シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　Part6

確かにスレ物件のコストパフォーマンスは良いのでは？
アエラを読む限り。

営業さん、追い風だよー

一般的にガラスウォールのビルは非常に建築コストがかかるといわれています。
80年代のバブル期に建てられたビルに多様されているのもそれが原因。
（私が就活中、会社の業績をみる一つのバロメーターが、ガラスウォールのビルか否かっていうのがありました）
豊洲の中ではかなり目立つ物件ですが、景気の節目である今、コストパフォーマンスが高いマンションではないでしょうか？
内廊下というのもかなりコストが上がるはず。

それが、これ位の価格なら十分検討の価値があるでしょう。

天下の住友不動産なんだから、ゴクレみたいに
５年から１０年かけて売ってもいいんじゃない。
なんせ建ってるだけでスミフの広告塔だよ。

シティタワー東陽町も、待ってたけど余りにも、
近辺の物件と乖離しすぎてるので、やめたけど。

こちらもはずれ物件なのか、どうなのか見極めた方がいいか。
極悪オリックスみたいに、バーゲンセールやらない限り
完成在庫が大量にでそうなので、様子みかな。

早く売らないと、広告塔というより墓石になっちゃうよ。

昼、真っ黒
夜、真っ暗

多分ここは、そこそこの当たり物件だと思う。
豊洲マンションは東雲・有明・辰巳などの近隣マンションからは、多少の自虐と揶揄と嫉妬を交えて『あっちは豊洲ブランドだからね』なんて呼ばれているらしい。
私は地元ではないから大した違いはないとおもうのだが・・・。

確かに湾岸といっても港区や品川区とは明らかに違う。が、江東区の中では、豊洲・４８階建て高層マンション・駅４分・内廊下・ガラスウォール・ＤＷ・住友販売・鹿島施工・日建設計というとローカルステータスはあるような気がする。

豊洲はブランドにはならないでしょう。
港区でも江南などがブランドにならないのと同様に。

豊洲は、すでにブランドでしょ。

そうそう、豊洲はブランドですよ！・笑

そうです！
豊洲は埋立地、土壌汚染、足立ナンバー、コリアタウンと呼ばれようがブランドなんです！

そもそも、江東区がブランドじゃないんだから。その江東区の中での比較論だから。ブランドっていうのは。
私も、江東区に住むとしたら、豊洲を選ぶなぁ。

サトエリは江東区のどこ出身ですか？

俺だったら清澄白河とかの方がいいなぁ。
なんとなく交通の便も良さそうだし。

>>662
足立区の中での北千住の位置づけと一緒ですね。
足立区自体はブランドではないが、足立区の中で北千住はブランドである。

なるほど。わかります。

665さん
同感です。
北千住は足立区に相応しくないし、豊洲は江東区に相応しくないと思っていますが、こんなこと書くとまた変な輩が絡んできそうだ…

>>665

足立区＊＊はご遠慮ください

665さん
うまい例えですね。
まさにその通りだと思います。

但し、都心に至近という意味では豊洲＞北千住は明らかですね。

豊洲のマンションを買うことでの一番のポイントはいかに駅近物件かという点。
品川・港ではまずそれは望めない。
湾岸エリアで豊洲を選ぶ最大のメリットはそこ。

ＣＴＴ、結構検討の価値はある。

あんな梁の多い住居スペースはごめんだね。

私だけでしょうか・・。柱を買うことに抵抗があるのですが・・。それとも柱を５本ぐらい持っていると税金の優遇とかってあるんでしょうか？

あのスクエアな外観とダイレクトウィンドだと柱はしょうがないでしょうね。
柱の分がそれと相殺出来ると思える人はいいんじゃないの？
でもあれでも一昔前のマンションより柱は少ない方かな。

