I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その３】

まぁ５月末には結果が出るね〜
解約だらけで、デベも事務処理が大変だ様な〜

意外に解約組みの多さにデベびっくりしたりしてね〜
ここで、知り合った方々も、５月末には解約するっと言ってたしね〜

３割ぐらいの解約が出れば、確実に値下げしないと売れなくなるだろうな〜
新・新価格のままだと売れないよ〜

KPさん。値下げはないんだよ。ちゃんと教えてあげてる俺って、やさしいな。

売れ残りより、デベのイメージ優先してるね。ここは、勝手に下請けが間違えたからしょうがないって形で終わり。自分達に落ち度はないから値引きもする必要なしって事でしょ。

値下げはないと言っている人の根拠ってなんなんだ？
単純明快、デベがそう言っているからだけ？
ここまでデタラメな企業の言うことをまだ信じてるのか〜
サギでだまされないように気をつけてね！

>>245
じゃ何故、値下げがあると思うの？
相手が値下げがないといているのに、こっちでは勝手に値下げがある。と思っているだけじゃない？
なんか、相手が『嫌い』って言っているのにこっちが勝手に『あいつは俺の事が好きなはずだ』とすごい勘違いしている、中坊みたい。

>>251
>ここで、知り合った方々も、５月末には解約するっと言ってたしね〜

何故、今の解約じゃなく、５月末なの？
もう解約する事決めているのなら、何故今解約しないの？

でもデベは一般契約者の他に地権者物件の売り上げもあるから、一般契約分が３割くらいキャンセルがあっても、地権者物件の分を入れればキャンセル率は２割弱になるから原価分は回収できるんじゃない。
それに一般契約者分のキャンセルが２割くらいなら、全体の実質キャンセルは１割５分程だから、解約率はもっと低くなる。
だから後は、売れた分だけ利益になるんじゃない。
それなら、なにも値引きして売り急がなくても、定価でゆっくり売って行くつもりじゃない。
その方がミスを金で解決した、と言われないですむから、企業イメージも悪くならない。

>>251
>３割ぐらいの解約が出れば、確実に値下げしないと売れなくなるだろうな〜

３割って言えば、一般契約者分で１３０戸でしょう。
４ヶ月半で６４戸程だから後１ヶ月半で６０戸以上キャンセルがでたらってことですね。

すごいですね。
デベも大忙しでしょうね。

でも、それでも全体から見れば解約率は２割程なんですね。

地権者住戸の買取分もキャンセル住戸と同様デベが再販売をするのではないか。
値下げがあるかどうかはかなり微妙。デベはあくまでも値下げはしないつもりで、もし値下げするようであれば契約者には補償をすると言っているに過ぎない。つまり、値下げの可能性を完全には否定していない。ただ他方、値下げするとすると補償をしなければならないため、これは避けたい。さんざん既出だが、そこでとりうるデベの手段としては

①　購入者に年初を書かせて値下げを口外しないと約束させて販売。これはリークの危険があるが、ばれたらあくまでも個別事情に基づく値下げでキャンセル住戸全体を値下げしたわけではないと強弁。これは契約者側に証拠を握られて訴訟になると苦しい。

②　定価で売って売れ残りは業者へ叩き売る。これも実は値下げ販売していることになるがリークの危険は小さい。

これだけの数がキャンセル住戸で出ている上、不動産市況の悪化や鉄筋不足の風評を考えれば定価で売る限り売れ残りがでるのは目に見えている。①になるか②になるかはともかく、どっちにしても値下げ自体は不可避だろう。その恩恵をここでキャンセルをあおっている人が受けることができるかといえば、②の転売を購入することも視野に入れているのであれば恩恵ありでしょうな。

↑
値下げがあるかどうかはかなり微妙。　×
デベが直接再販売するに当たって値下げをする（下記①）かどうかかはかなり微妙。　○

文章下手ですまん。

>>255
>相手が値下げがないといているのに、こっちでは勝手に値下げがある。と思っているだけじゃない？
このマンションをデベのブランドマンションと勘違いしていないか？
それだったら住友みたいに値下げせずにいつまでも売っている可能性があるが、
ここはＪＶ組んでの連合だろ？
そんなマンション長い時間かけていられるわけないじゃん。
マンションのこと何も知らないくせに、デベの言い分丸々信じているなんて
中坊以下の脳みそだな。
連合組んで販売し続けることでコストどのくらいかかると思ってるの？
しかもこれだけの数キャンセルでるんじゃ業者に丸投げ、実質大幅値下げだろ。
アンタみたいなのが最後までだまされるデベの上客といえるんだろうな。

