買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その25：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-05-31 06:31:00
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー http://www.mcury.jp
東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do
その24：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
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その1：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
新スレ作ると
一番喜ぶのは
大学教授さん
>1
スレ立て乙です。
しかし近藤産業は1度倒産していたとは言え関西では名門。
親会社のゼファーは債務保証等で120億円が回収不能の恐れということで、
格付けは一気に4段階下げられてしまった。
マンデベ連鎖倒産のトリガーが引かれたかもしれんね。
一方で総合不動産の決算は絶好調だし、再来年当たりの首都圏マンション市場は
大手数社の寡占マーケットになってそうだ。
また、不動産マーケットはダメな時代に突入ですね。
ダメな人がのさばってるからしゃーないか。俺は大手だからマシみたいな人でマシなほうだから。
この比較チャートは優れものです。（※配列は時価総額での降順）
＠マンション専業
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...
＠総合不動産
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...
グローバルなんとかも・・ヤバイ？ 元匿はん？
０８さん
横からすいません。
バブル崩壊〜近年まで規制緩和等のフォロー風が吹く中、
「地価安・建設費安・金利安」の環境良好さにあぐらをかいていた、
ただの販売力企画力だけで伸上がって来た新興デベは、
上場非上場にかかわらずここ時点で、相当数が、整理され潰され激減する。
ヤバイとかの次元ではなく、
既に従来型の不動産企業生命を終えている気がするのは私だけであろうか？。
極論すると二流三流マンション業者デベは、いらない時代になってきたと言えるのではないか？。
エンドは冷静に見ているからです。
今世紀に入りピークを売った、日本の人口は既に減少し始めた。
数年後の２０１０年頃には、世帯数も減少開始する。
労働者が減っている現在、移民も取れない島国単一民族政策をとっている日本は、
将来必ず住宅は余り始めるらしい。
そう遠くない将来には、総人口７千万人の時代が来るとも言われている。
その中で、一部の不動産企業はもちろん残る。確実に系列化が進むでしょう。
財閥系・電鉄系・メーカー不動産会社系など優良企業は安泰でしょうが。
残りは、エンドの気持ちを掴んだ一部の企業が残るだけでしょう。
不動産っていうのはどうしても景気が良くなると
色々胡散臭い人たちが集まるな
かなり前は闇金、少し前は不動産が飲み屋で幅をきかしていた
基本イケイケ山師だから調子がいいとレバ効かしまくり
流れが逆転すれば即自転車が廻らなくなる
闇金の旨味がなくなった後の
胡散臭い人たちの受け皿になったのが振り込め詐欺
今回の不動産連中は、どこへ向かうか？
ここも見てんだろクソ関係者！
教えてみ
レバもギャンブルレベルまでいけばダメでしょ
三菱地所だろうと新興デベだろうと、マンションみたいに仕入と販売を
繰り返す事業は負債で調達しなければ成り立たないよ。
銀行もプロジェクト毎にLoan to Valueは設定してる訳だし。
問題は12の言う通り、地価高騰にかまけて販売価格を吊り上げたり、
郊外バス便に大型物件仕込んじゃったりしたこと。
しかし今年バタバタとマンデベが倒産しても、幹部クラスは数年後
ゾンビみたいに出てくるんだろうな…。
私は、１月にサブプラ問題発生の時に、「６ヵ月静観すべし」と述べた。
６ヵ月経過した。
ヌリエル・ルビニ教授のクレジットカード破綻まで波及するという予測は当たらなかった。
デボス会議でソロスが発言した「ドルが基軸通貨の絶対的地位から転落する」という予想は、
いまだ判然としていない。
しかし、彼らの悲観論的予測があったからこそ、ＦＲＢと米政府は緊急的な金融政策を実施し、それらが奏功したと見られている。
今後の私の予測は次の通り。当たるも八卦（はっけ）、当たらぬも八卦という気持ちで聞いてもらいたい。
—先進国では電気自動車が普及。ハイブリッドカーの開発を進めてきた日本企業は、この分野でも優位に立つ。しかし、走行距離と給電場所に問題がある。
—中印などのemerging economyにおいて、安い価格で基本耐久消費財、つまり日本高度成長期の三種の神器である＜テレビ・洗濯機・冷蔵庫＞を大量に売る。ここが日本経済の死命線。
—米先物市場でのファンド勢力の撤退を、米政府が法制化しないといけない。
—旱魃（かんばつ）・冷害が多発してきて、世界の食物供給地にも波及する。
—上記の観点から、食物価格を推論すべき。つまり、急騰の危機も考えられうる。
—洞爺湖サミットで、米・中印を温暖化ガス削減条約に引き入れられるか？ 地球の死命線。