不動産屋が売り出す場合、壁芯面積を使うが、登記する際は内法面積。
したがって、柱が多いほうが固定資産税が少ないと思われる。
優遇とは言えないが。。。

それって居住面積は狭いってことですよね？

> 672 一昔前のマンションより柱は少ない

> 673 柱が多いほうが固定資産税が少ない

みなさんプラス思考ですね。住友はもっと柱が太い物件つくれば売れたんじゃないかと思ってますよ。

柱の少なさは唯一ＴＯＴが勝てる点だから、必死ですねｗ

673です。
当然、居住面積は狭いですよ。壁芯面積は、坪単価を少なく見せるためなので。
ついでにいうと、内法面積で５０平米弱の住居は、固定資産税の国の減税(減免)制度が
受けられなくなります。そういう意味では、柱だらけで、税制面で損する場合もあります。

「超高層RC壁式免震構造」
梁や柱のない空間が実現。鹿島建設の独自開発技術。

マンションにはまだ応用されていないけど、こういう技術開発をしている施工会社がこういうマンションを造るんですね。

設計が２流だからじゃない？

＞678
今販売中の板橋にある「加賀レジデンス」がそれですね！
三井と鹿島の物件ですが、
どこの不動産屋の営業に聞いても「加賀レジデンスは良いですね！」って言います。
梁や柱が全くないので、外観も室内もとても美しいですよ。

残念ながら出遅れてしまい、買えませんでしたが・・・。

確かに柱が多いのは痛いところですね。
パンフレットをみると、「ダブルチューブ工法で柱が極力でない設計」となっていますが、実際に他物件と比べてどうなんでしょうか？
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、分かりやすく説明して欲しいのですが。

＞678
すみません。
加賀レジデンスは14階建てなので、超高層ではないですね…。

ダブルチューブやトリプルチューブはタワマンでは一般的です
室内の柱の多さはアウトフレームかどうかが重要になりますが、ＤＷでは構造的に採用できません
ＤＷ物件は柱をベランダに配置できないので、室内に柱が多くなるのは宿命です
同じＤＷ物件なら、クルーザー付きのＷＣＴの方が個人的にはいいですがね

マンション購入マッチングサイト「得住（とくすま）」

　マンション販売会社のビジョナリープレイスが、マンション購入マッチングサイト「得住（とくすま）」を7月24日に開設。サイトで登録した利用者に、マンションの最新価格や特典情報などを伝えるサービスを開始した。

【他の画像を含む記事】

　同社の調査によると、全国の30代既婚の賃貸居住者に「今後5年以内にマンションを買いたいと思いますか」と尋ねたところ、57.5％が「はい」と回答。しかし、「今はまだ買い時ではないと思うから」、「もっとお得な物件がある気がするから」と、価格の問題で購入をためらう人が多かったという。

　そこで、マンションの最新価格や家電製品がプレゼントされるといった特典情報などを「得住」を通してリアルタイムに提供することで、お手頃物件を求めるマンション購入予備軍のニーズにこたえる。

●情報を知るためには

　とはいえ、ネット上で値下げ情報などを公表してしまうと、マンションのイメージが低下することや、すでに契約をした居住者から差額を請求される可能性もある。そこで、「得住」では、情報を利用者に伝えるまでに、いくつかのステップを加えている。

マンションの特典情報を知るためには——

ステップ1：サイトで検索して、特典情報を知りたい物件を選択（1回につき5件まで）
ステップ2：利用規約に同意して、名前や住所、年収などの個人情報を入力
ステップ3：数日後にID番号が郵送で届けられる
ステップ4：インフォメーションセンターに電話してID番号を伝えると情報を教えてもらえる

　特典情報を教えてもらい、条件が気に入れば現地での内覧を申し込める。その結果、お客が購入を決めると、マンション価格の3％の仲介料がマンション事業者からビジョナリープレイスに支払われるという仕組み。したがって、情報の利用料はかからない。

　馬水茂男代表取締役は、「従来、マンションをどれだけ値引き販売できるかということは、商慣行的に現地でしか教えられなかった。こういう形で提供するのは、恐らく不動産業界で初めてだ」と胸を張る。

