23区内の新築マンション価格動向（その14）

まぁね〜日本の未来を信じるならどんどん買ってください、　労働力 ＆資源少ない国はちょっとだけでも苦しくなるはず、プラス米国からの財富を奪うこと、永遠的に回復できないだもん・・・

外人の売りが急増している都心マンション。

昨日のテレビ東京のWBSによると、

すでに6月から売りに転じ、8月はかなりの量になるそうです。

賃料が思った程上がらず、サブプライムも問題もあって引き上げてるそうです。

その影響で、価格の上昇が止まり、値下げに突入しつつあるようです。

元祖匿名はんの言っていた事が見事に当たってましたね。ってか知っていたんですか。

飯田橋の某タワマン、何で7月にいっぺんに売り出したのか？
その後、都心物件が急減してるのか？
その理由がなんとなくわかりました。

きっと、この手の情報を持っていたんでしょうね。

８７２さん

貧困の米国人でも日本に来れば簡単に食っていけると思うよぉ〜

このスレでは
もっと本当の都心回帰の意味と
アーバンライフの意味をもっと考えて欲しいね。
何で人は都心回帰するのか？
それが正しい方向なのか？

子供に高級な本物の味を覚えさせたいかららしいですね。

８８４さんへ
話よりますと都内住めば、セレブな気分になるらしいよ、しかも友人の前も結構自慢できるらしいよ

８８４さんへ
８７７さんの発言を見ればわかるでしょ、その想い

お父さんが立派に働いている姿はホテルで食事させても見せられないの
では？　職人とか消防士とか自営ならでこそ日常に見せられること
であって。

本物の味って言うか
本当の世界
広い世界を見て育って欲しいよな。
実社会で本当に使える知識・・
子供は大人が実際に働いているその近くで育つのが健全。
これは誰も否定できないだろ。

郊外・近郊＝ベッドタウン
田舎とは違う。
田舎は子供と大人の接点があるが、ベッドタウンには無い。
あるのは母親と子供同士の接点だけ、
まともに育つわけないでしょ。

>>888
都心部に住めば普通に大人が仕事している姿は目に入る。
郊外・近郊じゃ無理。

ベッドタウンは生活感が無い架空世界。
その中で育った子供はどうなるのか？
だから小中学校で職場訪問なんてプログラムが生まれている。
恐ろしい社会だよ。
都心回帰は、人間の生きる力が求めている動きかもしれない。

REITが下がってるから値下がりしているイメージが報道されてる
けど、実物不動産で値下げしてるとこってあるの？

こーゆー物件をこんな値段で買いました、みたいな情報知りたいな

というより、こーゆー物件がこんなビックリ価格で出てるので誰も買いません、
っていう中古は腐るほど仲介サイトに晒されてるよね。

結局、売主の希望価格を相場と勘違いしている人が多すぎ。
成約しなきゃ絵に描いたモチ。

サブプライム問題も、今年の初めころは、
アメリカ経済に影響はない
なんて有識者たちは言っていたけど、結局この騒ぎ。

日本の都心不動産が下がるのはこれからです。

今日のスレ結構笑える。今の３０代ろくな躾されてないのがよくわかる。
傍若無人が都心回帰。はた迷惑極まりないねぇ

>>894
待てって行ってうらまれても匿名掲示板だから気楽でいいねぇ〜

下落したらもうオーバーローンなんて貸してくれないよ。都心が下がるってことは日本全国下がるってことでまた９０年代失われた１０年に逆戻り

一度経験したことをもう一度繰り返すののかね。ほなアホな。

庶民の願望で経済が動くなら金持ちは皆破算でんなぁｗかないまへんなぁ

>>894さん

言い切るのでなく論拠。論拠がないと。
前がこうだからこれもこうとかじゃなくてもっと演繹的な推論お願いしますよ。

自分の考えと違う意見を書き込むと怒る人を散見しますが、
いろんな意見や考えがあっていいと思います。
正直上がるか下がるかなんて誰もわからないものですから。

実力以上に上がっているところは下がるし
そうでないところは逆行高。
どこもかしこも一律に上がったり下がったり、
そんなに単純な世の中じゃなくなって来ています。

都心部の構造改革が同時並行的に進んでいますから、
かなり判断は難しいです。

しかし、長期金利も下がってきて、デフレからの本格脱却が国策にもかかわらず、政治の混乱きっかけで地価下落でもとのもくあみなんてこと、あんのかな？過剰流動資金は結局どこにいっちゃうんだろうか。

