23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

団塊の都心回帰は鎌ヶ谷の一戸建てが町屋のマンションに引っ越した程度
それも、２００３年までにみんなやってるよ。

マンションの高値って、誰かが何かの相場で儲けた金を吸収しようという
動きになってるね。
２００２年の株式相場。未公開株売却益。昨今のＦＸの儲け。はては過去に遡って
前回のバブルの転売含み益まで今回吐き出させようと狙っている。

不労所得は、安値買いの高値売りしかありえないのに、ここで過去の儲けを
不動産デベにくれてやるほど、われわれは鷹揚なリッチマンになったのかね。

＊＊＊みは金を貯めたら復活できる。
残債払えば、また底値のチャンスにめぐり合える。
勝ち組は逆に、得た金をへんなものにつぎ込んで、＊＊＊みになることも
ある。

禍福あざなえる縄の如し

儲けた金でもうひとつ儲けてやろうと欲を出すと、つまらぬ陥穽にはまる

ＺＡＩＴＥＮの記事にあった江副さんが書いた
「不動産は値下がりする」
という「本」は、陥穽に落ちた当人が書いた本だけにバブル期のリクルートコスモスの動きを米国から彼はどう眺めていたのか
悪い噂の耐えない品◆のサー◆スアパートメントの話など出てきて面白かろうと思う。
是非読みたいものだ。

ま、いずれにしても、新しく出てくるそれなりの開発物件は、直近相場の２，３割増の価格設定ででてくる一方で、最初は高い高いの大合唱となるものの、数ヶ月経てば、ほぼ完売といった流れが続いているよね。
トワイシア用賀坪４００万、プラウド新浦安坪２５０万、プラウド千代田富士見坪６００万、パークコート浜田山坪５００万。このあたりを注意深く見てるのですが、
富士見までは、ほぼその流れに乗ってるようだが、浜田山が売れ行き早いようだと、価格上昇もかなり本格的になってきたって感じだよね。

事態を好転させるのも、泥沼に入り込むのもほんのわずかなキャッシュの有無。

買って値下がりしたら、まず残債割れ前に売る。
引越し費用と、賃貸の家賃６ヶ月分と仲介手数料だけ余裕があれば下落地獄から
抜け出せる。
損金は、全額繰り越して所得税から控除できる。数十万はカバーできる。

しかし、自己資金ゼロで親ローンとフラット３５で買った若年層は下がり始めても
身動きがとれない。
「いつか戻る。いつかまた上がり始める。」呪文をとなえながら１０年が過ぎる。
湾岸周辺で再び２００万前後の坪単価でタワマンが売り出さる頃には、中古評価は
１６０万程度まで下がっている。

不動産購入は自己責任というが、その意味は自分でケツをふける紙くらいは
自己資金を用意しておけということだろう。

土地神話が終わったと誰しも口をそろえて言う。
ならば、上がり続けたら次は下がるというジェットコースター相場になる
ということを認めたほうがいい。
高値維持もここ数ヶ月。
上がり相場での購入は、下がったときにリスクを理解しているものだけに
限ってもらいたいものだ。

というかいい加減、２３０万／坪単価の物件か浦安あたりの人気を盛り上げてもらいたいものだが
あきらかにこのままいくと、個人消費に悪影響を及ぼす住宅高値が続くことになる。

なぜここは湾岸ネタがよく出てくるのかわからない
都民で住みたいやつなんてまずいないぞ。
痴呆に住んでる人はそんなにあこがれるもんかねえ

湾岸タワーは下がるよ。
特に芝浦なんて暴落するよ。間違いない。　
悪いこと言わないから山の手のほうを買うべき。

>>658
芝浦が暴落するっていってるのもいいけど、
結局暴落した結果がアイランドのケープ220万とグローヴ250万（中心価格帯）だったわけでしょ。これが暴落した結果の価格なのになにをかんがえてるんですか？じゃあ暴落して坪いくらになるの？（笑）

いまじゃ結構エアのほうに有名人も住み始めて家賃も高値安定だし、
下がる要素がないんですが？

そうじゃなくて例えばケープの中古高騰価格坪350万オーバーが暴落
するって言っているんじゃないの？

都心に近接していて７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が
安定的に、しかもまとまった数が供給され続けている限りは
都心回帰は続き、それとともに住環境も飛躍的に良化して行きます。
都心部の様相も１０年すれば様変わりでしょう。

中央区、江東区、台東区、墨田区あたりが大きな受け皿になって、
ここを中心に新たなアーバンライフが花開くでしょう。
湾岸と隅田川、そして運河、内陸部とは違った広々感がある景色。
まさにこれまでなかった景色と生活。