　7月24日のサイト開設当初の情報提供会社は15社。紹介住戸はまだ91戸に過ぎないが、「これから、どんどん増やしていきたい」と馬水氏は意気込む。

683さん
分かりやすい説明ありがとうございます。
やはりマンションは一長一短、DWをとるか柱をとるかなのですね。

初期販売でたった１００戸しか売れなかった物件ってここですか？

違いますよ(^-^)ノ~~
さようなら。

初期販売で、何戸売れたんですか。

120戸は売れてないと聞きました。

６８８さん
それは、誰にも分かりません。
まさか住友関係者が＊＊正直に返答する訳もないと思います。

６８９さん
それはどこからの情報ですか？
差し支えない範囲で教えてください。

１００戸程度なのは間違いないようですね。

出所の分からない情報のやり取りをしても時間が無駄ではないですか？

建築確認を取得した日付を考えると資材が高騰する前に鹿島と請負契約を締結しているはずです。
おそらく、泣いているのは住友ではなくて鹿島だと思われます。

反対に資材高騰後のタワーマンションは販売価格をなんとか維持するために仕様を落としている
様な気がして素人的には怖い感覚を持っています。実際のところどうなんでしょうか？？？

後から取得した空中権を含めても住友の仕入れ単価は今の相場と比してもかなり安いです。
財閥系デベの体力を考えれば、竣工まで時間を掛けながら売る戦略はありかもしれませんね。
販売が長期化する分、多少、利幅が薄くなったとしても、それでも採算を考えれば住友にとって
は良いプロジェクトじゃないかと。

隣の小学校は学年18クラスと聞きました。ゆくゆくは30クラスになるとか（本当？？？教育の
質が落ちそうですが）。人口が増えるという点だけ見れば街が成長するのかもしれません。
豊洲の残りの街区、有明、青海で計画される生保、東建、日土地、森トラｅｔｃ.開発が目白押し
であることを考えると、5年スパンでは価格は下がっても、10年、20年スパンでは価格が上がるよ
うな気もします。如何でしょうか？

申し込みがあったのが100戸で、成約は何戸になるのでしょう。
銀行の不動産融資が厳しくなってきているので、どうなって行くのか・・。

マンションも耐用年数があり償却して行く訳ですから普通に考えれば値上がりではなく値下がりになるのでしょうね。しかし、その間に特定の地域にバブルのような現象が起これば値上がりも無くはないということでしょうか。首都圏ということでは、東京集中化は今のような政治だと避けられないですね。更に集中することになりましょう。都心では、これからも局地的なバブルも起こる可能性は高いと考えます。需給と供給の関係だけでなく本質的には、金余りは続いている訳ですし、
団塊世代の退職期になり、その層の都心回帰の志向は強まると考えます。もしかすると数年で様変わりになっているかも知れません。もちろん、人口減少の中でのことですから、特定の地域に限定した話です。それが、この地域かどうかはまだ決まってはいませんね。

豊洲は湾岸タワマンのメッカ。三井に先行された住友は相当な意気込みでこの物件を投入してきたはず。
しかし結局市況の急変で価格は隣と一緒。
きっと鹿島も泣いているが、住友も泣いている。
ということは、消費者が一番得をしたのでは？

前出ネタではあるが、アエラを読むと『お買い得マンション』ともとれる内容。

そんな営業手法あり？

694です。

696さんのご意見、極めてリーズナブルだと思います。
東京は世界で一番人口の多い都市です。サブプライムでいわゆるハイレバレッジな投資銀行は
退出しましたが、変わって、自己資金で勝負できる投資家が入ってきてます。
彼らは依然としてGDP2位の日本（中でもダントツ流動性の高い東京）にはポートフォリオを振
り向けぜるを得ません。消極的にですが、資金を振り向けざるを得ないわけです。

