23区内の新築マンション価格動向（その16）

会話調くん

偽者でしょ？
読むと、会話調だけど、会話にはなってないんだね。キャッチボールに全くなってないね。

それから、最後の
「要は、、、」以下の部分が書きたかっただけなら、会話調にする意味ないね。本来なら、「要は、、、」を直接書かず、しかしその内容が、会話から自然に導き出されるようにすべきとこだと思うが。

内容も全く賛同しかねるね。一見もっともらしいが。

ごめん。本人だが仕事の片手間に書いた。
内容に批判があるならなるべく具体的に頼むよ。

会話調は別に手段であって目的ではないよ。

「ねぇ、ねぇ。私たち港区湾岸が買えて本当によかったわよね。」
「そうだね。運がよかったというより、ここまで供給が減るって思わなかったからね。」
「これから買う人はどうするの。」
「人のことはどうでもいいよ。」
「それじゃスレにならないわよ。偽者疑惑も晴れないし。」
「だって何を書いても、この人たち文句いうだけで『信じない』の一点張り」
「信じる、信じないじゃなくて理屈で納得できないんでしょ。納得させてみせてよ」
「ダメだな。生きてきた時代背景が違いすぎる。彼らはインフレというものがまるで
わからない。値が上がる＝悪＝バブルだと言ってきかない。」
「インフレってなんだか教えてあげたらいいのに。」
「いやいま３５歳なら、２０年前の１９８７年に１５歳だが、消費者物価はまるで上がって
いないからおこずかいの目ベリすら経験ない。物価が上がるのは地価高騰しか知らない。」
「私たちは、お給料の上昇や家電、衣服の値上がりを知っているわよ。」
「人間、経験のないことは懼れる。物価が上がるのはおそらくタバコ代くらいしか
知らないだろうね。タバコは害がある。不動産も値上がるならきっと有害なものがある
からだろうって考えるのかも。」
「まさかね。でもなんとか説得してあげてよ。」
「いやだよ。デベって言われる。」
「デベじゃないの？」
「デブだけどデベではないよ。」
「でもデべそでしょ。」
「なぜ、ばらす。」
（つまらん）

会話調ご夫婦さん。横から質問で申し訳ないのですが、
家族の幸せのためには賃貸では満たされない人が多いのではないです
かね？　その場合、たぶん子どもがいることが多いと思うんですよね。
そういう場合、郊外買うしかないでしょうかね。それとも多少の我慢を
して賃貸がいいのでしょうかね。具体的にはここの皆さんはお金持ちが
多いみたいですが、実際需要の多いのは坪２００万くらいで、
城東か郊外しかないと思うのですが。。。

「ねぇ、ねぇ。これから地価が上がるのは悪いことなの？」
「ゆるやかな上昇は国にとっても悪いことではない。」
「じゃなぜ、みんな必死に否定したがるの？」
「女子高に男子一人入学しても注目されるが必ずモテるわけではない。」
「え？どういう意味？」
「供給がいくら増えても、本人が買えない額なら意味がない。」
「そりゃそうね。」
「マンション価格って個人的な話だと思うよ。」
「わからないわ。」
「女子高全員が飢えていたら、一人の男子学生に群がるよね。」
「・・・そ、そうかなぁ」
「誰も買わない水準まで物件価格があがったと思っても、自分より
　レベルの高い買い手は必ずいるわけだ。」
「マンションって一次取得者に買ってもらわなくて売れるものなの？」
「売れなきゃ貸せばいいでしょ。」
「それって供給者の居直りじゃないの。」
「地価があがったことは、供給者の責任じゃないもの。供給者を責めて
　安くなるようなものではないよ。値下がり市場なら、あとからあとから
　破格値が出てくるから、叩けば下がった。」
「確かに、今中古でも何でも売り手は強気だわよね。」
「高額賃貸が順調だからだよ。芝浦エアタワーもグローヴ賃貸もちゃんと
　借り手がついている。そりゃそうだ。今後港区湾岸に目ぼしいタワーは
　ないわけだから。」
「いいものがめっきり少なくなったわね」
「いいものって立地がよくて広い角部屋のことじゃない？」
「まぁそうだけど。」
「３００万以下だとそういうのないよ。豊洲タワーなんて角部屋だけ高く
　して中住戸は７０㎡で刻んじゃった。」
「そうね。平面図みたら面白いように柱無関係にまっすぐ刻んでいるわね。」
「梁のないダブルチューブにしたかいがあったね。」
「価格が上がると上限を押さえるからおのずと寸詰まりになるわね。」
「だからみんな躊躇する。」
「安くしてよ。昔に戻してよ。」
「そんな、昔の私に戻してだなんて、古い時代の芝居みたいなこといわれてもなぁ」
「セコイ、売れない、売れ残れば下がる。そう思いたいのも判るが」
「買わなきゃいいんだと思うよ。だって豊洲が欲しいんじゃなくて芝浦のほうがいいんでしょ。
　自分を偽らないほうがいいよ。」
「そうはいっても、買えないものは仕方がない。」
「だからさぁ、買える人が買わないのは、意思があって買わない。買えない人に
　いつか下がるみたいに言っても慰めにもならんのだよ。嫌な気分にさせるだけ。」
「城東を買えばいいんだよ。オレは荒川区の三ノ輪なんて今後化けるような
　気もする。西日暮里もいいと思うよ。」
「なんだか、買いたいものが買えないのは悔しいね。」
「それがインフレの感覚なんだけどねぇ。頑張って働いて所得を増やす。」
「でもよくよく考えて過去の４０年で３０代の若者が都心３区にマンション買えた
　時代ってほかにあった？」
「ないよ。変なんだよ。５０代６０代からみたら奇跡みたいな時代なんだよ。
　それでついつい親がカネ出してまで買わせようとしている。」
「金利が安いのも歴史はじまって以来よ。私たち３０代の時って公庫が
　５％だったわよ」
「８０年当初は公定歩合が７％だった。当時４０㎡の目黒のマンションが２８００万
　くらいだったが給料が安くて金利が高くて、さらに３０年までしかローンが組めなかった。
　手が出なかったね。」
「郊外は１７００万くらいで買えたものね。」
「まぁ、いいんじゃないの。チャンスの神様は後ろ髪はないってことで」
「それじゃ、おさまらないと思うけど」
「もともと、ここのスレの主旨は、そういうガス抜きの場、愚痴をこぼす場なんでしょ」
「ひどい言い方ね。」
「だったら、少しは冷静に聞く耳持ってほしいなぁ」
「あなたの説明が、配慮にかけるのよ。自慢話みたいに聞こえるんでしょ。」
「そうかね。」

