23区内の新築マンション価格動向（その21）

１４７

なんとなく言ってること分かるよ
改正建築基準法問題で不動産会社が資金繰り悪くなったって力付いていないんだから仕方ない。
ここで振るいにかけられるのはいつの世も同じ、良い時代はながく続かない。　

実力以上の無理したパフォーマンスは永くは続かない。そこが潰れるから下がる論は当てはまらない

しかし埼玉千葉はのような値下がりを示したいなら郊外の話ならば分かるが、都内土地の値段は３Aのように値上がり続けている場所もあるから、建売や安いマンションが売れないから下がっていると言う話は論的根拠に欠ける気がする。

利便性のある駅前とか人気住宅街は値上がりする。
つまり、
二極化が進んでいるだけで、周辺エリアの便乗値上げはメッキが剥がれた訳だ。横並びは無くなるだろう。
日本は金持ちも非金持ちも同じエリアに住むがこれからは変わるだろう。

これからはさらに住所で金持ちか非金持ちか分かる

148さん
「安売り」とは具体的にはどおいうことですか？
2割引とかですか？

148
最寄駅まで15分、環七脇の立地ではそんなに魅力があるとは思えませんが。。
一番安い間取りで坪250万〜ってことは平均坪300万くらいでしょうか。
安売りということは以前から下がったってことですか？

>>142
もう、それでいいよ。面倒くさい。いい加減、株価をネタにした下らない煽り止めれ。と言いたい。
途中脱線してすいませんでした。>その他のみなさま。

賃貸にシフトとの予測もありますが、住宅情報マンションズに賃貸のページが追加されてますね。以前より言われている事ですが、賃貸だとファミリー向けの丁度良い物件てあまりない。
これから充実するのでしょうか？

アデニウム学芸大学は徒歩１５分
学芸大からも駒沢大学からもどっちも遠い。
ここの坪単価２５０万円から２８０万円というのが
「値下げ」なんでしょうか。
２階の日当たりの悪い部屋は坪２５０万ですが
これからさらに引くんでしょうかね
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...
話が矛盾していると思うんです。
安売りしていたら、今後相場が下がるわけですよね。

急いで買わないで次の物件を待つんでしょう？
それでもって、どこまで下がるか見極めるべきなんでしょう？

シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
当初坪400超から、今は坪250くらい？

世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。

だまされて買わないほうがいいよ。
今年から2010年にかけて、まだまだ
東証1部上場企業の社有地が売りに出される
予定だと聞いていますから。

駅近優良物件が適正価格で出てきます。

>>147
それを言ったら、公示地価なんて出せなくなる。
野村は毎月51カ所定点で観測しているから、
なぜ広尾が抜けてるのかは知らん。

スミフ物件はどこも苦戦中だね。

三茶なんて駅遠物件だれが買うんかいな？
お年寄り？買わない買わないw駅は遠いわ、
アップダウンあるわで寿命が縮まる。

雑司が谷の物件も絶望的だね。
あんな地ぐらいの低いところに何建ててんだ？

東京建物の駒込や三井の東池袋も苦戦中と聞く。
山の手線でも北半分は悲惨だね。

スミフ相模大野のタワマンも終わってる。
橋本のタワマンみたいに適正価格つけたとこは善戦したみたいだ。

下降トレンドでスミフ終わったな。

スミフはもともと高いから下げれば売れる。しかし駅遠いのは売れないよ

なんだか、伝聞は怖いね。ＡＥＲＡの記事で、野村不動産が５１箇所で「定点」観測
しているって話になっているけど、
記事では「毎月３ヶ月ごとに発表している」「調査結果によれば、都内５１の調査地点の
うち・・」と書かれている。
定点で５１箇所では、３ヶ月動向把握は無理だろうという意味で書いたのに・・

