スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
あーあ。
人形町のＵＲ新築賃貸タワーの抽選に外れた。
優遇倍率を使ったのにダメだった。
都心の人気は凄いね。
今年は分譲も賃貸も外れまくりですよ。
まあそもそも東京人は祖父か祖祖父あたりから
東京に出稼ぎに来て住み着いたようののはほとんどなんだよな。
名家や本家筋は地方に多いもの。
世田谷の高級住宅地といえば
芸能人が多い尾山台や深沢、学芸大学とかかな
公示地価ベース
成城6、79万（建ぺい率40％、容積率80％）
代沢2、78万（50％、100％）
尾山台2、69.8万（40％、80％）
下馬6、68.5万（50％、150％）
野沢3、63万（50％、150％）
岡本3、46万（50％、100％）
岡本1、46.5万（50％、100％）
やっぱり成城が圧倒的でしょうかねえ。あと代沢も高い。
>>840
それ無意味。
公示地価ってものの性質を理解していない。
たとえば世田谷区内でも、
北沢２丁目：1,710,000
太子堂2丁目：1,420,000
玉川3丁目：933,000
経堂１丁目：838,000
駒沢2丁目：802,000
これは商業・中高層地粋だけど、一種低層でも駅から数百メートル以内だと
上野毛2丁目：723,000(40:80)
奥澤2丁目：700,000(50:100)
と、(高級住宅地ではあるが)成城よりはるかに無名の所でも成城に匹敵するような公示価格になる。
実際の取引価格以外に収益還元も考慮するから、主要駅に近いとそれだけで高く出る。到底、高級住宅地の判定に使えるような代物では無い。慎ましく激混み路線を使う住民が大半を占める高級住住宅街ってのは、いくらなんでも悲しすぎるだろ。
最も、本当に日本で１，２を争うような高級住宅地は確かに公示価格も飛びぬけて高い
田園調布3丁目(目黒区)：1,020,000(一種低層40:80)
西片(文京区)：960,000(一種低層60:150)
上大崎2丁目(品川区)：950,000(一種低層60:150)
>>840の論法でいくと、公示価格の差から見ても成城は高級住宅トップ争いには、全く「お呼びで無い」状態だな。
学芸大に住む＝ミーハーは否めません。
ほぼ毎日会えます。
>>842さん
高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。
駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。独りよがりも甚だしすぎて困っちゃいます。
あと、その西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。すばらしい。
普通の人が買えるレベル
坪２５０万円前後でいろいろ考えてみれば？
もういい加減世田谷ねたは終わりにした方がいいんじゃない。
２ちゃんねるじゃないんだから。
世田谷もいいところだよ、でも電車で通勤するような
サラリーマンはが買うところじゃないよ。
都心まで時間かかるよ。
芸能人やら政治家みたいに運転手がついてる人が
住むところと考えたたほうがいいんじゃない。
世田谷でループしないでくれ。
>>846
＞高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...
＞西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。
＞田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。
そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。
念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。
>>850
世田谷ネタ書いてしまったスマン。マンション掲示板では、高級住宅地でも高級マンション住宅地域の話をするべきであって、成城の低層地域なんか引き合いに出すのは知能が低い行為だよなゴメン。
ところで、
＞電車で通勤するようなサラリーマンが買うところ
って、どこだ？教えてくれ。
都下や川崎、埼玉、千葉のマンションに住む都心勤務者も大勢いるし、この掲示板にも大勢いると思うが。
近郊で高値のマンション買う人は
おばかさん
これが結論でよろしいかと。
