23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

住宅ローンという武器の範囲なら>>250に勝てるけどね。

景気回復の結果として国債残高減。

ゾンビデべ達も（借金棒引き対象会社）債務超過解消へ。
CPI INDEXも殆ど動きが無い経済状況において、もし、都心の
不動産価格が下方修正されたら弱小・電鉄系・復活ゾンビデべ達の
B/Sは再び債務超過へ陥り、支援大手銀行も苦渋の選択へ。
金融市場は再び暗黒時代へ逆戻り・・・

そんなシナリオを金融庁は描いているのだろうか？

今回の景気回復には、内需拡大は殆ど貢献していないのに
内需経済の起爆剤である個人向け不動産市場を潰しに掛かるとは
到底思えない。もし、政府がその様な政策を取るとしたら
破壊論者の意見としか考えられない。

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

>>253
それを織り込んでの今の価格じゃないｂの？

>>253
今のどこの価格のこと？全部かい？
今の価格はどうでもよくて、ここのスレタイは「いつ下がり始めるか」だ
織り込もうが織り込むまいが関係ない。
茶化すのはいいから、少しはキミも意見を書きたまえ

アンカーまちがえた（自爆）
２５５は>>254

結構核心をつく書き込みが出ると現れてくる「オリコミマン」は
実は業界筋の人かもね。
都合の悪い書き込みは、駄レスで流す・・・そういう使命を担っていたり
するのかね。　とかいって252,253を流すのに一役買ってしまうオレｗ

>>255
だから短気の上げ下げは現在の価格に織り込んでると。

神のみぞ知るが確実にあるその下がり始める時、というのも
織り込んだカタチで価格が形成される。

さらに近年の証券化で空売り的作用も働き
あらゆる要素が織り込まれ易いのだ

意味不明だが。短気はやめておけよ。短期が正しい。

もういちどこれを読み返せ

>>252
私もそう思う。
とはいえ、政府の誤算は都心から郊外への円滑な住宅需要の転換だ。
これがスムーズにいくためには、都心の二次取得（戸建てからマンションへの住み買え）
が円滑に行き、湾岸の価格上昇にあわせて城南城西も新築価格が上がっていって
諦めが浸透しないといけない。

ところがデベは金利の上昇気配と金商法の施行にびびってか２００７年秋までに
かたをつけたいと思い始めている。
背景には郊外の売れ行きが思ったほど伸びないのと、頼りの３０代の所得が
怪しくなってきている。彼らの多くはここ数年の景気回復金融機関の融資緩和で
カードローンの枠をひろげたり、クレジットカードのリボ払いでせっせとローン審査の
マイナス材料を溜め込んでいてあっさり審査で落っこちる。
親の援助も５００万が限度で、それ以上出したら今度は自分の老後の資金が
なくなる。息子は返せるほどの所得の伸びも期待できない。

とにかくそれやこれやでマンション市場は全般に頭打ち状況が見えてきている。
１０月下旬に基準地価の公表があるが、これで地方都市や千葉埼玉の地価の伸び悩み
がはっきりする。２３区内も上昇率は堅調でも絶対額の乖離がすすむ。
買換え、住み買えでマンション価格がさらに上値を目指せるのは都心だけ
というのが歴然とわかるだろう。

おそらく織り込みマンは、効率的市場仮説論者ですね。
何でももう織り込まれているんだ、市場を出し抜くことは無理だ、と、
そう我々に訴えかけているんでしょう。

確かに、都心物件価格は賃料上昇を織り込んだ水準と言えるでしょうね。
もしマーケットの期待と違うのであれば（賃料が上がらないのであれば）、
下落圧力が働きます、

それ以外のところは利回りはそこそこまだ高いけど、賃料上昇をあまり織り込んでいないんだから、利回りがある程度高いのは当然だ、と。
ましてや、杉並あたりで坪450万なんてあり得ません、と。利回りいくらだ、ってんだ、と。こんなマーケットから乖離した暴利な価格設定をしているデベを儲けさせてどうするんだ、と。

