23区内の新築マンション価格動向（その21）

少し戻したけど、株式の下落は実体経済に影響を及ぼすレベル。

そんな中、日経ビジネスが本来価値は22,000円位だという緊急提言を
今週号で出している。
詳しくは書かないけど（削除されちゃうかもしれないので）
サブプライム要因は下落の20%未満との指摘だ。
なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
している御仁は一読した方がよかろう。

以前この板で、土曜日に書かれたビジネス誌の記事に関する
コメントについて、「広告だけ見てよくそんなにかけるな」という
書き込みをしてた人がいたけど、定期購読者には金曜に配本されます。

為念。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080125AT3S2501F25012008.html

東京圏へ人口流入、バブル期以来の高水準・07年、15万人超える
　総務省が25日に発表した住民基本台帳に基づく2007年の人口移動報告によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を15万5150人上回り、バブル期以来の高水準となった。東京圏ではマンション建設や住宅着工が依然として高水準で、企業活動も集中している。人口流入を促進する要因となっているようだ。

　東京圏で転入超過が15万人を超えるのは1987年（約16万4000人）以来、20年ぶり。06年（約13万2000人）よりも2万人以上増え、3年連続で伸びた。

　東京圏は87年以降、地価高騰などにより人口流入が鈍り、バブル崩壊の影響もあって90年代中盤には流出超過になった。その後は地価下落に伴う住宅価格の「値ごろ感」が出たほか、景気回復も相まって流入超過に転じている。自動車産業を中心に活況が続く名古屋圏も転入超過になっている一方、大阪圏は転出超過が続いている。 (21:10)

勘違いしている方がいるようなので一言

「株価が下がると不動産が下がる」
これは一つの要因としてないわけではないですが、
直接的な影響は限定されるでしょう。
例えば投資・購入マインドの減少、
不労所得による購入が期待できなくなるなど、、、

この掲示板で株価と不動産価格の関連について述べているのは

株価＝景気を表す(先行)指標
不動産価格＝景気に影響される指標

ということから景気を媒介にして
２つの価格に相関があるということを
意味しているのだと思います。

勿論不景気の株高なんていう言葉もありますが、
今はそのような状況にはないことは皆さんご存知の通りです。

つまり株が下がるということは不動産も今後下がるという傾向を
示唆していると言いたいのだと思います。
特に日経平均は7000円から上がってきたわけですが、
ちょうどその頃から不動産も上がってきたわけです。
具体的に言うと日経平均が例えば1万円以下になって
3年経過したとしても赤坂のマンションの坪単価は
今のまま推移するでしょうか。
不動産の世界は流動性が低いですから何らかの
きっかけ(例えば2002〜2004年の時はタワーマンションの
建設がそのきっかけになった？)が必要なのかも
しれませんが、定性的には下がる方向へ
(例えば港区で坪単価200万円台等)
向かうと考えてもおかしくないと思います


それからサブプライムローンの影響は
限定的だとよく言う人がいますが、
サブプライムローンの問題は今まで景気の
先食いをしてきたのにその流れが
逆回転し始めたということが一番問題なんだと思います。
サブプライムローンは逆回転し始めた一つの
きっかけに過ぎず、値上がりを当てにして
借金するというビジネスモデル自体が
破綻したこと自体が問題なんだと思います。

家賃水準に変調が見られ始めました。
２、３年前とは随分変わってきてます。
はたして、これが理解できる人が何人いますかね。

>>957
とは言え、家賃が年250万として30年払い続けると7500万になる。
悩ましいところだ。

>>957
それが分かっているからみんな東京駅から半径５ｋｍ圏内の陣取り合戦が始まっているんじゃない？心配しなくても、それなりに動き始めていますよ。

でも都心や城南に多く住む老人たちがこれから大量に減ってゆくのでは？

団塊世代って、30代の頃にバブルを迎えたので、
高額な都心や城南の住宅を購入できなかった世代のはずだけど。

団塊世代が寿命を迎えて、売り出される住宅は郊外が主体だね。
以前のスレでよく例え話のでた、牛久の父さん。でしょ。

>>960
都心部でも、地上げがされなかった戸建エリアには年寄りが多いですね。
でも、マンションになれない土地だから、関係ないけど。

地価的には、
制限があったり、狭かったりの戸建用地が下がって、マンション用の土地が上がる。
差が広がって行くでしょうね。
そうならないと、戸建にしかならないような土地は、高すぎて買手が不足しますから。
出物が少ない内はどうにかなるんですが・・

居住人口が多く、戸建も多い世田谷区なんかは、既に狭い土地が有り余ってきてますよ。
これから、下げてまで売るかどうかですが、大きな爆弾抱えているようなもんです。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