—日本のマンション・デベロッパーは再編化が進む。デフレ時代に銀行（金融資本）の再編が進んだ。東京２３区のマンション価格は落ちると思う。しかし、あくまでも、
土地購入費—（建設費＋広告費＋人件費）＝利潤
大手デベは全国展開しているので、必ずしも東京だけを見ていないが、東京は最重要。
マンションの投機勢力は衰えたが、まだある。原油と同じく、実需だけになったら、適正価格になるのではないか？ 不明。
結局、地球環境の保全をどう考えるかですよ。
中印はあまりよく考えてないという批判もありますが、日本が本当にこの問題をよく考えて、技術移転を推進すれば、日本が国際社会に大きく貢献することになりますよ。ＯＤＡ費をこのような方針で活用したらよいと思います。
「デボス会議」は「ダボス会議」の、打ち間違いです。
マンション価格そのものではないですが、都内の一等地でも
比較的賃料が高級マンションの賃貸物件に空室が目立ち始めましたね。
これは、マンション価格の動向に微妙な影響を与えるような気がします。
先週見たところでは、青山一丁目駅周辺の高級物件で賃料１５０万〜２００万
円のものが軒並みあいてきていました。空室期間が２ヶ月を超えるものも少なく
ないらいしく、礼金カットは当然のこととして、いきなり賃料自体を２０〜５０万
程度ディスカウントするので契約してほしいといった申し出を受けることもありました。
また、勝鬨周辺の最近オープンした巨大マンションもオープン後数ヶ月たった時点で
まだ空室が２００室を超える状況らしく、相当強い態度で勧誘を受けています。
もちろん、数ヶ月前に当初入居した方と比べると、相当程度の割引レートとなっています。
六本木、南青山一丁目の高額築浅マンションでも賃料２割引程度のオファーを受ける
ことが多くなりました。また、九段下のSPCが保有する高額物件（賃料100万以上）も
賃料15%程度オフのオファーを受けています。他方、六本木、西麻布、青山、表参道、
白金近辺の月額賃料２０〜３０万程度の比較的リーズナブルな物件の賃料は横ばいか、
１０％程度アップしている例が目立ちました。
上記の高額物件はSPCが保有しているものが少なくないため、もともと賃料が高めである
のも原因のひとつかと思いますが、昨年と比べると賃料相場が随分と軟化しつつある
物件も多いことを実感しています。理由ははっきりは教えてもらえませんでしたが、
超高額物件に家賃を気にしないで入れる成功者がサブプライムや最近の株安で減少
しているからなのでしょうか。
マンション価格自体とは直接関係ないかもしれませんが、投資目的で保有するSPCや
個人投資家も少なくないと思いますので、高額物件の賃料相場の値崩れは、マンション
価格にも影響を与えるのではないかと感じています。
高額物件は景気に左右されるから大変ですね。
ところで、広尾と赤坂の大規模、高価格物件は売れたのでしょうか？
都心に富裕層が集中して行く傾向には変わりなさそうです。
高額物件だけじゃないと思うよ
アメリカ、スペイン、イギリス諸々
郊外での下げも止まらない
不動産だけ一人負けなのは
どこの国も似たような人種が不動産を扱ってるから
勝どき巨大マンションの賃貸部分は、
もともとはＵＲの今春の目玉物件になるはずでしたからね。
ＵＲのままなら、とっくに満室ですよ。
高倍率抽選になった昨秋の人形町タワーの前例から見てね。
悲観的な話になるかもしれないけど、
このブーム崩壊で業界がきれいになるかといったらそうじゃないと思う。
倒産にしてもほとんどの場合計画的で、経営陣の種銭はとっくに避難済みでしょう。
会社辞めたり、資金社外に流出させたり、持ち株売り逃げたり。
社員使い捨てＯＫ、もしくは派遣や契約の臨時雇用、
ノウハウほとんど無し、設備投資いらないときてるから、
がんばって事業継続する必要ない。
調子悪けりゃトンズラのほうが合理的になってしまう。
儲かりそうな気配になったらわらわら沸いてきて、
イナゴのように市場を食いつぶしたらつぶれてく、
そんな繰り返しは続くのでしょう。
確かに去年までの2年間の上昇は異常だった。
この板でも心ある人は市場の調整は避けられないと言い続けた。
実際に今年に入って明らかに調整相場・踊り場相場に突入したのは間違いないところ。
問題は今後だが、2000-2004年の市況まで戻ることはさすがにないという見方が大勢を占めるだろう。
去年の夏のピーク時のものだが、下記サイトの2番目の表を見ると何となく今後の動向が見える。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/
要は底値に近い2000年の頃でも坪単価が300超だったところは、下がっても350はそうそう切らないだろう。
四谷とか広尾とか渋谷とか白金台とか。
これらは、ここから去年のミニバブルで5割以上上昇したわけである程度の調整は避けられないが、
たとえそこから1−2割程度下がっても、底値はまったくもって割らないことになる。
一方でヤバイのは明らかに実力以上の上昇をしてしまったところ。
去年は調子に乗ったデベが「都内なら坪単価300万以上が当たり前」という空気を作り出してしまった。
本当に不幸なことだと思う。
底値時に坪単価が200を切っていた地域なのに、局所的ながら去年坪350とかで分譲していたところは残念ながら今後の下落は避けられない。
不動産市況はしばらくは厳しいが、このままズリズリ全体が沈んでいくシナリオよりは