全ては賃料期待如何ですな。賃料が上がらないのであれば、都心は下落、
城南は高原、その他は上昇もしないまま停滞、ってことだが、、。

ただ、賃料は今のところ都心、城南優良地域は上がってますね。
それを織り込んだ価格設定ではあるが、さて、コンセンサスを超える賃料上昇が見込めるのか。

賃料は都心月坪２〜３万　周辺部１．３〜１．５万
これが２割も上がるとは思えない。
湾岸で言えば　芝浦＞港南＞勝どき＞豊洲＞東雲

世田谷がもっとも賃料と分譲価格の乖離が激しい。
１．３万／月坪とれるのは、三茶のワンルームか東が丘か
野沢の高級賃貸だけ。

この前代沢で探してたけど、ファミリータイプで1.4万/坪でしたよ。

延べ面積いくらで築何年ですか？

すいません代沢も別格ね。でも代沢の新築価格を賃料に直せば
２万は欲しいところ

代々木上原で２万で募集でていたけど埋まったのかな。
目黒区三田、五反田あたりで１．４万がぎりぎり。もちろん新築
恵比寿で１．５〜１．８万で２万は厳しいのではないかな。
２０坪で３０万超えるわけだが

85平米強で築7年くらいのですかね。37万強と言われました。
このあたり、物件が少ないので売買には適している、言ってみれば
借り得地域かなと思ったんですが、高かった。最近上がっている
ようです。更に上がり続けるのか、そうではないのか、というところ
ですね。

今は賃貸の真空期間だから、とりあえずは９月を迎えて、賃料相場がどうなるかが当面の焦点。少なくとも、それまでは超都心については、数少ない築浅高額物件の売買動向がどのように推移するかをしっかり見とけば、いいんじゃない。基本、強含みでしょうけどね。

賃料３７万も４０万も出す人って、やっぱり会社がほとんど出すとか？
ご自身がそのくらい出している方っていますか？

265です
私の場合は、会社が出してくれるというより、法人契約の形態にしてくれるので、課税対象所得が減り、その分税金が安くなるんですよ。実質20万ちょっとの負担で、37万の価値のあるところに住めるという感じでしょうか。

首都圏の賃料マップは大幅に変わっていきますよ。
不便な割りに高過ぎて、借り手があまりいなくて、過剰なところ。
徐々に賃料が上がっているのに、すんなりと借り手が見つかるところ。
前者の家賃は下がっていって、
後者の家賃は上がっていく。

都心部オフィスの集積がこれからどこで進んで行くか、
これが重要なポイント・・

となると、経営者かそれに順ずる人くらい？
あと芸能人と外国人かなあ？＞賃料高い賃貸に住む人

プレミア（希少な立地）と称して高い家賃を取る。
仕様もちょっと贅沢にして、
セレブ意識をちょいとくすぐってやる。
そうしないと近郊で３０万円を超える家賃は取れません。

