サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その34）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/
[スレ作成日時]2009-03-12 18:40:00
過去スレ一覧です。
その33：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
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その20：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
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その4：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
実需の方ほど、底値の近くで買いましょう。。。当たり前過ぎますが。
ビジネスモデルの良否はともかく買い取り転売や其れに近い商売をしている不動産業界の業者とは違うのですから。
流動性と資産性（担保余力）がより求められて然るべきです。
「実需なら高くても構わない」なんてのは、業者のセールスか、高値買いした人間の言い訳以外にありえません。
スレ立て乙。
この板もその35まできました。ちょっと振り返ってみます。
・そもそもその1～その10までヒマリーマンさんが立てたものです。
2006年9月、価格高騰を背景に「いつ下がり始まる」のスレ名で
スタートしました。
・その11で当時私が板親さんに代わってスレッドを立てました。
その際、2007年7月時点ですが、個人的には既に天井を感じたので、
スレ名を「価格動向」に変えました。
・その31、昨年11月時点で新築分譲マンション価格の下落は顕著になり
スレ名を「いつ下げ止まる」に変えました。
・こうして書くとごく短期間に上下しているようですが、実際は前回の
バブル崩壊から新築分譲価格は約10年程度下落し続けました。
それが不良債権処理を背景に2002、2003年頃を境に、一気に急上昇。
5年でデベは自らの手で首を絞め続け、食い扶持を一気に失いました。
・そして現在です。
デベは3末までが買い時だった、いや今年一杯が買いどきと必死です。
中小デベファンドの整理淘汰が不十分なままの現時点です。
金融機関が新たに抱えた不良債権の処理を先送りしている現時点です。
底を打つ理由が見当たりません。株すら底を売ったかもまだ判りません。
・買うなとは言いません、言えません。ただ、よく考えましょう。
株で何億円も儲けている友達が、
「今回の不景気はマジで世界恐慌になるから、不動産は5年以内に、地価は3分の1以下マンション価格も新築価格で半値以下になるから今は借金しないで現金で持ってて数年後に買えばいい」と言われた。
とても信じれられないが、その友達は2年前の夏から「サブプライムローンは大変なことになるよ。株は全部売った方がいいよ」と言っていて、彼はそのころから株をカラ売りしていて今までの暴落でかなり儲けている（2億は儲けたと言っていた）から、彼の予想はあまり無視できないんだけど。
ほんとに半値になるのかな。それならもっと早く言ってくれー。
もうひとつの価格軸です。
いわゆるプロ目線とも言うべきものです。
90年代後半あたりに不良債権バルクセールスがスタート、2000年頃に活発化。
その後2年から3年遅れてデベが拾った仕込んだ土地で物件建てて新築供給増。
2002、2003頃の分譲マンション価格の底と合致します。
で、又はじけた現在。プロは底を探る動きです。でも買えるプロは少ない。
当時とは圧倒的に資金背景が違う。欧米勢いない。買えない。円キャリーもない。
日系は業界全般にローンが付かない。まだ底は続くか下がるかでしょう。
プロのマーケットが底を打ってない、打ち切れていない。
なのに、エンドが先に底を打つなんて、これはちょっと無いでしょうね。
ということで、底、底と言うのは簡単ですが、株と違い不動産は値動きが遅く
底が読みやすい。この状況下で急激に立ち上がって上昇なんてことは考えにくい。