それから、都心部でも、
土地が有効利用されてどんどん発展するエリアと、
戸建が多くて、変化に時間が掛かりすぎるエリアとでは地価の格差が出てくるでしょうね。
都心部地価はまだら模様になるよ。

有効利用とは逆に、
世田谷区や新宿区など高さ制限で規制されてますよね。
他区が追随するかは分かりませんが、
結果としてタワーを新たに建て難いエリアが都内の人気区にある。

中央区月島勝どきで小規模開発がやり難くなる規制も予定されてるし、
開発に対する色々な規制が増えることで、戸建てが多い土地と
大規模マンション用地になるエリアとの格差は確かに出るでしょうね。

仕事柄、流動化ファンドやマンデベの経営陣に会う事が多いのですが、
業績が悪い会社は不動産市況に強気で、業績の良い会社は２０％くらいの軟化を予想している
ところが多いです。

既に高値つかみした会社は弱気とは言えず、強気の会社はある程度在庫を掃いてしまって
余裕があり、将来の仕入れチャンスを待っています。

景気のセンチメント指数もも世界でテロ以来の水準になっているし、一旦は景気悪化と
不動産市況の軟化は確実ですね。今は下がっていないようで、取引が減っている段階ですね。

オフイス空室率、賃料も反転し、マンション在庫は過去最高、今後高値物件で発売したくても
発売できなかった物件がでてくることを考えると、不動産には実需以外、手出しご無用、
既にポジションを持っている人は手じまいを勧めます。

住宅用のマンションは、景気よりも所得じゃないの？

中低所得者の所得が上がらなければ、景気良くても全体的な腰の強さがないはず。
オフィスが比較的良かったのは、企業業績(企業の所得)が良かったからで、
株価も多くは、そちらに起因してますよね。

高度経済成長してるわけじゃないから、
不動産もある程度安定的に推移するのが基本でしょうね。

地価やマンション価格を考える場合、長期では今の水準で推移するでしょう。
むしろ、材料価格の高騰と、円の相対的価値下落で、建設費は上昇傾向だから、
今後、土地が１-２割下がって物件価格は今と同じ水準でしょう。

それと、高級物件と一般物件では、商品として全然別物ということも考えないとね。
商品価値として物件ごとに格差がかなり出るってことが前提で選ばないと、
換金するときに、隣の物件と資産価値が全然ちがってくるってことあると思うよ。

発売できなかった物件が出てくるとは言っても、
人気になりそうもない郊外物件が在庫になってるのですから、
もともと高値で売れたかどうか怪しい物件が多い。
手持ちの優良物件を手じまいする時期とは思えませんな。

都心５区内の第一種低層住専高級邸宅街（山手線西側隣接エリアの第二山の手）
で、数年前に、８０平米台のゆったりした２ＬＤＫの低層上質分譲マンション
（大手ゼネコン施工）を５０００万円台後半で購入できた知人がいますが、
当然今ではある程度中古見積もり価格も値上がりしているようで、こういう人は
完全な＊＊＊なんでしょうね。いまでは、完全に無理な条件ですよね。

↑↑↑
完全な＊＊＊　⇒　完全な月券ち糸且

そうそう、ＫＥＮさんのFamous Propertiesブランドマンションにも掲載されている物件だそうです。

↑
現時点ではそうかもしれませんから、早く売却することをお勧めください。
2-3年後には「○け組」に転じる可能性が高いわけですから。

↑
別にずっと住むつもりならいいんでは？
その辺りに80平米5000万後半で買えた時期があったか分からないけど。

城東の埋立地に乱立している超高層団地の一室を買ってしまった人は
全員○け組ですね。
あんなところに買っちゃって将来どうするつもりなんだろ。

973さん
どういう意味ですか？
東京駅まですぐいけるので、京成関屋に近い某物件の購入を検討しているものですが。
詳しく教えてください。

＞973
確かに「城東の埋立地」はお先真っ暗だと私も思います。
今の半額でも買いません。

不景気になったら、
新東京タワー完成後の旧東京タワーはどうなるの？
放送各局というスポンサーはいなくなるし、
地震に対する心配もあると聞いたけど…

もしも解体になるなら、
旧タワーが見えることでプレミアムが付いてる部屋
は、影響ありか。

>975
>今の半額でも買いません
ここまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

>>977
なんで？
そこまで言うなら、その理由を詳しく話さなきゃ。

977は妥当な値段と考えているんだろ。
別に理由を話す必要はないやね。
975は半額でも買わないといってるのだから、そのわけを説明してよ。

>975
海面上昇しそうだから?