近郊のほんの一部だが
確かにあるそういった低層マンション

都心回帰が進んでも生き残れるのかなあ？？？ｗ

稼ぎよくてもローン組めない職種の方は
いる訳で。

銀座のお姉さんとか月30万くらいだすんじゃない？

でもファミリータイプは借りないでしょ。
お水の人だと普通に貸せない間取りになるんじゃない？リスク高いよね。

月40って話でしょ？
まあでも水商売か、赴任外人か、芸能人か、経営者ってこと？
確かに要求される仕様がありそうだね。

このあたりの人の都心部志向は年々高まっているから
今近郊にある高級賃貸はその内淘汰されて行くんでしょうね。

日本橋の国際金融都市構想に外国人居住の促進が
うたわれていますし。

たぶん外資の、そのぐらいの賃料だとそこそこシニア（ずばりVP？）の日本人家庭持ちさんでしょ。居住エリアの傾向から言っても。

どーでもいーですよー。ごめんなさいね、265さん。

話をスレタイに戻すと
都心を含めて住宅は天井。
地価だけが勝手に上がっている状況だ。

投資でいまごろ２３区の物件を買う馬鹿はいない。
よって今は、所得税、法人税、相続税の節税目的で
高額物件が売れているだけだ。

収益還元法で物件価格を算定する方法はこうだ。

物件購入限度坪単価＝
家賃月坪単価Ａ万円　×１２ヶ月　÷0.04（キャップレート）

１．４万円なら　　坪単価４2０万
１．５万円なら　坪単価４５０万
２．０万円なら　　坪単価６００万円
２．５万円なら　　坪単価７５０万円

キャップレート４％は法人がプライムレートで借り入れる場合の
還元利回りで個人が
アパローンで考えるなら　キャップレートは５％
１．４万円なら　　坪単価336万
１．５万円なら　坪単価360万
２．０万円なら　　坪単価４８０万円
２．５万円なら　　坪単価６００万円

実際には経費がかかるし減価償却も出るそれらの考慮を踏まえ
安い金利で借り入れてレバレッジをきかせる。
新築でネットで７％の利回りなら上出来だろう。

家賃がそれほど上がらない、金利もあがらない想定なら
８年〜１０年で売却が最大の利益につながる。
ただし高値で買ったら２０年以上持っても出口のトータルで
益がでるかはわからない。

マンションを投資＝賃貸事業用で買う動きに大きなブレーキになったのが
昨年末で廃止あれた「既成市街地間での事業資産の買換え特例」だ。

以前は、賃貸マンションを買って、値上がりしたら転売して新しい物件に買換え
るのに譲渡益課税の回避ができた。
今は、全くそれができない。
５年で４割近い値上がりでも、売れば譲渡益の半分近くが税金と仲介手数料で
消える。
昨年末は駆け込みで結構買換え物件が売れた。今年はもうない。
そういうのがわかっているから、業界は高値で都心土地を仕入れて分譲する
のは控えている。
このまま５年経過すればどうなるだろう。私はよくはわからないが、今まで
のように新築物件がどんどん高値で供給される事態は考えにくい。
売れにくいものはデベも販売会社も手を出さないだろう。
そのうち郊外の売れ残りの値引きが表沙汰にになり、都内の２０１２完成物件など
結構足をひっぱられたりしそうだ。
晴海の再開発もオール賃貸という結果かもしれない。
賃貸も低利の資金融資の枠組みとか作って（一部高専賃とかにして）長期で採算とる
ような事態になりそうだな。
次の底値は都心で２０１８年頃。２３区全体で２０２２年頃ではないかな。

>次の底値は都心で２０１８年頃。２３区全体で２０２２年頃ではないかな。
最後の一文がどこから来ているのか分からない・・・

以前グラフにも書いたけど
①２００７秋〜２００９年　都心・周辺上げどまり
②２０１０年〜２０１２年都心下落のはじまり年１０％程度
③２０１２年〜２０１４年　年５％内外の下落
④２０１５年〜２０１８年　年２〜３％の下落で下げ止まり感

背景は需要減と現在３０代の所得の伸び悩み。格差社会の進行。
持ち家比率の低下
郊外の暴落　デベの倒産などによる業界の不況
北京オリンピック以降の中国バブル崩壊
オリンピック誘致失敗と石原銀行の赤字の尻拭い
老朽化した都営住宅の建替え、都バス車庫の立体化と
土地の活用
猪瀬新都知事のケチケチ行政などいくらでも考えられる。

不動産というのは潮目が変わると最低でも５年は上昇傾向を続ける。
これは世界的傾向だから、実際に海外の不動産や住宅の価格トレンド
のグラフをみてもらえばいい。

株式や為替のような小刻みの上下動はない。
ただしピークに近くなると取引件数が少なくなるので
一定エリアの相場という場合に地域差物件差が反映されて
いったん下がってまた上がったみたいに見えたりもする。