武蔵小杉が大変なことになっているようです。
神奈川新聞によると
開発規模が拡大し、再開発地域の想定居住人口は１万５千人から
２万人に大きく増えるとのこと。
多少不便でも都心部以外の居住を考えている人には朗報ですが、
隣接する世田谷区および大田区の不動産価格が今後大きく
下落しそうです。
都心を中心に同心円状に広がる。
離れれば離れるほど、対象地域は広がり、土地の供給余力は大きくなり、
現在の不動産価格の安定性は損なわれて行きます。

子供に働くお父さんを見せるって、丸の内とか新橋のオフィス街
を日々歩かせて見せたことにするの？？　そんなんで働くおじさん
見せたことになるなんてW

日本の税歳入のほぼ80％を支えているサラリーマンの人々。なのに、失われたこの15年から何も学ばない人が多すぎる

都心（近郊含む）サラリーマンの勤務先企業のほとんどがどんな思いで不良債権（ニンゲンも含む）を処理してきたか。ある意味おいしいデフレや低金利政策で、確かに目だって給料は上がらないが、それらの政策でこの15年、かろうじで食いつないできたのかもう一度考えたほうがいいのでは。

これから家を買おうとしている30歳代半ば以前のサラリーマンの人はデフレと低金利の恩恵しか感じていないかもしれないが、少しでもこの掲示板にネガティブな内容を書くと、決まって、金が無いから臆病になるとか、金が無いならいつまでたっても不動産なんて買えないと人を小ばかにしたような書き込みが目立つがそれは本当だろうか。

このスレッド以外の23区内掲示板の各物件でも、確かに欲しいけれど値段が上がりすぎて手が出ないとか、調達コスト以上に膨らませて売り惜しみをした挙句、値段を不当に吊り上げているのではないかという書き込みが多い。

自営業と違い、経費税金をごまかせないサラリーマン平均年収約1000万（専業主婦+就学子供）世帯。よくて年収1500万、私学か受験・塾の費用、管理費に駐車場代、ローンの支払いに、固定資産税。平均80ｍの部屋にへたしたら子供二人。悲しすぎるとは思いませんか？

マンションを始め、不動産業者で一部の歩合給の者を除いてはこんな値段では自分の勤務先が販売している物件すら買えない社員がほとんどではないのか。

ハイ、グチデス。すみません...。長々とすみませんでした

平均1000万じゃみんな幸せだろうが・・・

日本が本当にこの経済的な行き詰まりを打破するには、
唯一の武器である千兆の個人資産や保有する米国債を、
海外からのマネー獲得のために最大限使わなければなりません。
国際間企業競争力と、金融力の強化。

ドメスティックで収益のみこめない日本の土地などに、
不必要に金が行かないほうがいいのですよ。
まして、共有マンションなどなおさら。
高値で買いたい人がいて売れればそれはそれで市場原理ですが、
政策的にそれを後押しする必要はありません。

>>882

本人の自画自賛かよ。気持ち悪。

ばかじゃね？

>904です。
前の書き込みを見ていたら経済政策や経済理論とか、細かく調べてあって、人によって考えは違うけれど、皆さんよく、勉強してらっしゃる。

それに比べて私なんぞ、80ｍの部屋に中学生の子供が個室もって、帰ってきても自分の部屋もなく、荷物部屋と化している夫婦の寝室がやっとで。

つい、ぐちを書いてしまい、皆さんのご気分を害してしまい申し訳ない。
しかしなんとか90ｍ以上にしたいといくら考えていても、もう8000万近くなんて手が出ません。

いかん、また長くなりそうなので、このへんで失礼します。

>>882
元祖匿名はん自作自演お疲れさん。

賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

ならば、歴史にも経験にも学ばない人、学べない人は、何て呼ぶのかな？

>908
狭くても働くお父さんの姿を見せられる都会に住むことが
一番重要なんですよ！！　だから多少は我慢しましょう。

>911
幸せですか？

外人は日本の不動産の商習慣を知らずに期待先行で買って、今はその商習慣を認識して失望して売っているのは事実だろう。最近のREITの売買動向見りゃわかる。特に住居は余計に値上げしにくいしな。

アメリカの不動産なんかは下落し始めているみたいだし、その影響は日本でもやっぱり多少はあるんだろう。でもその影響がずっと続くとは思えんので、少し下げてもやっぱり値段は戻すような気がする。

湾岸なんかはかなりいいところまで相場が上がって、昔と比べると売れ行きがいま一つという話を聞くと、これからさらに上がっていくなんていう展開はなかなか考えにくいところがあるかな。かといって、大きく下がるわけでもなくて、少し下がれば東京に住みたいファミリー層の需要が増えて、結果的にはそこがたく推移か？

