東京サウスゲート計画＜13＞

>>119
芝浦アイランドエア、ブルームの空きが常態化してるのを考えるとどうなんだろうね。

>125 「空きが常態化」？
エアが18件、ブルームが21件、で総戸数の約2%ですが、これって空きが多いって言うの？
http://tokyorent.jp/search/mansion?bldg_name=%E8%8A%9D%E6%B5%A6%E3%82%...

>>124
六本木ヒルズもミッドタウンも分譲マンションが有名ですよね。

>>127
ヒルズの分譲マンションの新聞折り込みチラシ、
世田谷の我が家にまで入ったことがあります。

>>126
２パーセントの空き(募集中)は、かなり多いでしょう。
少なくとも人気物件とは言えない。

賃貸だと回転があって、常に2%は退去・新規契約住戸があるってことじゃないの？
アイランドの賃貸だと、割りとすぐに埋まりますよ

>>129 東京ミッドタウン・レジデンシィズ は、10件で、対総戸数では約6%ですけどねー。
http://kenrent.jp/search/155166/#single
まあここも同様に「人気物件とは言えない」のかも知れませんが？
だとすると「人気物件」とは、空室率いくらで、どこなのでしょうか。事例を教えて下さいな。

大前研一はオフィスなんか余るんだから住宅にしろってプレジデントで言ってた。下に降りたらすぐ駅で数分乗ったら駅乗ったら丸の内で傘いらず。こういうのたくさん作れば東京も変わると。

＞131
６％は終わってるって。完全にブラックだよ。
管理費と修繕積立金を、ちゃんと登記者から徴収できていればいいが、不良債権になりやすい。
そういう物件は、安くても絶対に買ってはいけない。

>>133
それ空室率と違うから。サブリースとかかかってる可能性があるからよくわからんけどね。

業者任せの賃貸なら補償があるけれどね。
ただ、最近は中国人転売屋が転がしてるから、登記ちゃんとされずに組合も大変なんだって。
だから、賃貸は置いといて、中古が沢山出ている物件は、要チェックであることは確か。
不人気のバロメータでもあるし。

以前、こんな流れがリニアスレでもあった気がする。
Ｖタワーのような駅近をやたら持ち上げる流れだったかな？

ワンルームマンションじゃねえんだから再開発エリアの賃貸マンションを区分所有なんかしねえって。芝浦アイランドの賃貸棟も個人や外国人が区分所有なんかしていない。
所有者はSPCでREITに組み込まれている。

>128
ヒルズもミッドタウンも、庶民じゃない人々で出入りが凄まじいからね。
あそこなら立派でしょ、なんて感じで引き合いに出しちゃう >131 みたいな人は
よくいるけど、あまり比較対象にはならないよね。

＞136
だから、そういうのはいいんだよ。
中古が多いのはどうか、って話。
分譲戸ね。

>>138
中古が多いことが良いか悪いかは瞬間値だけ見てもわからんね。人気があり流動性が高いとも言えるからな。
分譲して以来誰も売り出さないとしたら老人だらけのマンションとなる。

転売（中古仲介）が多い物件は、確かに駅遠に多い。
段々と駅前開発が活発になってきているから仕方ないが。
新駅も、JRの土地は賃貸と定期借地付分譲、高輪周辺は
建て替えの分譲が次々と出てくるだろうから、駅から遠いと
空きは増えるわな。

＞139
おいおい、中古が出てすぐ買い手がつく仕組みを知らないのか。
物件指定しておくと、売りが出たらすぐ連絡が来る。
中古がたくさんネット広告で出ちゃってるようだと、相当不人気なんだが・・・

>135の話題
ここか。以下URL

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/527548/res/349

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/res/730

>>141
不人気ならどんどん値段が下がるだろ。

中古がたくさん出ているのがマンションは不人気なのか？
竣工と同時に値上がり差益をとり転売する奴もいるよ。
そもそも不人気ってなんだ？

jr東にとってこの場所の分譲マンション建設は低リスク低リターンということですかね。

環状４号線の延伸は、西から順次建設するんですか？
それとも例えば、線路をまたぎ東西をつなぐ部分だけ先に作り使えるようにして、その後西から伸びてきた道路とつなぐなどの工事の流れもありうるのでしょうか？

