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ビギナーさん
[更新日時] 2008-01-27 11:11:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格動向(その21)
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151
マンション投資家さん
147
なんとなく言ってること分かるよ
改正建築基準法問題で不動産会社が資金繰り悪くなったって力付いていないんだから仕方ない。
ここで振るいにかけられるのはいつの世も同じ、良い時代はながく続かない。
実力以上の無理したパフォーマンスは永くは続かない。そこが潰れるから下がる論は当てはまらない
しかし埼玉千葉はのような値下がりを示したいなら郊外の話ならば分かるが、都内土地の値段は3Aのように値上がり続けている場所もあるから、建売や安いマンションが売れないから下がっていると言う話は論的根拠に欠ける気がする。
利便性のある駅前とか人気住宅街は値上がりする。
つまり、
二極化が進んでいるだけで、周辺エリアの便乗値上げはメッキが剥がれた訳だ。横並びは無くなるだろう。
日本は金持ちも非金持ちも同じエリアに住むがこれからは変わるだろう。
これからはさらに住所で金持ちか非金持ちか分かる
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152
物件比較中さん
148さん
「安売り」とは具体的にはどおいうことですか?
2割引とかですか?
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153
匿名さん
148
最寄駅まで15分、環七脇の立地ではそんなに魅力があるとは思えませんが。。
一番安い間取りで坪250万〜ってことは平均坪300万くらいでしょうか。
安売りということは以前から下がったってことですか?
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154
中野区民
>>142
もう、それでいいよ。面倒くさい。いい加減、株価をネタにした下らない煽り止めれ。と言いたい。
途中脱線してすいませんでした。>その他のみなさま。
賃貸にシフトとの予測もありますが、住宅情報マンションズに賃貸のページが追加されてますね。以前より言われている事ですが、賃貸だとファミリー向けの丁度良い物件てあまりない。
これから充実するのでしょうか?
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155
匿名さん
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156
匿名さん
シェルゼ砧だっけ?もずいぶん値下げしたね。
当初坪400超から、今は坪250くらい?
世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
だまされて買わないほうがいいよ。
今年から2010年にかけて、まだまだ
東証1部上場企業の社有地が売りに出される
予定だと聞いていますから。
駅近優良物件が適正価格で出てきます。
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157
匿名さん
>>147
それを言ったら、公示地価なんて出せなくなる。
野村は毎月51カ所定点で観測しているから、
なぜ広尾が抜けてるのかは知らん。
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158
住まいに詳しい人
>>154
昨年23区内で分譲マンションとして販売された1万8000戸弱の住戸のうち
転売もしくは賃貸用に購入されたのが1R物件以外で1000戸ぐらいはあると思われる
こーいう市場で転売が難しくなれば、転売から賃貸に変えるのも多くなるんじゃない?
充分な数とは言えなくとも、ファミリー向け賃貸も増えるでしょ
でも、そーいうのは立地を選んでいるから高いのばっかりだろーね
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159
匿名さん
スミフ物件はどこも苦戦中だね。
三茶なんて駅遠物件だれが買うんかいな?
お年寄り?買わない買わないw駅は遠いわ、
アップダウンあるわで寿命が縮まる。
雑司が谷の物件も絶望的だね。
あんな地ぐらいの低いところに何建ててんだ?
