23区内の新築マンション価格動向（その14）

＞30代前後の営業さんの場合

企画サイドでなくて販売会社プロパーだと給与もまちまち。
三井の物件でも他社の派遣とか入っていたりする。
証券会社からの転職組、中途採用などが、一番身を粉にして働いて
いるらしいよ。

>939
げ、野村でもそんなに高いの？　３０後半になれば1500とか行くのかな。。
その分価格に反映されていると思うと、戸建てにしたほうがマシなんじゃ
ないかという気もしてきた（笑）

今、巷で流行している”おしりかじりむし”ってご存知ですか？

人と関わらなくなった現代の人たちに、おせっかいなおしりかじり虫が、おしりをかじって、関わりをもたせようとする歌詞ですが、

その中で、都会のおしりは、苦くて、かじったら病気になったというのがあります。

都心周辺の築浅中古を観察していますが、
比較的安めの中古も、
飛ぶように売れているというわけではなさそうですね。
自分で住むことを考えると、中古はやはり嫌なのかなあ。

944>それと売り物がだぶついてるし値段が割り高なのでとても
買う気にならない。

中古は売り物がだぶついているのに、
大手仲介業者が出店を増やしてるため
とにかく売り物件確保をしたい業者が、
売り手の無茶な価格でも要求を飲んでしまい、
チャレンジ価格物件を次から次と市場に出しています。

その結果、チャレンジ物件の在庫が増加するのは当然です。
買い手だって高くは買いたくないから、簡単には買いません。
そのうち値下げしなけりゃ、さばけないでしょう。

「読売ウィークリー」今週号に興味があります。タイトルは「始まるか値崩れ！！　マンション　大量売残り時代」。でも書店やキオスクにいっても置いてありません。いつもは簡単に買えるのに、火曜日に探しても買えませんでした。
なぜだろう？業者が全部買い取ったのかな、と下種の勘繰りをしてしまいました。読まれたかたいらっしゃいます？

え、昨日本屋に二軒行ったけど、両方たくさん置いてあったよ。
きちんと読んでないけど。

>>947
だから、要旨は月曜の書き込みあたりに書いてあるよ。
要するにタイトルとは無関係。だけど１２Ｐだったか
２００６年、２００７年７０㎡４０００万マップは使えるよ。

結局は値上がりマップ。
値下がりなんてどこもしてませんって。
都心周辺あきらめたユーザの目を郊外に注意喚起する内容。

読売ウィークリーほとんど参考にならないよ。ここの掲示板で充分wwwww

>>945
2002〜2004の湾岸物件大量供給のときも同じような理屈で買わなかった人で後悔してる人多くいますよね。（結局今当時の判断ミスから割高で買っている）
市場原理として、だぶついているから割安なんじゃないですか？これが少なくなって希少性が増すと皆が欲しくなる。そうしてさらに値上がり、手が届かなくなっていく。
と言ってもチャレンジ価格が適正であるとは言いませんが。

神奈川版ばかり見てましたので、ちょっとお聞きしたいんですが、
D'クラディアって大和の物件が最近やたらと多い気がするんですが、
ここにきて急に分譲を増やしている業者ってやっぱあるんでしょうか？

>>946
とはいえ、中古市場が全体に品薄。余っているのは高値の
７０年代物件ばかり。
１０００戸クラスのタワマンは１〜２％の売りでも１０戸くらいになってしまう。
一見多そうに見えるが、結構決るのは早い。売り急ぎは業者が買って
リニューアルして売っている。

都心の折込ちらしの物件数がめっきり減っている。裏は売却募集や
査定申し込み用紙になっている広告が目立つよ。

８２年以降の５０㎡クラスの都心３区の中古でいいものがあったら
買いたいのだが・・・実に少ない。

結局、新築じゃなくて
割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

豊洲シエルの中古物件でさえ、
何ヶ月も売れずにたな晒しになってるのがありますよ。
月島や佃もタワマンが何ヶ月も売れ残ってますよ。
築浅のね。

>割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

待ってるんだけどなかなか買いたい値段まで値崩れしてくれません
ですねぇ
安い物件は市場に出る前に買取業者が買っちゃう。

シェルも月島もお見合物件だからでしょ。
向かいのビルから丸見えとか、再開発で南の眺望ふさがれるのに、
いっぱしの値段つけて
いる。もともと売れなきゃ貸すつもりか、業者の掛け値でしょう。

