シティタワー有明　その４

Daily Portal Z というブログで臨海大橋の工事の記事がありました。
http://portal.nifty.com/2009/09/25/b/

階層が定かでないから感覚的だけど、
隣のガレの新築時（3年前)と比べると15～20％くらいアップ？

管理費はどうなんだろう。

中高層が20中盤階、中低層が10数階だよ。

管理費は243円/mで取り立てて安くもない。
ほかに地震速報聞くためなどに1500円以上かかる。

修繕費用は最初の年だけ安く見せかけてる。

いいのは医大に近いところだけ？

ここは内廊下だから襲われたら最後、逃げられないよ。

契約数は少しずつ増えているようです。
景気回復？

>>348さん
ご丁寧にどうも。
これは１期後の価格だね。すなわち直近の価格と見て良いでしょう。
そして１期契約者の私としてはほっと胸を撫で下ろす価格になっています。

WCTから住友を見続けて来た私としては住友の戦略は読み通りでしたね。
でもこのやり方が一番良いのかも知れませんね。

契約にはポンと背中を押すキッカケが必要ですが、住友の場合はそれを明日になれば昨日の価格では売りませんよとする事で、半ば無理矢理背中を押すと言う。。。

まぁシンボルはツインより坪単価上げて来ると言うのが下馬評ですからね。
豊洲でシンボルを高値掴みするよりは全然良いんじゃないかな。
買い控え組も後になればなる程高くなる事が分かれば動き出すんじゃないですか。

医大？

シンホルは仕様が低いと聞いていますが、価格はそこまで高くなるんでしょうか？？
ＣＴＡよりは高いとは思いますが。。。
住友の最近のマンションは豊洲のツインもシンボルもそうですけど、
最上階のお部屋じゃなくても、お風呂から景色が望めるタイプのお部屋があるのがいいですね。

http://ct-toyosu.com/plan/type/n-70j.html
こういうお部屋の高層階いいなぁ。

でもＣＴＡ買ってしまいましたけれどね。
今後、こういうタイプが増えていくと、買い替えの時に、
楽しみです。

>>348さん

7月もらった価格表見ると
32F　60B　北西　4390万円になってますよ
18F　60B　4210万円です。

年末にはさらに300万値上げされそうですね。
もうこれでCTAは動きにくくなるな。
どおりで人気薄れてきたみたい。

マンコミ人気スレも終焉でしょう。
ただ、新たにタワマンが建たないので上位に居続けると思いますが。
CTAには追い風が吹いてるんですね。

販売が進むにつれ値上げするシティタワー有明とは逆に、
ブリリアマーレ有明は最終期だし、有明TTの販売を急がなければいけない背景もあるから、
早く完売したいはず。
値下げ交渉をどんどんやって、買うというのもひとつの手かと思うよ。

確かに管理費は高いけれど、そこを口実に、
値引き交渉で物件の元値を下げる交渉をしてみる価値があると思う

とうとう12月に値上げするそうですね。さすが住友。がめついというか商売上手というか。
購入する側としては嬉しい発表なのではないでしょうか。
住友物件は資産価値下がりにくいのはよいですね。

オリはともかく、ガレは高速とCTAに囲まれてる物件。参考にならんよ。

これだけ人気でてきてから「CTAは不人気」なんてのを言うのは無理があるんじゃない？

360です。CTA人気があるといっても高かったら、契約し（でき）ませんでしたよ。私も散々ブランドマンションとか言ってきましたが、内装が本当にほかのCTに比べへぼいので早くもリフォーム会社のホームページを見る日々です。MRいく方はキッチン天板見てみてください。

あと、サイレントクローズがないのと今時のマンションに人感センサーもないなんて・・・・。
そしてリビングにエアコンが標準装備でないので、この価格なのでしょう。
決して安くはないと思います。