それ以前の段階で世田谷の一部が水没したけどね。

975
城東の埋め立ては今後も人気は続くでしょう。
いつ来るかわからない大地震。来たらその時に考えましょう。

豊洲が終われば有明、晴海と続くでしょう。

8年後。。

（あ〜2008年に湾岸買っておけばよかった。
70平米1億かよ。手がでない。）

という状況になると思うが。

なんかよくわかっていない人がいるね。世田谷、目黒なんかは安全。
下図のような地域が心配。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-gai...
このくらいの消費者知識は身につけようね。

もう一つ付け加えておくと、
阪神淡路大震災で建築基準法が変わったでしょ。このときの地震規模は想定外だったわけ。
日本の水害対策は国土交通省管轄だけど、1959年の伊勢湾台風基準を想定しているんだな。
海水温暖化で台風やハリケーンが強力化するのは国連でも予測していて、
2005年にニューオーリンズを襲ったカトリーナも護岸対策が想定外だったわけ。
日本政府が、想定外の台風をシュミレートして都市計画を練っているかというと？

物件価格が思った程下がらないから、また、やけくそ議論になってきましたね。
くだらん・・・

しょーがないよ
それだけミスマッチが起きてるんだから

http://www.excite.co.jp/News/economy/20080126124637/JCast_15890.html
>いま価格が高騰している中古マンションは、東京都心部にあって建築年数が浅いタワーマンションやファミリータイプのマンション。

だってさ。

J-CASTといえば電通の提灯持ち
何が狙いだろう？

よくわからないバイアスを気にするより
東京建物の株価チャートのほうが正確でしょ

都区部の築浅タワマンの売主が強気なのは一昨年あたりから。
だから、チャレンジ価格なんて言葉が掲示板を賑わしていたわけで。
今更、ニュースにするほどのネタとも思えませんけど…
ま、中古も強気物件と厳しい物件の二極化ってのはありますね。

>>953

＞なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
＞している御仁は一読した方がよかろう。

中野区民は、相変わらず分かってないね。
値動きの遅い不動産が高止まって見えていたとしても、原油や食料品が高騰してるんだから
相対的に価値を失ってるんですよ。

景気が悪化してインフレが起きても同じこと。
過去の例を挙げるまでも無く、不動産の相対的価値は下落するもんだよ。

世界から見た日本の相対的価値は、大きく下落している。
世界の株価から見た日本の株価は、相対的に大きく下落している。

信用収縮が起こって、津波のように資金が引き上げられていくなかで
投資家の皆さんは、今後、資金がどちらに向かうかに興味があるわけですよ。

間違っても、東京の不動産には来ませんって！

９９３、９９４は、現在住まいにいくらのコストを払っているのですか？
どうもお話が宙に浮いているような、机上の空論という気がします。
不動産の実態を身銭を切って経験している人のお言葉とも思えません。

皇族の末裔とかですか？

ここのスレ
例えて言うなら
「女は信用に足るか」
をいうテーマを童貞と既婚者が議論しているような感じだね。


買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

誰か一人くらい買ったけど下がるってやつはいないのかね。

未経験だからこそ、あなたの２５坪足らずの住まいを
家賃より安い支払いで買うのに、やれ世界経済だの
宇宙だの地球環境だのと御託をならべたがる。
家など一回買ってみれば、どういうものかわかるし
地価下落にならない限りいくらでも買い替えは効くよ。

下落を予想し、安くなったら買うこと自体、買ったところに
金縛りを自分で願っているようなものだ。

異性も家も自分で身銭きってはじめて自分が求めるもの
がわかる部分ってあるんじゃないの？
一度で成功しようなってそもそも発想が傲慢。
だいたい一度も買ったことのない人が想像でもの言っても
ダメだって。
もう話を聞いてると間違った妄想だらけなんだもの。ついつい
そうじゃないよと言いたくなっちゃう。
まぁ永久に買わないのだからどっちに転んでも実害はないだろうけどね。

２３区は従来タブーだった墓地や刑場跡までマンションになっているほど
用地が逼迫してる現実をもう少しこまめにみていったほうがいいよね。

＞買わないにしろ結婚しないにしろ、黙っていればいいのに
＞口出すから「買わない」が「買えない」に聞こえちゃう。

いつも、その手の議論しかできないのね。
いい加減、成長しなよ。

ロンドンでは、中東の石油成金が、個人で超高級物件を買い漁っているらしい。
でもそういう話を東京では聞かないね。
世界で最も排他的な国の１つである日本に、ビジネス以外で深く関わろうとする
外国人がどれほどいるのかね。

そういえば、大幅減産となったプラチナが高騰。最高値を超えたと思ったら
たった２日間で８％の上昇。
歴史的に見て、プラチナの金に対する価値は１．７〜２．０を変動するのだが、
ここにきて１．７を割り込んでいた。
これから、プラチナの恐ろしいまでの高騰が始まる。
そして、それに金が追随する。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

リンク、まちがえた。

http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?

