23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

晴海の長谷工もあれば月島のアイマーク隣りのタワーもある。

年内に都内が下落に向かうとすれば、
湾岸中古の坪350万は高い。利便性に関係なく、値しなくなる。
改めて言うことでもないが。

埼玉や千葉には絶対住みたくないし、湾岸の埋め立て地もイヤだし、２３区内で坪単価200万までの新築を探して買うよ。
俺は普通のサラリーマンだから。
探せばいまでもあるしね。

購入時に「ここはどんな人が買っていますか」という質問はかならずしてきた。
子育て若年そうばかりでは、自分の世代の望む暮らしにあわないからだ。

０００万台までは購入者は読めるが
６０００万を超えるとその属性はまちまちだ。
かつての二子玉川の某人気タワー物件でも購入者の属性に
まとまった傾向はなく、しいていればサラリーマンが少なく自由業、
個人事業者が多く親の支援で１ＬＤＫを買った若年層も結構含まれて
いたようだ。

管理組合名簿でも個人の職業まではわからない。
最近は個人情報保護法がらみで明確にできなくなってきている。
しかし理事をやっていると居住者の概ねの傾向はわかってくる。
また日ごろ挨拶をかわすうちに親しくなって内輪の話もしたりする。
近所の噂話でもだいたい住民の顔ぶれがみえてくる。

やはり、
開業医、
ＴＶ局関係者、
ＩＴベンチャー経営者、
自由業（作家・文筆業ジャーナリスト）
リタイヤした経営者、
個人投資家、
一般企業経営者
などがいる

一方、
上場企業の証券・金融・損保・情報通信系、航空・商社など
の管理職
くわえて文京区や港区の自宅を売って買い替えたシニア単身者
親子など。
顔ぶれは多彩で各階ごとにさまざまだ。

６０００万円〜以上の部屋の顔ぶれはそんなところだ。

旧価格物件なので、
５０００万以下の部屋は普通の３０代以上のサラリーマンが
普通にローンを組んで買っている。


物件坪単価と世代、所得層はあるていど比例してきた
１６０万〜１８０万　　　７０平米を３５００万で買う３０代（独身から新婚）
１９０万〜２２０万　　　８５平米を５２００万で買う所得１０００万クラスのサラリーマン
２３０万〜２５０万　　　９５平米を７０００万で買う買い替え取得者・自己資金の豊富な人

このあたりまでは、買える人が買えるグレードを選別できた。
しかし、豊洲のように
２７０〜２８０万　　７０平米で５６００万　８５平米で７０００万
２９０〜３００万　　７０平米で６０００万　８５平米で７５００万

となると旧価格の物件の６０００万以上の部屋同様一概に読めない

１８０万／坪で買ったＴＣＦとも２３０万のパークシティともの大きく顔ぶれが変わるはずだ。
逆に先住者と生活水準がさほどかわらない層が入るとしたら、それは購入金額に単になにかの
下駄を履いた人というだけだろう

×０００万台までは購入者は読めるが
○５０００万台までは購入者は読めるが

議論すべきは誰がどういう下駄を履いて買うかではなく
下駄の歯が折れてころばないかという話でもなく
下駄が無駄だという話。

親の金であれネットビジネスやデイトレで稼いだ金であれ、今の若い世代なら
必ず読んでいるはずのろばーと・キヨサキ『金持ち父さん貧乏父さん』によれば
キャッシュフローを生まない『自宅』に投じるのが正しいことなのかという疑問。

キヨサキ流なら、全国各地の不動産マーケットを見て、大阪がいま底値だとか
言って西梅田の住友物件を買ったりするのではないのか。
いや、実際の収益性は知らんが。あるいは仙台の五橋かもしれない。

マネーの先見性のある若手ベンチャー諸氏がなぜ、しょぼい立地のしょぼい
まどりのしょぼいレストランしかない豊洲を買っちゃうのか。べつに豊洲に
うらみはないが不思議に思う。

なぜ、ここで一旦市場は冷え込むシナリオを考えてみないのかね。
カネがあると欲がでる。目先のものに手を出す。その気持ちはよくわかるが。
ぐっとこらえると持ち金が倍に増えこらえないと半分に減ったりする。

つまりはあせりだろう。
固定金利が上がる前に
価格ができる限り安いうちに

しかし、なぜ今買う必要があるのか。
多くの自己資金をもっと運用しながら時期をずらすのは
なぜ考えないのか。
時代の変化は早い。
３年で結果は見える。

あせると視界がせばまり目先の損得に引きづられる
不動産屋は、顧客の選択肢を狭めていき
これしか買えないのかという絶望感を与えておいて
そこですこしましな物件をみせて
熱心にすすめない
そうすると客は、あせりと恐怖心に誘導されて割高でも
その物件を買ってしまうものだ。

書く言う私は１９９６年、消費税前の駆け込み需要で
６０００万弱の物件を買って失敗した口だ。
離婚を契機に物件は処分して難を逃れたが２０００万の
損を出した。
しかしあのまま抱えていたら旧価格で今の物件を買う
機会はなかった。買い替えはまず抽選にあたらないからだ。

買い手を焦らせる状況での買い物は実は売り手も焦っている
ことが多い。

REITも相当下がっているね　数ヶ月前と比べて１〜２割の下落
　 将来を占っているね・・・

適正価格の模索が続いているけど、
オレは豊洲の上限は坪３００万円
６０ｍ２で５５００万円
７０ｍ２で６４００万円
８０ｍ２で７３００万円
とズバリ予想します。
６０ｍ２クラスはリタイア組と子無し・共稼ぎ組が購入の中心で、
このタイプが増えて行く。

