23区内の新築マンション価格動向（その30）

>>842

まだ、まだ下がると見るのが一般的だと思います。

一応　ピーク時より３−４割以上下がると予測しています。只、それ以上は何処まで
下がるかまったく予想できません。期間としては２−３年以上を予測しています。
米国の影響で２−３年は景気が悪いと予測されていますので。

買うのはそれよりも一年早い方が良いと思います。
マンションが高いと噂になった時は既にピークアウトしており、安いと噂になった時は
既にボトムを脱出していると思われるからです。

目安としては、毎年のマンション価格を見ていて　価格が平行になった年に買う。
平行に近い年は２−３年続くでしょう。
（上がりだした時はすでに少し遅いという事です）

本当に景気が回復したら、マンションの販売価格が上がるの？
そこまで日本人って、学習能力が無いのかな？

買い時なんて永久にわからない。

ごく最近、売り出されているマンションを見ると、確かに安いが、狭くなっている。DINKS
用かなと思うと、3LDKだったりする。

あまり損得を言っているといつまでたっても買えない。企業の倒産なんていつでもありうる。

現に2005年あたりで購入した人は、ローンのほとんど全額に近い額が残っている
はずで、今、購入した人と似たような状況。

1年間は様子を見ることをおすすめするが、もちろん、責任取れない。1年後の
経済、不動産販売状況なんて全然わからない。

５年後はわからないけど、1年後なら経済よく観察していれば、わかるよ。
ほぼ間違いない。

＞確かに安いが、狭くなっている

それは安いとは言わない。普通は坪単価を比較して高い安いを判断するもの。

マンションという一語で買い時か判断するのは無理だと思う。
これから値下がるのは6000万円以上の物件。
3000万円位のマンションの需要は常にあるもの。
新婚さん、子供が大人になったご夫婦などなど。

今は不動産会社が毎週のように潰れている状態。
これでは怖くて買えない。

少なくとも上場級不動産の倒産がほとんど無くなるくらいに
回復するまでは様子見が妥当かと。

［東京　３１日　ロイター］　ダイナシティ<8901.Q>は３１日、民事再生手続き開始を東京地裁に申請したと発表した。負債総額は５２０億円。不動産市況の悪化でマンション販売が進まず、金融機関の新規融資や借り換え融資への姿勢が厳しくなったという。

キーワード
・都心近接
・坪２００万円台

キーワード
・住宅減税
・最大６００万円
・東京オリンピック

キーワード
・勤務先倒産
・退職金不払
・家なし路上生活

みんなが買わないときが、底値。
みんなが買いどきだと思うときは、すでに、価格の上昇局面。
買いたいと思うときが、買い時なんだよ。

都心近接でも覚醒剤が日常的に売買されているようなとこには住みたくないよ。

延べ二万人はすごい数だと思うけど、どんなとこなんでしょ？
夜とか怖そう

＜薬物＞白金、麻布が汚染　延べ２万人に売ったイラン人逮捕
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081030-00000013-mai-soci

>>856
でも、不動産は株とかと違って値動きが遅いよね。
流動性が低くて情報オンチが高値で買ってくれるから
下がらなかったりするもん。

>>865
この3年で急上昇になった時点でバブルと言われていたのに買ってしまう
そんな過去のバブルの教訓に学ばない愚者が大量にいるんだからw
今が1千万引きでも高い、今後急速に2005年以前の相場に戻る事になる。
豊洲が7千万から4千万、こうなった時期に首都圏の地価は底値でしょうし
それ以上下がる可能性も少なくないでしょう。

>こうなった時期に首都圏の地価は底値でしょうしそれ以上下がる可能性も少なくないでしょう。

なぜ？

AERAに載っていた日本版サブプライム「非適格住宅ローン」について気になって調べても、
ローン未経験者でさっぱりです。
ステップアップローンみたいなものですかね。

勤労者世帯に占める住宅ローンを抱える世帯は現在3割を越しているようですが、
この内どのくらい焦げ付いてるんでしょう。

今週はデベからの営業電話や資料案内攻勢がものすごく多かった。

以前資料請求したものの、価格が高いので話が進んでいなかった物件の担当者も、
「直接お話ししたい事があります」と言うので、この連休に何件かＭＲ巡りをするつもり。
現場はどんな状況になっているのだろう？