東京建物の駒込や三井の東池袋も苦戦中と聞く。
山の手線でも北半分は悲惨だね。
スミフ相模大野のタワマンも終わってる。
橋本のタワマンみたいに適正価格つけたとこは善戦したみたいだ。
下降トレンドでスミフ終わったな。
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160
購入検討中さん
スミフはもともと高いから下げれば売れる。しかし駅遠いのは売れないよ
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161
匿名さん
なんだか、伝聞は怖いね。AERAの記事で、野村不動産が51箇所で「定点」観測
しているって話になっているけど、
記事では「毎月3ヶ月ごとに発表している」「調査結果によれば、都内51の調査地点の
うち・・」と書かれている。
定点で51箇所では、3ヶ月動向把握は無理だろうという意味で書いたのに・・
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162
匿名さん
>>157
不動産研究所で、聞けばどのくらいのサンプルで公示地価を算定しているか
教えてくれるよ。
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163
匿名さん
今買うのなら、明治通りの内側までだな。
それ以外は暴落でいいんじゃない。
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164
匿名さん
>>163
あの〜、千駄木が下がってますけど。
暴沸したとこは下がる可能性も大きいでしょ。
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165
住まいに詳しい人
下がるの待ってたらこれから30年間だらだら下がったらいつまでたっても買えませんね
定年退職して買ったはいいがすぐにあの世行きじゃあねー。
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166
匿名さん
>>161
どう好意的に読んでも、>>147が>>161の意味で書いてるようには読めんだろ。
>>147では、むしろ定点観測の方法論や信憑性を批判しているように読めるが。
議論をすりかえないでくれるかなあ。
それと51箇所で全体のトレンドは読み切れないっていうのは、
その通りだけど、実際に数カ所でも5%以上も下がっているところがあるっていうのが
新しいんじゃないの?だって君の理屈だと地価は上がったり下がったりしないんでしょ。
それに東京圏全体でも0.4%下落って話しだ。
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167
匿名さん
ちなみに私も3ヶ月スパンで自分が持ってる物件所在地4箇所の
中古の価格をyahoo不動産と仲介業者さんへの聞き込みで
やっているけど、
値上がりはないにしろ横ばいで物件数がどんどん減る傾向ですね。
エリアの話はエリアの仲介が詳しいですよ。
日本橋などは中古がずっと軟調な値動きできて昨年あたりから
少し上向いた状況。なにより売り物件が激減なのだそうです。
条件の違う少ないサンプルや不人気のエリアを集めた値動きで、
23区全体の相場を語るのって全く無意味ですよ。
昨年12月のエコノミスト記事で
マンション急騰がでたら
年あけたら、今度はまた下落ですか(苦笑)
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/1892353/s
マスコミ報道に一喜一憂していて疲れませんか?
誰が言っているかで、信用するかしないかを決めるのでなく
自分のアタマで考えべきですよ。
そのためには基礎的な知識は必要ですよ。
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168
物件比較中さん
167さん
エコノミスト誌2007年12月11日号の記事はタイトルこそ「マンション急騰」ですが、
記事は「マンションの売れ行きが悪化している。」から始まっています。
要旨は
①デベが新築マンションに高い価格をつけている
②消費者の所得は減っているため、売れ行きは不振を極めている
③値引き販売が常態化し、成約価格は下落している
ということです。
つまり、マンションの実売価格はすでに急落しているということ。
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169
匿名さん
要は>>167は、1ヶ月前にエコノミストを読んだから、
上がる上がるって宣伝してたってことでおけー?
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170
マンション投資家さん
下がるなんて言われていたって有名住宅街の駅前や3Aは人気化するよ。
便乗値上げエリアが調整されてきただけ。
下がるの待っていたって一生買えない。もう十年前の値下がりは期待できないんだよ。
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171
匿名さん
できの悪い子を51人集めてやった追試の結果、10人が不合格だから
ここのクラスの合格率は81%だ・・・みたいに言わないですよ。
地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで0.1%上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。
バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で89年には下落して
90年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。
急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。
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172
匿名さん
ちょっと前までは、下がらない派(下がる理由が無い派)が主流だったように見えましたが、
下がる我(下がった派)と逆転したんですかね?
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる(下がっている)という事?
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173
匿名さん
>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。
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174
匿名さん
ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。
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175
匿名さん
>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か?
六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。
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176
匿名さん
都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない!!
戦わなきゃ、現実とw
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177
匿名はん
二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり
当然と言えば当然
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178
匿名さん
>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。
直近11月の申し込み率
江東区93%、練馬区55%、足立区62%、新宿区57%、文京区90%
大田区66%、台東区53%、世田谷区67%、渋谷区85%
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179
匿名さん
地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。
このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者???が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。
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180
購入検討中さん
>>177
シンプルですが、まさに真理ですね。
ようするに、2流、3流が便乗して高い価格つけているからおかしなことになってる。
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181
匿名さん
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182
匿名さん
>>176
同感です
下がる論は私も立場的には歓迎です。2004年水準とはいわずさらに3割引きで
お願いします。
待つという戦略自体、時間というコストをかけていることに
下がる論者は気がつくべきですね。
すでに買ったひとは、自分の買った物件を基準にものを見る。
自分よりグレードの高い物権が自分の買った価格以下で売られるまでは
「下落」の実感がない。
まだ買っていない人は、基準が定まらない
結果、こういう時期、立地条件の悪い物件の値引きが出たら
買ってしまうのかも。
買える、買えないの基準で考えるのでなく、賃料相場を調べて
その値段で自分が住みたいと思う立地か考えるべきですよ。
暴落論は2004年のときからあった。あの水準でもまだ高いと
言っている人はいたわけだけど、大抵はバブル期には中学生
だったりするんでしょう。
TVでバブル期をテーマにした映画をやっていましたけど、誇張抜きで
実際あんな感じ。だから、本当のバブルって今の人は知らない。
安いものを高く売るのは、ビジネスの原則。どこまで高く売って
売れるかはマーケティングの善し悪しでしょう。、
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183
購入検討中さん
最近、このスレみていると、下がる派は具体的な引用を持ち出しているのに、上がる派は「・・・しかない」「・・・しなきゃ」「●●●万円いくよ」などとあいまいなことを言うばかりで、根拠がない。苦しい状況はわかるけど、頑張って論拠を示さなきゃ。下がる派が持ち出したデータは不十分だ、観測ポイントが少ないというが、それ以外のデータを示して言うべき
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184
住まいに詳しい人
>>177
>超一流は値上がり
一般論としてはそーなんだが
億ションを買うくらいの層って株価を気にするから
超一流立地は株価の影響を最も受けやすいとも言える
この層は元々確定申告が済んだあとに不動産を購入する傾向があるが
これだけ一気に株価が下がっちゃうと今シーズンはダメじゃない?