まあまあの所得のファミリー層は旧深川区に流れて、
坪２５０万円、７０ｍ２で５３００万円、８０ｍ２で６０００万円が
売れ筋になって行くでしょう。

私も消費税アップ前のマンションを買って失敗した口です。
しかも雑な施工で瑕疵が見つかり、裁判やってるらしい。
私は売却して去りましたけどね。
次の消費税アップ時のマンションはどうなることやら…

このスレでは話題に上がりませんが大崎の物件はみなさん今後どうなるとお考えでしょうか？

居住用なら、幸せ度も資産価値に含めなきゃ。
健康で幸せな日々を遅れたならその購入は大正解！
離婚なら・・・大損失

>>812
それは浅薄な考えだね。人間は失敗するものだし

失敗して損失を蒙ってもやり直せるから人生は価値があるんだよ。

確かに離婚は　大損失
でも、値下がり続けるマンションはまさに不仲の家庭生活と
同じ状況で人生の累損がかさむ。

最初が間違ったいたのを糊塗してきた結果ともいえよう。

人生希望を持てばうまくいくと思えたのは、子供の養育費
等で人の３倍の費用負担を負いながらも住宅コストを減らしたり
しながら臨時の収入があったりして結果今は幸せな家庭生活を
えているよ。（スレタイから大きくずれたなｗ）

離婚は結婚して２０年目だったが、子供も２０年、マンションも２０年たてば
自分の思い描いたものとは全く別の姿になったりもするということだよ
１９８０年代には井上富雄さんの『人生２０年計画』というのがはやったが
２０年スパンで目標を設定したら次の２０年の展開も考えておくべきだ。

損得は、２０年でなく４０年、あるいは６０年トータルで考えないと高齢化社会で
幸福をつかむのは難しいのではないかな。

話をスレタイに戻すと、仕込んだ土地が２００５年以降の物件は高値で
売るしかない。問題は今年の秋以降土地をいくらで買うかだ。
マスコミはあいからずの高値買いを伝えているし、豪州のＧＪＴみたいな
ところがまだ高値で買いまくっているらしい。

大崎はどうかという話があったが、賃貸になるのではないだろうか。
ソニー跡地は高輪台のテニスコート跡もコムスンが撤退して白紙。
とにかくこのところゲンが悪いこと続き。

またしても「お散歩おじさん」と笑われようが、周知用看板を見て回るのが
趣味なものでいろいろ探るが
都心周辺ではコンパクトマンション、それも投資用、一棟賃貸ばかりだ。
月島のクレストタワーの向かいも賃貸。
勝どきと月島の間も高級介護マンションができた。
アイマークの向かいも権利床の大半は一括運営会社に賃貸になるのでは
ないかな。
地主が空き地にたてる中小のマンション
ファミリー分譲は買い手がいないということからＤＩＮＣｓ、単身者、投資用を
ねらってコンパクトマンショに企画を切り替えるところばかり。

いくらでも高値で売れるなら好き好んで賃貸にはしないだろう。
もう売れない。これ以上の高値分譲は無理だと供給者側が万歳して
いる姿がここにある。

三友（名前の由来は三沢の友人）のじいさんは本当に証券化の仕組みを
理解しているのか怪しいが、言ってることは半分正しい。
たしかに賃貸マンションを作りすぎて空室が増えてトラックレコードの数字が
悪くなれば、エクィティの証券価値はさがる。それでも私募ファンドを買った
個人投資家や地銀の運用部門は、損切り売りはしないで抱え込む。
結果家賃を下げ利回りが下がれば配当は減るので証券利回りは下がる。
５年のデットの借り換えでの金利上昇懸念もある。
２００５年開業なら２０１０年がやばい。おおむねリートに安値で売却して逃げる
戦略だろうが、リート物件も５年のリファイナンス時期に、物件パフォーマンス
が下がっていたら有利な金利で借りられない。
不動産価格が上がっているうちはエクィティの価格も維持できようが下落観測が
でてくるとやばい。
２００８年までにファンドの物件買いは東京市場から手を引いている。
賃料値上げが行き詰るとそこからファンド物件のリートへの安値売却が始まる
それが、薄商いで値がつかなかった都心地価の下落を浮き彫りにする。

不動産景気が傾くころに、公共用地の大放出でまたぞろ景気拡大をはかる。
第二次住宅都市再生だ。

今日は業者さんが疲れてねているから静かだねｗ

プチホリエモンさんには、以下のアドバイスを

もちろん今の物件全てが買ったら後悔すると言っているわけではない。
買って長期に値下がりのない品質と立地のものは買っておくべきだろう
買えるならばという前提つきだが。
小金があるならこう言うときは「安物買いの銭失い」に留意だ。

①プラウドタワー千代田富士見
②マスタービューレジデンス
③グランツオーベル南平台
④広尾ガーデンフォレスト
⑤有栖川パークハウス

中古なら代官山アドレスが一押し
ただ、本当にお金があるのなら不動産価格の流れを見極めて６年ほどは
今の多様な賃貸物件を３箇所くらい住んでまわるのが一番「税務的には」
うまみがあるのだろうけど。