話が、２３区平均値が上がるか、下がるかという主題から、どこに住むのが
いいのか？みたいな話題になっているな。
まともに下落論を唱えるやつが「相続下駄履き高値維持説」の前に失踪
したせいかな？
どこが高値を維持できるかがはっきりしてきたから
語ることもない
日経平均、年末までに20000円目指しそうだな！！
もはや不動産は下げる余地ないよ♪
他が高値を維持している間に、
適正価格（坪２５０万円前後）の都心湾岸部、都心東部に
めぼしい若手リーマンが集まり続ける。
まさに漁夫の利状態。
都心部のワンルームマンションストックも増えて、２０代も一定数住める
環境になって来たし、万々歳。
元気に発展し続ける都心湾岸部、都心東部。
こんな感じになりそだな。
「相続下駄履き高値維持説」なんて論破されてるが？
論破されてるのに「僕チンに対抗できる奴いないよね」って現実を無視して、妄想の世界に突入した奴ならいたな（笑）
年末には誰が見ても23区平均で下がり基調がはっきりしてくると思う。
しばし、待て。
最近は根拠のない自信を振りかざす人が多くなってきたねえ
世田谷に売れ残りが多いのは、
世田谷全域が高級住宅地というわけではないからじゃないの。
古い一戸建てや古いアパートが建ち並ぶエリアにマンション建てても高くは売れないから。
それにしても、都心湾岸部だ東部だと
しつこく宣伝してらっしゃる御仁がいますね。
新築を売りたいのか中古を売りたいのか知らんけど。
今世田谷のマンションが余っているのは、高級住宅地でも無いところで、
「高級住宅地のマンションでござい」と利便性の低い岡本のようなところで、尚且つ住環境は岡本には及ばない場所でマンションをオッタテテ、高い値段で売ろうとするから、顧客が付いてこない、ということだと思います。
城南で言えば、比較的利便性の高い世田谷東部や目黒あたりの物件が売れるというのはそういうことでしょう。利便性を無視した値付けはマンションには通用しない。
一方で、城東論者は利便性だけをアピールして、住環境を全く無視した議論になっていて、これまた851さんのような意見と一緒。どちらの意見も、坪単価が安いところを良い、良いと主観的にアピールしているだけで、理解不能。
もみじまんじゅう１８年ぶり値上げへ
住環境は大きなエリアでは論じられません。
極めて狭いローカルな話になります。
だから大きなくくりはマンションの場合利便性。
西南側は高級住宅地で品があるというイメージがありますが、上のスレ合戦を見ても分かるように仲間同士でもライバル意識、選民意識が強いようです。
これでは世間で勝ち組と言われているメンバーでも新参者として住むには居心地が悪そうですから、これから２３区に住む方は古い評判に惑わされずに居住地域を選んでください。
８６５
そういうことを語るスレではないだろうが。
世田谷だけど、
地価のあげ足はややにぶったけど、残念ながら、
マンションの価格は、まだちょっと上げ続けそうだ。
よい物件とそうでない物件で、人気の格差がひらいていくだろうね。
駅近で便利なところ、100平米を大きく超える高級ファミリー
物件など特色あるものはいいだろうが、中途半端な物件はきつくなるかも。
別に私は西南側の仲間でも何でも無いです。
都心も城東側も城南側も非常に難しい局面にあるということ。
利便性、住環境を無視した値付けでは余ってしまうということ。
ただ、2-3年のスパンで見ればこの金利状況を鑑みると地価は上がる派ですので、時間をかければ売れてゆくのだろうと考えています。
購入側としては、今ある物件で慌てて買う必要は無いのか、それとも余っているうちに相対的に良いモノを押さえておいた方が良いのか、それもまた悩ましい状態でしょう。私としては広尾なんかは買える人はおさえておいても、、と従前から言っていましたが、今もまだ買えるのかな？だとすれば検討対象でしょう。値段が上がっちゃってますが。
868
確かに、あの沿線だと三軒茶屋以降の方がいい感じだな。
そういう意味では、東横線は、大した公園とかないのに地価が高いのがやや難だな。
田園調布以外の駅は、駅前が雑然としてるし。
横浜に電車で行けるのは便利だが、横浜に頻繁に行く理由が特になければ、やはり割高感がぬぐえない。
最後は好き好きだが。
860
ボク 論拠示せや
872
個人的には、「国内勢がまきかえし」てきたのが、
最大のネガティブ材料です。
相場ピークの強烈なシグナルの予感がします（笑）
日本お家芸・伝家の宝刀「高値つかみ」
