公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5 階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2014-09-25 07:22:27
ここ、雰囲気いいねぇ
526さん、そうかもしれないですね…
価格スレに掲載されている料金のことから考えても
そうなんじゃないかなーという推測が立つんじゃないかなと。
立地的には恵まれていると思います。
だから値段もこういう感じになってきてるんでしょうね
>>527
外廊下は外階段と接合することで床面積から除けるので、敢えて内廊下にしてないのでしょう。
外廊下でも安っぽく見せないようスリット状の資材を使ったり、外装を御影石で覆うなど頑張ってるなと思いました。
4期販売になるという事は既に半分以上売れてしまっているという意味ですか？
内廊下だと行灯部屋が増えるから。廊下に面していても窓がある方が良い、という客も多い。
マンションの前は昔アパートだったけど、同条件で
再建築できないから売りに出たんだと思う。でも、
建蔽率60%容積率196%の40坪だと集合住宅は厳しいし、
二世帯の戸建用地としては高額だから札が入りにくい。
ここら辺に多いけど、駐車場になっちゃうパターン？
外廊下なら、ヨーロッパの古い建築のようにコの字、ロの字型の配棟にして、真ん中を庭園にするのも高級マンションの定番です。
低層や中層のマンションだと外廊下の方が多い印象。なんでだろう？
内廊下なら高級かというと、そうでもない。安普請の内廊下物件も多い。
共用通路はかなり凝った作りをしていますよね。
スリットというか木製ルーバーで、ということで…
外廊下だと床面積から外せるっていうのは知りませんでした
内廊下もすごく良いとは思いますが
長い目で維持していくことを考えるとコスト面では外廊下のほうがいいのかな
今更だけど、一気に販売するデベロッパー物件にすればよかった。
これからマンション内１室にモデルルームを作って、不特定多数の人が入ってこられるのは嫌だな。
それほど大きなマンションでもないからすごく気になる。
自分の隣の部屋とかだったら騒がしいかな。
自分は逆にマンション内に営業の事務所を作って欲しいくらい。渋谷館からタクシーで連れてくるのでしょうけれど。
完売までよく清掃と巡回してくれる警備員がいるみたいでいいじゃないですか（笑）
この賃貸物件、隣家との距離が近すぎて落ち着きませんね。窓を開けての生活は厳しそう。
上の写真を見ると、外廊下側からの採光は弱いようですね。東側の棟と西側の棟との距離が近いと、その間の空間にあまり光が入らなくなるため、外廊下が暗くなってしまう。
もう一部屋でていましたね。
こちらは3階だからまだマシなのでしょうか。
このマンションで眺望が開ける部屋があれば最高ですね。
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1513A691/
このふたつで３万円の差なら３LDK東向きの方ががいいな。
外廊下側はあまり採光は求めないような感じがします、マンションって。
風が通れば…という感じの所が多くありませんか？
家全体に風を回すことができるのならばBEST。
共用通路に面しているので、
長時間開けておくのははばかられてしまいますが…。
外廊下側からもそれなりに光が入るのが良いマンションの条件です。そうでなければわざわざ外廊下にする意味がありません。
わざわざ外廊下にするわけではなく、コストがかかるから仕方なく外廊下にしてるだけ。
>>549
都心だと外廊下は珍しい。逆に静穏な立地だからこそ外廊下なのかもしれない、そんな感じで見れないの？
キミは外廊下に過剰に反応するね。
確かに維持費対策もあるけど、立地を鑑みた肯定的な意見がそんなに許せんか？マンションって廊下が全てじゃないでしょうが。
討論したいなら、内廊下vs外廊下のスレに行きなさい。
外廊下は通気が良いので衛生的というのは確かだと思う。冬はドアを開けた瞬間から寒いのが欠点。
廊下の木のルーバーって何年くらい持つのかな
住友の物件は内廊下風の外廊下をオーダーするのが上手いと思う。
内廊下、特定の料理が好きな隣人がいたら、かなり臭いますよ。
内廊下風の外廊下っていいとこ取り的な感じということなのでしょうか。
外気温は玄関出たらすぐに感じてしまうだろうけれど、
外から丸見えって言うわけではないという点では良いのだろうな。
内廊下はそんなににおいますかね？