こーなると株価なんて気にしない金融資産100億円クラス向けで
10億円以上の物件に絞り込みますかね
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185
匿名さん
YAHOOの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区24件中7件29%
世田谷区43件中16件37%
杉並区24件中10件42%
練馬区20件中7件35%
板橋区18件中5件28%
北区7件中4件57%
足立区39件中11件28%
葛飾区20件中3件15%
江戸川区25件中3件12%
何となく傾向が見えてきませんか?
-
-
186
匿名さん
>>183
そうですか、前スレでは、データ並べてみたつもりですが 足りないですかね
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187
物件比較中さん
売れ残り物件数を見る場合は、個々に詳細を考察する必要がありますね。
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188
匿名さん
>>187
地域による差がこれだけあるのは、個々の物件の問題ではありません。
もっと良く考えて答えを出してください。
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189
匿名さん
グレイスって本当にはじめて耳にする会社なんですが年間何戸売っていた会社なんで
すかね。
中小の不動産会社って自己資本の何10倍という大きな金が動く。
もっているのは棚卸資産と負債ばかりだが
青田売りの場合、工事費支払い
が竣工払いなら、遊ぶ金が出てくるわけで、余剰金をデリバティブの
類で運用したりもしていたらしい。
ここ3年、年地価は上がる。
いざとなったら仕込んだ土地を他業者に卸せばいい。
そうおもって結構どんぶり勘定でやってきたんじゃないか。
ところが、2005年耐震偽装で中小の風当たりは強くなり融資が
きびしくなった。それでも資金運用でなんとかしのいできたが
サブプライム金融危機、新興市場で株価が下がれば
資金調達に行き詰る。新興市場に上場すればなんとかなるという
思いも大ハズレ
そんな感じじゃないですかね。
-
190
匿名さん
148です。
レスが遅くてすみません。
住宅情報ナビに載っている値段が以前よりも値引きをした金額です。
お部屋によって違いますが、少なくとも1割以上値段を下げて売り出しています。
モデルルームに使用したからという理由らしいですが、全体戸数から見て結構な数の
お部屋がでています。3月決算なので、それまでに売りたいというようなことを
営業の方が言っておられました。
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191
匿名さん
トレンドとして、マンションデベの数は
今の半分でいいという状況になってきたんですね。
なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。
下はフージャースくらいに下げないと、売れない。
二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた
大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか
でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。
結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。
大京も
-
192
匿名さん
(失礼)
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。
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193
匿名さん
YAHOOの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区7件中1件14%、中央区6件中3件50%
港区16件中1件6%、新宿区14件中5件36%
文京区14件中1件7%、台東区6件中3件50%
墨田区2件中0件0%、江東区19件中3件16%
品川区15件中0件0%、目黒区6件中0件0%
渋谷区7件中0件0%、中野区11件中6件55%
豊島区8件中0件0%、荒川区15件中1件7%
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。
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194
匿名さん
>>185
1戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ1件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。
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195
匿名さん
>>194
23区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。
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196
匿名はん
所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。
それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。
節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても40百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして60歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている70代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは3Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。
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197
匿名さん
>>196
所詮下落する二流三流エリア>
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。
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198
匿名さん
いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。
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199
匿名さん
>>198
利便性が悪いところ=もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。
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200
匿名さん
主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。
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