もう、いい加減に商業不動産と住宅系をつなげて考えるのはやめなさいよ。
もともと商業地地価と住宅地地価は値動きの幅が大きく違う。
住宅系は自己所有・賃貸目的保有が多いから価格硬直性は高いよ。
もともと、２３区内に供給余地がなくなってきている点をもっと着目すべきだ。
バブル期は地上げ、更地化、郊外追い出しだったのが、１９９４年以降主な
土地にはマンションが建ち続けてきて、もはや学校や配送センター、社宅跡
病院跡もほとんど売りつくされて用地不足は明白。
湾岸タワーも、駅前再開発もすでにネタがつきた感じだ。
供給が多ければ、下がる可能性がある。しかし供給が圧倒的に少ないから
潜在需要が思い切りしこっている。
一方で、リフォームして住んでいた都内の高齢者のマンションを人に貸し
息子が住んでいたローンを終えたファミリータイプに住替えて
子育て終えた５０代の息子夫婦は新築の２ＬＤＫに住替える動きもある。
もはや都内周辺は、３０代の懐を当てにしなくても「値上がり」の流れに
刺激されて、「買っても値下がりしない安心感」から４０代、５０代の
買換えと老後資金のための既存賃貸などが老人世帯を含めた新規需要を
揺り動かすようになっている。
黙っていても若手はその動きの中で「賃貸需要」として組み込まれていくだろう。
とにかく、今の若者は江戸川区で月に１０万以下の４０㎡の賃貸住まい。
その程度の家賃しか払えない人が多い。子供が生まれて広い住いが必要に
なったらそのときは思い切り郊外にいくしかなくなる。
とにかく自分たちの人口ボリュームが住宅価格を押し上げないはずがないだろう
ということになぜ気が付かない。
地価が上がるのが「土地神話」で、下がるのが普通。
こういう考えを植えつけておけば、永遠に下流層は増え続ける。不動産持ちは
借り手がどんどん増えたほうが資産を売らずに貸して稼げる。
そうだ。マンションなんか買っちゃだめだ。どんどん下がるぞ。そう言っておけば
いつまでも賃貸に住まざるを得ない人が増える。
オレももうこれ以上「マンション持ち、遺産持ちの話はしないで、「下がるから待って
いろ」という「宗教」を流布したほうが店子が減らないでいいかもしれないな。
まぁ、よく考えたら全員が２３区にらくらくマンション買えたら
賃貸マンションはすべて空室になっちゃうだろう。
むしろ都内の賃貸でさえ、借り手が列をなすくらい「持家率」が下がって
くれたほうが不動産経済としては都合がいいわけだ。
さー、下がるぞ。郊外も買うな。都内も高値掴みするな。
１０年待て。俺の賃貸物件に住め。
こういう話だな。
マンションオタクもアイドルオタクも本質は同じ。
脳内だけで品定めを楽しんで、妄想にふける。
その窮境の妄想が「マンション価格の下落」というのでは情けない。
せめて自分の所得が価格の上昇を追い抜くくらいの威勢のいい妄想キボンヌだぜ。
>>872
それ、キャップレートも適切でしょう。バブルという感じでも無いね。
最近は枯渇してますね良い物件は。結局妥協して今余っている世田谷あたりの物件も地価が上昇するに従って段々売れていくんでしょう。
世田谷は本当にピンきりですよね。
以前、区内に住んでいてそう思った。
環境比較的良いが交通不便：岡本、千歳台
道路騒音立地：用賀（高速道路）、給田
川沿いの田舎か？：宇奈根、鎌田
＞今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
そうだ。たぶん家賃も下がる。港区の新築１ＬＤＫ５５㎡が１０万で
住めるようになる。
分譲も晴海は坪単価１５０万くらいで売るようになるだろう。
よかったね。それを信じて生きていってくれ。
大抵の素人は下がっている価格に「これ以上は安くならんだろう」と思い
上がり始めると「これ以上は高くならんだろう」と思いたがる。
なぜなら、
「今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。 」
とか
「今の東京でこれから地価が下落する要因なぞ一つもない。 」
と言い切る傲慢さがあるからだ。
「ない」ことを証明するのは簡単だ。「あったら不都合が起きているはず
なのに起きていない。よって『ない』。これだけだ」
でも将来にわたってないかはわからない。
＞上昇する要因なぞ一つもない
という詭弁は、現に上昇した過去については、過去のことと断言する
だけで
今後は起きないと「未来の ない 」を立証していないことだ。
自分が知らないも「ない」のうち。わからないも「ない」のうち。