都心5区あたりの物件には、本当の富裕層や安定収益重視の外人の実需、投資目的なんかの根強い需要があるんではなかろうか。2000年前半時の物件は土地価格が特殊要因（企業のリストラ、金融機関の不良債権処理）で安く仕入れられたので、安い値段が付けられただけの話。あんなに良い物件を安く手に入れられた時代はもはや来ないんだろうな。仮に来たとしても、経済状況が最悪で、給料がカツカツになって、買いたくても買えないんだろう。買えた人は本当にラッキーですね！

郊外物件だが、ファミリー物件に関しては二極化かな？これから増える世帯はシングルとDINKSでファミリーは増えない。シングルとDINKSはそもそも立地重要視するんだから、わざわざ郊外のを好き好んで買う層は少なさそう。そもそもそういう層はファミリー物件はあまり買わんだろう。場所にもよるが、駅近はなんだかんだいってまずまずで、立地が悪いのはそれなりに？

これからワークライフバランスがどんどん話題になっていくんだろうが、競争社会、なかなか仕事を周りより早く終わらせて帰るのは難しい。てっとりばやくライフの部分を増やすなら、通勤時間を削ること。片道20分違うだけでもかなり違うよな。仕事を効率化させる方がよっぽど重要なんだが。

都心での仕事には、見せちゃいけない部分もたくさんあるのでは〜
都心マンションのメリットが、働く姿を見せることとは。ずいぶん窮してるようにおもえてしまいますよ。

≫911さん
元祖匿名はんの『師匠』ネタは最近ないですね。
彼は元ノンリコレンダーらしいですが、金融の知識は素人以下です。

デフレというのは実は１９世紀後半にヨーロッパで起きたらしいが
日本は戦後まもなくのスタグレーションのあとにドッジ・ラインのデフレ
政策の時期をへていらい、通常のインフレを９０年まで続けてきた。
資産デフレなど為政者も財界人も未曾有の体験だったわけだ。

日本経済発展の象徴、首都東京の地価を下げろというのは
経済テロに等しい行為というか、蟷螂の斧。
下落論者が資産デフレ待望論を本気で語っているとも思えないが、
もし地価下落が再燃したらそれを食い止める政策にでないと、
せっかくの都市基盤整備、住宅投資誘発の
景気拡大が逆に再び不良債権大発生という事態をまねくだろう。

個人にとってもおおいに迷惑
デフレはすでに借りているローンの負担を大きくする。
５６００万で買った物件が
３２００万の価値になったとして２０００万の頭金は消え、３６００万の債務返済の
うち１５年で２０００万返しても、実際には３２００万のものに８００万も余分に
金を払い、なおかつ１８００万も残債がある。

本格的下落が始まるなら、デフレスパイラルは簡単にとまらない。
資産価格がさがれば、銀行は不良債権がふえ融資を抑制する。
物件価格がさがればさらに下がるだろうという期待で、不動産景気は
低迷する。
景気あってのサラリーマン。住宅は買えたが会社がつぶれたでは困るだろう。

デフレもインフレもマネーとモノの需給バランスの話だが
グローバル経済の中で、消費者物価に影響を及ぼさず
資産価格のみが暴落したり高騰したりする。
なにしろ海外マネーはレストランで飯を食ったり国内で
家電を買ったりしない。資産価格だけを吊り上げる。

ＧＤＰ５００兆円のうち６割の３００兆円が個人消費だが、
これに比べて、個人の金融資産１５００兆円。
金融政策の動向如何で不動産や株式市場など資産に
向かう影響のほうが大きい。

もはや消費者物価を制御するのが金融政策の役割で
なく資産インフレ、資産デフレの制御を基本におくべきだ。

デフレ期は名目金利は低いが、実質金利は高い。
実質賃金＝名目賃金÷消費者物価指数
貯蓄に励むのは結構効果的。
しかし、資産インフレになると資産価値が信用創造を生み
融資や投資が活発化してさらなる価値の増大を生む。
要は資産インフレが２％程度のゆるやかな上昇であれば
いいということだ。

消費者物価などゼロを中心に年率１％以下の値動き。
１５年で７％しか動かない。
しかし本来ＧＤＰの成長率１〜２％との差異でみれば
貨幣価値と物価のギャップは１５年間で２割以上の開き。
つまり金額は同じでも１５年で賃金も年金も預貯金も２割
以上実質価値が増している。