えー、これからみんなで仲（吉原のこと）へ繰り出そうという話になりまして
ところが、先ほど火事騒ぎがあったとかで、吉原の町は興冷めしたお客は
帰ってしまうわ、花魁はお茶をひいて暇そうにしていて、そこへ長屋の
若い職人集が繰り出したものだから、こりゃまたたいそうなご馳走に
安くしとくよってんではしごするような猛者もあらわれたり、まぁまぁ
盆と正月が一度に来たような僥倖にあずかったという次第。

さて、３日後。それを聞いた大工の熊五郎。なんでオレをつれていかないんだと
かかあの止める手を振り払い、もらったばかりに手間賃をひつかんで仲へ
とむかうと、今日は先日の火事騒動のお詫びとばかりお大尽を集めての
満員御礼。花魁は来るもののすぐに他にいってしまう。まさに落語の
５人廻しの状況。たまりにかねてマクラを抱えて悩む熊公悩んだあげく。
うーん、火事が起きねぇもんかなぁ。
お粗末。

>>127
塩浜、潮見、枝川はマンション規制地域だから取り残されていますね。
規制が解除になれば、庶民の都心回帰の大きな受け皿になって行くでしょう。
規制対象外の賃貸ワンルームは今も建設中です。
ＪＲの潮見駅から３駅で東京駅ですからとにかく便利な場所です。

なんで規制があるんですか？

>>138
マンションが急増して小学校が不足しているからです。
昔はマンションがほとんど無くて、そのベースで規模が設定された
小学校ばかりですから、大規模マンションを想定していません。
大規模マンションが１つ、２つ出来ただけで、定員が満杯になって
しまいます。その為、特に旧深川区のほぼ半分が規制地域になって
います。公園にも恵まれ住環境が良い地域ですからもったいない
話です。
しかし、規制にも良い面があって、開発が一気に進まず、特定の世代が
集まりすぎるのを防げる点です。持続的な成長にはかえって良い制度
かもしれません。地価の上昇も抑えられますし。
詳しくはこちらをどうぞ。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28079_genjo-kadai.pdf

塩浜、潮見、枝川って
ＪＲ３駅で東京駅といっても風ですぐ止まっちゃう京葉線じゃん。
東京駅での乗り換えもめっちゃ大変だし。
それに枝川ってコリアンタウンでしょ。冗談じゃないよそんなとこ。

そこまでいくなら東京からの距離だけではなくなってくるのかもね。
いくらより東京に近くても浦安のほうが地価が高い。

>>140
価格面で大きなメリットがありますよ。
それに昔の話で、既存住民の高齢化が進んでいますから
今やほとんど無害な存在ですよ。
一度行ってみればどうですか？

大久保と大きく違う点は
若い人が入っていないから、
そのまま古くなったって感じです。
工業地でしたから、バブルの崩壊で仕事も少なくなったから
引っ越してしまった人も多いです。

そういう小学校とか、幼稚園とか、保育園とか、整備されていけば
良いですね。今絶対的に足りない状況でしょう。どうしてるんだろうか。

>>144
一気に整備すると
一気に人口が増えるけど
同じ世代ばかりが集まる結果になります。
郊外のニュータウンと同じ轍を踏むことになりますよね。

バランスが取れた世代構成が街の発展には重要なんです。
２０代が入りやすい家賃レベル。
３０代ファミリー層が購入しやすいマンション価格。
この２つの要素と、都心に近いという地政学的優位性。
これらを兼ね備えたエリアの将来は約束されています。

結局
都心に近いと言う地政学的優位性がある限りは人が集まりますから
行政は長期的ビジョンに立った政策をとれば良いんです。
どこかの部分で一気に増えないような対策を採りつつ、
一方で、住民へのサービス（待機児童対策とか医療とか）を充実させる。

小学校と言うハードルで一気の人口増を抑えつつ、住民へのサービスを
向上させる。
これで良いと思いますよ。

そうはいっても、世田谷や港のような金持ち区と違って
土地も金もないわけで、デベロッパーにせびり、エンドの
負担になるようなことをやっているわけですね。
行政区の差はネームバリューだけでなく実利にも跳ね返るという
よい例ではないですか。
地域というのは既存住民の税収が支えているわけで、この行政
サービスの差異がたとえば救急車の対応などに現れる。
江東区のサービスはそれなりの質ということでしょう。

