- 掲示板
はじめまして。
専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問と、管理組合のお金で取り替えれば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？
[スレ作成日時]2007-03-03 22:03:00
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専有部の消火器
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3 入居済み住民さん
各戸が適正な消火器を所持しておくことは、MS全体の安全性を高めることです。その公共性の高さから個人所有のものでも取り替えて問題ないと思います。
また、あくまで消火器を配布したということであって、消火器の管理責任は管理組合ではなく各使用者です。配布時に、消火器の使用方法・注意の講習（説明）を行い、入居者から講習を受けたという確認書を貰っておけば良いでしょう。 -
4 匿名さん
スレ主さんのマンションでは一戸一戸室内に消火器があるのか。
自分のところでは消火器は廊下にあるんだが。
それはともかく、いずれにせよ、高層建築物（高さ31メートルを超える建築物）
では、消防法に従うことが義務づけられており、
消防法に従って防火責任者を置かねばならない。
マンションの場合、防火責任者は管理組合理事長が務めることになる。
消火器の設置、定期点検、定期取替え等の履行義務は管理組合にある。
これは消防法という法律でそう決まっているんだから、当然ながら、
組合員は専有部だからと勝手を言うことは認められない。 -
9 匿名さん
消火器が専有部、各住戸内に設置することの強制力はないですが、出火元になる件数はマンションでは共用部より住戸内キッチンガスレンジなど専有部が多いので、入居者がいつでも使えるように説明書は目を通しておくことが必要だと思います。
費用は管理組合負担の場合もあれば、町内会負担のマンションもあります。 -
10 物件比較中さん
＞専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問
うらやましいマンションですね。
ついでに、マンションの専有部分の建て替え費用も管理組合のお願い出来る分けですね。
うらやましい。 -
11 ３年目理事
前にもレスしてたと思いますけど、うちのＭＳも共有廊下に消火器を設置しなくてよい特例（消防法の特例220号通達）を使ってるため、居室に消火器設置が必要です。
消火器自体は、新築時設置されているものの有効期限までは居室責任で維持。(紛失したとか誤って使ってしまった場合）
有効期限が一斉に切れる頃、再度議論されると思いますけど、私は初期消火の重要性を考えて、一部又は管理費からの負担もやむをえないと考える派です。
いきなり「専有部分の建て替え費用も管理組合」と飛躍されても困りますけどね。 -
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14 マンション住民さん
>>11
管理規約でどのように規定されてるか？
当マンションでは規約（↓）で定められており、維持管理と使用期限切れの交換は区分所有者負担と規定されている。
【管理規約第Ｘ条第Ｙ号】
「住宅用消火器について、消防法の特例に基づき、対象物件各住戸の玄関付近には住宅用消火器が設置されており、使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと。なお取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと。」
従って、専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産であって管理組合資産の共用部分ではない。
これを今後、管理組合費で交換を行うことにするなら、資産区分変更（共用部分への登録）と規約第Ｘ条第Ｙ号の変更が必要になる。
前者も後者も何れも管理規約の変更であるから総会特別決議が必要になる。 -
15 匿名さん
マンションによりますが、基本的に専有部の管理は区分所有者の責任です。
当マンションでは管理規約集の中の使用細則（災害防止）により、「各住戸には、家庭用消火器を備えつけること。」の定めがあり、過去の消防訓練の際には、点検業者の斡旋がありましたが、最近は斡旋すらありません。
購入しようにも、消防点検業者の斡旋がなければ、専有部に適した消火器の判断も購入者には困難です。
消防設備点検業者の推薦なら、マンションに応じた適正な消火器ですから、規模の利益（安い）があれば、共同購入して、適正な消火器が各戸に配置されるなら、管理費で購入することに意味はありますから、無駄にはなりません。 その場合でも、すでに、有効で適正な消火器を購入している住戸は除くべきでしょう。 手間暇は掛かりますが、各住戸の状況を確認してから、購入されるのが良いでしょう。 個人で購入される方には、消火器の性能や規格を知らせ、適正な消火器を、設置してもらいましょう。 もし、ホームセンター等で安いものがあれば、適正な消火器で安いものを購入すればよいのです。 消火器は、設置することに意味がありますから。
スレ主さんの場合、管理会社の提案で、消火器の一斉取り替え及び管理費からの支出は、明らかに異常ですが、防火管理面から考えると無意味ではありません。
しかし、菅理会社が、消防点業者から、マージンを取ろうとしているなら、話は別です。 断りましょう。
なお、消火器に原因（不具合）がある場合は、製造者又は消防点検業者の責任で、管理組合には責任がありません。 また、消火器が原因で火災が発生することも考えにくいので、消火器の事故（底が錆びて使用時に破裂等）で火災の際、使用できない（役に立たない）ほうが心配です。
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16 匿名さん
管理規約等に定めがあるなら設置や点検、取り替え等は必要です。 基本的には区分所有者の責任で管理すべきものですが、規模の利益があるなら、一斉取替も防火管理上悪いことではありません。
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18 マンション訴訟問題研究会
被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定に関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。 -
24 匿名さん
専有部の消火器？ なんだべそれ
その消火器の使用目的や対象が何かがはっきりするなら訴訟することないべ
専有部が火事になると共用部に飛び火被害があるからとか言いだしたらきりないべ
水道管の不具合も専有部のガス配管の不具合で爆発もおんなじだべー アタマ弱すぎだっぺ
