23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>>441
それほど資産がない人はあげる必要ないじゃん。
結構多いんだよお金持ちの方達は。
株持ってれば多くの株が何十倍になってるし、都心の土地買ってれば
これまた上がってるし、億単位で持ってる人はあなたの想像以上に
多いんだと思いますよ。
億単位で持ってる人から高々数千万相続受けてもどうってことない
でしょう。

>>451
仰るとおりだが、親の代からの資産をお持ちのシニアは問題ない。
彼らはどうころんでも破綻はしない。それが多いのもわかる。

カネのあるひとは、チャンスとみたら早期に動く。３年前
二子玉川のプラウド駅前タワーなど７０平米７０００万台を娘夫婦に買い与えるか
共有名義ですまわせたのは、瀬田や等々力あたりのプチ資産家。

湾岸タワーもアイマークとラグナタワー以降続々物件が出て誰の目
にも破格値はあきらかになった時期、確実に物件を手にできたのは、
７０００万台、８０００万台のやや高めの角部屋を選んだ人たちだ。

問題は、その時点で気がつかなかったか、幾度も安い部屋の抽選に落ち続けた
人たちだ。
抽選のしくみには今週号の週刊ダイヤモンドもコラムに詳しい。要するに
買ってほしくない人＝資金に余裕がなくて審査が落ちそうな人が当選しない
ようにダミーのを５倍くらい入れて落選させる仕組み。
買える人をあとから電話連絡して繰り上げ当選させる。

もともと、自己資金も収入も不足しているから落ち続ける。

２００７年、ここが最後のチャンスと思い込み、

「たのむ。母さん。確実にかえすから１５００万なんとか貸してくれないか」
「ヒロシ。これは、お父さんの退職金の残りで、私たち夫婦の老後の大切な
お金なのよ」
「大丈夫だよ、母さん。
俺もあと３年で課長になるし、必ず５年で返す。
それに父さんだってまだ７０前だ。
年金だってしっかりもらっているだろ。」

「いいわよ。返してもらわなくても。
何事もなかったらあなたがたに残そうと思ったお金なんだし。
老後の面倒をみてもらうのに経済負担をかけたくないと用意した
ものだからね」
「母さん。東京の土地はこれからどんどん上がるんだよ。今買っておかないと
　一生後悔する。」

３年後
「ヒロシ。ここが新居なのかい。ずいぶん狭い部屋なんだねぇ」

「そのかわり共用部がホテルみたいだろ」

「それはいいけど、ちっとも景色がよくないねぇ」
「しょうがないよ。１０階だから」
「うちのほうでは１０階といえば街のはずれまで見渡せるんだけどねぇ」
「食事にいこうよ。ごめん車はローンの関係で手放したんだ。駅まで歩く
　けどいいかい。」
「私はいいよ。家で待っているよ。子供たちと食べておいで」

１０年後
「兄さん。父さんを施設にいれるのにあと５００万いるんだ。」
「お前のところでなんとかしろよ」
「だから、そのカネは兄さんが２００７年に使ってしまっただろう」
「いずれ返すよ」
「今必要なんだよ。家を担保に借りてくれよ」
「それができたらそうしているよ。金利は上がるは、評価は下がるはで
　それどころじゃないよ。」
「それじゃどうする。在宅介護では、もう無理なんだよ。なんなら兄さんの
ところで面倒みてくれ」
「７０平米の狭い部屋に４人で住んでいるんだ。無理だよ」
「家を売って引っ越したら？」
「今売ったら一円も手元にのこらないよ。子供の学費もローンで借りてる
俺にこれ以上何ができるんだ？」

落ち続けたヒロシさん、２００７年には落ちないんだ。
良かったね。

>>447
売れ筋は都心部マンションでも
７０平米、５千万円台〜６千万円台。

江東区も準都心なんて言われるようになったし、
居住人口が増え続けるでしょうね。

人が増えれば街も変わるし、その相乗効果は計り知れませんね。
流入者の年収はある程度保証されていますし、
その数を考えるとかなりの購買力になるから、
店の構成も大きく変わって行くでしょう。

>>452
見事な描写としかいいようが無い。
　まさに俺が言いたかったこと。
　これから何かと生活に金がかかる時代になるのにマンションごときに
　目一杯の借金すれば将来こうなる・・・というストーリー。
　実際出てくるだろうね。こういう人が周りに結構。
　自身はそれでも納得ずくなので良いかもしれんが、女房子供両親はた
　まらないね。分相応に生きる人が一生を平和に過ごせるということだ。

