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物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格動向(その14)
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701
大学教授さん
都心部の場合は、郊外からさまざまな路線が入りミックスされるため、
路線イメージと言うものはほとんど無いが、
郊外の場合は路線イメージが不動産価格に大きな影響を与える。
東横線の場合、渋谷と横浜を結び、横浜の超郊外(相模原線、
京浜急行etc)はほとんどが東海道利用で、同線に乗り換える人は
少ない。この為、均一かつ良質な乗客が確保されている。
それに対し、同線とほぼ平行に走る田園都市線、小田急線、京王線は
超郊外部まで乗り入れているため、さまざまな人が利用し、
統一的なイメージが形成できない。この為、東横線沿線にくらべ、
不動産価格はかなり低くなっている。
それでは、東横線が今後もイメージを維持できるかどうかだが、
これはかなり難しいと言わざるを得ない。
第一に市営地下鉄が日吉までつながり、超郊外部からの利用者が
増えると予想される。これは同線の混雑にもつながる。
第二に、渋谷から新宿経由池袋、他の郊外につながる。
これは、横浜超郊外部の新宿方面への利用を増やすかもしれない。
また、首都圏北部の横浜方面への利用も増えるかもしれない。
(湘南新宿ラインに対抗)
これら要素は、東横線の純粋なイメージを大きく損なうとともに、
電車の混雑を発生させる。
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702
匿名さん
東が価値ある論の方は、中央線沿線沿線吉祥寺等あたり価値も下がると
予測ですか?
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703
大学教授さん
>>702
中央線沿線の区部は30代、40代の持ち家取得による人口流出が
激しい地域です。
20代の間だけ住むと言う割り切りがされています。
23区外ですが、吉祥寺については、ほとんど開発余地が無く、
新たな供給は駅遠バス便になってしまい、それも少量の供給に
止まっています。
この傾向が続けば、既存住民の高齢化からいずれ寂れて行くでしょう。
中央線沿線は逆に超郊外が好調です。
地場産業を核に今後も生き残って行けるでしょう。
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704
匿名さん
地価の上昇が緩やかになった=上げ度待った≠下落
ではない。
地価が下がるとは不況の再来と同義だが
自分の所得が下がらずマンション価格だけが下がるという
ノーテンキな発想はどこから来るのだろうか。
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705
匿名さん
このまま、なんの状況変化もなく「都心回帰」の夢が覚めるとはいえまい。
都心地価が下がるとみせて、供給寡少の中、狭隘マンションの価格を見て
「下落」とみせかけ、狭いものを供給しながらワンクッション置いて広さなら
郊外しかないと思わせる流れだ。
39平米の1LDKとか49平米の2LDKとか小人さんのおうち(4.5畳の洋室
7畳のLDとか)が増え始めた。マツ◆ハウジング、ダイ◆スティの物件がすごい。
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706
匿名さん
自分は救命ボートに乗っている。
大型客船が沈みはじめれば甲板は海面に近づいてくるが
それに飛び乗って一緒に沈むのは愚かなことだ。
むしろ大型客船は沈まずにいてくれないと困るという話だろう。
景気低迷だから地価が低迷する。2%成長という話なら
地価も2%で上昇する。
地価低迷=景気低迷
これ以上所得が伸びず、デフレ基調が続いてどうやって豊かな
暮らしが実現できよう。
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707
匿名さん
でも、急激に上がりすぎていたのなら仕方ないんじゃない?
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708
匿名さん
何が?>仕方がない
沈みかけた日本経済が急上昇してまた沈むのがいいわけ?
地価下落=信用不安 サブプライムの比じゃないよ。
地方経済の低迷は、地価の低迷=信用創造がない ゆえにマネー
サプライが滞る。
東京を地方都市並みの景気、地方都市並みの賃金水準にして
いいなら 地価下落もありうるだろうけど
そうなったら地方都市は今でさえ悲鳴を上げているのに
どうなるのかね。家賃もどんどん下がって・・・
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709
住まいに詳しい人
>>704
それは投げ上げたボールに止まっているハエが
ボールが頂点に達した時
「これは上げ止まっただけで、落下しているわけではない」
と言っているのと同じです
>>706
願望と現実を混同してはいけません
今の日本は大きな成長は望めない社会なのです
本来は中心となる産業を製造業から
金融業をはじめとする高付加価値のサービス業へ
シフトしなければいけないのですが
なかなか上手くいきません
経済成長率が2%なのに
地価は10%up、マンション価格は20%up
都心なら地価が30%、マンションが50%up
というのは異常でしょ
目を見開いて現実をしっかりと認識しましょう
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710
匿名さん
>>709
ま、いいけど。要は本当に待てば都心が安くなるの?