うちのマンションは全フロア―に何個か市役所からケースまである消火器付けてくれてら、ただだっぺ
市の名前と番号入りだけんどな
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26 匿名さん
>各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
建物防火の消火器だから住宅一部ではなく全体共用部分だと思うが。 -
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28 匿名さん
複合用途型マンションでは、規約により、全区分所有者で共有する共用部分を「全体共用部分」、住戸部分の区分所有者のみで共有する一部共用部分を「住宅一部共用部分」、店舗部分の区分所有者のみで共有する一部共用部分を「店舗一部共用部分」とするのが一般的である。
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35 匿名さん
変な奴が勝手に裁判情報出して何やってんの？
判決出てから書けよ。参考にもならない。
スレ主の質問無視かい
＞はじめまして。
専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問と、管理組合のお金で取り替えれば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？
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36 匿名さん
>>33
各マンションによって規約で共用部分をどのように定めてるかによるから規約の別表を見ないとわかりませんね。ただ備品といっても防火に必要な附属設備ですから規約で定めてる場合が多いですよ。たとえばベランダのパーテーションとか避難ハッチとか。これも附属設備として規約に定めてる場合があります。特に専有部分内にあるものは明確に定めないと住民とのトラブルのもとになります。
私のマンションの例では、専有部分内の住宅用消火器に関しては、維持管理は区分所有者で期限切れ交換は一般会計から支出して管理組合が交換と規約に定められており、共用部分の附属設備として住宅用消火器が規約の別表で定められています。 -
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39 匿名さん
各専有部に共用部設備設置という事なら専用使用権はあるもの考えるだろ、全戸にあるんだよな。
日常的に外部から入って使用することはない。
ということで、元々の質問は。
＞専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？
と聞いてますよ。
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41 匿名さん
消火器が故障するかは知りませんが、１０年の使用期間をこえたら交換、費用は誰が？
居住者が故意ではなく誤って転倒し誤噴射などがあったらの責任はだれが負う。
部屋の中や家具が消火剤で汚れたり電化製品が壊れたら改修費用は誰が出す。
誰でしょ～～～。
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43 匿名さん
↑
＞各専有部に共用部設備設置という事なら専用使用権はあるものと考えるだろ、全戸にあるんだよな。
＞日常的に外部から入って使用することはない。
避難器具も同じだ。
グズグズ言うなら両方の場合、どちらも書けばいい。笑 -
45 匿名さん
はいはい、お題も理解してないようで。
このスレッドの質問内容 ⇓
＞はじめまして。
＞専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
＞個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問と、管理組合のお金で取り替え＞れば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、＞管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？
＞総会決議が通った
＞管理組合のお金で取り替え
読んでから答えなよ。
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48 匿名さん
>管理組合が、消防設備の不備を解消するために住宅用消火器の交換を管理組合の費用で実施する総会決議を可決したとしても
総会決議をとる前に、区分所有者に規約の交換義務の履行をもとめ、応じない場合は法的措置をとるので筋ではないか？ -
51 マンション管理士試験上位合格者
＞規約に定める交換義務者である区分所有者への請求権を放棄していないのであれば、
請求権を放棄しないのであるならば、区分所有者に期限を定めて規約の交換義務の履行を求め、応じなければ義務違反を理由に法的措置をとると言うことだ。
ＡＨＯ -
55 匿名さん
そもそも、住宅用消火器が区分所有者の所有物であるとの前提であれば、管理規約への書き振りとしては、区分所有者に設置義務があることを明確にしてから、維持管理（取替を含む）義務を規定するのが一般的である。
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58 販売関係者さん
>どっちでも好きにすればいい、総会で決めなよ
>当事者のマンションが総会で決める事だよ
その通り。規約で決めることだから総会特別決議になる。
ただし新築分譲時には売買契約書に区分所有者資産か共用部かは初めから明記されている。 -
62 マン管
>>59
ロビーの応接セットは、エントランスホール、ラウンジ、受付等に含まれる全体共用部分になる。
それと管理組合自身には所有権はない。従って管理組合の財産との表現は正しくなく、区分所有者の持分割合に応じた共有資産になる。
専有部分の住宅用消火器は区分所有者資産であるが、これを共用部分に変更した場合は必ず専用使用権を付与する必要がある。全体共用部分である専有部分内の天井感知器、インターホン等は専用使用権付きである。専用使用権がないと全区分所有者の共有になり、他の区分所有者が使うことが出来てしまう。
ベランダ（共用部分）の隔板と避難ハッチは全体共用部分だが、自分の部屋のベランダにあるからといっても専用使用権はない。なぜなら避難の際に他の区分所有者も使うから。 -
65 匿名さん
＞管理費等も管理組合の財産（総有財産）である。
その総有財産という文言は他の民法のはなし、法人以外の管理組合は財産は持たない。
民法の特別法の区分所有法には該当しない、無知だねぇ～
ロビーのソファーが管理組合の財産とか？ マヌケ爆発じゃん 笑
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67 匿名さん