ご近所さんなの、バレバレですな。

まぁ、リフォームするのもいいと思うけど、そんなに仕様悪いもんじゃないよ。
後で買い換えられないのはダイレクトビューのリビング、内廊下、天井高などなので、そういう点を確認したほうがいいと思う。

トイレやキッチンなんて、そんなに不満なら買い替えできるよ。てか、２，３年たてばまた良いものが出たり古くなったりするのだからキッチンなんて気にしなくてオッケー。（自分が気になる点は押さえたほうがいいけどね。食洗機がないと嫌とか、シャワーついてないと掃除面倒とか。）

360,365さんて契約しませんでしたってなってるけど、「契約済さん」でリフォーム会社のホームページ見てるって。。。
どちらですか？ちょっと気になったので、、、

ちなみに私も入居後にチョコチョコっと内装と設備に手を加えようと思ってます。主観ですが安く変えたと思っているので、多少は仕方ないかなーなんて思ってます。でも内装は後から好きなだけ変えられるからそれはそれで楽しみます。

今後臨海部に建つMSってここ以外に、

豊洲シンボル(2010年3月竣工？)
勝どきのゴクレ駅直結（2010年度中）
有明TT（2011年）
東雲の野村（まだ更地）

くらいだよね。
自分的にどんなストーリーが展開されるか予想したらここに決めるしかないなって思ったけどね。

豊洲シンボル→豊洲最後をウリに、住友の事だから苦戦するツインよりさらに高い坪単価で売ってくるであろう。長期戦になってもシンボルの次にタワマンを出す予定もなく（晴海はまだ更地）、住友としては利益率重視の戦略で全然OK。むしろここを待ってたツイン買い控え組を高い網で一網打尽。

勝どきのゴクレ→駅直結の為、利便性重視の人には良いだろう。が、眺望重視の自分としては期待出来ない。レインボーブリッジが見れるとしたら南西の住戸か南角の角住戸位だろうが、どちらもTTTが障害となって全景は見えないと思う。むしろ駅直結だしゴクレも住友と同じくのんびり戦略だから利益率を落とす事もなく、港区の某ゴーストMS価格に匹敵する位の高い坪単価となるだろう。

有明TT→外廊下ってのがやだ。TTなら別にブリリア買えばイイと思う。

東雲野村→いつの完成か良く分からんが、東雲最後の物件として安くは出ないであろう。


結局供給が減ってくれば交渉力の強さは再び買い手から売り手に移るんだろうね。ここを高い高いと言ってる人は、結局「ここは安い！！」となる日は来ないと思うな。「あそこは安かったな」と言う過去の記憶にいつまでも縛られ続けるんでしょうね。

>>367、368さん

ご近所さんじゃないですよ。
高かったら契約しなかったという意味です。
安かったので契約しました。

来年4月4日にCTAに入居します。
重要事項説明書説明は2Fの会議室みたいな
部屋でめがねかけてた重要事項説明チームの方がお話ししてくれた、
といえば、契約者と信じてくれますかね？
最悪、RXさん同様、私も写真見せようかな（笑）

食洗機ないのとか、キッチン天板とか、壁掛けエアコンとか、
床キッチンだけダウンライトとか、気になる箇所は多々ありますよ。
仕様はめいっぱい下げています。
誰の目にも明らか。
なぜそれを認めようとしないか不思議。
デベ？

仕様低い、周りになにもない、駅遠いマンションなんだから、
それは事実として認めればよい。

>>360、370です。

RXさん、こんにちは。

いまの価格表を見ると1期から比べて400万以上値上げされている感じです。
住友が高値で売り出してくれるので、我々契約者（しかも北高層ｗ）は早くも含み益を手に入れたようなものですが、最近の日経が１万円割れそうです。銀行株は３月の水準にまで戻りました。不動産株も弱含んでいます。

不動産、株といった資産は連動していくので、もし日経がこのまま下がれば、不動産価格も強気な価格設定は厳しいとも一応見ています。確かに供給が限られるので株安、不動産高もあり得ます。そうなると不動産高に連動して株価上昇かな。