価格設定の意味は
それが買える年収レベルの人に住んで頂きたいってことですから、
無理はご遠慮頂きたいと存じます。

都心部で７０平米、５千万円台〜６千万円台。

余裕で購入できる方は
もちろん大歓迎でございます。

>>453
読解力がないねぇ
自己資金さえ豊富にあれば抽選に外れたりしないよ。
確実に買いたい場合、倍率の低い高めの部屋に誘導される。
本人もこれが最後のチャンスと思い込み結構妥協する。

自己資金の額と、年収、借入額で、客のランクは決まる。
Ａクラスの客に位置づけられたら、倍率の低いところへ誘導
Ｂ級以下の客が申し込んでも、ダミーを入れ確率を下げる。
平日抽選やって、５倍以上の部屋は「別室で」抽選せずにＡクラス
が当たったことにする。

要するに、親から借りたカネであれ、積んであれば大丈夫なんだよ。

>>457
それでは、自己資金100%のＳクラスの客でも外れることがある現実の説明になってない。

もう一度勉強し直しましょう。うん。

Sクラスの客が二組いた場合は単純に落ちることもあるのでは？

>>457
例外を示して反論するのは詭弁の一種だよ。
それより、その問いの答えもダイヤモンドの今週号のコラムに
書いてあったはずだが、たまには活字も読めよ。

例えば、グローヴでオリックスの役員の姻戚関係者が抽選に
落ちたとか・・・その手の作り話はいくらでもあるよ。

競争が公平だという神話は業界にとって重要だからね。
ただし、こういう核心的な部分を週刊ダイヤモンドが記事に
すること自体「もう、終局に向かうマンション市場」を
象徴しているのだと思うよ。

茶番を茶番としてしらしめないと、知らない大衆が熱くなって
身の程知らずの購入をしてしまう。
こういう懸念は、金融庁筋政府筋にひろがっていると見るべきだ
ろう。

このサイトも、急上昇したマンション市場の買い煽りにつながると
おそらくそれなりの圧力や規制がかかるように思うよ。

小泉政権の「規制緩和」はあくまで景気回復のため。
地価も反転し景気が戻れば、次にくるのは規制強化だろう。
体制は利用できるものは放任し危険をはらむものは排除する。

そのシグナルになるのがマスコミだ。

きみこそもういちど勉強しなおせｗ

またアンカーまちがえた。上記は548へのレスだ。

もとい４５８だ。ほんとうに熱くなってしまった。いかんいかん

プレジデントだったか？　ちょっと前に年収１千万超えでも、
マンション買って、中学から息子を私立に入れているだけで、
人生に２回家計破綻があるっていう記事があったけど・・・
あれも確かになと思った。
世間的には高給取りでもリーマンが精一杯頑張ってマンションを
買ったら、私立はあきらめる覚悟が必要なのかもしれない。
でも、実際それって結構セット組なんだよね。

活字読んでないけど、週間ダイヤモンド大丈夫か？
それとも、一部の販売会社って書いてあるのかな？

湾岸タワーを自己資金５％、９５％ローンで倍率２０倍を
勝ち抜いた俺は？説明付かないよ....
ローンの返済比率（年）は２０％程度....

当たった時は驚いたけど、公平だったよ。
５年前は公平だったのかな？

＞４６５
デベがやってるのか？
販売やってるデベもあるのか？

俺も読んでないよ、悪いなｗ

地価が底値なら物件の担保掛目が低いから、客は誰でもいいんだよ。
契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
手付けを１０％短期に払えれば大抵は信用できた。

だから２００２年から５年間７０００万以下の物件では買換え特約の客を弾く
のがもっぱらの抽選目的だったくらいだ。
お得意様優先枠（これと「積み立て君」は区別がつきにくい）というもので
いわゆる１０倍優遇は実際にあるよ。

いまでもそうだが当時は銀行さんも貸し出し競争激しくて
大抵のローンは、サラ金ブラック暦でもない限り一次はどんどん通した。
その代わり本審査で蹴られるのが結構あった。ローンキャンセル出しては
販売担当が上司に怒られ、「完売御礼」のあと「キャンセル物件」の
先着販売をいつまでもだらだらやっていたものだ。

当時の湾岸坪単価が１８０万〜２２０万だったからローンの額も
いまほど多くなかったはずだ。

いまや当時から比べ価格は５０％アップだから、当然自己資金も多くないと
誰でも「落としたい客」に区分されてしまう。
抽選日ぎりぎりにきて一次審査もなく申し込まれたら、優良客を落として
カス客を当選させて商売が成り立つだろうか。