共用部分は、区分所有者の共有であるから管理組合の財産ではないのは当然であるが、権利能力なき社団である管理組合において、各区分所有者から徴収された管理費等は管理組合の固有財産（区分所有者に総有的に帰属する財産）であり、管理組合が管理費等を原資として購入した動産類（応接セット等）も管理組合の固有財産である。
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71 匿名さん
>各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
「共用部分の負担に任じ」だから区分所有者は持分割合に応じて管理費や修繕積立金を支払ってる。
ところで「共用部分から生ずる利益を収取す」なら、携帯基地局の賃料収入は区分所有者に持分割合で配分（個人所得）されるべきもので、国税庁が管理組合に収益事業として一括で法人税を課税するのは違法だ、と裁判で争いになってる。 -
73 匿名さん
>>71
区分所有法１９条の解説、簡単なコピペ見て覚えておきなさい、テストに出ますよ。（笑）
【解説】
共有部分の負担、及び共有部分から発生する利益は、持分に応じて分配されるのが原則です。
共有部分の負担とは、共有部分の掃除代、照明等の電気代、管理員等の人件費、
エレベーター等の保守料、などなど、共有部分に関して発生する一切の負担を意味しています。
共用部分から直接生じた費用以外にも、理事会の会議費等、区分所有者全員に効果が及び、
特定の人が費用負担するのがなじまないもの、も負担に含めるのが一般的です。これに対して
利益の方ですが、駐車場や駐輪場の利用料が主たるもので、敷地内に自動販売機を置いた場合に
受け取る手数料だとかが含まれます。
＞通常は、負担の方が利益より大きくなります。そして、利益は負担と相殺されて（つまり、
＞利益の分だけ負担が減る）ことで調整されます。
＞分配される、とはこのような意味であって、各区分所有者に利益が現金で渡されるいう意味で
＞はありません。これは、万が一、利益が負担を上回った場合であっても、その上回った中の自分
＞の持分相当を要求することはできません。この点が民法の共有との違いとして挙げられます。
前後しますが、持分は、規約で特に定めていない場合には、専有部分の床面積によって定まる
ことは以前ご説明させていただいたとおりです。
そして、以上の内容については規約に別のルールを定めることができ、その場合には規約の
ルールが優先されます。共用ドアを取り替える場合には、当該ドアを使用した頻度
（何度開け閉めしたのか）に応じて費用を徴収することも、規約で定めればやれないことはありません。
理解できたらスレタイに関してのレスたのむよ。
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80 匿名さん
おだいはこれよー
はじめまして。
専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問と、管理組合のお金で取り替えれば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？ -
85 匿名さん
消防予第220号の特例に係る質疑応答（住宅用消火器に関する部分）
Q3 住宅用消火器は、住戸、共用室及び管理人室内のいずれの部分に設置することが必要か。
A 玄関、台所等容易に目に付く部分に設置することが望ましい。
Q4 共同住宅等の住戸、共用室又は管理人室に設置する消火器としては、一般消火器又は住宅用消火器のいずれが最適か。
A 消火器の操作性、維持管理等を考慮するとともに、各住戸内の初期消火手段の確保等の観点から住宅用消火器を設置すること。
Q3 住宅用消火器については、当該消火器がメンテナンスフリーの構造となっていることを勘案し、各住戸等の関係者により外観に異常がないことの確認が行われており、かつ、当該消火器の使用期限を過ぎる前に交換が実施される場合には、消防法令による定期的な点検を免除してよいか。
A 差し支えない。 -
88 匿名さん
>消火器が管理組合の負担で共用設備として各専有部（居室）に設置するなら、
>それなりの安全確保の義務があるわな、誰の責任じゃ？
そりゃ当然管理組合の責任だ。ただし区分所有者の故意または過失なら区分所有者の責任だ。
それをどっちの責任かを争うのが訴訟だ。
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90 匿名さん
＞そりゃ当然管理組合の責任だ。ただし区分所有者の故意または過失なら区分所有者の責任だ。
子どもが専有部で遊ぶことに過失があるとかなに言ってんだ？
故意なら保険も支払われないがな
少し考えればわかるだろ～～ 笑
専有部に消火器置いてもらうなら、何があっても事故が起こらない対策するこったな。
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92 ↑
はじめまして。
専有部の住戸用消火器を、管理組合で取り替えるように、管理会社からの提案があるのですが、
個人の所有物を総会決議が通ったからと言って、取り替えていいのかと言う疑問と、管理組合のお金で取り替えれば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合、管理組合も責任を問われそうな気がするのですが、どうなんでしょう？
スレ主の質問な、情報はこれだけだ。
総会では議決されてる。主な質問は
＞専有部で消火器が原因のなんらかの損害賠償が発生した場合の責任は？
これな
消火器は専有部に置いてあるが、管理組合のお金で取り換えたそうだ
ということで現在は消火器は管理組合が管理する共用設備と考えるのが通常
偉そうに規約貼りつけろというお爺さん、答えてちょ？ （笑）
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96 マンション管理士試験上位合格者
「個人の所有物」と書いてある。それを管理組合が交換した途端に新たな共用部分付属物になる。しかも専有部分内にある共用部分だから専用使用権も付与しなければならない。
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97 匿名さん
共用部分じゃなく共用設備な、新たに管理組合が全戸に配布した物だ、普通決議で十分
専用使用権を付けるとか？ ない言ってんだ？
専用使用権は管理組合が所有者に与えるもので規約で云々じゃない無知か？
どこか検索して専用使用権の設定には特別決議が必要とでも書いてあったかぁ？ 笑
ものほんの無知やな
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98 マンション管理士試験上位合格者