>>147
べつに江東区は金持ち区じゃないよ。
単なる都心回帰の救世主的位置づけだと思うよ。
でも東京の歴史的には重要な役割を果たしそう。

将来大事なのは４つだな。
重要な順で言えば
①都心に近いこと
②適正な価格水準の供給が長期に可能なこと
③区画整備が完成していること
④平坦であること

だから、江東区は住民の所得が低いから税収が低く金なし区だから住みにくいぞと言っているのだが・・・

金がないと単に近いだけの場所に終わる可能性も。

港区湾岸、中央区湾岸は、都心との接点が面的であったりするが
江東区湾岸は、単に線でつながっているだけ。
成長するには３０年は時間がかかるよ。

とりあえず今夜のカンブリア宮殿見ましょ。

まあ、ご参考まで貼っておきます。
（以前にどなたか貼られたと思いますが）
江東区は財政面では意外と健闘してますね。

http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

http://club.homes.co.jp/research/20061109/

いつの世も安いものを掘り出し物として崇めたい人はいる。
ＧＡＰとか無印とかは趣味ではなくて安くてもそれなりにデザインと品質を
確保したいという向きには悪くないと思うよ。
でも、過剰な期待はしないほうがいい。相対的な価値というものが価格には
織り込まれているわけで、江東区賛美論者は、「え？？と驚くようなことを
住んでもみないうちから言うから周囲があきれる。
なんか新婚さんが自分の配偶者を世界一だと賛美するようでほほえましい
くもあるが、つい、おいおい大丈夫かといいたくもなる。
だって実はわれわれも、その昔、福生や町田や吉祥寺、さらにはたまぷら
などに夢を託して背いつ棒した経験があるから。時間がたってあきらめなければ
また都心に住むチャンスがめぐってくる。
だから、まなじりを結して力むことはないと思うのだけど。豊洲＊＊といいたい
くらいみんな気合が入っているんだなこれが。

×背いつ棒した
○失望した　スマソ

>>149
所得が低いと言っても都心回帰以前の都営、公団住民のことでしょう。
そこそこの所得層が集まり、それが大多数を占めるようになれば、
金持ち区は無理でも、上位レベルにはなるでしょう。
それに、センターコア部の重要な位置を占める地政学的関係から、
都税による整備はコンスタントに今後も続きます。
まったく気にする要素とは思えません。
都心との接点の面で見れば、皇居の北側、西側のほうが断絶されています。
区で言えば文京区と新宿区です。
中央区湾岸は江東区と条件は同じで、隅田川を越えてになります。
しかし、あれだけの本数の端が掛かっていれば、文京区、新宿区
より条件は上でしょう。
港区湾岸については、中央区湾岸、江東区より条件は悪くなります。
面的広がりでは無くなり、第一京浜を通じた線的つながりしかなく
なります。何といっても、南への広がりが海で遮断されているのは
大きいと思います。

元麻布、南麻布あたりも、それほど都心と直結ってわけじゃありません。
都心から歩いてみると良くわかりますが、
結構道が迂回していたり、急な坂があったり、階段があったりで
簡単には辿り着けません。
簡単に、適当に歩いていても行けるのは台東区かもしれませんね。

テレ東、カンブリア宮殿。
結局、ツカサの社長は伊東の物件の宣伝に出演なさったんですかね。
都心３区で再開発のあるとこなら良いけど、青山や麻布は上がり過ぎてるですと。

おーい。違うでしょ。
都心3区、つまり下がりにくいところならいいとも言えるけど、
すでに上がりすぎているのでこれらか上がるかどうかというと
疑問もある。ほかは（つまり都心三区以外）再開発があって
発展が見込まれるところならいいが・・・お茶を濁すという感じ。
小池栄子のストレートな質問に苦しくも答えたって感じだったね。

「ほかは」が都心３区内で上がり過ぎた青山や麻布のほかなのか、
都心３区以外のほかなのか。
どちらを言ったのかが不明ってことですね。

本人はそれより、伊東が売れれば良いのでしょうけど。

カンブリア宮殿に出ていたツカサ社長いわく、
東京はバブル、マンションは都心3区特に3Aくらいしかダメ。
それでいて自分は伊東の山奥に老人向けテーマパークとは…。
後者に手を出す位なら私は23区のお手頃マンションに住んで、
都心オフィス特化型REITに投資する方を選ぶと思います。

ツカサとハゲタカでは資金力が２ケタ違うからね
地方に活路を見出すしかないんでしょ

つまりは、つかさのとっつあんんは、再開発、付加価値で収益性が上がるロジック
があるところは上がるよと、バブルはロジックがおかしかったのだと、、
言ってるんかな？
まだ上がるのはマンションで言えば高級賃貸物件があるところやら、高額賃貸オ
フイス、店舗があって収益性がいいところだよと。。

でもさ「伊東で３０年代の街」ってまた、アイデア優先じゃなくて場所優先の
バブル臭い発想だなあ。

上記３区（５区？）のエリアはアドレスと集客力があるのはわかるんだけど、未
知数なのはマインド要素だけで上がってるところ（湾岸）だよなあ。仮にだ、供
給過多又は飽きられてそのエリアが下がっても、前記エリアは下がんないってこ
とだよな。
でも、供給は絞ってる（もう土地がない？）からしばらくは過多は無さそうだし
みんな「湾岸」ちゅう家もつ以外の付加価値もってるからバブル時代の多摩セン
ターみたいに「住んだら実は不便じゃん！」とかで突然飽きられたりすることは、
しばらくなさそうだから、湾岸なんかは下がらない（上がる）気がするなあ。