うちも、三井から赤坂、麻布十番、グランスカイをはじめ、
神宮前、吉祥寺（寄りの練馬）までDMが来始めた。
数年前までは三井は全くDM送って来なかったのだが・・・

DMの一枚や二枚じゃ買う気にならないね。やっぱ3割引ぐらいにしてくれないと。

直接お話ししたいことは何だったんでしょう。

「直接お話しします」の物件はまだ行っていませんが・・・

以前行った別デベの「来てくれた方にだけお話ししてます」の内容はズバリ値引きでしたよ。
アンケートに書いた希望価格になるよう勉強しますと。
半年前で約1割。
本格的な価格交渉の前に物件自体が希望と違い「お話」にならなかったのですが。

871のように能天気に3割下がるなんてのたまうのが出てきたって事は、そろそろ
底入れの兆しかも。

>>874

まだ、まだ　底入れする訳ないよね。分かっていってるよね。

全ての人が下がると思った瞬間が底入れのタイミングじゃない

なるほど、とすると．．何処かで、絶対　値引きませんって業者がいる限りは底入れしないって
事ですね。その業者は　さげなくても、売れると思っているわけですから。

消費税アップは、今後相場にどう影響するのでしょう？

874は随分脳天気だな。もう底だと思っているのか？

879のようなのがいるって事が潮目の変化の『兆し』だろ。反面教師って奴ね。

不動産業者って考える能力がないんだろうね。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/map_hyou.j...

これ面白いねｗ

>>882
データが少し古い気がしますね。豊洲がAAAの訳ないもの。
あそこは賃貸が全く埋まってないですから。

日本経済はドル・ユーロ圏の主導権争いの狭間で幸福な惰眠を貪っていた訳だが、両者のダブルエラーによってその過渡的平衡状態が崩壊した
近頃 判ってきたのは、震源の米国よりも　以前からユーロバブルと言われていた欧州の方が傷が深いらしい事である
ドル/ユーロがこの先1.0に均衡して往くと仮定した場合、その時ドル/円・ユーロ/円は如何程になっているか？
貨幣価値の激変が、否応無しに社会構造の再構築を促す事は経験済みである

来春 社会にデビューする予定の方々の採用内定が取り消されているやの話もある
此処によく書き込む皆さんは、現在の収入や社会的地位がこの先も継続するものと思っているのでは？
今 個人にとって莫大なローン等を組むべきではないと御忠告申し上げる

お前はどうなのかって？
私はある程度有力な国家資格によって食ってきた立場なので、当面は安全な場所に居るが影響が皆無とは考えていない
不動産業界の惨状を対岸の火事と笑っていられる状況ではない事を、今週の株式市場が示唆していると解釈すべきであろう

都心回帰にも一服感がでてきました。

今年４月にワンルームマンションの規制条例を施行した江東区で、事業者から区に出された
建設計画の事前協議件数が、昨年度の１０６件（６２８８戸）から、今年度は９月末現在で
１３件（５８９戸）へ大幅に減少していることが区のまとめでわかった。このままなら４分の１
に抑制されるペース。区は「条例が一定の効果を上げた」としている。
ここ数年、都心の住宅需要の高まりで、事前協議の件数も急増。区住宅課によると、２００４年度
が４４件（２１１６戸分）、０５年度が６９件（３９５９戸分）、０６年度が９５件（５３２１戸分）
と年々増え、昨年度は１０６件（６２８８戸分）と過去最高に上っていた。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20081030-OYT8T00119.htm

国土交通省の10月31日付の発表によると、2008年9月の新設住宅着工戸数は前年同月比54.2％増だったが、9万7184戸と3カ月連続で10万戸を下回った。06年9月の着工戸数11万2442戸との比較では、13.6％減となっている。

