公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5 階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2014-09-25 07:22:27
小綺麗というより、森閑とした住宅街です。もう少し店があると住みやすいのですが。
千駄ヶ谷駅前の寂しさはどうにかならないのでしょうか？
ここは文教地区でパチンコ･風俗どころか宿泊施設も禁止、つまり旅館業法の解釈によらずAirBnBも不可で、投機的な購入者も少ないはずです。
緑地やこのような特殊事情が勘案されれば、今の価格帯でも不思議ではないと思います。
都心･緑地･文教･低層･複数路線が使用可能な永住マンションを求めると、他の候補が殆どありません。このような私みたいなケースでは、そもそも代官山や恵比寿と比較しないんです。
街にはそれぞれの性格や特性があり、一概に価格やイメージだけで序列化したり優劣はつけられないと思いますよ。
ここはどういう人が買っているんでしょうか。相続なしのサラリーマンだとちょっとキツイですよね？自営業や外資？ファミリーは少なそう
普通のサラリーマンでは到底無理でしょうね。
経営者、資産家、外資系、大手商社勤務辺りの属性の人では？
この価格なら、恵比寿駅近のプラウドか青葉台のグランドメゾンも検討可能ですね。
私は代官山・恵比寿派ですが、404さんの言うとおり優劣ではなくどこに価値を見出すかでしょう。
ただ、住友不動産の販売方法にはかなりの不信感を覚えます。
千駄ヶ谷は代官山や恵比寿と違って、しっとりと落ち着いているからいいんです。緑が多くて、うるさい人がいない。夜は静まり返っている。そういう街です。
同じマンションの値段がころころ変わり過ぎるのは、印象は良くないですね。
他のデベは売り切ることが最優先で、最後に大幅に価格を下げたりします。すでに契約済みの人からすると、気持ちの良いものではありません。
住友はこういう売り捨て値下げをしないので、それはそれでデベの信頼につながっているとは思います。
かと言って短期間で値段が釣り上がるのもどうかと思いますが。ミッドタウンコンドもそうだったような。
第1期が一番安いみたいには言われることが多いかな、住友は。
ただ値下げをしないという点では、先に契約をした人の心象的にはよろしいかと。
この辺りは本当にとても静かですよね。
普通に暮らしていくにはこういう静かさは大切かもしれません。
大通りにダイレクトに接していないのはいいかしら。
最初の価格だと希望者が多く、対応が面倒で抽選にもしたくないから、値上げしたんでしょ。
都営マンションの抽選みたいになったら、逆に困る人もいるんだよ。
足切りみたいなものだよね。
「良いものを安く」は大量生産しないと無理だから、需要と供給で決まる限り価格は仕方ない。
そう考えると、東京マラソンはもう少しエントリー費を高くしていい。
今年も落ちた、6連敗。
その割に最初から先着順だったけどね。抽選になった間取りは少ないのでは。
周りの新築マンションが次々と強気な価格設定をしてきたから、それに合わせて引き上げたのでしょう。
それにしても都心不動産での外国人投資家の勢いには驚きます。
その割に最初から先着順だったけどね。抽選になった間取りは少ないのでは。
周りの新築マンションが次々と強気な価格設定をしてきたから、それに合わせて引き上げたのでしょう。
住友に限らず、必ずしも先着が悪いわけじゃないんだけどね。
先着順がやっぱり良いかなとは思います。
重なった場合に抽選となると、外れた時のショックがありますから。
これはどの物件にでも言えることです。
だから竣工後に現物を見て買うのが正解。
>>418
入居開始後も暑い中スーツ来て一日中住友物件の看板持っているお兄さんや紳士を物件近隣で見かけると、そうは考えられないのです。
この人達の雇用を生んでいるのだから、良いことなのでしょうけど。
途中で値上げした物件なんて中古になって売るときに困るだろ
新築時いくら？って話になって二重価格になるんだぞ
いまのようなバブル相場以外では、安い方で見られて然るべきだろ
だから結局住友物件はいつ買っても高値掴みにしかならない
二重価格は同一物件を値下げ再販する時の手法ですよ。
例えば8000万円で売り出した物件Aを、途中から
7000万円に値下げしたり、逆に9000万円に値上げして、
変更前後の価格を併記したら二重価格でしょう。
