23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

まあまあ　銀行は今も昔もやっかまれる存在ですね。

>>898
とにかく宅建業法のしばりで「ローン条項」は不可欠になっている。
提携ローン以外のローンについてはその限りではないが
ローンのお世話抜きに商売はなりたたない。
それに銀行サイドがあぐらをかいているのだ。
だから、ワンルーム業者に騙されてメガバンクがセカンドローンを
個人投資家に貸してもめたりもする。
基本的に貸すときの与信だけであとは無関心。
たしかに２億貸してくれと言って銀行いけばしっかり話を
聞いてくれるが、３０００万のローンでは人件費かけていられない。
ノルマもはけない。
キックバックなど出せるほど小口のローンの利幅は大きくない。
でも、ボリューム効果があるからオリックスの物件でオリックスの
ローンが売れないと担当者は叱られるだろう。

おじさんはそういう話をしている。

>>904
3000万のローンでも第二地銀なら人件費かけて家まで営業にいきますし、
分不相応な金融機関と付き合うこともないんじゃない？
それに貸すときの与信だけであとは無関心なのではなく、
担保保存保全義務という民法規定（約定ではないよ）を根拠にして執務しているから。
キックバックとか叱られるとか、およそガバナンスにもとる規範（マニュアル）
では遅かれ早かれ改善指導が入りますよ.

771です。盛り上がってますね。

817さん、有難うございます。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

私は自宅用物件を買い換えるつもりは無いですが、確かに上記は良い物件ですね。④あたりは大人気ですな。周りでも。②もそうですかね。ただ②を買うくらいなら、独身で80平米くらいで良いなら代沢の地所物件の方が良いと薦めてました。もう売れちゃってますが。

⑤、住みたいなあ。。無理だなあ。。。まだまだゴミですな。頑張ろう。
先輩で買った人がいましたね。

確かに、この5物件で大きく損することは考えづらいなと思います。

>>903
銀行にやっかみだってさ。ぬるいなぁ。そんなレベルの低い話じゃない。
ファイナンスを提供するプレイヤーとしてそもそもの存在意義や資質が
問われてるんですよ。なーんにも先のこと考えてないでしょ？
自分たちの今果たすべき役割とかさ、将来像や、社会発展への貢献とか。
そのために金融を取り巻く制度的枠組みはどうあるべきか、とかさ。

困ったらかーちゃんに泣きついて、関心事は自分のこづかいだけですか？
なーんにも反省もないからホトホト困ったもんだよ。銀行家はいないのか。

間接金融より直接金融ですから。この流れには逆らえません。
銀行の役割は薄くなっているでしょう。

直接金融だと手数料がかからないと思ってる素人が時々居るね。

不動産投資信託にしても募集時３％・期中１％・解約時１・５％の
手数料を引かれてる

えっと、それは事業法人向けの話でしょ？個人は全く無視ですか？
ここはマンション掲示板、エンドユーザーが基本集う場所ですよ。

だったらノンバンクや外資でいいから邦銀には退場してもらいますか。
この際、金融庁サマに雁字搦めにしていただいて。

>>907
若い方ですか？
現場はもっと地べたの零細業と変わりません

支店の男一人あたり融資残高10億（粗利2000万ね）ひつようです。
窓口の女性は、各種手数料で稼ぐ
管理部門は本店運用で稼ぐ

そんなイメージです
学者理論もたまには必要なんでしょうが・・

だから、そういう仕事に存在意義はない、
ということいっているんでしょ。
ほかでもできるわけですから。

>909
議論の方向と全く筋違いでしょう。それ。

>>911

①楽しい話
郊外物件のカウント、調整時期、購買層が喜ぶコンテンツ内容

その②
同じ物件ばかりの掲載、売り出し価格より2,000万円up
＊グローブは若干異なるけど・・
どうぞ安値で購入されれば。

ちょっと捻れば色々あるでしょうね。頑張って！

特に注意しないといけない点は
これから秋葉原〜東京〜浜松町のラインに主だった企業が
集中して、新宿のオフィス街としての機能が大幅に低下して行く点です。

新宿駅までの通勤時間を売り物にしていた物件には大きな逆風だし、
そんな所の中古価格は大きく下がって行くでしょう。

これから購入を検討されている人には参考になると思います。

911のような人が大衆派ですからね。
今更不動産は買いだ！なんつっても、大多数はふざけんな。買えない。で終わり。部数が伸びる訳がない。
乗せられてますね。良い具合に。911は。