>>245

ここも１０倍って言う倍率の部屋もあったんですね。
抽選にもれた人が、それだけいるから解約期間を６ヶ月も取ったのでしょうね。
だからデベもあまり心配していないのでしょう。

この頃担当者から全然音沙汰ないけど、工事の進行状況はどうなんでしょうね。

デベがキャンセルされた部屋を他の契約者に部屋の交換を認めると言う事は、キャンセルした方はもう一度契約して元の部屋に住む事は出来なくなる。
そこで、『値引きをしない』と言っているのに、『値引きをするのならキャンセルしなかったのに。』と言う事になり、『前の部屋を値引きした金額で売れ』と言われても、その部屋はもう『他の契約者が契約していて売る事も出来ない。』と言う事になる。

ひょっとしたら、裁判にもなる可能性もあるから、契約者に１度約束した事は履行するだろう。
もし、１２月や１月に解約した人が、建物全体や鉄筋が不足したところを取り壊して建て替えしていたら、当然それらの解約者から文句が出ていただろう。

それと同じで、値引きも無い。

>>259
>ここはＪＶ組んでの連合だろ？
>そんなマンション長い時間かけていられるわけないじゃん。

なぜJVじゃ長い期間掛けられないの？
意味が分からん。

>連合組んで販売し続けることでコストどのくらいかかると思ってるの？

何故連合組むとコストが掛かるの？
１社で経費を掛けるより３社で分担した方が１社のコストは低くなるはずだが。

>しかもこれだけの数キャンセルでるんじゃ業者に丸投げ、実質大幅値下げだろ。

もし、仮に業者に値下げして売ってもそれはホールセーラーで、リテールではないから、一般消費者に値引き販売するのではない。

６月以降、大量に抱えたキャンセル物件をどうするのか見もの。値引きもなく前の価格で出したところで、誰も見向きもしない。１０倍の倍率がついた昨年とは環境が激変してしまったからね。
さらに、地権者の放出転売分もかなり出てくるだろうから、定価の再販物件はますます売れない。
２６１さんの言うように表向きは値下げできないから、再販専門業者へバルク売りし、ほとぼりが
冷めた頃、何食わぬ顔して未入居物件の転売と言う形で値下げして叩き売るんだろう。
景気が劇的に回復でもしない限り、全部捌けるには相当な年数がかかるだろうね。

>>263
>再販専門業者へバルク売りし、ほとぼりが冷めた頃、何食わぬ顔して未入居物件の転売と言う形で値下げして叩き売るんだろう。

その再販業者は利益を上乗せするどころか、損をして値引き販売するのですか？

ここに書いている人は、５月末に大量のキャンセルが出ると書いておられるが、何故ですか？
５月にキャンセルするつもりなら、何故今キャンセルしないのですか？
今からキャンセルする事がわかっていて、何故今キャンセルしないのですか？
特に５月末にキャンセルする人が多いと言われるのなら、そんな混むときより今した方が空いていてデベの事務処理も早いと思うのですが？
お金もすぐに返って来るから、今から５月末にキャンセルする事がわかっていて５月末にキャンセルすると言っていられる人は、何故今しないのでしょうか？

>>263
>２６１さんの言うように表向きは値下げできないから、再販専門業者へバルク売りし、ほとぼりが
>冷めた頃、何食わぬ顔して未入居物件の転売と言う形で値下げして叩き売るんだろう。