都心部が若干の調整で2005-2006年程度まで戻ったあと再び緩やかに上昇していき、
二極化がより鮮明になっていくシナリオのほうが有力なのではなかろうか。
すみません！局所的に底値200万⇒350万に上がってしまったところってどこですか？
暴落が怖くて夜も眠れません。200万の実力で350万を超すところなんてホントに
異常ですね！
都内で言えば、北区周辺？もしくは港南・豊洲あたりも含まれるんですかね？
でも北区あたりでは350万はないですよね？やはり港南ですか？
>>23
一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。
その富裕層をターゲットに絞込み、供給量を年々減少させつつ、成約率も７０％台〜６０％台の
低位ではあるが、徐々に坪単価を上げて行ったわけだ。
これがカラクリなのだが、
既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。
しかし、
既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち行かなくなるであろう。
さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
需要がさらに減少する危険もある。
不安定かつ微妙なバランスの中での高値維持であるが、
このカラクリが何時破綻するかは正直言って予想できない。
問題はどこまで供給量を減らし続けることができるかだろう。
湾岸埋立地は県境じゃなくて国境ですね。海の向こうは外国ですから。
最近は私のまわりでも埋立地のタワーに興味を持つ人はいないですね。これからどんどん暴落していって2004年あたりの水準まで下がりますよ。埋立地物件は。
国境だって（笑）
春になるとこういう人でてくるよね。
埋立地タワー物件はやはりそれなりに価値あると思いますよ。
結局自分は内陸物件を契約しましたがあの開放感ある立地の高層タワーはあの場所でしか味わえないしそれなりの需要はあるかと。まぁ有明とかだと厳しいかもしれませんが・・。
地震がクローズアップされてくると湾岸、木造密集地は厳しいね。
40年以内に大地震が来るんだっけ？
国のはずれという意味ではあたってるかも。
いいじゃない「国境外周区」。
「心東4区」みたいにまた本家より浸透しそう。
>>33
岡山出身+姓に「星」＆名前に「徳」があることから純粋な大和民族ではないことは確定でしょう。
住んだ場所や行動から判断して、極めてかの国のカルチャーを受け継いでいます。
祖父・祖母の代で帰化していると思われます。
＞大学教授
＞一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
＞その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。
優良住宅エリアの基本構造ですね。
＞既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
＞このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。
希少性が、更なる価値を創造するわけですね。
＞しかし、
＞既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
＞このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち＞行かなくなるであろう。
ええっ？！
そういうエリアは既存住民以外からも「住みたい街」として需要があると思いますが…。
＞さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
＞需要がさらに減少する危険もある。
価値観はそれぞれですから、「都心＝住みたい」とは限りませんよ。
例えば鎌倉、葉山には、都心にはない美しい海と山があります。
武蔵野にも美しい自然が残っています。
また、そこに住む人たちのライフスタイルに憧れる人も多くいるでしょう。
価格にはそういった付加価値も含まれているのです。
教授がド・素・人というのが判明しました。
県境よりも国境の人工島の心配をしたほうが良いと思います。
自然に乏しく（あの運河＝自然と感じられるなら別だが…）、数年の間に安価で大量供給され
今後同時に古くなっていく物件しかないエリアの将来のほうが…。
>>34
岡山県倉敷市には衆院議長も輩出した江戸時代から続く星島家という家があるのだが・・・
＃ちょっとググれば見つかる情報です
犯人がこの家に繋がる人物かは不明であるが
姓名だけで彼の国の出身者などと判断するのは無理があります
行方不明の高校生、東京都内で保護
３１日の夕方、滑川市の海岸にサーフィンに来ていて行方が分からなくなっていた
高校３年の男子生徒が２日朝、東京都内で見つかり保護されました。
保護されたのは滑川市の１８歳の高校３年生です。
この生徒はおとといの夕方滑川市加島地内の海岸で、友人２人とサーフィンに
来ていて友人がその場を１５分間ほど離れた間に行方が分からなくなりました。
海岸には生徒が脱いだ服や携帯電話が残されていて警察と消防、伏木海上保安部では
３１日から捜索を行っていました。
滑川警察署によりますと２日午前７時半ごろ、東京都文京区内の路上で警察官が
職務質問したところ行方不明の生徒と分かりました。
文京区!!!!!
