パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

>>699
豊洲と銀座を同列に語る発言なんてあったっけ？距離的に近いと言ってるのはよく見るけど。あと「陸地」て…埋立地をとにかくバカにしたいのはわかるが酷いなー

まあ、そのうち完売するから、売れていないネガは消えるでしょう。
ネガ自体はなかなか消えないけどね、これが。

>>702
はい？
ベイズ検討板と全く同じ投稿。
自爆しました？

>>692
そんな値段でも、あなたは検討するんですか？
350近くなると、中央区とか港区、贅沢言わなければ山の手の内側も見えてきますよね。
ここの駅近は魅力ですが、外廊下、眺望絶望、豪華な共用施設も無しのパークホームズブランドですよ？
いくらなんでも、そんな値段では買う人はいないと思うのだが…。
自分は300超えたら完全に検討から外します。

>>704
常識的な意見ですね。同意です。

そもそも、350とか400とか言ってる人って、どうゆう立場なんでしょうね？
検討している人ではないんじゃないかって、勘ぐってしまいます。
少しでも高い値段でマンション買いたい人なんているんですか？

706

まったく同感。湾岸エリアを含めて幅広く検討してますが、この豊洲エリアの特徴は、洗脳するかのような高値煽り、そしてそれに意義を唱えると、バカにしたようなレスが続くということです。なぜか近隣物件の板にそっくりですよ。（笑）

物件の話にもどると、地下鉄駅徒歩5分かつ新しい病院、学校が至近というのは大変魅力的と思います。価格さえ間違えないで買えれば資産性は高いのではないかと思います。

704

私もそう思います。300は天井かと思っているので、300超えたら別のエリアを買いたい。西新宿あたりでも340程度らしいし。

あら？急にまっとうな相場感の話題になってきたね。
400連呼してた方は流石に息切れかな？（笑）

そうはいっても最近の建築費高騰はすごいですし、
完成することには豊洲は更に便利な街になっているので高値設定もありうると思います。

３００が天井というのはどうかと・・・
このご時世ですから常識的に考えて３２０～３５０ってところではないでしょうか。

いま思えば、2年前のパークタワー東雲は超お買い得だったな。
価格を知りたい人は、のらえもんさんのブログへ。
最近は過熱感がありあり。でもオリンピックがあるからリーマン前と違い、このまま続きそう。

DTやBeyz等も「資材上がっている」を理由に高値になるとデベは煽っていた。
結果、それに便乗して値段を上げたスミ○のDTは、豪華な仕様にも関わらず苦戦中。
一方、東○建物がメインとはいえ、三井もJVで参加していたワンダフルプロジェクトの一部であるBayzは、
値段を抑えてかなり反応が良い。
この状況を見て、三井が資材の高騰だけを理由に法外な価格付けをすることは、まずあり得ない。
また世間的には大多数の人が豊洲より上たと思っている勝どきに、三井は駅近で共用施設も充実したKTTを
抱えている。ここの価格がKTTを上回ることも絶対に無い。（そんなKYな値段を付けるねはスミ○だけ）
Beyz270〈 ここ 〈 KTT320 は確定している中、ここは駅近以外の決定打に欠ける。
また豊洲2,3の中古が300前後（実際の成約はもう少し値引きしているらしい）にも対抗しないといけない。
よって、ここの価格は280〜300が市場から見た相場。それより安ければ売れるし、高ければ売れ残る。

湾岸を検討している人なら誰でも考える市場価格を無視して、三井が320を超えるKY価格を付けることは
絶対にあり得ない。そもそも、そんなに高く値付けをしたいなら、外廊下、共用施設貧弱の仕様にはしない。
むしろ、低層の北向きか病院向きを270〜位に設定して、お決まりの「最後のお買い得物件！」と売り出してくる
可能性も有る。だから皆ここに注目しているんだけどね。