元々、新宿近辺は価格が相対的に上がってませんからね。
歓楽街としても、渋谷の方が良いだろうし、踏んだりけったりですな。

>>906
有栖川パークハウス検討したけど、上層階以外日当たりと眺望悪すぎで購入あきらめたよ。
今でも売れない3億〜8億の部屋はまぁ日当たり良いけどね。
1億〜2億で買える部屋は外が見えない半地下だったり、ほんの数メート先に隣のベランダがあったりでひどかったよ・・
隣の家の部屋とにらめっこなんだよ。
正面の道路側（ここも交差点だからうるさい）以外の三面は本当に駄目駄目だよ。
立地と内装は良いけどね。あと住所も。
カーテン閉め切って夜しかいない家族向きだね。
でもモデルルームのコーヒーは旨かったな〜

気をつけるのは
新宿から西に郊外に延びるライン
池袋から北と西に郊外に延びるライン。
特に中央線沿線は過去の価格をそのまま引きずっているから
下げも大きくなります。

また、最悪は都心に直接乗り入れが不可能な私鉄。
これは将来売れなくなる恐れ大です。
具体的には、
西武新宿線
京王井の頭線
東急世田谷線
東急池上線
東急大井町線
東急多摩川線

元々安いでしょ、特に大井町線、多摩川線、世田谷線。
それこそオリコミマンが聞いたら、織り込み済みでは。
最近の新築、このあたりの沿線でも上がってんですか？

別に転売しませんって。ただあなたの議論が稚拙なので。
田町沿線で、検索すりゃそりゃ売り物件多くなるでしょ。
新しいマンションが建ったんだから。。。
917でした。

>924
湾岸にこだわり過ぎ。転売狙いが多いのは確か。それが23区の不動産に与える影響がそんな多いの？まともな住宅地立地のマンションで、良い出物はそうそう無いですよ今。分かってます？

でも雑誌の内容なんてそんなもんでしょう！
発行部数が伸びないと廃刊になりますので。

高値転売なんて考えてもいませんよ（笑
通勤が楽で楽しい生活を送ってますのでね。
サラリーマンは転売目的で購入して無いでしょうね、普通はね。

特にマンションは都心部以外は今やカス扱いですから。

７月１０日付けの国土交通省人事異動が発表された。
　土地・水資源局長にもエース級が投入！
　建設流通政策審議官へのエース投入とあわせて不動産・土地関連規制
　強化が見えてきたな！
　高値掴みの人ご愁傷さま・・・

馬鹿だねえ。。REIT潰しって、一部のへんちくりんREITだけでしょ。
何が影響するの？説明してよ。

前回のバブルの時もそうだったが、結局は政府の掌の上でババ抜き
　ゲームをさせられているに過ぎない。少しルールが変わっただけで
　虚構であることが明らかとなった。
　前回バブルではほとんど全ての役所幹部自身がバブルにまみれていた
　ため対応が遅れたことは明らか。
　このたびのREIT高騰にみられるバブルもどきでは、役所幹部の世代
　交替が進んだため、冷静に現象をながめることができている。不動
　産につぎ込まず官舎住まいの幹部も多い。
　しがらみが無いため早めに手をうとうとしているのは明らか。

価格は需給バランスで決まるが、全ての需給をコントロールできな
　くても、そのうち１割をコントロールできればかなりの価格コント
　ロールができる。
　特に不動産の場合は生活必需品ではないため、少し需給をいじるだ
　けで価格コントロールが可能。
　このため政府介入の効果が大きいものの一つ。