そうそう可哀相に記憶喪失だそうですよ。
>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、
業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。
業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。
私が強調したポイントは、まさに将来についてです。
①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
高齢化が進んで行くのではないか？
現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
その継続性には大きな疑問があります。
実は大学教授＝マセた中学生か高校生なんじゃないか？？？
いまのうちに社会科をしっかり学んでおくと良いよ。
＞①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
＞少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
＞②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
＞高齢化が進んで行くのではないか？
＞現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
＞その継続性には大きな疑問があります。
足りない知識であれこれ将来の心配をするより、過去を顧みなさい。
・過去に、優良沿線で人口が減り、高齢化したエリアはありましたか？
・逆に、人口が減り、高齢化が著しいエリアにはどのような特徴がありますか？
分からなければ、明日、先生に聞いてみなさい。
>>42
いやいやここまで説明しないとお分かりにならないとは。
時代が変わって、少子、高齢化の時代なんですよ。
いままでの経験則をそのまま当てはめてしまう。
不動産業界のレベルとはこの程度なのでしょうか。
一般購入者の皆さんは、自分で判断し、業者の話には耳を貸さない方がよろしいと思います。
ビックリしました。
教授は従来の区単位から沿線単位に、アプローチの仕方を変えたのかな？
でもそちらもいばらの道ですよ。
ど田舎と違って、東京の鉄道はラインではなくネットワークですからね。
単純に沿線という概念自体が通用するとは思えませんが。
たとえば、山手線沿線とはいったいどの範囲をさすのか、
またその民力とやらをどうやって計るのでしょうか？
>>45
県境外周区と郊外は沿線で考えて良いと思います。
都心部は一つの塊として捉えて、開発余地があるかどうかで判断すれば良いと思います。
それほど難しくはありません。
都心部についてはいままで解説したのでお分かりでしょう。
都心部の場合、現状の民力をあまり重視しないのは、
そもそも人口が少なく、発展余地しだいで、これからどこまで人口が増え、
富裕層の数が増えるかまったく変わってしまうからです。
一方、県境外周区と郊外は、ほんの一部の再開発地域を除き、
その民力はあまり変化が無く、少子高齢化で右肩下がりが予測されます。
なぜ郊外は沿線で考え、開発余地では考えないのでしょうか？
そこになにか合理的な考察がありますか。
また、開発余地がある事と、開発に値しない空き地があることは同義でしょうか。
>>48
郊外はあまりにも広く、開発余地は無限です。
例えばＴＸ沿線は巨大な開発余地がありますが、
おそらく駅前の拠点開発にとどまるでしょう。
一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
発展余地さえあれば、確実に実行されると考えて良いと思います。
従って、郊外は沿線であり、都心から離れるにしたがって拠点としての民力になります。
発展余地と開発余地は同じ意味で使っていますか？
そもそも前からお聞きしたいと思っていたのですが、
教授のおっしゃる発展とは何を指すのでしょうか。
人口でしょうか？人口密度？平均収入？教育水準？生活満足度？
民力？商業集積？税収？インフラ？それとも地価でしょうか。
>>50
正確に言うとこうなります。
「一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
開発余地さえあれば、確実に実行され、発展すると考えて良いと思います。」
また発展とは、人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価、
いずれも上がって行く状態を指します。