帽子のおばさんの所は『再販専門業者へバルク売り』はせずに自分の所で販売成されているようですね。

こんなことになってしまったマンションを値下げもないのに
契約続行する方って、よほどの事情があるんでしょうね？？？
まだ利便性重視なんて言っておられるでしょうか？

竣工したら、どんな方が住んでいるのか散歩がてら見にいこうと思ってます。

>>267
>契約続行する方って、よほどの事情があるんでしょうね？？？

まだ６４人程しかキャンセル出ていませんね。
貴方の言われる、よっぽどの事情がある方の方が、圧倒的に多いですね。

>268
契約者の会の６０名前後のほとんどが５月末解約潜在数。プラス非会員が約１割〜割。
これだけでも結構な数になると思いますが。

KPさん。何度も言いますが、値引きはないですよ。理解できませんか？

５月末の解約予定者のほとんどは「値引き額によって検討」という連中。
値引きがなければ解約するだけの話。デベもそれはわかっているんじゃないか。

不動産相場が下落している以上は、解約しか選択肢はないですね。
相場の下落プラス施工ミスによる資産の目減りを考えると、やはり解約ですね。

私は４月中は、仕事が忙しくて解約に行けなかったけど、５月末までは何とか解約に行けそうなので解約します。

ここまで、不動産相場が下落するとは、デベも思ってなかったと思いますね。
私の場合は、解約しないと不良債権を手にしたようです。

５月末までには、必ず解約に行きます。

ここに解約するとしつこく同じ文体で書き込んでる奴が本当に解約する契約者ではないと思うが、>>269のいうように契約者の会の人達は5月末にいっせいに解約するだろうし、ほかにも期限ぎりぎりまでよく考えた上で解約するという人が普通でしょう。5月末の解約数が一番多いだろうという予想は自然だと思う。

>>270
個別の値引きや業者への値引き販売は不可避だと思う。業者も値引きしないと売れないし、業者の利益を乗せないと商売にならないから、デベから業者への値引率は相当なものだろう。こうなった場合、デベは業者への値引き売却より、既存経営者に補償を払ってでも一般消費者へ値引き販売した方がマシかを判断することになるんだろう。デベ的には手詰まりだね。ふたを開けたらキャンセル住戸に群がる客がたくさんいて抽選なんてことにでもなったら値引きはないだろうけど。まさかね。

>>269
>契約者の会の６０名前後

会自体、そんなに大勢いないじゃないか。

>>267
どうしてそんなに解約してほしいのか謎。すでに64戸も解約が出ているんだから十分じゃね？
解約率30%だとしても多数派は契約継続だよ。よほどの事情がある契約者がそんなにいると思っているのか？

＞２７５
一般的には、とんでもないことで有名なったＭＳは資産価値が目減りするのが常識です。
この場合、資産価値が下がった分契約者に値引きすると思います。
しかも、不動産プチバブルも弾けており、ダブルパンチを受けているＭＳを継続する価値は全く無いと言うことですね！

結論からいえば

５月末までにどれくらい実勢価格に合わせた値引き

が行われるかですね。

>>276
>一般的には、とんでもないことで有名なったＭＳは資産価値が目減りするのが常識です。

それは風評被害を言っているのですか？
それなら政府が『風評被害で資産価値は低下しない』と言う事を言っていますよ。
ヒューザーの時でも、同じグランドステージというブランドのマンションでも、耐震強度が１以下で建て替えが必要なマンションの固定資産税は０になりましたが、他の耐震強度が１以上のマンションで同じグランドステージのマンションは風評被害があっても、普通に固定資産税が掛かります。
つまり資産価値は下がらないから、固定資産税も普通に掛かるわけです。
反対に言えば、固定資産税が普通に掛かると言う事は、資産価値も普通にあると言う事ですよ。
まさか同じ通りにあるマンションでそこだけ風評被害があり路線価や固定資産が下がっているなんて聞いた事ありません。

>この場合、資産価値が下がった分契約者に値引きすると思います。

だから耐震強度不足等で住居にならずに物理的に資産価値が下がったわけではないから、資産価値は下がっていませんよ。

>しかも、不動産プチバブルも弾けており、

でも来年は不動産にまたミニバブルが来るかもしれませよ。
それに３０年以上使う耐久消費財ですから、その間に値上がりしたり値下がりしたり色々ありますよ。
パソコンにしても、来年今より性能が良く安いモデルが出るでしょうから、来年まで買いません。
と言っていて来年になればまた来年よいモデルが出そうだから来年まで買うのを待っていると言って買わなければ、いつまでも買えません。