なんでマンションだけなんですか？
アパートとか店舗とか駐車場とかあるのに。
単なるマンオタ？

ここは、マンションスレだから。
それと何度もいうけど投資の話でなく自宅購入したいという人に待てと言っている話なんだけどね。

文脈読んでね

インフレモード突入の今、待つっていう選択肢ってそんなにお奨めなのかな？

だから、過去レスでインフレを否定してきたよ。同じ話の繰り返しはしたくない。過去スレ嫁

817さん文脈読んでも分からないのですが、
買うなというマンションですか。
売れ残り物件が入ってるようですけども。

>>820
どこにもインフレはないよ。
資産インフレというのならすでに５年目、株価の上昇という意味では７年目に
入ったな。
株価は今後ますます伸びる。
なぜなら、郵貯の資金などだぶつく金の運用先になるし外資の買収防衛でも
国内株を高値誘導できたら国益につながる。
１５００兆円の個人資産を不動産ファンドから国内株に誘導することが
できたら日本は安泰だな。
不動産も高値になっていいといえるが、ファンドバブルの破綻が懸念される
オーストラリアに逃げるファンドもあるが、国内規制はきびしくなった。
消費者物価はあんたがユニクロの製品使い続けてスーパーで加工食品
食っているうちは上昇しない。

＞817ここなら買っても値下がりないよという物件のつもり
高いものならまだマシ

ハイパーインフレでないことには同意するけど、やっぱりインフレでしょ。ていうか、政府がいうようにデフレ局面を脱しつつあるインフレ局面でしょう。ガソリン価格、食料品、住宅価格、住宅ローン等、生活に関わる支出対象の大半が値上がりしてきてるじゃないですか。実際、買い物してます？供給も需要も減退している日本国内で、過剰流動性を背景とした資産インフレが、輸入必需品領域に広がりつつある状況でしょう。賞味期限切れのコロッケ食べてユニクロ着て牛久の家に住んでると、重要な動きに最後に気づくとこになるから、注意しないとね。

”局地インフレ状態”と言う状況だと思う。
ガソリン価格は全国的に確かに上方修正されているけど
一方、地方は全体的な需要が弱い。従って、未だデフレ状態にある
地域が日本には存在していて、日銀も利上げに慎重になっている。
ただし、中国発消費財の値上げの動きが見られるから一気に円高誘導
という事も考えられるが・・・そうなったら今、日本経済を牽引して
いる輸出企業は08/3期は業績下方修正・・景気悪化となるが。
利上げ⇒円高⇒景気悪化・・内需拡大は期待出来ない。
日銀も悩むとこだろうな。

そうじゃないって。インフレはもうすでに始まっている。
マネーが市場に過剰に流入することがインフレなんだよ。
一方で、消費財の世界では、中国から衣料品から家電まで膨大な
「為替差益」を含んだ安価の製品が入ってきている。
すでに書いたけどＧＡＰ、バナリパ、ユナイテッドアローズでもＢＥＡＭＳ
でもＳＨＩＰＳでも中国製。中国製が安くて質がいいことは
為替レートのゆがみゆえの「冨の輸入」なんだと過去レスで説明した。

逆に言うと，ドル機軸経済のなかで、米国も日本も財政赤字、貿易収支
こなどファンダメンタルからみたらいつインフレになってもおかしくないが
ＣＰＩの面では、中国やアジアの安価な財の輸入で上昇が抑えられている。
もちろん、原油価格があがれば、石油製品も電力もガソリンも上がる
かつてのオイルショック並みのインフレもありうる。
しかし原油価格も高騰は避けられている。

おじさんはあなたより２０年は余計に生きてきてるから７０年代の
物価高もオイルショックも知っているがこんなもんじゃないよ。

ついでに言うとウシクセーゼではないからね。ｗ

827は>>825
ユニクロは佐藤可士和が加わってかっこよくなったよ。
ローライズのスキージーンズ以外もってないけどｗ

×スキージーンズ
○スキー二ージーンズ　やっぱオヤジ＞オレ

そうでしょー。そもそもデフレなんて世界中さがしてもこの100年で、日本のここ15年ぐらいで、ほとんどが、基本的にはインフレかハイパーインフレで、インフレの場合は、優良不動産への投資がセオリーでハイパーになるときは香港あたりに避難することも考えとくって感じでしょう。

その通りだけど
資産インフレがどこまで続くのかということと
優良不動産が何かというのは深く考えないとダメだよ。

>>829
スキニーですよ。ファッションは苦手なようですから、そっち方面の話題は控えた方が吉ですね。

それと、なぜ日本だけが低金利で、なぜ日本だけが資産デフレが長かったのか。
それとデフレ脱却宣言もまだ出されていないという事実。

とにかく、国際経済のなかで外資の仕手筋に食い物にされやすい
日本ということをしっかり考えておくことだろう。

その原因は国民全体のファイナンスリテラシーの低さということ
につきるわけだが。

インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

>>829
文章一回ワードパットに書いて校正している。
タイプミスでなく削除ミス。「好きにー」としか変換しない。
あわてて訂正したが遅かったか（；；）
これでも商業施設のプランニングの経験もあるんだが・・・

>>832
スキンというと別のものを連想するものでスマソ

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

＞インフレ局面での資産デフレがありうるということですかね？注意すべき点は。

インフレ局面をどう定義するかだが、マネーが市場に過剰に流入したら
すでにインフレ局面。
それが国内企業の売上げになって、設備投資や給与になれば国内景気は
拡大するが、そういう動きはない。
流入したマネーは地価と株価を上昇させるだけ。地価が上がれば普通は
地主が潤うが地主自体は債務者で、金融機関の不良債権が消えただけで
誰も潤っていない。
不良債権を底値で買った「地主」がローン・スターなどの米国投資会社
この人たちは、長期にもって運用するスタンスでなく長くて８年以内に売り抜けて
インカム・キャピタルともに利益を得る。
買ったものが最高地点まで値上がりしたらババは国内リートや個人投資家に
押し付ける魂胆だ。