だから慌てる必要はまったく無いだろうと思います。
ただ、これではデベは困りますよね。反論どうぞ。
団塊Jrです。
相場価格なんてやめて適正価格で開発を続けてください。
そうしないと買いたい時に買えません。
エスグラントも何でもやってましたからね。。。。でもまだまだ、逝くべきデベが未だ逝ってないとも取れます。
団塊Jrで未だ買ってないのなら余程の事情なり余程のお買い得物件でなければ慌てて買う必要性はないでしょうね。
団塊Jr買いそびれ層が買ってくれないと困るでしょうが、もうデベは時代錯誤の
「買ってくれ営業」や、「買うべきでしょう買い煽り」は止めるべきでしょう。
売れない理由を客側に持っていかず、自社の商品力、企画力の反省、再検討により
今一度客の目を引く物件を作るべき。ただ残念なことに今作れるところが少ない。
余裕がなくてそれどころではない。在庫整理にしか目が向いてない。また目先だけ。
先を見てシゴトしないから又行き当たりばったりで将来も苦労するのが目に見えてる。
底で買いたいのは皆同じ。
実需だろうが投資だろうが高値掴みは避けたいからね。
ただこれだけは忘れてはいけないのは実需の買いたいはタイミングを逃すと人生に大きく影響するということ。
投資の場合、不動産以外にもその時その時で儲かる投資先は必ず存在するから困ることはない。
しかし実需の場合、過去に起きたこととは、底を打った直後に人気物件に一般人が殺到し抽選で買えない人が続出。
１０年スパンでお買い得物件を心待ちにする日々を再び狭い賃貸で過ごすことになっていた。
買い手市場と売り手市場どちらもそう続くものではない。
やはり今回の大不況で考えなければならないのは、マンションデべがこれだけ倒産しているということは供給されるマンションも数年後には激減するということ。
同時に住宅が欲しくても底を待っていたり我慢している団塊Jr.の人数は多く数年後には需要と供給のバランスを欠く可能性は高いということ。
雇用不安が改善されない限りローンはますます組みにくくなることや消費税、ローン減税、金利のタイミングから実需で探している購買層の方にとってはこの１年は間違なくない買い手市場のタイミングであろう。
残債割れするような物件掴んだらそれこそ人生変わっちゃうよ。
だれしも惨めな団塊の二の舞はご免だからね。
元祖匿名はんはいつ・幾らぐらいで下げ止まると思ってるの？実需かつ新規購入層は
賃料とのバーターなので下落率と下げ止まりのタイミングによっては下がり目で買う
ことが一つの選択肢になると思うんだけど。
埋立地物件を買うと確実に残債割れしますよ。
埋立地以外の物件を売りたいデべが言いそう
09の団塊Jrです。
>１０年スパンでお買い得物件を心待ちにする日々を再び狭い賃貸で過ごすことになっていた。
底値で買いたい気持ちは無くは無いですが、買いたい時に買える価格なら問題ないです。
ここ数年高くなってしまっていただけで、それ以前は買いたい時に買える価格だった
ように感じています。幸い個人的には5年程度は検討猶予があるので早く適正価格に戻って
くれることを期待しています。
本当に原価高騰のため止むを得ずの価格だったんでしょうか？ネットが発達してるのだから
人件費などの間接費を抑制したりできないものでしょうか？耐震偽装なんかされると困った
ものですが。
簡単に逝ったりはしないでしょうが、大手がとんでもないボロさらけ出すことはあるでしょうね。
売れたって言ってたけどホントは売れてないとか。
世間では粉飾売上とか言いますが、マンション業界では…。
やっと良スレになってきた予感。投資酌量ベースで話をしてくれるので本気度を感じる。ありがたい。こちらもまだ未購入。この一年、本気で相場と対峙していこうと思う。
これから、倒産ラッシュです。いよいよマンション仕込み時が到来！
私は4月入居の団塊jr。投売りを02年価格で拾った。株もやる（専ら売り方）が、日本株の底打ちが見えてきたと思う。日経でいうと6600、あっても5800で彼岸底が最有力とみる。ということは経済の底は今年の年末か遅くとも来春。（PKO後の灰汁抜き下げで終了というイメージ）。
