まだスレがないようなので立ててみました。
立地がいいように思いますがどうなのでしょう。
[スレ作成日時]2006-11-24 00:52:00
まだスレがないようなので立ててみました。
立地がいいように思いますがどうなのでしょう。
[スレ作成日時]2006-11-24 00:52:00
122さん物件を気に入る事は大事ですが、不動産は高い買い物なので、管理も大事ですが、転売時にどうなるかを考えて購入するほうが良いと思いますよ。転売をしないなら、立替時に同等の建物が建築出来る可能性の高い物件を購入する方が得だと思いますよ。
↑つまり、この物件は価値が低いということでしょうか？
立替や転売の時に苦労をするのは自分自身ですよ。
だから後悔しない物件を購入する事が大事ですよ。
確かに説明書には
「建築基準法等の法令改廃等により本物件と同種同規模の建築物を建築できなくなる場合があります」
とあります。
平成１９年６月２０日に建築基準法が一部改正されたのですが、
この物件は、平成１８年７月１９日時点での建築基準法に基づいて建設されるから、とのこと。
でも、これは、６月２０日以前に建築確認を取得したどのマンションにも当てはまることですよね？
それよりも、今不安なのは、地域住民の方が、
「旧東海道南品川３丁目まちなみを考える会」というのを設立したこと。
もし、この会の人たちが、この地区の建築物の高さ制限を品川区と決めてしまったら、それこそ立替のとき、同等の物件は建たなくなる恐れがあります。
周辺住民のかたが、８階建てまでは許可してくださることを祈ります。
イトーピア南品川のHP内の立地のところ、公園の画像の中に
品川シーサイド公園として『品川シーサイドビュータワー』（賃貸物件）の庭を載せています。
品川シーサイド公園というのは『品川シーサイドビュータワー２号棟』前の遊具のある小さい公園のことです。
伊藤忠の姿勢に呆れます。
>126さん
私も契約済みです。
景観規制に関して区の説明会が開催されたりしているようですので、私も景観規制の動きについて関心を持って見守っています。
転売する際の資産価値という点では懸念にはなりますが、我が家にとっては増改築や立替えを心配するのは随分先の話という感じでぴんとこないのですけど。
近隣で販売間近のブランズの予定価格を聞きましたがさらに値上がり基調ですし、中古物件の売出し価格が築10年物件でも同じ程度の坪単価ででてるのを見ると、おトクな買い物をしたというのが現時点での判断ですね。引渡しまであと１年半近くありますけど(^^;
マンションは増改築できませんよ、立替をするか転売をするかしかないでしょう。みなさん立替、転売するのも随分先のはなしになりますよね。
その時後悔しても、遅いでしょうね。
№１３０さん
この物件について詳しそうですが、
何かもっと詳しいことを御存知でしたら教えてください。
お願いします。
>131さん
>このことを伊藤忠は、お客さんに説明しているでしょうか？
私は第１期の販売の契約前に聞きましたから説明してるのでは。
区の説明会の案内も郵送されてきていますけど。131さんは直接
お聞きになってないのですか？そうだとすれば、ここに書くので
はなく直接問い質すべきなのでは？
いまや購入者には契約までに説明しないことの方がリスクですか
ら、販売会社は入手した情報は説明すると思いますけど、どうで
しょう。
＞№１３３さん、
№１３１です。
うちは第一期の皆さんより約一週間遅れで重要事項の説明を受け、
契約しました。そのとき説明を受けたのは、うちだけでした。
その後、区からの説明会の案内が送られてきたので
出席したところ、もし条例が施行されたら、立替のときは４階建て以上のものは建てられないと聞き、驚いたのでした。
でも、№１３３の出席された６月７日、８日の重要事項説明会では、
そういう説明があったのですね。
直接聞いて見ます。
ありがとうございました。
＞１３１＆１３４さん
１３３です。
私の出席した重説ではそこまで具体的な話はありませんでした。
重説の後の書類作成の間に担当者から説明を聞いたということです。
念のため補足しておきます。
昨日この物件の前を通りましたが、いいところに建つのですね。
町内の人が環境保持に頑張るのがわかる気がしました。
私はこの物件を気に入った人間です。
この物件を気にいった理由として
１、売主が伊藤忠都市開発であったこと
２、京急の特急が止まる青物横丁から歩いて３分の立地
３、駅からそこまで信号がない
４、目の前の道路が速度制限３０ｋｍ／時で一方通行
５、隣が寺で５重の塔の建設等がなければ日当たりは保証される
６、近所に緑が多い