>>157
不動産研究所で、聞けばどのくらいのサンプルで公示地価を算定しているか
教えてくれるよ。

今買うのなら、明治通りの内側までだな。

それ以外は暴落でいいんじゃない。

>>163
あの〜、千駄木が下がってますけど。

暴沸したとこは下がる可能性も大きいでしょ。

下がるの待ってたらこれから３０年間だらだら下がったらいつまでたっても買えませんね
定年退職して買ったはいいがすぐにあの世行きじゃあねー。

>>161
どう好意的に読んでも、>>147が>>161の意味で書いてるようには読めんだろ。
>>147では、むしろ定点観測の方法論や信憑性を批判しているように読めるが。
議論をすりかえないでくれるかなあ。

それと51箇所で全体のトレンドは読み切れないっていうのは、
その通りだけど、実際に数カ所でも5%以上も下がっているところがあるっていうのが
新しいんじゃないの？だって君の理屈だと地価は上がったり下がったりしないんでしょ。
それに東京圏全体でも0.4%下落って話しだ。

ちなみに私も３ヶ月スパンで自分が持ってる物件所在地４箇所の
中古の価格をｙａｈｏｏ不動産と仲介業者さんへの聞き込みで
やっているけど、
値上がりはないにしろ横ばいで物件数がどんどん減る傾向ですね。

エリアの話はエリアの仲介が詳しいですよ。
日本橋などは中古がずっと軟調な値動きできて昨年あたりから
少し上向いた状況。なにより売り物件が激減なのだそうです。


条件の違う少ないサンプルや不人気のエリアを集めた値動きで、
２３区全体の相場を語るのって全く無意味ですよ。


昨年１２月のエコノミスト記事で
マンション急騰がでたら
年あけたら、今度はまた下落ですか（苦笑）
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/1892353/s
マスコミ報道に一喜一憂していて疲れませんか？

誰が言っているかで、信用するかしないかを決めるのでなく
自分のアタマで考えべきですよ。

そのためには基礎的な知識は必要ですよ。

167さん
エコノミスト誌2007年12月11日号の記事はタイトルこそ「マンション急騰」ですが、
記事は「マンションの売れ行きが悪化している。」から始まっています。
要旨は
　①デベが新築マンションに高い価格をつけている
　②消費者の所得は減っているため、売れ行きは不振を極めている
　③値引き販売が常態化し、成約価格は下落している
ということです。
つまり、マンションの実売価格はすでに急落しているということ。

要は>>167は、１ヶ月前にエコノミストを読んだから、
上がる上がるって宣伝してたってことでおけー？

下がるなんて言われていたって有名住宅街の駅前や３Aは人気化するよ。
便乗値上げエリアが調整されてきただけ。
下がるの待っていたって一生買えない。もう十年前の値下がりは期待できないんだよ。

できの悪い子を５１人集めてやった追試の結果、１０人が不合格だから
ここのクラスの合格率は８１％だ・・・みたいに言わないですよ。

地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで０．１％上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。

バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で８９年には下落して
９０年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。

急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。

ちょっと前までは、下がらない派（下がる理由が無い派）が主流だったように見えましたが、
下がる我（下がった派）と逆転したんですかね？
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる（下がっている）という事？

>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。

ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。

>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か？

六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。

都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない！！
戦わなきゃ、現実とｗ

二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり

当然と言えば当然

>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。

このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者？？？が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。

>>177

シンプルですが、まさに真理ですね。

ようするに、２流、３流が便乗して高い価格つけているからおかしなことになってる。

>>179
オフィスビルとマンションは違うよ。
それより、ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか調べれば
だいたい予想つくよ。
例えば世田谷区だと４３件中１６件ってなる。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
足立区だと３９件中１１件。
港区だと１６件中１件

>>176
同感です

下がる論は私も立場的には歓迎です。２００４年水準とはいわずさらに３割引きで
お願いします。


待つという戦略自体、時間というコストをかけていることに
下がる論者は気がつくべきですね。


すでに買ったひとは、自分の買った物件を基準にものを見る。
自分よりグレードの高い物権が自分の買った価格以下で売られるまでは
「下落」の実感がない。
まだ買っていない人は、基準が定まらない
結果、こういう時期、立地条件の悪い物件の値引きが出たら
買ってしまうのかも。