同じ間取りの物件Bをいくらで設定しようと、物件Aと
違う不動産である以上、二重価格でも何でもないです。
422の書き込みは、少し不勉強が過ぎますね。
そうだね。買わないほうがいいね。
性格悪い人多いねーここの掲示板
住民の質も悪いのかね
こらこら、ネガ一同、よく聞け。
洪水で家を失った人がいるさなか、都心マンションで熱くなる俺たちってラッキーだよな。
そもそも、お前さん達だって本当は欲しいんだろ、ここ。
手が出なくて悔しいかもしれんが、だからって嘘を書いていいわけじゃないんだ。
汗水たらして貯めた金で買う人や、長い時間かけて地域を育てた住民に対し、根拠のないネガは妬みでしかない。
もし被災者から妬まれても、俺たち何も言えないし申し訳ないし、困っちゃうよな。
地価が高くて建築制限がある以上、間取り制限は当然なので、マドリガーってネガが成立しないのは納得したか？
じゃあ次のネガはスミフガー、フベンダー、サビレターでいいか？
売り方は社風だからしょうがない。
不便っつーのは店１つで変わるから、あんま議論する意味ない。駅は例外な。
寂れてるかの判断は難しいが、お前さん達が鳩森様のお祭りを見てショボいと感じるなら、そうなのかもな。
根拠に基づくネガなら、みんな大歓迎だ。パークハウス高樹町の欠陥も、この掲示板が発端だったしね。
妬むのは勝手だが、だったら運動するなり勉強するなり自己投資して、今より向上した方が良いだろうに。
>>424
二重価格の表現に誤解があったのはすみません。
ただ中古売買時にはそのマンション全体での価格表みながら、周辺事例と比べて坪どのくらいなんだね、って感じになると思う。
もちろんその部屋の価格だけ提示すれば別ですが、全体で見たときに条件の悪い部屋がなぜか高い価格表とかあり得ないすよね。
「表参道徒歩圏に住みたいけど、とてもそんな資金がない。北参道は地味でマイナーな場所だし、アドレスは千駄ヶ谷だけど表参道まで電車やタクシーですぐだし、ここで妥協するか。立地のわりに高いな。でも静かな場所だし駅近なので納得するしかない。」こんな感じでしょうか？
田舎者なんで近くにイオンやイトーヨーカドーがないのが不便。OKが安ければ文句はない
>>432
どちらの売却経験をお持ちか存じ上げませんが、この界隈の
中古物件はネットを含め一般には情報が出ず、不動産業者間の
FAXの段階で決まってしまいます。オリンピックが決まる前から
ですが、マンション全体や周辺事例と比較せずに、売買が成立
してしまうのです。
逆にネットに掲載されているこの辺の中古物件は、何か理由が
あると思った方が良いですよ。
千駄ヶ谷界隈で、この物件検討している層が満足出来るような高級マンションって、そもそもある？
千駄ヶ谷はパークハウスが2つあるだけ。
値上げがすごい。第3期で@600いくんじゃない？明治通りから離れた駅近は人気があるんだな。
あ、見学記書いた方、ディスポーザーついてるみたいですよ
坪600はさすがにどうかと思いますが・・・
３Ａにも手が届きそうな価格ですから。
３Ａは高いですが良いマンションが沢山あり、次々と新しい計画も出てきます。
しかし、千駄ヶ谷は高級物件が少なく、まとまった広い用地もなく、さらに
建築条件も厳しいので、新しい高級マンションはしばらく造られないでしょう。
そのような希少性が価格に反映されるのかもしれません。
歓楽街に近かったり駅が遠い3Aの2軍とは競合するだろうね、ここ。
うちは近所の築浅ですが住友さんがどんどん相場あげてくれると助かります、
お願いですからもっと上げちゃってください。
3割は竣工後の販売に残したいそうです。
現物確認したい派にとっては朗報ですが、価格が・・・。
市況は上げ止まりしていた気がしますが、竣工後は更に値上げしても売れると想定しているんですかね？
市場はたしかにこのあたりで価格の相場は落ち着きそうですが、販売するときはどうなるのでしょうか。
やはり売り手としては少し強気の価格設定をしても販売できる、という期待感があるのでしょうか。
このあたりは立地条件との兼ね合いもあるので、難しいところだと思います。
ここ、ブリリアタワーズ目黒とあまり価格が変わらないですね。資産価値を考えるとあっちを買えばよかったと後悔
目黒のブリリアタワーズは完成前なのにAirbnbで公開されてる。
https://www.airbnb.jp/rooms/7974644?s=XUuz
1泊3万、6人なら1人5千円、10人なら1人3千円。