＞ワンルームマンションの規制条例を施行した江東区で、

頼むから、江東区を都心と言うのはやめてくれ。きもいぞ。

それにこれはワンルームの話だよね。

都心以外は、マンションの価格が大幅にさがっているから、今は様子見が正解と
というその結果がでているだけ。

江東区も、急に人口が増えてあわててるのだろう。環境整備が追いつかない。
日本て、ちょっと人気がでると、すぐごみごみしてしまう。湾岸ももうおしまい
だろう。

>>887
発行部数全国１の
読売新聞は江東区を都心だと思っているんだな。

全国的に認知されたみたいですね。

都心にとしては、メチャ安いから
猛烈買いですか？

東京都心の範囲は主に下記を意味する。

都心（3区） : 千代田区・中央区・港区の一部・全域
副都心・新都心部を加えた「5区」が使われることも少なくない。

都心（5区） : 上記3区 + 新宿区・渋谷区

都心3区及び都心5区は、地価が高騰し昼間人口が多い。大企業の本社や中央省庁などが多数置かれるなど、政治・行政・経済の中心でもある。

読売新聞はレベルが低いですから。
江東区が都心だなんて思ってるのは埋立地民だけです。

>>887
事前協議の対象はマンションすべてです。
ワンルームは一部にすぎません。
それにしても４分の１とは、2010年ころから供給量が激減しそうだな。

>>882
> 　同様のケースでは、最近運河沿いに超高層マンションが林立する豊洲駅（AAA、営団地下鉄有楽町線）が挙げられる。工場地帯のため分譲価格が比較的安い豊洲だが、賃貸物件が少ないこともあり、賃料が高く取れる。そのため利回りは高く出る。このように利回りは賃料と分譲価格の相対関係で決まる。豊洲は従来の尺度なら、住宅地としてはそれほど魅力はなかった。しかし、利回りで見ると格段に価値が高くなる。

その少なく、安い賃貸物件すら、ほとんど埋まらず悲惨なのが豊洲なので、
何年も前に買って利回りによる価値を得られないとなると、買うのはちょっと怖いですね。
単純化するためにAAAやBBなどを使っていますが、
「この地域の利回り想定は購入時に坪○○万円」といった前提が欲しいと思います。

No.921 by 匿名さん　2008/08/26(火) 22:03
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件、計１５１件

最新情報、拡大中
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、板橋区５件、
北区２件、豊島区６件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、江東区３件、
墨田区０件、台東区３件、杉並区１３件、中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、
世田谷区２１件、目黒区１件、計１７８件

即入居可物件が一番多い世田谷区の売主
財閥系が多いので安売りはしません。
[売主]　株式会社サンウッド、[売主]　三井不動産レジデンシャル株式会社、
[売主]　株式会社末長組、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　鹿島建設株式会社、[売主]　三井不動産レジデンシャル株式会社、
[売主]　セコムホームライフ株式会社、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　株式会社モリモト、[売主]　株式会社サンケイビル、
売主]　鹿島建設株式会社、[売主]　東京急行電鉄株式会社、
[売主]　住友不動産株式会社、[売主]　住友不動産株式会社、
[売主]　三菱地所株式会社、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　三菱地所株式会社、[売主]　ダイア建設株式会社、
株式会社モリモト、住友商事株式会社、株式会社サンウッド、

現在販売中のＡＥＲＡに湾岸中古タワマンの価格崩壊が特集されているね。
その他の山手線沿線が約６〜７％の下落なのに、湾岸は１０％を超える下落。
豊洲以外も品川等軒並み下落しているんですね。

記事にもありますが、あくまで都心近接というだけで人気が出ただけで、
それ以外に全く魅力がない、つまり住まいとしての魅力（街の雰囲気や
病院・学校等のインフラ、商業施設等）が全くないということ。
一生夜景だけ見て暮らせればいいというのであればいいが、人が住む環境
ではないということだろう。

当初は街の魅力ではなく、圧倒的な“安さ”が魅力で人気が出たのであって、
それが多くの人に街として魅力があるのではないかという勘違いを誘い、
プチバブルに…。しかしここに来て市況がメルトダウンするに従い、住居
としての根源的な価値に消費者が立ち返ったということだろう。

さらには中古市場で競合が多すぎる。内陸部では物理的に大規模物件が
少なく、個々の物件に立地やデザイン、仕様に個性が出るが、湾岸タワマンは
同じような立地に同じような物件が大量供給されている。どれを買っても
一緒なのに大量に中古物件が出れば、当然コスト競合に晒される。
当初からリスクとして言われてきたことが現実になったってことだね。

今後は中古・新築とも内陸部＞湾岸部という完全２極化が進行するであろう。

>>895
湾岸特有の中古チャレンジ価格と比較して１０％ですから、
チャレンジ価格以前で比較するとまったく違って来ますよ。
下がったように見えて、実質は上がっています。

>>896
これからも似たような無個性の物件が大量供給され続けるわけで、気休めにもならない。

>>896
他エリアは所謂地価高騰・需要増によるアップ。これはある意味妥当。
湾岸は本当にチャレンジしてしまっただけ。実力以上の値付け。
内陸以上に値下がりに底がないのは確か。

広告等で湾岸ライフを謳って作り上げてきた世界が、妄想だったことが
分かった訳だから、旧価格が底かと言われれば疑問符が付かざるを得ない。

>>898
内陸部は平成１８年度から販売数量を大幅に減らしたのに売れ残り物件だらけだよ。
事実を捻じ曲げないようにしましょうねｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