国交省標準管理規約で説明すると、第8条別表第2、第14条別表第4に既に住宅用消火器や防犯設備（防犯カメラシステム等）が規定されていれば問題ない。規定されてない場合は、新たに共用部分として登録することになるので「共用部分の変更」になる。共用部分の範囲が広がることになるから。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf -
99 匿名さん
>98
的外れなこと言うから無知と言われるんだよ。
それ全然消火器とは無関係。
１７条に言われる共用部の変更はもっと改良する次元。
耐力壁の変更や階段の撤去やエスカレーター設置やエレベーター設置。
既存の躯体にほぼ変更の無い変更はは普通決議だ。
消火器がどうやったら特別決議になるのか知能が高いと理解できんわい。（笑）
カメラや消火器置くのが１７条に該当するなら証明しろや。 できる訳ないけど。（笑）
参考までに解説貼っておいたるわ
共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
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100 匿名さん
ほれ、もう一つ１７条解説、勉強せいや
用部分の「形状の変更」とは、外観や構造を変更することで、共用部分の「効用の変更」とは、その機能や用途を変更することですが、これでは依然として何が「著しい変更」に該当するかは、明確ではありません。そこで、変更をする箇所、程度、範囲などにより、多くは、各建物ごとに判断されることになります。
共用部分の変更にあたり、一般的な判断としては、たとえば、
①階段室をエレベーターに変えるのは、「形状または効用の著しい変更」で、「特別多数決議」が必要です。
②エレベーターに遠隔監視装置を設置する場合は、安全性の向上として使用価値や交換価値の増加が見込まれ改良概念に該当すると共に機器の新設や価値の変更という意味で「著しい変更」概念にも該当しそうですが（設置工事に伴う共用部分への加工自体を変更とすべきではありません。）、既存の機器の常識的な範囲の機能向上を目的とするものに過ぎず管理行為に含む改良と思われます。「普通決議」で可能です。
③インターネット回線の新設も現在では同様に管理行為といえるものと考えます。これも、「普通決議」で可能です。（この点に関しましては、光ケーブルか、ケーブルテレビなど何を選択するかの方が問題かもしれません。）
上の例のように、「その形状または効用の著しい変更を伴う行為」の判定は、変更を行う部位や範囲、変更の方法など個々の状況に応じてなされることになりますが、標準管理規約のコメントでは、「形状または効用の著しい変更」をかなりの例をあげて、「普通決議（過半数）」と「特別多数決議（区分所有者の数だけ規約で過半数まで減可能）及び議決権の各３／４以上」を示していますので、参考になります。
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101 匿名さん
ほれほれ、まだあるから見ておきなさい、テストに出るよ（笑）
ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、
階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、
構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
（筆者注：これに対して、建物の１階の柱をすべて切断して、免震部材（積層ゴムなど）を挿入する工法は、建物の基本的な構造部分である柱の下部をすべて取り除くので、特別多数決議が必要と考えられます。
追加：２０１４年 ２月２３日：建築物の耐震改修の促進に関する法律が改正され（平成２５年１１月２５日施行）耐震診断を受けて、耐震改修が必要となると、集会の決議が、区分所有法第１７条１項の「その形状又は効用の著しい変更」に該当しても、特別多数決議（区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数）から普通決議（過半数）に緩和されます。）
ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、
防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、
窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
◎劣化した屋上の防水工事や外壁の補修など一定の周期で行う大規模修繕は多額の費用はかかるが、「形状または効用の著しい変更」でないと判断されている。普通決議でできるように改正された。
また、普通決議となると、規約での別段の定めができ、集会の決議から、理事会での決議に変更もできる。
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102 匿名さん
国交省標準管理規約第8条の共用部分の範囲に規定されている共用部分なら、形状や効用の変更内容や変更程度で判断することになります。もし第8条に規定されてないのなら、それは共用部分の範囲の変更になります。共用部分の範囲が変更になれば、管理組合の管理対象が増減する変更になります。
そして共用部分の範囲の変更なら、第8条の変更が必要ですから特別決議になります。
共用部分の変更の特別決議よりも、この規約変更の特別決議の方が重要です。
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107 匿名さん
標準管理規約はひな型です、強制力は無く、区分所有法に沿って製作されるもの。
防犯カメラやインターネット回線付けるのも共用部の変更と思うのは土素人ですよ。
【解説】抜粋 これ普通決議ね↓
③インターネット回線の新設も現在では同様に管理行為といえるものと考えます。これも、「普通決議」で可能です。（この点に関しましては、光ケーブルか、ケーブルテレビなど何を選択するかの方が問題かもしれません。）
ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、
防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
＞オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・
＞更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
【参考までに】 覚えておきましょう↓
追加：２０１４年 ２月２３日：建築物の耐震改修の促進に関する法律が改正され（平成２５年１１月２５日施行）耐震診断を受けて、耐震改修が必要となると、集会の決議が、区分所有法第１７条１項の「その形状又は効用の著しい変更」に該当しても、特別多数決議（区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数）から普通決議（過半数）に緩和されます。） -
