23区内の新築マンション価格動向（その16）

まあ、ご参考まで貼っておきます。
（以前にどなたか貼られたと思いますが）
江東区は財政面では意外と健闘してますね。

http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

http://club.homes.co.jp/research/20061109/

いつの世も安いものを掘り出し物として崇めたい人はいる。
ＧＡＰとか無印とかは趣味ではなくて安くてもそれなりにデザインと品質を
確保したいという向きには悪くないと思うよ。
でも、過剰な期待はしないほうがいい。相対的な価値というものが価格には
織り込まれているわけで、江東区賛美論者は、「え？？と驚くようなことを
住んでもみないうちから言うから周囲があきれる。
なんか新婚さんが自分の配偶者を世界一だと賛美するようでほほえましい
くもあるが、つい、おいおい大丈夫かといいたくもなる。
だって実はわれわれも、その昔、福生や町田や吉祥寺、さらにはたまぷら
などに夢を託して背いつ棒した経験があるから。時間がたってあきらめなければ
また都心に住むチャンスがめぐってくる。
だから、まなじりを結して力むことはないと思うのだけど。豊洲＊＊といいたい
くらいみんな気合が入っているんだなこれが。

×背いつ棒した
○失望した　スマソ

>>149
所得が低いと言っても都心回帰以前の都営、公団住民のことでしょう。
そこそこの所得層が集まり、それが大多数を占めるようになれば、
金持ち区は無理でも、上位レベルにはなるでしょう。
それに、センターコア部の重要な位置を占める地政学的関係から、
都税による整備はコンスタントに今後も続きます。
まったく気にする要素とは思えません。
都心との接点の面で見れば、皇居の北側、西側のほうが断絶されています。
区で言えば文京区と新宿区です。
中央区湾岸は江東区と条件は同じで、隅田川を越えてになります。
しかし、あれだけの本数の端が掛かっていれば、文京区、新宿区
より条件は上でしょう。
港区湾岸については、中央区湾岸、江東区より条件は悪くなります。
面的広がりでは無くなり、第一京浜を通じた線的つながりしかなく
なります。何といっても、南への広がりが海で遮断されているのは
大きいと思います。

元麻布、南麻布あたりも、それほど都心と直結ってわけじゃありません。
都心から歩いてみると良くわかりますが、
結構道が迂回していたり、急な坂があったり、階段があったりで
簡単には辿り着けません。
簡単に、適当に歩いていても行けるのは台東区かもしれませんね。

テレ東、カンブリア宮殿。
結局、ツカサの社長は伊東の物件の宣伝に出演なさったんですかね。
都心３区で再開発のあるとこなら良いけど、青山や麻布は上がり過ぎてるですと。

おーい。違うでしょ。
都心3区、つまり下がりにくいところならいいとも言えるけど、
すでに上がりすぎているのでこれらか上がるかどうかというと
疑問もある。ほかは（つまり都心三区以外）再開発があって
発展が見込まれるところならいいが・・・お茶を濁すという感じ。
小池栄子のストレートな質問に苦しくも答えたって感じだったね。

「ほかは」が都心３区内で上がり過ぎた青山や麻布のほかなのか、
都心３区以外のほかなのか。
どちらを言ったのかが不明ってことですね。

本人はそれより、伊東が売れれば良いのでしょうけど。

カンブリア宮殿に出ていたツカサ社長いわく、
東京はバブル、マンションは都心3区特に3Aくらいしかダメ。
それでいて自分は伊東の山奥に老人向けテーマパークとは…。
後者に手を出す位なら私は23区のお手頃マンションに住んで、
都心オフィス特化型REITに投資する方を選ぶと思います。

ツカサとハゲタカでは資金力が２ケタ違うからね
地方に活路を見出すしかないんでしょ

つまりは、つかさのとっつあんんは、再開発、付加価値で収益性が上がるロジック
があるところは上がるよと、バブルはロジックがおかしかったのだと、、
言ってるんかな？
まだ上がるのはマンションで言えば高級賃貸物件があるところやら、高額賃貸オ
フイス、店舗があって収益性がいいところだよと。。

でもさ「伊東で３０年代の街」ってまた、アイデア優先じゃなくて場所優先の
バブル臭い発想だなあ。

上記３区（５区？）のエリアはアドレスと集客力があるのはわかるんだけど、未
知数なのはマインド要素だけで上がってるところ（湾岸）だよなあ。仮にだ、供
給過多又は飽きられてそのエリアが下がっても、前記エリアは下がんないってこ
とだよな。
でも、供給は絞ってる（もう土地がない？）からしばらくは過多は無さそうだし
みんな「湾岸」ちゅう家もつ以外の付加価値もってるからバブル時代の多摩セン
ターみたいに「住んだら実は不便じゃん！」とかで突然飽きられたりすることは、
しばらくなさそうだから、湾岸なんかは下がらない（上がる）気がするなあ。

