ＴＯＴは却下
（ＴＯＴ）
これは、ダメですよね？？
私も>>200さんと同じく条件によって随分と物件価格に影響の差があると思います。
管理費等についてもみなさんが比較しているＰＣＴはカート回収する人や警備等の人件費が結構掛かっている条件とは比較できないと思いますし、こちらがどんなコンセプトに基づいてどういう共用施設を作るかによって大きく影響すると思います。
４社デベのそれぞれの今までの経験、お客の声を聞いて
素人質問でスミマセン…。
何社か共同で作ると、価格って変わるのでしょうか？
204です、途中で切れてしまいました。。
４社デベのそれぞれの今までの経験、お客の声を聞いて必要なもの不必要なもの見極めてくれたらとても魅力的な物件になると思います。
ビバ裏ほど高くなる要素ってあまりないと思うのですが。
平均坪単価が多少上がっても条件の悪い部屋はそれなりの値段でしょうし、もちろん良い部屋はそこそこ高いかもしれません。
年収等のリサーチは各社揃っていると思うので、購入層考えれば近隣とかけ離れた値段は需要と供給考えればあとでつけが回り、売れ行きが悪いとか下手したらローンキャンセルが沢山出るなんて事を考えたら値付けは容易には上げられないと思いますよ。
東雲が良い例です。
駅からの距離や豊洲の有楽町線・ゆりかもめの２駅が利用できる条件との違いがはっきりとしているのに、豊洲の様子を見ながら価格を高めに設定したら人気もそこそこになってしまいましたし。
東雲も、東雲と辰巳ｔ
地図を見ると
運河に対して４５度傾斜だから、西向きだとＰＣＴに被って
晴海方向は見えないんですかねぇ。
南向きはＮＴＴデータの２棟とシエルに遮られそうだし、
やっぱり東向きしか眺望良くないんですかね。
西向きだとPCTよりも、ロイヤルパークスは低層階を除けば大丈夫だとして、その前の３街区にどれだけの高い建物が建つのかが気になりますね・・・。何が建つかご存知の方いらっしゃいますか？？
３街区は高層オフィスビルですね。
ロイヤルパークスもあるし、ＰＣＴみたいに展望は売りにできないのでは？と思います。
>>211さん
ＰＣＴも無理してる人が多いと営業の人が言っていたとスレで話題になったことあるので、ローンキャンセルもあると思います。ある程度大きな物件なら出てくると思うのですが。
ＰＣＴが人気があるのは５０００万円以下だと思うので、豊洲だからと人気が出ると予測して高く設定しても購入層は変わらないと思うので（ＰＣＴ抽選落ちてしまった人も流れてくると思うので）それほど上げても無理があると思ったのです。
施工が１年違うからとそうそう頭金だって貯められないので、購入できる物件の価格帯は変わらないと思うのですよね。
もちろん予算が多い人は選択枠が山の手内陸などにまで広げられますから富裕層が多く流れてくるかどうかは微妙です。ＰＣＴも富裕層はセカンドが多いみたいですし。
私も豊洲と東雲はイコールと思っていませんよ。しかし、東雲のデベはイコールにしたく豊洲の価格を確認してから決めた感じでした。それゆえに高く感じる人が多く人気が出なかったのだと思うのです。
それにしても、あの東側の運河は水の流れが悪いためなのか、
年中凄まじい汚臭が辛いですね。
住友のタワーも含めて運河沿いの東側は窓は開けられませんね。
悪臭・・そうなんですか…？
でも、昨日みたいに雨がすごい時とかを考えると、川沿いの建物は不安になりますね。
雨が降った後よりも、晴天が続いたときのほうが
悪臭は凄いですよ。ぜひ実際に歩いてみることをお勧めします。
何というか、酸っぱい腐ったような汚臭が
運河から相当に離れてもしますよ。
それと、大雨の時はあそこら辺は浸水の恐れがあります。
>213さん
このレスは判り易いです。
ローン不調は確かに発生すると思います。マンションの場合歩留まりみたいな
ものですから。
豊洲タワーはららぽーとの利便と道筋は良いですから、引き続き、
ＰＣＴ外れ組みの流れは相当あるというのは同感です。価格帯については、
切り口を変えてみると判り易いと思います。
ＰＣＴは南西、西の高価格帯プランも高層まで満遍なく売れましたよね。
東はお買い得価格ですが、南・西向きがあれだけ掃けたということは、
価格の弾力吸収性は豊洲タワーも同様だと想定できるのです。