笑わせてくれるじゃないか。
確かに０３年〜０５年あたりにＭＳ暴落説声高に唱えていた人たちも
自己責任ですよね。３年待てば暴落とかよく書かれていましたっけ（笑）
ああいう連中、今頃どう思ってるのか聞いてみたい気もするけど、案外
またぞろ８８２のように、同じこと言い始めているのかも知れない（笑）
あの時港区湾岸に９０平米４０００万で買った人と、今南大沢あたりに
同じ単価で買おうとしている人、明暗を分けましたね。もちろん運も
あるけどね。
８８２のいう「地価が上昇する要因」とは、おそらく買い手が
価格を追いかける気持ちのことだろうよ。
自分が買う気がないということと、他人もそう思うという
ことを混同しているだけだ。
高値は追わない。と彼は宣言したつもりだが
価格に置いていかれた自分に気がついていない。
地下鉄の終電逃した酔っ払いみたいなもので
「バカヤロー お前なんかに乗ってやるかよ。・・・ヒック
こちとら、いくら遅くなったってかまわねぇんだよ。
ばーか。」
とかいいながら駅員につまみ出される。
＞今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
と言うだけでは不十分だね。
今の日本でこれから金利が上昇する要因なぞ一つもない。
と言わなかったら
結局「買えなくなる事態」には変わりはない。
８８２は「下がる」と言わないところが狡猾だね。
万が一下がっても金利が上がったら同じこと。だから金があるやつは
金利上昇見越していまのうちに買っている。
下流は何も知らないで威張っているから下流のままなんだよ。
882さんも、もう少し言葉遣いに気をつけて、最後にｗをつけるのをやめたら人生変わるかもね。
団塊ジュニアは、不動産投資＝マンション転がしという
先入観が抜け切れない。愚かな誤解だ。
団塊が不動産で失敗したからってそういう考えを捨てないと
これからの年金不安の時代を生きていけないよ。
年金不安の時代には、賃貸マンションの２軒くらい持ってないと
貯蓄や年金では生きていけない。
マンションは家族が住むために買うけど、子供が巣立てば
リフォームしてものが増えた親を住まわせるのもいい。
親の家は人に貸して、自分はコンパクトなマンションをもう一軒
買うのもいいだろう。そうすれば老後２軒の借家が持てる。
８０前に死んでも団信で妻には老後の生活の糧が残る。
マンションなんて下落しはじめて買う愚か者はいないよ。
上がってきたから安心して買うんだよ。
年金があてにならないこういう時代には賃貸物件のひとつも
持っていないと、８０歳以降の生活費がままならない。
今は女性の４割が９０歳以上まで生きる時代だ。
881
なんか、全部、環八沿い或いは以西の町ですね。
ピンきりというより、キリに近いところがほとんどのような。
高速で騒音がきついのは用賀だけでなく、岡本、玉川台の一部も同等かと。
また、給田が世田谷区だと認識しているのは、ごく一部の
付近住民だけでしょうね。気分は完全に都下ですよね、、、、
ピンキリというなら、
ピンの方をもっと考えたほうがよかったかも。
岡本はまだしも、千歳台がピンに上げられているのは生まれて初めて見ましたよ。
転がしてはないだろ。
長期保有してるんだから。
891さん
純資産いくらのうちを賃貸不動産に向けるおつもりですかね？
長寿によって老後の資金ニーズが高まることは誰も否定しないと
思いますが、その原資を稼ぐために、国内の賃貸不動産を持つことの
有用性については甚だ疑問ですね。
人口減と高齢化で、新規の世帯創出力は恐ろしい勢いで落ちてく日本の
不動産を、「生活の糧」にしなくてはいけないのは心細いばかりです。
手元には、需要の少ない、価値の減じてくだけの円建て不動産を持ち、
中国・インドの台頭で、グローバルな需要が急速に伸びている食料や
日常生活品を買わなければならないのはきついですよ。彼らの購買力が
増すにつれて、そして日本円が弱まるにつれて、日常品（多くが輸入品です）の円建て価格は上昇傾向でしょうね。かたやで、空き室リスクは高くなり、家賃下落圧力も高くなる。
私は、自分が働けなくなったら、元気で働ける人にお金を増やしてもらうように資産配分しなければいけないと思います。（成長国の株や債券に投資したり、成長国の欲しがる商品先物を買うなど）
日本が成長国で、世帯数もどんどん増える時代なら、日本の不動産も悪くなかっただろうと思いますが、今は、老後の資産の入れ物として日本円資産はあまり魅力的とは思いません。