７、りんかいの品川シーサイド駅にイオンがある
８、近くにナムコ？スポーツジムがある
といったところです。
気に入らないところは
皆さんが議論されているように
１、条例で高さ制限（確か４階建て１３ｍ）を設けようとしている
２、マンション建設に住民が反対している
ところです。
私も品川区の説明会に参加させていただきましたが、「まちなみを考える会」は「マンション建設に反対する会」がベースになっているようです。
条例が施行され、立て替えるのは実際４０年後くらいでしょうが、４階はひどいなーという感じです。
伊藤忠さんに確認したところ、この説明は重要事項説明のときしましたよ。と言ってましたが。
137さんへ
立替が40年後ぐらいという事ですが、
阪神淡路大震災のように崩れないという保証はありますか？
また売主の会社が倒壊しないと保証するんですか？
阪神淡路大震災経験者してるだけに、その際の立替、補修等がしんぱいです。
そうなんですよ、それが心配です。
一番いいのは、高さ制限の条例が成立しないことですね。
もしくは、建て替えのときは、
条例施行前に出来上がっていた建物はその高さでもいい、
という例外の決まりができることですね。
高さ制限が決まれば、このマンションだけだけでなく、
駅前にできたばかりのスミフのマンションだって、
困るはずです。
それに、この近くには、確か１０階建てくらいの建物があったと思うし、
そういうところに住んでいる人はみんな困ります。
将来立替ができずに、住戸数、面積等が減る可能性が高い物件であることを、伊藤忠は、重要事項説明書で説明されていますか？
売主の体質が、垣間見えます。
プレイス山王事件と、同じ体質ではないか。
イトーピアの販売員の方からは、景観まちづくりについては、
「町並みが整備されてマンションの周辺もきれいになりますよ」
「反対運動の立て札が出たり、ビラが配られたりしていますが、大丈夫、心配はありません」
との説明があっただけで、具体的な説明はありませんでした。
以下に重要事項説明書を抜粋します。
２１、特約事項
[１２]建築基準法等の法令改廃について
本物件は、建築確認取得時（平成１８年７月１９日）の建築基準法等関係法令に基づき建設されており、
本物件を再建築等する時点において、建築基準法等関係法令の改廃等により本物件と同種同規模の
建築物を建築できなくなる場合があります。
尚、建築確認申請後、「建築物の安全性確保を図るための建築基準法等の一部を改正する法律」が
平成１９年６月２０日に施行され、建築基準法が改正される予定です。
[１３] その他ご注意及びご容認いただく事項等
１１、品川区は、平成１７年６月に策定した「しながわ景観ガイドプラン」に基づき具体的な景観まちづくりを
進めていくために「旧東海道地区」をモデル地区として、現在、地元の方々と景観計画を検討に
取り組んでいます。また、品川区三丁目の地域住民によって「旧東海道南品川三丁目まちなみを考える会」
が設立され、平成１９年４月２３日に地区計画決定を行うことの要請書が品川区に提出されております。
詳細につきましては、品川区まちづくり事業都市計画課（０３−５７４２−６７６０）にお問い合わせ下さい。
以上です。
[１２]については、「安全性確保を図るための....」とありますので
少し性格が違うものかもしれませんね。
そして、重要事項説明書の特約事項の最後に、こんな項目がありました。
１４、お客様は、売買物件について売主と土地付区分建物売買契約を締結するにあたり、 念のため以下の事項を確認するものとします。
① お客様が売買物件の購入を決定するため、自ら重要と考えている事項（以下「意思決定事項」という。）について、あらかじめお客様自身が十分内容を確認し未確認事項が存在しないこと。
② お客様が意思決定事項について自ら内容を確認した結果、購入を断念するほどの事実が存在していないこと。
③ 販売員より口頭で説明を受けた事項と重要事項説明書及び売買契約書の内容が一致していること。
④ お客様が売買物件を購入されるにあたり書面以外の手段で
売主、売主代理人または販売員がお客様にお約束している事項が存在しないこと。
私は、他の物件の重要事項説明書を目にしたことがないのでなんともいえませんが、こう書かれているので何もいえない状態で困っています。
まだこのマンション建設工事は全く始まっていないのですから、
今後このマンションが既存不適格になることを知りつつ建設を強行するよりも、潔く８階建てを取りやめ、４階建てに変更すれば伊藤忠の信頼も回復するでしょうし、地域住民の方も温かい目でこのマンションを受け入れてくれると思うのですが.....