やっぱバブルなんじゃん。どうよ。オレは賃貸で外野から見学するわい。

何か少しずれてない？　ツカサのおじさんは、バブルの予感も
かなり指摘してたような。
バブルではないと言い切っていたのは、変な外人。

あれ〜改行が変だった〜すまんです。

ツカサの社長は89年後半ぐらいから、銀行の一部は不動産から逃げ出そうとして、逃げ遅れたといってたと思うが。

住専の大口借り手で、一度すべて失いながら、立ち上げってくる根性はたいしたもの。

今日は株がえらい爆上げしそうやなｗ

超都心の超高額マンションが富裕層にかなりの数売れているようですが、
みなさんこぞって銀座、日本橋界隈で消費してこの辺りの店の売り上げが
伸びて行くのでしょうか？そうであれば、この辺りの地価上昇は
説明がつきます。ツカサの社長が言うように青山、麻布は上がりすぎ
かもしれませんけど。

一番心配なのは、富裕層の都心集中が進むと、渋谷、新宿、池袋
あたりの巨大ターミナルの店の売り上げが下がり始めることです。
新たな地下鉄ができると、後背地に居住するお客の取り合いになる
でしょうし、富裕層の都心居住で客単価が下がるでしょうし、
特にデパート経営が難しくなって行きそうです。
この辺りの地価は下がる可能性高そうです。

中古成約価格　7-9月
平均㎡単価（万円）

都心5区 　83.06（前年同期 67.34)　
23区南部　62.36 (前年同期　54.14）
23区東部　42.15（前年同期 35.88)
23区北部　54.82（前年同期　47.29）

>>166
現実にはデパートの実質一店舗あたり売り上げの日本一は
新宿伊勢丹本店。松坂屋の銀座店の窮状はテレビでもやっていた。
まだ「銀座人気復活」も現時点でデパート売り上げには
結びついてない。

インターネットの掲示板で素人が語るのの逆が正解だろうね。つまり新宿・渋谷始発の私鉄沿線が上昇する。

>>168

どこのマンション？

有明の某物件限定の話だろう。

>>169
松坂屋が駄目なのはもとより。新宿伊勢丹はうまいね。わざわざ
新宿伊勢丹ならという目的で、男性まで訪れる限り、独走は
続くだろう。でも、新宿の他のデパートはイマイチだから、
新宿なら売れているわけではない。渋谷もしかりだし。
特に西武イマイチだよね。どうにかならんかな。

やっぱり下がり始めたようですね。ここらが逃げ場かも。

Yogaのとある物件も完売したようですね。少しずつ世田谷も売れてくるのか、それとも坪400以上のものは売れないのか。

松坂屋ダメとか伊勢丹が良いとか・・１かゼロしかでしか考えないのがインターネットの掲示板脳ですね。

いや、もちろん今後てこ入れしたら分からないよ。
ただ、これまでの店舗は駄目だったよ。商品少ないし、全体に暗いし、
接客も他店より劣った。頑張って欲しいけどね。

「逃げ場」
どっからどう逃げるのか、具体的にな。
リートから逃げてニートになるのか。

また、巨額な資金移動が世界中の株式市場に投下され始まりましたね。
オイルマネー・・・・原油減産するなよな。
需要に対して不足しているのに。まるで都心マンションと同じ状況。

言っておくが、不動産は持っている人が売りたいとおもわないと
供給がない市場だ。
ちっぽけな完成在庫の値段の付け間違いで、大きな市場が左右される
ものではない。
２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が持家を売って
金に換えようとおもうようなとき初めて下がる。

一旦あがりはじめたら、「持っていよう」という人が増える。
逆に下がり続けていたからこそ、「売ってもいい」という人が
増えた。
株と間違えたらだめだよ。不動産は家賃もとれるし自分でも使える。
３０代の坊やには不動産の値上がりが珍しくてしかたがないのだろうが
まぁ落ち着いて考えろよ。

＞２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が
ごめん、戸建ても含めての数字だ。マンションは都内の
３割が９０年代以降。毎年１万戸としても１７万戸
古いものをあわせて５０万戸くらいかなぁ

商業地と住宅地の地価が連動しないのは商業地が暴落しても
住宅地は一時に下がらないことをみればわかる。
住宅は住んでいるか貸しているから「相場」とは無関係な
ところで生きているわけだ。
一方、商業地は自社ビル比率は極めて低く、店舗などは
場所取り合戦だからいい場所は奪い合い。
投機というよりこれも実需が主体。無論転売される不動産も
あるだろうが、プロ同士でやってもらえばいい話。

住宅は、買えるときを逃さずに買う。そして古くなったり
狭くなったり、土地が自分たちの暮らしに合わなくなったら
売って住み替える。そのときに値の落ちない物件・立地か
が考えるべきすべてだ。

これから素材だけでなく、生活必需品までもが値上がりし始めるってのに、都心の不動産が下がるわけ無いわなｗ

何度も書いて、書くたびに「ありえない」といわれてきた
けど、いよいよ消費者物価ベースで値上げのムードに
なってきたよね。

インフレっていう概念が理解できていない３０代は何が
起こっているのかまるでわからないだろうね。
だって、消費者が拒否すればものの値段はいくらでも
安くなるっていうのが彼らの信念。

だったらインフレ防止に中央銀行のマネーサプライの
調節などいらんつうのｗ

プロが手を引き始めてるからレジ（住居系）が上がらないという理屈なんですが、、、売らないと下がらないと言うのは供給サイドの都合のいい屁理屈で、実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