外国人に荒らされてオシマイだぞ？
住友の評価は独特。
ここの座談会でも紹介されてる。
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_02.html
大田区は条件があえば、民泊を認める条令をつくるみたいですね。民泊ってAirbnbのことですよね。てっきり禁止されると思いましたが、まさか認められるとは…。民泊って事故物件のリスクになりますよね。
この物件のところは宿泊施設が禁止みたいですから、いいと思います。それも資産価値だと思いました、
そもそも目黒のブリリアが駅徒歩1分なのは敷地であって、マンションではありませんよ？むしろ北参道の方が車道を渡る必要もなく、駅から近いのでは？
タワーは通勤通学ラッシュの時、エレベーターに苦労することがあるから注意しないといけません。
東建の言うこと、そのまま信じちゃダメですよ。
いまモデルルームで見学できる55m2タイプは、北参道のものではなく中目黒のシティ
ハウスの部屋です。
北参道の方が天井が高い以外は殆ど同じですが、収納を多くして廊下をコンパクトにし、
バルコニーと床面の高さを合わせたためか、随分と広く感じました。よくあの広さに
シューズクローゼットもつけたと感心します。キッチンも奥行きがあり、食洗機も
ディスポーザーもあり。でも、寝室のベッドはダブルにしては小さすぎかな(笑)。
LDKのスライド扉は天吊でフローリングにレールがありません。それでも遮蔽性や
安定感はかなりのもので、この数年で建具や内装の技術も進歩していると実感しました。
断熱ガラスの性能も結構すごいですよ。宅配ポストは普通かな、まぁ豪華にする必要は
ないし、そんなとこに金かける意味ないですし。
確かにリビングインなんですが、この間取り、55m2のイメージを覆した感があります。
完全なアウトフレームあってのものとはいえ、設計元は良い仕事してます。他の物件の
55m2と比較する参考になるので、一見の価値あり、と思いました。
まあ目黒なんかを相手にしていたらダメですね、品川や駒込といい勝負でしょ。こっちは代々木／原宿／千駄ヶ谷なのだから
ここに限らずエアビーがマンションに与える影響は大きく、資産価値について冷静に考えるべき。長文ゴメンね。
来年には都がエアビー規制の条例をつくるから、その内容によって各マンションの評価も変わると思う。用途を定めた都市計画法は無視できないから、エアビーは住居専用地域は不可、一部の商業地域は可になると予想。つまり住居専用地域のマンションは永住向きで、商業地域のマンションは運用向きで、それぞれ資産価値は下がらないと思う。だからここもブリリアタワーズも、それぞれの目的で購入するなら別に否定しなくていいのでは？でも同じカテゴリで比較するのは、本当に買ったと思えないほどナンセンス。
エアビー禁止な商業地域は都心なら賃貸やSOHOのニーズがあるだろうけど、永住するつもりで都心の商業地域に予算ギリギリでマンション買って住んだ人は悲惨。都市計画で宿泊施設を、さらに条例でエアビーを認めた地域のマンションは、エアビーを拒否できない。宿泊施設ではないプールやゲストルームの使用は管理組合規約で制限できるかもしれないけど、法律が認めてた民泊による運用の権利を規約ごときが剥奪するのは非常に難しいと思う。パチンコ屋が出店できないように国分寺市が近くに図書館つくったら、裁判で負けちゃったからね。
でも共有区域で外国人がトラブったり、恵比寿みたいな事故が続くと、住民は引っ越すしかない。自分の所有区分でなくても、大島てるのサイトに載ったらマイナスでしょ。転居しようにも、都心の駅近な住居専用地域は決して多くない。駅近って普通は商業地域だからね。区議会でエアビーをガッツリ規制してくれればいいけど、地域の空室数の削減と税収入とオリンピックに関わる問題だから、都心5区の議会がどう動くか分からない。住友不動産って一応プロだから行政の動向は把握してるはず。そういう様々なリサーチも含めて値上げしてるんでしょう。
ここだとどちらかろいうと子供がいるファミリー向け、というわけでもないですので、
この広さ位が妥当なんじゃないかなと思います。二人暮らしとかだとこれ位っていうかんじかなぁということで。街としては、どうなんでしょう、子育て環境的に。子どもさんがいらっしゃって検討していると、狭いだろうなとは思います。
模型にはベビーカーおしたファミリーの人形が使われていましたよ。広めの部屋はファミリー狙いなのでは