＞土地・水資源局長にもエース級が投入！

エースだかリリーフだか知らないけど公務員は所詮公務員でしかない。誰がアサインされてもいっしょだよ。悲しいけどそういうレベル。

そういうレベルだね。もう官僚の時代はとっくの大昔に終了してるよ。
ここにいる人、おじいさんが多いのかな。

住宅金融公庫にお世話になっている人が大半で、その胴元が誰かを
　考えたら誰が価格を牛耳っているかは分るというもの。
　REITを作ったのは誰？あれは不動産を証券化することでコントロー
　ルしやすくするための措置であり、ヒートアップしすぎたら引き締
　めるのは当然。
　フラット３５借りれてホッとしている奴ばかりだろ？

REITの価格コントロールができる、と思っているのは相当痛い。
短期的には影響あるでしょうが、それまでの話。
ここにいる人たちはMarketを全く理解してないね。

過去のレス内容を記述列挙して・・どうしたのこの人？

>>937
　だからあの頃の役人は自分自身が株買ったり、不動産買ったり
　バブルにどっぷりつかった奴らが幹部をしていたから対応が遅
　れ、バブルの最後の最後に世論に押されて仕方なく進路変更し
　たから大きくはじけたのさ。
　今の幹部は当時３０歳後半の人たちで先輩たちを見て不動産購
　入をやめて官舎住まいか、その後の底値で買った人たちだから
　価格が低下してもどうってことない。ローン無しで購入してい
　る人も多い。だから思い切った対応ができるのさ。
　同じ官僚でも人種が違うよ。

あのー、なんかここでは、総量規制がバブルを崩壊させたと思っている人がいるようですけど、間違ってますよ。

映画の影響では？

総量規制がバブル崩壊を招いたという考え方の人が、今回の規制強化もそれを想像して弱気になっているんでしょう。根本が誤っているのに。

>>936
　そういいつつも、今不動産に群がっている連中は公示地価が上昇し始め
　たというニュースを聞いて眠りから覚めた連中が大半だろ？
　それらのネタを持っているのは役所だよ。
　前のバブルの時も国土庁のオフィス需要予測を信じて突っ走っただろ。
　強がり言っても結局自ら正確な統計データが得られないから行政が頼り。
　それが不動産の弱みであり、他の業種のように一人勝ちが出来ない理由。
　赤信号もみんなでわたれば怖くない・・・の世界。

そして車に轢かれて死ぬ奴がいても「バカな奴」「運の悪い奴」で
　おしまい。
　これってサバンナを群れで移動している途中でワニやライオンに食わ
　れる草食動物並の知能といえるかも知れない。

2005年問題って、誰が言い始めたんでしたっけ。
あそこで売り走った人、かなり後悔ですなあ。。
赤信号もみんなで渡れば怖くない。

三菱地所、三井不動産、住友不動産の３社と、
の経営全体と同一方向のポジションであれば、
大きく間違えないと思う。

３社は在庫を膨らませ、かつ売り急ぎしてないだろ。
この方が、素人の語りより、ずっとまし。

業者と買い手だから、
単一物件でのポジションは、逆になることがあるけどね。

それから、雑誌の内容をはなから信じるなんて、笑っちゃう。
書いてる奴のこと、考えてみろよ。

20〜30才台で年収数百万の素人が、聞きかじりで書いて、
40才程度で年収千万程度のデスクが、形式中心に粗いチェック、

って感じだろ。

相場が見通せる奴・デスクなら、雑誌になんて長くいないよ。

低レベルな発言ばかりだな。

なんんだかREITは最近、軒並み下がってるじゃん

大手不動産会社販売期日延期してますが、2008年第一四半期まで不動産価格は確実に上がるとみてよいでしょうか。だったら今すぐ契約しないと！

>953
リプラスレジデンシャル投資法人をよろしく。
オラッチは公募で1口、セカンドで4口だけだけど持ってるよ。最近確かに下げてるよね。
でも配当利回り5％越えてるぜ。
これって結構よくなくなくない？

団塊世代とジュニアの購入が一巡したところですでに値下がりしているといったところでしょうか。
団塊ジュニアで一番若い今の32歳が35歳になる時には下がり始めてるイメージかな？