問題はそれが、東京のどこかです。

外資はわかりませんが、少なくとも今のところ財閥系、銀行系、森ビル、森トラ等の大手は湾岸
エリアに積極的です。
東雲、有明、お台場、青海よりも都心へのアクセスが良い豊洲、個人的には良いと思ってます。
市場が来るよりも、オフィスとして開発されるほうが豊洲は発展するかもしれませんね。

>>697
うわあ。。。
これはひどい営業ですね。。。

なんだこれは。。。たまげたなあ。。。

うわぁ。。。
俺は営業じゃないんですけど。。。

営業と間違われ。。。たまげたなぁ。。。

でも、紛らわしい内容でゴメンネ。。。

bakaの1つ覚えのように　「営業」と書くの少し控えようよ　　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ねっ！(^。^)

>699
東京以上に人口の多い都市はいくつかありますが？
例えばお隣中国上海とか。

再び694です。

言ってしまえば住友はマンションデベです。
安定収益としての賃貸収入をもっている三菱地所や三井不動産、東京建物と比較になりません。
反対にマンデベとしての住友の販売戦略は三井不動産の上を言っているというのが私の考えです。

常に隣と競わされている販売マンは洗脳されているかもしれませんが、三菱地所や三井不動産を
意識しつつも、本部や経営者は極めて合理的にROIC（投下資本利益率）やROI（投資利益率）をは
じめ、経営指標を重視しながら利益が出るように合理的に販売価格を決めているはずです。

多少、当初の算段が狂ったとしても、仕入れ価格と建築確認の取得時期から推測するに、
住友は本プロジェクトで相当利益がでるはずです。

（話がすこしそれますが、）
少し前に耐震偽装の問題もありましたが、非上場デベは偽装が発覚しても、倒れて終わりです。
つまり消費者は泣き寝入りです。
上場して、さらに信用力を備えた財閥系は幸か不幸か消費者の求償に応じる体力があります。
（個人的には東雲のタワーにその体力があるかは微妙な気がしていますが。）

いずれにしても、住友をふくむ財閥系の豊洲のマンション、良いと考えてます。

それでもまだ強気な値段に感じます
来年が買いかな
次のマンション早く出て欲しい

このスレ物件新価格に改定なんてことにならないかなぁ。
そうしたら手が届くのに。

>>704
意味が分かんないよ？
いろんな指標出してるけど要は無理な価格で強引営業で
売ってるだけじゃん。
一方三井はちがつがつしてないから同じような物件でもららぽーと
もつけてくれて価格も抑えて消費者にやさしいってことだね。

内廊下と騒ぐ人が多いようですが、高級感を感じるためには内廊下の幅もけちることなく広くないと。MRのムービーの外人さんは廊下幅の狭さにびっくりしていたとしか思えない。外廊下の方が気持ちが良い。酔っ払いが寝てたりもあり得るよね。

1期2次販売あるって話でしたが始まりませんね。

ガセだったんでしょうか？。

どう、ひいき目に見ても内廊下の方がいいでしょ。
㎡当たりの管理費もお隣さんより若干安いし。
これで管理費がべらぼうに高くなるのなら話は別だけど。

709
１期２次、日程上は終わってますよ。

公開出来なかったのですね。

どんなに素敵ななエントランスやロビーでも、エレベーターを降りると、あらっ団地のような外廊下！っていうのは、ガクッて感じでした。
廊下は共用スペースだから、物は置いてはいけないと言っても、雨の日なんかは傘を玄関前に置いておき、いつの間にかそのままになんて事にも…住む方の意識の問題なんでしょうが。
(実際、豊洲の某高級物件で感じた事。)

でも・・・ここの内廊下狭すぎ！！高級感まったく感じないね。すれ違うのも一苦労（笑）。

豊洲に高級物件なんてあったっけ？

>>714
確かに朝青龍と魁皇がすれ違ったらやや狭い気もしますね。
一期二次はすでに終了。一期で販売されなかった部屋で、どうしてもここがほしい、ここなら買う、という人向けに展開され、すでに終了いたしました。