資産インフレのあとには急落もある。それは仕掛け人が引いたときだが
もうひとつは、わが国金融庁が個人投資家保護にまわった時点ではじまる。

勘違いもはなはだしいのは、消費者物価高騰が起きないとインフレではない
と思って、これからインフレに備えておっとり刀で不動産を買いにくる連中だ。
危なすぎる。
もうすでに坪単価３００万が７００万超えている233％の上昇率でこの先どこまで
上がるというのだろう。
一方、周辺部や城南は250が400になったかどうか160％の上昇で青息吐息気。
外資のマネーが引き起こした高騰エリアとそうでないところの明暗がでている。

ゴルフ場のつぎはリゾートがまだまだいける。軽井沢とか買っておくのはいいんじゃないかな。

70年代の本格インフレ局面をご存知の方にお伺いしたいのですが、当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。

軽井沢など地方を買うなら、地縁でちゃんとした不動産屋から買わないとカモにされますよ。

＞当時はトイレットペーパーの値上がりと超都心マンションの値上がりとどっちが先だったんですか。
たいへん良い質問。

１９７０年代は為替レートが固定制だった。ということは国内の経済は閉じていて、主に原油価格
の高騰だけを気にしていればよかった。
１９７２年頃、米国のニクソン大統領がいきなり「ドルは兌換紙幣をやめる」と言い出した。
その結果、株価は暴落し景気は低迷した。１９７０年は大阪万博で浮かれた頃だが
重ねてＯＰＥＣが原油価格を上げて（戦争があったんだっけ？忘れた）この時点でかの
田中角栄が出現。貿易中心の外貨依存経済を天性の直感で「内需拡大政策」に切り替えた。
「列島改造論」
これでいっきに土地価格が上がり、わが国は不況から立ち直った。１９６５年頃霞ヶ関から
はじまった超高層ビルが新宿西口に７０年代次々と建てられた。
都心のマンションというのは基本的にお屋敷跡にたてられた「川口マンション」写真家の川口
松太郎がオーナーや建てたものを借りて運営する興和不動産のホーマットとなど賃貸が主体。
分譲は、秀和、大京、藤和などが小さいマンションを地味に作って売っていた。
コープオリンピアは６０年代の分譲、ビラモデルナや網町パークマンションのような建築家物件
もけっこう当時はあった。

さてトイレットペーパーだが、値上がりしたのは一次オイルショック、すなわち１７７３年だな。
その頃から地価は年７〜１０％で上がっていった。
消費者物価指数は１９７０年から１９８５年の間に１００から２５０になった。ものの値段は
万博当時から２倍以上になったが給与も２倍以上になった。
一方地価もほぼ、それにならって１９８０年まで高騰し続けたが１９８０年に
物価高騰を抑えるため金利が７％まであがって、市場は一気に冷え込んだ。

建設会社は冬の時代だといって清◆建設などは勉強会ばかりやっていて長◆川さんはおかげで
大学の先生になった。そういう暗い時代だった。
それでも物価はじわじわあがって地価も年２〜７％で上がり続けた。
マンション転がし、住宅すごろくが流行ったのはこの時代。
藤和出身の佐藤正和氏やワンルームのマルコーの金澤社長が出てきたのもこの頃だ。
そこから先は、いつも間違える
「１９８５年」のプラザ合意。
金が国内だけでなく海外から入り込む蛇口をひねった。
この時点で、国内のマネーサプライと物価、地価が連動しなくなった。

で、超都心マンションなどオイルショックの頃にはまだなくて、単純に地価があがって
プリンスホテルの堤さんや森ビルの森さんあたりがせっせと土地を買い集めて
ホテルやビルをたてまくったわけです。
当時は一億不動産屋と呼ばれ７０年代に４０歳前後だった人はなにかしら
中古住宅の一軒はどこかに持って貸家にしていた。
そういうビジネスモデルが地価高騰でなりたたなくなってマルコーがワンルーム
マンションのビジネスモデルを作り出し、土地持ちに対して佐藤正和氏が等価交換
方式でマンションをタダでたてさせた。

とにかく、かつて消費者物価の高騰と地価の上昇は連動した
消費者物価の上昇が先にきて、地価があとから上がった。
今は全く関係ない。

関係ないんだよ本当に。

テキサスの一つ星とかはとっくの昔に売り抜けてる。
勿論今もやってますけど。
不良債権しかり、ゴルフ場しかり、金融会社しかり。
すっ高値になるまで見極めようという発想はないですよ。
彼らの10年前の最初のシゴトは廃品回収業ですよ。ごそっと集めて
鉄屑いくら、銅線いくらで売っ払う。そこにバリューアップとかない。

今や廃品ビジネスはほぼ廃れたけど、基本、外資が買取転売屋なのは
かわらない。アセットであれデットであれ。出口が売却でも証券化でも。
転がって転がって、転がり続けて、地価公示も上がって、マンションの
分譲価格も上がってるわけです。その先にEXITはもうありません。
先述のとおり、個人は基本ノンリコ使えませんから。