買える、買えないの基準で考えるのでなく、賃料相場を調べて
その値段で自分が住みたいと思う立地か考えるべきですよ。

暴落論は２００４年のときからあった。あの水準でもまだ高いと
言っている人はいたわけだけど、大抵はバブル期には中学生
だったりするんでしょう。

ＴＶでバブル期をテーマにした映画をやっていましたけど、誇張抜きで
実際あんな感じ。だから、本当のバブルって今の人は知らない。

安いものを高く売るのは、ビジネスの原則。どこまで高く売って
売れるかはマーケティングの善し悪しでしょう。、

最近、このスレみていると、下がる派は具体的な引用を持ち出しているのに、上がる派は「・・・しかない」「・・・しなきゃ」「●●●万円いくよ」などとあいまいなことを言うばかりで、根拠がない。苦しい状況はわかるけど、頑張って論拠を示さなきゃ。下がる派が持ち出したデータは不十分だ、観測ポイントが少ないというが、それ以外のデータを示して言うべき

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％
世田谷区４３件中１６件３７％
杉並区２４件中１０件４２％
練馬区２０件中７件３５％
板橋区１８件中５件２８％
北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％
葛飾区２０件中３件１５％
江戸川区２５件中３件１２％
何となく傾向が見えてきませんか？

>>183
そうですか、前スレでは、データ並べてみたつもりですが　足りないですかね

売れ残り物件数を見る場合は、個々に詳細を考察する必要がありますね。

>>187
地域による差がこれだけあるのは、個々の物件の問題ではありません。
もっと良く考えて答えを出してください。

グレイスって本当にはじめて耳にする会社なんですが年間何戸売っていた会社なんで
すかね。

中小の不動産会社って自己資本の何１０倍という大きな金が動く。
もっているのは棚卸資産と負債ばかりだが
青田売りの場合、工事費支払い
が竣工払いなら、遊ぶ金が出てくるわけで、余剰金をデリバティブの
類で運用したりもしていたらしい。

ここ３年、年地価は上がる。
いざとなったら仕込んだ土地を他業者に卸せばいい。
そうおもって結構どんぶり勘定でやってきたんじゃないか。

ところが、２００５年耐震偽装で中小の風当たりは強くなり融資が
きびしくなった。それでも資金運用でなんとかしのいできたが
サブプライム金融危機、新興市場で株価が下がれば
資金調達に行き詰る。新興市場に上場すればなんとかなるという
思いも大ハズレ
そんな感じじゃないですかね。

148です。
レスが遅くてすみません。
住宅情報ナビに載っている値段が以前よりも値引きをした金額です。
お部屋によって違いますが、少なくとも1割以上値段を下げて売り出しています。
モデルルームに使用したからという理由らしいですが、全体戸数から見て結構な数の
お部屋がでています。３月決算なので、それまでに売りたいというようなことを
営業の方が言っておられました。

トレンドとして、マンションデベの数は

今の半分でいいという状況になってきたんですね。

なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。


下はフージャースくらいに下げないと、売れない。


二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた

大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか

でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。

結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。

大京も

（失礼）
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区７件中１件１４％、中央区６件中３件５０％
港区１６件中１件６％、新宿区１４件中５件３６％
文京区１４件中１件７％、台東区６件中３件５０％
墨田区２件中０件０％、江東区１９件中３件１６％
品川区１５件中０件０％、目黒区６件中０件０％
渋谷区７件中０件０％、中野区１１件中６件５５％
豊島区８件中０件０％、荒川区１５件中１件７％
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。

>>185
１戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ１件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。

>>194
２３区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。

所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。

それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。

節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても４０百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして６０歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている７０代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは３Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。

>>196
所詮下落する二流三流エリア＞
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。

いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。

>>198
利便性が悪いところ＝もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。

主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。

かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産＝資本＋負債

>>207さん

だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。

都心のタワマン買う人ってたいていキャッシュじゃないの！？
たとえローン組んでもせいぜい物件の30％以内。
頭金10％用意して35年ローン組むんだったら誰でも都心のタワマン買えるわな！！