＞714
(笑)←おっと、僻みにしか聞こえねー!!
どんなデカい奴が住むんだ？

月島の某タワーマンションに住んでいます。当然内廊下です。
１ＬＤＫだったので買い替えで、ここに決めようと思っていますが、内廊下の幅は、うちのマンションとほとんど同じですよ。

あまり狭いと思ったことはありません。
当然、団地のように廊下で人と出会うことも非常に少ないし・・・。

でも、もう外廊下には住めません。夏のムンムンしたあの空間はつらすぎます。

このマンション、内廊下の話題しかないのですね。

>718
外廊下は熱気がこもらないので別にムンムンはしませんよ？空調してない内廊下のことなら理解できますが、

まだ続くか、廊下ネタ。釣られて…
どう考えても玄関開けると外は真夏ムンムン、真冬は寒いでしょう？
人それぞれ、好きな方を選べばいいだけ。
外廊下を買ってしまった人は、内廊下を否定しないとやってらんないのも分かるけどさ。
あー面倒くさい。

いや、外廊下普通にムンムン暑いよ。
夏の外気と同じだから・・

論点は内廊下は良いけど、1.2メートルの幅じゃそんな無理してまで内廊下？ってことじゃないの。

こんな狭い廊下見たこと無いんだけど、718の某タワーってどこよ？
個人の家の極狭廊下だって80センチはあるというのに、その1.2倍だなんてありえない。

無理しても内廊下にしてくれて、ありがとうー！！
って感じですよ。

狭いのは問題だが、外廊下はありえないなあ。

同感です↑
広い外廊下と狭い内廊下だったら後者に軍配。

今住んでいるのは数年前に住み替えた内廊下タワーで最初に住んでいたのは外廊下タワーです。
やはり誰がなんと言おうとも内廊下の方がグレード感が違います。
真夏の暑さや冬の寒さ、そして雨風の強い日は内廊下の良い点です。
私の場合は外廊下マンションからの住み替えでしたからより実感出来ます。
一度内廊下物件に住むと外廊下には戻れないと思います。それぐらい違います。
青田買いだとこうした実感がわかりにくく、一時所得者は入居後気づく場合が多いはず。

内廊下でもグレード感のないものは
安手のオフィスの廊下みたいだけどね

まあ好みだからどっちでも良いし
TOTのように外廊下プラス室外機は
熱気ムンムンどころじゃないんで問題外

>>728
シエルも同じですよね。

有事などで東電の供給に問題が出て、全館長時間停電の時は、内廊下の照明と空調はどうなるのですか？昼間でも真っ暗？ここの自家発電ってどの程度の時間、持つのですかね？

そんな有事のことまで考えたって仕方ないんじゃないかな。
やはり内廊下の快適さは素晴らしいよ。

自家発なんて、保って５〜６時間、バッテリ併用でも２４時間は無理だなー。
何日間も停電するなんて、そもそも想定（はしているけど対策は）してない。

入居したら９００部屋空室な可能性のあるマンションは怖い怖い。
豊洲タワーはパークシティの抽選に漏れた人が買いもう需要が豊洲には
ないんだろう。
坪２００万から高くても２５０万円なら豊洲でもいいやっていう需要しか
ないんだよな。ある意味坪３００万で豊洲買う人は投資センスゼロだな。

ほんとこれだけ無様な売れ行きなマンションは久々に見るね。

＞これだけ無様な売れ行きなマンションは久々に見るね

グランドヒルズ三軒茶屋
シティテラス目白
シティハウス護国寺
シティタワー東陽町
シティハウス世田谷代田
シティハウス浜田山
グランヒルズ成城

たくさんあります。全然久々じゃないです。

>>734
すみません。この売れなさがスミフのスタンダードでした。
いくら大手デべの住友でもこれだけ抱えると収益も問題でそうだね。

もうみんなで買わなきゃ完成前に安くなりそうだな。
深沢ハウスもその昔相当値引きしてたみたいだし。

ここ在庫抱えて大変そう・・・・。
内廊下うんぬんの問題ではないと思うんですが・・・。

またまた外野席が荒らしはじめてますね。
物件を否定すればするほど、なおさら僻みにしか聞こえませんね。
哀れな人達。自分が購入した物件についての反省会でもしたらどうですか？