あっ、日本版ふぁにーめいやふれでぃーまっくを出口というかは何とも、、、どなたか書かれてましたが。

師匠、ポイントを突いた訂正いたみいります。
大変、勉強になります。
確かに外資の引き際のよさ、跡にたかる日本企業
その構図は中国市場でもみられますね。
そうですか、
確かに個人のノンリコースローンがない限り負債から逃れるのに
すべての金融資産、連帯保証人なんかもいたりして
崖から道連れなんですね。

道連れとならないまでも未来まで負の冨を抱え込む
地価下落というのが「不幸」として受け止められていないで
バブルのツケ、あるいは「愚かさ」と受け止められている以上
同じことはくりかえされそうですね。

個人の出口は、持ち家と年金満タンと現金3000万でしょ
逆算して払える金額が適正な物件価格であろうよ。
住む家は狭義の投資じゃないと思うよ。

それは出口ではないでしょ。単に自己判断で予防線張ってるだけの話で。
換金できるか、残債がゼロにならないかしないとEXITとはならない。

出口はみなさんきっと団信なんですよ。

別に出口を固定化しなくても良いし、

転売してステップアップするもよし
普通にローン払い終の棲家とするもよし
払えなくて破産免責（免責は法人には不可能！）もよし

マンションだけが人生じゃないから

確かに死亡すればあらゆる意味で楽になれる。
浅田次郎の「椿山課長の７日間」ではローン支払いが心配で
この世に舞い戻った主人公に「馬鹿ね、保険くらいかけてあるわよ」

死ぬまで出口はない・・・残債割れしたら確かにそうだな

そう　
個人にノンリコがあっても無意味
金融事故には違いないから事故登録される。
法人で言う銀行取引停止

個人でも自己責任といわれてしまう以上、自用であれ投資であれ、徹底的に排除できるリスクは排除すべきであって、また逆に排除すべき手法なり制度があってしかるべきだと考えます。楽観的シナリオに立ったり、悲観的シナリオでも大丈夫というのは繰り返しですが出口とは言いません。

匿名はんは論破されつつある教育論で逃げる癖があるね

＞マンションだけが人生じゃないから

というには多額なローンを抱えすぎ
マンションだけが人生じゃないから衣食住の生活文化のバランス
教育・医療・親の介護　自分の趣味　旅行　家庭生活の充実
など「家の中身」も忘れないほうがいい。

シネコンがあってＴＳＵＴＡＹＡがあればいいってもんじゃないけど

事故登録されるのはアメリカでもそりゃそうですよ。
私は無意味とは思いませんし、無意味かどうかは制度のない今の日本で
論じるのは早計だと思いますが。

残債だけが残って債務者も債権者も動けないで塩漬けという過去の悲劇は
少なくともへるでしょう。
金融機関に本来当然求めるべきリスクを取らせているだけだと思います。
信用保証協会や団信が隠れ蓑であってはEXITとして意味がありません。
そこにヘドロがたまると国民にツケが回ってくるのは皆ご存知のとおり。

今はバブル時と違い自己破産が簡単に認められるからね。
競売や立ち退きもスムーズで、塩漬けにはならない。

破産までならなくても、公庫の新特例や、準じた民間銀行の再契約、
個人再生なんてものあるし。

論破大いに結構じゃないですか。私のしたいのはキッカケ作りです。
あれ、どっかの芸能人と結婚したIT社長みたいな発言ですな。

やはり７０年代からの示唆としては、今後、資源や食料といった輸入品の価格上昇がインフレ要因となり、結果として金利上昇、都心周辺の不動産価格上昇といった流れでいいなじゃない。国内だけでバブッた８０年代後半より、７０年代の動きの方が参考になる気がする。給料については、輸出型大企業と金融関連企業と不動産関連企業まわりだけが上がるんで、それ以外の人は７０年代でいれば経済成長している日本の外にいる位置付けになっちゃうんだろうけどね。確かに安値で仕込んで、かなり上昇した時点で売り抜ける最も効率いい投機家が存在することも事実だが、だからといってその後、急落するといった論調はひがみ根性にまみれた論理飛躍が見受けられるよね。

そういうのをまさに「付け焼刃」といいませんかね？
結局銀行はリスクをとってないでしょ？
競売や立ち退きもスムーズでなんて簡単におっしゃりますが、
そこにどれだけの血と汗と涙（笑）がはいってるとお考えですか。

銀行員、銀行に甘い社会はもうコリゴリです。

血と汗と涙というより、カネと言ったほうが早いかな。
外資と血税ですが、外資は回収してるから結局血税。

一連の法令整備の成果を付け焼刃で吐き捨てるなら
憲法改正でもしますか？

公庫・年金が縮小し銀行融資が拡大した点を見ても
銀行の責任は明らかに増大してます。
保証会社にしても全国保証等、銀行横断の会社が現れてます。

私は教育論というより、原理原則論だと思ってます。
ガキの戯言でも結構。
原理原則が通らないということは理念がないと同意。
実務上何とかやれなくないです、みたいなノリは仕事だけで十分。笑
個人のノンリコできて困る人いないでしょ？面倒がる銀行員ぐらいで。

消費者物価も含めたインフレが起きてくれないと困る人がたくさんいるらしい。
そりゃそうだ、いまは４０００万の借金でもインフレになれば実質価値は目減りする。
でも、ＣＰＩベースのインフレが本当に起ったら、ワーキングプアや高齢者はどうなる