不動産が遅行するとしても3年後には底打ちしてるだろう。三年待てる人は待てば良いのでは？ただし大手デベの投売り待ちは意味がないので止めたほうが良いし、日本の経済構造は大きく変化し始めるから今買えない人が三年後買える保証はない。だからこそ今は買わないほうが良いともいえるが。（その場合は一生賃貸住まいとなるが、良質なファミリー向け賃貸も増えているだろう）。
確かに前回の日本のバブル処理が10年以上の長きにわたってかかった経験をもとに、今が93年で、まだこれから5年以上かかるよとの元祖さんの論理も一瞬もっともらしく聞こえるが、今回の場合は、土地値の下落スピードの速さといい、その根源となってるアメリカの金融機関の処理の早さといい、デベのつぶれる速さといい、すべてがほぼ10倍のスピード感がある点に注目すべきだと思います。
所詮、価格は需給と供給で決まるわけだし、実際、超都心部では坪800万程度まで上昇していた価格も坪400万まで半値にすでに下落してるし、金融政策もすでに2000年当時ぐらいの状況にまでなってるし、何をもって今がバブル崩壊の入り口だとおっしゃてるのか理解に苦しみます。
07年夏にバブル崩壊の危険があると騒ぐのはポイントをついてると思いますが、今は、これから訪れる過剰流動性を起因とするインフレを警戒するタイミングに入っているとの認識をそろそろ持つべきですよ！
銀行がかりてくれーっていうようなタイミングまで引っ張ってたら、特急列車に乗り遅れちゃいますからね。念のため。今はネットも発達してるし、世界経済もつながってるし、とにかく早いすよ。
今はまだ、不景気なんだねーって傍観してるレベルが半分くらいいるかな。
初夏には、不景気なんて話題にすらならないほど悲惨な経済状態になるよ。
すでに買っちゃった人は強気な経済回復論だし、様子見の人は下落継続論。各々の立場によって意見も変わってくるね。自分は買えなかった後悔よりも、買ったあとに残債割れになる後悔のほうが嫌だ。
まあ買わないのが正解なのは確か。
焦って買ってろくなことがないのは何でも一緒。
地方銀行がまだまだ全然潰れていないし、
メガだって前回の底値にまだ全然達していない。
(みずほで現在底値の約3倍)
23さんのいってることは少なくとも荒唐無稽ではないと思います。政府紙幣の発行が議論されはじめているくらいだから、不況を脱出できなくてもインフレになる可能性はありますしね。
地銀が潰れ始めたら大変じゃん
前回の金融危機と比べる極論を言われてもねえ
他国は大銀行が政府監理になるほどですが。
前回の金融危機どころじゃないんですが。
アメリカ経済の回復、中国の経済力は侮る無かれ。地政学的経済力を持つ日本の優位性は揺るがない以上極東日本は復活する！
大国二つに挟まれているメリットは誠にデカい！
まじな話、これだけ政府が600万のローン減税打ち出して、低金利政策をとって後ろから風を送り、中国あたりから株が底値から50%近く上昇している現実をみても、この３月までに買いを踏みきれなかった人って、ちょっとセンスないと思うよ。
国策に売りなしっていうけど、政府を信じられなくなったら生きてる意味ないと思うけどね。
財閥系は、新興系が徐々に消えてゆくのを横目にじっくり構えて販売してくわけだから、今でてる売り物件がなくなれば相場が持ち直すだろうとの見通しのもと、品薄になるのを楽しみに新規物件の計画を立ててるわけだからね。
頑張って政府を頼って公的資金でも引き出してくれ。
大丈夫政府だってデフォルトするから。
韓国人やイギリス人、ロシア人に政府を信じきっている奴っているのかな？
日本もデフォルトしたことあるの知らないの？？？
>>37
そういうあなたはすでに買ってしまった人なのね。
こちらが狙っているのは中古なのですが、その場合はいかほど？
3月までに買わなかった人は本当にセンスがないのか、元匿はんの意見が聞いてみたいなあ。
ていうか、不動産投資のプロフェッショナル、カモン。
買い煽りってデベだけじゃなくて、すでに買ってしまって自分を納得させるために書き込んでいる人もいるんだろうね。
俺は37は既購入者じゃなくてデベだと思うけどね
まだ買ってない人たちは買うな煽りしているはずなのだから、お互い様なわけで、煽りだどうのこうのというのは意味がないと思います。それぞれの意見の妥当性を論じれば良いのではないでしょうか。
買っていない人は