＞いい加減、成長しなよ。

こら。誰に向かってものを言ってるんだ。言葉を慎みなさい。そういう傲慢さが
君から学習能力を奪う。

もう、我田引水の間違った引用はいいから自分の経験から得た意見を語ったらどうだ？

>>998

外国人が好きなんだね。ロンドンでもドバイでもいって物乞いでもしたら
いいよ。
言い過ぎか？せめて帰化したら？あなたそれとも華僑の人かな？

私は、日本の国富で首都の地価は維持できると思うよ。だったそれ相応の犠牲を
地方が蒙っているんだよ。
日本が世界の財布代わりをいつまでやっていると思う？
地価は資産格差を生む元凶そのもので、地方と首都圏の格差もすべて
地価に反映され地価が個人資産の格差を生んできた。
デフレは郊外土地の下落。都心の高止まり。インフレは持てる者と
持たざるもの格差。
国内経済のローカルのポテンシャルとして地価をとらえないとロンドンと
ニューヨークとドバイと比較してもダメ。
その場に住むというのは、労働のコストなんだから。わかるよね。
であなたは今いくらの居住コストを負担しているの？って話だよ。

リンクできないので画像を貼り付け

>>1000
ほら、あなたの書き込みはやっぱり買い煽りだね。
買う買わないは人の勝手。このスレに関係ない空気読めない説教はもううんざり。
会社でも部下に嫌われてるよ、きっと。うざい上司の典型。

997さんの言っていることわからなくもないけど、
このスレのそもそもの目的ってナニ？？？

マンションに対する姿勢を云々する場でしたっけ？？？

価格動向を極めて客観的に話し合いましょうっていうことですよね

童貞だろうが、既婚者だろうが参加する人は別に問わず
客観性という姿勢だけを問うということですよね


私は値下がり派ですが、もし仮に客観的に分析するとしたら
歴史に答を求めるしかないのではないでしょうか。

997さんは既に墓場や刑場跡までマンションになったからもう
用地は無いとおっしゃいます。

それと同じ議論が石油はあと何年あるかという議論にあったのを思い出しました。
石油は後40年しかないと言われ続けて既に何十年も経過しました。
現在も相変わらず石油の可採埋蔵年数は40年です。

もしかしたらご自分の議論の前提に何か抜け落ちているものがあるのかもしれませんね。
私には997さんがおっしゃっていることは法律や環境や状況次第で
何とでもなる問題のように思われますが、、、

もちろん値上がりすると思われて買われるのも自由だと思っております。
でも私には今の状況でまともに考えてそんなリスクを取れません。

人生の中で生き方は人それぞれですから云々言うものではないですが、
人によって取れるリスクと取れないリスクの価値観は大きく異なります。

今は私は取れないリスクの時期だと思っています。
そしてそれを非難されるべきものではないと思いますが、、、

軽々しく買ってみな等という話は大分筋違いの話ではないかと思います

お約束の罵り合いですな。同じこと繰り返して一向に安くならない都心のマンション

・・とくらｗ

買う買わないは人の勝手とか空気読めないとかなら、
マンション掲示板に関係ないプラチナ価格の画像まで投稿してる人物はなんなんだ。

不動産の場合は実需からかけ離れた動きをしたらバブル。
都心部の中には販売数量を増やしながら値を上げているところもあるから、
バブルとは言えないところも結構ありますよ。
賢いみなさんは、混同することなく、真の価値を見極めてください。
特にデベの皆さんｗ

この番組は、マンションが買えない方々の鬱憤晴らしのために、有力デベロッパー
各社の協賛でお楽しみいただいております。　謹啓

集中と集積は都市の価値を上げていきますから、
東京の真価が問われるのはまだこれからですよ。
人が実際に移り住んで生活が始まってからですよ

何で値下がりすると書くとすかさず
いつも煽りが入ってくるんだろう？？？
まともにマンションは値を保つと書き込んでいる
のは中野区民さんとデベ協力人さんだけでしょ

ここって中小とかのデベが監視しているのかな？
今は俺たちが協賛してこの掲示板は成り立っているんだから
その点を忘れるなよって圧力を掛けられているってことなの？

値下がり希望者から見ると、
自分と異なる意見を書く他人は煽りに思えてしまうだけ。

>>1004
社宅住まいの人はそれでよろしいと思います。次の底値まで退職しなければいいわけです。
問題は狭い賃貸に住んでる人。だいたい去年くらいまでに買っているようですけどね。
２３区じゃないですよ。市川の戸建とか横浜ですけどね。

今持ち家の人で下がる論者っています？元祖匿名はんは大阪いっちゃったらしいし
どうなんですか？
買ってない人の願望をさまざまなデータで裏付けるというのなら、２００５年３月
暴落と投売りが始まる・・・とか某匿名掲示板の「・・あと２年で半値」と同じですよ。