今年になってから、どこのモデルルームも「客選び」に必死なのだよ。
買わない、買えない客に無駄な稼動や経費をかけたくない。そういう態度
がみえみえだ。
嘘でも年収１３００万自己資金１０００万と書かないと２８０万／坪単価の
モデルルームでは客扱いされないのが実情だろう。

それくらい状況はかわっているよ。

×契約後にローン審査で手戻りというのは今よりずっと少ない。
○契約後にローン審査で手戻りというリスクは今よりずっと少ない。

464だけど、

＞４６７
ありがとう。
でも、よくわからないや。
ごめん。

つまり
ダイヤモンドの記事は嘘だという事で良いのかな？

嘘じゃないよ。
ちなみにダイヤモンド今週号のＰ５５だ。
コラムだから書店で立ち読みしたまえ。

抽選はマンション売主が「公庫融資・・・住宅金融支援機構の
フラット３５など」の融資対象として義務付けられる条件だ。

いまや旧公庫の買出し残高は全部の住宅ローン貸付残高の３割程度まで衰退している。
実質、公庫などなくてもやっていけるのが日本のマンション業界だ。
ダイヤモンドのコラムには「人気物件ならどこでもやっていること」という記述がある。
言い換えれば、人気のない物件には抽選など無意味。
もとより一度に全部を売り出せば、大半が売れ残ってそれらは先着順で売れる。
先着順というのが、じつは厄介で、手付を先延ばしされたり、買換え特約つけろと
いわれたり、とにかく売り手の言いなりに動いてくれない。
わざと小割りにして抽選システムを逆手にとって「買い煽り」をするわけだ。
人は馬鹿だからチャンスを逃すとむきになって後追い。一次で落ちると二次に殺到、
よく考えずに熱くなって契約。

不動産の青田売りも、抽選販売も日本のマンション業界独特の奇妙な風習ともいうべきものだ。

公庫融資がうけられない高額マンションや戸建て分譲ではもとより抽選など存在しない。

×買出し残高
○貸出残高　　　ふぅ〜っ　疲れているな。オレ

自己資金１００パーセントで２回連続抽選落ちした私は何？
いま別物件に申し込んでるけど、当選なんて確約されてないし。

これまでは湾岸タワーマンションは「近・新・広」で人気だった。

それがここへきてどこまで「近・新・広」の利点を削りながら上値を
目指すか、「購入者とデベの腹の探り合い」の展開になってきた。

これまで
①（郊外に比べ）都心に近い
②（同価格帯の都心中古に比べ建物・設備やサービスが）新しい
（都心物件にくらべ）広い

が魅力だったのが

交通は少しずつ不便で住所も港区・中央区でなくなり
建物・設備も少しづつエコノミーになり
買える広さは２割以上も狭くなって角部屋は愚か
低層階中住戸しか買えない。

そもそも供給が豊富でどれがベストか迷うからこそ
「マンコミ」も「すまいサ◆フィン」もにぎわった。
ところが
最近では某消費者支援サイト主催者までが自分のコラムで「高値掴み
注意報」を出すありさまだ。

よくよく考えてみれば品薄で選択肢が狭まった２３区の状況で、
検討者同士の情報交換などどれほどの意味があるだろう。

戦後のインフレ闇市みたいな品薄状況で、購入者どうしがどこまで
有益な情報交換ができるだろう。

高値になれば、先達の言葉を素直に聞く耳をもたないだろうし
我先に抜け駆けしようというものまで現れる。
お得な情報を人に知らせてから買いにいく馬鹿もおるまい。

「高値注意報」を出しても「買い煽りを黙認」してもうらまれる
のが今の時期のマンション購入支援サイトのつらいところだ。
オリコミくんは、そのあたりの事情を「織り込み済み」なので
シニカルなコメントで熱くなるなと揶揄しているのかもしれないな。

>>473
週刊ダイヤモンドの５５ページにちゃんと答えが書いてある。
コメントは読んでからにしてくれ。

要するに、営業さんからみたらエラソーで我がままな、「買ってほしく
ない客」だったということだよ。
売り手市場は売り手が客を選ぶ。
抽選のあとも、入居後も、大人しくて上品な客が一番いいにきまって
いる。
要するにあんたより上客がいたから営業担当がそいつを選んだという
ことかもしれんよ。