>>737
はっきりいおう（笑）豊洲に僻む人などこの世に存在しない。ステータスがないから。
ステータスある？目を覚ましたほうが良いよ。
最近地震も多いし埋立地はむしろ心配なだけ。

＞＞７３７
自分の物件を貶されて悪口を言いたい気持ちは分かるけど、目を覚ました方がいいよ。
現実を見てください。

＞738
？?
どこかに豊洲がステータスあるって書いてます？
豊洲に僻んでるなんて書いてます？

＞738＆739
うわっ、面白いくらい醜いね！

>>737,740
別に買ってしまったあなたが悪いわけじゃないよ。
スミフが売れない価格で売り出すからあなたのような購入者も迷惑してるだけ。

先日のMRは中国人の団体さんで一杯でした。
バスも座席がびっしりと２台分埋まってましたよ。
アジアのお得意さんでけっこう売れているのかもしれませんね〜。
７３７さん心配しなくても大丈夫ですよ。

おいおい、勝手に購入した事になっちゃってるし！
びっくりした！

ＴＴＴに行ってきました
売り出してた物件キャンセル部屋が当時の25％up
内容は変わっていないのに市場によるものらしい
ということは市場がdownなら価格も下降修正あり？
ここ10％downだとバカ売れと思うけどなぁ
土地購入費、建設資材、特に高く買ってないのならあまり利益乗せなくてもいいのに

不動産業界（デベ直結な業務）に今勤めてます。以前までデベに在籍しました。この物件はマイナス点もあると思いますが、プラスが多いので購入も決めました。何を基準におくか価値観の違いがあると思います。周りのデベ役員に相談したところ「うちの社員の年収でも1000万円ぐらいでは年収的にとどかないよー」とか茶かされました。前の同僚でも、エッて思う金額、エリアを購入する人がいましたし価値観だと思います。となりの豊洲タワーも一年前に見学しましたが、90㎡台角の間取りも使い勝手が気に入らず気持ちが乗りませんでした。（頭金の問題があって結果的にすぐ見合わせました）そのとき同時に建設中だったシティタワーズはもっと高いイメージで、高くてだめだろうなとあきらめてましたが、思ったよりなんとか頭金の問題も解決し手が届きましたので購入をきめました。不動産の仕事上現在もいろいろなエリアでさまざまな物件を調査したり、デベのお手伝いをしたりしてますが、柱とか駐輪場とか占有面積に含まれたりのマイナスもわかるし（今の私の住んでいる間取りの方がもっとマイナスなので）、もっと都心には収入的に難しいので、購入を決めた次第です。

ここは会社役員も見ているのかな・・・知識あっていろいろいっている人も普通の人は実際には手が届かないよなぁ。月25から30万円ぐらい払えるサラリーマンはなかなかいないよ。。。

>>747
>月25から30万円ぐらい払えるサラリーマンはなかなかいないよ。。。
意味不明ですね。
頭金ってご存じない？
まあ貯金って概念がないから
ご存じないんでしょうね〜

わかってていってるんじゃない。いい意味、変な意味含めたアドバイスなんだよ。坪400万円越えとか物件でもマイナス点あるんだから。まあ人の価値観だよな。

>７４８

頭金いくら入れられる?
ふつうの大手企業サラリーマンじゃ頭金１０００万くらいだろう。
7000万の物件を買うとして６０００万借り入れすれば月々20万は超えるよ。さらに管理費３万円。２５万は現実的な数字だよ。

まさかボーナス払いとか、退職金払いに期待してたら破産するよ。