客観的というのは、どっかの記事や論評に引用ではないですよね。
今回有益だったのは、世田谷徒歩１５分の値下げくらいで、大変興味深かったですね。
法律を変えるとか、おっしゃっても土地には利権が絡んで、容積率ひとつ見直すのも
５年刻み。そのたびに都議会議員にお願いしたりいろいろ大変。決して容積が上がるような
方向には変わらない。
地上げもマンション建替えも、１０年かかってもいっこうに進まない。
時間がかかるからコストもかさむのです。

私自身願望としては、都心がもう一度３００万くらいになってほしいですよ。
２５０万なるのが確かなら今の住まい売って５年くらい待ってもいいですね。
でもそうなる確信がない。
デフレが続くのは、中高年にはありがたい。年金が目減りしないですからね。
不動産投資もいらなくなりますよ。
でも、１５続いたデフレが今年対前年１２月で０．８％の消費者物価の上昇
水野温まで、金利据え置きとかいいはじめて、これからどうなっていくんでしょう。

格差社会はどうなるんでしょうね。地方と東京圏の格差は縮まりますかね。

＊＊＊か、、、

ここまで議論のレベルを落とすのか、、、

書いてて情けなくないですか？？？

多分人が不快に思うことは書くなと言っているの
だと思うのだけれどもこの掲示板の目的はなに？

あなたはこの掲示板でどういう議論をしたいの？？？

ここはYahoo株式の掲示板と同じだと私は思いますよ。
情報や分析についての意見を書く所で投稿者への
攻撃は本筋と違うと思うけどなー

昔ソフトバンクが暴落する前にも「ソフトバンクの株が買えないから
売り煽っているんだろう。なーんだみんな安く買いたいんじゃん」とか
いうやついたなーｗ

あのね、誤解があるかもしれないが、私はすでに住居を買ってしまって、「やれ世界経済だの地球環境だのと御託をならべ」、さらに都内のマンション価格は下落すると予想している。
宇宙に関しては言及したことがない。
恒常的に住む目的で購入したから、自分の買った不動産の価値が下落しても構わない。
発言しているのは、買うべき時期と買うべき場所を、購入を控えた30代のサラリーマンに助言したいからだ。どうとるかは読み手自身の問題。20年30年住むことを予定して買うなら、長中期的スパンでの所得推移や日本の景気変動や世界経済動向を考えるだろう、普通は。
世界経済だの地球環境だのが＊＊らしい話題と思えるなら、
①まずアメリカとヨーロッパのジャーナルでサブプラ問題と原油・穀物高騰問題をどう捉えているかを読んでみる（ネット上で無料で読める）
②ビデオレンタル店に行き、米副大統領ゴアの映画「不都合な真実」を借りて見てみる

世界経済がどのように動いているかの逸話を二つ
①1990年代の仄聞。60歳代のアメリカ人初老夫婦が豪華客船の上等船室で世界周遊旅行をしている。夫は巨万の富があるにもかかわらず、携帯でＮＹのファイナンシャルマネージャーに絶えず連絡をとり、「売り」「買い」の指示を繰り返している。
②1998年の実体験。ヘッジファンドの国債投機資金が引き抜かれて、金融危機に陥った国の50代の技術者。虎の子として貯めていた貯金が銀行倒産で全額消失。債権者会議は何度も開かれたが、結局、預金は返ってこなかった。

現在、世界（米・欧州・日本）同時スタグフレーションの危険性が強まっている。
有事なので金価格が上昇する。
「インフレは持てる者と持たざるもの格差」とか書いている人は、インフレの原理や過去にどのような要因でインフレが発生したのかを理解しているのだろうか？　唖然とする。
知的レベルの低い人が多いので、これで書き込みは最後とする。

ｙａｈｏｏ株式掲示板って、ミズホファンクラブとかがたたかれている
あのレベルの高さを言ってるのですか？
だとしたら今のここの水準もかなりレベル高いよね。

問題は宅建業法に「マンション価格インサイダー取引、風説の流布」に対する
取り締まり規制がないことですかね。
マンション暴落説を流す輩には適用していいんじゃないかとも思いますけど。

変なこと言う奴ほど業界では可愛がられてしまうのが不思議ですけどね。
長島さんなんかついにバラエティに出ちゃったし。
沖さんなんか、岡本信人のそっくりさんで橋田ドラマに出てきたりしたらおもしろいのに。