やっぱバブルなんじゃん。どうよ。オレは賃貸で外野から見学するわい。

何か少しずれてない？　ツカサのおじさんは、バブルの予感も
かなり指摘してたような。
バブルではないと言い切っていたのは、変な外人。

あれ〜改行が変だった〜すまんです。

ツカサの社長は89年後半ぐらいから、銀行の一部は不動産から逃げ出そうとして、逃げ遅れたといってたと思うが。

住専の大口借り手で、一度すべて失いながら、立ち上げってくる根性はたいしたもの。

今日は株がえらい爆上げしそうやなｗ

超都心の超高額マンションが富裕層にかなりの数売れているようですが、
みなさんこぞって銀座、日本橋界隈で消費してこの辺りの店の売り上げが
伸びて行くのでしょうか？そうであれば、この辺りの地価上昇は
説明がつきます。ツカサの社長が言うように青山、麻布は上がりすぎ
かもしれませんけど。

一番心配なのは、富裕層の都心集中が進むと、渋谷、新宿、池袋
あたりの巨大ターミナルの店の売り上げが下がり始めることです。
新たな地下鉄ができると、後背地に居住するお客の取り合いになる
でしょうし、富裕層の都心居住で客単価が下がるでしょうし、
特にデパート経営が難しくなって行きそうです。
この辺りの地価は下がる可能性高そうです。

中古成約価格　7-9月
平均㎡単価（万円）

都心5区 　83.06（前年同期 67.34)　
23区南部　62.36 (前年同期　54.14）
23区東部　42.15（前年同期 35.88)
23区北部　54.82（前年同期　47.29）

>>166
現実にはデパートの実質一店舗あたり売り上げの日本一は
新宿伊勢丹本店。松坂屋の銀座店の窮状はテレビでもやっていた。
まだ「銀座人気復活」も現時点でデパート売り上げには
結びついてない。

インターネットの掲示板で素人が語るのの逆が正解だろうね。つまり新宿・渋谷始発の私鉄沿線が上昇する。

>>168

どこのマンション？

有明の某物件限定の話だろう。

>>169
松坂屋が駄目なのはもとより。新宿伊勢丹はうまいね。わざわざ
新宿伊勢丹ならという目的で、男性まで訪れる限り、独走は
続くだろう。でも、新宿の他のデパートはイマイチだから、
新宿なら売れているわけではない。渋谷もしかりだし。
特に西武イマイチだよね。どうにかならんかな。

やっぱり下がり始めたようですね。ここらが逃げ場かも。

Yogaのとある物件も完売したようですね。少しずつ世田谷も売れてくるのか、それとも坪400以上のものは売れないのか。

松坂屋ダメとか伊勢丹が良いとか・・１かゼロしかでしか考えないのがインターネットの掲示板脳ですね。

いや、もちろん今後てこ入れしたら分からないよ。
ただ、これまでの店舗は駄目だったよ。商品少ないし、全体に暗いし、
接客も他店より劣った。頑張って欲しいけどね。

「逃げ場」
どっからどう逃げるのか、具体的にな。
リートから逃げてニートになるのか。

また、巨額な資金移動が世界中の株式市場に投下され始まりましたね。
オイルマネー・・・・原油減産するなよな。
需要に対して不足しているのに。まるで都心マンションと同じ状況。

言っておくが、不動産は持っている人が売りたいとおもわないと
供給がない市場だ。
ちっぽけな完成在庫の値段の付け間違いで、大きな市場が左右される
ものではない。
２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が持家を売って
金に換えようとおもうようなとき初めて下がる。

一旦あがりはじめたら、「持っていよう」という人が増える。
逆に下がり続けていたからこそ、「売ってもいい」という人が
増えた。
株と間違えたらだめだよ。不動産は家賃もとれるし自分でも使える。
３０代の坊やには不動産の値上がりが珍しくてしかたがないのだろうが
まぁ落ち着いて考えろよ。

＞２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が
ごめん、戸建ても含めての数字だ。マンションは都内の
３割が９０年代以降。毎年１万戸としても１７万戸
古いものをあわせて５０万戸くらいかなぁ

商業地と住宅地の地価が連動しないのは商業地が暴落しても
住宅地は一時に下がらないことをみればわかる。
住宅は住んでいるか貸しているから「相場」とは無関係な
ところで生きているわけだ。
一方、商業地は自社ビル比率は極めて低く、店舗などは
場所取り合戦だからいい場所は奪い合い。
投機というよりこれも実需が主体。無論転売される不動産も
あるだろうが、プロ同士でやってもらえばいい話。

住宅は、買えるときを逃さずに買う。そして古くなったり
狭くなったり、土地が自分たちの暮らしに合わなくなったら
売って住み替える。そのときに値の落ちない物件・立地か
が考えるべきすべてだ。

これから素材だけでなく、生活必需品までもが値上がりし始めるってのに、都心の不動産が下がるわけ無いわなｗ

何度も書いて、書くたびに「ありえない」といわれてきた
けど、いよいよ消費者物価ベースで値上げのムードに
なってきたよね。

インフレっていう概念が理解できていない３０代は何が
起こっているのかまるでわからないだろうね。
だって、消費者が拒否すればものの値段はいくらでも
安くなるっていうのが彼らの信念。