>>277
もうキャンセルして、しかもそのキャンセルした部屋が他の契約者に交換で再契約された人は、デベに損害賠償を求められて、ラッキーですね。
精神的な慰謝料も求められそうだから、全部足せばマンション代の半分くらいの金額になるかもしれませんね。

なにせ、『値下げがあるのならキャンセルしなかったわ、もう１度もとの部屋を購入したいわ。』
と言って、値下げ分だけじゃなくその部屋を買えない事で受ける損害賠償、それにデベに裏切られたと言う事への慰謝料など、そこそこの金額になるでしょうね。
もっとも裁判をしなくてはならないでしょうけどね。

>>279
でもデベが訴訟リスクを冒してまで、値引きするかな？
しかも他の人にキャンセルされた部屋と交換する事を認めているだろう。
キャンセルした人に、値引きがバレたら本当に大問題になるだろう。

鉄筋不足が見つかった時よりも、ニュースになる様な気がする。
『契約者をだましたデベロパー』って言う見出しが一部スポーツ紙を中心に見出しが躍りそう。

６月になったら従兄弟に新規購入希望者を装ってもらって、様子を見に行ってもらおかな。

「解約方向だけど、まだ解約していない」という人のほとんどは、要するに値引き対応を期待している訳でしょう。それらの人は、大きく２つのタイプに分かれると思います。

①　デベの対応への不満から、感情的にかたくなになってしまった人。
②　風評被害や市況の影響による資産低下を、冷静に見ている人。「言葉はいらない、まずは結果を示せ、その内容で判断する」という人。

①の人は、背景が気分的なものだから、値引き額はそれほど重要ではない。デベが値引きしてきたという実績で自分自身を納得させられるので、転ぶ。たぶん、数％の値引きでも、かなりの人が転ぶと思う。②の人は、実際の値引き額によって転ぶかどうか決まる。そこそこの値引きが無いと解約に進む。割合としては、①の人のほうがかなり多いと思う。そもそもが収益物件ではなかったので、②のような冷静な見方をしている人は少ない筈。ちなみに、我が家は①。

今回のデベ、当初の段階で①の人に対する対応の道を自ら閉じてしまった。状況から見て、まず間違いなく解約率は２０％を越えると思うが、やっぱりデベ、やり方が下手だったと思うな。

デベさん、今からでも遅くないよ、①の人たちに対する対応を実施しちゃいなよ。しょうもないプライドなんて引っ込めて「ごめんなさい、これで勘弁してください」って、頭下げちゃいなよ。

>>278
>つまり資産価値は下がらないから、固定資産税も普通に掛かるわけです。

それは違うだろう。行政側、単に固定資産税を減らしたくないからだろうが、、、

>>271さん
>５月末の解約予定者のほとんどは「値引き額によって検討」という連中。
>値引きがなければ解約するだけの話。デベもそれはわかっているんじゃないか。

と言う事は、もう是正工事には不安がないと言う事でしょうか？
もし不安があるのならいくら値引きされても住まないでしょう。
「値引き額によって検討」と言う事はこの物件の価格が高いか安いかが問題と言う事でしょうか？

>>283さん
>もし不安があるのならいくら値引きされても住まないでしょう。
>「値引き額によって検討」と言う事はこの物件の価格が高いか安いかが問題と言う事でしょうか？

271さんではありませんが、多くの人はそうでしょう。BSE問題が再発しても吉野家の牛丼を食べる人はいるし、害があるのはわかっていてもタバコを吸い続ける人はいる。不安に対する取り組みも、値段で決まる。あなたの論理で行けば、極端な話「不安のある人は、地震国である日本には住めない」となってしまう。でもほとんどの人はそのまま住んでいる。あなただって、そうでしょう。あなたが今住んでいる住居、耐震等級２ですか？　あなたの勤め先の建物、安全ですか？　あなたが今住んでいる住居、このマンションより耐震性能は上なのでしょうか？

結局は、費用対効果の問題です。

>>281さんでもデベは、『どうぞ５月末までは自由に解約してください。』と言っているんじゃないのでしょうか？

また、解約を防ぐ為に値引きするのなら、６０戸も解約が出る前に、値引きして解約を防ぐでしょう。

１２月に解約しようが、５月末に解約しようが、もし値引きという名の損害賠償をした場合、１２月に解約した人にも同じように支払うと文書で出ているから、支払う金額は変わらない。