>>475
エラソーにするメリットはないし、我がまま言う理由もありませんけど？
階数なんか営業さんの勧める階を選んだし。

＞４７６
営業さんに菓子折りの一つも持っていった？
売っていただくんだから。

賃貸物件で、貸していただくために敷金積むのと一緒かな（笑）

＞４７６
若い営業は駄目だよ、先輩の客とかぶると勝ち目なし。

確かに、若い営業さんでした…

今の季節は不動産業の閑散期だろ。９月になって、そうだったらホントに潮目が変わってきたといえるんじゃない。そもそもこんなに蒸し暑いのに真剣に中古マンションとか検討するか？

確かに取引量は減って、価格は上がっているという感じかな。

新価格で売れるところと
売れないところ
じわじわと見えてきましたね。

その過程の中で、適正価格が決まります。
決めるのは購入者であるあなた達です。

ちがいますよ。

価格はデベの駆け引きとチキンレースで決まります。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

世の中には４つのタイプがある。

①資産があって収入も多い
②資産があるが収入は少ない
③資産はないが収入が多い
④資産はないが収入も少ない

①〜④それぞれが収入以上にカネを使うと
①②も資産の担保価値の範囲なら問題ない
が③④は破綻する
これは誰でもわかる

住宅ローンは、収入以上にカネを使うこと
そのものだが、①②は購入物件を負債と考え
③④は負債を資産と勘違いする。

含み益が増え続けて負債が減り続けるなら
ましな話だが、５年以上の期間上がり続けないと
１０年以上の長期では確実に含み損になる。

上がると思って買って下がったら売却すべきだが
住宅となると愛着がわいて売り切れない。

自己資金が少なくてマイホームを買うリスクは
そこにある。

すでに底値から４割５割上昇した地点を買うなら
将来再び下がるリスクを考慮して
２００３年の価格と２００７年の価格差分の自己
資金（湾岸でもおおむね２０００万程度）が投入できる
人以外は買わないほうがいい。

とんでもない多重投稿になってしまいました。
失礼しました。
それにしても混雑してましたね。

城南は明らかに動き鈍り始めた。

話をスレタイにもどすと、
湾岸の物件が徐々になくなっていき価格もあきらかに
なるにしたがって、模様眺めの人たちもそろそろ動きだす。
田園都市船沿線の物件がゆっくり売れはじめていくだろう。
２３区スレが廃れて、横浜・川崎スレがにぎわう。

収益還元法で考えると、今の２４０万前後の坪単価は
周辺家賃相場からは高すぎる。
しかし都心の新築家賃の上昇を反映して新築で月坪１万
とれるようになれば（９０年代は９千円／月坪水準だった）
受け入れられる価格なのかもしれない。

湾岸タワーが２８０万になれば、それをあきらめた
層は、田園都市線沿線に向かう。

ここ２〜３年は坪単価２３０〜２４０万のエリアの値固めの
時期だろう。
その先は、消費者物価ベースでのインフレが起きない限り
賃金の上昇は期待できない。
次の注目は二子玉川再開発の動向。
晴海再開発も販売は相当時期をずらしてくるような気がする。

地価上昇が住宅需要に起因するものではなく、海外ファンド
の収益物件購入の連れ高によるものならば、
中古市場の需要が高まる気配も薄い。
買い替え需要を持っているのが、再婚した４０代と６０歳
以上のローンを組めないシニアしかいないというのが
今の住宅市場の弱みだ。
すべては、バブル前後の１０年間のツケ。
中古物件は値上がりしても今売ったら買い替え先がみつからない
のが現実。高値で売って賃貸に入る選択肢もあるがそこまで先を
読む勇気もない。
中古物件は、売るよりも貸すほうが有利な状況になっている。
そうなると、今後の２３区の地価上昇はそれほど期待できない。

少しでも下がりはじめると、老朽中古を中心に売りが出て市場は
下がり始める。
郊外があと３年で上限を極め、２年横ばいで２０１２年。

２３区はその間、都心３区で毎年３％程度、都心周辺で５％の
上昇にとどまり都心があと１２％、都心周辺でも５年で２０％程度の上昇で
そこから先は年平均７％程度で下がって２０１８年頃にピークの
３割安で底値という感じじゃないのかなぁ

だから２００７年購入物件なら６０００万が７２００万（築浅）までは
いくけど、８年後には新築相場で５０００万
中古で４５００万という感じだよね。

もう一つのシナリオは、不動産投資が下火になってマンションブームも頭打ちなら
個人の余剰資金が株に戻るという見方だ。
ことに団塊世代の退職金は預金金利も国債も低金利だから株式市場の
に流れる。
本来なら庭先にに年金代わりのアパートでも建てるところだがあいにく
敷地もなければ千葉茨城では需要も無い。
今年の１０月には郵政民営化で郵貯資金の運用先として国内株式市場が
想定される。
いずれにしろ来年には日経平均は２万円を回復。不動産市場が低迷する
間は上がり続け、その資金が今度は不動産価格をも一段底上げする。