もしくは、品川区が８階建て建築許可を取り消してくれさえすれば
これから起こりうるさまざまな問題を回避できるのに.....。
＞№１４０さん、
契約してしまった以上、もうどうしようもないのでしょうか。
もし何か手立てがあれば教えてください。
藁をもつかむ思いです。
Ｎｏ．１４２さま。
事実関係を整理し、弁護士か、消費者相談センター、マンション苦情センターなどに、まずは相談されたし。
伊藤忠が重要事項説明で、購入者が将来こうむる可能性があるリスク（既存不適格物件等）を明確に説明されていない場合は、手付返却（倍返しではなく）で、契約解除が可能と思われます。
詳細は、上記窓口に相談してください。
>№１４３様
お返事ありがとうございます。
なんとかなりそうだとわかり、少し安心しました。
でも、今まで何度もやり取りして、
信じてきた伊藤忠の販売員の方、
手垢のつくほど何度も見た資料、
家具の配置まで考えて新しい生活に胸を弾ませていた自分を
振り返ると、涙が出そうです。
本当にあの場所にあのマンションに住みたかったです。
こんなことになるなんて.....
悲しいです。
他の契約済みの方は大丈夫でしょうか。
この掲示板を見ていない人は知らないはずです。
なんとかして教えてあげたいです。
＞№１４３さま、
不動産屋さんということでお伺いしたいのですが、
マンションを転売するとき、
既存不適格物件は売れにくいものなのですか？
ローンが組みにくくなるので
当然売れにくいのではないでしょうか
契約したものです。
説明会で「旧東海道南品川三丁目まちなみを考える会」
が4階以上の建物を建てられないようにするという案を
検討していると聞きました。
案が通るかどうかもわかりませんし、仮に通ったとしても
建替えはまだまだ先（地震等で倒壊の場合はわかりませんが
その場合は建替うんぬん言ってる場合じゃないと思います）
ですし、リスクは低いと判断しました。転売する予定もない
ですし。
旧東海道にはここ以外にも4階以上のマンションがありますが、
そこに住んでいる方はここまで問題視しているのでしょうか？
どこのマンションにも様々なリスクはあると思うので、うちは
このリスクよりも利便性等メリットの方が大きいと判断して
購入を決めました。そもそも住民の合意がとれず建替できない
可能性もありますし。通るかどうかわからない条例を気にしても
しかたありませんから。
通ってしまったらしょうがないかという感じです。
一番の問題は震災時の立替だよ。
既存不適格を買うなら、せめて免振のほうがいいよ。、
>一番の問題は震災時の立替だよ。
すみません、
その「一番の問題」が、どう問題なのか、分からないのですが。
仮に、この物件が、将来、既存不適格となったとしますよね。
さらに、将来震災が起きて、マンションが崩壊したとしますよね。
その場合、住民にとって
既存不適格物件ならではの問題って、何があるんですか？
建築許可を取った時点では法律に合っていても、
その後法律などの改正があった場合、
建て替えするときは、その新しい法律に従わなければならないのです。
ですから、このマンションは、今は問題はないのですが、
今後高さ制限の条例が決まると、建て替えのときは
その条例に合った高さのものにしなくてはならないのです。
つまり、建て替えのときは、
８階建てを４階建てにしなければならないので、
８階建てに４８戸だったものを
４階建てに４８戸分の部屋をいれるということになります。
そうなると、当然、それまで住んでいた広さより著しく狭くなる
ということです。