40超えたジイサンには、不動産が下がる可能性があるという当然のリスクをいまだに受け入れられないようですな。

いまだにデフレデフレって言っているのは竹中とか榊原みたいなジジイばかりだよ！！

あのね師匠。オレ５０代だけど、散々下落の辛酸はなめてきたの。
上昇の辛酸もモ同時に味わった。

＞実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

住んでいる家をどうして売らなくちゃいけないの？

マンションは買った瞬間に下がりますって体のいい理屈を真に受けそうな人の質問ですね。答える気も萎えます。

2003-2005年、分譲戸数が多かった時期に買った人はおそらく、
売る必要は無く、最悪貸せばキャッシュフローが回る（儲からなくとも）状態でしょう。売り圧力が極めて低い。

潜在的下落と言うのは言いすぎだろうね。

ただ郊外の二流、三流デベで、キャッシュフローすら回らない状況になる業者もいるでしょうから、そういうところでは投売られる可能性がある。買わないけど。

今後，マンションの値段は上がりもしないし，下がりもしないと思う。

だから，自分が欲しいマンションは買ったほうがいい。待っててもいいこと無いと思うけど。

今，マンションが売れないのは下がり気配があるから。買えない値段にまで価格が上がったことによるものではない。

みんな買えるのだが，なんとなく損しそうで手を出さないだけ。

このまま下がらなければ，自然に売れるようになる。

今買った人が潜在的下落を抱えるリスクが高い、それだけです。

そりゃあ、分譲価格が上がって、賃料が変わらない状況ですから、過去
に比べリスクは高いでしょう。
ただ、賃料がこのまま上がらない、と判断するより、今後賃料が上がってしまうリスクも考慮すべきでしょう。
皆さん、金利の概念が欠け過ぎているような気がします。

残念ですが別に大半の人が売ろう何てしなかったけど、15年さげ続けたね。

あと、金融資産とくらべて保有コストが圧倒的に高いのが難点。かつ建物は減価する。災害リスクもある。かつ流動性がひくくて取り引きコストも高い。

cpiは生鮮食品含んでもマイナス。指標性のたかい生鮮食品除きの方はもっと下がってるね。

海外のひとも欲しがるグローバルコモディティは上がる可能性あるけど、実需が日本人にほぼ限定される不動産は全く状況がちがう。経済のグローバル化が進んだ今は日本の土地がインフレヘッジになることはないですよ

上がり始めの時期に買うのは間違っていないよ。
ただし、場所を選ぶべきだ。都心はピークだが上昇余地のある
場所はあるだろう。
８４年に駒沢駅近の３ＬＤＫを買ってバブル期に３倍に上がって
２００３年まで持って売った人が売却価格は買値と同じだった。
何が言いたいかというと、上がって下がっても需要のある
場所なら価値は下がらないということ。
なにしろ周囲に新築の土地がないから中古は２０年以内なら
確実に高値。中古の転売業者、リニューアル不動産の
ビジネスがあるくらい。
超都心でなくても周辺部は、ちょっと無理目を買っておけば
中古は、価格的にもボリュームゾーンになる。

抽象的話でなく具体的に地域を例に話さない？
ていうか師匠、下がるって論拠もう一度説明してくださいな。

土地神話　値上がり期待？
モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
１０００万円の車だって、３年乗れば半額です。
高級車は売れていますが、全体的に新車販売台数は減少
高級車を購入する概念の無い人には無駄としか思えないですよね
しかし、上手な買い物をする人もいます。
レクサスのLSの新型が発売間もないころ納車待ち出来ない人々が購入を希望してプレミアムがつきました。
個人では売っても大して儲かりませんけどね…
業者は上手に儲けますけど
買える人は買えるんですよ
個人で不動産売買で利益を上げようとしている人が儲けられるかどうかは分かりませんけど
基本的に個人消費者は、モノを購入した時点で価値の減少は避けられません。

経済のグローバル化が進んだから、外資が日本の不動産を買っているんでしょうよ。日本の土地だけが世界経済から切り離されたとしたら、誰かが買うでしょうね。それがグローバル化ということです。

金融資産の方が良いと思うなら、そちらを買えば良い。為替リスク、元本毀損リスクは不動産に比べて高いからこそ、ハイリターンの可能性もある。それだけの話。性質が違う。一方が優れて一方が駄目だったら、金融資産だけ上がり続けてるよ。

そんなに減価償却が嫌いなら、世の中で唯一元本が毀損せず減価償却どころか増えてしまう現金を抱え込んでおけば良いでしょう。インフレになれば終わりですが。それでよければ。

実際に、人気のあるエリアの世田谷三茶、三宿あたりで新築供給したくても
もはや大規模土地がないのが実態。
先行して、そういうエリアは、新築マンション終焉の時代を迎えている。

先に新築マンション終焉の時代を迎えたのが南青山から神宮前エリア
広尾、南麻布も同様だ。

新築マンション終焉ならば、住宅需要はどこへいくか。中古市場にしかなくなる。
収益甘言法だのへちまだの言うまえに、単に売ってくれ買ってくれの世界になる。

不動産は、代替性のない価格の階層性の高い財だ。そのエリアの供給源
である土地が一時期に消費されつくしたらその価値は高値維持というのが
理屈だろう。

中古でも駅徒歩１分と駅徒歩１５分では、物件数が５０倍違う。

欧米レベルとまでは行かないまでも、中古流通量が増えるんでしょう。
そういったキャンペーンが張られるんじゃない将来。流動性リスクの緩和という意味でこういった施策が取られていくことでしょう。