それなら、１２月に値引きして解約者を出さないようにした方が、同じ金額の賠償金を支払っても、新たな契約者を捜さなくても良いわけなのに、それをせずに４月末まで来たのは、最初から値引きする気はないのだと思います。

今頃値引きしても解約者の数は１２月よりも増え、新しく契約者を探す手間もかかるのに、支払い賠償金は変わらず、更にその解約された部屋も値引きされた価格で売らなくてはならない事になる。
解約者が増えれば、それらの解約者に支払う賠償金と、それらの解約された部屋を値引きして販売する為の値引き金がダブルで掛かる事になる。

それなら最初の１２月の時点で値引きして解約者を限りなくゼロに近づけた方が、デベの損失は少なかったはず。

それでも値引きしなかったのは、やはり最初から値引き販売は考えていないのでしょう。

デベは案外ある程度キャンセルが出る方が次ぎ売りやすいと思っているのではないでしょうか？
キャンセル物件を購入に来た人が選ぶ部屋が少なければ、売りにくいのではないでしょうか？
もし私がキャンセル物件を購入しようと思ってMRに行った時に、部屋数が少なければ、少しがっかりするんじゃないかなと思います。

>>284さん、と言う事は今まだ解約するかどうか迷っておられる方は、鉄筋不足は致命的な問題じゃないと言う事ですか？
鉄筋不足を口実に、値引きして欲しいな。って感じなのでしょうか？
だから、実際には値引きされようがされまいが、ここに住むつもりだが、解約するかもしれないと言っておけば、デベが値引きしてくれるのではないかと期待しているだけなのでしょうか？

>>287
そんなに？ばっかり連発して何が言いたいの？
自分の意見はないの？

>>285さん。
確かに１２月時点で値引きをしていた方が解約を少なく出来たのに、それでも今まで値引きしなかったのは値引きと言う選択はデベには最初からなかったのでしょうね。
もう値引きは期待薄かな。

>>287さん
>と言う事は今まだ解約するかどうか迷っておられる方は、鉄筋不足は致命的な問題じゃないと言う事ですか？

284です。私にとっては「鉄筋不足は大きな問題だったけど、致命的な問題ではない」です。もちろん人それぞれですので、今まだ解約するかどうか迷っておられる方がみなさん私と同じかどうかは、わかりません。

・発覚後、すぐに解約した人の多くは、致命的と考えた人でしょう。
・契約継続方向の人は、少なくとも致命的ではないと考えている人でしょう。
・解約するかどうか今だに迷ってる人も、致命的ではないと考えている人のはずです。致命的と考えているならば、解約を先延ばしする理由が見当たりません。

>だから、実際には値引きされようがされまいが、ここに住むつもりだが、解約するかもしれないと言っておけば、デベが値引きしてくれるのではないかと期待しているだけなのでしょうか？

まだ解約していない人は、大きく以下の２つのタイプでしょう。私はタイプAです。

タイプA.　値下げ期待契約者。キャンセル誘導ネガティブ書き込み容認、最後の最後でデベの値下げ／譲歩を期待。
タイプB.　解約方向契約者。解約したいけど未練があるので背中を押してほしい。

>もう値引きは期待薄かな。

残念ながら、ほとんど期待薄でしょうね。私の場合、解約の可能性高まるばかり、、、　寂しい。

どうしてもデベが値引きしたくないのであれば
全戸の部屋を販売価格の１割程度のクオリティアップとかすればいいんだよ。
共有部分のアップなんて契約者には何のメリットもないんだから。

部材の仕入れ価格なんていくらでも安く交渉できるんだから、
定価ベースで１割のクオリティアップすれば、解約に走る契約者も
減るんじゃないか。

>>292
>全戸の部屋を販売価格の１割程度のクオリティアップとかすればいいんだよ。

もう今更引き止める為のバージョンアップ等はしないのでしょう。
デベは今となっては『解約する方は５月末までにしてくださいね。』『それ以降は手付金は返しませんよ。』と言う事なのでしょう。