地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。
グローバルに分散された、株・債券・短期金融商品・商品などをもつのが
いいと思います。純資産が10億を大きく超えるような人が、5000万円程度を
日本の不動産に振り向けたいというのは反対しませんが、純資産が1億の人が、そのうち5000万円を不動産に投資するというのは、卒倒ものです。
一般の小金持ちはREITなどの小口分散できるもので不動産エクスポージャを持ったほうがいいように思います。
895
理論的には正しいね。
日本人の金持ちがネット財産10億円のうちの5%を日本の不動産で持つというのなら、悪くない。
でも、実際はほとんどの高齢日本人の資産構成の大部分は日本の不動産と日本円の預金だ。そして基本無借金。
鎖国時代となんら変わってない。
日本の個人金融教育の後進性を改めて認識せざるをえない。
だから政府も不動産価値支持に努力しているが、さすがにどっかで限界が繰るような。
895
>地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。
一番大事なことが抜けてない？保有コストも結構高いんだよね。ここだけとっても金融投資の方がましでしょ。
ちょうど我が家の前にシノケンのワンルームマンションが建つんですよ、あの耐震偽装の福岡の会社がなぜか東京に。
新築でだいたい2000万ぐらいです。
隣町に巨大なW大学があってとにかく最近親が死ぬと、学生をあてこんで実家跡にワンルームマンションを建てるのが流行ってるみたいで、我が家の周りは都内でもかなり高齢者が多い地域のせいもあり、老人亡き後の家を取り壊してワンルームマンションだらけです。W通りはワンルームマンションのビル群な状態です。これでもマンション投資って儲かるんですか？ 新築家賃相場で平均9万です。敷礼2/2です。学生は日常生活でも現状回復もめちゃくちゃにしていくし、税金はかかりますよね。
私はお金で>895
さんみたいな感じが理想ですね、個人的には。
脱線なら失礼しました。
勝手に変換された。
あなた＜＜「て・め・え」
×あなたが新築に住みたいから住んだだけよ。
○「て・め・え」が新築に住みたいから住んだだけよ。
中古不動産をキャッシュで買うのでなく、早い時期にいい場所を買っておいて
家賃＞ローン＋経費で残債をなくしておいて、退職時退職金の一部で繰り上げ返済。
もちろんおおきいもの一室でなくて小さいもの３室くらい持つ話だ。
５４歳が２５年ローンの最後のチャンス。３５００万４４平米１ＬＤＫなど買って
７９まで生きれば、あとはローンも完済。糟糠の妻を遺族年金だけでなく家賃収入で
多少は楽にしてやれる。生命保険で掛け捨てよりはましだ。
退職したら借家の家賃で暮らすのは欧米のスタンダードだけどね。
オーストラリアのリタイヤメントした夫婦にカリフォルニアのディズニーランドで会って
話を聞いたことがあるよ。
それって区分ですよね。一軒二軒とおっしゃってるの。
空室対策を聞いたら半年分のたくわえあるとか、
自分は年金満タン3000万とかって
以前も全く同じことおっしゃってた方いましたね。
失礼ですがご自身のブログの域の発言かと。
収益不動産と、自用不動産（代表格は戸建）とを
分けて議論するべきだと思います。
区分もワンルームや1〜2LDKの単身かDINKS向けしか
収益物件として回りにくいのが実情ですよね。
バリバリのファミリーは利回り的にも合いにくい。
結局欧米との比較で言っても賃貸のマーケットが
まだまだ未成熟なんだと思います。
日本で貸家なんてさらにしんどい。
たまたま持っちゃったに近い、半分自用物件でも
貸さないよりは貸せるほうがいいのは事実です。
ただ持ち家戸建至上主義者がこの国にははびこっており
経済合理的な感覚で言えば不動産に対して極めて低レベルと
言わざるを得ないのではないかと思います。
新築マンションを買う方々の中に、いくらで貸せるのか、
そもそも貸せるのかという感覚が備わってきていれば、
それはそれで意義のあることだとは思います。
891
あまった手元不動産は売って、そのお金で、様々な資産に分散投資した方がいいですよ。
特に、失敗したら取り返しの付かない高齢者の方は、まず、保有コストの低減と減価リスクのヘッジが先決ですから。
素人の陥るわなは、偶々うまくいった人の話を真に受けて、