マンション立替の時期ですが、何もなければ４０年後くらいでしょうということだけです。
このマンションは屋上が外断熱、壁は内断熱のため、コンクリートの強度はどんなにきっちり施工しても１００年もつことはないと推測します。震災のとき倒壊するかしないか・・誰一人ギャランティーはできませんよね。古地図をみせていただきましたが、その当時は陸地でしたが地盤は強くないようです。
１４４様。まずは伊藤忠さんに相談するべきです。基本的にだまそうとして販売はしていませんので。私が思うには皆さんがいうほど悪い企業ではありません。お互いの信頼が最も重要だと考えます。
誹謗中傷は悪い方向へ行くだけです。どうしても心配なら、残念ですがあきらめて解約するのがいいのと思います。
１４４です。
＞１５５さん
誹謗中傷しているつもりはありません。
ただ、ここでいろんな意見を聞きたかっただけです。
皆さんの意見を参考に、
今後どうすべきか、自分はどうしたいのかを
ハッキリさせていってるだけです。
でも、それが行き過ぎて、
胸の内をあまりにもそのまま書きすぎ、
それで嫌な思いをさせてしまったのなら申し訳ないです。
ところで、１５５さん、伊藤忠について、
＞私が思うには皆さんがいうほど悪い企業ではありません
と書かれていますが、どうしてそう思ったのか、ぜひ教えてください。
私はできる限り解約なんてしたくはないのです。
でも、こうして不安材料が次から次へと出てくると
疑心暗鬼になりそうで困ってます。
仮に「４階建てまで」条例改正が成立したとして、30-40年後にもその条例が変わらずに施行されている確率ってどのくらいなのかな？
今から40年前とすると1967年。現在を較べて余りに変わるすぎてて。
全く気にならないというのも鈍感なのでしょうが、私も147さん同様、条例の件を気にしても仕方がないと思っています。
品川区の方に聞いてみました。
この条例の内容は、そこの住民と地権者とで決めることなので、
意見を出せばそれが通る可能性もあるとのこと。
これから行われる会合には、どんどん参加して意見を言っていこうと思います。
>155さん
適正な手続きを経たうえで景観ガイドラインが策定されるの
であれば、ガイドライン策定に基づく財産権の侵害について
区の責任追及をするのは難しそうですね、国立マンションの
例をみても。あとは売主に責任追及する余地があるのかない
のか。
説明会に参加して意見を述べていくことは財産権侵害への抵
抗と言う意味でよいと思います。近隣住民の方とは一時的に
関係が険悪になるおそれはあるとしても積極的にコミュにケ
ーションを図るべきと思いますし。がんばりましょう。
144様。
151のビギナーです。
決して貴方が誹謗中傷しているということではないです・・・。全く気分も害していません。他の方への意見です。
実は私も貴方と全く同じ感覚でいました。名前は的確なものがなかったのでビギナー？にしましたが、元契約者です。利用契約をみるとここで意見する資格はなかったのですが、一言だけ参加させていただきました。
一般的な本屋さんに売っている市販本にも書かれていましたが、大手売主であれば法律外のお話も交渉次第です。とありました。
私は概ね実践させていただきました。詳しくは書けませんが・・。
144様の性格からしましても、そこまでご心配ならば解約なされたほうがいいのではないかと思います。ただ、皆さまと同じく、条例が一度決まったら今後１００年は何があっても変更できない！、というわけでもなく、ひっくり返せる可能性はあるのかとは思いますが、そこらへんは私には知識が全くありません。
最終的にはやはり個人の判断ですね。
