程度の3LDKが中心と思われるので、平均350とするとボリュームゾーンが8000万前後となり普通の勤め人では手が出ない価格になります。ランドマークでもないファミリー物件で相場から乖離してたら資産性も怪しいので投資家からの需要も期待できません。建設費高騰を加味して限界まで上乗せしても平均＠310じゃないでしょうか。これだとPC豊洲B棟の相場に並びますが、あそこはららぽ直結＆内廊下＆超ワイドスパンオーシャンビューの今後絶対に出ないであろう特性でプレミアム付いてるので、そこに眺望も良くない外廊下ファミリー物件が並ぶのはかなりすごいことです。そもそも700戸ってすごい規模ですよ。月島キャピタル、富久、SKYZとか完売した超大規模物件はどれも共用施設充実のランドマーク物件かつ相場よりかなり割安でした。坪350はどうみても割高ですがそれが700戸も売れたら何が何やら分かりません。。

江東区で300が激安って。。。
どこの世界の豊洲ですか？

勝どきは、今建築中でかつ来年いっぱいくらいまでは販売中。販売時期もろにかぶるんですが。それについてはどう考えます？

867さんの予想は坪３００。881さんの予想は坪３３０ということでよいのかな？

３００と３３０では１割しか違わないじゃん。
安いの希望しているのはわかる。でもこんなところで自分自身納得させてどうすんの。

ほっといたら１割なんて直ぐに変化するもの。
豊洲・大規模・新築・駅徒歩５分の立地・商業公共施設充実・免震・アベノミクス・黒田金融緩和・円安・他物件も価格上昇中。２０１５年春販売開始。

皆がいいなと思うから、もうすぐパート３も終わるほどスレが賑わっているんだから、需要はあると思うけど。
背伸びしても買えないなら、そのときはそのとき。諦めればいいのよ。
勝どきも年内９００戸、DTもスレでは５００戸超えたらしい。ベイズもGFTもかなり売れてる。
現状の環境下では、KTTよりも、DTよりも、ベイズよりも、GFTよりも、ここは立地に優れているよ。
期待と不安半分で発表楽しみにしてます。

私は全戸平均で290台と予想。
2～3丁目のタワマン、4丁目の長谷工マンションの中古相場からみて
300はチト難しいかな。
350だ400だと馬鹿げた数字であおっているのは関係者かな？

897さんを始め300以下を主張する人は、現在の周辺環境や買い手の観点で分析している。
一方、300超えの（消費者観点では）勘弁してよ！という価格を言う人は、なぜかデベの立場で、
かつ今後の豊洲の価格UPをやたらと主張する人達。
後者の人達って、はやっぱり検討者じゃないんじゃないかと勘ぐってしまう。
自分はもし300以上出せたら、勝どきや新宿に、350くらい出せれば、浜松町や品川とかに
買いたい物件がいっぱいで、残念ながら豊洲は検討しない。
これって普通の購入検討者の気持ちだと思うんだが…

本当にただの検討者ですけど、人それぞれの主観が異なっていることはあなた自身が認めているわけで。
それが自分の評価よりも多少上ブレるだけで「なぜかデベの立場で」なんて言葉は使わない方がよろしいかと思います。それはそれで失礼な物言いですよ。

現地、周辺を見てください。所詮豊洲です。買えないとかではなく、そんな豊洲に350出すのはあり得ないと思います。とくに半数以上は眺望悪そうですし、安くしないと売れないと思います。

そうかな？

大通り沿いから1本入った所にありますし、立地は豊洲でも最高レベルだと思いますけどね。
眺望があるという事は騒音があるということでもありますし。

350万なら許容範囲ですし、悪くない選択肢になると思います。

施工もスーパーゼネコン。外観も悪くないですし。
あとは、間取り次第かなと思います。
ここは角部屋が多そうなので期待してます。