インフレは不動産を持てる者と持たざるもの格差を拡げた
という意味ですけど。短気な人（笑）

例えば５年後今より上がるか下がるかはたまた同じかそんなこと
正解はないわけでしょ。不動産価格なんて人の気分一つというところ
もあるしさ。まあ株なら買わずに済ますこともできるけど自己居住
の住居は賃貸にしても購入にしても必要なのは確かだし、それなりに
生活の質に影響するからね。だから議論が盛り上がるしこれから買おう
という人には無責任な話は頭来るのもわかるけど、経験者はそれなりに
一言あるだろうし言いたいんだよね（笑）

気に入った物件を底値だ買ってその後反発するというのが理想だが
まあそんなにうまくいくわけない。研究は必要だししないより、した
ほうがうまくいく確率は高まるけど運・不運のほうが大きいよ。
就職活動と一緒ですね。能力より時代の運・不運

不動産投資ならともかく自分で住むなら価格も最重要ファクター
の一つだけどそれだけじゃない。ハイグレードで都心であれば
満足できるかといえばそうじゃない。間取りとか方向とかインテリア
とかそういう要素も大きいし、こういうのは１−２回買ったくらいじゃ
よくわからないからね。まあ価格が上がろうが、下がろうが
買うときには一つに決断しなけりゃならないから、一つでも実物みて
経験摘むのは決して損にならないよ。ＭＲでも中古でもいいしね。

価格が価値に見合っているかどうか最後に判断するのは自分だからね

＞1013さん

なるほど話の内容は少しはわかりました
この掲示板の議論でいつも論点が絞れていないなーと思っていたのですが、
皆さん何年スパンで物事を見ているのかが明確になっていないと思います。

5年なのか、10年なのかはたまた1年なのか。

これは非常に重要なことですが、皆さん不思議と触れていないですよね。

私自身は値下がり派ですが永遠に日本の地価が下がっていくとは思っていません。
日本は今回の景気減速でもあくまで巻き添えを喰った被害者ですし、
時間が経てば回復していくと考えています。ただし、今まで輸出それも北米向けの
輸出が黒字を稼ぐうえで大きな割合を占めていたわけですから暫くは景気に
影響が出てくると思われます。
よって今後5年程度は世界景気と連動して、景気が落ちるのではないかと思います。
今は燃料、食料等の値上がりが続いていますが、私はこれも早晩下がるのではないかと
考えています。なぜなら信用縮小していく中で投機マネーが市場から
引き上げていくわけですから。
よってインフレはないと考えています。寧ろデフレが進むと考えます。

日本の景気が回復するのはいくかという点ですが、北米に変わる新しい市場を
いつ日本が見つけるかという点にかかってくるのでしょう。となると10年くらい
下手したらかかるのではないでしょうか。上手くいけば5年ですかね。

不動産の価格をこれらの状況から考えると5年後くらいに底値になるのではないかと
考えています。ちょうど正社員が増え、出生率が上がってくるのもその頃なのではないかと
考えるからです。

それまでの間REITの価格下落に引きづられたり、今まで(金融等の)高額所得者に需要が高かった
不動産が売られたりといった事象により価格が下がってくるのでは考えています。
なによりデベや建設会社がこれから苦しくなって値引きをするようになるのではないかと
考えます。

日本の景気が回復するまでに地方銀行(REITを多量に買っているといわれている)、
建設会社がどの程度倒産するかにも影響されるのではないでしょうか。

>>1018
町内会長ばりの立派なシメのお言葉が決まったところで、次スレはやめてお開きにしませんか？

本当に下がったところで再開ということで、いかですかね。
同タイトルのスレももうひとつあることだし。

その間各自売れてない三茶物件とか豊洲の現地みてくるとか・・ダメかな。

>問題は宅建業法に「マンション価格インサイダー取引、風説の流布」に対する
>取り締まり規制がないことですかね。
>マンション暴落説を流す輩には適用していいんじゃないかとも思いますけど。

私もそう思います。マンション業界は内需産業の基盤なのに、やれ日本経済の否定論
に始まり暴落論への展開。この危うさが匿名掲示板のスレにありますね。

ようやくデフレから脱却しようとしている経済状況下において、人口流入が多い２３区において
マンション価格が大幅下落する状況は考えにくい。

普通のリーマンの意見として２３区のマンション価格は現状維持 or 年率２〜５％ upで
推移する方が健全な経済状況であり、各種業種の方々の給与水準も向上されると思っております。

不動産関係者では無い普通のサラリーマンからの提案でした。

>1018さん

>不動産投資ならともかく自分で住むなら価格も最重要ファクター
>の一つだけどそれだけじゃない。

その通りですね
まあこの掲示板の趣旨には反しますけど
そのことについては否定しません。
避けて通れない部分ですね

というか私は駅に近くて職場まで40〜50分で行ければ
何でもいいけど妻がうるさい

＞1022

景気が減速しているのは事実

私から言わせれば新年の新聞で2008年
日本の株価予想で日経平均最低価格を
15000以上としていた経団連の重鎮ども
の方がよっぽど風説の流布だと思うけどね

彼らは事情を知っていて何も知らない投資家に
損をさせたんだから。
(もちろん野村の社長も入っていましたよ)