それでもって幾らまで安くなったら庶民が買えるの?
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711
匿名さん
都心のバブル崩壊以降の底値って260万以下になったことないけど
坪単価260万以下にならないで庶民が買えるとは思えないのだが
下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
>住いに詳しい人さん
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712
匿名さん
>>709
はミクロとマクロをごちゃ混ぜにした詭弁。日本全国地価の平均値は
2%も上昇していない。
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713
匿名さん
経済成長がゼロに戻れば、地方が下落して都心地価が2%成長になるだけ。
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714
匿名さん
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715
匿名さん
都心が2割ぐらい下がるのはいいことだよ
下がるおかげでデベも大崎や品川等で寝かせている土地に
大量にタワマンが建ってマンションが供給されて出し惜しみ
がなくなるからね。まあ郊外や地方は10年たったら
半額以下になるのは間違いないだろう
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716
匿名さん
もし仮に一度に2割下がったらビビッて誰も買わない。
下落が明確になれば下げ待ちで売れ行きは細るよ。
バブル期だって91年から3年間は買い手は誰もいなかった。
対前年3%程度の下落になって安心して買いが入る。
あるいは誰かが安値売りしたら裁定買い(買い手のあてがある
転売業者が買って鞘抜く)で下げ止まるってばw
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717
匿名さん
住宅市場は罫線を見て売ったり買ったするもんじゃないんだけどねぇ
①更地
そもそも地主が二割引きで土地を売る必要性がどこにある?
彼らは低金利のこの時代に賃貸マンション自分で建てて貸す。
金に困った地主でも地価がここまで上がったら値抵当の極度額
を増加できる。金には困っていない。
②新築分譲
土地が60、建物40の比率として
更地が3.3割減にならないと物件価格は2割減にならない。
③完成在庫
売れ残りの2割引きは、8割売れたあとの2割引だから
全体の4%引きにすぎない。
④築浅中古
古い中古が高値なら下がらない。売り急ぐ場合は買取業者が
買って市場価格で売る。
金に困ってもアパローン金利が低いから売るより借り替えて人に
貸すほうが得。
株じゃないんだからいくら天井とかいわれて自分が住んでいる家を
「利益確定売り」する**はおるまい。
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718
匿名さん
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719
匿名さん
>大崎や品川等で寝かせている土地に
悪いがないよ。
三井が大崎で再開発でやっているのは、フィービジネス
事業自体も再開発で既存土地評価のうえに容積割り増しで利益を創出する。
ソニーの土地とかどこか買ったの?買えないでしょ。買っても分譲には
ならんよ。
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720
匿名さん
更地の仕入れ値が下がることと、商品としての新築マンション価格が下がる
というのは全く意味が違う。
地価下落期(1991年〜2004年)は、デベが仕入れる土地が年毎に安く
なって年毎に安値の販売価格の物件が出てきた。
在庫を抱えることは、次のシーズンの更なる安値の前に敗北を喫するのは必定
そこでやむなく投げ打った。
今は、あとから他社が安値で追い討ちをかける懸念がまるで無い。
短プラ、長プラともに金利は相変わらず安い。
更地を抱えていても駐車場で利払いくらいはできる。しかしいまどき更地を抱いて
いるデベは電鉄系くくらいのもの。
在庫値崩れ論は、全体が下がり相場になってからの話。
13年のデフレで十分下がっているなかで、都心が上がりすぎたからといって
郊外がいきなり値下げにはならない。
むしろ、分譲が上がりきったところで賃貸市場が活況になるというシナリオだろう。
郊外にも、23区内にも新築の賃貸物件がかなりの数出回っている。
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721
匿名さん
材料が高騰したら腕のいいシェフはどうするか。
材料を落すのでなく、席数を絞って単価を上げる。
もう一方で、材料を落して廉価版のレストランも運営する。
おいしいレストランが値上げしてもついてくる客はいる
席数をしぼれば月一の頻度が3ヶ月に一度になりそれでも固定客は
離れない。
廉価版だけだとかつての味を知っている客からは「味が落ちた」といわれる
土地が高騰したら賢いデベはどうするか。
郊外にシフトするのでなく、都心の供給戸数を絞って単価を上げる。
もう一方で、郊外にも新駅やSC連動で廉価版のマンションを供給する。
都心マンションが値上げしてもついてくる客はいる
戸数をしぼれば坪単価が330万が450万になりそれでも固定客は