一期からだいぶ値段上がっちゃいましたよね？それとも、竣工したらまた安くなるのでしょうか？
それとエントランスが殺風景に見えるのですが、椅子とかはないんですよね？
販売価格がこの値段で86戸さばけるのでしょうか。
立地的に閑静でオシャレ感があるエリアのは分かりますけど。
管理費も高めですね。
このクラスのマンションを購入される人は、気にならない金額かもしれませんけど。
管理費は1㎡あたり200円前後ですから、かなり安いと思いますけど。
外廊下なので管理費が安いのは当然、住友なので第1期より高いのは当たり前。
住友ですよ？
嫌なら他にしろって考えです（笑）
当たり前のように第2期、第3期は値上げしすます、それが嫌なら他をかえって事ですよ。、
すみふの販売方法はいやらしいけど、需要と供給に沿ったやり方ですね。
このやり方が嫌なら買わなければいいのです。
私は買いません。
でも 相場が下がれば 値段も下がります。
待てる人は待ちましょう。
値段が下がることはないんじゃないですかね。
だから、値下げ期待しないで、欲しい部屋があったら買ったほうが良いという話は聞いたことがあります。
デベロッパーによって随分対応がちがうんだなぁと思いました。
販売期が変わると若干下げてくる可能性があるのかな？
下げないですよ。
ところで1億8千万の90㎡売れたのかな？？
HPに間取りのっているのでまだ残っているのでは？
今どのくらい売れたのかな？場所がいいから値下げはしないでしょうね
未だあると思います。
プラス恐らく3期に出す分を今は公式サイトに掲載しているのではないのかしらと。
じゃないと参考にならないですから。
値下げは住友不動産はしないデベであるという話はよく耳にします。
値上げは状況によってはするようですが。
値下げを待つのは得策ではないかと。
3期の事前案内会が始まりました。
月末に正式販売するようです。
入居は来年の4月ですよね。
それまでに何割くらい売れるでしょうか。
こちらの場合はどれ位売れたのかっていうのは
客側から客観的に見ることが出来ないので（詳しく教えてもらえない？）
状況を見ながら判断するのは難しいように思います。
シティハウスって判を押したように設備・仕様が同じですよね。
他デベもそうなのでしょうか？（他からの購入経験がないので分かりません）
今は数年前に竣工した都内の某シティハウスに住んでますが、
近隣に遅れて売りだされた別のシティハウスの公式サイトでは
モデルルームの写真を流用してました。中身はほぼ同じだからでしょう。
ここも設備・仕様や間取りの感じが今住んでいる所とほぼ同じです。
諸々の規格を統一することで効率化が得られるのは分かりますが、
仮に住み替えたとしても少なくとも部屋の中の印象は今とほぼ変わらないでしょうし、
高額なローンを払っていくモチベーションが維持できなそうです。
もうちょっと変化をつけてほしいなぁ
ネガティブな御意見が多いようですので、契約した者の印象も書き込ませて頂きますね。
ここの外装はシティハウス世田谷代田が参考になると説明され、実際に見に行きました。確かに現在建築中の北参道に通じるものがあり、代田は優雅で北参道は堅実なイメージでしょうか。施工元は同じ淺沼組です。
さすがに部屋の中は見学できませんが、北参道の公式サイトでは小石川のインペリアルガーデンの内装を転載していますので、そちらも見に行きました。天気が良かったこともあり、意外にも外廊下が素敵だったのですが、モデルルームより内装が豪華に見えました。施工元は淺沼組ではない建築会社で、そこが少し気になりました。
かなり迷ったのですが場所が良く、地歴も安全で風紀も健全だったことと、デベロッパーが住友ということもあり、契約することとしました。
ここは土地の形状が横長ではないので、100m2クラスの部屋をメインにすると角部屋が多くなり、室内廊下に比べ居室が狭めになります。このような価格ではありますが、少しでも割高感を抑えることを念頭にそれなりに設計には注力したのではないでしょうか。
入居者説明会と内覧会案内きましたね。
そのような方がいらっしゃるのかドキドキしています。
>>482
480です。立地、建物共に総じて良い物件とは思いますよ！
外廊下というのがちょっとイマイチとも思いますが
間取りは柱のアウトフレーム化もよく出来ているし
概ねソツ無く抑えるところは抑えてる感じがします。
契約できるだけの経済力があって羨ましいです。
広めの3L以上を探していたので、うちは総額的に無理でした。