頭の片隅でインフレを思い描いているらしいが、中国が元を切り上げでもしない限り生活費必需品が安い値段で入り続けCPIは上昇しない

インフレ連動の右肩あがりの地価上昇は無い
今が天井か中腹かというのは、ファミリー向け３LDKがいくらで買えるかできまる。二次取得者が豊富な都心だけが上がって周辺はもう限界だと悲鳴が聞こえている

今買うのなら１０００万くらいのキャッシュを手元にのこして買うべき。
その１０００万が船が沈んだときの救命ボートになる。

価格のアンバランスが原因で
人が集まる＝人気地域と
人が集まらない＝不人気地域に分かれてきます。
結局それがその地域の将来性を決めることになります。

適正価格で、大量に、都心に近く
この３つが叶えられるところが結局大きく発展します。

残念ですがちょっと遠すぎます
地下鉄で都心まで１０分圏内が条件になります。
分かりやすく言えば自転車でも気楽に行き来できる範囲内。
これがアーバンライフと言うことでしょう。
いわゆる通勤じゃない世界。

通勤じゃない世界、というと、渋谷から、新宿から、なども
大きく発展する範疇に入るんですかね。

じゃ、湾岸だ。
しかも、都心まで10分ということは、有楽町線。
大江戸線では、10分は難しい。


文京区や品川区の都心に近いところは、大量供給ないもんね。

有楽町線で10分じゃビジネス街には行けないけどな。
だって都内で走ってる場所がヘンなところだから。

有明は、どうでしょう。

どこそれ？佐賀県か？

個人的には、住不の三軒茶屋、三井の浜田山の売れ行きに注目。
これ全部順調に売れたら、えらいこっちゃ。と思いますが、、。

>664

よく言ってくれた。北千住万歳。

飯田橋に住んでいたとき、職場まで歩いていけた。
千鳥ヶ淵まで散歩した。霞ヶ関ビルまでタクシー9分だった。
でも、仕事しすぎて、呑みすぎた。

いま、北千住。相変わらず、タクシーで帰る。
ちょっと高いけど、あっというまに着く。
そして、物価が安くて、ルミネもできた。

アーバンライフがなにかはわからんが、住みやすい。

レインズは云々という批判があるにせよ、6月の中古成約価格の状況も順調ですね。取引件数は落ちていますが。
コスモイニシアがやっているマンションBuy-sell.comの自動査定も私の物件が更に価格が上がっていた。本当かどうかは知らないが。
この上昇傾向は秋には終わる、というのはちょっと早いような気もします。あと2年くらいは続きそう。消費税云々の前あたりまでは。金利もそれほど上がらないでしょうし。

ただ、新築マンションの成約率が落ちてきているんですよ
バブル終了かもしれません。

都心に住んでいて都心が底値の気配だから買ったという人は
いい。
都心に住んで都心が上がり始めたから買ったという人もまだ救いはある。

周辺部に住んでいて周辺部があがったから都心を買おうという
のは手遅れ。

郊外が上がったころには都心はピーク。

いったいいつから上昇が続いていると思っているのか
２００４年に底を打ち、２００５、２００６、２００７年　
３年連続二桁なら次は横ばい５年先も上昇が続けば
土地神話の復活だろう。
ありえない。

ファンドが作った地価高騰にあおられたマンションデベが
用地を競争で奪い合い結果生じた高値土地。

それをエンドに押し付けて逃げ切ろうというのがデベの戦略。
湾岸祭りのムードを盛り上げて売り切るのもいいが、市場は早晩冷え込む。

高値の郊外がさほど売れないからだ。
２００４年に買った俺としたら相場が上がってくれるのはうれしい。
しかしここまで急にのぼりつめると下落も早まるのは必定。

底値買いの我々にとっても正直それは困る。
じわじわ真綿で首をしめるように上がっていってほしい。
１０年くらいかけてじわじわ上がれば２０年たっても底値買いの価値が保てるからだ。