離れない。
郊外だけだとかつてのブランドイメージを知っている客からは質が落ちたと
いわれる
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722
匿名さん
超高額物件は株価が下がったりすると売れ行きが悪くなるらしいが、
普通の物件についてはあまり関係ないらしい。
給与水準と需要量しだいらしい。
特に問題は給与水準で、
水準が低い層は価格に敏感で、300万円上がっただけで買えなくなる。
だから郊外が苦戦。こんな理屈みたい。
都心部については、住環境の良化による価格上昇はエンドもついて
行くが、単なる需給バランスによる上げにはついて行かないだろう。
上昇の限界は坪280万円くらいか?
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723
匿名さん
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724
匿名さん
>>722
坂根さんとか山崎さんなどのコメンテータはそう言っているね。
横浜・川崎の郊外の限界は20坪5000万、つまり250ラインだと
思う。都内もP12のマップで5000万超えて売れていたら、そりゃ
狭くても高くても買う人がいる場所って証拠でしょう
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725
匿名さん
>>723
センターコアって山手通り 隅田川ラインですかね。
荒川区ってのがどうなんでしょうね。国際都市にふさわしく
って話だけど。大久保も三ノ輪も確かに外国人は多いですけど。
それより電線地中化エリアはなかなかリアリティがありますね。
地中化するとあわせて歩道や緑化が進むみたいです。
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726
匿名さん
上がるから買う、買うから上がるの、
自己強化型の正のフィードバックシステムが壊れたということ。
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727
匿名さん
>>725
北部はいろいろ問題があるから大変だよな。
特に木造住宅密集地帯・・・・・
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728
匿名さん
>>726
そうじゃないよ。都心は需給がともに細った。バランスは崩れていない。
高額物件が売れ残ったって話は聞かない。
郊外は7割以上売れている中で、今後の物件はほとんどが駅から遠い
ものになる。おのずと価格は下がる。それだけのこと。
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729
匿名さん
みなさん、実際の23区どこまで土地勘ありますか?
知らなくて語っても仕方ないですよね。
私は都心5区までは何も見ないで区の外形描けますけど
練馬区なんて全く自信がない。足立区も葛飾区も半分以下にしか
描けない。
港区のすべての駅は降りたことがある。葛飾区は金町と青砥以外知らない。
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730
匿名さん
>>729
だからセンターコアエリア内なんだろ。
丸く描けば終わり、超簡単。
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731
匿名さん
通勤以外で都心のどの機能を使いたいかというのが明確にならないと
都心居住の希求度は計れない。
心臓病や、癌の予防検診、脳卒中などの救急対応。
衣食のぜいたくを満喫したいのなら都心でなくては
かなわない。郊外ではワインショップを探すのさえ苦労する。
都心居住とは基本的に裕福なシニアもしくはこどものいない独身
または子供のいない夫婦のものだという気がする。
子供を一人成人させるのにだいたい1500万〜2000万の学費が
かかるらしい。いなければ、あるいは巣立ったあとなら生活は楽だ。
実際、子供を育てるのに都心がいいなどと思う人は少ないと思うのだが
タワーマンションは郊外の団地みたいに子供がうじゃうじゃいる。
何かの間違いだろうと思う。
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732
匿名さん
>>730
そしたら、入谷とか浅草橋、三ノ輪、南千住、尾久とか田端とか
買えば話は簡単だぜよ
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733
ご近所さん
都内じゃないんだけど、
武蔵小杉。
都内並みの扱いになってきてますね。
渋谷横浜の中間で、東横延伸と新駅効果等。
北区や豊洲住むより確かに便利かもですね。
タワーマンションのすごい大量供給。続々あがる再開発。
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734
匿名さん
私はお散歩おじさんと笑われただけに、結構現地に行くよ。
現地いくと距離感も開発余地も地図の10倍よくわかる。
武蔵小杉は新幹線の窓から眺めるだけじゃなくて、実際歩くと
駅からの距離、開発エリアの広さ。商業店舗の貧弱さなど
いろいろわかって面白い。
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735
匿名さん
北区・赤羽あたりより武蔵小杉は格段に便利だが、豊洲は圧倒的に武蔵小杉より便利では?