109 匿名さん
共用部の変更、特別決議が必用と思われる解説 ↓
階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
建物の１階の柱をすべて切断して、免震部材（積層ゴムなど）を挿入する工法は、建物の基本的な構造部分である柱の下部をすべて取り除くので、特別多数決議が必要と考えられます。
カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、
＊専有部に関わる部分でも 普通決議対象 ↓
＞窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
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110 匿名さん
なんか話がそれてますね。
共用部分の形状または効用の著しい変更とは具体的に何かを聞いているのではなく、
共用部分か否かの法令または規約根拠は何か聞いてるのですよ。
答えられないと話そらすのは良くないです。
共用部分であることの法令または規約の根拠がないと、管理組合が工事等で管理費から費用を支出する根拠がありません。ひょっとしたら一部の区分所有者の私物かもしれませんよね。 -
111 匿名さん
>消火器は設備です、専有部に設置しても専用使用権などは無用。
共用部分とは、建物の部分、建物の付属物、規約共用部を言う。
専用使用権が無ければ他の区分所有者も使用する権利が発生する。
たとえば専用庭、専用使用権が無ければ他の区分所有者も使えることになる。 -
114 匿名さん
このスレ主さんは、
＞管理組合のお金で取り替えれば、管理者は管理組合だと思いますが、もし、
と言っていますね、管理組合の費用でもともと専有部にあった消火器を
管理組合が費用を出して取り換える（使用期限が来たのかな）
ということは共用設備という事。
防災設備はこの専有部に置く消火器も含め、緊急時は誰でもが利用できるもの。
ベランダや共用通路、それにつながる専有部居室も緊急避難時は通路として
勝手に侵入することになります、法律でも認められた緊急避難行為ですからね。
専有部にあるからと、その部屋専用ではないでしょうね。
え！ 火事になったらベランダから部屋に逃げてくるの！とビックリしないように
これは当然の避難行為です。場合によっては冊子ガラスも割るでしょうね、当然弁償してくれますよ
管理組合が。 笑
-
116 マンション管理士試験上位合格者
>防災設備はこの専有部に置く消火器も含め、緊急時は誰でもが利用できるもの。
>ベランダや共用通路、それにつながる専有部居室も緊急避難時は通路として
>勝手に侵入することになります、法律でも認められた緊急避難行為ですからね。
共用部分のベランダは規約で区分所有者に専用使用権は付与されているが、同じく共用部分の隔板と避難ハッチには規約で専用使用権は付与されていない。
消防法では専有部居室は緊急避難時は通路にはならない。避難時の通路は共用廊下とベランダである。 -
118 匿名さん
消火器に専用使用権付けるマヌケはいないけど、誰ですか？ （笑
防災設備の消火器に専用使用権という区分所有法にはないというか必要ないけ入り付けるの？
通常の専用使用権とはどのようなきょうようぶにつくのでしょうね～
無知でもわかるよねー 専有部居室のあるから専用使用とかマヌケ？
-
120 匿名さん
＞消防法では専有部居室は緊急避難時は通路にはならない。避難時の通路は共用廊下とベランダである。
マンションでも一戸建てでも災害や犯罪など緊急時には緊急避難として最善の場所へ侵入しても可。
無知晒すなよ恥ずかしい、誰が消防法なんだ？
-
121 匿名さん
緊急避難して損害与えても賠償責任もないんだけどね。とりあえず緊急時ね。
緊急時部屋に入ったり通り抜けるのが最善なら許される行為。
高層階でベランダから逃げるにはどこかの部屋に入らないと無理だわな。
留守なら窓ガラス割って構わないからね、人命最優先。
-
122 マンション住民さん
うちのマンションの管理規約では、消防設備関係では、天井熱感知器、自火報連動インターホン、非常警報ボタン、住宅用消火器が専有部分内の共用部分で専用使用権付与が規約で定められています。
専有部分内の住宅用消火器は、分譲時からもともと区分所有者資産でしたが、今後は有効期限切れで管理組合で一括交換するために、共用部分かつ専用使用権付きに規約変更して数年前に総会特別決議で可決しました。 -
124 匿名さん
特別決議ができなかったらどうするの？ （笑）
それって規約変えたり特別決議が必要なの？
原始となる区分所有法には専用使用などということ自体が無い。
年寄りの屁理屈は通用しませんよ。 （笑）
-
127 匿名さん
>>122 は、超希望的ＶＲであると思いますが・・・
法定共用部分（専有部分以外の区分所有建物の部分、専有部分に属しない区分所有建物の附属物）は、法律上、当然に決まるのであって、規約によって決めるのではない。しかし、専有部分との境界が明確ではないことがあるので、規約に例示的に記載することがある。その場合であっても、最後の部分では、「～等専有部分に属さない【建物の部分】」、「～等専有部分に属さない【建物の附属物】」と表現している（たとえば、標準管理規約第８条（共用部分の範囲）の別表第２）。
専用使用権（敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利）は、規約によって認められた使用権であって、その使用権の対象である専用使用部分は規約に定める必要がある。 -
128 匿名さん
専有部内でも単なる共用のの設備。
良くは知らんが消防法で消火器を居室に置く場合があるのかな？
使用期限が来たからと管理組合が交換することにして特別決議とかマヌケ。
消火器を共用部と言い張るおじちゃん、理屈はそうでも共用の設備な。 -
129 匿名さん
管理組合が費用負担する、共用設備にするなら普通決議で十分だろ。
スレ主も総会決議は通ったと書いているし。
後から引きこむネット回線やケーブルテレビも専有部まで引いても
普通決議で施工できる。
専用使用権とかいちいち設定しない、同じことだ。
大まかに専用使用権はベランダや駐車場、専用庭に用いる事。
居室内に置くからと消火器が専用使用権いるとか？ アタマわるいんでないの？
-
130 匿名さん
>>128
>良くは知らんが消防法で消火器を居室に置く場合があるのかな？
総務省令第40号（旧：消防予第220号）
第3条
2 前項に規定するもののほか、特定共同住宅等における必要とされる初期拡大抑制性能を主として有する消防の用に供する設備等の設置及び維持に関する技術上の基準は、次のとおりとする。
(1) 住宅用消火器及び消火器具（令第10条第1項に定める消火器具のうち、住宅用消火器を除く。）は、次のイ及びロに定めるところによること。
イ 住宅用消火器は、住戸、共用室又は管理人室ごとに設置すること。