私は転売しないので自分が契約にこぎつけられたいまとなっては価格とか売れ行きとかどうでもよいのですが、有明に伊勢丹が来るとか話しとかには興味もあって、楽しみです。
価格はRXさんのいうとおりなるか、乞うご期待。

CTAは総合すると仕様高いと思うよ。どこと比べてるの？

１．仕様が高いところ
天井高いし、ハイサッシでしかもダイレクトウィンドー。明るい部屋になる。
ワイドスパンで廊下が短いため、部屋が広く使える。明るい。
眺望が良い。
概観も良いし、植栽も多い。
エレベータも多数あるし、高速。

２．仕様が低いところ
キッチンの天板とレール。
ダイレクトウインドーのためベランダ狭い。
駅からは10分くらいじゃなかったっけ。ちょっと遠いね。
スーパーができるのが1年後？それまでは徒歩15分でイオンへ。

>>370さん
370さんに同意します。
ここの仕様は生活最低限のもので、高級感を演出する仕様は何一つありません。
玄関も上がり框の向こうはすぐフローリング。トイレもタンク有り。キッチン天板は大崎等は天然大理石使用だがここは人口大理石。エアコンも天井カセット式でなく、さらに壁掛けさえも標準装備ではない。ピクチャーレールなんて気のきく物はある訳ない。食洗機もない。。。
けど、事後でどうしようもないのって、天井カセット位じゃないですか。
あとは、床暖房もあるし、DWだし、内廊下だし、機械換気による24時間換気もやってるし、事前にやっとくべき物は最低限こなしてる感じですね。24時間換気の様な、目に見えない部分まで手を抜こうと言う悪質さは無いなと思った。

むしろここにしかない良さもあったり。
ベタなとこでは天井高。あと私は2LDK契約者ですけど、WCTなんかは普通風呂サイズは1316ですが、ここは1418と広め。エントランスもWCTと同様、3層吹き抜けとMSの顔としては十分立派。間取りがマニアならヨダレが垂れる程良く、居室有効率が高い。

後付けでどうにかなる仕様の低さは、全部やろうと思えば100万～200万位ですかね。
既にその位の値上げはされてる様ですし、仕様の低さを補ってもなお安いかなとは思いますけどね。

よく分からないのですが、
皆さん安い安いと言うけど床面積が狭い部屋が多いから
絶対額が安いってこと？
3LDKの価格はBMAと変わらないよね？

坪単価がBMAと同等なら駅から遠い分高い気がする。
仕様もBMAの方が良いし。
なんとなく住友の煽り工作が感じられます。

BMA隣の有明TTは'16年オリンピックの結果後に売り出しかな？
CTAより駅近だし眺望良さそうだし期待大。
急ぐことないか。

>>374さん
坪単価自体BMAより安かった気がしますけど。
BMAの低層階3LDKとここの高層階3LDKなら変わらないかも知れませんが。
駅からの距離は確かにBMAに分がありますよ。
仕様だって良いのは33階だけでしょう。
間取りもBMAは外廊下の為、ヨウカン型じゃないですか。

急ぐ事無いなら待たれたら良いと思いますよ。
2010年入居者までが受けられる住宅ローン控除の最大優遇もTTでは受けられませんし、何せ入居がここより一年後なので、あまりTTは検討にいれませんでしたが。トウタテもTT売り出す頃は手持ちの駒もだいぶ少なくなってるだろうし、CTAとも販売時期ズラして競合しないよう配慮して来そうだし、そう安くは出ないと思いますがね。

360です。

RXさんのいうとおり高級感をかもしだす内装はないですね。
必要最低限のものを揃えて、価格を下げて売り出した住友初のシティータワーでしょう。

仕様が高いと思う人の意味もわかります。

ふつうのマンションと比べてるんだと思います。
私もここ見た後、晴海見にいきましたが、晴海やふつうのMSは契約できなくなります。
ふつうのMSと比べると仕様は高いのですが、ほかのCTと比べると...と書いたはずです。