(1)買わなければいけない人
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
(3)ずっと買わなくてもいいと思っている人
がいるわけで、買い煽りよりもフラットな立場にいる人が
多いと思われるわけで、、、
経済状況をフラットに見ている視点が私は一番貴重だと思いますがね
みんな底値って言う前に適正価格はいくらなのかを論じるべき。
収益還元法である程度不動産価値が分かりやすくなったが、あくまで賃貸・投資物件としての価値算定基準であり、自己居住物件としての価値を測る物差しではない。車に例えれば経費重視の商用車と価値観人それぞれの自家用車のようなもの。それが分かっている限り、高値掴みは損であっても失敗とは限らない。逆に損しなくても失敗の可能性もある。一番まずいのは損して失敗の買い物をすること。安物買いの銭失いである。
私の立場は
(2)買ってもいいなと思ってwatchしている人
ですね。
別に買い急いでいない。買わなきゃ今後に備えて頭金を貯めて行けばいいだけ。
あと数年は相場が下げるというのなら、いったん賃貸に移って様子を見ることも考えてる。
それに、大底を確認してから上げてきたところで買ったっていいわけで。
株と違って不動産はそんな一気に上昇しない。
申し訳ないけどピントずれすぎていると思います。
底値なんてないと思いますよ。
そんなのは経済情勢でいくらでも変わりますし、
どなたかが仰っていたインフレによっても
変わってきます。
ただあるとしたら時期(タイミング)だけだと思います。
例えば2年後にアメリカがデフォルト宣言した後が買い場等です。
09の団塊Jrです。
PERでいうと5～7%程度が適正水準の気がします。
FPでいうと年収の20-25%程度で維持できる家。
国家として考えると年収の5倍程度で通勤に支障が無く家族が暮らせる家。
団塊Jrって思春期にバブルを経験しているから、踊らされない世代と言われてます。
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2007/pdf/20070622.pdf
http://seikatsusoken.jp/pdf/sinbun411.pdf
PERじゃなかった、表面利回りですね。PERだと20以下。
原価情報が公開されていれば適正水準はもっとわかりやすいと思ってます。
市場経済で自主的に公開するなんてあり得ないから、消費者保護のため
法律で義務化が良いと思ってます。単純な発想ですが。
>I. ポスト団塊Jr 世代は、他世代に比べ「地域イメージ」「街並」「なじみのある場所」を重視。
>II. 「都心での生活」に魅力を感じるが、「田園風景の中でゆったり暮らすこと」にも魅力を感じる。
>III. 憧れの街に「二子玉川」「自由が丘」や「吉祥寺」「横浜」など、便利さと田園風景を併せ持つ
>“住宅地”を選択。
>IV. 実際に購入する場合希望する地域には「城西南」「都下」の選択が他世代より多く、ニュータ
>ウン居住含め郊外居住の許容度が上昇。
ちなみに湾岸アンチの特性はポスト団塊Jr世代にぴったりです。そうでしょう？（笑）
団塊Jr世代は質実剛健なので、イメージより実利を取るのです。
>・団塊Jrでは城西南の19％よりも「横浜・川崎」や「千葉県」の希望が21％と高く、ポ
>スト団塊Jrに比べ、希望する地域が分散している。
計算例
土地１０００坪・・・・・①
容積率（割り増し、駐車場・廊下・階段など除外部分含み）
７９０％・・・・・・・・・②
専有面積比率 ８０％･･･････③
販売床面積＝１０００坪×７９０％×８０％＝6320坪・・・・④
・・・・①×②×③
平均戸当り専有面積 ２５坪
・・・・・⑤
戸数２５３戸 ④÷⑤・・・･･･⑥
土地仕入れ単価 坪単価１８０万円 ・・・・⑦
土地仕入れ総額 １８億円 ⑦×① ・・・⑧
建物延床面積 ７９００坪 ①×②・・・・⑨
工事請負坪単価 ８０万円 ・・・・⑩
建物原価 ６３．２億円 ⑥×⑨ ・・・⑪
持分算定には建物効用比とかあるけど省く
単に 専有面積÷総専有面積として
２５坪で
分譲価格 ＝《⑧＋⑪ ＋（⑧×0.1＋⑪×0.2）》⑤/④