715さんの意見に同意。私も湾岸に複数マンションを所有していますが、全く同意です。@280-@300だね。

>>715
非常にわかり易い根拠を示してくれてありがとうございます。
こういう周辺情報は本当に参考になります！

716だけど715さんのDTは苦戦は違うようだけど。住友は完売を竣工後5年ぐらいでみている会社。当初@350で出していたが、今は値上げで@360を超えている。徐々に値上げをして最終は@400迄行くだろうね。都心3区だから、マーケットに応じて客がついてくる。但し、江東区のインボル@297は2009年に竣工して未だに2つ売れていない。つまり、豊洲の限界が@300であるということ。

スミフの高値は、まったく参考にならないかと。
ここがスミフ物件ならともかく三井物件。スミフ信者も普通の売り方じゃないのは認めてる話。竣工後5年でというのはスミフを除けばごくごく一般的には中古物件という。DTはスレチだけど売れてないのにオリンピック人気見込んで値上げしてる稀有な物件。おそらく本社の目論見と現場の営業マンのみたてがずれとる。

それはともかく、三井は竣工後5年も待つ気ない。前提が全然違う。つまりはそういう価格設定で来るでしょう。
あと三井はここタワーあつかいでなくホームズ扱い。
タワマン扱いしてないところも値付け感覚みえそうだよねー。

スミフの記述に関しては0点だな。
無知過ぎる

>>715
完全に同意です。１点だけ修正で、KTTは坪307ですね。
KTTが超高層で共用施設充実のタワーマンション、しかも高層階プレミアム住戸や角部屋を含んで坪307である事を考えると、ここが坪300だと高めに感じます。ティアロが坪290である事も考えると、駅近とはいえ江東区外廊下ファミリー風のここは良くて坪290、建設費高騰を織り込んで坪300が限界だと思います。

ちなみに武蔵小杉の坪400はライバル不在＆グランツリー特需を見込んだスミフお得意の超KY価格で、すでに客は離れつつある市場乖離価格ですよね。同じスミフのDTを除くと湾岸タワマンはKTTの305が限界な時点で市場評価が見えてますね。オリンピック特需あってこれですから。ただこれは現時点やこれからの供給過剰を見据えた弱気価格とも感じますが。勝どき駅直結となる勝どき東がスミフに続いて坪350位で売れるようなら湾岸は安売り地域から脱出する可能性もありますが、あそこも分譲戸数は2500程度でしょうから、三井なら売り切れる坪330位で抑える気がします。

何れにしろ、ここが坪350は天地がひっくり返っても有りえません。

スミフについてかいたらやはり720さんみたいなカキコミ。
400願望してたのってスミフ信者か営業じゃないのこれ。
おおかた苦戦してるあの物件。
あそこのスレいまみて来たけど荒れてるみたい、そっち荒れてるからって他まで荒らすのやめてほしい。
ここは、三井の物件だからスミフの論理は関係ないのです。

住不が竣工後5年たっても完売できない価格が@297。この価格が豊洲の限界ということだよ。

DT@晴海が売れてないような言い方で、
都合よく使われてるけど、
そんな高額なDTでも、既に600出して500以上売れて絶好調だぞ。

偉そうに語るなら、
いい加減なこと書き込まないように。

>>723
売れてないのは最上階のメゾネットでしょ。
坪単価が全く違うからその理屈は無理。

>>725
確かに今残っているのは、メゾネットの億ション。
ちょい前までは普通の部屋も売れ残っていたよ。
正確には
×５年かけても2部屋売れ残っている
○5年かけてほぼ完売した
ということ。
どっちみち大差はないよね。

>>724
600しか出せてないのが問題なんだって。1400もあるのに。竣工後物件とかいう言い訳したいんだろうけど。
まぁDTはスレちがいさぁ。三井は三井の売り方があるでしょ。