賃金値上げなど期待できない世帯が増える以上、財政当局・日銀は消費者物価
上昇は食い止める

というか、起きない。なぜかは、中国の安い製品の輸入。
日本製なら確実に１万円のものを１５００円くらいで売ってくれる中国のおかげだ。
だから、インフレ期待で高額の借金するな。あがるのは都心の一部の地価だけ。

銀行融資が拡大したから責任が増大だって？笑わせるな。笑
どんだけ増大して、どんだけ人様に迷惑かけたんだ？眠たすぎる。
このやりとりだけでもダメさ加減が露呈してる。

結局、銀行がちゃんと９割ぐらい貸しくれりゃ、ほしい物件が買えるわけだし、値段も上がっていくわけでしょ。ただ、突然、返せといわれりゃ、家売ってかえさなあかんから下がるって、それだけやん。ちなみに８０年代に銀行に乗せられて失敗した方のうらみつらみレスは見てて見苦しいですよ。

天然ガスだって中国に掘らせて輸入したほうが安くなるんちゃうかね。
ついでに中国がゴビ砂漠で石油でもみつけてくれたらＯＰＥＣも
まっ青だな。

>>862
逆に法人化を面倒がるのはどうして？
合名会社でもノンリコースの契約実績はありますよ

元匿先生、反論は？

>> 866

頭痛くなりました。中国・ロシア等は資源物資戦略に方向転換
したのはご存じないのですか？
何故、我が国がレアメタル・原油等を国家備蓄するのか
背景をよく考えてください。

さて、師匠のおっしゃる付回しの論理
住宅ローンは貸したら、その後は保証会社任せ。
とにかく、小口のローンなど提携の不動産販売会社の仕事で、そういうものは
「融資のはしくれでもない」それが銀行の本音。


「支店長。住宅ローンの焦げ付きです」
「そんなもの早く保証会社に債権譲渡しろよ。それで終わりだ。」
「それが出来ないんです。」
「なんでだ。」
「債務者が離婚して勝手に担保不動産の名義を別れた奥さんに書き換えてしまって
　おまけに債務者が行方不明」
「まてよ。そういうことは保証会社が債権買い取るにはどうしたらいいんだ？」
「どうしたらって・・・支店長。本店に相談しますか？」
「馬鹿。そんなことしたらオレの成績が下がる。困ったな」
「占有者にこのままだと競売だから代位弁済しろと脅かしますか？」


「すみません。このままいくと私たちどうなっちゃうんですか？」
「そりゃ抵当権行使して競売ですよ」
「それは困る。ローンの名義を書き換えてもらえませんか」
「それは出来ない。でもどうでしょう、あなたのお兄さんが連帯保証人に
　なってもらってあなたが新しくローンを借り入れるのなら大丈夫かもしれません」
「よかった。それでお願いします。」


「あのー。このローン手数料＋保証量７０万円って何ですか。聞いてませんが。」
「あ、これも中にいれちゃいましょうかね。ちょっと返済が増えますがいいですよね」

「支店長、商売がお上手で」
「何をいうか。何でも借り手に負わせるのは常識だろう」

>>869ＪＯＫＥだってば。笑ってすませよ。

>>871

あまりにも馬鹿馬鹿しいからマジレスしました（笑
中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
消費財を安価で輸入している会社はこれから値上げで大変な状況に
なる可能性がありますね。ユニクロとかは、もうベトナムとか
中国以外の調達地の選択に動いているのでは？

今どき連帯保証人の意味も知らない人がいたらノー天気ですね。

これフィクションじゃなくて実話なんだけどねｗ

そのごこの人は物件売却してローン残債払って新築マンションに移転。
実際連帯保証人になったのは再婚者ですけど。

邦銀不良債権問題解決と中国人件費値上がりでデフレ要素消滅。邦銀住宅融資積極化、都心部地価上昇、鋼材価格上昇、資源価格上昇、長期金利上昇、消費税率引き上げ、食料輸入価格上昇、円安進行、輸出企業サラリーマン給与上昇とインフレ要因増大。こうした環境変化を受け、大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、高値販売に向け準備万端。ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。

競売掛けてもらって、残りの借金は奥さんが体張って返済する
という人生の選択もあるのでは？　地獄のどん底見ても這い上がる気概が
あればなんとかなる・・自己破産しても良いしね。

>> 874

そうですか・・失礼しました

＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから
すみません。ドル機軸経済のなかで中国政府が近々元の切り上げをやる
という動きがあるんですか？

元が安いのは確信犯でそれによって中国の輸出産業は伸びてきたわけで
相互依存関係は今後も維持なんじゃないですかね。

>876
銀行マンの発想でないねぇ町金以下だねぇ

>>876
８７５奥さん債務者じゃないよ。奥さんは抵当不動産の
所有権者にすぎない。
債務者はトンズラ
競売かけてのこりの借金が宙に浮いてこまるのは銀行

よく読んでね（＾＾）

>>875
一瞬中国語かとおもったよｗ

邦銀不良債権問題解決・・・・これは資産デフレの話

中国人件費値上がり・・・・円と元の購買力平価は１：８くらいの差
　　　　　　　　　　　　　　　　人件費が８倍になるまでは大丈夫だ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　これは人為的為替ギャップの問題


邦銀住宅融資積極化、・・・・・邦銀企業の与信による貸付能力無し
　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかないから私募ファンドと米国の住宅債券買う
　　　　　　　　　　　　　　　　　　くらいしか能がない。消費者金融を子会社化して火傷
　　　　　　　　　　　　　　　　　　貸し出し枠を拡げたのは金融庁の指導。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　