逆に緩やかであれインフレが進めば、キャッシュは１５年
もしないうちに３割以上価値が減る。
年金生活を担保するのに、もはや貯金ではやばいというのが
デフレ脱却の先の世の中の常識だ。

名目金利はそのままでも
名目金利−物価上昇率＝実質金利
デフレで実質金利は高くなる。

今後も程よい値段で供給可能な都心湾岸部、都心東部に
そこそこのサラリーマンが集中居住して行き、
大きな発展を続けるでしょう。

＞調整で値下がりする
ってのが、誰が、という部分で不明です。
誰が値下げして売って、誰が安く買って得するの？？？

株式のようなオープンな市場じゃないんですよ。不動産市場は。
供給がなくて需要がなければ「調整」などできない。
基本的に売り手市場。それも実際に人が住宅としてして住んでいる
のが９割のマンション市場の話でしょ。
賃貸マンション市場だって、トラックレコードの数字がよければ
売るはずがないよ。

何、「調整」って不動産業界にそういう用語はないと思うよ。
なんか間隔でもの言っているだけでついていけないなぁ。

×なんか間隔でもの言っているだけでついていけないなぁ
○なんか感覚でもの言っているだけでついていけないなぁ

>>921
高過ぎたところは売れなくなって供給自体が細って行きます。

だから、
程よい値段で供給可能な都心湾岸部、都心東部に
そこそこのサラリーマンが集中居住して行き、
大きな発展を続けるのです。

＞いつもの長文の人が書く内容は相変わらず願望だけなんだね
＞現実を見ましょうよ

現実をつぶさに見てますよ。どこが値下がりしているんですか？
たった１年あまりの急騰のなかで、それもきわめて僅少な物件数のなかで
どこに値下がりの「事実」があるの。

あなた「事実」というものこそ「あなたの願望が描き出した解釈と想像でしょう」
事実というのなら事実を記載しましょう。
起きていない未来のことは「事実ではなく」予測でしょ。

風がふいたからって桶屋がもうかるまでは事実ではないよ。
風が吹いた事実があるだけだよ。

未来のことは「願望を軸に」事実の流れで裏打ちしたビジョンを持つのが
大事じゃないかな。
それも松竹梅３つのシナリオで。
願望といわれるとうれしくないが、こうありたいという向かうべき目的地
なんだけどね。
人生ってそうじゃない？
成り行き任せでシニカルに生きても結果的に自分の望む願望を
どこかに置き去りにするだけだろう？

そうか！　じゃあ西が東に負けずに発展するにはもう少しサラリーマンが
買える値段、75平米で5千万から6千万くらいにならないと駄目ってことですね。

うーん、私も具体的には知らないですが、たまたま三○の○ハウスで
ちょっと追いかけてた中古物件が数百万値段下げていました。
もともとがチャレンジ価格だったというのもあるんでしょうが。
少しは強気が和らいできたというのはないんですかね？

>>918
あなたの調整（下がる）ってのはどこが何割いつまで続くってイメージですか？
調整って、下がってまたしばらくそこにとどまる値動きって意味なの。
ありえないよ。中古にしろ新築にしろ上げ幅は狭まるのが調整で
下落というのは、裏でちょろちょろ値引きする程度ならまだしも
そんな短期ででてきやしませんって。

確かにチャレンジ価格物件が少し弱気に変化してきている流れはあるよね。超都心部も主な物件が９月中旬から下旬にかけて登録・販売を迎えるから、そこでの雰囲気が今後の方向性を決めそうだよね。
米国の影響で、センチメントが下がってきているのも事実だろうけど、金融情勢は、長期金利が1.5%まで下がり、日銀も当面、利上げができない袋小路に入り込んでいる現状をどう判断すべきか、迷うとこだよね。

>>927
中古価格ってエンドユーザの相対の取引。私も経験何度もあるけど
相場自体仲介業者のものの見方で大きく差がでます。
売主が強気だと最初から指値を予想して高めに設定する人もいるし
急いでいて残債が少ない物件ならやや安めでも値をつけます。
中古の場合単体だから階数、方位、角部屋か否か、駅からの距離とかで
相場の坪単価からいろいろ変わってきますよね

個別の値引きもいいけど、思い切り叩いて買えばそれがその売却事例として
残るわけです。もしあなたがおっしゃるように今がピークなら
あなたのお買いになった物件は今後中古で売るのにそれ以下にしかならない
理屈になりますがよろしいのでしょうか。

９２９はポジショントークだったんですか。
現場がどう決めようが、経済は動いていくんですよ。
一デベは単に高値買いした土地をオフィスでいくかどうするか悩んで
あとはどこまで刻んで単価を落とすかだけでしょう。
ここはデベがどう販売に苦慮しているかを語るスレではないよ。