＞モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
建物はモノだけど土地はモノではない。金融の担保になる
信用の源泉だよ。
郊外のように土地比率の低いマンションは論外だが都内で
土地：建物比率が５：５　もしくは６：４のところを買って
おけば、地価の再下落があっても待てばまた復旧するよ。

基本的にこれから先内需拡大をすすめていかないと日本は
生き延びられない。内需拡大がバブルになるかどうかは
しらんが、都心周辺部の地価は高値維持だと読んで間違い
なさそうだ。・・・と思っている。広告の裏かブロ愚にでも
書いておけってかｗ

＞不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

どういうケースか具体的に説明できるの？

金融資産って預金じゃないでしょ普通は。決裁性資金意外普通預金で持つ奴はいない。

インフレの源泉である成長国の経済成長に関連する株式、また資源株も持つ。分散保有が基本。

世界の斜陽国の不動産にしがみつく危険性を認識すべき。

＞インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

あのさ。個人が自分の資産増やすのに皆と同じことしていたらダメだと
思わない。何も世界の経済トレンドにあわせていないと数千万の財産も
増やせないわけではないでしょ。

むしろ、トレンドがこうだからって行動しない理由にしていたら
いつまでたっても家は買えない

というか国債経済トレンドを知らないとマンション一部屋買っては
いけないご大層な時代だってか？

＞一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

そういう経済論文みたいな話でなくて、東京のある場所のあるマンション
のある部屋が買っておいて損か得かって話している。
今買わないと類似商品がなくなるのなら買うしかないのだよ。

マンションって９０平米あって窓があって東京にあれば何でもいい
ってもんじゃないでしょ。

２０５はさぁ
今キャッシュが５０００万あるなら正しい理屈だ。
ただ、おれが外債投資するから銀行に１％優遇で
１．４５％で５０００万貸せっていっても貸さないよな。
手元に、５０００万あるけど、住宅ローン組んで
５０００万の物件買って、５０００万の運用する
のが一番賢いだろう。間違っているか？

インフレを経験したことのない世代が恐怖のあまり大騒ぎしている。
大丈夫だよインフレは命まではとらない。

ここに集う無数の地方は駄目、都心部万歳の人達のレトリックそのままで、日本全体が全然駄目だということになぜきがつかない？

いつまで経ってもきみらの地平線は日本国内に限られてる方が不思議だね。

内需拡大にチャレンジし続けて15年。その間国民は老けて財政、年金は更に疲弊した。

今さらウルトラcが出てきたら驚きだね。

正解はありません。
結果が全てなので。
頭でっかちさん。

不動産も株も、金もインフレヘッジになるに決ってるよ。
経済がどう動こうが基本だぜよ。ましてや日本の経済
いまだに「土地担保融資」で金融が動いている。直接金融が
はじまったとはいえそれしか知らない世代が間違ったことを
言っても世の中は変わらない。

本気で内需拡大を目指すなら、場当たり的な刺激策ではダメでしょ。

>>210
だからさー。日本に住みたいいんだからさ。それと賃貸は自分で
内装いじれないのが嫌なの。ダメかね、いまマンション買っちゃ。

しかしほんと頭でっかちってのは腰が重いんだろうな。
沢尻エリカの男版か？

２１０さんのコメントが妙に説得力あるな、やばい高値掴みしたかも。

あと、私も会話調さんのファンなので今日も楽しみに待っております。

あのさ。どーでもいいけど、いずれ下がるから買うなって
いうのだけはやめておけよ。

建築関係３０年やってるけどもうまともな新築マンション供給
都内ではでてこないと思うよ。買える人まで躊躇させないことだ。

>いずれ下がるから買うなっていうのだけはやめておけよ。

誰かそんなこといってますか？

日本全体が駄目だから、不動産価格が下がるという判断になぜなる。
財政、年金が疲弊した後何が起きるか、歴史を紐解いて考えた方が良い。
また最悪の状況を防ぐために政府が唯一できることが何か、ということも。

消費者物価が上がってこないということも、これは流通業の競争激化の要因が強いでしょう。合従連衡が今後も引き続き起これば状況が変わる可能性もあるしね。

実際上がっている品目は下がっている品目に比べ10％ポイント高くなっている。段々価格上昇圧力は高まってきてますよ。それでこの異常な低金利が継続している。マクロ視点で言えば、買い時。でも残念ながら、そうはっきり分かっている頃には、買えるものが無くなっちゃってる。世の中そういうものですね。

正直私も、浜田山坪400超えが買いなのか、躊躇しますね。まともな物件で、今売り出されているものが、竣工するまで、待って、価格が下がる可能性は低いことが更に悩ましくさせる。結局、自分が欲しくて、家族が欲しくて、無理の無いレバレッジの範囲で、一応グロス利回り考えてべらぼうな水準（どれくらいだろうか。2％か、3％か。基本は4％で見ればよいと思うけど自宅用は。でも4％も無いよね今）でなければ、買えば良いという、至極当然でつまらない結論になっちゃう。

居住用不動産には二つの側面があります。

消費と投資。
私は、資産を持たない普通の勤め人は、「消費」に力点を置いて家を買ったほうがいいと思う。
なぜなら、基本的には、不動産は投資には向かないから。特に自分と家族がその上に住んでいる自宅用不動産は投資としては最悪の部類だと思う。