タワマンは下と上から売れていくと言いますからね。
下は下で安くてオイシイ。投資で買うなら一番下か一番上でないと割が合わない。

>No.156 by 匿名さん　2008/01/13(日) 14:53
>
>シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
>当初坪400超から、今は坪250くらい？
>
>世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
>
>だまされて買わないほうがいいよ。
>今年から2010年にかけて、まだまだ
>東証1部上場企業の社有地が売りに出される
>予定だと聞いていますから。
>
>駅近優良物件が適正価格で出てきます。


東証1部上場企業とはどこですか？
それは1社ですか？複数ですか？
情報ソースはどこですか？
重要な資産の売却は取引所の定める株価形成にかかる「重要事実」、つまり「インサイダー情報」ですが、なぜそのようなインサイダー情報を貴殿は入手できたのですか？
また、なぜそのようなインサイダー情報をネット掲示板で晒しているのですか？

>>208
恋愛に限らずお見合いでもそうだと思いますが
初めて結婚するときは理想を抱きすぎるんですよね。
しかし実際に暮らすと理想はあくまでも理想であって生活は
違うんですよね。
熱烈な恋愛でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば
最愛の人でもしゃれたものではなく単なるルームメイトになって
しまう。
今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし
５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるように
なると思います。それが普通なんですから。
多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。
その時だけで結局別の人にまた目がいってしまう。
どんなかたちでも結婚は家庭を持つための手段であることを
忘れないほうがいいかもしれません。

・・・って言ってるのと同じかな。

失敗したら再婚すればいいし

家は３度住み替えてはじめて理想にめぐり合えるともいう。

×今わくわくして入居を
○今わくわくして入籍を　　スマソ

ブランドって長く愛せる魅力だと思うけど。

好きなブランドは大事に使うし、造りも品質もデザインもいいから
５年じゃ飽きない。

ていうか、同じブランドを１０年以上愛用するし
結局飽きないことが価値
みたいなとこってあるんじゃないかな。

マンションも今は代わり映えしない物件ばかりだけど
自分の趣味や利便にあった物件ってきっとあるんだよね。

マンデベ仕入れ担当から聞いたってことじゃないの？
そんなに取り乱さなくても（W

低層マンションは全部石垣みたいなもんだから、売れるはずもない分けだ。

軒並み業績がいい今売るかな？
保有していても、おそらく今は売るタイミングではないところが多いと思うよ。
それに、タワマンが立つような大規模な地面はそうは残っていないのでは？
都心だと、超高級低層かタワマンじゃなきゃ売れんし旨味もないだろう。

土地情報はゼネコン筋でしょう。
２０１０年の入札でよかったら公務員社宅もおそらく
売りに出sるでしょうね。

ゼロってことはない。
でも２３区で３万戸というかつての水準にはとてもおよばない。

内陸で２００戸も建つ敷地は、そうそう多くない。湾岸の１０００戸級がないと
安くもならないし量もふえません。

相場を下げるちからは、ボリュームです。湾岸が安売りしたから、世田谷も文京も
かなり利益率をさげて２６０万だの２８０万だので出してきたのが２００３年頃。

>>218
石垣なみのアタマだ

>>219
世田谷区が崩落間近で心配ですが業者の皆さんが頑張って物件供給を抑えて、時間を掛けて売って行けばこの危機は乗り越えますでしょうか？

>>222
世田谷区の新築マンションのここ２０年の底値って坪単価でいくらぐらいか
ご存知ですか？

国有地あまってるでしょ
独立行政法人改革も進まざろうえない

不動産屋に言わせると
株価のようにPBRやPERで計る指標がないから
おれたちのような存在が必要らいしが、
それだけ恣意的なバイアスを乗っける余地があるのも事実

でなきゃ、こんな醜い都市になる理由がみあたらない

企業にとっての土地保有の意味が全くかわったから。

時価会計の前は、儲かりすぎたときには社員に還元するより土地買って内部留保、
値上がりしても簿価のままおいておいて、
経営に失敗したときは含み益を実現益にしてお化粧。
よく言えば安定、悪く言えば経営責任回避のツールだったわけです。