だったらインフレ防止に中央銀行のマネーサプライの
調節などいらんつうのｗ

プロが手を引き始めてるからレジ（住居系）が上がらないという理屈なんですが、、、売らないと下がらないと言うのは供給サイドの都合のいい屁理屈で、実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

40超えたジイサンには、不動産が下がる可能性があるという当然のリスクをいまだに受け入れられないようですな。

いまだにデフレデフレって言っているのは竹中とか榊原みたいなジジイばかりだよ！！

あのね師匠。オレ５０代だけど、散々下落の辛酸はなめてきたの。
上昇の辛酸もモ同時に味わった。

＞実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

住んでいる家をどうして売らなくちゃいけないの？

マンションは買った瞬間に下がりますって体のいい理屈を真に受けそうな人の質問ですね。答える気も萎えます。

2003-2005年、分譲戸数が多かった時期に買った人はおそらく、
売る必要は無く、最悪貸せばキャッシュフローが回る（儲からなくとも）状態でしょう。売り圧力が極めて低い。

潜在的下落と言うのは言いすぎだろうね。

ただ郊外の二流、三流デベで、キャッシュフローすら回らない状況になる業者もいるでしょうから、そういうところでは投売られる可能性がある。買わないけど。

今後，マンションの値段は上がりもしないし，下がりもしないと思う。

だから，自分が欲しいマンションは買ったほうがいい。待っててもいいこと無いと思うけど。

今，マンションが売れないのは下がり気配があるから。買えない値段にまで価格が上がったことによるものではない。

みんな買えるのだが，なんとなく損しそうで手を出さないだけ。

このまま下がらなければ，自然に売れるようになる。

今買った人が潜在的下落を抱えるリスクが高い、それだけです。

そりゃあ、分譲価格が上がって、賃料が変わらない状況ですから、過去
に比べリスクは高いでしょう。
ただ、賃料がこのまま上がらない、と判断するより、今後賃料が上がってしまうリスクも考慮すべきでしょう。
皆さん、金利の概念が欠け過ぎているような気がします。

残念ですが別に大半の人が売ろう何てしなかったけど、15年さげ続けたね。

あと、金融資産とくらべて保有コストが圧倒的に高いのが難点。かつ建物は減価する。災害リスクもある。かつ流動性がひくくて取り引きコストも高い。

cpiは生鮮食品含んでもマイナス。指標性のたかい生鮮食品除きの方はもっと下がってるね。

海外のひとも欲しがるグローバルコモディティは上がる可能性あるけど、実需が日本人にほぼ限定される不動産は全く状況がちがう。経済のグローバル化が進んだ今は日本の土地がインフレヘッジになることはないですよ

上がり始めの時期に買うのは間違っていないよ。
ただし、場所を選ぶべきだ。都心はピークだが上昇余地のある
場所はあるだろう。
８４年に駒沢駅近の３ＬＤＫを買ってバブル期に３倍に上がって
２００３年まで持って売った人が売却価格は買値と同じだった。
何が言いたいかというと、上がって下がっても需要のある
場所なら価値は下がらないということ。
なにしろ周囲に新築の土地がないから中古は２０年以内なら
確実に高値。中古の転売業者、リニューアル不動産の
ビジネスがあるくらい。
超都心でなくても周辺部は、ちょっと無理目を買っておけば
中古は、価格的にもボリュームゾーンになる。

抽象的話でなく具体的に地域を例に話さない？
ていうか師匠、下がるって論拠もう一度説明してくださいな。

土地神話　値上がり期待？
モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
１０００万円の車だって、３年乗れば半額です。
高級車は売れていますが、全体的に新車販売台数は減少
高級車を購入する概念の無い人には無駄としか思えないですよね
しかし、上手な買い物をする人もいます。
レクサスのLSの新型が発売間もないころ納車待ち出来ない人々が購入を希望してプレミアムがつきました。
個人では売っても大して儲かりませんけどね…
業者は上手に儲けますけど
買える人は買えるんですよ
個人で不動産売買で利益を上げようとしている人が儲けられるかどうかは分かりませんけど
基本的に個人消費者は、モノを購入した時点で価値の減少は避けられません。

経済のグローバル化が進んだから、外資が日本の不動産を買っているんでしょうよ。日本の土地だけが世界経済から切り離されたとしたら、誰かが買うでしょうね。それがグローバル化ということです。

金融資産の方が良いと思うなら、そちらを買えば良い。為替リスク、元本毀損リスクは不動産に比べて高いからこそ、ハイリターンの可能性もある。それだけの話。性質が違う。一方が優れて一方が駄目だったら、金融資産だけ上がり続けてるよ。

そんなに減価償却が嫌いなら、世の中で唯一元本が毀損せず減価償却どころか増えてしまう現金を抱え込んでおけば良いでしょう。インフレになれば終わりですが。それでよければ。

実際に、人気のあるエリアの世田谷三茶、三宿あたりで新築供給したくても
もはや大規模土地がないのが実態。
先行して、そういうエリアは、新築マンション終焉の時代を迎えている。