ここでいう消費とは、その家に住んで、楽しんだり、休んだり、生活すること。
投資というのは、投下資本の保持、ないし拡大を目指すこと。（これをあてにしてはいけないと思います）

できれば、賃貸にしたいところ。賃貸は消費分をそのつど払っているのとほぼ同義だと思う。
私は、家族のライフステージを考えて、今後10年、20年に払ってもいい（消費してもいい）
住居関連コストをまず考えます。このときたたき台になるのが、賃貸だったらいくらかかるか？という試算です。

1.2万円*35坪*12ヶ月*10年=5000万円

これが私にとっての、10年間にかける最大住居コストです。（都内の4人家族。）
10年後に、「消費した」お金が、5000万を下回ったら、私はまず合格とします。
これを上回りそうなら、賃貸を探します。

家を買った場合の「消費」は、売却価額-購入価額-その他コスト（金利・税金など）です。
実際、金利コスト、保有コスト（税金など）、取引コスト（仲介手数料など）を考慮しても、
私の場合は、買ったほうが、安そうでした。勿論一番大きな変数は、いくらで売却できるか
（出口）です。これはもう相場観の世界が入ってきますが、私の場合は、定評ある住宅街の
ランドマーク的な中古マンションの南東角部屋を事情があって相場以下で買えたので、10年後の
値下がりが、3000万を大きく超えることはないと勝手に踏んでいます。当然ここには不確定性を含みます。

（ちなみに、7年前、3人家族だったときに買った自宅マンションを売ると、（まだ売却前ですが）過去約7年では、賃貸だったら、約2000万かかったと思われるところ、
諸経費後でも、「消費」はゼロかむしろ多少のプラスで済みそうです（=いい投資だった）が、これは単にタイミングがよくラッキーだったと思っています。）

もうひとつの肝は、住宅ローンです。私は満額ローンを組みましたので、手元に、5000万円を大きく上回る手金が残ります。
これを運用します。2%で借りて、分散ポートフォリオで3%で回せば、金利はタダです。5%で回せば、、、やめときましょう。
1億近くあれば、ある程度国際的にも、アセットクラス的にも分散されたポートを組むことが出来ます。
長期的に見て、国際的に分散されたポートフォリオで利回り5%を大きく下回ることはかなり稀です。

この運用で、「あまりいい投資でない」不動産投資部分を多少補う努力をします。
勿論逆にいくこともあるでしょう。相場に応じてリスク量のコントロール、とるリスクの種類の調整なども必要です。

上記運用部分は、基本的な金融知識と、グローバルな市場知識、そして、ある程度の英語力があると
難易度がぐっと下がりますが、そうでないと、やや難しいかもしれません。

坪四百万で買って4%で回そうとすると、

400万*4%=16万
で月坪当たり1.33万、、、、、、浜田山じゃ無理ですね。この家賃は。

しかもこれでもグロスだからね

居住用は投資としては、全くナンセンスですなぁ。高いですなぁ。
（あるいは賃貸家賃が不当に安いか）

財政破綻して、通貨が信任を失えば、大恐慌でインフレだが、
土地持ちが儲かるわけではないよ。日本円資産全体がしずむだけ。

このシナリオを少しでも見込むなら、国際分散投資は必須だな。
外貨ベースでは日本の不動産も大幅下落する。

>>220さん

自分もリーマンだから220さんと同じ様な考え方をして不動産購入
検討をしております。一部の方々が記述されているように不動産投資で
ゲインを得ようとは全く考えておりません。
あくまでも自分の住居用として家族と快適な暮らしが出来れば、
将来的には賃貸に出すか、売却損が出ても良いと判断しております。

ただし、流動性の低い、将来性のない立地だけは避けて物件選択を
行ってます。　

本当に銀行はリーマンへの優良物件不動産購入には積極的に融資業務
は行うが、それ以外の融資基準はめちゃくちゃ厳しい（笑
やはり、土地優位性担保の融資姿勢は相変わらず。

国際分散投資は必要ですよ。その議論と、日本で居住用マンションを買うのがナンセンスという議論は全く別だし関連性が分からない。

これだけ安い金利なら無理の無い範囲で借りて、余った金で分散投資すれば良いでしょう。まあ独身の人は居住用を無理して買う必要は無いと思う。どこでも好きな所に住めるから。家族、特に子供がいるとそうは行かないからこそ、悩むわけでしょう。