あと、MRの作りがハリボテみたいなので、あれを想像しちゃうと仕様低いと思っちゃいます。

でも仕様が低いといいつつも、天井高さ、間取り（柱梁）、眺望、コストパフォーマンス
はCTAの勝ちだと思っています。煽りではありません。

豊洲のシティタワーは、梁がすごく大きくべっぱってたよ。耐震構造だからでしょうかね。

あれよりは仕様いいと思います。

>>376さん
そうですね。CTAは免震だろとか色々な要素は抜きに、専有部の仕様だけ取ってみれば、
コスイニ等の普通のMS＜CTA＜大崎・豊洲
ですね。

仕様の良し悪しにも個人差があるからね

348さん、330です。

非常に貴重な情報ありがとうございました！
80Aとかはかなり高くなってるみたいですね。感謝です。

>>369
有明テニスの森西の空地も建つでは？

>>371
1期の価格だと認識していますが

ここは安いと言っても＠250万円ですよね。
近隣のガレ・オリの中古価格が＠200万円ちょっとなので、それほど安いとは思えませんが。

現状の売り出し物件の中では相対的に安いので割安感がある程度では？

仕様面では大崎＞CTA＞豊洲だろう。豊洲のどの仕様がここよりいいのかい？
梁もそうだけど、DWも豊洲はCTAより立ち上がりが倍以上高い。内廊下の幅も豊洲は120cmとCTシリーズの中でも狭い。CTAは150cmで平均サイズ。確かWCTも120cmだったような。
共有施設もCTAの方が展望ラウンジ、ゲストルーム、フィットネスジムと最低限揃ってる。
一番大きいのは免震構造。

専有部分の仕様は新築リフォームでいくらでも直せるよ。
天井カセット式エアコンもリフォーム可能だよ。
リビング＋部屋１つにそれぞれ１基ずつで150万円位かな。天井を張り替える必要があるので費用は高めだけどな。

キッチンリフォーム費用はピンからキリまでなので、高いシステムキッチンだとキリがないが、
天板を天然石にして食洗機付けても合計100万位。

タンクレストイレのリフォームが50万位。
玄関廊下、トイレ、洗面場、キッチンの床を天然石張り、またはタイル張りにリフォームで合計100万位。

全部合わせても400万位。これを全てリフォームすると麻布十番並みの仕様になる。
それでも豊洲より安いだろう。俺は全然CTAの方がいいと思うな。

住宅ローン控除の最大優遇っていくら借りるつもり？
ここを買う人で最大優遇って一部を除いてあり得ないと思うけど
仕様はBMAと比べると遥かにいいね
というよりBMAが悪過ぎ
TTはプロパストが抜けるから従来のブリリア仕様になるとしたら仕様で選ぶならこっちかな
でもCTTとか見ちゃうとやっぱ仕様面では落ちてる
それは価格面に反映されているからそれで納得するしかないんじゃない
ただ江東区に有りがちな工業っぽい空き地のマンションにこの価格はまだ高いような
周辺の都心、お台場に住むがごとく錯覚しないと手が出ないかも
もうすぐオリンピックも決まることだし少し冷静に周辺を歩いてみたらいいんじゃない
24時間マンションから出ない生活が想像できるんじゃないかな
あるいは少し離れたお台場で過ごし周辺は素通りしちゃうだけの生活とか
あるいは有明はすごくいいと自分にも人にも言い聞かせ続ける生活とか
あるいは場所は二の次でこのマンションが気に入って買っちゃったと人に言い続ける生活とか