ＰＣＴの東・北を狙われた（予算的に）方は、やや厳しくなるかも
知れませんが、豊洲タワーの位置的（個人的には運河サイドでは一番と
思ってます）な点を考慮すれば、相殺材料はあると考えられるわけです。
よって、ＰＣＴと同様の眺望等を求めなければ新価格だとしても、
チャンスはまだあるものと予想されます。
後段の豊洲と東雲に付いては同感です。
運河サイドと言う事は東ですよね？？南は、住友のツインとお見合いまではいかなくても被る部分も多数ありますよね。
豊洲ララポートに行ってきました。いやぁ〜でかいっすねぇ。
海側ってなんかお台場っぽいし、夏はお台場の花火みえそうですね。
車で通ったのですがビバホームの隣の土地は住友のツイン（９−２街区）
かと思いますが、壁には「WorldCityTowers」と書いてあったような。。。
ただの宣伝かなぁ！？
World city Towersって、天王洲でしたっけ？？ありますよね？
あそこも住友でしたよね？？
だれかぁ地元ぃ〜おせーてください。気になる。あの看板。。。
大通り側の壁になぜWorldCityTowersって。。。寝られなーい。
まさかWorldCityToersToyosuなんてならないよねぇ
ツインだし、ありえるかもしれないです。World city Towers Toyosu
A棟、B棟とかではなく、一つずつに何とかタワーって名前がついたりして・・・
かなり気になる〜〜
>223
ありうるかも。
ワールドシティタワーズ＠トヨス、既に港南にＣ棟まであるので、ここのは
Ｄｉａｍｏｎｄ Ｔｏｗｅｒ(Ｄ棟)とＥｘｅｃｕｔｉｖｅ Ｔｏｗｅｒ(Ｅ棟）
とネーミングされるのでは。
>>217さん
213です。
ＰＣＴは５千万以上は眺望が良いとされているＢ棟西はほとんどが１倍。
予算も余裕がありデベのイメージのアーバンリゾートという感覚で決めた人だと思うので眺望重視のかたが購入されたと思いますが、１期でも西は限られた層で北や東ほど倍率つかなかったですよね。
やはり６千万円台は購入層は限られてしまうことと、高額でもギリギリ眺望がカバー出来ているということです。
セカンドの人もいますし、それもセカンドの人は長く住むつもりではないと思います。
また眺望の良いところがでたらセカンドなんて転々とすると思うので出ていきますから。
なので永住という意味での人気とは違うのかなと感じておりました。
そういう豊洲とか特に場所を重視していない富裕層が、眺望があまり期待できないこちらに人気出るのかな？とちょっと疑問視しております。
しかし、全体的にそうは安くは出来ないと思うので高い部屋（特に近隣ビルを抜ける高層）は相当高いかもしれませんが、少々高くなっても、中低層は豊洲での需要のある価格帯に近くしなければ売れ行きが厳しくなってしまうと思うのです。
せめてＰＣＴの平均価格が坪２００万〜２１０万にしておけば後から建つマンションもジリ上げしやすく、最後は坪２５０万程度で収まり、どの物件も人気が出て売れ行きも良い気がするのですが、このままだと、最後のタワーは？と思う感じですし、もし坪３００万に近づいてきてしまうのであれば、さすがにそこまで出せるのであれば、眺望も良くないところに投資するとも思えないし、豊洲にこだわらない富裕層は山の手内陸に行ってしまうでしょうね。
団塊世代は退職金を今のローンにあてる人も多く老後のために退職金の使い道をマンションにつぎ込む人もそうそう少ないのかな？と思います。今の家が高く売れる場所の人は考えるかもしれませんが、セカンド買う余裕のある層だと思います。
団塊ジュニア世代はそこそこの値段でないと、今の給料の問題だけではなく将来の不安が多いと思います。年金・退職金が出るかどうか分からないと言われてる世代であり意外と慎重です。
消費税も上がりますし、後から後から出てくるであろう色々な税金に悩まされてくる世代です。
今のうちに買っておこうと走る人も団塊世代のように退職金を当てにするような無理な買い物は出来ないと思います。なのでどうしても４千万円台が手が出しやすいところだと思うのですよね。
同じような立地でも芝浦でもグローブが最初人気つかなかったけど、ケープがすごい人気だったのも価格帯だと思うので、そこら辺はデベは痛いほど分かってきてると思います。