下がるときも物件数が極端に減って投売りが価格を作るが
住宅の場合、デベが売るだけで損切りによる暴落はないのが通常。
そのかわり、じわじわ下落期が長い。
下がったら怖くて誰も買わない。
買える時点まで下がって客が殺到して価格が底を打つのは
株式相場と似ている。
これも人気エリアの話で郊外はだらだら下がり続ける。

これからマンションを買いたいと思ってる人は悩みますよね。
損が大きくならないように、金額の安いのを買っとくかな…

自家用でマンションを買うならせめて過去１０年今後１０年の
新築価格の値動き（そのエリアでの）グラフを脳裏に描いて買うべきだ。

マンションは２０年経てば老朽化し維持費もかさむ
買換えは必定だ。ローンが終わったら人に貸すという選択肢もある。
とにかく値下がりする持ち家ほど個人の経済力を疲弊させるものはない。

含み益がおおきければ、不動産担保ローンで金が借りられる。
逆に含み損が出れば、買換えもローンの借り換えも新たな借り入れも
できず投資や資産運用上も大きなマイナスとなる。

不老不死の人はユックリと下がるのをお待ちくださいませ。
一般の人間は残り時間を考慮して行動してくださいませ。

>>283
今買うべき場所というのがある。絶対額が安ければ損が小さい
というのなら、茨城県を安く買った人が一番正解ということになる。
あるいは都内のワンルームを今買うのが正解か？

不動産はひとえに「いつ買うか」で勝負はきまる。
待つか買うか。ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」
にもそう書いてある

買い時のマンション購入支援サイトは極めて有益なものだが
人々が高値掴みしそうになった時期に購入支援をするのは
正直心が痛むはずだが・・・どうなのかね。

>>285
下層は単純な引き算ができないという話は本当のようだ。

１５年が不老不死とは笑止千万。
まさにあわてるこじきは貰いが少ないｗ

「値下がりする持ち家ほど個人の経済力を疲弊させるものはない。」

そのとおりだと思います。収益還元だなんだと言っても、結局プロでも出口次第なのですが、大半のエンドさんにとってリスク分散も効かず被害甚大です。個人さんこそ不動産の知識、勉強が必須というのが私の持論であり、不動産に携わっている理由でもあります。日々、何十万何百万を追いかけながら、不動産では平気で？1千万単位で損をこく素人さんのなんと多いことか！私は自分と身内、知人レベルにはそんな悲哀は味わって欲しくないと考えています。

といって、知恵をつけすぎて？新築区分マンション投資で柳の下のどじょうをいつまでも狙う発想は個人的には好みではありませんが。

師匠こんにちは（＾＾）


不動産が長期にわたって上昇を続けるための必要条件はインフレ。
それもＣＰＩベースでなく資産インフレだ。
株価があがり資産格差がひろがり
資産効果で消費も活性化され景気はよくなる。
そういう楽観的予測が、どれだけ説得力をもつ時代状況だろう。

住宅実需の場合は所得と、住宅ローン金利に影響される。

「おそらく２３区の城東・城北以外は今後３０年以上サラリーマンには買えない
状態になる。だから豊洲でも有明でも買っておけ。」

というのはデベの脅し煽り・・・というふうに私は思う。
これは私の意見だ。そしてここは自由な意見が書ける場だと思っている。

おそらく坪単価２５０万以下に下がらなかったエリアは今後も３００万以下には
下がるまい。
ただし、格上げした湾岸とそうでない湾岸があって１８０万でスタートした
城東湾岸はビミューな位置だろう。
今はもうそういう場所を高値で売るしかない状態だということだ。

今後晴海もあれば、勝どき月島でも再開発は無数に出てくる
おそらく越中島海洋大学敷地もキャンパスを港南に統一する
計画が浮上するやもしれぬ。そうなれば門仲人気、東西線アクセス
のよさで豊洲をしのぐのは間違いない。
そのほかに、古い公団の分譲団地はどうなるんだ？
公的資金を入れて建替えの動きになると思うよ。