しかし市場の常として５年で上昇は止まりその後８年くらいは
ゆるやかに下落が続く。

都心と外延部の二極化は進むだろう。

しかし都心の定義は「富裕層」が決める。
高く買う価値がある土地が「都心」だ。

庶民が買える価格の土地を勝手に都心と呼んでみても、
それは所詮、庶民の中の都心。

いくら頑張っても富裕層が中古を買うような場所たりえない。
富裕層が買わなければ、これ以上相場はあがらない。
小学生でもわかる単純な理屈だ。

そこまで都心は用地不足でもないし（高値なら売るという土地は
まだまだある）
高級レストランが一軒も無い埋立地に住むほど
富裕層は物好きでもない。

生活文化は土地に根ざしたものだ。城東エリアにそういうものが
育つにはあと２０年は必要だろう。

過去のおさらいをしておこう。
１９８０年から１９８５年までは都内のマンションといえば狭いもの
が中心。
５０平米以下の間取りもざらにあった。５０平米超えると公庫融資
かつく時代。広くて安い住宅がほしけらば公団分譲を買うというのが
選択肢。そういう時代だった。
それでも、２８００万から３４００万クラスがサラリーマンに結構売れた。
「マンション転がし」別名「住宅すごろく」という言葉があった。
池尻で３９平米の２ＤＫを２５００万で買って数年で売却すると
売り値は３６００万になった。
３６００万で駒沢の新築７０平米を買って、バブルの頂点の８９年には
１億円で売れた時代だった。
マンションは「仮の住まい」いずれは郊外一戸建てが庶民のパラダイム。
あこがれは、アクロスで三浦展が書いた「第四山の手」
美しが丘や王禅寺のショートケーキハウス。
さながら、米国人気ドラマ「デスパレートな妻たち」のミニチュア版。

思えば、東急不動産あたりが描いたシナリオにうまくのせられたに
すぎないのだが、東急はその後も、土気あすみが丘など千葉郊外で
６０００万〜７０００万の戸建開発を続ける。

住宅の理想像はいつもそうやってデベロッパーが創り出し
時代の働き手がその餌につられれローンを抱え込む。

パラダイムは
①タイミング
②適度な収入
③十分な返済期間
があればどれも健全な夢なのだが

えてして
①出遅れ
②ぎりぎりのローン
③へたをすると４５歳すぎてからの購入

そういう状況が、バブル崩壊前後の庶民の郊外宅地の「高値掴み」
になっている。

取手のマンションだの、龍ヶ崎や流山の一戸建てを買ったのは
皆大企業の社宅に住んでいてタイミングを逸した団塊の管理職だ。
テレビドラマで、渡哲也が住んでいるのは横浜の金沢八景の一戸建て
だったりする。
なぜ中目黒や、中野の一戸建てに住んでいないか。
リアリティと共感にかけるからだ。

昔のほうが給与水準が高かったのはご存知の通り。昔の上場企業の
部長クラスは今の３割は給与が高かった。
しかし、その給与の大半で７０００万の住宅ローンを払い続け、子供の
教育費を払い続け、たいした消費生活を体験できずに定年を迎えて
いるわけだ。
だから、退職金をもらうといきなり高級時計だの海外旅行だのという
消費に火がつく。

しかし、２０００年以降すべてが逆転した。
住宅すごろくは、あがりからカネが流れて子供はいきなり都心の
タワーマンションを買う。
２０年もたてば薄汚れて住めなくなるのもしらずに、小引き出しみたい
な住まいを「終の棲家」と呼んで失笑を買う。
マンションは２０年住んだら売るか人に貸す。そういう前提で選ぶ人は
価値の低い場所を高値で買わない。
値上がり期は、価値のある場所から売れていって価値のない場所が残る。
先の読めないデベロッパーが高値で仕込んで、結局しこる。
そのあたりから、下落が始まる。
２００５年暴落説があったのだから２００８年暴落説があって不思議は無い。
暴落はいきなり来ない。
２年くらい静かになってそこから奈落の底への旅が始まる。

とにかく住んでいると周辺相場が下がってくるのに気がつかない。
ふと気がつくと２割下がりさらに１割下がる。気がつけばローン残高より
売却価格が低くなっていたりする。
固定金利で借りていたから安心といいつつも、気がつけば変動金利が
また２％くらいまで下がっている。
借り換えをするには、繰上げ返済が必要。
なによりまずいのは、次の底値がきても身動きがとれないことだ。
ちょうど、２００３年タワーマンション大安値を目前に指をくわえてみている
しかなかった４５歳〜５５歳のバブル後遺症組のように。

地価上昇とかの特集が３流ビジネス雑誌で組まれなくなって暇になった
やはり３流評論家が、
欲求不満解消のためにここで長文書いてる気がする。

富裕層にこだわる人がいるけど
街の姿を根本から買えるのは
人数が多い、そこそこ高級サラリーマン
典型的な例は、一部上場企業のホワイトカラー
年収で１千万円〜２千万円っていった層。

だから、
７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が売れ筋だし、
都心に近く、まとまった量の供給が見込めるところになるよ。