>>726
ということはちょい前に築5年のゴミマンションが坪297で売れたという事実。
ここは業界ナンバーワンの三井で駅近。やはり坪300は超えてくるね。

>>728
どうしても高値に持っていきたいようで。
ツイン・シンボルは徒歩４分・６分で駅近、スミフ内廊下の豪華タワマンで坪300弱で５年かかりました。ここは徒歩５分で三井の非タワマンで外廊下ファミリー物件。700戸もあるから相場からして坪300が限界ということ。

そもそも今出てるプランが75～88㎡のゆとり3LDKな時点でスミフみたいな高坪単価なわけないでしょ。スミフだと専有面積を削って一応グロスを抑えますよ。コスギの物件なら70㎡の3LDKがボリュームゾーン。それでもグロスは3LDKが8000万越えでドン引きされてますが。ここが坪350ならボリュームゾーンは8000万～9000万になる？ありえないでしょ。

まあ、某駅遠物件を値上がり期待で買った人からするとここが高値になってくれないと困るのでしょうね。坪300程度だと駅距離補正の範囲に収まってしまい、建築費高騰を考えると値上がりはあまり期待できないだろうから。そもそも豊洲の相場がその程度である事なんていくら立地に難があるとはいえパークタワー豊洲が駅徒歩５分で苦戦した時点で分かり切ってた話だと思うけど。

400はいかないにしても、やっぱり350近くにはなるんじゃないの？

≫730
また同じようなレス繰り返さないでください

5丁目で外廊下で３００ですか。豊洲すごいね。
2丁目も仕様低くて駅遠いけど、３００するもんね。
仕方ないかあ～。

坪３００万で売られるかどうかと言われると難しい気もします。
坪350万と言われると、そうかもしれませんし。。。

３００万で買えると思ってると、ガッカリしそうです。。。

豊洲は３５０が上限だと思います。４００は無理。

>>733
下手な演技はやめなよ。
300なんかしないよ。
そんな高かったら豊洲の意味がない。

735
同感。300超えるわけないのにどうしても高値に持っていきたい人がいるんやな。
729の推察どおり高値じゃないと困る人が粘着してるんだろう。昨日は誤爆しちゃって、ついに703にしっぽを掴まれたのに懲りないねー(笑)
せっかくいいマンションなのに不毛な議論になっちゃうともったいないので遠征はやめてもらいたい。

関係者は330と言ってましたけどね。

４００は無理。350が限界。

＞736
じゃあ、どのくらいになりますかねえ。
２９０くらい？

スミフの価格は普通だね。
スミフ物件のみ高く売れるなんて、
社会主義でもない限りあり得ない。
駅遠Baysで２７０でしょ。
やっぱり３００くらい行くんでしょうね。
ここ。

そんなに安く買える訳ないじゃん。
350万から400万が相場だと思うよ。

しかし、建築費高騰が続いている事も事実。
実際に坪350万で出てきても驚かない状況になってきてるからな。

>>745
建築コストは今がピークだから心配ないよ（笑）

根拠の薄い（建築コストの件のみ、黒田バズーカは流石に止めたみたい）、頭の悪そうなレスは無視してもいいんじゃないですかね。

>>745
あんたも同じ穴のムジナか？
建築費が上がってるのは事実だけど、そこまで影響あるわけないじゃん。デベロッパーに騙されたらダメだよ。

>>748
同意します。
人を小バカにした品性の欠片も経済センスもない成金の小金持ち。
本当にお金ある方々は経済センスも抜群でいい意味でシビアですし、人を見下すような下品な発言はしませんよ。

もう350とか本当にいいよ。
みんな300超えたら検討しないって言ってんだから、350だったら743とか745みたいな人しか買わなくなる。
そういうマンションもいいんじゃない。
ひどい成約率になってから、史上最大の値引きセールとかも見てみたいかな。
自分は頑張って勝どき買うわ。