上がると言ってよくて下がると言っては
いけないなんてアホじゃないの

戦時下の世界に勝手に憧れていてください！
お国のためにイラクにでも行ったらどうでしょうかｗ

>953
相対的に価値を失っているねえ。
そもそもインフレの場合、お金の価値は相対的に失われるけど。
コモディティTARNでも買う？

値動きは遅いけど、不動産価格は景気の先行指数である株価に
追従すると。こういいたいのかもしれないが、
不動産は動きが亀のように遅く、個別物件の差が大きい。
しかもここは今後当面は人口流入が続く、23区の価格動向を
論じるところでしょう。
株が下がった、景気が悪くなる、不動産価格が下がる
という短絡的な煽りのような書き込みをしている人と、
それを見て信じてしまう方に、

そもそも株価の変動にはいろんな要因がある。
不動産も同じ。

ということが言いたかったんですけどね。

つか、記事読んだ？

結論
都心部およびその隣接区のマンション価格は、現状維持 or 年率２〜５％ upで推移する！

自分を慰めて、満足できた？

マンション氷河期とか言われていますが、
経済全体も不況に向かうことが確定的となった２００８年。
大規模な再開発計画のある地区は進行中のものも含めて
計画頓挫や事業中断、工事放棄などが大量に出てきますね。
再開発完了後の快適な暮らしを夢見て、
将来性に望みをかけて既存優良住宅街以外の
どちらかというと今まで人の住み着かない地域で物件を買った人は
いつまでも周辺に大規模な空き地の残る
ゴーストタウンのような場所で暗い生活を送りそうですね。

ゴーストタウンのような場所で最初暗くて不便な生活を
我慢するかわりに坪単価１７０万くらいで買えたのが
豊洲の板状マンションであり東雲のｗコンでしょ。
町並みが整って施設ができてくれば高くなるのがあたりまえ。

ＲＥＩＴが下落して９か月、サブプライム問題が表面化して半年。
２３区内で購入検討している物件で値下がりしたの出てきましたか？

３月末で投げ売りなんて期待している人いるけど、購入検討している物件が
下がる気配はないです。
郊外のどーでもいい物件が下がっても意味ないです。

例えこれからすぐ値下がりした新築物件が出て３年後に入居できたとして、
本当にそれで得したといえるのかも疑問だと感じます。
３年間の賃料と残りの人生で新居に住める時間が３年短くなることの
デメリットを考えると、高くても完成中古買った方がいいような気もします。

>客観的というのは、どっかの記事や論評に引用ではないですよね。

論評の引用？よくわからんな（笑）

私は、昨年から自分の考えで、投機資金が、金や白金に流れ、
世界的な不動産が相対的に価値を失うと書いているだけだが。

不動産を所有しているものが＊＊＊？
馬・鹿じゃないのか？
おまえだけが、不動産を所有しているとでも思ってるのか？

>>1028
個人投資氷河期とか言われていますが、
世界株式市場全体も不況に向かうことが確定的となった２００８年。
大規模な資金を集めた投信やファンドは進行中のものも含めて
計画頓挫や事業中断、支払い放棄などが大量に出てきますね。
資金倍増後の快適なマンション購入を夢見て、
将来性に望みをかけて優良株以外の
どちらかというと今まで人の買いたがらない新興市場に投資した人は
いつまでも膨大な含み損の残る
ゴーストタウンのような取引報告書を眺め消費者金融に通う生活を送りそうですね。

>>1016
「風説の流布」？　それは、793に記載ある以下のような連中の発言のことですよ（笑
それに、安くなるよって喧伝して実際に上がった場合、誰が損しますか？　安くなるまで待って買いそびれるひとはいるかもだが、そういう連中は、価格が上がれば結局物件買えないわけで、安くなるよって喧伝があろうとなかろうと、買えないという結果は不変。
むしろ、上がりもしないのに上がると喧伝し、実際に下がった場合は、騙されて物件購入した善良な市民は損害を蒙ります。現物不動産は空売りできないからね。

しっかし、いま読み返すと思わず赤面するような、驚くべき無知蒙昧・無学無教養・無能無謀な根拠なき妄言・虚言・暴言、じつに読むに耐えない。あやしい元外資系金融マンあたりの、円安を主張する国賊的評論家等、資産バブル論者とかの妄言・虚言・暴言も似たり寄ったりだがな。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