富裕層は限られたエリアに高級住宅地を形成するだけで
飛び地みたいなもの。
都市構造の変革には何の影響力も持たないよ。

昨日の日経朝刊で業種別の景気動向が出ていた。
　不動産・建設業は郊外一戸建てが売れず、郊外分譲マンションも
　在庫増加中と書いていた。

　熱いのは都心部だけで、前回のバブルのように郊外に波及してい
　ない模様。都心部マンションも個別に見れば、人気のある物件と
　無い物件のあることが分かるだろう。

　この板に出てくるマンションはある程度知名度のあるものが多い
　のでここだけ見れば高騰しているように思えるが、今や世帯数
　より住宅戸数が多く、高齢者の割合も昔より高い時代。

　需要は昔ほど強くない。

マンションの自動査定を試しにやってみたけど、？な査定価格でした。
個別に物件を査定しないと、現実に近い価格は分からないのでは。

この夏の国土交通省の人事で「不動産建設審議官」という局長級ポスト
　が新設される予定。金融庁などとも連携可能なポスト。既に国交省と金
　融庁では人事交流もなされている。
　新設時はエース級が送り込まれるから、秋以降、さっそく何らかの動き
　が出てくるかも知れない。今の情勢から見て規制強化はあっても緩和は
　ない。REITの規制強化と相まって、秋以降は要注意時期だと考えている。

加えて「マンション管理室長」というポストも住宅局の中にできる予定。

>>678三流とはいえ、素人の駄文に最大級の賛辞をありがとう。

>だから、７０ｍ２で５千万円台〜６千万円台が売れ筋だし、
>都心に近く、まとまった量の供給が見込めるところになるよ。

それは、換言すれば、それ以上の価格帯は売れないという意味だよ。
７０平米がどれほどの広さだ？
３人家族でモノが増えて子供が育てば鬱陶しくて家庭不和の原因になり
かねない狭さだぜ。

このまま、安定的にマンション相場が推移するなんて幻想を抱いてないか？
あなた売る立場なんだろうけど、逆に３年後はどの変が
５千万円台〜６千万円台が売れ筋になるわけよ？

７０㎡は狭いよ。今でも一応多数派の家族４人（産んでいる人は一人っ子
はまだ少数派だよ）なら普通は無理。

損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを
買わなければいい。

>686
都心周辺に住む人はそうでも無いのでは？世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

とにかく、昔は３０そこそこでマンションなど買わなかった。
つまり２００３年頃からすでに「買える層」に「先物買い」の利益を供与して
需要を先食いしてきたのが２３区のマンション市場だ。
ここへきて、田園都市線が売れ行き悪いと嘆いてみても仕方がない。

かつての「第四山の手」は、武蔵小杉や新川崎やＭＭの「空の手」に
その地位を奪われ、あるべき需要がかっさらわれた格好だ。

首都圏人口の増加がゆるやかになり２０１２年以降減少に向かう。
老人も、ワーキングプアも比率が多いのが都市人口の特色だ。
いつまでも、「７０平米５千万円台〜６千万円台が売れ筋」などと手前勝手な
ゴタクを並べていると、気が付けば地方のハウスビルダー営業に転職という
話になりかねないぞ。

>損をしたくなかったら、郊外と湾岸のマンションを買わなければいい。

もとよりオレのいいたいことはそれだ。損したくなかったら買うな。

>世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。このあたりは。

このあたりってどのあたり。キミの売ってる物件のこと？
ポジショントークってやつかい。

＞世帯平均人数、2人前半だと思いますよ。

メシを盛ってるわけじゃないんだから、そんな中途半端なシロモノ
売らんでくれたまえｗ

要するに７０平米で３人で住む人がいるってことだよ。

だからリーマンが買うファミリー物件で考えた場合、家族４人が
３人より多いってことでしょ。確かに少子化は進んでいるけれど、
一人っ子より２人兄弟の方が多いってこと。それに対して産まない
人がいるからね。

それがどうして二人前半になるわけよ？

例えば渋谷区限定で考えたら独身率がすごく高いからそういう発想
出るんじゃない。
でも、２３区内の話でしょ。もしみんな子どもがいない世帯ばかり
（＝家族２人ばかり）になったらそれはそれで地域の活性化に問題
ありそうだね。

ここの特徴は、核心にふれた話になると駄レスで流れることだなｗ

>>677
>>676
をもう一度読み返してしっかり反論したまえ。

>691
ちゃんと勉強しなさいよ。23区で大体世帯平均人数は2人超、都心3区に至っては1.9人とかそんなもんだよ。

主婦はこどもの世話でもしていろよ。頭わるそーで付き合いきれない。
男なら最悪

だから独居老人とか、独身世帯を含めて割ればそうなるだろうけど、
単純にファミリーが住む物件で「７０㎡」は狭いって話よ。
まあ２３区には家族で住む人が少ないと言うならいいけどさ。

23区内の新築マンションの専有面積はいつ小さくなりはじめる？

狭い、高い、仕様が落ちるなら、やばい気がする。