しかし時価会計が導入され、土地も時々の価格で把握されるようになった。
そうすると今度は値上がりの無いような土地を抱え込んでることが、
資産の有効活用が出来ていないという評価につながって、
経営者の資質を問う事態につながりかねない。値下がりなら無論。

企業の土地放出は単なる需給の問題ではなく、
無駄な土地を持つことが経営上リスクになったという本質を捉えないと見誤る。

しかし、その場合、自社もしくは自社が絡んだ事業になる例がほとんどではなかな？
都心の場合、マンションじゃなくてファンド需要にも有利なオフィスビル主体になどになるなど。

>>222
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量
契約率も６６％で今年度はまぁまぁ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
それにつけても、東京カンテイさん。過去の契約率で１００に満たないのは
年度末過ぎたらカウントしないって意味？
それだと年度末の売り出しが多い区は、契約率下がったままだねｗ

減損会計
土地や工場など事業用の固定資産の価値が下がった場合に、
損失処理を義務づける会計処理

リスクとインセンティブを考えれば結果は自ずとってことね

個人的な主観で言うと、今はまだ不動産の値下がりの実感はありませんが、サブプライムはまさに米国の不動産暴落であり、日本では銀行よりもReitが大きな影響を受けるのは自明でしょう。昨年末はドイツのB○Wが日本で1日に2000台も登録して、それが自社登録だったそうで、、、とあるセールスマンも言ってましたが、これから不動産も投げるようになるんでしょう。

東横線は東急8000系が姿を消したから、終わりだな。

日本人ってのは官も民も既得権や規制がやたらと好きだよね。外から見たら手かせ足かせの社会主義っぽい国だから分かりづらいよ。構造改革や規制緩和は後退してきてるし日銀なんかはあってもなくても同じような存在感...。まずは役人の数を減らす前に全国的に議員を半減させてスピード感ある議会運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない道路や無駄な箱物に化けてしまうだけ。リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それを年金に回して国民に安心感を与えるのが先決。道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから高速道路を無料化したり電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを活性化させれば地方も含めて国の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければ日本は隅に追いやられる、経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。小泉さんにでも再登場してもらいますか。

皆さん今の日本をどのように感じていますか？日本は魅力ある国でしょうか。オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、結果や如何。

>>231 マルチうざっ！

「経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。」だけでいいんじゃね？

チンパンジーってのはオスもメスもリンゴやバナナがやたらと好きだよね。
外から見たら手かせ足かせのサーカスっぽい飼育だから分かりづらいよ。
志村動物園や動物奇想天外は視聴率後退してきてるし上野動物園なんか
はあってもなくても同じような存在感...。
まずは動物の餌を減らす前に全国的に飼育係を倍増させて創造性豊かな
運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない
餌代や無駄な餌箱に化けてしまうだけ。
リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それをマイルに回して
国民に航空券を与えるのが先決。
道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから航空運賃を無料化したり
電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを旭川にむけさせれば
札幌も含めて北海道の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければチンパンジーは隅に追いやられる、
規模縮小していく動物園の売り上げなんかは上がるはずがない。
パン君にでも登場してもらいますか。

皆さん今のチンパンジーをどのように感じていますか？チンパンジーは魅力ある動物でしょうか。
オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、アラブにチンパンジーが
救えるのでしょうか。

・・・というくらいスレタイからずれてます。

そうじゃないでしょ

多くの識者が指摘するように「日本は世界でまれにみる債権大国」

ただし、お父さんがお人よしで他人に貸まくり
家族は貧しい暮らしを強いられる変な国

というだけでしょ。

２３３
面白い表現だね。悪くない

下がったとか下がるって言う人が出てくるが、実感まったくない。
２３区のどこの話ですか。
政府の景気は緩やかに回復しているって発表より実感がもてないです。

上を見ないで下をみはじめたってことでしょう。

デベロッパーとの根競べをやっているつもりが、実は一人相撲
都心は新しい物件の幕があくごとに、坪単価はあがり
一向に下落の気配がなく、せめて劣位の郊外や都内の駅遠物件を
くさしてきたら、なんだか中堅以下が崩れてきた様子