比べられないかもしれませんが、
ちょっと前に建ったオークプレイス豊洲は、低層階では坪200でしたよ。徒歩8分で。

そんなに高くなりますかね？

低層階なら250くらいですよね？

>>752
販売時期やデベはちがうけど、確かにシンボルやDTと比べるよりは妥当な比較かも知れませんね。
250…なら、人気物件になること間違いなし。
豊洲でこの仕様、300なんて出す人いないと思いますけどね。
シンボルかツインの中古の方が良いでしょ。

オークプレイス豊洲 第1期1次価格表（一部修正）
(2013.06.30)

http://wangantower.com/?p=5280

今だと350超えてもおかしくないですからね。
400超えなきゃなんとかなるんじゃないかな。

仮に坪350万円超となると、価格面ではこの物件が豊洲での地域一番物件になりますね。
２、３年経ってこの物件が中古になったときに、価格はどうなるでしょう。
そのときもまだ豊洲で一番でしょうか。

湾岸中古マンション価格ナビ

http://wangan-mansion.jp/

>>756
このあと東急の物件が350で控えてるから竣工後しばらくは大丈夫じゃない？笑

>>755
はいはい、ご苦労様です

立地と価格トレンドでBAYZよりちょい高と予想。港区や中央区と同じくらいだと、もうついてこない。

甘すぎるのでは？

坪350くらいが適正でしょう。400までは行かないと思いますが。
350くらいが湾岸の天井と考えます。これ以上だとマーケットは付いてこれない。

>>763

正 需要
誤 マーケット

＞350くらいが湾岸の天井と考えます。これ以上だとマーケットは付いてこれない。

＞＞７６４

正　誰かさんの願望（なぜだろう？）

誤　需要、マーケット

アエラの最新号で五輪後に湾岸タワマン暴落、記事出てますね。

350万だったら結構売れるんじゃない？
駅近物件って、最近なかなか良いのがなかったですし。

暴落って何ですか？？

そうなんですか？

売れる記事を書いてるだけです　雑誌が売れなきゃスポンサー様が付かないでしょｗ

記事が掲載される背景はさておき、内容の蓋然性が重要なのです。

豊洲で300とか言ってる時点でかなりバブってる。
山高ければ谷深しと言われるように暴落の危険性は認識しといた方がいいだろうね。
特に湾岸エリアは作ろうと思えばまだまだマンション作れる余地があるから将来需給バランスが崩れるリスクも十分認識しとくべき。
あと、不動産マーケットはシクリカルに動くから、サイクルの上限を掴まされないことも重要。

事前案内会が来年４月になると連絡ありました。ということは販売は５月以降濃厚。販売開始は遅れそうですね。販売開始を遅らせるのは値上げのシグナルですがさて。

いままさに、販売価格のピークに到達しようとしていると思います。いったんピークに到達して資金力のある購買層が一掃された後、横ばいか、やや下がるくらいの寒い時期がしばらく続くでしょう。この時期は、背伸び借入をする期間ですね。そして、いよいよ販売総額が問題視されるころ、ようやく下げ圧力が強まってきます。
今回、寒い時期が長期化するのは、オリンピック要因が影響するためですね。

300でバブルなんて、どんだけ収入少ないんだよ。（笑）

バブルは400超えてから。

350万位なら普通に超えてもおかしくない相場だよ。

そりゃ、ローン組みゃ、誰でも買えるわな。
この物件は、平均350までいかないだろ。だいたい程度はわからんが、誰も触れてもいないバブルを持ち出すとは。

買えるか買えないかじゃなくて、適正値段かそうじゃないか。じゃないの？買えるならどんな高くても買うの？

買えるなら、高くても買うのでしょう。欲しい訳ですし。
そもそも買えるからその人には高くないですね。

300超えたら行き過ぎやろ。280がいいことだろな。
選挙の結果次第では自称日本一売れてるマンションより安くなるかもな。こればっかりは分からんな。

350万で買える人だけ買えば良いのでは？
その方が住民層も良くなるし。

280万で買える訳ないでしょ。
徒歩13分の物件でも坪270万なのに。

>>778
いやいや、いくら気に入った大衆車でも2000万とかかける人間いないでしょ？払えない人なんていないだろうけど、払う人もいない(例外はいるかもね。)