キッチンのダクトは共用通路側に無ければだいじょうぶそうじゃないですか？
>554さん
そうなんですか！？
内廊下はホテルライクでVIP感溢れる仕様だと感じますが、臭いが篭って
しまうのでしょうか。
恐らく空調はあるでしょうが外に比べたら臭いや熱が篭りやすい造り
なのでしょうか。
内廊下物件に住んでいますが食べ物の匂いはあまり感じたことはありません。
しかし定期的に掃除をしてくれるのですが、絨毯？が乾くまで水っぽい雑巾を絞ったような臭いは充満しています。あと玄関をあけて換気されるのか？タバコの臭いがたまに。
外廊下だと20年もするとドアやドアノブの塗装が剥がれたり劣化が内廊下より早くてみすぼらしくなるんだよなあ。共有部だから勝手に直せないし。それ以外は別にいいんだけど。
西側は明治通りのゴーッという騒音が聞こえますね。明治通りよりも奥まっているのに意外でした。
劣化は毎日清掃しているかどうかにもよります。管理費が安いマンションは清掃もそれなりです。
高級感や心地よさを重視するなら内廊下に軍配が上がる。これは否定しがたい事実でしょ。
ここの外廊下は床が天然石？ですが石は劣化したらどうなるんですか？
ドアの塗装剥がれは、最近のドアも劣化で剥がれ錆びて土台の銀色っぽいのがでてくるのでしょうか？なんか嫌ですね
古都の石畳みたいに劣化してこそ味があると思えるかどうか。
隣地境界線から5メートル以内だと網入りガラスになると思うのですが、その点はどうなのでしょうか？ 近隣の建物に網入りガラスが多いので、ちょっと気になりました。
そういうルールがあるのですか！
防火地域だけなのかなーなんて思っていたんですが＞網入りガラス
確認しないとなりませんね。
この周辺にそういう建物が多いというのは気になる…
可能性として高いと思って確認しておかないとなりません
網入りガラスについては建築基準法で定められています。隣地境界線のほか道路中央線からの距離とか、細かい条件がいろいろあります。マンションによっては網入りガラスを回避するために、隣地境界線から6メートル以上のテラスを1階に設けるなど工夫していますね。
外廊下と内廊下いろんな意見があるのですね
外からあの人ここに入ったと思われなくて
内廊下はいいなとおもいます。
ゴミ出しの時とか空き巣に狙われやすいとかありますし
においや雨の湿気など対策がされれば内廊下に個人的には軍配が上がります。
外廊下だから嫌ということではないです。
http://toshin.club/area/shibuya/ms6/chalier_jingugaien/320
シャリエの頃は割安だった。コンパクトマンションだけど。
国立競技場で周辺がきれいに整備され五輪を間近で感じられそう。
ついでに内廊下。
内廊下風の外廊下はプライバシー保護と低い管理コストを両立してるのがいいですね。
ここのマンションが欲しいけど買えない人達が一生懸命ネガの材料探しているだけでしょうね。
ここ、@550の部屋を紹介されましたが@500も残っているのですね。
静かな環境で駅まで近いけどカフェやレストランが少ないですね。スタバに寄ったら満席で入れませんでした。
ここの内廊下風ってズバリ言っちゃうと573さんが書かれている通りなんですよね
内廊下そのものだと管理費が…となるし、
最初のうちは良くても数十年経った時にどうなるのか？というのが見えてこないというのがあります。
外から丸見えじゃないし、
その点は良いとは思いますよ。
丸見えってところでいうと、なんでベランダの柵を透明にしたんだろう。
石造りと相俟ってシャープな雰囲気あるけど、掃除大変だろうし、洗濯物も干しにくい気が、、
採光だけなら半透明でもいいような。
そういう効果をねらったものなんですね！
低層マンションの透明柵の意味がわかりませんでしたが、スッキリしました。
有難うございます。
4階、5階くらいだとバルコニー内は丸見えなので、好き嫌いはありそうですね。
バルコニーが透明だと、どんな高級マンションでも生活感が出て団地のように安っぽく見えるという欠点があります。
そうなんですか？！逆に高級っぽいんですが。
最近のガラスウォール？マンションみたいでカッコいい。
まあ窓からの景色が隣のマンションとかじゃ困るけど。
安いマンションてバルコニー透明なんですか？
実際見に行きましたが透明ガラスは格好いいし、高級感も感じました。ただ部屋にも当然よるでしょうが、入口側の部屋は洗濯物は干しにくいでしょうね(笑 マジックミラーフィルムとか張ったら、管理組合さんとかに怒られてしまうものですか？ 多少バランスが崩れても洗濯物目立つより住人もみんか喜ぶ気がします。