その現場が大久保であれ豊洲であれ、コンパクトマンションの曳舟で
あれ、あなたは「売りづらい」と嘆いているだけでしょう？

でも投売りはしない。するんですか。させないよね。会社上層部が

値段が高くなりすぎると
売れなくなって
人が集まらなくなって
行く行くは寂れていきます。
単純な理屈です。

>>929
おそらく、いつまでも高値買いの客がいるというような話は
住まいに詳しいデベ関係者さんには腹立たしいのでしょうね。
それならお前売ってみろよ・・・そういいたいんだ。
私が上司のように思えてくるから「精神論」なんて持ち出す。

わたしは、あくまで個人投資家の立場で長期安定投資として
利回りの低い区分所有の都心物件を買い集めている立場。
下がって欲しいが中古をあさり捲くってもいまは品不足。
そりゃ早く万歳して大放出してくれたら２割の頭金もって
買いにいきますよｗ

>>923
松涛や南平台や猿楽町や三番町,南麻布知ってますか
値段が高くなりすぎると
売り物がなくなって
閑静なマンション街になります
行く行くは中古でも高値が維持できます

単純な理屈です。

あ、そうか今日はデベ休日なんだね。七時台に書き込みなんて
都心居住者かとおもっちゃった。ｗ
さて会社いかなきゃ。

デベの方いるなら、気になっていたことがあります。

三井、野村、リクルートコスモス、東急行きましたが、
30代前後の営業さんの場合、予算7000万前後の客と
同様の懐なのでしょうか？

それとも、もっと高い物件が買える為、
客とはターゲットが違いすぎ、客のニーズを把握でき
ないのでしょうか？

＞９３１さん
何でそんなにけんか腰なんですか？
今がピークだという言い切りなんて全くしてないじゃないですか。
以前の強気がやや和らいだ印象があるんだけど、どうかなあ？
という感想を言ったまでです。

>>937
三井、野村クラスなら
30才で年収1000〜1200万位だと思うけど

>>924
>あなたはマンション価格が決定する現場なんて知らないでしょ

いろいろな「現場」がありますよ。新築　企画　販売　中古仲介　

①土地の入札「現場」　とにかく会社から言われた上限で応札するだけ。
　　大手が皆割高の札入れるから郊外しか買えないとデベ勤務の知人が嘆いていた。
②新築マンション　企画現場
　　　これは人は知っているけど、現場は確かに存じ上げません。
　　　同級生が社長やってるボリューム検討する企画屋は知ってますけど
　　　いまは福祉系専門みたい。
③デベロッパーと販売会社の「販売企画会議」これは知りません

④モデルルームが閉じたあとの在庫販売での値引き現場。これはいっぱい知ってます。
　　昔の話ね。

⑤ワンルーム業者が、喫茶店で話をまとめ、いくら値引くか上司に電話して決める現場。
　　これは客として幾度か経験あり。

⑥中古マンション売るときの査定と売り出し価格の決定現場。買換えだと最低価格は
　　根拠曖昧。

⑦中古マンション買い手が複数きたときの購入者のオファー価格。面倒はいやなので先着で
　　決めた。

⑧中古マンション売ったときの指値をしぶしぶ了承する現場。思い出したくない（笑）

⑨中古マンションを自分が指値で買い叩いたつもりの現場。売主業者で今にしてみれば
　相当掛け目が乗せてあった。

＞30代前後の営業さんの場合

企画サイドでなくて販売会社プロパーだと給与もまちまち。
三井の物件でも他社の派遣とか入っていたりする。
証券会社からの転職組、中途採用などが、一番身を粉にして働いて
いるらしいよ。

>939
げ、野村でもそんなに高いの？　３０後半になれば1500とか行くのかな。。
その分価格に反映されていると思うと、戸建てにしたほうがマシなんじゃ
ないかという気もしてきた（笑）

今、巷で流行している”おしりかじりむし”ってご存知ですか？

人と関わらなくなった現代の人たちに、おせっかいなおしりかじり虫が、おしりをかじって、関わりをもたせようとする歌詞ですが、

その中で、都会のおしりは、苦くて、かじったら病気になったというのがあります。

都心周辺の築浅中古を観察していますが、
比較的安めの中古も、
飛ぶように売れているというわけではなさそうですね。
自分で住むことを考えると、中古はやはり嫌なのかなあ。