>>228
あなたが４千万円台を熱望してることだけはわかった。
色々と理屈をつけて、４千万円台じゃなきゃおかしい！って論を
書くことによって、自分を安心させてるわけだ。
でも、どんなにあなたがここで論を展開しようとも、
ここはそんなに安くでは出ません。残念でしたね（＾＾
>>229さん
そんなこと言ってませんが。実際東雲や芝浦の例を見て言ったまでです。
人気の価格帯も限られてる気がしたので。
デベもＰＣＴを基準に考えると思っていますよ。
しかし、ＰＣＴってギリギリだった感じがしたもので、すごく上げてきたら東雲のようになるのではと思っているのです。
なんで私が安心するの？意味が分かりません。
皆さん、値段云々言う前に、冷静になりましょう。値段設定は業者の仕事ですから。まず、開発業者が皆さんの反応を踏まえて根付けしていくでしょうから、あたるかあたらないかは業者の販売戦略部署の手腕によるのはいうまでもないでしょう。その元は皆さんのお財布と衝動買いするかどうかを分析した結果に基づくので、皆さんが情報を出せば出すほど、正確に判断されます。買う側にとっては情報を上げればあげるほど、握られます。ですので、冷静になりましょう。値段も出ていないのに、何でこんなに騒ぐねん。
少なくとも、ＰＣＴ北・東程度の価格設定になる可能性は無いと思う。
デベ４社参入で儲け度外視の価格設定をする
ＰＣＴ西・南と同レベルで収まるか、それ以上か。
↑間違い
デベ４社参入で儲け度外視の価格設定をするはず → はずないし。
俺様が 名付け親だが このＴＯＴ
くじ引き外れて いまＴ_Ｔとならない事をお祈りいたします。
4000万円台が最多価格帯になるように、専有面積で調整されると予想します。
つまり、住戸の販売価格はさほど変えずに、狭くすると思います。
（坪単価の上昇になります。）
46.91㎡〜というのはPCTより狭いことを予感させます。
>>229さん
229さんがここが仕様が良いだけあって、ご自分の選んだ物件もしくは狙ってる物件と同価格であったらやっていられなくなる気持ちや、デベになりきって言いたくなる気持ちも分からなくはないのですが、価格を決定するのはあくまでデベでありますからね。
高くなって欲しいのを熱望しているのは分かりました。
ただ先々の晴海や有明等、この近辺もまだまだ開発は続きますからそれなりの価格であるでしょう。
229さんの選んだものと同価格のもこの先もどんな形であろうとも残念ながら出てくると思いますよ。
価格がでるまではこれぐらいであって欲しいとか、この位じゃなきゃおかしいとか、PCTの初めの頃にも同じようなこと書いてありましたよね。しかも、1日見ないだけで、読みきれないほどスレが進んでいました・・・。価格発表後はかなりの賛否両論が書いてありました。
私も、正直PCTのランニングコストにはビックリしましたけど・・・。
どうかいらない共用施設はつけないで欲しい・・・。街作り計画で、建物の周辺には緑を作らないとか規定が豊洲はあるみたいなのでそういうところでの管理費などはかかってしまうのはしょうがないのかな？とは思うのですが・・・。
豊洲は今回の豊洲タワーを含めて後、４棟で終わりですよね？？
ドゥの跡地など、５丁目はまだ出ると思います。
ドゥ跡地はタワーじゃないですよ。 住友がこのタワーをはさんで2本立てるくらいですかね。
承知しています。
マンションはまだ出る、という意味です。
>>244さん
ＰＣＴはアーバンリゾートがコンセプトなのでプールやエステ系にお金を掛けたと思いますが、普通のマンションならそこまでは要らないですよね。
その広告にはどのような共用施設が載っていましたか？
>>245さん
あまり嬉しい事でもないですよ。地価が上がっても入居したら固定資産税が高くなるだけです。
入居出来た物件が自分の予算で入居出来たとうかうか喜んでいても、税金が上がってはどうしようもないですからね。路面化がどれだけ上昇するかで税金左右されますから。
同じ地域の路面化が上がらない事に越した事ないです。
タワーの場合地価が上がっても固定資産税ってそんなに変わりませんよ
支払っている殆どは建物にかかる固定資産税です