＝《１８億円＋６３．２億円 ＋（１．８億円＋６．３億円》×25/6320
＝（８１．２億円＋８．１億円）×0.00396556
＝３５４０万円
>>37
いやいやもう政府も政治も信じられないでしょ
住宅ローン減税ってもその恩恵をフルで受けられる世帯は少ないよ
大した減額にはなってない
世界の不況はこれからボディブローのように皆を苦しめるよ
今はまだ序章
甘いよ
>53
原価の開示よりも、売主に不動産鑑定評価の取得を義務付けるほうが良いと思う。
デベは、如何に付加価値を高めることができるかによる地力が必要になるし、
個人としても自分の資産価値を把握したうえで、決断ができる。
また、鑑定士の仕事が増えることで、プロが養成されるので、不動産市場が成熟し、狭い国土を有効利用する国策にも通ずる。
不動産鑑定士ほどいい加減なのものはないのですが・・・。
収益還元法とは別名、収益甘言法とも言われてますよ。
何が何でもこの一年で底を打ちたい、打って欲しいって人の意気込みだけは買いますが、まず不可能と思います。
アメリカの建て直しすらその期間ではほぼ確実に収まりません。物理的に無理なものは無理だと思います。
ドコまで下がればOKですかって他人任せな質問がありましたが、それってデベの方自身に答えはないのですか？
逆に聞いてみたいですが。試しに2002頃の水準に戻せばいいじゃないでしょうか。なんだか下げる下げるっても
実際は無駄に高値どまりしていた分が少し解消されたぐらいで割安感はマトモなお客さんは感じていないでしょう。
買い煽りだけでこの不景気な世の中、客が買うわけないでしょう。今更商品自体を買えるわけにもいかないなら
価格の調整以外に可能性はないのではないですか。
別に値下げして欲しいとか、いじましい考えはないですが、そもそもむやみやたらに値上げして売れなくした
責任と在庫の山はあなた方こそが解決しないといけないはずです。金融機関を騙し騙し様子見しか策はないの？
損切りですとか、最初の仕込がヘタこいてるからで、客に責任はないですよ。損切ってても偉くも安くもない。
スタートラインを間違えているのではないでしょうか。待ってても回復しません。傷も治癒しません。膿みます。
デベだけでは価格調整できない。
需要と供給の問題だから。
需要はないですよ。その価格では。言い訳にしても程がありますね。ダメさ加減を物語ります。もうちょっとしっかりしてください。
ゆとり世代の後の世代かな。
今の20代、テレビを観ない世代。
家に贅沢するなんてまったく興味なし。
クルマもいらない。
ケータイなんかでも、若い人ほど旧い機種ユーザーが多いようにみえる。
インターネットを使いこなし、メディアリテラシーもある。
市場はますます先細る。
うーん、高いから下げてくれ下げてくれって、さもしいにもほどがあるなあ。
欲しいんなら、この値段で買う！ってザクっと指値して勝ち取ってみたらどうかな
しっかり底値までひきつけて、その値段にふらついてるデベが陥落したときが転換点でしょう。
実際、2003年のときはそんな感じだったみたいよ！
Ｗコンは仕様の良さから考えるとお買い得だが、土地の安さを考えるときちんと売り主は利益が取れている。
安い物件が市場に出てくる理由には、
１．バブル後に、企業が被った土地売却損が２０００年前後竣工のマンション価格につながったように、誰かの損失が反映している場合。これは、企業の内情により原価以下で投げ売りしなければならない物件も同じ。
２．値付けを間違え、適正価格、適正利益にて再販される物件。
３．企画段階から高く売れないと安い売値を想定し、低仕様にて物件を建設。価格も安く感じるが、実際原価も安い物件。
４．タワーのようにそもそもの土地持分が少ない物件。
５．定借物件。
お得なのは当然１で、今は１と２が玉石混合で判断が難しいが買うタイミングは近い。
現在の在庫がなくなる数年後には３と５ばかりになるであろう。
こんなニッポンにだれがした。？
自民党＝大企業＝マスコミ＝官僚＝甘い蜜
小沢だけ叩いていてもなんにも解決しない。
なんで60以降が削除されているの？
湾岸アンチが団塊Jrにも食って掛かったから
あー、じゃあ別に消えても問題ないところだな(笑)
本筋じゃないもんね。