中古は最初売れなくてもかまわず高く売り出して、
売り方が辛抱できなくなるまで焦らせてから、
値下げさせて売るのが商売上手な不動産屋のやり方でしょ。

月島は、大手仲介業者がいくつも新規出店してるから、
業者間の売り物件の取り合い。
だから割高な売り希望価格物件が増えてる。
でも実は中古を買う客は少ない。

もともと売る気はなかったのに、最近の高値につられて売りに出している人も結構いますよ。
そういう人は大幅に下げる気もないし、売れたら儲け物程度にしか考えていません。

築浅で人気物件なのに売れていない。
どうしてかなとオープンルームのぞいたら、とにかく汚い。
部屋は匂うし風呂はカビだらけ。床のワックスには引越しの
家具を引きずった跡まで残っている。

引越ししてそのまま業者に任せたのか、掃除もしていない。
業者は、リフォームはおろかハウスクリーニングすら
やるようにアドバイスしていない。

あとでわかったことだが、仲介の某社、売れないのが狙いだったようだ。
当然売れ残って、業者が買い取り、見違えるようなリフォームとクリーニング
で１０００万上乗せして売りにだした。
元の売主ももう少し知恵を働かせたほうがよかった。

とはいえ、マンションが動く時期というものがある。
９月に売れなくてあたりまえ。１２月まで待てれば買い手は
見つかるでしょう。
あせって安売りしない。そのためには資金体力。

超都心の中古を観察してるんだが，

①2002年分譲の即日完売した人気タワマン。1LDK,5000万で売り出したものを現在8500万もチャレンジ価格で売っている。当然半年以上さらし者だが下げてくる気配なし。

②2002年分譲の①より，若干場所とグレードが落ちるが，同じく即日完売したタワマン。2LDK，90㎡，8000万の物件を10500万で売り出した。なかなか売れないため徐々に値下げして，9500万まで下がったところで，ネットから消えた。1ヵ月後，まったく同じ物件が11800万で売り出されている。
おそらくNo.961と同じだろう。

私は結局,新築を買ったのですが，中古の場合，やっぱり売り出し価格より高いものはなかなか買う気が起きないし，場所なども妥協できません。

中古を売る方，もう少し値段設定慎重にしないと売れるものも売れなくなりますよ。

というか、これまでの成約数じゃなくて、今後の成約数の推移を
見るのが重要なのでは？　中古は特に。

>>963
それはあなたの心配するところではありません。
長期間さらし者のように見えるのは、高額の買い物なので買い手もじっくり考えてるだけですよ。案外同時に数件交渉したり内覧されてるものですよ。（冷やかしも中にはあるでしょうが、そういうのは見せはするものの相手にされてませんから）

たしかに人気物件なんかは名指しで出物が出たら連絡するようにリクエスト出してるものです。
売りではないですが、私の持ち物件を賃貸に出したときの話ですが、ネットに露出する前に不動産屋で抱えてるお客に即座に話しが持っていかれ、翌日に申し込み受けたことがあります。
オモテに出ない事実のほうが大半で、ネットで入手できる情報などまんま信用しているとおいていかれますよ。

>>967
やっとまともな意見がでてきた。

ところで

気休めみたいな天井感なんて実は、品川Vタワーの中古価格の推移だけ
とらえてもいつでもあるんですよ。
決断力がないと物件なんて買えない。

買手は自分だけではない。安く買いたい気持ちはわかる。
でも一度市場が下落に向かえば買ったあとも価値が下がる。
それでなければ、下がったとはいえまい。
どこの世界に一年おきで上がったり下がったりする
株価や為替レートみたいな「不動」産相場がある？

地価の下落も上昇も常に相乗効果を生んでデフレスパイラル
インフレスパイラルの動きになる。
上がれば、与信が増して、金融が緩和される。投資が増えて
地下が上がる。
下がれば担保価値が毀損して金融が引き締められる。投資が
減って地下が下がる。
今は地価が上がってプラスの相乗効果動いているにもかかわらず
土地がない。マンションなどの話でなく再開発用地がなくて
せっせと小さな区画から土地を買い集めている状況だ。