ターミナルが池袋と有楽町とでは全然違う。
横須賀線は品川、新橋、ともに乗り換えは面倒だとおもいますよ。
-
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736
匿名さん
>>732
北部はだめだと言ってるだろ。
巣鴨、池袋とか千駄木も外せ
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737
匿名さん
郊外が値下がりするは、親から吹き込まれた嘘
そのうち呪縛がとけて郊外でいいと思うようになる。
住環境に必要なのは、徒歩3分内のコンビニ、
徒歩7分内の食品スーパー、ドラッグストア、クリーニング
あとは徒歩15分(あるいは車で5分)圏の日常衣類、
高級食材店、家電量販店、ホームセンター、ファミレス、焼肉屋
ファーストフード、クリニックモール、ビデオレンタル
シネコン・・・・大抵郊外でも間に合う。
これがシニア層・所得の高い層になるとそこそこの老舗の和食・
洋食・イタリアンすし屋、Bar、救急医療施設、百貨店、ペットホテル、
トリミング家事代行サービス、コンサートホール・劇場、ワインショップ
など要求が多様化する。・・・郊外にはないものばかり。
言っておくけど城東・城北は商業施設やサービスビジネスという点では
需要がないから宮前区青葉区以下だ。
施設の内容を問わないならば、東葉勝田台の駅前はホテルもある
ただ、問題なのは郊外に住んでいてもいつかはシニアになってしまう
ということだけだ。
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738
匿名さん
みんな長距離痛勤が嫌だから郊外には住みたくない。
朝ラッシュ時の田園都市線の平均混雑率は大手私鉄では最悪に近い194%
(池尻大橋−渋谷、平成17年度)。急行に限れば200%をゆうに超える。
ラッシュ時はほぼ2分間隔で走る超過密ダイヤで、もはや増発の余地はない。
それでも、大規模な住宅開発によって増え続ける沿線人口に、輸送力が追い
つかない。乗客が集中する急行電車では乗り降りに時間がかかるため、
「2、3分の遅延は慢性的に発生している」(東急電鉄)のが実情だ。
「本当に恥ずかしかったですよ」。○○氏は通勤に使う東急田園都市線での体験に顔を赤らめる。
渋谷方面に向かう急行に乗り込み、三軒茶屋駅に着いたときのことだ。車両中央
付近でつり革につかまっていたが、乗降客に押されたはずみで体が半回転。
目の前に座っていた乗客のひざの上にちょこんと座る形になった。
「立ち上がろうとしたのですが、前からの圧力がすごくて全く動けない。ひざの
上に座ったまま次の渋谷駅まで行かざるを得ませんでした」
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739
匿名さん
いいかえると、これまでの商業施設もSCもニュータウンそのものも
30代〜の子育て世代に標準をあわせて作ってきた。
60代で郊外の戸建てに住んでいたら3ヶ月電車にのらないで
周辺を車で移動するだけで生活ができたしまったりする。
つまり、都会を必要としない生活に慣れていく。
一方、代々木に住んでいたら60代でも頻繁に銀座に出たり
観劇や友人との軽い外食を楽しむ。
実は同じ郊外でも埼玉、千葉と都下・川崎横浜では周辺の
施設の差異があるようだ。以前は千葉なら柏に出ないと
用がたせなかったことが、今では新線のSCで事足りる。
かつて玉川高島屋SCで渋谷にいかなくても用が足りたのと
同様に郊外が商業的にグレードアップしつつある。
そのことに気付けば、郊外の価格差というのも次第に薄れて
くる。遠い場所ほど結構施設の品揃えある。
問題は何でも一つしかなくて飽きる。
競争がないから質が落ちる点だが
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740
匿名さん
>>738
通勤ラッシュなんてあと5年もしたら緩和される。
団塊世代が、退職してもまだ通勤しているのは5年経てば減る。
なぜなら少子化で通勤客が減ることを電鉄会社は見越して
何も対策せずに、放置している。
みなさん一方で少子化といいながら電車だけは混み続けると
思っている。でも世田谷でも練馬でも混む電車は同じでしょ。
でも都心のワンルームが人気なのはそのせいかもね。
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741
匿名さん
>>738
早朝に会社来て夕方5時半頃帰ればいい。
いずれ世の中裁量勤務、年俸制になる。