「ねぇ、ねぇ。マンションってインフレヘッジにならないの？ていうかインフレヘッジって何？」
「消費者物価が上がっていっても４０００万で買ったマンションの値打ちは変わらない。
　インフレになれば、家賃は上がる。だって貨幣価値がさがるなら、家賃据え置きでは
　生活できないアパート経営の老夫婦とかいるいだろう。隣の募集家賃が上がれば
　そのむこうも上げる。しかし持家のローンは固定金利なら上がらない。」
「インフレにならなかったら？」
「ここ２５年ＣＰＩベースのインフレはなかった。というか給与水準は５〜７％低下したし
　２００３年以降ＧＰＩデフレータはマイナスだった。つまり物価が下がったっていうことだね。」
「それじゃインフレは起こらないわよね。」
「低金利ということは、マネーの生産性が低いということだ。換物効果といって金を持つより
　モノを持ったほうがいいということで、生産性の高いモノ＝不動産や株などに資金が動く。」
「株や地価が上がるのがインフレなの？」
「そうじゃない。インフレとは消費者物価が上がることだ。生活するための金がかかるように
　なってはじめて、賃金が上がり、賃金が上がることでモノやサービスの生産コストが上がる。」
「中国やアジアから安価な製品、原料が輸入されている限り　生産コストはあがらないし
　物価もあがらないわよ。」
「食品が検査コストがかかりはじめたし、中国もいずれは耕地やエネルギー資源が枯渇
　するだろう。いつまでも今の円：元の為替レートではない。中国依存も２０１０年まで
　という話もあるね。」
「財政、年金が疲弊した後何が起きるの？」
「インフレだよ。」
「最悪の状況って何？」
「財政破綻で円が暴落してＩＭＦの管理下におかれること」
「防ぐために政府が唯一できることは？」
「インフレを起こすことと徳政令を発することと侵略戦争かな？」
「２１８さんの言う話は長すぎてよくわからないけど、東京に住む以上は
住居費がかかる。それを賃貸にすべきか保有にすべきかって話よね。」
「東京で給料をもらうより地方のほうが高い収入が得られるのなら地方にいくべきだ。
　しかし、そうじゃないから東京に集まる。
　必要経費としての住居費をすこしでも無駄にしたくないから持家って話に
　なる。その損得の考えを解説しているが、概ね私の考えと同じだ。」
「でも、この人お金持っていてフルローンだよね。」
「それは、低金利だからそうしたんだろ。今なら１０年長期が２．６５％くらいで
貸りられる。本来、預金金利は１％以下なんていう事態が異常。
異常だから、投資信託か外債みたいなものに投資しないといけない。
あと、株だね。日本株は郵貯資金の運用先として資金流入があって上がると
言われている。」
「結局まとまった金のない庶民は関係ない話よね。」
「そうかもしれんなぁ。不動産ほど、安物買いのゼニ失いという格言が
　ぴったりはまるものはほかにない。」
「それじゃ、若いうちは、まず種銭貯めたらそれを株やＦＸで一桁増やして
　とにかくせっせとキャッシュを増やすのが正解ね」
「アニマル　浜口じゃなかった誰だっけ、ジョージ川口でなくて・・・」
「ロバート・キヨサキでしょ？」
「そうそう、彼が言っていた。不動産は買う時期が全てだって」
「でも、それは賃貸不動産の購入の話でしょ？」
「つまり種銭はいるわけだ。それで種銭あるなら別のもので増やせってのが
　３０代諸氏の意見。でも退職まじかなオイラは退職金を運用できるから
　退職前にやることは不動産の購入なんだよねー。」
「確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの価値って
　給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果ってのあるわね。」
「退職したら、それが消える。それまでに借りられる金は借りておく。」
「今の人って買換えの意識まるでないけど、２０年経ったマンションってどんな
　ものかご存知ないのね。」
「いや、結構繰り上げ返済なんかして、空になったマンション貸して、４０代で
　新しい物件買ったりするんじゃないかね。買い替えも当然あるだろうし」
「また、相続論？文句が出るわよ。」
「だいたい、２人兄弟が標準で夫婦の親の両方が借家住まいで長患いなんて
　不幸な家は少ないよ。夫の父親が亡くなる時点で相続資産の目処はつく。
　あとは、誰が老母の面倒をみるかって話。同居はしないから家を売って
　近くにこいよみたいな話になるね。」
「そういう人ばかりではないよ。」
「まぁ普通は奥さんの親の面倒をみるほうが楽だな。同居はしないが近くの
　マンションに越してきてもらうってのが流行るな。」
（・・あまりに身勝手で個人的で反感を呼ぶ内容のため省略されました・・・）
「インフレはどうなったの？」
「国が借金していて金利をあげたら国債の利払いができない。そういう
状況で弱みにつけこんで国民も借金しておけばいいのさ。
借金はインフレで目減りする。不動産の価値はインフレで目増えする。」

×ＧＰＩデフレータ
○ＧＤＰデフレータ　ごめん。　　ところでＧＰＩって何？

>>225
またお前か。飛ばすのも面倒なんだぞ

>>225さん

GPI（Genuine Prosperity Indicator）だと思います。
話の内容は面白かったですよ。

>225

財政破綻してＩＭＦの管理下に置かれるとかいってますが、日本政府
の借金は国債でその所有者のほとんどが日本人なんですけど・・・。

チリやアルゼンチン、韓国がＩＭＦの管理下に入ったのは、対外債務
が原因なので、日本の問題とは全然性質が違うでしょ。

＞２２５さん

＞確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの
　価値って給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果　　　　ってのあるわね

記述されている通りですね。でも各種条件によって固定10年で
2.4%以下という銀行も未だに存在しますよ。（裏ネゴ必要）
金持ちには有利な時代だ・・あらゆるサービスにプレミアムサービス
が付加される。飛行機の優先搭乗サービスの様に・・・