三井不動産、住友不動産、三菱地所の物件ってやっぱりいいよね。

＞2005年問題

ってなんでしたっけ？

金利が心配
怖くてローンいっぱいいっぱいくめないなぁ
誰か〜金利を止めて〜

>>957
というか他の中小デベの物件がひどすぎるだけ。
大手のもので価格相応レベル。まだ高過ぎるぐらい。
最初にひどい物件を見るとその後何でも良く見える。
中小デベ作のひどい物件がたくさんあれば大手の物件も高く売れる。
要は共存共栄。だから大手も中小潰さない。存在価値があるから。
それにだまされるのが見た目でしか判断しない素人エンド。
これが一番タチが悪く、価格高騰の元凶。

2020年まで日本はばら色ですよ。本格的な消費回復は2008年から09年あたりから始まる。今はまだその端緒ですらない。

1960年代前半から1970年代前半にごく短いベビーブームがあっただけ。2009年頃まではまだ支出を押し上げる新世代が現れない。
欧米は一方で不況、それを尻目に日本が成長する。

日本は他の先進諸国とサイクルがずれていることに注目しよう。

支出のピークは、46歳から50歳。しかも過去から比較すると後ろ倒しになってきている。

都心よりもこれからは都心外縁部。準郊外型生活を送る層が増える。

2010年までは、欧米株と、日本国内不動産への投資、
2010年以降は外国株から日本を含めた先進アジア国への投資。
不動産はHoldのスタンスで良い。

欧米株は、21世紀最後の買いのチャンス。もう2010年以降、見込みは無い。

その消費回復を、消費税率大幅アップでつぶす。

支出は押し上げられない。

>963
当たったことが無いなら、逆を行けば必ず儲かりますが、あなたにはその勇気すら無いでしょう。

963さんはまず自分の意見を持つことから始めましょう。

少なくとも、自分の予測くらい提示して欲しいですね。
議論はそれからです。ただ批判するだけ、はどこかの阿呆な政党と一緒。

昨日の日経によると大手デべのマンション在庫は大幅増らしい。
この現象から『価格上昇は無理』みたいな記事が書いてあったが
日経ですらその程度の読みかと思うと笑ってしまう。

大手デべの在庫が金額ベースで増加してるのは

１、地価が数年前に比べ30〜40%上がったから
２、地価上昇により弱小デべが購入出来ない値段になり大手デべが
　　在庫を増やせる状況が続いたから
３、耐震偽装問題以来、販売好調なデべが仕込みを増やしたから

に過ぎない。
そもそも１兆円の在庫って１戸の平均原価4,000万として25,000戸分
くらいだし、年間８万戸供給してきた中で驚くべき水準でもない。

寡占化による価格高騰を警戒する内容でしょあのデータは。

しかも強気の住友が在庫一番増えてる。
どーなるかは明らかなように思うが。

住友が仕入価格割れで在庫処分すると思う？

ちなみに大手デべがマンション供給を寡占する最大の脅威は

大手デべは専業デべと違って所有不動産による賃料収入
があり、財務的に長期戦が可能であること

頑張って！

N経は本当にひどい記事ですよ。不動産に限らず。なんでこんなレベルになってしまったのか。

新聞だけでなく系列テレビ局の深夜のビジネスニュースだって、
スポンサー物件の宣伝みたいな特集をよくやってるじゃない。
以前から。

>949
確かにおっしゃるとおり、三井、三菱、住友のポジションに合わせるのはポイントついてますよね。
超都心部の優良立地のビル、レジデンスはすべてホールド。
超都心部の超一等地の分譲マンションは、牛歩戦術でゆっくり開発。
三井の薬研坂
三菱の羽澤ガーデン跡開発
住友の二番町ツムラ本社跡開発
いずれも平成21年〜23年引渡しに向けて、じっくり値上がりを待っている感じ。

>969さん
素人なので教えてください。
デベの在庫状況は、どうやって判るのですか？

株式公開していれば、財務諸表から大まかな動きは
見えるようには思えますが、細かな動きはわかるのでしょうか？

一般企業なら不動産は固定資産ですが、
不動産関係だと商品ならば流動資産なのか？、などと
素人の疑問が膨らんでおります。

> 景気拡大が５年も続いてきた国の新興市場がどうなったか

え・・どうなったの。ここ10年間、新興国で取引やってますけど。
97年の通貨危機の事が言いたいのかな？住宅賃貸料は昨年と比較すると
平均40% upだし。東京都心の不動産状況をベースに自国の経済崩壊論を
語るのはあんまり気持ちの良いものではないですね。
From SINGAPOREからでした。