＞１５６様
１４４です。
コメントありがとうございました。
大変参考になりました。
私もこれは、その人の価値観で判断すべきだと思います。
毎日どうしようか、本当に悩んでます。
この物件を気に入ってる気持ちと、将来のこと、
とを天秤にかけているのですが、
日によってその傾きが変わるのですよ.....。
やっぱり大きな買い物ですからね.....。
現地を見てきました。この物件、いいところに建ちますね。
幹線道路からは離れて騒音もなく、目の前は一方通行の道路（旧東海道）。
南側はお寺で緑がいっぱい。それでいて駅から３分。
検討したいと思います。
南側のお寺は緑あまり多くないと思いますが・・・
東側のマンションは目が合う近さですし。
南品川は祭りが盛ん。
6月の天王祭は期間中の神輿だけでなく、
数週間前からお囃子の練習が始まり
夜9時ごろまで笛や太鼓の音が響く。
9月の宿場祭りでは、
仮装パレードのゴールが隣のお寺なんで、
人があふれかえる。
隣のお寺では火渡り荒行もあるので、
３階の高さくらいまで炎が舞い上がる。
祭り好きなら、この立地はぜひお勧め。
7月29日(日)抽選で第2期販売3戸。売り渋りでしょうか？
ここではその後も書き込みありませんね。
本日（９／１０）発売の読売ウィークリーのマンション特集記事で、
匿名でしたが、契約解除（手付戻り）された元購入者の方のインタビューが載っていました。
プレイス山王と同じで、区の住宅建築規制がわかっていたのに、
それを買主に説明せずに、販売したということでした。
この売主の体質は、変わりませんね。
伊藤忠おそるべし。
ＣＳＲの概念がないね。
手付放棄させられたならともかく、手付返金の上での解除であれば、良心的というべきでしょ。偏りすぎでは。
私は結構早い段階で契約しましたが、
区の条例の件、重要事項説明の時に話ありましたけど。。。
雑誌にのっていた元購入者の方はちゃんと説明聞いていたんでしょうか？
説明の際、みなさんあまり関心ないといった感じでしたが。
>>166
・重要事項説明なんて、関心を持って聞かなければ、
馬の耳に念仏と同じ。
・説明する方だって、寝た子を起こさないように、
一本調子で朴訥に説明するだけ。
・一生に一度かも知れない大きな買い物をするのに、
余りにも勉強不足が目立つ。
だから姉歯やヒューザーみたいな輩がのさばる。
ここはマンション事業を本格的に参入して２０年以上経つのに、
ちっとも進歩していない。情報重視の商社系なんて笑わせる。
ゼネコンを叩いて建てて分譲する時にたっぷり利益を出して、
完成したら系列の管理会社にたんまりもうけさせる。
消費財だけを売っていた糸偏商社の癖から脱却出来てない。
なのに、マンション管理から住民の意思決定を骨抜きにする
研究会の活動は熱心だ。（２月４日、日経朝刊１面参照）
ここ、売れているんでしょうか？
とりあえず予約しましたよ。
青物横丁という下町の雰囲気の商店街に惹かれました。
交通の便も良いですしね。
隣接した品川寺も緑が多くて良いですね。
同じ旧東海道沿いのここの並び、南側に100mほど、しばらく空地のままだったところに今日見たら標示が。
モリモトによる１０階建ての共同住宅、20年3月着工、21年9月工事完了、とか。どうなるでしょうか。
いまは秋だから分からないかもしれないけど、梅雨時から夏にかけての何とも言えないドブくさい海の臭いを覚悟した方がいいですよ。
窓も開けられないし、洗濯物も干せないでしょう。
また冬になったら、海からの風でほんとに寒いですよ。
ご参考になればと思うので掲載しておきます。
適当なこと書くなよ。