確かに都心部の不動産の一直線の上昇ムードは、若干、緩んできているものの賃料上昇が見込める銀座を中心とした商業地の土地取得には、国内大手や外資も、まだ積極姿勢を継続している。加えて長文さんのおっしゃるとおり、依然、長期低金利構造も続いているわけで過剰流動性の情勢に大きな変化もない。ただ米国の不動産バブル崩壊の余波を思いのほか慎重に捉え、株式市場も不動産市況も非常に神経質な動きになっている。
これも、まだ90年代のデフレモードが抜けきらない不動産・銀行業界関係者の過剰反応と第二次ITバブル崩壊による証券関係者の新興株式市場不信の余波なんでしょう。
その中で、まさしくインフレがこの１０月から本格的にスタートしたわけで、この１０月以降、マンションだけが価格据置になるのか、生活必需品に加え、マンションもこれまでペースで価格上昇が続くのかは、まさに消費者のインフレに対する意識の持ち方と銀行の融資姿勢の２点に絞られることでしょう。

皆さんお約束のツッコミありがとうございます。

229

普通に正しいね。
ここはやや救われる部分かもしれない。
（日本国民は救われないが、日本政府の台所事情は救われる）

で、ここが実はキーですよ。
日本政府自身が膨大な日本円ショートを振るオプションを
持っているということですよ。

日本政府は、日本円で大借金（国債発行）してて、世界最大の
対外債権国（外貨ロング）をしてるわけです。
非常に賢明です。

方や日本国民は外貨資産ももたず、借金もあまりせず、
せっせと日本国債と円預金を溜め込んでる。
更には、インフレヘッジと称して、日本の不動産なんか
買ってる。

もし皆さん期待してる通り、（万一、日銀が何かしらの理由で何も文句を言わなければ）政府が一斉にお札を印刷しはじめて、インフレを起こそうとしたら、まず、日本円の価値がどっと下がるね。

で、一番割り食うのは、老人（年金生活者）ですね。インフレ政策は彼らを切り捨てることに他ならない。
物価は、円の切り下がりで輸入品を中心に暴騰。
一方で、日本政府の借金は目減りする。資産サイドは、対外債権部分に
関しては、円ベースでは、大暴騰。その意味では政府は救われる。

さて、土地は？日本国民の冨全体の価値が急落しますから、
同じく急落する円ベースでは価格が上がっても、海外通貨ベースでは棒下げ状態。
勿論インフレヘッジにはならない。
（あなたが頓着するのが、あくまで日本円ベースの価値なら、
ヘッジされるだろうが、、、そんなサムライ一人もいないだろう）

要は日本だけが沈む話。（海外の日本国際保有者--アメリカもやや損失は被るが）
経済はボーダーレス化しているので、ほとんどの日常品の価格の（円ベースでの）値上がりはすさまじい。

以上は、政府がアクションを起こす、よりドラスティックな状況を
仮定した話だが、基本的には、円のデバリューは長期では避けられない話だと思う。

経済学を学ぶとき、議論をシンプルにするために、鎖国状態を仮定して
まず国内経済を学ぶけど、どんな学生も、その翌週には、より現実的な
国際貿易・国際金融の存在する仮定での経済学も学ぶだろう。

でも、なぜかこの板には、その大事な週の授業を風邪で休んだ人間が多いようです。

だから、ここでの議論は、そういう状況になった場合にね、
持ち家を持っとくのとさ、賃貸で暮らすのとどっちが良いの？という話でしょ。賃貸してたら目も当てられんよ。
国際分散投資は否定しないって。余った金ですれば良いでしょ。
議論を摩り替えているのか、自分が言いたいことを言うだけなので摩り替わるのか。。

まさに、その円借金の外貨資産買いは、日本で持ち家を買って余った金で海外資産に投資することなんですけどね。

よく本を読んで勉強してるのは感じるが、
「政府が一斉にお札を印刷しはじめて」・・・ていう記述は、エコノミスト失格だぞ。
経済学とか言ってる割に、一番重要な所が区別（理解）できてないよ！