バルコニーが透明だから安っぽいのではなく、洗濯物が丸見えになるから安っぽいのです。
でも光を部屋の奥の方まで取り込むには透明のバルコニー柵っていうのはいいものなんですが…
上の方の階ならばさすがに外から見られる、ということはないと思いますが
階によっては気になったりというのはあると思います。
バルコニー柵のところに何かを置いて、目隠しするようなことはNGなんでしょうか。
マンションの外観が変わってしまいますよね…？？？
外廊下の次は透明柵でネガティヴキャンペーン（笑）
共用通路、工夫してあって面白いと思いましたけれどね。
バルコニー等に防水コンセントが設置されるということですが、どういう場合に使うのでしょうか。
バルコニーだとあまり使いみちが思いつきません。
ケルヒャーとかでバルコニーのお掃除をするとかなのかなぁ。
ライトアップとかなのか想像がつかなくて。
どういうふうに使われることが多いんでしょうか。
住友のシティハウスって、専有部の間取りや仕様はかなり統一されてるし、
外廊下とかディスポーザー無しとかを、価格帯を考慮せずにやるときは
アッサリやってしまうようなイメージがある。
外観やらエントランスやらはそれなりに変えてくるけど。
それを財閥の体力で次々と淡々と売るので、掲示板でもあまり話題が
盛り上がらない印象もあるね 笑
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
４月の入居間もない頃。誰かが玄関を開けて中に入れたらしくアポなし訪問販売で
「住友不動産グループの合同会社○○です。各部屋を今まわって水周りの使い方の説明をしています。少し説明をさせてください」
と嘘を言われ騙されて家に上げてしまい商品を買ってしまいました。
(「入居前に東京ガスの人に説明をしてもらった」と言ったが「住友不動産から各部屋で説明するよう言われている」と言ってきた)
水周りコーティングなどを勧められた他、換気扇などのフィルターを提案されました。
フィルター等は他の部屋で飛ぶように売れて、在庫がなくなっていた様子でした。
「うちをシスコンと同時に紹介したら、収益の高いシスコンの売り上げが落ちるので、ご挨拶が今になってしまった。くるのが遅くなって申し訳ない」というようなセールストークをずっとしていました。
水周りに関しては、入居前に「風呂場のコーティングは不要と聞いた」と伝えても「それは嘘、コーティングするべき」と強く勧めてきました。
最近、訪問販売業者がマンションに入ってきた件でもしかしたら！と思い、その業者を調べたら住友不動産グループにその会社の名前がなく気づきました。
しかし、24h換気のフィルターを購入しましたが、一応機能しているし、
施工していないので材料は不明ですが水周りコーティングの価格も安くネット業者とたいして変わりませんでした。
他の部屋にも作業服を着たこのような訪問販売業者きませんでしたか？
長々と長文すみません。
これから入居する方は気をつけてください。
自分は「合同会社〜」という名前と入居直後だったので信じてしまいました。
本当に住友不動産グループだったら削除依頼をするので、その場合は教えてください
マンションが一斉に引っ越ししているときは、いろんな業者が入り込んでセールスしていくらしいので気をつけないとならないと聞いたことがあります
悪質なところだと管理会社だと名乗って行くところもあるようです
販売の方は今月末で第４期。
もうそろそろおしまいになってくるのかなという雰囲気です。
すっきり完売してしまえば入居者にとって落ち着いてきて良いのだろうなぁと思います
もうそろそろ４期が始まるのにまだ販売戸数未定なんですか？未定のままに敢えてしているのかそれとも要望書を集めているのか… 正直なところ、状況としてはどうなのでしょうか 案内会自体は満席になっている時間帯もあるようですので真剣に検討されている方も多いのだろうなと思います お値段と家とのバランスを考えて…という状況になってくるのだろうなぁ
>>595 匿名さん
2LDKはもうあんまり残ってないみたいですね。
条件の良いお部屋は、
検討されている人がかぶってしまっているお部屋もあるみたいなので、
興味があるなら早く見学行かないとお部屋が無くなっちゃうかも。
モデルルームは、住友さんらしいコーディネートって感じでしたけど、
76平米で、お部屋がとっても広くて印象良かったです。
まだ80平米とか85平米も検討できるみたいですね。
価格はやっぱ良いお値段でした。