東京に拠点を置く企業に働き、東京でビジネスを発展させるのに
東京の経済の衰退を願う愚か者もおるまい。

仮にあと１年で１０％、２年で計２０％下落したとしよう。
さて、また２３０万で豊洲が買える。
喜んで契約して１年半入居した頃２２０万／坪で晴海・勝どきが
売られる。
当然ながら、二子玉川も２６０万／坪くらいでないとおかしいよな。

それとも自分が買えるまで下がったらあとは上がってほしいのですかね？

私は上がる論者らしいが、上昇率は年率２％だ。ＧＮＰが２％で
成長すれば地価がそれくらい伸びないとおかしい。
国土に投下した資本分は価値が上がっているはずだ。
さて、公共投資は抑制され、山手通り地下高速・地下鉄・各種の
新線。新幹線、羽田をはじめとする交通網。
医療、文化、商業、ハイクラスのホテル、
いったい、バブル崩壊以降、どれほどの都市開発のカネが東京に
投下されただろう。

にもかかわらず、ここ１３年都心の地価は下がり続けた。３割４割
急騰しようが、それこそ「投下資本」に見合った上昇だろう。
さてこれからは、資本投下がなかった郊外も、都心もＧＤＰの成長率
くらいは上がらないと、国民の生産した「財」は価値を保存できない
という話になる。
昔は、冨が国家によって国土のインフラなどで還元された。
いまや借金で火の車のわが国は、総理も急に辞めたくなるほどの
体たらく。
給与で還元するには、資本が弱い。グローバル化のなかで
国民の最大多数の利益は、資産価値での還元という話になる。

確かに今月になってからくらいの変化を知りたいところだね。

＞964,966,967

当然，私も欲しい物件の近所の不動産屋，大手の仲介会社数社に，名指しでリクエストしてました。
ネットに出る前に，売り出し情報を教えてももらったりしましたが，やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。
私がスルーした物件の一部が963で書いたものです。

ネットに出る前に売れてしまうような優良物件にはあったことありません。

＞やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。

天動説ですよね。自分の購買力が市場から置いていかれているだけ。

株の世界とはちぃっと話が違うみたいですね。
地価についての見解が・・・

＞高額すぎて

あなたの言う「ネットに出る前に売れてしまうような優良物件」って、
とっても安くてお買い得な物件って事？？
それはいくら観察してても無理なんじゃ・・・。

株買うから金貸してくれといっても銀行は融資しません。
株は誰でも買えるが、不動産は信用がないとローンがおりません。不動産にはそれだけ価格の安定性があるということですよ。
山一には公的資金注入しませんでしたよね。自主廃業。
同時期に銀行も危機に陥りましたが公的資金を注入されて
救われた。

銀行は住専経由不動産投資に金を貸して危機に陥ったのでは？

金融危機を救ったのは公的資金の注入かもしれないがゼネコンの
危機、銀行の食い扶持を助けたのはマンションであり住宅ローンだろう。
２００２年からこの方、なけなしの自己資金を凍結させてマンションを
買った方々にここで地価下落させたんじゃ、詐欺同然。
不況になって賃金が下がって、リストラで残債割れなんて事態にでも
なったら短期固定で借りた皆さん、残債が減らずに売って借金返済
すらできず海の向こうのサブプライムローンを地でいく話になってしまう。
日本の金融経済、１９９８年３月に逆戻りだ。

ここで郊外地価が下落したら、誰もマンションなど買わないし、住宅
ローンの奪い合いしているメガバンクなどまともな融資先がなくなり
年寄りに投資信託売りつけてまたぞろ苦情の嵐だろう。

いくら内閣がＢ級でも、民主党が政権能力がなかろうと地価が下がる
ような政策は出てこない。低金利は当面続き老後の蓄えを
収益不動産で確保しようという流れは今後も続く。
いずれ世の中は家を貸す人と借りる人に二分する。

まぁ考え方の違いですが、今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
政策云々ではないような・・・

株価というのは、企業が責任を負っている（のが建前）

地価は抵当権を持った金融機関がリスクを負っている。（そういう認識は
あまりなさそうだが）
地価が下落すると困るのは、不良債権抱える金融機関。
みんなが自己破産したら競売かけるしかなくなる。