↑
２３３ね

都心部に住みたいとおもっている人あいかわらず多いですね。
団塊の世代の住み替えもそろそろ動きそうだし、
年度の後半はががっと一気にことが進みそうな悪寒。

でもさ、どこに買ったらいいのよ。新築にいいのないから、中古
ってこと？

「ねぇ。ねぇ。ショートとロングって何？風俗用語かなぁ。」
「ショートが３０分で、ロングが１２０分。・・・じゃなくてショーとは
株式の買い持ちの状態、ショートとは空売りした状態のこと。」
「日本円ショートを振るオプションを持っている・・・って？」
「円を空売りする権利を行使できるってこと。実際には
　円でなく日本国債を売っているだけで、空売りはしない。
意味としては円を暴落させる権利ということかな？」
「円はどうなったら暴落するの？」
「一つは、国債の価格が暴落することだが、これは
日本国債は９０％を国内金融機関（日銀が市場から買う分も、
郵貯銀行の分も含め）
が保有している。外国人は５％、個人向け国債は５％だ。
邦銀が破綻して外資にのっとられでもしない限り、邦銀は
国債を売りはしない。むしろせっせと買い支えている。
日銀自体も市場から国債を買っている。」
「他に、円が暴落する要素はあるの？」
「インフレ率が高くなればなるほど、金融資産の価値が
目減りしていく。減価しないうちに安全な通貨に換えて
おこうという心理が働き、
インフレ当事国の通貨が売られ、外貨が買われる。当事国
通貨は弱くなるのが一般的だね。」
「インフレになると国内不動産を持っていても価値がなくなるの？」
「消費者物価が２倍にになるということは、５０００万の預金で買えたものが
　１億円出さないと買えなくなるということ。
　昔５０００万で買ったマンションはいくらで売られるのが正当だろうか。」
「インフレになるなら、不動産も外貨も同じくヘッジになるってことね。」
「インフレを起こすにはどうするの。」
「一般的にはマネーサプライを増やせばインフレになるはずなのだが
　マネーサプライというのは、国内市場で信用創造といって金を借りる
　人、貸す銀行の信頼関係を担保するものが必要なんだよ。」
「ゼロ金利や量的緩和とかいう話ね。新聞で読んだわ。要するに
　銀行が貸し出ししやすいように金利ゼロにしたり日銀当座に豊富な
　金をおいたりしたのに、銀行はそれを企業に貸さないから国内の
　景気が回復しなかったんでしょう？」
「ベースは地価が下がり続けていたことが原因だよ。中小企業に金を
　貸すのに、工場や社長宅の土地に根抵当を打って当座の運転資金
　を貸すわけだが、昔売った根抵当の極度額がすでに評価を超えている
　わけで、これ以上貸すわけにいかない。」
「地価が反転してはじめて金が貸せるようになったってわけね。」
「それだけじゃなく、マザーズやヘラクレスなど株式上場やそれを
　あてこんだベンチャーキャピタルなど直接金融の道が開けた。」
「バブル崩壊から景気回復への長い道のりだったわけね。」
「銀行が一番安心して金を貸すのが住宅ローンだよ。内需拡大の
柱は個人消費・企業設備投資・個人の住宅購入だ。」
「国の借金の利払いが毎年２２兆円もあるんでしょ。このまま増えたら
　国家予算の全てが国債の償還と利払いで消えるわ」
「その回避策は、景気拡大。２０１０年までになんとかするって国は
　いっているが、消費税を上げるしか手はない。」
「そうしたら不景気に逆戻りだわよ。」
「だから手順は、好景気、消費税、利上げの順番だろうね。」
「黙っていてもインフレになっちゃったら？」
「インフレにはいいインフレと不況のまま物価が上がる悪いインフレがある。
　景気拡大のなかでインフレになっていけば、それはそれでいいことだ。」
「年金生活者はどうなるの。」
「インフレになれば日銀が金利を上げる。そうなれば預金金利も上がる。
　年金生活者は預貯金を持っているから物価上昇分は金利上昇でカバー
　できる理屈だ。むしろ消費税値上げは直接来るから痛いよね。」
「それより実際は、老後はアパート収入でらくらく暮らすってのが
日本の老人の一般論だったりして」
「銀行はシニアにインド株とか買わせるために窓口や支店拡充した
から大変なんだよ。」
「金利は異常に低いままだとどうなるの？」
「日本が低金利だと国内の消費は伸びるけど投資や預金などは伸びない。
　唯一投資で有利なのが不動産投資。土地を持っていたらそれを担保に
　金を借りて、買った土地を担保にまた土地を買う。これが昔の
　バブルだ。
　今は、収益がない不動産に融資はつかない。銀行も賢くなったんだね。」
「円が下がるのは悪いことなの？」
「金利と為替相場の関係は、「金利の高い国の為替レートは上がる」と
言われている。実際にはドル高円安が本来の姿だが、昨今は
米国が利下げして円高基調になったが一時的な話だ。
金利が低いから日本円をドルに替えて外貨資産を買う動きが
今後も増える。でも全然悪いことじゃないと思うよ。」
「あなた、経済学の翌週の講義は風邪で休んだの？」
「オレ理系だから経済学なんて必修じゃないもんね。残念でした。」

×ショーとは株式の買い持ちの状態、
○ロングとは株式の買い持ちの状態、　スマソ

人の移動が進むに連れて、東京の将来像がしだいに明らかになって行く。
感覚が鈍い人もさすがに今から５年もすれば分かるようになるでしょう。
ＮＨＫの裏サイトの番組みましたか？

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

>>244
だからみんな戸建てを売ってセキュリティ厳重な立哨警備のマンションに
住みたがるのですよ。

富裕層の都心部マンション買い漁りは
時代を見越した動きなんす。
庶民にはそれに追従できるほどの財力はありませんが・・
治安の悪化はどこまで行くのか検討もつかないよ。

都市部の治安維持に不可欠な要素は
・平坦であること
・区画が整備されていること
・歩道と車道の区別がされていること
・夜間でも一定の人通りがあること

>>233
は「インフレを起こす」という意味を全く理解していない。
ベースマネーは今でも潤沢なんだよ。マネーサプライが不十分。
要するに邦銀がカネを外債投資にばかり振り向けて融資にむけな
かったから、一向にデフレ解消＝インフレにならなかったんだよ。
お札は山ほど刷ってきたけど、銀行経由米国債やフレディマックに
化けて米国住宅景気を高揚させた。
米国の住宅市場をインフレにさせたわけで
確かに、米国の景気がよくて日本が悪いから円安が進んだわけで

あなたの言ってることは、為替レートと貨幣価値を混同している。
やっぱ本当のインフレの意味がわからないんだね。