>>293
>部材の仕入れ価格なんていくらでも安く交渉できるんだから、
>定価ベースで１割のクオリティアップすれば、解約に走る契約者も
>減るんじゃないか。

これも値引きと同じで、解約を防ぐ為なら何故もっと以前にしないのだろう？
どちらにしろデベは解約を防ぐ為の手当は、値引きやバージョンアップを含め、もうしないつもりなんだろうな。
今からバージョンアップするのなら、解約数が少ない１２月や１月にしておいただろうに。

解約を防ぐ為に値引きを１２月にしていれば、解約率ゼロで、経費も値引き額だけですんだが、今となっては全住戸の値引き額に、解約した人への値引額に準じた賠償金も払わなくなり、解約者が多くなればなるほど賠償金が増えるのに、今まで値引きをしなかったのは、最初から値引きというオプションは無かったんだろうな。

278さん
＞固定資産税が普通に掛かると言う事は、資産価値も普通にあると言う事ですよ。

不動産業界を知らない素人さんの発想ですね。
通常の不動産価格は、取引事例、その相場（路線価・公示地・基準地）、周辺環境、過去の風評、現況の資産性などを総合的に判断するもので、固定資産税が普通に掛かるとかの問題ではありませんよ。

と、言うことは、ここの物件の資産価値は、かなり目減りしていることになりますね〜
値引きも無しなら、解約しかありませんね〜

今、現在の状況を見る限り、解約が一番よい方法だと思います。

>>296
>ここの物件の資産価値は、かなり目減りしていることになりますね〜

まだ竣工もしていない物件に、そう思われる根拠は？
デベは是正工事による資産価値の低下はないと認識しているいじょう、デベは是正工事による資産価値の低下を理由に値引きはしないのではないでしょうか。

>値引きも無しなら、解約しかありませんね〜

デベはもう今更値引きはしないでしょうねぇ。
>>285さんがおっしゃられるように、解約者を増やさない為に値引きするなら、もっと早い時期にしていたでしょうね。

でも６月以降解約者が多くて値引きするかもしれませんが、そうなった時の事を考えたら、私は解約は出来ません。

ですから、>>296さんが解約してくださる方が、私には、言い方が悪いですが、都合がいいのです。
だって、私たちが安く買える為に解約してくださるのですから。

それに値下げされたら、今まで高くて買えなかった部屋に変える事が出来るかもしれません。
これは、うれしい事です。

ここって結構評価高いのですね。
やはり駅直結は、群を抜いた資産価値なのですね。
決めてよかった。

https://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=5798

更にキャンセルが出て、値下げされて、もうひとランク上の部屋に代われたら最高です。

↑えぇ〜信じられない！
こんな奇特なお方がいらっしゃるとは・・でべ大喜び！！

>特に、1/4以上を占める地権者で、管理面で不安が残る。
>タワーの標準ともいえるディスポーザ・各階ゴミ出しとも無し。
>それに割高。

世間の評価は、こうですよ。
これに、施工ミスが加われば、鬼に金棒ですよ！！

ここは資産価値ゼロまんしょん！！

>>299
でも地権者さんの物件は１／４でも地権者さんは少ないはずですし、どうせその多くは売却され実際入居される地権者さんの割合はもっと少なくなるでしょう。

それにここの問題点って、ディスポーザーとゴミ出しくらいでしょう？
その他は、駅直結で希少性が非常に高いものですし、図書館もスーパーも役所も全て直結されているため生活のほとんどの場面で傘知らずなのも非常に魅力的です。校区の学校は評価も高く、子供を育てる環境は優れています。
路線も総武線＋総武快速と利便性が高く、千葉でこれだけの物件が今後出てくるとは思えません。
東京駅にも１８分です。
不動産の資産価値を図る上で最も重要視される駅から徒歩何分という事において、駅直結というのは最も優れていてかつ希少性が非常に高いとおもっています。
不動産の広告にも必ず駅から徒歩何分て出ておりますでしょう。

ですから、これらもメリットに比べたら、ディスポーザーやゴミ出し問題なんて、そんなに悩む様な問題だと思っておりません。

まあ、解約する人がいて、その結果値下げしてもらえたらそれは尚更うれしいですが、まあ上でも書かれていますが、もう今更値下げはないと思っております。