ロ 消火器具は、共用部分及び倉庫、機械室等（以下この号において『共用部分等』という。）に、各階ごとに当該共用部分等の各部分から、それぞれ1の消火器具に至る歩行距離が20メートル以下となるように、令第10条第2項並びに消防法施行規則（昭和36年自治省令第6号。以下『規則』という。）第6条から第9条まで（第6条第6項を除く。）及び第11条に定める技術上の基準の例により設置すること。ただし、特定共同住宅等の廊下、階段室等のうち、住宅用消火器が設置された住戸、共用室又は管理人室に面する部分にあっては、消火器具を設置しないことができる。
>専有部内でも単なる共用のの設備。
想像：被告管理組合の主張・・・要するに共用部分ではない。⇒ そもそも、この住宅用消火器は、単独で独立性のある物品であり、住宅一部共用部分ではなく、住宅一部共用部分の備品に該当する。 -
132 匿名さん
それに専用使用権がいるわけもなく特別決議とかどうなってんの？
ところがうちのマンションには居室ごとに消火器などないが規模の問題か。
その代わり各フロアーに市役所名と番号の入ったケース入りの消火器が５戸おきくらい通路に設置してある。
周りの一戸建ても同じように数軒ごとに消火器が設置されているが。
費用だしてまで用意するものなのかよくわからんな。 -
133 匿名さん
>>132
>費用だしてまで用意するものなのかよくわからんな。
＜共同住宅の消防設備について一通り知りたい方へ＞
能美防災株式会社
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html -
135 匿名さん
>共用設備を消防法上専有部に置かなければならないのなら 普通決議で消火器を置けば十分
>個人財産の所有権を個人から管理組合へ移転する場合、区分所有法では対応できませんが、すべての区分所有者と管理組合との間で譲渡手続きをしたのでしょうか？
>使用期限来たらまた管理組合の費用で交換するんでしょ。 共用の設備だからね。
総会決議の内容で決めるのではなく、規約で明確に定める必要がありますね。 -
136 匿名さん
規約変更なんていらないよ、防犯カメラ設置も光ケーブル引き込みも
消火器負担が管理組合に変更でも普通決議で十分、規約は無用。
使用細則にでも書いとけばよろしい。
そうとうの無知かな。
-
138 匿名さん
135に書いてある、個人財産の所有権なんて移転してないしね。
使用期限の切れる消火器を廃棄、新しい消火器を管理組合が用意するだけ。
期限切れた消火器が愛おしいなら床の間にでも飾っとけ。好きにしな。 （笑） -
145 匿名さん
＞＊＊普通決議で行える修繕や改良行為の例 ↓ 区分所有法17条～解説
＊エレベーターに遠隔監視装置を設置する場合は、安全性の向上として使用価値や交換価値の増加が見込まれ改良概念に該当すると共に機器の新設や価値の変更という意味で「著しい変更」概念にも該当しそうですが（設置工事に伴う共用部分への加工自体を変更とすべきではありません。）、既存の機器の常識的な範囲の機能向上を目的とするものに過ぎず管理行為に含む改良と思われます。「普通決議」で可能です。
＊インターネット回線の新設も現在では同様に管理行為といえるものと考えます。これも、「普通決議」で可能です。（この点に関しましては、光ケーブルか、ケーブルテレビなど何を選択するかの方が問題かもしれませ
ん。）
＊バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議。
＊防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、
防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
＊ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
＊計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる
＊窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
覚えとけよ。
-
148 マンション管理士試験上位合格者
>新たに設置したり更新するのに、規約の変更や新たに規約作る必要があると思うか？
ある。
損害保険契約時に共用部分の範囲を規約で提出する必要がある。保険の補償は共用部分のみが対象。
それから事故の損賠請求訴訟のときに共用部分か専有部分かの証拠提出に規約が必要。 -
149 匿名さん
↑
だから無知だといわれるんだよ。
＞＊＊普通決議で行える修繕や改良行為の例 ↓ 区分所有法17条～解説
＊エレベーターに遠隔監視装置を設置する場合は、安全性の向上として使用価値や交換価値の増加が見込まれ改良概念に該当すると共に機器の新設や価値の変更という意味で「著しい変更」概念にも該当しそうですが（設置工事に伴う共用部分への加工自体を変更とすべきではありません。）、既存の機器の常識的な範囲の機能向上を目的とするものに過ぎず管理行為に含む改良と思われます。「普通決議」で可能です。
＊インターネット回線の新設も現在では同様に管理行為といえるものと考えます。これも、「普通決議」で可能です。（この点に関しましては、光ケーブルか、ケーブルテレビなど何を選択するかの方が問題かもしれませ
ん。）
＊バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議。
＊防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、
防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
＊ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
＊計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる
＊窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
覚えとけよ。
-
161 販売関係者さん
専有部分は土地付区分建物売買契約書と関連資料が証拠になる。
公的証明は登記簿の全部事項証明書になる。
それよりも共用部分の証拠を出したほうがいい。管理規約の「共用部分の範囲」条項だ。 -
162 匿名さん
マンション（区分所有建物）は、専有部分と共用部分から成っており、
それ以外の部分はありません。数式に例えると次のようになります。
区分所有建物 ＝ 専有部分 ＋ 共用部分
換言すれば、建物のうち専有部分以外は全て共用部分である、となります。
なお、専有と専用・占有、共用と共有、これらはそれぞれ異なる概念であり、
例えば「共有部分」というものは区分所有法には存在しません。
-
163 匿名さん
マンション管理士事務所のコピペ 参考にどうぞ
＊窓ガラスや火災報知機などは誰のもの？
