23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

過去のおさらいをしておこう。
１９８０年から１９８５年までは都内のマンションといえば狭いもの
が中心。
５０平米以下の間取りもざらにあった。５０平米超えると公庫融資
かつく時代。広くて安い住宅がほしけらば公団分譲を買うというのが
選択肢。そういう時代だった。
それでも、２８００万から３４００万クラスがサラリーマンに結構売れた。
「マンション転がし」別名「住宅すごろく」という言葉があった。
池尻で３９平米の２ＤＫを２５００万で買って数年で売却すると
売り値は３６００万になった。
３６００万で駒沢の新築７０平米を買って、バブルの頂点の８９年には
１億円で売れた時代だった。
マンションは「仮の住まい」いずれは郊外一戸建てが庶民のパラダイム。
あこがれは、アクロスで三浦展が書いた「第四山の手」
美しが丘や王禅寺のショートケーキハウス。
さながら、米国人気ドラマ「デスパレートな妻たち」のミニチュア版。

思えば、東急不動産あたりが描いたシナリオにうまくのせられたに
すぎないのだが、東急はその後も、土気あすみが丘など千葉郊外で
６０００万〜７０００万の戸建開発を続ける。

住宅の理想像はいつもそうやってデベロッパーが創り出し
時代の働き手がその餌につられれローンを抱え込む。

パラダイムは
①タイミング
②適度な収入
③十分な返済期間
があればどれも健全な夢なのだが

えてして
①出遅れ
②ぎりぎりのローン
③へたをすると４５歳すぎてからの購入

そういう状況が、バブル崩壊前後の庶民の郊外宅地の「高値掴み」
になっている。

取手のマンションだの、龍ヶ崎や流山の一戸建てを買ったのは
皆大企業の社宅に住んでいてタイミングを逸した団塊の管理職だ。
テレビドラマで、渡哲也が住んでいるのは横浜の金沢八景の一戸建て
だったりする。
なぜ中目黒や、中野の一戸建てに住んでいないか。
リアリティと共感にかけるからだ。

昔のほうが給与水準が高かったのはご存知の通り。昔の上場企業の
部長クラスは今の３割は給与が高かった。
しかし、その給与の大半で７０００万の住宅ローンを払い続け、子供の
教育費を払い続け、たいした消費生活を体験できずに定年を迎えて
いるわけだ。
だから、退職金をもらうといきなり高級時計だの海外旅行だのという
消費に火がつく。

しかし、２０００年以降すべてが逆転した。
住宅すごろくは、あがりからカネが流れて子供はいきなり都心の
タワーマンションを買う。
２０年もたてば薄汚れて住めなくなるのもしらずに、小引き出しみたい
な住まいを「終の棲家」と呼んで失笑を買う。
マンションは２０年住んだら売るか人に貸す。そういう前提で選ぶ人は
価値の低い場所を高値で買わない。
値上がり期は、価値のある場所から売れていって価値のない場所が残る。
先の読めないデベロッパーが高値で仕込んで、結局しこる。
そのあたりから、下落が始まる。
２００５年暴落説があったのだから２００８年暴落説があって不思議は無い。
暴落はいきなり来ない。
２年くらい静かになってそこから奈落の底への旅が始まる。

とにかく住んでいると周辺相場が下がってくるのに気がつかない。
ふと気がつくと２割下がりさらに１割下がる。気がつけばローン残高より
売却価格が低くなっていたりする。
固定金利で借りていたから安心といいつつも、気がつけば変動金利が
また２％くらいまで下がっている。
借り換えをするには、繰上げ返済が必要。
なによりまずいのは、次の底値がきても身動きがとれないことだ。
ちょうど、２００３年タワーマンション大安値を目前に指をくわえてみている
しかなかった４５歳〜５５歳のバブル後遺症組のように。