先に新築マンション終焉の時代を迎えたのが南青山から神宮前エリア
広尾、南麻布も同様だ。

新築マンション終焉ならば、住宅需要はどこへいくか。中古市場にしかなくなる。
収益甘言法だのへちまだの言うまえに、単に売ってくれ買ってくれの世界になる。

不動産は、代替性のない価格の階層性の高い財だ。そのエリアの供給源
である土地が一時期に消費されつくしたらその価値は高値維持というのが
理屈だろう。

中古でも駅徒歩１分と駅徒歩１５分では、物件数が５０倍違う。

欧米レベルとまでは行かないまでも、中古流通量が増えるんでしょう。
そういったキャンペーンが張られるんじゃない将来。流動性リスクの緩和という意味でこういった施策が取られていくことでしょう。

＞モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
建物はモノだけど土地はモノではない。金融の担保になる
信用の源泉だよ。
郊外のように土地比率の低いマンションは論外だが都内で
土地：建物比率が５：５　もしくは６：４のところを買って
おけば、地価の再下落があっても待てばまた復旧するよ。

基本的にこれから先内需拡大をすすめていかないと日本は
生き延びられない。内需拡大がバブルになるかどうかは
しらんが、都心周辺部の地価は高値維持だと読んで間違い
なさそうだ。・・・と思っている。広告の裏かブロ愚にでも
書いておけってかｗ

＞不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

どういうケースか具体的に説明できるの？

金融資産って預金じゃないでしょ普通は。決裁性資金意外普通預金で持つ奴はいない。

インフレの源泉である成長国の経済成長に関連する株式、また資源株も持つ。分散保有が基本。

世界の斜陽国の不動産にしがみつく危険性を認識すべき。

＞インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

あのさ。個人が自分の資産増やすのに皆と同じことしていたらダメだと
思わない。何も世界の経済トレンドにあわせていないと数千万の財産も
増やせないわけではないでしょ。

むしろ、トレンドがこうだからって行動しない理由にしていたら
いつまでたっても家は買えない

というか国債経済トレンドを知らないとマンション一部屋買っては
いけないご大層な時代だってか？

＞一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

そういう経済論文みたいな話でなくて、東京のある場所のあるマンション
のある部屋が買っておいて損か得かって話している。
今買わないと類似商品がなくなるのなら買うしかないのだよ。

マンションって９０平米あって窓があって東京にあれば何でもいい
ってもんじゃないでしょ。

２０５はさぁ
今キャッシュが５０００万あるなら正しい理屈だ。
ただ、おれが外債投資するから銀行に１％優遇で
１．４５％で５０００万貸せっていっても貸さないよな。
手元に、５０００万あるけど、住宅ローン組んで
５０００万の物件買って、５０００万の運用する
のが一番賢いだろう。間違っているか？

インフレを経験したことのない世代が恐怖のあまり大騒ぎしている。
大丈夫だよインフレは命まではとらない。

ここに集う無数の地方は駄目、都心部万歳の人達のレトリックそのままで、日本全体が全然駄目だということになぜきがつかない？

いつまで経ってもきみらの地平線は日本国内に限られてる方が不思議だね。

内需拡大にチャレンジし続けて15年。その間国民は老けて財政、年金は更に疲弊した。

今さらウルトラcが出てきたら驚きだね。

正解はありません。
結果が全てなので。
頭でっかちさん。

不動産も株も、金もインフレヘッジになるに決ってるよ。
経済がどう動こうが基本だぜよ。ましてや日本の経済
いまだに「土地担保融資」で金融が動いている。直接金融が
はじまったとはいえそれしか知らない世代が間違ったことを
言っても世の中は変わらない。

本気で内需拡大を目指すなら、場当たり的な刺激策ではダメでしょ。

>>210
だからさー。日本に住みたいいんだからさ。それと賃貸は自分で
内装いじれないのが嫌なの。ダメかね、いまマンション買っちゃ。

しかしほんと頭でっかちってのは腰が重いんだろうな。
沢尻エリカの男版か？

２１０さんのコメントが妙に説得力あるな、やばい高値掴みしたかも。

あと、私も会話調さんのファンなので今日も楽しみに待っております。

あのさ。どーでもいいけど、いずれ下がるから買うなって
いうのだけはやめておけよ。

建築関係３０年やってるけどもうまともな新築マンション供給
都内ではでてこないと思うよ。買える人まで躊躇させないことだ。

>いずれ下がるから買うなっていうのだけはやめておけよ。

誰かそんなこといってますか？

日本全体が駄目だから、不動産価格が下がるという判断になぜなる。
財政、年金が疲弊した後何が起きるか、歴史を紐解いて考えた方が良い。
また最悪の状況を防ぐために政府が唯一できることが何か、ということも。

消費者物価が上がってこないということも、これは流通業の競争激化の要因が強いでしょう。合従連衡が今後も引き続き起これば状況が変わる可能性もあるしね。

実際上がっている品目は下がっている品目に比べ10％ポイント高くなっている。段々価格上昇圧力は高まってきてますよ。それでこの異常な低金利が継続している。マクロ視点で言えば、買い時。でも残念ながら、そうはっきり分かっている頃には、買えるものが無くなっちゃってる。世の中そういうものですね。

正直私も、浜田山坪400超えが買いなのか、躊躇しますね。まともな物件で、今売り出されているものが、竣工するまで、待って、価格が下がる可能性は低いことが更に悩ましくさせる。結局、自分が欲しくて、家族が欲しくて、無理の無いレバレッジの範囲で、一応グロス利回り考えてべらぼうな水準（どれくらいだろうか。2％か、3％か。基本は4％で見ればよいと思うけど自宅用は。でも4％も無いよね今）でなければ、買えば良いという、至極当然でつまらない結論になっちゃう。