全くですな。そういえば今日TBTに灯が入っていました。ここも入居開始ですかね？

>137 うん。でも、山手線新駅の住居棟が高層賃貸レジデンスなら、充分比較対象になるんじゃない？

恐らく新駅直上に分譲マンション建設となれば、坪500万は下回らないでしょう。100平米で15000万円。
まあ、それを買える人もいるでしょうけど不動産収入から考えれば賃貸として稼いだほうが最終的な
利益がでかくなると思われ。60平米で9000万円というような分譲をしても投資として買うという人が
どれだけ出てくるか？それだったら賃貸で稼いだほうが最終的な利回りは良いという判断になる可能性が
高いと思われ。。。

分譲なんかにはしないでしょ。
土地の所有者を増やしたら
遠い将来に、壊してなにか再開発したくても面倒臭いことになるから。

しかし何れにしても、立地が「駅ナカ」だけに、問題は列車走行音や駅アナウンスなどの「騒音」は、かなりヒドイんじゃあないだろうか。二重サッシ等で防音完備しても、窓を開ける生活は、まあ、無理っぽい。。

> 156さん
そして空には羽田に向かう飛行機がバンバン・・・
窓を開けるのは相当厳しいでしょうね。通年エアコン付けっ放しな方々が住まわれるのではないかと。

買えない、借りれないけど、品位の高い開発を期待したいところです。トラストでもビルでもいいので森さん来て欲しいな。

>159
六本木ヒルズ、東京ミッドタウンを超える開発規模ですから、JRも単独開発でなく、大手デベと手を組むことになるでしょう。確かに森ビルは、大手デベの中で流石センスがいいというか、垢抜けてますね。

>>160
汐留はデベに切り売りして失敗。港南は入札で最も高いところに売ったら三流デベが落札。

>>152
ＴＢＴは入居が始まっているみたいです。ここを安く購入できた方がうらやましいです。

>>都心上空ルート決定したんですか！？

>161 と、しても、JR東の単独開発になったら、もっとセンスが不安。。アトレくらいが精々なのかと？
どこかに、大規模の成功開発事例あります？

万世橋駅のエキュートみたいな再開発とか結構いいと思いますけどね。

汐留も品川も旧国鉄の債務返済のため精算事業団がやむなく民間に売却したからね。それでも品川はインターシティは一体的に開発できてまあ成功。グランドコモンズ側はデザインもバラバラで汐留みたいになっちゃいましたね。
まあ見た目は汐留よりいいですけど隣が食肉市場ではねえ
？

新駅は、かつて何もなかった大崎駅と同じ感じには育つかな。
メトロが欲しいね

汐留も港南も売却したのは国鉄清算事業団です。なのでJR東日本とは関係なし。

>どこかに、大規模の成功開発事例あります？

成功と言っていいかはわからんが東京駅周辺なんてまさにそうでしょう。

お、なんかスッキリ！！しましたね！
>169 東京駅周辺 丸の内は、三菱地所が社運を賭けて整備してますからねー。気合の入り方が違うでしょう。
他事例で、恵比寿のガーデンプレイス、なんて、良いレファレンスケースになると思うんですが。どうかな。

JR主導の再開発といえば
さいたま新都心なんだよな
微妙だけど

高輪口出たところの第一京浜は計画道路ですが
この機会に整備するのかな？

神社もあって難しいでしょうが
計画道路に設定されたのは確か昭和の前半期・・・

今回やらなきゃ一生やらない気がする。

大丸有や代官山の様に洗練されていて、新宿や渋谷の様ないい意味で雑多な部分があり、回遊性を配慮した有機的なつながりのある街。
これらすべてが揃った街になるには時間がかかると思うが、死ぬまでに期待したい。
汐留と品川駅東口の再開発は上記のすべてがないと思う。
とても無機質な印象。
品川インターシティの緑地はなぜか足が伸びないし、行き方も知らない。

>>172
都内は未完成の計画道路だらけ。全てが整備されるには千年以上かかるだろ。