株には「空売り」がある。
不動産は、物件の手付けを打ってから買主を探す商売はあるが
下落を助長するものでなく、安値で仕入れて鞘を抜くだけ。

基本的に不動産会社が倒産するとか実物不動産が大規模に売られて
はじめて地価が下がる。
１９９１年のバブル崩壊は金融がストップしたから投機の連鎖が
止まったことによる。

通常の売買メカニズムで地価はさがらない。維持されるだけだ。

下がるのは開発事業の破綻や地域経済の低迷によるものだ。
建物の経年劣化や環境悪化は長期の下落要因にはなる。
土地神話などと名づけるからわが国固有のもののようだが
実は世界共通。

当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
どの程度の効果が期待できるんですかね？

高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、
いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。

中古の成約率は下がっていたりはしませんか？

実際問題、買う人が減ろうが増えようが住んでいる人が満足してしていれば
価値は維持されていることになろう。
環境が悪化したり、地域経済が低迷したりすれば、街のアメニティが低下
して移住する人が増える。
実際川崎宮前区、横浜青葉区は過去２０年で居住者の階層は大きく変わった。
初期の富裕層は８０年代前半に買って９０年代後半に売って都心回帰している。
世田谷の人気住宅地も若者に占拠されて放置自転車の目立つようになって
木造密集地の地震火災の危険性が増せば湾岸のタワーの人口密度の低い
地域に移住することになる。

港区全域で過去１０年木造密集地が激減して不燃建築が増えた。街としての
防災性能が高まった。緑地の災害緩衝帯も多い。
他の住宅地に比べて価格なりの価値はある。

価値の高いエリアほど売り物は出ない。価値を決めるのは買手ではない。
売り手が価格を唱え、買い手はそれを受けるか受けないかだけだ。
買い手は他にもいると売り手は信じている。
売り急がないからいずれは出てくる。
売り急ぐ場合は業者が買って時間をかけてうる。
大抵は長く持って賃貸。都心の賃貸はいくら古くてもリフォームすれば
客は付く。だから高い。

というか、賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
ところの経済不安で下がることはないですかね？？

＞当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
＞どの程度の効果が期待できるんですかね？
＞高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、

低いこと自体が大問題なのですよ。
金利はマネーの生産性の指標です。高ければ預金に走るでしょう。
ここに５０００万の金があって預金金利が７％なら誰も不動産など買わず
とも年に３５０万の金利収入が得られます。
しかし、預金金利が０．何パーセントですからこりゃ現金を持った人は
安定した長期収益を生むものに投資しないと食いつぶして終わりですよね。
ですから、地主はアパートを立てて、富裕層はマンション一棟買いをする。
サラリーマンは中古マンションを複数買う。そういうことでマネーを
長期的に利息を生む装置に替える。
一般サラリーマンは、普通にして１５万はかかる居住コストを自己資金を枕に
１１万くらいのローンに置き換えて、コスト削減を図ろうとする。
幸い長期金利は安い。

これが全て。他に説明すべきことはないですよ。

＞いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
金利を低くしてもベースマネーが増えるだけでマネーサプライが増えないのは
日本の信用創造の仕組みが長いこと壊れていたからです。
とはいえ、銀行は収益確保のために預金を増やして（タダみたいな資金調達）
貸し出しを増やそうとしています。１０月には預金比率資金量ともに莫大な
ゆうちょ銀行が誕生します。
銀行は、国債を買ったりして長期貸付の資金を調達しますが、預金金利ほど
廉価な到達はありません。ゆうちょ銀行は脅威なはず。

ということで、中小企業でも返済実績のあるところには積極的に融資しはじめて
いるらしいですよ。
不動産を保有した中堅企業にはこれでも融資は積極的ですが、企業の設備投資
意欲が今ひとつ。
だから融資先の主体は小口の住宅ローンをまとめて処理できる大規模
マンション。ですから物件優遇金利で安く貸したがる。
長期１０年で１．５％優遇されたら３０００万で月３万近く返済額が安くなりますよね。

＞こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。
ですから先にも申し上げたように、金利が上がれば国債の利払いも上がってしまうのです。
年間２２兆円も払っているのに政策金利が４％になると確か国家予算が全部国債の
利払い償還で消えてなくなるみたいですよ。

こういう事態って？地価が上がったこと？円キャリートレード？何を指しておっしゃってますか？
地価が上がることにについて別に都心限定なら何も経済的弊害はないでしょう。