サービス残業とかやっているから
朝ぎりぎりまで寝ていることを繰り返す。
1時間ずらせば、立って新聞読める。
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742
物件比較中さん
都心部が人気なのは否定しませんが無理なので、今ならなんとかセンターコアエリア内にはすべり込めることが出来そうですよね。
この前城東地区に行って思ったんですけど色々な物や駐車場などが中心より安いんで、もし住めれば給料が2〜3倍になったのと同じような気がします。
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743
匿名さん
郊外SCは入っているものがほぼいっしょ。
やっぱりその辺り青山はもちろんだが、吉祥寺や二子玉川や横浜など
の個人の店や個性的な店が充実しているところとは違うね。
ワインはいわずもがなだが、コーヒー豆はカルディかキーコーヒー辺り
になってしまうのも悲しい。
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744
匿名さん
他人と密着している時間が毎日毎日10分以上もあるなんて
人間としてとうてい耐えられない。
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745
大学教授さん
みなさん
世の中の大きな流れに注目しましょう。
経済がグローバル化し、国際的競争が一般庶民でも実感できる
世の中になったのは、誰も異存存は無いと思います。
それでは、日本が国際社会で繁栄を続けるためには何をやるべきでしょうか?
それは国として効率的な社会を作り出すことです。
情緒的、イメージ的、過去の経験等は今後役に立ちません。
冷徹な合理的な判断。
これが今後重要になります。
不動産を考える場合の2つのポイント
・集中と集積は効率化をもたらす
・不動産の価値はそれが生み出す収益で決まる
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746
匿名さん
>>738
金が無尽蔵に湧いて出てくれば郊外に住みたい人は少ないでしょうが、
現実には家計の問題がある人がほとんどですから、
消費に多く回したい人は普通に郊外を選択していくでしょう。
しかも、都心は既に不動産価格が頭打ちで後は下落するのみだと思いますしね。
それに対し郊外はほとんど上昇してないので安心して買えます。
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747
匿名さん
給与水準が低い層は価格に敏感で、300万円上がっただけで
買えなくなる。
だから郊外物件が苦戦。こんな理屈みたい。
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748
441
郊外は苦戦って、このHPに丁度宣伝出しているようなところという定義?
どれくらいの坪単価なの最近のこういったところは。
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749
匿名さん
>>748
今週の読売ウイークリーにそう書いてありました
デベ関係者の話ってことで、抜粋すると
「8000万円から1億円超の都心の高額物件は、事業好調の会社
役員や、都心に引っ越すリタイア層などを中心に売れています。
現金で払う人も少なくありません。
4000万円から6000万円の準都心とか都心近郊は売れることは
売れるが、値上げのせいで売れ行きのスピードが落ちている感じです。
3000万円台の郊外になると、苦戦中です。年収約700万円の
平均的なサラリーマン家庭が対象なので、もともと値段に敏感です。
3000万円が1割アップの3300万円になるだけで、離れて
行くんです。」
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750
住まいに詳しい人
>>711
>下がる期待は、どこが幾らの水準をイメージしているのかね
???
私が何を期待しているというの?
「マンション価格は上がる」と言わない人間は全て
「どんどん下がれ!マンション買うぞ!」
と思っていないと貴方にとって不都合があるんだw
観察や分析に願望を混ぜこぜにするのって
上がる派というか買え買え団に共通する特性なのだろうか?
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