やっと一矢報いるチャンス・・ってそりゃ目標下げすぎでないですか？
って、安くなったらとびついたんでは、下落論者の信念にもとる

ここは、駅近で都心に近く好みにあう物件が安値で出るまで
買わないというのが言動一致、男の生きる道・・・違いますかね。

下から崩れても意味ないってことわかっていて言ってる。

下が値崩れ支えているのでなく、下が先走ってこけている。
まさに二極化のハザマが敗北する構図。それだけの話。

>>235

地価が下がっても、マンションはすぐ下がらない。
あと1年くらいたては、マンションの値下がりを実感するだろう。

現在分譲中のマンションの土地はデベが競って高値でつかんだもので、
そうそう値下げするわけにもいかない。

ようは消費者がそれらにNOと言えるかどうか。
少なくとも中小の売れ行きの悪い物件は投げ売りを始めるだろう。
不動産下落トレンドのときは、チャレンジ価格や相場以上の物件を
高値で買う人がいなくなり、適正な価格に収斂する。

下落トレンドは早くて3月にははっきりすると思う。

これからデベと消費者との間のチキンレースが始まる。

その「○○には下がる」ってのが、2005年から言われ続けて、その時期に来ても都心に関しては悉く下げてないんだって！！多分今回も日経平均が13000円台で底打ちして上昇し出すと、弱気な雰囲気も少なくなると思うけどね。これから出来るマンションも、素材インフレで安く出来ないだろうし、不利になるならそもそも開発しないだろうから、結局供給が減って価格も下がらない、って感じでしょうな。

>>227
今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量>
ここが大きなポイントなんですね。

世田谷区の場合、供給量を大きく減らさないと契約率の維持が出来なくなっているのです。
業者もそのあたりは十分に理解しています。
販売数量を増やすには、仕入れ値＝地価を下げるしかないのですが、
これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っているところが多く、地方からの上京者の
流入がコンスタントに見込めることを考えれば、下げてまで土地を手放す行動にはつながらない。
すなわち、分譲の供給が減り高値が維持されて、それに代わって賃貸アパートが増えて行く。
そのようになて行くでしょう。

しかし、地価＝不動産価格は維持できますが、これは将来に大きな問題を残します。
誰の目にも割高であると認識されている不動産を購入するのは、代々地元に住んでいる人
くらいしかいないでしょう。
世田谷区の場合、１５〜２５歳の年齢層が毎年地方から大量に流入し、各世代の人口をほぼ倍に
します。各世代、地元民数＝上京者数になります。
その半分を占める上京者の内、比較的所得の高い層が持ち家を取得し、残りがそのまま賃貸に
なりますが、持ち家取得でそのまま区内に留まる人がほとんどいなくなり、大部分が他の市区
に流出するわけです。
年々賃貸層のレベルが下がり、それが滞留し、治安の悪化を招くでしょう。

ところで、話し変わるけど、
都心3区って、千代田区、港区、中央区ですよね。
中央区でマンションがあるのは、佃勝どきエリアか人形町エリアでしょ。

どう考えても中央区より渋谷区のほうが堅いと思うんですが、
なして世間ではそんなに中央区の評価が高いんですか？

佃勝どきなんて、ある意味湾岸エリアだと思うんですが。

>>240
県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。

ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。

①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い

結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ

長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

渋谷は首都機能に乏しいしビジネスの中心ともいえないから、都心とは伍せ
ないよ。それに、オリンピック関係もあって、内陸のものは湾岸方面に移す
方針もあるんよ。NHKとか渋谷近辺で公共性の高いランドマークは、そっちに
移る可能性大。内陸は乱雑で権利関係が入り組んでいて再開発が一苦労なうえ
割高だからでしょ。湾岸住民ではないけど、今後は湾岸や佃勝どきは＊＊に
できないと思うけど。