＞賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
＞ところの経済不安で下がることはないですかね？？

今までのことは私以外多くの人が同じことを言ってます。ここから先は
全くの私見と推測です。
今や大阪を抜いて日本の人口ＮＯ１は横浜市。三浦展氏の調査では
富裕層居住数のＮＯ２も横浜市らしいです。

となれば、足立区、葛飾区、江戸川区よりも横浜の山手とか青葉区が長期的価値は
維持できそうな気がしますけど。
まずは現状の賃料相場を見てみたらいかがでしょう。東急沿線にはやたら駅前
高級賃貸物件の新築がありましたよね。
ゆうくりだけど犬蔵も売れているみたいだし、玉川高島屋ＳＣ人気は変わらない。
横浜そごう周辺もすごい商業集積になってきました。鴨居も決して不便ではない。
あなどれないですよ。ＭＭは殺風景すぎていまいちですが。郊外とはいえない場所ですから
のぞくとして。
郊外一律下がるなんてことはない。郊外ではむしろ駅近が希少価値を持っていますよね。
今の新築どこでもいまは徒歩１２分だから。
らぞーなだって気がついた人だけ買って得した感じでしょ。
郊外駅近は新駅含めて要チェックでしょう。
おおたかの森や柏の葉でも駅一分なら貸せますよ。郊外でも。
安いけど。

×日本の人口ＮＯ１は横浜市
○日本の人口ＮＯ２は横浜市　　阿呆＞自分　スマソ

ここにいる評論家たちが経済順調に回復しつつと言われているんですが、
でも給料も全然上がってくれないし、どこが回復しているんでしょうか？
まさか激安中国製のおかけでみんなさんは回復を感じでいるじゃないんですよね！

そんな強気な価格設定で妥当と思いますか？？？
おれは全然思わないです。

投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

＞今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
外資が貢献したのは、たまたまのタイミング。
マンション供給一辺倒で危うく供給過剰で値崩れし始めた都心の商業地を
ビルごと買う動きが中心。更地も仕込んだみたいだけど、多くは完成物件買い。
別に、地価上昇に貢献したというより、マンション用地払底に貢献しただけ。

＞それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
別に彼らが売り逃げするわけでもなくて、証券化した時点で日本の個人投資家や
地銀などが買っているわけで、資本が引いて実物不動産がエンドに安売りされる
わけではないでしょう。
昔、バブルのバルク買いでＨＫ物件をモルスタなどが買って、しばらく持ってすぐに
もうからないと転売しましたよね。あれとは違う。かりにも賃料も下がっていないとき
売ったにしろ安売りせねばならないいわれはない。

＞政策云々ではないような・・・
あのさ。地価が下がって景気がよくなる世の中はどこにもないよ。景気をよくする
事以外に、今政策が目指すべきことってあるかい？福祉？年金？まず景気回復して
消費税上げてそれからでしょうよ。これ基本。

>投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

そんなの銭湯で子供がで小便した程度の話で何が下がるの？
ボリュームつかんで話しましょうよ。
それと外人さんだって電卓持っているから計算して売ると思うが。
仮に安く出たら真っ先に転売業者が買いまくる。
貸せばいいんだもん。一年抱いたって金利知れてる。
外人さんはドルが高いときに円に替えて物件買っている。
ドルが安くなった今両替のチャンスと見て売っているだけ。
パチンコの交換率が２円７０銭のときやめるより４円のときやめる
ほうが得でしょ。だけどいつまで円高が続くかねｗ
これが１０７円までいけば円建てで買った外人はあきらかに動く
けどそれを買うのはリートか業者ですよ。

しかし預金金利も当面、低いわけだし、株も安い割には先行き不透明だし、不動産に至っても４％程度の利回りでなかなか賃料が上げられないし、おまけに海外通貨に投資しようとしても、米国、豪州、英国そろって不動産バブルが崩壊しつつあるし、いったいどこけ資金シフトしたらいいのかマジで難しい局面になってきましたよね。
消去法でいくと、２％で資金調達して、賃料が下がらないエリアの収益不動産を利回り７％ぐらいまで値切って買うって感じですかね。
資本家が潤わないと経済も活性化しないし、このスレで給与が上がらないと騒いでいる方にも一切、お金がまわらないのにね。