専有部分は建物の部分だけではなく、その部分の附属物も含みます。
他方、専有部分に属さない建物の附属物は共用部分です。
自動火災報知設備の感知器などは専有部分の附属物であるので専有部分です。
しかし、この自動火災報知設備のように、感知器だけではなく、その信号を伝えるケーブルや制御装置といった共用部分に属する他の設備と構造上一体となった部分は、専有部分でありながらも、その管理は管理組合が、共用部分と一体として行うことができる定めをする、即ち各区分所有者には自由な変更などを認めないといった制約を課すことも可能です。
窓ガラスや窓枠、玄関扉は共用部分とされることが一般的で、これらを区分所有者が自由に変更することはできません。
各区分所有者は建物の外観（美観）から資産的な価値を享受していると考えられ、これらの変更は建物の外観に影響し、区分所有者の共同の利益に反する恐れがあるためです。
しかし、窓ガラスや玄関扉などの開口部は、特に防犯の面で緊急または早急に改良する必要が生じる場合があります。このような場合に備え、共用部分でありながらも各区分所有者が工事を行えるルールを予め定めておくことも必要です。
-
166 匿名さん
マンションは、１つの敷地の中にたくさんの所有権が存在しています。
原則的に区分所有者が購入したそれぞれの住戸を専有部分と言い、
専有部分以外の敷地、建物、設備、附属施設などのすべてを共用部分と言います。
誰ですか？ 相当の世間知らずがいるようですが？
-
167 デベにお勤めさん
>>165
脂汗かいて震えとるな、無知がバレたぞ。
区分所有法
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。 -
174 匿名さん
勉強しなおせ、マン管試験に受からないぞ。
過去問みろ、敷地と共用部分に関する問題がある。
区分所有法
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。 -
179 匿名さん
>>176
＞もし、マン管士がこんなことを書いているとすれば、マン管士失格ですね。
電話でもしてクレーム入れてはいかがかな？ 対抗できる知識はなうようですが？（笑）
＞＊マンションには専有部分と共用部分しかない！？
マンション（区分所有建物）は、専有部分と共用部分から成っており、それ以外の部分はありません。数式に例えると次のようになります。
区分所有建物 ＝ 専有部分 ＋ 共用部分※
換言すれば、建物のうち専有部分以外は全て共用部分である、となります。なお、専有と専用・占有、共用と共有、これらはそれぞれ異なる概念であり、例えば「共有部分」というものは区分所有法には存在しません。
※共用部分には数種類あり、ここでいう共用部分はそのうちの一部のみを指します。（詳細後述）
＞＊専有部分とは
専有部分 区分所有権の目的となる建物の部分のことです。
「マンションを買った」というときの購入した部分（例えば101号室）であり、個人の所有物となる部分です。
区分所有法では「構造上・利用上、独立している部分」と定められていますが、この他に「その部分を個別に所有する」という客観的な意思が伴ってはじめて専有部分となります。この点が分譲マンションと賃貸マンションの違いです。
マンションでは、管理規約によって専有部分が定められます。専有部分の定めがされることにより、共用部分が明らかになります（上述の数式を参照）。
＞＊共用部分とは
躯体やエントランスホール、外廊下、階段室、エレベータ室など専有部分ではない建物の部分（上述の数式にいう共用部分）と、エレベータの籠や受水槽、集合郵便受など専有部分に属さない建物の附属物、そして規約共用部分、これら3つの総称です。
前2者は、区分所有法により共用部分であると定められた部分で、法定共用部分といいます。
規約共用部分とは、専有部分になり得る建物の部分や、そのマンションに附属する別個の建物を管理規約で共用部分であると定めたものを指します。なお、敷地は共用部分ではありません。
法定共用部分は、いかなる手段・方法を用いても専有部分に変更することはできません。
その理由は区分所有法が定める専有部分の要件を、法定共用部分は満たすことがないためです。換言すれば、専有部分の要件を満たさない建物の部分が法定共用部分です。法定共用部分の代表的なものに躯体が挙げられますが、躯体が専有部分になり得ないことは容易に理解されるところです。
規約共用部分は、本来は共用部分ではない部分を管理規約の定めによって共用部分とするものであり、任意性がある点で法定共用部分とは大きく異なります。
規約共用部分の例としては、101号室（住戸部分）を集会室と定める、などが挙げられます。規約共用部分は任意に共用部分とするものであるため、専有部分などの本来の状態に戻すこともできます。しかし、状況によっては、法規上可能であっても現実的に不可能なケースもあります。
＞＊共用部分は誰のもの？ 自由に使えるの？
法定共用部分および規約共用部分、いずれも、原則として、そのマンションの区分所有者全員の共有です。
共有者である各区分所有者は、共用部分の持分割合に関係なく、共用部分をその用法に従って使用することができます。廊下は通行する目的で、エレベータや階段は目的階への移動のために回数に制限なく使用することができます。
一方で用法に従わない使用は許されません。例えば、自転車や傘、宅配物などの物を廊下に置くことはできません。
共用部分の使用については、合理性や衡平性、妥当性があれば一定の制限を設けることができます。しかし、各区分所有者は、共用部分をその用法に従って使用する権利を持つため、使用を禁止することはできません。
制限の例としては、エレベータに自転車を載せてはならない、屋上の立入りには申請と許可を必要とする、などが挙げられます。
1階部分の区分所有者はエレベータを使用することはできない、という定めは無効です。また、用法に従った使用であっても、例えば全てのエレベータを何時間も独占するなど、他の区分所有者に著しく迷惑となるような使用は許されません。
共用部分の管理は、共有者である区分所有者が全員で行い、管理に要する費用は、共用部分の持分割合に応じて各区分所有者が負担しなければなりません。
＞＊専有部分が自由に使えない！？
区分所有権は、その専有部分を所有する権利であり、所有権の一種です。
所有権は、その対象物を直接支配する権利であることから、区分所有権を有する者（区分所有者）は、所有する専有部分を自由に使用したり処分したりすることができる、というのが原則です。
しかし、区分所有権には、その性質上、一定の場合にはそれが認められないことがあります。
これは、一棟の建物を区分し、その区分された部分（専有部分）を異なる者が所有することを認めた時点で、その建物には複数の所有者が存在することになり、建物を介して団体を構成するため、区分所有権には団体的な制約が内在するためです。
この制約により、専有部分内であっても他の区分所有者の迷惑となる行為をすることはできません。