過剰に一般化して自分にあてはめることです。
国や時代によって、賃貸市場の成熟度や、持ち家志向度の違いなどもありますが、不動産市場サイクルも大きく異なります
更には構造的な人口動態も国により大きく異なる。
オーストラリア夫妻の話は本当なのだろうけども、
そこからわが身に置き換えるのはあまりに無理がありますよ。環境が全く違う。
低利の住宅ローンは十分利用なさればいいと思います。
退職金が入っても、前倒し返済なんか考える必要はないでしょう。
負債と資産両建てがいいと思います。
また、団信自体も悪くないですが、自分でローン組んだ上で、生命
保険に入れば金融的ペイアウトは同じです。何のマジックもありません。
団信の方が保険料は安く済みますが、逆に言えば、メリットはそれだけです。
いっぺん、プロに相談なさるのがいいでしょう。
業者はあの手この手で付加価値つけてデザイナーや芸能人使ってまで高く貸して収益上げているのに、素人が貸しただけで儲かるなんて・・マンション転がしてるのと同じ発想じゃん。
自宅の隣に貸しアパート建て管理して、ホームセンターの領収書を全部経費に出すメリットを最大限に生かしている、インターネットなんか何も知らないお婆ちゃんのほうがまだ賢いし、実際儲かっている。
ついこないだまで、そうバブル右肩上がり、土地至上主義が崩壊するまで
プロのマーケットでも収益性は度外視されていたのです。
自用に供することの効用については経済合理性だけでは語れませんが
本質的にはエンドのマーケットでも同じことだと私は思います。
そしてそれはカネ持ってる人から如実に意識が変わってきているはず。
900
基本的に、あなたのお書きになってる内容には、リスク概念がすっぽり欠如していますので、非常に危険です。
具体的には
日本の年金財政の破綻リスク
賃貸物件の空室が長期にわたって続くリスク
慢性的な空室物件になると売却価格も極端に下がりうること
保有物件が天災・人災で損失を被る事（あるいは鉄筋コンクリート物件の劣化）
国際的な経済変動リスクがあること（円の大幅なデバリュー、グローバル・インフレなど）
保有不動産の処分が必要になるリスク
などなど当然に思慮し得るリスクを全く考えておられませんね。
「借家が２件になるから両方で3０万ちょっとになる」「家賃収入とローンがとんとん」そうかもしれませんね。借り手がいれば。
「79歳過ぎたら58万」そうかもしれませんね、年金システムが奇跡的に頑強であれば
「58万あれば十分だろう」そうかもしれませんね。日本円がいまくらいの価値を保ち、海外角発のインフレもなければ。
基本は、どんなリスクがあるか考えて、そのリスクに最も強い資産を持つことだと思います。
金融商品取引法施行の影響でしょうか？金融機関の方？笑
海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。
公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい。
なんだか今の５０代以降が既存のマンションをひとりでいくつも抱え込んでいて
高止まりして迷惑だという話のようだな。
マンションなど買うより、投信ですか。みなさんマンション買うと
実需の人が買えなくて困るから別のものに投資しましょう。
私も商売敵が減ったほうがいいですから、賛成だな。
基本的にこれからもデフレが続くという奇妙な天気予報のようだから
そういう理屈もなりたつんでしょう。
プロというのが銀行筋なら、あたまでっかちの未経験な若者ばかりで話にならんね。
不動産会社に本当のプロはいないよ。
投資仲間で情報交換するのと、仲介は仲介、賃貸仲介は賃貸仲介 税務は税理士
相続は弁護士 それぞれ専門家に相談はしてるけどね。
このところの２０年で見えなくなってはいるが、実際に東京でも田舎でも
相続税課税標準を超える相続の内訳は８割は不動産だよ。
戦後の農地解放で土地持ちが増えて、農地が宅地転用した元農家の地主
が都市近郊で相当数の宅地や賃貸物件を持っている。
その末子でも借家が３軒あれば２０万くらいの収入は普通にとれる。
世田谷の住宅地でアパート４室にワンルーム２室持っていれば、４０万近い純利益だ。
身内にいるから未経験の人から説明してもらわなくてもよくわかっているよ。それぞれ得意な投資分野があっていいんじゃないの。
私は宅建持っているし親も賃貸経営やっていた。
自分が素人だとは思っていないよ。
物件見る目はそこそこあるし、駅近くのコンパクト物件しか