944>それと売り物がだぶついてるし値段が割り高なのでとても
買う気にならない。

中古は売り物がだぶついているのに、
大手仲介業者が出店を増やしてるため
とにかく売り物件確保をしたい業者が、
売り手の無茶な価格でも要求を飲んでしまい、
チャレンジ価格物件を次から次と市場に出しています。

その結果、チャレンジ物件の在庫が増加するのは当然です。
買い手だって高くは買いたくないから、簡単には買いません。
そのうち値下げしなけりゃ、さばけないでしょう。

「読売ウィークリー」今週号に興味があります。タイトルは「始まるか値崩れ！！　マンション　大量売残り時代」。でも書店やキオスクにいっても置いてありません。いつもは簡単に買えるのに、火曜日に探しても買えませんでした。
なぜだろう？業者が全部買い取ったのかな、と下種の勘繰りをしてしまいました。読まれたかたいらっしゃいます？

え、昨日本屋に二軒行ったけど、両方たくさん置いてあったよ。
きちんと読んでないけど。

>>947
だから、要旨は月曜の書き込みあたりに書いてあるよ。
要するにタイトルとは無関係。だけど１２Ｐだったか
２００６年、２００７年７０㎡４０００万マップは使えるよ。

結局は値上がりマップ。
値下がりなんてどこもしてませんって。
都心周辺あきらめたユーザの目を郊外に注意喚起する内容。

読売ウィークリーほとんど参考にならないよ。ここの掲示板で充分wwwww

>>945
2002〜2004の湾岸物件大量供給のときも同じような理屈で買わなかった人で後悔してる人多くいますよね。（結局今当時の判断ミスから割高で買っている）
市場原理として、だぶついているから割安なんじゃないですか？これが少なくなって希少性が増すと皆が欲しくなる。そうしてさらに値上がり、手が届かなくなっていく。
と言ってもチャレンジ価格が適正であるとは言いませんが。

神奈川版ばかり見てましたので、ちょっとお聞きしたいんですが、
D'クラディアって大和の物件が最近やたらと多い気がするんですが、
ここにきて急に分譲を増やしている業者ってやっぱあるんでしょうか？

>>946
とはいえ、中古市場が全体に品薄。余っているのは高値の
７０年代物件ばかり。
１０００戸クラスのタワマンは１〜２％の売りでも１０戸くらいになってしまう。
一見多そうに見えるが、結構決るのは早い。売り急ぎは業者が買って
リニューアルして売っている。

都心の折込ちらしの物件数がめっきり減っている。裏は売却募集や
査定申し込み用紙になっている広告が目立つよ。

８２年以降の５０㎡クラスの都心３区の中古でいいものがあったら
買いたいのだが・・・実に少ない。

結局、新築じゃなくて
割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

豊洲シエルの中古物件でさえ、
何ヶ月も売れずにたな晒しになってるのがありますよ。
月島や佃もタワマンが何ヶ月も売れ残ってますよ。
築浅のね。

>割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

待ってるんだけどなかなか買いたい値段まで値崩れしてくれません
ですねぇ
安い物件は市場に出る前に買取業者が買っちゃう。

シェルも月島もお見合物件だからでしょ。
向かいのビルから丸見えとか、再開発で南の眺望ふさがれるのに、
いっぱしの値段つけて
いる。もともと売れなきゃ貸すつもりか、業者の掛け値でしょう。

中古は最初売れなくてもかまわず高く売り出して、
売り方が辛抱できなくなるまで焦らせてから、
値下げさせて売るのが商売上手な不動産屋のやり方でしょ。

月島は、大手仲介業者がいくつも新規出店してるから、
業者間の売り物件の取り合い。
だから割高な売り希望価格物件が増えてる。
でも実は中古を買う客は少ない。

もともと売る気はなかったのに、最近の高値につられて売りに出している人も結構いますよ。
そういう人は大幅に下げる気もないし、売れたら儲け物程度にしか考えていません。

築浅で人気物件なのに売れていない。
どうしてかなとオープンルームのぞいたら、とにかく汚い。
部屋は匂うし風呂はカビだらけ。床のワックスには引越しの
家具を引きずった跡まで残っている。

引越ししてそのまま業者に任せたのか、掃除もしていない。
業者は、リフォームはおろかハウスクリーニングすら
やるようにアドバイスしていない。

あとでわかったことだが、仲介の某社、売れないのが狙いだったようだ。
当然売れ残って、業者が買い取り、見違えるようなリフォームとクリーニング
で１０００万上乗せして売りにだした。
元の売主ももう少し知恵を働かせたほうがよかった。