あくまで予測だが。江東区には大規模供給の可能性は大いにあるだろう。
周辺により上位立地の開発が控えていたら中古価格のアタマは
押さえられるのが道理。

江東区は、幾らでも供給があるから、今ある物件だけが高止まりというのは
妄想にすぎないとオレは思う。
一度アタマを冷やして、バブル期の１９９１年に長谷工が荒川区で
分譲した「荒川版　ガーデンヒルズ」アクロシティ
でも見てきたらどうだろう。当時は、１３年後南千住にここまで大量に
安価な供給があるなど思いもよらなかったわけだ。

やっぱりエンド向けの住宅ノンリコースの開発が急務だと思います。
（さすれば金融庁の価格調整だって容易なはず）

金融機関がリスクテイクしない国。お上に甘えてこれまでもこれからも
やっていこうとしている国。学習能力も向上心もゼロ。手前の給料の心配だけ。

住宅ローンですら弱いエンドに最終ケツを持っていく。卑怯でせこい。
プログラムを作らない、作れないのも手間のせいにする、怠惰。
なーんもしない。地価が上がった、上げてもらったから良しとする姿勢。

アメリカはブッシュは嫌いですが、そういう面は極めて合理的。
リコースローンの発想がそもそもレンダーにない。
個人保証、代取連保でどれだけの不良債権と債務者を日本は作ってきたのか。どんだけー？

マーケットも鑑定もキレイにプロとエンドが分かれている。
遅ればせながら今朝の日経に出てたような情報開示、DBは入口、序の口。

おそらくプロのマーケットが上がりすぎて、国も慌ててるんだよ。
エンドに波及させてはいかーんって。で、お得意の付け焼刃、猫の目対策。
行政も終わってる。プロなんかほっとけば沈静化するのに。
見ててみ。冷えた個人客、エンドマーケットに一緒に水かけるから。
下がるよ。

今日も冴えてますね。師匠。

＞国も慌ててるんだよ。エンドに波及させてはいかーんって。

仰るとおり。昨今の行政はまさにそういう動き。

資産デフレの終焉が実現して、国民が「豊かさの実感」をとりもどせそうなのに
ＣＲＥが流行語になって土地持ち企業だけが実感できる豊かさでは困る。
不良債権と金融危機回避、景気回復のつけまわしを国民がひとりで被った
ということがバレバレになって暴動を起こしかねない。

暴動はないにしろ民主党と共産党の連立政権でもできたらエライことだ。
（共産党が断るだろうが）

とはいえ、価格と価値のギャップなど読めないのがエンド。建築だけ構造建築士
をつくったり品確法や消費者契約法を作っても、土地の価値についての
ものの見方を教えるアドバイザーは皆無。

レーティングサイトも下がり相場の買い手市場のときだけ消費者サイドの応援団面して
売り手市場になったとたんに、口をつぐむ小心者ばかりだ。

ここで買え買えと煽って、秋口から下落が始まっても損害賠償の矛先は彼等には
むかわない。そもそも羊のような消費者だらけの「自己責任？」社会。
バブル直後公団の物件が下落したら噛み付くお上に強気の消費者も
民間デベには陰口しかたたけない。それどころか、自分の愚かさを責めて欝になる。

あげく子どもの持ち家だけは底値で買わせようと・・・３代続く不動産貧乏物語

それを防ぐためにも、住宅用ノンリコースローン（考えても見ませんでしたが勉強します）
出てきたほうがいいのかも。

金貸しも、不動産屋も、レベルが低い。理念がない。

業界としてどのように発展し、どのように収益機会を得て、どのように客とともにハッピーになるか。その想いが微塵も感じられない。監督官庁の国交省も金融庁も同罪かそれ以下。

地価形成やマーケットメイクなんて考えもしない。騰がったら儲かる、それだけ。できることといえば、掲示板で自社マンションを宣伝文句で煽り、批判を受けたら必死でなり済まし反論すること、ただそれだけ。末端営業（悪い意味ではない）がそのレベルでは企業として推して知るべし。