>実際は無駄に高値どまりしていた分が少し解消されたぐらいで割安感はマトモなお客さんは感じていないでしょう
そうだそうだ、まだ高いと感じるよ実際。
>欲しいんなら、この値段で買う！ってザクっと指値して勝ち取ってみたらどうかな
強欲デベと強欲売主がそれを阻んでるんだってば。こんな情勢でも都心物件ほどやたら強気。
団塊世代は、住宅ローンに金はらいすぎ。
もともと郊外の戸建て高値で掴み、残債割れ恐れて頑張る繰り上げ返済。
その、あとを追うように金利も下がった。
団塊Jr.は雪辱を晴らしたい。
客の指値、言い値を待つのをさも当然のように語る販売関係者にはほとほとあきれる。
出し値がそもそもマーケットプライスを外してる時点で売る気がないと解釈されても仕方がない。
さも強気のことを言ってるようで、単に値下げに踏み切れない、権限がない、しょぼい受身の弱気な言い分。
バブルも地価も親の仇。
金融リテラシー研いても、不動産業リテラシーがないと掲示板で吠えるだけ？
発想が貧困で短絡的過ぎてコメントしようもない。不動産業リテラシーとは何ぞや。弱った傷の舐めあいか。
一物一価。相対取引。入札、オークションはあっても個人にバルクセールしない。
住宅すごろくのアガリは一戸建て というのは今でも多数派の理想なのでしょうか？
団塊ジュニアの方々やその下の世代の方々はどうなのでしょうか？
８０に補足します。質問の対象は ２３区の新築マンションを検討している人達 です。
その人たちにとっての理想のアガリが今でも一戸建てなのかどうか です。
業者に飛ばしてハイそれまで。またも学習効果ゼロ。無策、無作為を実しやかに語る。それがリタラシーってか。
スレ主は、確定申告すんだ？
俺これから仕上げなんで、またね。
買い煽りより元匿氏の方がまともに見えるな。
>>81
今でも1戸建て神話は強いみたいですね。むしろ強くなってるのかも。
団塊Jr ポスト団塊Jr
いずれは一戸建てに 71.2% 76.8%
タワーマンション
に一度住みたい 33.6% 42%
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2007/pdf/20070622.pdf
根がネガなんだから～。団塊Jr世代の自画自賛じゃなくて世の中のトレンドを
見る調査資料だと思うことが大切だと思いますよ。
ポスト団塊Jrはイメージを大切にするので城西の相場は下支え圧力があるって
ことです。ただしPERとの乖離が修正されなければいずれの世代では崩壊する
バブルだとは思いますがね。。
アガリは一戸建て、なんて意識はありません。住む場所や住宅ローンに縛られるのはバカらしいと思ってるので、住み替え前提です。物価の安い海外のコンドなんかもいいかなと思ってる。
一般的には戸建て志向が強くても、ここはマンション掲示板だからねえ。
マンション派が多いのは仕方ない。
昔お客さんに教わりましたが、高額所得者に載らない為にあえて遅らせるとか・・・スミマセン余談ですが。笑
８５さん、ありがとうございます。
その調査の対象は 首都圏 ですが、２３区の新築マンションを検討している人たち 限定だと
８６さんのような考えのかたの人たちの比率が高くなるかもしれませんね。
少子化に加え一戸建て志向が強いと、中古マンションがあまってしまいます。
今日、関東限定のマンションＱ＆Ａサイトで、築３５年の駅徒歩７分のマンションについて
専門家の、購入はお勧めしないという回答を読みました。
でも８７さんのご紹介くださった調査によると一番こだわるのは 立地 ですし
２３区で駅近なら古くても買い手はつくでしょうか。
売れなければ賃貸にすればよいし、中古マンションのほうが先に下げ止まるでしょうか。
マンション購入 鬼十則
1. 頭金は親から与えられるもので、自ら造り出すべきでない。
2. 物件は建つ前に、先手先手と探していくべきで、
受け身で案内されるものではない。
3. 小さな物件と取り組め、大きな物件は借り入れを大きくくする。
4. 危ないデベを狙え、そしてこれが潰れたときに安売りがある。
5. 価格交渉にら入った折れるな、殺されても折れるな、塩まかれるまでは……。
6. 販売員を引きずり回せ、引きずるのと引きずられるのとでは、支払い額で
天地のひらきができる。