買っていない。
さて、ほんとうに莫大な量の団塊ジュニアがマンション購入難民になっているみたいだ。
高齢化社会は、都内の高齢者がなかなかお亡くなりにならない社会。
混んでいるのに「場所が空かない」時代
高齢者の持家比率は６割以上。全部が都営アパートや老人ホームに
住んでいるわけではない。
健常な高齢者が親の代から受け継いだ戸建や、古い分譲マンションに
住んで場所塞ぎになっている。
高齢者ほど都心・都心周辺に住んでいる。
全員が便秘で雲古している朝の女子便所みたいなもので需要に供給が
追いつかない。
団塊ジュニアも２３区と横浜だけで１１０万人以上いる。
大半が狭い賃貸住宅に住んでいる。トイレの前にながーーーい行列
が並んでいるようなものだ。
高齢者は子供を生まないが団塊ジュニアは生むほうだ。
待たせるほうはのんびり構え、待つほうは切羽詰ってくる。
部屋が狭くて困れば、いずれは持家を求めて動く。
２００５年までは実は安価が呼んだ需要の先食い。ほとんど
赤ちゃんみたいな子供をつれた団塊カップルかＤＩＮＫｓばかり。
家なんざ、子供が小学生になってからでも遅くない。
あと７年先の時点でこそ本物の「需要」。でも、こんどこそせっぱつまって
いるから団塊世代同様、どこまでも郊外を追い求める話になるよね。
何をおっしゃってるのかよくわからないのですが、
郊外は貸せないから買わないという合理的な判断が
なされることが健全です。
都内のマンション賃料が分譲価格上昇の勢いと併せて
上がってるわけでもなし。
No.913 さん
日本はいまだに鎖国してるのですか？それとも無理やり目を背けているだけ？
>海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。
今後日本円が中国元やインドルピアに対して、価値が上がるとお考えですか？
世界の二大人口国の中国やインドの人の消費する、電気（とその原料の石油）や、マグロや、トイレットペーパーが今後、より減っていくと思いますか？
経済発展を続ける彼らの購買力は減っていくのでしょうか？
あなたが必要なのは、グローバルに通用する購買力では？だって経済がグローバル化してるんだから。
で、円および日本経済は世界に対して、どんどん「割り負け」してくんだから、指くわえて円資産もってても、「相対的に」どんどん損してくのが分かりませんか？
>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい
他人て誰ですか？たかだか1億人の田中さんや佐藤さんとは差がつかなくても、10億の李さんやもう10億のグプタさんとの差の方が大事ですよ。規模が違います。
こういう世界観の日本人が沢山いるとしたら、日本は本当に沈むだけです。
織り込まれてる割には割高で売れ残るのが実情かと。折込君。
極論すれば貸せないような不動産に価値はありませんよ。
業者の買い取り価格が換金価値。大幅にディスカウントされるでしょう。
古家付きの土地でマンション業者に取り壊し費用引かれるのに感覚近い。
近所の豪邸が売りに出されてたら、開発計画の看板が立ってました。
上モノにいくらカネかけても戸建だと趣味が合わないのひとことで
取り壊しなんてざら。上モノ価格ゼロ。取り壊し費用分マイナス。
それに比べれば適正立地のマンションは売るにも貸すにも市場性あり。
適正立地がポイントですけど（ブレークダウンすれば適性間取りも。）
>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい
いろいろあるが、まず、公的年金への依存度が高い人のほうが相対的に被る被害は大きいね。
ただし、より大きいのは、日本の国際的信認の失墜で、円の切り下げはものすごいことになるだろう。金利もスカイロケットで上がらざるを得ない。
ちょっと昔の南米なみの信用力と、経済の混乱になるだろう。
もはや他人も同様だから心配するに当たらずなどといえる状態ではないだろう。
>>918
若いときはそれでいいと思いますよ。大いにリスクを取ってギャンブル人生（笑）
でも老後って、超保守でいいから、人生折り返し時点で現実的目標を見つけて、例えば、「上位３割」「平均以上」に納まる運用で良い。
たとえ年金が破たんしても「上位３割」「平均以上」に大きな影響はないでしょう。みんな平等に損しますから。
しかしトクルメニスタン経済がIMF管理になると「上位3割」から「生活保護」へ一気に転落でしょう。その人だけ損しますから。