>>899

では、湾岸は売れ残りがないとでも…。
それも事実を捻じ曲げてますよね・笑
湾岸で売れまくってる物件ってどこっすか？（シティタワー品川除く）

こんな時期だから湾岸・内陸部に限らずどこも売れてないじゃん。
それは一緒でしょ。問題は今後だよ。
内陸部は価格下げれば売れるかもしれない、でも湾岸は？
景気が回復した場合、内陸はまた価格が上がるかもしれない、でも湾岸は？
ってことが言いたい訳よ。誰も内陸部バカ売れなんて言ってないじゃん。
メッキが剥がれた湾岸部が今後どうなるか、見ものだよ。

899さんが出した資料も、湾岸部こんなに作っちゃってこれからどうするの？
っていう資料に見えますが、いかがなもんでしょうか？

>>899の続き。

平成１８年度と平成１９年度の販売数量をくらべて見れば良いよ。
減っているところの需要が増えているとは到底考えられませんよねｗ
坪単価が高くなりすぎてあまり売れなくなって販売数量を減らしたと見るべきじゃない？
それでも現実は売れ残り物件が山積み。
こんな環境で中古のチャレンジ価格なんが出せるはずがないでしょ。
だから内陸部の中古は下落率が低くなっているわけ。
分かりましたか？

>>900
899も別に湾岸に売れ残りがないとは言ってないのでは。
まあ、あまりカッカせずに、もう少し冷静にね。

つーか、意味が分からんがｗって何のマークなの？

いやもう何があっても湾岸を叩かないといけないので。
湾岸＋タワマン＝憎悪の極みです。

>>900
こんな時期だから湾岸・内陸部に限らずどこも売れてないじゃん。＞
平成１８年度から販売数量を減らしていた区は、その時点で売れていないと考えた方が正しい
ですよ。その時の坪単価が既に適正じゃなかったってこと。

今年になって苦戦しているところは、昨年の坪単価は適正だったが、経済状況が最悪で売れなく
なって来たってこと。

どっちをより大きく下げるべきかは、分かりますよね？

>904
いや、それを言うなら
湾岸＋タワマン＋サダム・フセイン＝悪の枢軸

分かりました・笑

>品川等軒並み下落しているんですね。


品川の値段はCTSが足引っ張っている。というより、港南地域と言ったほうがいいかも
しれない。JRの内側は全然下がってない。品川とひとくくりにすると、誤解が生じる。

品川周辺は利便性はいいのは間違いないが、どうみても、港南側は住宅街という名称に
値しない。倉庫街といったほうがいい。まあ、その分、安いんだからしょうがない。
今後も、この港南側の値段が品川全体の足を引っ張るのだろう。

高輪の地価下落率が激しいのは、もはや誰でも知ってることだけど。

赤坂もひどいみたいね。

っていうか港南で新築は当分でないだろ。

あれだけ在庫が積みあがっていますから、新築なんて無謀なことはどのデベもやらないでしょ。

BMAの件も
誰もが「湾岸やばいかも」って心の中で思い始めていたから
あんなちょっとしたきっかけでヒステリックなミニパニックが起きたんだろ。
埋立地（特に城東）はバラ色の未来予想図が崩れ去って
エリアの限界が白日の下に晒されたね。

３Ａも大量供給がないのは青山くらいですかね。
910の言う通り、赤坂の中古売り出し件数はちょっと凄すぎですね。
去年夏辺りからの下落度合いは金額ベースではＮＯ１なのでしょうかね。

世間で「湾岸は安泰」という認識があるなら、あんな謝罪文が出るような事態にはなるはずもありませんし。
もう少し時間が経てばその傾向がさらに強まるでしょうね。

湾岸城東というが失敗は有明だけ。

勝鬨、月島、豊洲、東雲、晴海通りは、すでに完成型に近い。

こんな美味しい話はないと思っていたのに、完成時期までが長すぎたな。
天国から地獄まで見ちまったよ。ま、あきらめて当分は自分で住むか。何と言っても東京で１、２を争う超ブランド地である事は変わりないしな。

BMA・CTT・TOT・BTR・亀レジ・・・
挙げたらきりがないけど
来春になったら江東の即入居可マンションが一気に増えそうだ。

>>917
いやいや赤坂に住めるだけでも相当すごいと思いますよ。

>>901
はい分かりました。
内陸部が一番下がるのですね。
新宿区、杉並区とすごい勢いで売れ残り完成物件が増えています。
新宿区なんかどうなっちゃうんでしょうね？

>>919
赤坂・・・怖いところみたいですから、住める人は相当すごいですね。

東京・港区で1日未明、韓国籍の男が男性2人と口論になり、このうちの34歳の男性に暴行を加えたとして逮捕された。一緒にいたもう一人の男性は死亡していて、警視庁は、くわしい状況を調べている。
韓国籍の飲食店従業員・呉時鎮(オ・シジン)容疑者(35)は、1日午前1時すぎ、赤坂の路上で男性2人と口論になり、このうちの34歳の男性をけるなどした暴行の疑いが持たれている。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn/20081102/20081102-00000390-...