都心部地価上昇、・・・・・・・・・あんた都心スレのスレ主だねｗ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心地価は上がっても周辺に連動するとどうしていえるのかね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　都心は買換えする戸建てがもうなくなってしまって
　　　　　　　　　　　　　　　　　　資産の組み換えによるマンション需要は全くないよ。

鋼材価格上昇、・・・・・・・・・・不動産価格のうち土地比率が大きくなれば、都心部ほど
　　　　　　　　　　　　　　　　　鋼材の値段が全体に占める割合は小さくなる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地４０％　建物３０％　経費２０％　広告１０％　なら
　　　　　　　　　　　　　　　　　　躯体コストは建物の３０％　鋼材はそのうち１０％大半が労務費

資源価格上昇、・・・・・・・・・・原油価格が上がっても消費者物価は少しもあがらないのが
　　　　　　　　　　　　　　　　　　昨今の状況。ガソリン代があがっても給与は増えないから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　消費は増えなくて市場は過剰な価格競争が続く

長期金利上昇、・・・・・・・・・・長期金利上昇は若年層の住宅取得熱を冷ます。まともに動けば
　　　　　　　　　　　　　　　　　若年層が郊外を買うきっかけになる。

消費税率引き上げ、・・・・・・・前回の１９９７年それがきっかけで浮かびかけた地価がまた沈み込んだ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
食料輸入価格上昇、・・・・・・地価が上がるのは農地だろう

円安進行、・・・・・・・・・・・・・・外資が割安と思って買いにくる？利益は自国通貨で持って帰るわけで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　為替変動リスクに関わる

輸出企業サラリーマン給与上昇・・・・おめでとう。逆に内需関連でゼネコン給与賞与低迷だぜ

とインフレ要因増大。おいおい・・・・・これじゃ教養課程の「理科系経済」でも単位はもらえないよ


＞大手デベはマンション開発用地取得を大幅に増大させ、

どこの話だ　仙台か？五橋ももうほとんど竣工。全国的にゼネコンは仕事不足で泣いているぞ。

＞ここは順張りで、はやめにいい物件を買うのが得策で、
あのさ。さっきゼネコンって竣工の先の景気まで読んで仕事を作っているんだそうだ。そういう話は
６年前なら正解だが、もう終わっているってば。

＞ムリに値下がりを待つなんて打ち手はナンセンスだと思うよ。どう考えても。
あんたどこの販売会社の人？研修やり直したほうがいいな。

875ではないが、、
>882
中小製造業ですら、交易条件は改善してますよ。04年前半底に。
日銀短観でも見れば分かる。
いつまでもデフレの発想はむしろ危険。
中国は今人件費上昇で厳しい環境になってきている。いつまでも今までのような労務管理で人が付いてくるわけがない。

中国の内部経済がどうかわろうが為替レートが固定相場制なら
中国からの工業製品の「価値」と「価格」のギャップに大きな差は
ないよ。
むかし１０倍だった元と円の貨幣価値の差がいまは８倍に縮まって
いずれは６倍くらいにはなるだろうね。

でもアジアの他の国にそれが入れ替わるだけ。ドル機軸経済は
そうやって自国のインフレを他国からの通貨の為替ギャップで
補填してきた。
おそらくそれが崩壊するのは５年先以降。
そうなったら、景気低迷でまた不況のはじまり。

消費者物価が上がる下がるは国内経済の好況不況の話であって
外資や国内のマネーが国境をこえて流出入する経済のなかで
不動産も、株式も（債権市場以外は）世界規模のマネーの動きで
上下動は決まるのだよ。

> 878さん
＞中国中央政府はREDBOOK MARKETの見直しを真剣に考えているから

回答が遅れてすみません。

REDBOOK MARKETとは通称”保税工場地域”の事です。中国の湾岸地域
に製品加工業を中心とした外資企業の誘致して輸出拡大を目的とした
経済特別保護区のことです。ここに日系素材メーカーは大量に原料を
輸出して加工品として日本・USなどの先進国に再輸出をして中国は外貨
を獲得してきました。ユニクロなどが代表的な企業でしょうね。
ここの地区の特権は、VATと呼ばれる20%近い素材原料輸入税の免除が
享受出来ます。（日本の素材原料は中国本土に持ち込むとアンチダンピ
課税を掛けられるから40%近く優遇される商品もある）
また、法人税の優遇措置等、他の中国企業から見たら羨ましい優遇措置を
受けてきました。　その結果として安価な消費財を日本人は購入出来た。

ただ、ここに来て経済特別保護区で生産された商品は輸出しか出来ないのに、需要バリューが上がってきている中国本土に密輸され始めてきた。

当然、価格競争力のある密輸品は本土生産品の市場を奪いますよね。
そこで、中央政府はこのシステム事態（経済特区）を見直しの段階に
入っている。　そうじゃないと人民は不公平感で爆発するからね。

その結果、近い将来、この制度が見直されると日本には安価な
消費財商品の輸入は不可能になる可能性がある。
輸出しなくても中国国内の需要が旺盛だしね。

>>867
アポ中でした。すみません。（何を謝ってるんだ？）

あのぉ、、、逆に個人向けNRLを面倒がるのはどうして？
GK作れって、、、またもや、付け焼刃的発想でんなぁ。
その辺のおっちゃんおばちゃんがイチイチGKやTMKつくらなあかんのかい！
いや必要なら作ればいいですよ。でも、皆が皆不動産屋じゃないんです。