>北参道の公式サイトでは小石川のインペリアルガーデンの内装を転載
ただ住友はこういうのがちょっとねぇ…。
ほぼ同一の仕様にするでこういう方法がコスト的にも
効率が良いのは分かりますが、2Lの間取り図なんかを
見ると今住んでる某シティハウスと完全にデジャヴなんですよ。
なんというか実利・効率重視で心躍るものが感じられないんですよね。
でも効率を求めたコスト削減が必ずしも価格に反映されてなさそうという…笑
482です。宜しくお願いします。
>>483
説明会には出席しますが、平日限定だったので驚きました。土日も対応して欲しかったですね。引き渡しスケジュールも概ね予定通りみたいで楽しみです。委任状可なので出席者全員が日本人でも、実際は外国人オーナーだらけなんて事態だけが不安です。
>>484
確かに仰る通りなんですが、個性的だったり斬新なマンションは賃貸では人気がありますが、自分で住むには不向きだったりもします。ブラックの内装とかは若い人の賃貸には良くても、万人には受けないかもしれませんよね。もう少し若かったら心躍る間取りやマンションにチャレンジできたかもしれませんが、年齢的に失敗できませんので、見慣れた間取りに安心感を覚えてしまいました。
デザインに関しては４８５さんが書かれているとおりだと思います。
長くその場所に暮らそうと思っている場合、
年月によって印象が変わってしまうような個性的なデザインだと難しいのかなぁと。
２０年前に最先端だったものが今では逆に古びて見えてしまうように、
この先のことを考えてみると無難なデザインであるというのは分譲のマンションの場合大切になってくるのではと思いました。
どれくらい売れたのでしょうか・・・
説明会に行きましたが、出席者はそれほど多くなかったですね。契約者全員が出席してたとも思いません。正直、説明会の内容もそれほど重要ではなく、住友の担当者に伺えば把握できる事ばかりでした。むしろ新聞やプロバイダの勧誘はやめて欲しかったですね。説明会後の個別ブースでも、誰も業者に質問なんかしてませんでしたし、浄水器フィルタ定期交換の案内も、下請けが群がってくる感じで不快でした。
住友は竣工前に完売させませんし、私個人は売れ行きは全く気にしません。それよりも、最近はマンションに関する事件が多くて不安です。
小石川のルサンク、もめてますね…。代官山のコノエも少しトラブルがあみたいですね。そういう不安を避けたくて住友不動産を選択しているので、設計・法律も含め、無事に引き渡し当日を迎えたい気持ちで一杯です。現時点で契約・スケジュールに基づき全て計画通りに進んでいますので、残り2ヶ月、住友不動産を信じるありません。内覧会当日も、どうかトラブルがないよう、祈るばかりです。
ですよね。
相場よりだいぶ高い金額で手に入れたんですから、その辺しっかりしてもらわないと困りますよね。
説明会いきませんでしたが人少なかったのですね。どのくらい売れたのかは営業に聞けば教えてくれますよ。
ここのスレは静かだし値上げもしているしで不安でしたが、順調に売れていそうです。
コノエの件があったので建築中のマンションを見にいってきましたがトラブルは勘弁してほしいですね
いまHPみたら新たに売り出された部屋は坪@490なので値下げされてますね
色々探したのですが見つからないのですが、坪@490は何処のHPにでていますか？ 現在契約検討中です。
物件概要の一番下です。
いまから購入羨ましい
物件概要の一番下は先着順の情報なので新たに売り出された部屋ではなくて売れ残りです。
なぜ売れ残ってるのかは、つまりそういうことです。
1期3次は1部屋だけ先着順販売してますよ。売れ残りではなく、スミフ側の諸事情でしょうね。三菱のグラン南青山みたいに、公式サイトができる前に完売しちゃうこともありますし。
次期販売でも同じくらいの坪単価なら値下げでしょうが、恐らく違うと予想します。
三菱なんて売ることしか考えてないですよ。
パークハウス新宿御苑なんて、中国語の公式
サイトが2つもあります。
積極的に中国人に売るなら、日本人の顧客に
説明すべきでしょうに。
住友には頑張ってもらいたいですね。
498さん値下げしないという話を聞きますよね。
だから、安くなったら買おうというのは出来ないんじゃないかと思います。
長い販売時期になっていても、焦らずに売り続けているということですもの。
今出ている分は売れ残りとかじゃないのですか。
先着順がある事自体珍しいかなぁ。