西側1Fテラス付き（実は西境界面から半地下）の部屋はもう残ってないのかな？
>>597
半地下ではないですよ。
ここの高台が北東に対して南西側が坂になるので、そう見えるだけです。
西側に隣接する100円パーキングが、2段型になっているのはそのためです。それともあれは地下駐車場と呼ぶのでしょうか？
HPの間取りから2LDKが消えた！残すは3LDKのみなのでしょうか？それとも単なる販売上の都合？
588さん
バルコニーのコンセントの使用用途としては、
バルコニーに電灯をつけるときに利用したりするんじゃないでしょうか。
自分は電機は付けていないのですが、金魚をバルコニーで買う時にポンプ用として利用してました。
有れば、利用価値があるものですからあったほうが良いですよ。
ちなみに高圧洗浄は排水の関係であまり利用しない方がいいかもしれませんね。
いい情報を聞きました。引っ越し時のセールスは気を付けたいです
引っ越しでテンションあがっているし、なんだか契約の一環の気がして
変な買い物しちゃいそうです
その後もヤレ浄水器だとか勧誘に引っ掛からないようにしたいものです
ヤバすぎ。
竣工9か月で86戸中20戸以上残、ってことは3割近く残って、販売済みは7割。
スミフは「事業計画としては、竣工してから大体１年くらいの期間に、完売することを目標にしています。」
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=3
と言ってる訳で、これから相当がんばらないとまずいですよね。
価格に対して多々の点で微妙な物件ですね
・北参道駅の駅力、副都心線が微妙
・JR徒歩8分は近くも遠くもなく微妙
・間取りはナロースパンの田の字が多く郊外でよくみる物件と同じ、高級感がなく微妙
・Sマルチコアで雰囲気は良いが、やはり内廊下でない点が微妙
・南面は日照が限られ、東/西向き住戸がメインな点が微妙
山の手線内の駅近、大通りから入った静かな環境でしかも第一種文教地区の低層物件なのに、これらの利点を生かしきれておらず残念。タワマンや豪華な共用施設が嫌いな人の選択肢としてはありだが、微妙な点にどれだけ目を瞑れるかどうかでしょうね。あと、前面道路幅員規制により196%で建築しているので（容積率は300%）、規制の動向次第で容積率緩和の余地がある点は夢がある（あくまでも夢）。完売までまだまだ時間がかかるのでは？？
>>617
購入者です。
その通りかもしれません。
一応、補足させて下さい。
副都心線は西武・東武・東急に乗り入れてますから、微妙かどうか分かりませんが便利ですよ。
特に横浜方面から帰ってくるのが楽です。
都心は30分でどこでも行けますが、路線上は銀座が一番遠くなります。
JRからの距離ですが、都心のJRは周囲が商業地になりますので、徒歩圏に文教地区がある目白、原宿、千駄ヶ谷は例外的です。
間取りはこれ以上ワイドスパンにすると戸数が減り、価格は更に上がったでしょう。
都心で高さ制限が厳しい地区ですから、南側に接道がないと日照はどこも厳しいのでは？
内廊下と外廊下は結論が出ませんので割愛します。
私の場合は文教地区を含め住環境が最優先でしたので、他の点は目を瞑れましたし、今でもここと同等の条件を満たす物件がないので満足はしてます。
617さんが挙げられた微妙な点を全てクリアした場合、すごい価格になってしまうでしょうから、そこまで手が出ない人には穴場とも言えます。
>>619 匿名さん
予算はギリギリいっぱいでした。
都心のマンションは値段が本当に高く、617さんの仰る通りどこまで目を瞑れるかですよね。
ロケーションも大切ですが、私は治安や地歴を一番気にしていました。
住友不動産のマンションは竣工後何年かかけてゆっくりと完売を待つスタンスだと考えていましたが、一応完売期間の目標はあるんですね（汗）
竣工後一年かけて完売を目指しているそうですが、もし売れ残ってしまった場合も値引きは一切ないと考えてよろしいでしょうか。
公式HPではあっという間に5期が終わり6期に突入！
5期3戸（12280万～14380万円）が先着順になってないところをみると全戸売れた？！
シティハウス世田谷代田が完売に3年かかったことを考えると、住友にしてはハイペース。売れ行きも値上げも。
同意ですね。
多少高くても売れるっていうのは立地の良さがあるからこそ、ということなんでしょう。
億ションの方は売れているのはすごいなぁ。
最近はマンションの在庫が本当に多くて高い部屋も残っているということになっているという風になっていますが、こちらはそうではないということなんでしょう。