プログラム作るのが手間だから？コストがかかるから？だったら
いつもの旧態然とした理念なきお役所シゴトのままでしょ。
収益機会のすそ野は猛烈に広いんだよ。

知恵なしお手上げの方々に代わって、ガイジンの輪転機、よっこらせと
回してあげて、正直感謝こそされても、恨みつらみ呼ばわりはやだなぁ。
少なくとも散々ヘドロ溜めた当人達にだけは言われたくない。

個人的な感情って言われても、80年代って私は10代か幼少期ですもん。
そんなセッコイ発想、どっかの諸先輩の方々と違ってないし。

しかし、学習効果ないなぁ。

出口が嫁さんって。。。
当時の銀行員諸兄にも不良債権棒引きの時にそうすりゃ良かったのかね。

郊外さんは、さっさと売れ残りを処分しないと大変だから必死だね。

>>885さん　詳述感謝します。

保税区は湾岸だけで１１箇所くらいでしたっけ。中国政府も外国企業にいっぺんに
出て行かれたら困るでしょうし、
さらには内陸部との経済格差を縮めるために内陸部に保税区や経済開発区を
設けて外国企業との合弁会社をつくりたがっているという。
しかし輸送コストかけてどこまですすむものかは疑問。

とはいえ、２００８年北京オリンピック、２０１０年上海万博まではじわじわ変わって
いくのだろう。円と元の購買力平価を厳密に測ることさえ「消費者物価の物差し」
のいい加減な中国では困難だが、大卒初任給が２万元だから１０倍というのが
現状だろうか。
ＧＡＰもユニクロもアジアに拠点をシフトしはじめたが、とはいえコモディティ商品の
８割以上が中国製品というのが日本の実情。
アメリカが広く中南米まで輸入先を広げているのとは大きく違う。
元の切り上げは米国が強くもとめながらお互いに茶番のような一面もある。

関係筋の話では誰も２０１０年以降のことはわからないという話のようだ。
そこから先はたしかにインフレもありそうだ。
ただ、２０１０年まで消費者物価はあがっても年率１％以下だろう。あがってくれたら
日銀は金利をあげられる。希望的観測が０〜２％。

不動産会社の大型倒産がこの所　２件、東京のJと、大阪のI
不思議なのはどちらも有限会社で、資本金は１億未満。

負債総額が、資本金の５０倍以上なのですね。
こういう倒産は、この業界では普通なのでしょうか？
有限会社でも、そこまで貸し込んでくれるのか。

製造業の倒産ですと、せいぜい資本金の１０倍程度の負債ですよね。

＞８８９　訂正
負債金額が資本金の約５０倍、
一桁間違いで、資本金の５００倍以上の負債でした。
（大阪のIの例：資本金５００万円、負債３０億）

>>888さん　補足です。

外国企業と言っても保税区で衣料、雑貨品加工を行っているのは
台湾系企業なんです。その先の動きは、なんとなく予測できるでしょう！

>>889
どちらもリビングデッドだった会社みたいですね。
結局、不動産業は土地ありき物件ありきですから。
負債総額は他業種から見れば「大型倒産」でも全然大型じゃないですね。

>>889
とにかく借り入れ金で土地を買って、建てて売るか、貸すかしか
ないのがデベロッパー（なのだそうだ・・・井上さん曰く）

棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大

その辺の構造は基本的に消費者金融とあまりかわらない。
住宅販売会社って銀行ローンの販売代理店みたいなもの
実際儲かっているのは
三井（銀行）不動産レジデンシャル
住友（銀行）不動産（住宅ローン）販売
三菱（銀行）地所住宅（ローン）販売

簡単に中国交易と言いますけど、
事務所ひとつ出すのでも大変ですよ。
ハーグ条約すら適用されないから。

逆に言えば、まだまだ未開拓・投資の余地があります。
現地法人で土地を所有できるだけでも、
国内投資より２歩は有利に鳴ると思います

８８９です
＞棚卸資産の原資は大半が借り入れ金。売上げ拡大＝借り入れ拡大
ということは、買い手の信用調査は厳しいが、
売り手の方は全く関係なしということなのですね。

いやぁ、５００万円の資本金で負債３０億になるまで
業務継続が出来るとは、他業種から見れば
うらやましい限りのように思います。

スレタイから離れるので、ここまでと致します。

地所住販も名前変わったよ。なんだっけ。
三菱地所リアルエステートサービス。

887の郊外さんって、ひょっとして私のこと？俺はでべじゃねぇ。
そんなの関係ねぇ。そんなのカンケイネェ。おっぱぴー。
あー疲れた。帰って寝よ。

>>891
台湾資本という意味でしょうか

保税区では、中国本土と外国の合弁企業が工場を
運営しているんだと思っていました。
最近は保税区も進化してきて「外高橋」など製品を限定で
中国国内にも販売しているのだとか
保税区の工場にもいろいろありそうですが
とにかく日本の場合中国依存度が大きすぎますね。

あの国は一声でがらっと変わる国。市場調査などやりに
いけば捕まりますからね。
消費者物価のインデックスは米とか油とかの十数品目しか
ないらしい。訳わからん国ですね。

>>893
銀行から不動産屋に手数料でも入るの？？
ぜひその辺の裏事情を。
具体的に示さなければ居酒屋で管を巻くおっさんと同じだよ

物件提携ローンという名の顧客への便宜供与がインセンティブになっているよ。
それじゃ法律で、住宅ローンの斡旋は不動産販売会社は禁止という規定でも作ってみるか？