居住用不動産には二つの側面があります。

消費と投資。
私は、資産を持たない普通の勤め人は、「消費」に力点を置いて家を買ったほうがいいと思う。
なぜなら、基本的には、不動産は投資には向かないから。特に自分と家族がその上に住んでいる自宅用不動産は投資としては最悪の部類だと思う。

ここでいう消費とは、その家に住んで、楽しんだり、休んだり、生活すること。
投資というのは、投下資本の保持、ないし拡大を目指すこと。（これをあてにしてはいけないと思います）

できれば、賃貸にしたいところ。賃貸は消費分をそのつど払っているのとほぼ同義だと思う。
私は、家族のライフステージを考えて、今後10年、20年に払ってもいい（消費してもいい）
住居関連コストをまず考えます。このときたたき台になるのが、賃貸だったらいくらかかるか？という試算です。

1.2万円*35坪*12ヶ月*10年=5000万円

これが私にとっての、10年間にかける最大住居コストです。（都内の4人家族。）
10年後に、「消費した」お金が、5000万を下回ったら、私はまず合格とします。
これを上回りそうなら、賃貸を探します。

家を買った場合の「消費」は、売却価額-購入価額-その他コスト（金利・税金など）です。
実際、金利コスト、保有コスト（税金など）、取引コスト（仲介手数料など）を考慮しても、
私の場合は、買ったほうが、安そうでした。勿論一番大きな変数は、いくらで売却できるか
（出口）です。これはもう相場観の世界が入ってきますが、私の場合は、定評ある住宅街の
ランドマーク的な中古マンションの南東角部屋を事情があって相場以下で買えたので、10年後の
値下がりが、3000万を大きく超えることはないと勝手に踏んでいます。当然ここには不確定性を含みます。

（ちなみに、7年前、3人家族だったときに買った自宅マンションを売ると、（まだ売却前ですが）過去約7年では、賃貸だったら、約2000万かかったと思われるところ、
諸経費後でも、「消費」はゼロかむしろ多少のプラスで済みそうです（=いい投資だった）が、これは単にタイミングがよくラッキーだったと思っています。）

もうひとつの肝は、住宅ローンです。私は満額ローンを組みましたので、手元に、5000万円を大きく上回る手金が残ります。
これを運用します。2%で借りて、分散ポートフォリオで3%で回せば、金利はタダです。5%で回せば、、、やめときましょう。
1億近くあれば、ある程度国際的にも、アセットクラス的にも分散されたポートを組むことが出来ます。
長期的に見て、国際的に分散されたポートフォリオで利回り5%を大きく下回ることはかなり稀です。

この運用で、「あまりいい投資でない」不動産投資部分を多少補う努力をします。
勿論逆にいくこともあるでしょう。相場に応じてリスク量のコントロール、とるリスクの種類の調整なども必要です。

上記運用部分は、基本的な金融知識と、グローバルな市場知識、そして、ある程度の英語力があると
難易度がぐっと下がりますが、そうでないと、やや難しいかもしれません。

坪四百万で買って4%で回そうとすると、

400万*4%=16万
で月坪当たり1.33万、、、、、、浜田山じゃ無理ですね。この家賃は。

しかもこれでもグロスだからね

居住用は投資としては、全くナンセンスですなぁ。高いですなぁ。
（あるいは賃貸家賃が不当に安いか）

財政破綻して、通貨が信任を失えば、大恐慌でインフレだが、
土地持ちが儲かるわけではないよ。日本円資産全体がしずむだけ。

このシナリオを少しでも見込むなら、国際分散投資は必須だな。
外貨ベースでは日本の不動産も大幅下落する。

>>220さん

自分もリーマンだから220さんと同じ様な考え方をして不動産購入
検討をしております。一部の方々が記述されているように不動産投資で
ゲインを得ようとは全く考えておりません。
あくまでも自分の住居用として家族と快適な暮らしが出来れば、
将来的には賃貸に出すか、売却損が出ても良いと判断しております。

ただし、流動性の低い、将来性のない立地だけは避けて物件選択を
行ってます。　

本当に銀行はリーマンへの優良物件不動産購入には積極的に融資業務
は行うが、それ以外の融資基準はめちゃくちゃ厳しい（笑
やはり、土地優位性担保の融資姿勢は相変わらず。

国際分散投資は必要ですよ。その議論と、日本で居住用マンションを買うのがナンセンスという議論は全く別だし関連性が分からない。

これだけ安い金利なら無理の無い範囲で借りて、余った金で分散投資すれば良いでしょう。まあ独身の人は居住用を無理して買う必要は無いと思う。どこでも好きな所に住めるから。家族、特に子供がいるとそうは行かないからこそ、悩むわけでしょう。