あのー970ですが、デベでも不動産関係者でも無いです。
あと、契約率、下がってないでしょ。全然。過去10年、大体75%近辺で推移してますよね。首都圏。91年あたりの50%の水準から上がってますし、バブル時でも、契約率は現在と変わらないですね。これが大幅に悪化するんですか。ふーん。何でですか？根拠を教えて。
関西圏ですら、70%近辺で落ち着いている今の状況でねえ。。
印象だけで物言うのは恥ずかしいね。

REITはどこまで下がると崩壊と定義づけられるんでしょうね。8952は今でも上場時から2倍以上の水準ですが、2003年水準まで戻るんですか？極めて美味しい。買いたいですね。その水準で。

地震特需待望論ですか？神戸の人間にシバキたおされますよ。
いいかげんにしとけ。

ようやく不良債権問題も片付いて、銀行が元気になれば、自然と経済は立ち直ってくるよ。
オフィスビル賃料の劇的な上がり方をみてると、供給が細ったときのレジデンス賃料の値上がりも相当なものになるんじゃない。

大手デベは持久戦が可能だそうだ（笑）

昨晩から一人の粘着野郎が登場してまともな議論出来ない、
バカスレになったな。

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

メリルリンチ日本証券によると、不動産以外の金融資産を100万ドル以上持つ日本の富裕層は、1年間で5.8％増えて131万人を超えました（03年末時）。家族も合わせると500万人と推定されます。「富裕層市場」も確実に巨大化し、さまざまなビジネス・チャンスが広がっています。

なんてのもあるけど・・

一方における貧困の拡大と
一方のおける富の集中はコインの表裏

メリルリンチ、03年末時って
古い情報だけど、今はどうなの？

現在は220万人程度です。

2006年6月22日 14時26分
メリルリンチ日本証券（メリルリンチ）は6月21日、世界の富裕層に関する調査結果を明らかにした。それによると、住居を除く金融資産が100万米ドルを超える富裕層の人口は、2005年末で870万人に達し、前年比で6.5％増加した。また、3000万米ドル以上の金融資産を保有する超富裕層の人口は同10.2％増の8万5400人となった。

日本の富裕層の人口は前年比4.7％増の141万人。世界で16.2％を占める。メリルリンチでは、日本における富裕層の増加の主な要因を、実質GDPの成長、堅調な相場環境、デフレ圧力の沈静化、消費の改善などと分析。これらは2006年も継続すると予測する。

あ・・989さん有難う！　988さん後は自分で調べて！

要するに超都心部の不動産を議論する際は、需要側の市場としては、横ばいの日本全体の人口でもなく、増加基調の２３区人口でもなく、まさに年率２５％以上のペースで増加している自宅以外金融資産１億円以上層をみないといけないということですよね。だからこそ、郊外の販売がいまいち伸びない一方で、超都心タワーマンションはガンガン高値が売れていくわけですね。

私はそのその富裕層に含まれますけど、
自宅は持ってるし別にセカンドハウスは不要です。
ガンガンと不動産投資する必要はありませんが？

992だけど、自宅のタワマンに入居したばかりだから
興味があるので見てますが？
悪いなぁ、ニートの歳でもないよ。

もちろん興味ない富裕層の方もいらっしゃるでしょうが、スーパーリッチでない限りは、結局、株でもうけた一部は不動産にまわすのが定石だから、自然と流れてくるってわけですよ。これが１０億超えてくると、為替や外ものを含めざるを得なくなるところが、おつなところ。

＞１０億
ニートらしく会話のインフレ　良いぞ（笑）

まあ個人攻撃のくだらないコメントはやめましょう。
そんなことはどうでも良く、富裕層は確実に増えていることを留意すべきだね。そして今後日本は消費支出が増加する。どうなるか。不動産価格が下がるより、上がる可能性が高い。