ジャブジャブに溢れるマネーが
日本の株や不動産へと向かってないだけでも
相当、魅力がない証左

リスクマネーですら、そのリスクをとれないと判断した

健全な発展とかもっともなのですが、皆さんは不動産業界の人の特性を忘れています。

それはイケイケな人の集まりだということです。だから上がる時は一気にあがり、
限界まで突っ走るが、その反動はでかい。

今は反動の入り口にいます。

やりすぎたつけはでかい。人口流入とかの影響はあってもごくわずかで、
ここ数年の価格上昇は不動産へ資金が向かっていたことと、景気回復が主因です。
だからちょっとずつ上昇を期待するより、下がることへの対策を打つのが今は
重要です。

>>1028
都心回帰の流れに変化は無いと思うよ。
景気が悪くなると、一番影響を受けるのは地方と郊外だから。

２３区で一番危ういのは、西側近郊の超割高地域ですよ。
不便な場所の狭小土地、狭小戸建が余りまくっていますから。
これから相続でますます出てくるから、凄まじい数の遊休土地、遊休家屋が不便地域を中心に
積み上がって行きます。郊外並みの地価になる可能性大と思いますが、
みなさんどう思われます？

たぶん、こんな地域にお住まいの方は、早めに売って都心部への移動を今後目指すでしょうから、
この点でも、都心回帰の流れに変化は無いと思います。沈みかけている船から逃げ出して、安心な場所に移動です。

>>1034
引用するなら、スレ番とせめて日付をつけてくれ
君が今書いたかもしれないじゃないか？
よくここまで短時間にピックアップできたねぇ

>>1037
補足ですが、超富裕層対象の超高額の都心マンションは別ですよ。
景気に大きく左右されると思います。
ここで言う都心回帰は、そんな人達を除いてのお話です。

日本の経済の最大の問題は、１５００兆円を超える個人金融資産を主として、
日本国内の資産を日本国内で十分有効に活用できていないこと。

低利の定期預金に塩漬けか、少しでも金利の高い外貨建て資産か、あるいは
高い成長性に期待して中国株・印度株か、何だか分からんけどグロソブか、
といった調子。

本来、潤沢な国内金融資産を、国内株式・金融・不動産その他市場で上手く
活用しなければ、いつまで経っても輸出中心の他律的経済拡大しか道がない。

輸出を軽視する必要はないが、輸出だけに依存する経済システムは将来性が
低い。国内資産が国内投資に回り、それも単なる金融資産のみならず、ベン
チャー事業等含む実態ある事業へ資金が回るように、日本国政府は経済運営
政策を明確化すべき。

>>1037
概ね同意。ただし住み替えにおいても、「買い手」がいなくて停滞する
部分が大きい。
昨日三軒茶屋の住友の現地を見に行った。掃き溜めに鶴。
はきだめの戸建を売って住み替えようにも、デベの再開発でも
待たない限り、木造密集地を買いたいという人は少ない。

逆に買い替えスパイラルが回ればグランドヒルズも楽勝で売れるはず。
そこで停滞がおきてますね。
世田谷木造買取機構でもつくって・・・というかＵＲお前の出番だぞ。

＞＞１０３８

７９３て書いてあるぞ。
これって、もともと「広尾ガーデンフォレスト」板に出てた奴と同じ。
ネタ元はそっちだろう。チェックしてみれ。

>>1041
安くすれば売れると言う段階さえ既に通り過ぎているのでしょうか？
溜まりにたまった遊休不動産は将来どうなるのでしょうかね。
やはり、安アパートを建てて、上京者の内の低所得層に住んでもらうのが
一番現実的でしょうか？

>>1041
遊休地でなく年金生活者が実際に住んでいます。
太子堂の路地界隈を歩けば、高齢者のお住まいと木造アパートだらけなのが
よくわかります。物納で得た空き地も点在していますよ。

>>1041
モデルルームはどうだったの？

すでに安アパート・安マンションは空き室だらけだけど、
どうすんだろ、この先。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=tr&pf=13&ln=...
こんな感じ。遠いところや狭いところは空室多いねぇ
供給過剰なんだろう　２月３月でまた埋まるだろうけど

>>1046
安アパート・安マンションから埋まる傾向が高いよ。
なんでかって言うと、ここんところの持ち家ブームで、そこそこの収入の独身はマンション購入
しましたし、最近は都心部にワンルームが増えてそこそこの収入があれば賃貸でそっちに住む
ようになりましたから。

環八沿線になるとアパート経営も難しいから、
さらにどうしようもない。
特に駅遠。

>>1041
現地にモデルルームないんだよね。道玄坂上にあるっていうで渋谷に戻ったけど
場所がわからず東急本店までいったらＰａｐａｓで半額セールやってて
ジャケット買って帰った。スマソ

>>1049
ああそうでしたか。
レスどうもです。

その２２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/

今後は「23区内のシリーズスレ」だけでなく、「都心部＆都心隣接区のスレ」も必要ですね。