「ねぇ、ねぇ。マンションってインフレヘッジにならないの？ていうかインフレヘッジって何？」
「消費者物価が上がっていっても４０００万で買ったマンションの値打ちは変わらない。
　インフレになれば、家賃は上がる。だって貨幣価値がさがるなら、家賃据え置きでは
　生活できないアパート経営の老夫婦とかいるいだろう。隣の募集家賃が上がれば
　そのむこうも上げる。しかし持家のローンは固定金利なら上がらない。」
「インフレにならなかったら？」
「ここ２５年ＣＰＩベースのインフレはなかった。というか給与水準は５〜７％低下したし
　２００３年以降ＧＰＩデフレータはマイナスだった。つまり物価が下がったっていうことだね。」
「それじゃインフレは起こらないわよね。」
「低金利ということは、マネーの生産性が低いということだ。換物効果といって金を持つより
　モノを持ったほうがいいということで、生産性の高いモノ＝不動産や株などに資金が動く。」
「株や地価が上がるのがインフレなの？」
「そうじゃない。インフレとは消費者物価が上がることだ。生活するための金がかかるように
　なってはじめて、賃金が上がり、賃金が上がることでモノやサービスの生産コストが上がる。」
「中国やアジアから安価な製品、原料が輸入されている限り　生産コストはあがらないし
　物価もあがらないわよ。」
「食品が検査コストがかかりはじめたし、中国もいずれは耕地やエネルギー資源が枯渇
　するだろう。いつまでも今の円：元の為替レートではない。中国依存も２０１０年まで
　という話もあるね。」
「財政、年金が疲弊した後何が起きるの？」
「インフレだよ。」
「最悪の状況って何？」
「財政破綻で円が暴落してＩＭＦの管理下におかれること」
「防ぐために政府が唯一できることは？」
「インフレを起こすことと徳政令を発することと侵略戦争かな？」
「２１８さんの言う話は長すぎてよくわからないけど、東京に住む以上は
住居費がかかる。それを賃貸にすべきか保有にすべきかって話よね。」
「東京で給料をもらうより地方のほうが高い収入が得られるのなら地方にいくべきだ。
　しかし、そうじゃないから東京に集まる。
　必要経費としての住居費をすこしでも無駄にしたくないから持家って話に
　なる。その損得の考えを解説しているが、概ね私の考えと同じだ。」
「でも、この人お金持っていてフルローンだよね。」
「それは、低金利だからそうしたんだろ。今なら１０年長期が２．６５％くらいで
貸りられる。本来、預金金利は１％以下なんていう事態が異常。
異常だから、投資信託か外債みたいなものに投資しないといけない。
あと、株だね。日本株は郵貯資金の運用先として資金流入があって上がると
言われている。」
「結局まとまった金のない庶民は関係ない話よね。」
「そうかもしれんなぁ。不動産ほど、安物買いのゼニ失いという格言が
　ぴったりはまるものはほかにない。」
「それじゃ、若いうちは、まず種銭貯めたらそれを株やＦＸで一桁増やして
　とにかくせっせとキャッシュを増やすのが正解ね」
「アニマル　浜口じゃなかった誰だっけ、ジョージ川口でなくて・・・」
「ロバート・キヨサキでしょ？」
「そうそう、彼が言っていた。不動産は買う時期が全てだって」
「でも、それは賃貸不動産の購入の話でしょ？」
「つまり種銭はいるわけだ。それで種銭あるなら別のもので増やせってのが
　３０代諸氏の意見。でも退職まじかなオイラは退職金を運用できるから
　退職前にやることは不動産の購入なんだよねー。」
「確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの価値って
　給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果ってのあるわね。」
「退職したら、それが消える。それまでに借りられる金は借りておく。」
「今の人って買換えの意識まるでないけど、２０年経ったマンションってどんな
　ものかご存知ないのね。」
「いや、結構繰り上げ返済なんかして、空になったマンション貸して、４０代で
　新しい物件買ったりするんじゃないかね。買い替えも当然あるだろうし」
「また、相続論？文句が出るわよ。」
「だいたい、２人兄弟が標準で夫婦の親の両方が借家住まいで長患いなんて
　不幸な家は少ないよ。夫の父親が亡くなる時点で相続資産の目処はつく。
　あとは、誰が老母の面倒をみるかって話。同居はしないから家を売って
　近くにこいよみたいな話になるね。」
「そういう人ばかりではないよ。」
「まぁ普通は奥さんの親の面倒をみるほうが楽だな。同居はしないが近くの
　マンションに越してきてもらうってのが流行るな。」
（・・あまりに身勝手で個人的で反感を呼ぶ内容のため省略されました・・・）
「インフレはどうなったの？」
「国が借金していて金利をあげたら国債の利払いができない。そういう
状況で弱みにつけこんで国民も借金しておけばいいのさ。
借金はインフレで目減りする。不動産の価値はインフレで目増えする。」

×ＧＰＩデフレータ
○ＧＤＰデフレータ　ごめん。　　ところでＧＰＩって何？

>>225
またお前か。飛ばすのも面倒なんだぞ

>>225さん

GPI（Genuine Prosperity Indicator）だと思います。
話の内容は面白かったですよ。

>225

財政破綻してＩＭＦの管理下に置かれるとかいってますが、日本政府
の借金は国債でその所有者のほとんどが日本人なんですけど・・・。

チリやアルゼンチン、韓国がＩＭＦの管理下に入ったのは、対外債務
が原因なので、日本の問題とは全然性質が違うでしょ。

＞２２５さん

＞確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの
　価値って給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果　　　　ってのあるわね

記述されている通りですね。でも各種条件によって固定10年で
2.4%以下という銀行も未だに存在しますよ。（裏ネゴ必要）
金持ちには有利な時代だ・・あらゆるサービスにプレミアムサービス
が付加される。飛行機の優先搭乗サービスの様に・・・