922
トクルメニスタン==>トルクメニスタン
円資産集中==>最大のリスクテイク
みんな==>世界経済に参加する人々
ですよ。
日本年金が破綻して大損するのは日本人「だけ」ですよ。「皆」ではない。
もうマグロは二度と買えなくんでしょうね。悲しい。
とにかく、団塊ジュニアの持家需要は現時点で何割が充足されたのでしょうかね。
私は、団塊世代（郊外に住む人が大半）が故郷に帰る際に、家を売って
しまうから、金はもらえても団塊ジュニアに持家はこないと見ていますが。
みなさん、需要が過剰みたいに言い募るけど、需要自体が全然現実味
ないじゃないの。
安いから買う高いから買わないというのは、実需じゃないよ。
子供二人め生まれちゃってさあ４０㎡じゃ困る・・・みたいな話に
なってとりあえず、７０㎡は世田谷じゃ２０万だし、城東でも１４万。
そんだけ出すなら買えちゃうとか思って松戸にいくんだよ。
×みなさん、需要が過剰みたいに言い募るけど、
○みなさん、供給が過剰みたいに言い募るけど、 失礼。疲れてきた（；；）
それと、不動産投資の世界では、直接金融になったけど個人の不動産
ローンレベルでは、会社の規模、勤務年数という意味不明な『与信』
と年収で不動産融資がなされるのは変わっていない。
要するにいい会社のサラリーマンでないといい新築マンションは買えない。
悪い場所の悪い中古にはいくらでも悪いフルローンがつく。
さて、日本はまだまだ土地担保融資の世界ですよ。
値下がり値下がりと騒がれようが、バブル崩壊底値を知った世代には
そこから上がった現在の価格は、決して怖いものではない。
ましてや親から相続した資産なら、この辺で売ろうなどとは誰も考えない。
不動産とは持ったことがない人間が過大な恐怖心を持つことで
持っている人の権益が守られているもののようだ。
あーごめん。ごめん。嘘。信じないほうがいいよ。不動産買うな。
一生賃貸が一番「リスク」がないぞ。
賃貸がいい。賃貸が一番。老後も賃貸。不動産には手を出すなは
親の遺言だったりしてｗ
世界がもし100人のムラだったら、日本人は1人だっけ？
今のところは、、、、
あと何年かしたら、確実にゼロだもんね。
一度でも海外旅行にいった人なら、日本人以外にも
この地球には沢山の人が住んでて、同じようなものを欲しがることは知ってるはずなんだが、、、、、
なぜ皆日本のことしか見ない人が多いんだろうね？
日本の資産しかもたないことがものすごくオッズの悪い博打だということがなぜ分からない？
老後に「超保守的」になるなら、金塊か、世界の主要通貨現金ミックスじゃないかね。最悪でも米ドル現金だろう。
全財産を日本の不動産と預金でもって、「超保守的」ってjoke？
超アグレッシブな、「日本に全部賭け」でしかないよ。
日本に住んでる日本人だから、日本円資産が保守的とは言えないよ。
明日死ぬと分かっているならともかくね。
>>692
今３０代のあなたと今５０代半ばの私とでは将来の時間がおそらく
３０年近く差があるだろうね。
５０代というのは明日死ぬ人も結構いるんだよｗ
子供とカミサンにどう金残すかって結構まじめに考えているよ
現実の運用というのは、損得はもちろんだが得て不得手というものが
大きく左右する。株は好きだが苦手だ。不動産は好きだし得意だ。
元祖匿名はんの理屈は、郊外が高すぎるから誰も買わない。
貸せないものに価値はない
という話だが、団塊ジュニアに子供がいないか少ないからたまたま
そうなっているだけだろ。
横浜市も２３区もまだ人口ピラミッドが花瓶の底みたいに細っている。
ただし、晩婚の団塊ジュニアが結婚すれば団塊ジュニアジュニア世代が
一定のボリューム出てくる。
家族のスペース需要が増大した時点で、どうなるか見ものだ。
受け皿がないじゃないか。橋の下にでも住むのか。
団塊ジュニアは既婚率が半分。子供の数が０．５人で５０歳までいく
というのならわかるけど、現時点ではあまりその総数の住宅需要が
判然としないのだ。
とはいえ、私はこのスレでは今後ひたすら、不動産は下がるから買うな。
と言い続けることにした。不動産業者は悪の＊＊。不勉強なぼくらを
平気で騙す。自宅であろうが何であろうが不動産など買うな。
これでいくぞ。不動産に手を出さなければ難しいことを勉強する必要もない。
君子リスクに近寄らず。金持ち不動産買わずだ。
巣・窟。（そうくつ）まで伏字になったぞ。そうかみんな不動産屋に
たいしてこのフレーズを使うってことだな。