とはいえ、マンションが動く時期というものがある。
９月に売れなくてあたりまえ。１２月まで待てれば買い手は
見つかるでしょう。
あせって安売りしない。そのためには資金体力。

超都心の中古を観察してるんだが，

①2002年分譲の即日完売した人気タワマン。1LDK,5000万で売り出したものを現在8500万もチャレンジ価格で売っている。当然半年以上さらし者だが下げてくる気配なし。

②2002年分譲の①より，若干場所とグレードが落ちるが，同じく即日完売したタワマン。2LDK，90㎡，8000万の物件を10500万で売り出した。なかなか売れないため徐々に値下げして，9500万まで下がったところで，ネットから消えた。1ヵ月後，まったく同じ物件が11800万で売り出されている。
おそらくNo.961と同じだろう。

私は結局,新築を買ったのですが，中古の場合，やっぱり売り出し価格より高いものはなかなか買う気が起きないし，場所なども妥協できません。

中古を売る方，もう少し値段設定慎重にしないと売れるものも売れなくなりますよ。

というか、これまでの成約数じゃなくて、今後の成約数の推移を
見るのが重要なのでは？　中古は特に。

>>963
それはあなたの心配するところではありません。
長期間さらし者のように見えるのは、高額の買い物なので買い手もじっくり考えてるだけですよ。案外同時に数件交渉したり内覧されてるものですよ。（冷やかしも中にはあるでしょうが、そういうのは見せはするものの相手にされてませんから）

たしかに人気物件なんかは名指しで出物が出たら連絡するようにリクエスト出してるものです。
売りではないですが、私の持ち物件を賃貸に出したときの話ですが、ネットに露出する前に不動産屋で抱えてるお客に即座に話しが持っていかれ、翌日に申し込み受けたことがあります。
オモテに出ない事実のほうが大半で、ネットで入手できる情報などまんま信用しているとおいていかれますよ。

>>967
やっとまともな意見がでてきた。

ところで

気休めみたいな天井感なんて実は、品川Vタワーの中古価格の推移だけ
とらえてもいつでもあるんですよ。
決断力がないと物件なんて買えない。

買手は自分だけではない。安く買いたい気持ちはわかる。
でも一度市場が下落に向かえば買ったあとも価値が下がる。
それでなければ、下がったとはいえまい。
どこの世界に一年おきで上がったり下がったりする
株価や為替レートみたいな「不動」産相場がある？

地価の下落も上昇も常に相乗効果を生んでデフレスパイラル
インフレスパイラルの動きになる。
上がれば、与信が増して、金融が緩和される。投資が増えて
地下が上がる。
下がれば担保価値が毀損して金融が引き締められる。投資が
減って地下が下がる。
今は地価が上がってプラスの相乗効果動いているにもかかわらず
土地がない。マンションなどの話でなく再開発用地がなくて
せっせと小さな区画から土地を買い集めている状況だ。

東京に拠点を置く企業に働き、東京でビジネスを発展させるのに
東京の経済の衰退を願う愚か者もおるまい。

仮にあと１年で１０％、２年で計２０％下落したとしよう。
さて、また２３０万で豊洲が買える。
喜んで契約して１年半入居した頃２２０万／坪で晴海・勝どきが
売られる。
当然ながら、二子玉川も２６０万／坪くらいでないとおかしいよな。

それとも自分が買えるまで下がったらあとは上がってほしいのですかね？

私は上がる論者らしいが、上昇率は年率２％だ。ＧＮＰが２％で
成長すれば地価がそれくらい伸びないとおかしい。
国土に投下した資本分は価値が上がっているはずだ。
さて、公共投資は抑制され、山手通り地下高速・地下鉄・各種の
新線。新幹線、羽田をはじめとする交通網。
医療、文化、商業、ハイクラスのホテル、
いったい、バブル崩壊以降、どれほどの都市開発のカネが東京に
投下されただろう。

にもかかわらず、ここ１３年都心の地価は下がり続けた。３割４割
急騰しようが、それこそ「投下資本」に見合った上昇だろう。
さてこれからは、資本投下がなかった郊外も、都心もＧＤＰの成長率
くらいは上がらないと、国民の生産した「財」は価値を保存できない
という話になる。
昔は、冨が国家によって国土のインフラなどで還元された。
いまや借金で火の車のわが国は、総理も急に辞めたくなるほどの
体たらく。
給与で還元するには、資本が弱い。グローバル化のなかで
国民の最大多数の利益は、資産価値での還元という話になる。