内陸で条件悪いとこは下がって当然。実際下がってるでしょ。てこ入れする
なら大規模に買い上げて再開発するくらいの発想はないと。ステータス性を除
けば、世田谷・渋谷当たりの多くのエリアの住環境は湾岸や佃勝どきに既に見
劣りするしね。

不動産相場は、人口流入動向と金融行政がその方向性の鍵を握っているわけだから、大量の不良債権が発生し、金融が機能マヒ状態になった90年代のバブル崩壊時の相場を期待することは、ちょっと無理があるのではないかと思います。
どちらかといえば、不良債権がほとんど発生しないレベルでの多少の調整を経て、数ヶ月から２年程度でまた次の上昇局面が訪れると見通すのが無難な見方ではないでしょうか。
てか、物件価格の上昇→賃料の上昇→物件価格の上昇→賃料の上昇といった正常なサイクルが５年単位で進んでいく姿が、人口流入のあるエリアの健全な不動産相場の形成ということになるんじゃない。
日本の場合はどうしても前回のバブル崩壊のインパクトが大きかったので、そのイメージの残像が残りがちなんだろうけど、重ね合わせて考えるのであれば、土地神話のあった昭和40年代、50年代あたりの不動産相場の推移の方が参考になると思いますけどね。
世界中に90年代の日本のような金融行政をやれば、国家の中枢企業をひっくり返すことができるんだとの示唆を与えておいて、再度、それを今回、繰り返すようであれば、頭悪すぎというよりは、悪意の確信犯てことになるよね、さすがに。

中古のチャレンジ価格が減ってきているのは現実としてかなりはっきりしてきましたね。
ずっと見てると価格改定しているものが増加してしるのは明らかだし、出物も湾岸を中心に増加中で
三井のリハウスのサイトなんかみてると、在庫の増加数が凄い。

一方で、いまだに去年の夏ぐらいに強気でつけたチャレンジ価格の物件をいつまでもさらしている売主もまだ少なからずいる。
よって、例えば同じタワマンでも向き、階数、広さ、全てで条件が悪いほうが高い値付けなんていうケースも散見される。
後から出てきたほうが安いからだ。
こういった玉石混交の傾向が現れ始めたこと自体が潮目の変化をうかがわせる。
しばらくはこのような傾向が何となく続いて、3月以降ぐらいに調整の流れは本格化するだろう。

ＮＨＫは築地に移転だよな。

マンションっていうからには当然、住宅地の地価が問題になるよね。
銀座なんかがいくら地価が高いっていってもあれは商業地。

それで、再開発による地価の上昇なんて一過性のものに過ぎないでしょ。
ここ数年の上げトレンドはREIT市場の加熱の他に、丸の内や汐留、六本木と
いった地区の再開発による地価上昇が引っ張った側面もある。

でも現状、また下降トレンドに戻りつつある。
再開発に期待するしか無い地価の維持・上昇なんて、それこそ末期症状。

世田谷は別にして、渋谷区の住宅地の値動きが佃勝どき晴海に劣るとは
考えられないが。まあ、商業地を比べたら確かに中央区は強いと思う。

>246

それって人口が増えていて、家族主義の時代の話ではないのですか？
今はそんな地道な生き方する人いないですよ。

値段が上がるとなればすぐ投機資金が入ってくるし、下がると思えば
すぐに逃げる。

この掲示板によく漸増という表現で不動産価格を表す人がいるけど、
それは日本が世界から見放されて、東京がただの田舎都市になってしまい、
土地価格も大暴落した後の話でしょ。

東京は残念ながら世界経済と密接に結びついています。

今は不動産は下落。それは城南などの中心部においてもです。
不動産会社の社長さんもそうコメントしています。
http://www.kabujouhou.com/link/200305sp1.php?boardno=154631