あくまでここは大衆向けマンション。公式ほむぺみれば、高級マンションじゃないのは一目瞭然。

極論500でもお金的には買えるけど300オーバーなら撤退する予定。
Bayz@270は確かに駅遠だけど、バスと違って時間通りにくるかもめ付き。共有はこれでもかっていうくらいついてる(天体観測とかいるのかというはなしもあるけど)
だから単純にくらべるのはどうかなー。

>>781
大衆車の例は、言わんとする気持ちはわかる。
ただ、2,000万円の大衆車と言われても、それはあり得なくって、具体例が馴染まないでしょ。
予算は6,000万円ある。ここは、豪華マンションではないし、超タワーマンションでない。でも、駅近だし、学校近いし、通勤便利だし、買い物も不便はなさそうだから、他人に5,500万円が妥当なところだよと言われても買うんじゃないの？そういうこと。適正価格の話だけで決めるわけではない。

駅近は高いのは不動産業界では常識ですよ。
少なくも350は超えてくるだろうと思います。

三井の友人は坪330万円だと言ってますがね。400万はあり得ないのでは？

784
価格は直前まできまらんよ(笑)

高値を熱望しているばかりだけど、まさか検討者じゃないよね？

確かに選挙次第では自称日本一売れてるマンションより安くなるかもな。
いずれにしても300超えはないでしょうよ。

>>782
781じゃないけど、
いくら駅近でも、豊洲で350超えの大衆マンションもありえないよ。
2000万の大衆車と同じ。

>>785
300以下は無いだろ。

駅近、駅近、といったって所詮５丁目。
２丁目３丁目みたいな人気エリアとは別でしょ。

４丁目のパークタワーがあの価格で
なかなか完売できなかったのをお忘れか。

>>784
その情報って確かですか？
その値段では買わないな。高いよ。

>>789
心配しなくても、三井さんはそんなおかしな値段つけませんよ。
ここで300超える価格を予測する人って、ほぼ間違いなく検討者じゃないよね？
周辺物件を買った人かな…

>>790
っていうより、事前に高い予想価格を何度も書き込むのは
周辺物件でもよくあった。

で、実際の価格が発表されたら
「予想より安い！」「思ったより安い！」って投稿が何度も書き込まれるのがよくあるケース。

>>791
確かに煽り方が周辺物件とすごく似てるよね。高値を希望する検討者なんていないのに、、、分かりやすくて可愛いよね。
相当焦ってるのかな？

>>789
私も300超えはあり得ないと思っています。天下の三井さんですから、立地に応じた価格にしてくるはずです。

>>791
激安を演出するための前フリ？
だとしたら高値予想で煽っていてるのは誰だろう？

自分は270以下くらいまで期待してる。
誰かも書いてたけど、あのホームページの路線はどう見ても大衆マンションでしょ。
あれが300だったら、完全にマーケティング間違えてるね。

>>786
だから、極端なんだって。
相対比較が意味わかんね。

相変わらず有り得ない安値予想と有り得ない高値予想しかないですな。これが後４ヶ月続くのか。

>>794
786さんじゃないけど、400とか350とかも同じくらい極端な数字にみえるよー。
なにそれそんなの現実的にないよね！って感じがしちゃうのです。

確かに、単なる予想を言い合っても時間が惜しい気がします。
来春になればわかる話です。
それまで、別のことをした方がよいのでは。

予想を言い合ってる間が楽しい人もいるのです。

中には350超えの部屋もあるということでw

もし330で出るなら2戸買ってもいいかな。
まあ、360以上になると思うけど。

徒歩13分の物件が坪270なんだから、駅徒歩5分が350なら、割安に感じるけどね。。。