CTTのDW写真。DWの高さの差が分かるだろう。更にこの出梁に柱。内廊下は2人並んで歩けない狭さの120cm。これでも豊洲の方がいいと思うか？

CTTのDWには断熱フォルム（SF70：赤外線92%/紫外線99%カット）が張られているけど、CTAは不明。営業に聞いてみなきゃ。

私は外廊下のマンションを15年前に購入し、4年前に住友の内廊下タワーマンションに買い替えました。
やはり内廊下マンションは満足感が全然違います。
エントランスに入って部屋に帰るまでの僅かな時間ですが、外廊下マンションでは味わえなかった、高級ホテルに泊まっている感じを毎日実感できるのです。
住んでみてこの違いの大きさに気付きました。
住友はこの内廊下にこだわっている唯一の業者ですよね。
駅から遠いとか、部屋内の仕様がイマイチと言われていますが、都心立地で天井高のある豪華なエントランスと内廊下の超高層マンションがこの価格で手に入るなんて凄く魅力的です。
豊洲タワーもブリリアもエントランスは立派ですが、外廊下ですから。
一度内廊下マンションに住んだ私達には検討対象外なんですよね。
住友以外のマンション業者にも内廊下超高層マンションを建設して欲しいですね。

CTAのDWにも断熱フィルムは貼られてますよ。
MR行ったときに、ハロゲンランプ（？）で熱の断熱効果を見せてくれるはずです。

あの～第一期ってそんなに安かったんでしょうか？

やっぱりここは坪単価ざっくり250ですよね。
BMAのときは高い高いと言われてたのに
なぜ？？？？？

仕様がBMAやCTTより良いと言うのも
かなり厳しい感じが・・・・。

正直、ガレとの隣接のせいで今のゆとりある有明の風景とは
ここだけどう見てもアンバランス。おまけに駅遠＆低仕様、低装備。
これが大きなネック。
ホントに書かれてるほど売れてるのかな？
こりゃ、ポジ派の書き込みはほとんどは住友の営業だね。それと購入者。
物件にあまり嫌味がないと言うか特徴がないからアンチが少なく
ポジ優勢に勘違いしそう。
賛成しかねるけど
ある意味ここではうまい営業活動ができてますね。

CTAはオリンピック折込価格だから
今後販売される有明TTのオリンピック用価格と大差ないかも。
オリンピックこなければTTはいくらになるんでしょう。
BMAとの兼ね合いがあるからBMAとCTAと同等の価格付けで
今売り出してないのは単にCTAと競合を避けるだけなのでしょうか。

こんな最果ての埋立地に坪250万はありえないですよ。
ここでの生活が想像できますか？なんにもなくて車がないと何も買いに行けないんですよ。東京なのに。

250万円だと、都心8区のタワーマンションも狙えますよ。

エピソード５/ネガの逆襲。笑

250万で狙える都心8区のタワマンって。具体的にどこ？

そもそもプロパの中古と同じ土俵で議論しないと高いと主張出来ない事自体ネガにも無理があると思うけど。

シティタワー池袋ＷＧ。中層階で250万以下です。

中古のオリとの比較では2割ぐらい高いのは事実です。
2年住んで5百万円のダウンですよ。

あぁ、あそこか。
私も一度見に行きましたけどね。
ツッコミ所は満載ですが、書くのも面倒なので、あちらが良いと思うのであればあちらでも良いのでは。

＞中古のオリとの比較では2割ぐらい高いのは事実です。2年住んで5百万円のダウンですよ。

まぁ事実と仮定して意見させて貰いますけど、こうは考えられませんか。

家賃20万/月×12ヶ月×2年間＝480万円

この価格分減価したって事でどうでしょう。
2年住んで5百万円のダウンかよー。こりゃパスだなー。
って事で、2年間賃貸で家賃垂れ流してたら結局同じ事じゃないですか。

住友の営業は書き込みしていないと思うよ。
6月頃までこのスレ全然書き込みなかったよね。もし営業が書き込みしてるなら、事前案内会していた3月ごろからスレ増えているはず。
今はこのスレ異常に伸びているから、営業は書き込む必要ないもの。