・・・するかな？してほしいな。
地価があがると何が困るかというと、都心周辺部に「粘着」する若年層が
親からカネを借りて高値掴みをして将来含み損を抱える程度の話で

それ以外の７００万以下の若年層は最初から鶴見や鴨居あたりで満足してくれる
から何も問題ない。
とはいえ、以前にも書いたが、下がり続ける住宅に対してローンを払い続ける
ほど個人の経済を疲弊させることはない。

高騰が急激ならば暴落も早い。それがあらゆる相場の原則だ。
いずれ来るであろう下落を遅くするには、供給を絞るのが一番。
政策金利を上げずに上がる気配だけで長期金利がじわじわ上がっていけば
長期固定金利志向の若年層の住宅需要は都心から郊外に向かう。

一方で、不動産ファンドを監視して地価高騰＝早期の暴落の招来を防げば
なんとか５年くらいは住宅景気も保てるだろうという話だ。

なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もあるわが国経済。これをバブル同様に
地価の高騰に吸い込まれた日には、不動産投資を通じて個人資産を吸い上げ
ようとする外資の思うツボ。

むしろ株価を上げて企業の財務体質強化と外資からの企業防衛につなげた
ほうが国益にかなっている。
というわけでこれからは国内株。

今の不動産市況は株で例えるなら、玉が吸い上げられ
売り物が出尽くした状況に似ている。

需給だけで考えれば、不動産価格上昇は更に加速する
ように思えるが・・・

今ある２３区内の販売している新築マンションの価格
を全部足しても数千億もいかないように思う。
暇だったら計算出来そうなくらい少ない。

なんてもそうですけど売れ筋の価格帯の商品をメインとして販売をしていくのがセオリーですよね。
マンションの売れ筋という点からデベの価格設定をみると、23区内であれば、5000万円台から6000万円台前半ではないですか。
この価格帯は比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。ですから価格が上昇した今は、面積を縮小してなんとかこの価格帯に入るようにしてるのが現実。
一方、住宅ローンの金利が２％上昇すると、いままで4000万円借りられた人は3000万円しか借りられなくなるわけですから金利上昇により需要は減退します。
ですから今後金利が上昇することで価格はおのずと下がっていくんですよ。

＞４９６
サラリーマン基準で考えない方がいいのでは？
２３区内でみれば、供給が減っているのがわかっているから
デべも価格を吊り上げられるのであって、サラリーマンに
大量に売ろうとは思ってませんよ。

サラリーマンには千葉や埼玉にたくさん物件を用意している
のでそちらを検討されては？

まぁ３年前に城南地区で戸建買おうと思えば、土地・坪200万
建物・坪70万くらいはした訳で、戸建購入層がマンションに
流れるだけで今の２３区の物件は十分捌けると思いますが。

>>４９６
売れ筋というが、売れる上限と読み替えたほうがいいよ。
それと７０平米というのは、３人家族で住める下限でもある。

これ以上先はない。

デベさんは、価格を「売れ筋」範囲に入れるためにフロンテージをつめて
外廊下に面した寝室をふたつもつくった間取りで売るわけだ。

もうひとつは都心の１ＬＤＫ。５０００万で１７坪ならわかるが
１３坪になると、躊躇するな。
これも売れ筋なのかね。

＞比較的高所得のサラリーマンがローンで買える想定価格ですね。

というか、今後は社宅を退去する公務員・銀行マンなど中高年サラリーマンがターゲットだろうね。
彼らは、預貯金が半端じゃなく多い。
９０年代は彼らが７０００万台の物件をバリバリ買っていたものだ。今もそうなのかね。
今は、２５００万〜３０００万の自己資金に２５００万のローン組んで買うんだろうね。

あとは、親の遺産を５０００万くらい受け継ぐ人は東京に年間１０００人以上はいるからね。
物件数しぼればいくらでも買い手はいるが

いいたいのは市場価格としてこれ以上の「実質価値と価格の乖離」は無理なんじゃないの
という話だよ。

＞499
不動産の実質価値ってあるんですかね？
同じ土地でも山奥は坪5千円なのに銀座は１億

土地も株も、もっといえば現金でさえも実質価値なんて
ないように思います。