かたや、不良債権を外資に買ってもらった、お上におっきな免罪符もらった。金利低くしてもらって激しく儲かった、そんだけ。金余ったから消費者金融に外資の真似して出資したら少々ババつかんだかな。まあ金利が上がったら今度は客に乗っけるだけ。

情けない。

↑
賛成。
特に金貸しは最悪。もはや日本に銀行はなく、単なる金貸しがでかい顔をしているだけ。江戸時代に金貸しが蔑まれたのは、本当に卑しい職業だからだろう。

確かに最近、個人向けも融資が締まってきてます
アパローンの担保掛け目もきつくなってきたようです

>アパローンの担保掛け目もきつくなってきたようです
住宅ローンは掛け目がゆるやかだったのが・・そうですか
いよいよ天井の危機感からか、金融庁のからのご指導なのか

経済誌各誌が利上げとあわせて暗にもう年収の５倍もローン
組むと親子で破綻だよという警告を発していることと
平仄が一致するな。

自分の言動で他人が
①チャンスを得るのか
②大きな損失を免れるのか
という場合、
あなたはどちらを目指すか。

おそらく一般的には①も②も同等に信用されにくい。

地価は上がる。それ自体エンドユーザを巻き込まずに
上がる分には問題は少ない
①私募ファンド、リートなど個人投資家のマネーが最後に
　尻拭いさせられる懸念
②値上がりを追いかけて、都心近郊のマンションを必要以上の高値で
買う人が出てくる。

後者は、一旦地価が上昇を止めて下がりはじめた時点から
「逆資産効果」つまり９０年代の資産デフレの際に起きた
担保割れ住宅ローンへの無駄な返済。
住宅ローンへの過大な支出による購買力の低下
活力の喪失という問題を招く。

世の中の不公平感は、２００２年の住宅購入者と２００７年の
住宅購入者の間で２倍にひろがりつつある。
２００２年、１６０万／坪で買えた地区のマンションが３２０万／坪
都心部では２９０万／坪で買えたものが６００万になりつつある。

こういう時期に、「購入支援情報」を提供するサイトの意味って
自問自答したくなるのもわかる。
好意的に考えれば
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/
これなど、エンドユーザサイドに立って、異常な価格差に警鐘を鳴らす意図があった
のかもしれないが
「買いたい病」「新築命」「乗り遅れるくらいなら破産したほうがマシ」という
熱狂的購入者の前にはその存在価値すらみとめられなかった。
市場は、ここの板の読者だけが動かしているのでなく、海外のマネーが地価を動かし
金貸しどもが餌をまいて動かしている。
そういうことがわからない馬鹿が、「マンションオタク」なる滑稽な称号をもらって
デベのお先棒かつぎをしている。
もう秋口には、すべてがはっきりするはずだが、ここまで不動産についてリテラシーの
ない人が多いというのは正直驚きだ。

晴れた日には傘を差し出し、雨の日には傘を取り上げるのが銀行

>>不動産が長期にわたって上昇を続けるための必要条件はインフレ。
それもＣＰＩベースでなく資産インフレだ。
株価があがり資産格差がひろがり
資産効果で消費も活性化され景気はよくなる。
そういう楽観的予測が、どれだけ説得力をもつ時代状況だろう。

資産効果で消費も活性化されて景気はよくなる・・本当にそうだろうか？
しかも投資市場で形成された資産で？？なんかバブル時代の話に聞こえる。内需成長インパクトは今回の景気回復にはほとんど貢献してない。
金融市場がグローバルする状況下、資産インフレ誘導は不動産価格形成に影響あるの？　私には説得力は無いですね。

>>298
供給過剰な日にはネガティブな書き込みを削り販売に役立つ情報を選別して提供し、
品不足になればスレを放置するのどこかの掲示板の運営方針とよく似ているな。