確かに今月になってからくらいの変化を知りたいところだね。

＞964,966,967

当然，私も欲しい物件の近所の不動産屋，大手の仲介会社数社に，名指しでリクエストしてました。
ネットに出る前に，売り出し情報を教えてももらったりしましたが，やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。
私がスルーした物件の一部が963で書いたものです。

ネットに出る前に売れてしまうような優良物件にはあったことありません。

＞やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。

天動説ですよね。自分の購買力が市場から置いていかれているだけ。

株の世界とはちぃっと話が違うみたいですね。
地価についての見解が・・・

＞高額すぎて

あなたの言う「ネットに出る前に売れてしまうような優良物件」って、
とっても安くてお買い得な物件って事？？
それはいくら観察してても無理なんじゃ・・・。

株買うから金貸してくれといっても銀行は融資しません。
株は誰でも買えるが、不動産は信用がないとローンがおりません。不動産にはそれだけ価格の安定性があるということですよ。
山一には公的資金注入しませんでしたよね。自主廃業。
同時期に銀行も危機に陥りましたが公的資金を注入されて
救われた。

銀行は住専経由不動産投資に金を貸して危機に陥ったのでは？

金融危機を救ったのは公的資金の注入かもしれないがゼネコンの
危機、銀行の食い扶持を助けたのはマンションであり住宅ローンだろう。
２００２年からこの方、なけなしの自己資金を凍結させてマンションを
買った方々にここで地価下落させたんじゃ、詐欺同然。
不況になって賃金が下がって、リストラで残債割れなんて事態にでも
なったら短期固定で借りた皆さん、残債が減らずに売って借金返済
すらできず海の向こうのサブプライムローンを地でいく話になってしまう。
日本の金融経済、１９９８年３月に逆戻りだ。

ここで郊外地価が下落したら、誰もマンションなど買わないし、住宅
ローンの奪い合いしているメガバンクなどまともな融資先がなくなり
年寄りに投資信託売りつけてまたぞろ苦情の嵐だろう。

いくら内閣がＢ級でも、民主党が政権能力がなかろうと地価が下がる
ような政策は出てこない。低金利は当面続き老後の蓄えを
収益不動産で確保しようという流れは今後も続く。
いずれ世の中は家を貸す人と借りる人に二分する。

まぁ考え方の違いですが、今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
政策云々ではないような・・・

株価というのは、企業が責任を負っている（のが建前）

地価は抵当権を持った金融機関がリスクを負っている。（そういう認識は
あまりなさそうだが）
地価が下落すると困るのは、不良債権抱える金融機関。
みんなが自己破産したら競売かけるしかなくなる。

株には「空売り」がある。
不動産は、物件の手付けを打ってから買主を探す商売はあるが
下落を助長するものでなく、安値で仕入れて鞘を抜くだけ。

基本的に不動産会社が倒産するとか実物不動産が大規模に売られて
はじめて地価が下がる。
１９９１年のバブル崩壊は金融がストップしたから投機の連鎖が
止まったことによる。

通常の売買メカニズムで地価はさがらない。維持されるだけだ。

下がるのは開発事業の破綻や地域経済の低迷によるものだ。
建物の経年劣化や環境悪化は長期の下落要因にはなる。
土地神話などと名づけるからわが国固有のもののようだが
実は世界共通。

当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
どの程度の効果が期待できるんですかね？

高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、
いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。

中古の成約率は下がっていたりはしませんか？

実際問題、買う人が減ろうが増えようが住んでいる人が満足してしていれば
価値は維持されていることになろう。
環境が悪化したり、地域経済が低迷したりすれば、街のアメニティが低下
して移住する人が増える。
実際川崎宮前区、横浜青葉区は過去２０年で居住者の階層は大きく変わった。
初期の富裕層は８０年代前半に買って９０年代後半に売って都心回帰している。
世田谷の人気住宅地も若者に占拠されて放置自転車の目立つようになって
木造密集地の地震火災の危険性が増せば湾岸のタワーの人口密度の低い
地域に移住することになる。

港区全域で過去１０年木造密集地が激減して不燃建築が増えた。街としての
防災性能が高まった。緑地の災害緩衝帯も多い。
他の住宅地に比べて価格なりの価値はある。

価値の高いエリアほど売り物は出ない。価値を決めるのは買手ではない。
売り手が価格を唱え、買い手はそれを受けるか受けないかだけだ。
買い手は他にもいると売り手は信じている。
売り急がないからいずれは出てくる。
売り急ぐ場合は業者が買って時間をかけてうる。
大抵は長く持って賃貸。都心の賃貸はいくら古くてもリフォームすれば
客は付く。だから高い。