7. 計画を持つな、長期の計画を持つと、落胆と失望と、あてがはずれて倦怠と
やつあたりが生まれる。
8. 自信を持つな、自信をもつから君の見学は煙たがられ嫌がられ、
そしてついには誰からも相手にされなくなる。
9. 頭は常に全回転、八方に気を配って、一分の隙もあってはならぬ、
内覧会とはそのようなものだ。
０）摩擦を恐れよ。摩擦はトラブルの母、ウワサ話の肥料だ。でないと君は
デベにとっても管理会社にとっても管理組合からも鼻つまみ者になる。
雑談レスですまん。
マンション購入 裏十則
１）マンションは自ら創るな。デベにつぶされる。
２）物件は先手先手と働きかけていくな。疲れるだけだ。
３）大きな物件と取り組むな。大きな物件は己にレバばかりふりかかる。
４）難しい物件を狙うな。これを成し遂げようとしても地元不動産屋も助けてくれない。
５）ローン審査に入ったらすぐ放せ。馬鹿にされても放せ、火傷をする前に…。
６）デベ営業を引きずり回すな。引きずっている間に、いつの間にかデベの鼻つまみ者になる。
７）収支計画を持つな。長期の計画を持つと、怒りと苛立ちと、そして空しい失望と倦怠が生まれる。
８）自信を持つな。自信を持つから君のレスは煙たがられ嫌がられ、そしてついには誰からも相手にされなくなる。
９）頭は常に全回転。八方に気を配って、一分の真実も語ってはならぬ。デベ営業とはそのようなものだ。
１０）住民を恐れよ。住民はトラブルの母、訴訟の肥料だ。でないと君はヒューザーの担当営業になる。
申告も終わりですね。
いよいよ年度末。
買い煽りも心なしか生彩を欠いてるようです。
デベ営業 裏十則
１）マンションはどんどん作れ。逃げ切れるなら。
２）物件を先手先手で働きかけていけ。働きかけるのはまず奥さんだ。
３）物件を大きく見せるように努力せよ。そのために口がある。
４）危ないデベじゃないフリをしろ。それには他社を中傷してそれよりましなフリをしろ。
５）価格交渉は絶対折れるな、折れたら上司に殺される。
６）客を引きずり回せ、なんなら休日は全部囲い込んで潰させろ。
７）計画を持つな、長期の計画を持つと、バブルとサブプライムで、あてがはずれて倦怠と
やつあたりが生まれる。
８）自信満々な態度でいろ。どんなに煙たがられても個別訪問を怠るな。そして居留守を使われる。
９）頭は常に全回転。しかしどんなに回転させても知れている。
１０）摩擦を恐れるな。摩擦が起こっても転勤すれば問題ない。
今年の買い煽りは、過剰に元気か極度に弱気。
躁鬱が激しいな。
3/11TBSのマンション関連のニュースの最後で専門家の意見として、
櫻井幸男氏・・・買いたい人は今が買い時
経済評論家・・・まだ下がるので買い時は先
と紹介されていましたね。ちょっと櫻井さんがロビイストに見えました。
それはさておき、二子玉ライズの検討者（契約者?）の意見として
「人気地域だから資産性が期待できる（中古でも値下がりしにくい）」
というような取材を受けていました。二子玉は住環境が良いから人気が
出て高くなっていると思うのですが、資産性が期待できるから購入する
のってちょっとバブルの香りがしませんか？
実際、賃貸と分譲の価格って収益還元法で説明できないくらい城西では
相当な開きがあるじゃないですか。
「賃貸ニーズは少ないけど分譲ニーズは多い（本籍ステータス?）」なのか、
「城西は人気というバブルが残ってしまっている」なのか、検討者としては
とても心配です。
そこで、これは城西バブルなのか、特殊ニーズに基づく相場なのかご意見
いただけないでしょうか？>元祖匿名はんさん
今が買い時、或いは、まだ下がるからもう少し待ったほうがいい、色々意見が出てますね。でも、需給のバランスから考えて首都圏都心部・一等地・駅徒歩圏内のマンションが、平均的な年収のサラリーマンが無理しなくても買える価格まで下がることは、ありえませんね。一部の方は、もっと下がるから買い時ではないとおっしゃってます。確かにもっと下がるかもしれませんが、その時に今の自分の年収が維持されているのでしょうか？不動産価格も含めた物価が下がって、所得水準だけ維持されるなんて考えは、あまりにも楽観的過ぎます。一部の国で緩やかなインフレ目標を設定しているのもデフレの怖さを認識しているからだと思います。