教授発狂中www

湾岸…やっちまったなぁ！

>>914
売れない中古は最後は賃貸に回りますから、
その地域の不動産市況は賃貸の過剰具合を見ればわかります。
過剰が大きくなると家賃が下がって、マンションＰＥＲを悪くしますから、
結局新築マンションの値段を下げます。
ぐるっと回って、マーケットを調整するわけですね。
赤坂の賃貸はどうですか？

>>924
藤沢の事件以来、戸建に住むのを嫌うお年寄りが増えてきてます。

港区全体だと今年に入って賃貸がメチャ増えているのでは？

>>921
ニュースになるのは希少性があるから。これが例えば豊洲地域だとニュースにもならない気がする。

>>925
自演いいかげんにしろ

この三連休は金融機関の査定チームが各モデルハウスの状況確認で大忙し。
完成物件は特に要注意だな。あ〜財閥系＆各付け上部ランクの企業は関係無い話ですので・・

政府が貸し剥がし禁止指導しても、不動産業界は無理！
新興デぺは、ここ数年楽しんだのだから・・派手に飲みすぎだよ、六本木、銀座で。

役員連中も、即刻、運転手付き黒塗り社用車売却したほうがいいですよ。
銀行は強気・本気ですよ、私生活まで確認してますので要注意を。

＞赤坂・・・怖いところみたいですから、住める人は相当すごいですね

この程度の事件なら、どこにでもある。

君はどこにも住めないよ。橋の下あたりのほうが安全かもね。

銀行に公的資金が投入されたとしても、絶対に不動産、マンション販売の中小企業に
金が廻っていかないと思うよ。
だって、一番、現金が欲しいところが、この業界で、そこが一番危ないんだから・・・

だから、ほっといても投売りしなきゃいけない業者が出てきます。

↑新宿区、中野区、杉並区あたりが一番ヤバイ？

帰宅難民問題がクローズアップされてまったく売れない、貸せない状態ですから
中央線沿線は時代遅れなのかな？

教授必死wwww

六義園の隣の物件以外、新しいの無いね。

中小の業者はこれからマンションを造る事が出来ませんので、
手持ちのマンションをバッタするなりしたら、それでこの業界
からは退場するしか有りません。

いや新しいのも結構あるんですが、安いんでびっくりすると、50m2以下だったりして、
ファミリー向けではない。

会社整理しない限り、作らざるをえないわけで、今後もDINKS向けは作られていく
んだろうと思っています。

ファミリー向けは、中古リフォームパターンしかないでしょう。業界としては、
古いマンションを建て直したがっているのですが、うまくいってないのは、
ご存じの通り。国際基督教大学の八代教授みたいに、日本を再度活発化させる
ためには、容積率緩和が必要と主張している人もいるのですが、どうですかね。
そこまでして建て替えても、需要がないような気がする。いや、需要はあるの
かもしれませんが、お金がだせないような気がする。

マンションの販売戸数がどんどん少なくなってきてますね、このままでは
買いたくなる魅力的なマンションがどんどん少なく無くなって
選択の幅が少なくなるのが寂しいですね。
値引してるバッタマンションはいっぱい有るが、
１０００万〜２０００万引いても欲しくないもは欲しくなから不思議です。

>>938
マンションの場合、都心部立地が絶対必要条件ですからね。

投げ売りしなきゃいけない業者は郊外の物件しかもってないよ。

だから、郊外はもっと値が崩れる。怖くてますます大手、都心以外は手が出せなくなる。

新宿区、中野区、杉並区あたりが一番ヤバイのでは？
賃貸余りまくりですよ。

東京カンテイは10月30日、投資用ワンルーム市場の調査・分析結果を発表した。
それによると、08年首都圏ワンルームマンションの上半期（１月から９月）供給戸数は、4,223戸（前年同期比9.8％増加）となった。
東京23区シェアは、00年は95.5％だったが08年上半期では64.6％に縮小し、郊外への拡散傾向が顕著となった。
また、新築ワンルームの平均賃料は85,415円（前年比1.3％下落）、平均価格は2,265万円（同1.8％下落）となり、平均利回りは4.53％（昨年は4.50％）で、６年ぶりに上昇する結果となった。
[住宅新報　2008年10月30日]