また、区分所有者は、建物の保存に有害な行為や、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと、区分所有法で定められており、これも専有部分内での行為や専有部分の使用方法にも適用されます。
専有部分に課せられる具体的な制約には、その用途やペット飼育の可否、楽器の演奏を認める時間帯、リフォームの実施方法などがあります。専有部分の用途とは、住宅としての使用に限定する、事務所や店舗としての使用も認めるなどです。
これらの制約は管理規約に定めますが、その制約には合理性や衡平性、妥当性が必要です。
＞＊窓ガラスや火災報知機などは誰のもの？
専有部分は建物の部分だけではなく、その部分の附属物も含みます。
他方、専有部分に属さない建物の附属物は共用部分です。
自動火災報知設備の感知器などは専有部分の附属物であるので専有部分です。
しかし、この自動火災報知設備のように、感知器だけではなく、その信号を伝えるケーブルや制御装置といった共用部分に属する他の設備と構造上一体となった部分は、専有部分でありながらも、その管理は管理組合が、共用部分と一体として行うことができる定めをする、即ち各区分所有者には自由な変更などを認めないといった制約を課すことも可能です。
窓ガラスや窓枠、玄関扉は共用部分とされることが一般的で、これらを区分所有者が自由に変更することはできません。
各区分所有者は建物の外観（美観）から資産的な価値を享受していると考えられ、これらの変更は建物の外観に影響し、区分所有者の共同の利益に反する恐れがあるためです。
しかし、窓ガラスや玄関扉などの開口部は、特に防犯の面で緊急または早急に改良する必要が生じる場合があります。このような場合に備え、共用部分でありながらも各区分所有者が工事を行えるルールを予め定めておくことも必要です。
＞＊専用使用権とは
敷地や共用部分などの一部を、特定の区分所有者や第三者が排他的に使用できる権利のことです。
一般的にベランダやバルコニー、専用庭、駐車場などに設定されます。第三者に専用使用権を与える例としては、屋上に広告看板の設置を認める、などが挙げられます。
専用使用権は、共用部分などの一部を排他的に使用することができる権利ですが、物権ではなく債権的権利であるため、その部分の本来の用法に従った使用をする他の者を排除することはできません。
例えば、避難経路となっているベランダは、避難目的であれば、その部分の専用使用権を持たない他の区分所有者も使用することができます。
敷地や共用部分などは本来、共有者である全ての区分所有者がその用法に従って使用できる部分であるため、それを制限して特定の者が排他的に使用することを認めるには、共有者全員の合意が必要です。
お探しの答えは見つかりましたか？
この記事について不明な点や情報の不足などがございましたら、お気軽にご質問ください。また、マンションに関するご相談も承ります。いずれも無料です。
こちらへ ⇒ お問い合わせ http://office753.com/index.html
マンション管理士事務所○○○○
-
181 匿名さん
>>179
>お問い合わせ http://office753.com/index.html
このマン管士が、
>>>170
>専有部分以外の敷地、建物、設備、附属施設などのすべてを共用部分と言います。
と言っているのですか？ -
182 匿名さん
＞＊３）専有部分と共用部分
マンションは、１つの敷地の中にたくさんの所有権が存在しています。
原則的に区分所有者が購入したそれぞれの住戸を専有部分と言い、専有部分以外の敷地、建物、設備、附属施設などのすべてを共用部分と言います。
共用部分の範囲は、マンション管理規約に定められています。
共用部分は具体的には、建物の外壁、屋上、基礎部分、廊下、階段、エレベーター、エントランス、給排水設備、電気設備、ガス配管設備、テレビアンテナ、管理事務室、集会室、駐車場、敷地内小公園、植栽、街灯などがあります。
専有部分と間違われやすいのが、各住戸に附属したベランダ（バルコニー）や専用庭（1階）です。
ベランダは共用部分ベランダや専用庭は共用部分とされています。
これらは特定の区分所有者だけが使用できるものですが、その区分所有者に専用使用権が与えられているだけなのです（専用庭やルーフバルコニーには通常使用料金がかかります）。
ベランダや専用庭が共用部分とされているのは、火災などの災害時に脱出ルートや消火・救出用の場所として使用されることと関係していると思われます。
ベランダは非常時の脱出ルートになるため、梯子付きのハッチが備え付けられていたり、隣の住戸のベランダとの仕切り板には、素手で簡単に壊すことができる壁材が使用されています。
ですから、マンション住民はベランダや専用庭の専用使用権があっても、物置などをそこに置いたり、床にタイルを敷くことなどは、管理規約や使用細則などによって禁止されています。
他にも玄関扉は鍵と内部塗装部分を除けば共用部分であり、窓枠（サッシ）と窓ガラスも共用部分とされていて、勝手に交換することはできません。
これらは変更するとマンションの外観に影響を与えるので、マンションの外観の統一性を保持するために共用部分としていると考えられます。
-
185 匿名さん
>>183
>敷地が共用部分ではないという根拠を書いてくださいよ。笑
あなたがコピペした >>179 には、次のように書いてあります。
＞＊共用部分とは
躯体やエントランスホール、外廊下、階段室、エレベータ室など専有部分ではない建物の部分（上述の数式にいう共用部分）と、エレベータの籠や受水槽、集合郵便受など専有部分に属さない建物の附属物、そして規約共用部分、これら3つの総称です。
前2者は、区分所有法により共用部分であると定められた部分で、法定共用部分といいます。
規約共用部分とは、専有部分になり得る建物の部分や、そのマンションに附属する別個の建物を管理規約で共用部分であると定めたものを指します。
>なお、敷地は共用部分ではありません。
-
186 匿名さん
管理士資格試験を受験したことがあるのなら、勉強しませんでしたか？
＊法定敷地
＊規約敷地
＊みなし敷地
管理や使用について……区分所有法の共用部分の管理又は使用に関する規定が準用されます。
区分所有者には敷地利用権がありますが、それは単なる権利、扱いは共用部分ですね。
一般的には敷地は共有という観念ですが、区分所有法には共有という概念がありません。
-
189 匿名さん
>>179
そのマンション管理士の解説は区分所有法第二条に反する解説になるので司法の場では無効になるよ。
おたくの管理規約で確認したら？
区分所有法
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
[PR] 東京都の物件
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億6390万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |