WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

>>177
値動きページで、下がってるタワーが多いな。
Ｖや芝浦アイランドは載ってるのにここは載ってない。

>>177
それ、2月のデータでしょ。
ちゃんと調べてからレスしようね、まともな社会人ならば。

>>180
なるほど。英語じゃなくてカタカナね。

>>181
>それ、2月のデータでしょ。
>ちゃんと調べてからレスしようね、まともな社会人ならば。

最新のデータだと、もっと下がってるかもしれないじゃん。

そう、１８１はね、１７７の投稿に対し、そのデータは2月だから、
今ではもっと下がってるよってことを言いたいわけよ。

>>184
そうだったのですか！違った解釈してました。
ご指摘どうもありがとうございます。
まともな社会人になるのって難しいですね。

Vタワーは駅近だけど、それに負けない坪単価のWCTはすごいっていうのが
ここでの仕来たりかと思ってたので。

181、184あたりはなんでそんなに必死に荒らしてんの！？

少なくとも３月更新のデータまではＶタワーを除く
港南・芝浦では平均坪単価が一番高いというデータが出ているわけだが。
それ以降ＷＣＴだけ下がったってデータはあるんだっけ？

まともな社会人なら、根拠もなく発言するの信用問題だから気をつけないとね。。

>>186
どういう立場の人か知らんが、そこまでムキになる事はなかろう。
実際の成約価格は明らかになっていないんだし。
平均坪単価が一番高いのも、買値が高くて下げられないだけかも知れない。

で、ここは新築板なので中古の事は一旦置いといて、、
スミフの戦略で無理して売りきらない（結果としてそうなっただけかと思うが）というのもなんだかなぁ。
やはりマンションなので人が住まない限りは何の価値もない、ただのコンクリートの塊だよ。
この建物を設計した人、建築に関わった人、住民に失礼な話だと思う。

バルクで売れとまでは言わないが、分譲賃貸で出さないのかね。

>>185
Ｖタワーは、駅徒歩６分だから駅近じゃないよ。線路には近いけど。

>>188

港南タワーでは駅にもっとも近いし、第一、雨にもぬれず信号もないのが
よいね

買って先日入居したよ。今、ＤＷの高層自室でビール飲みつつ虹橋眺めながら書き込んでる。まあ、
実感としては思っていたよりも湾岸眺望はリラックスできるし、設備仕様も悪くない。
なにより、居住者は金もってそうな人が多いなあってのが第一印象。地下の駐車場は半分がメルセデスか
ＢＭＷ。あと、外資の駐在とか外交官らしき外人さんが多いというのも目に付いたね。
さっそく朝のスカイラウンジでの朝食サービスから始まって、予約の要らない共用施設使ってみたけど、
ジムもマッサージもプールも極めて快適だね。
嫁さんは早速マンション内のエステ行ってた。坪３００は決して安く無いけど、設備と共用部の仕様は
確かに住民が自慢するのは良く分かった。って、俺ももう住民になっちゃたんだっけ。
まあ、荒らしの評価は単なる遠吠えってことは良く分かったよ。デベ分譲分と築浅中古も出ているけど、
検討者には自信を持って強くお勧めするよ。
こんど、クルーザーチャーターしてみよおっと。。

ここ面白いですね。住民さんたちの「ここは快適だよ～」コメントがすごい（笑）

私も最近マンション購入したけど、そのスレに「すごくいいですよ～」なんてコメント書き込む気になんてならないなあ、だって意味ないからね。

それから、

＞地下の駐車場は半分がメルセデスかＢＭＷ

これは都内のそこそこの立地ののマンションなら当たり前だから、わざわざ書くのはいかがなものか・・・

ウチは中古のマーチだ

>>191
外車が多いのは「そこそこの立地なら」ね。自分も赤坂にもマンション持ってるけど、そこは確かにそうで
当たり前。だけど、ここって湾岸だよ？検討中に、湾岸マンションほとんど全てみたけど、やっぱり「庶民
派」な人が多かった。それに比べてここはあきらかに、他の湾岸物件とは居住者層が異なってるよ。

確かに良い物件だとは思いますが、今のデベ販売価格ではいくら買い煽ってみたところで
売れる筈など無いわけで(この物件に限った話じゃありませんが)。
検討に値するのは中古物件だけでしょう。

また新築といっても実質中古なんですから、もうこの板閉鎖でもいいのでは。

いろんな意味で湾岸のベンチマーク物件だから、このまま継続しましょう！

＞＞１９０

実・・・あなたは営業さんでしょ。

スミフは「絶対値引きしない」なんて強気なコメントしていましたが、あれだけ次から次まで建てちゃったら値引きしたくっても値崩れしちゃうのが怖いんじゃないでしょうか？しかし、物によってはアウトレット業者からディスカウント情報入って来ていますよ。これから買う人は慎重にした方がいいですよね！買い手があっての売値なんだから買い手がつかなきゃ値下げするしかないですよ。スミフが値下げしたという前例作りたくないからアウトレット業者にバルク売りするんですよ。

>>194
＞今のデベ販売価格ではいくら買い煽ってみたところで売れる筈など無いわけで、検討に値するのは中古物件だけでしょう。

すいません、中古では無いやつ（実質中古ですけどねｗ）買っちゃいました。最初は冷やかしのつもりだったんだけど、あまりにも予想以上に中身が良かったんで。。。本当は最上階欲しかったけど、さすがに２．５億円は無理でした。

＞実・・・あなたは営業さんでしょ。

ブッブー残念ながら違いますー。実はこのスレに一時はネガレス入れたこともある、先月入居したばかりの人間です。でも、あまりにもスレが伸び続け、且つ住民の満足書き込みが多いので冷やかしに覗いたつもりが、デベや中古売り出してる売主の単なる買い煽りでは無かった事がわかって契約してしまったのです。でも高かったので、できればアクア第一期で８０００万円位で買えれば更に満足度は高かったと思いますけどね。

ちなみにＶタワー中古も内覧もして検討したけど、ありゃ駄目です。港南にいっぱいマンションできる前なら１億以上で売れたかもしれないけど、さすがにリフォームしなければ仕様はめちゃめちゃ古いし、建物の形状的に間取りは変だし、まわりにソニービルとか建って高層なのに眺望は全く無いし、駅直結とは言っても徒歩６分だし。大崎にスミフのタワーが完成したらこれから中古価格は暴落するかもしれません。

もひとつ書くなら、住民さんのこれまでの書き込みは決して誇張では無いですね。このスレの>>121の書き込みは
極めて的を射ています。ここのところの低金利と減税で、残り数十戸を見に来るお客さん多いみたいですが、検討者としてこの板見に来てる人は、荒らしのネガレスに惑わされずに一度は内見して自分で判断されたほうがいいと思います。

>>198
売残り件数は動いてないように見えますけど、隠し玉が多いんですかね

>>198
ご購入おめでとうございます

ただあなたのような考え方ができる人は世の中にほとんどいないでしょう
だから売れないわけです

>>198
アクア販売のときは人気あったが、その後に人気が落ちたのは、
他エリアの駅に近いタワマンが安く幾つも次々供給されたから。
今更、アクア販売のときに買いたかったくらいなら、
後に続いた他の駅近タワマンの販売のときにそれを買ったほうがお得でした。
お得かどうかの視点ならばね。

>>202
駅から近いことにまったく興味は無かったですねえ。交通が便利かどうかには、極めて
比重を置きましたけどね。他エリアの安いタワマンとは眺望や内容が全く違うので、
今こことそういう物件を比較できたとしても、自分ならここを買うでしょうね。

>>200
このスレの最初のほうに書いてあるとおりです。スミフはまだ条件の良い部屋で隠し玉
持っていますね。自分と同時期に数戸売れましたが、その後に新たな間取りが追加されました

結局ここ荒らしている書き込みって根拠レス思い込み、遠吠え多いね。
ポジレスや住民レスは悪い部分もあるのを認めた上での事実ベースなのに対して。

>>201
残ってるのが三十戸、売れたのが二千戸近く、
世の中にはほとんどいないんだねココ買う人（笑）

駅近といっても使えない駅や、安くても仕様、設備、眺望の圧倒的に劣るマンションなんていらないし。
そもそも、お得どうのとかいう価値観だけでは選んで無いからね。
お得なのが好きなら他にもいっぱいあるから、よそに行けばいいんじゃないの？

>>206
売れないのではなく売らないんでしょうな。ここの魅力に惹かれた上で、買える資力もあるお客さんは少ないだろうけど、内見客は途切れないしポツリポツリとは売れているみたいだからね。大事に大事に少しずつ売るつもりなんでしょう。残り30戸ではなく、まだ隠し玉も入れると100戸近くあるんじゃないかな。この間、目白ガーヒルの最後の残りの部屋をついに売り出し！というチラシがウチに入ってきたけど、450万/㎡と超高額だった。そういう商売がザ・スミフですな。実質中古と言ったってインフィルの中身なんてその気になりゃ、1500万くらいで作り直せるしね。

＞＞２０８さん
でも、中古物件の売主さんたち、お値段はかなり弱気で、最初から引くこと前提でした。
下3桁落とします（1万円単位でだよ）だとさ。ここの掲示板の威勢の良さとは違う。

新築未入居の物件、スミフは交渉次第で下げてるんじゃないか？
で、それが中古の価格にも影響がでていて、強気になれない。
（それでも、アクアならば、売り出し時の価格を割ることはないけど）

私が見たアクアの物件は、地方の方のセカンド住居らしく、お洒落に使ってましたね。

ちなみに当方は、狭いベランダと青い柱、他物件より低い天井高、周辺環境、
東側の運河対岸の建物やサイン等が気になって辞退しました。

まぁ、人それぞれだろうけど、WCTが最高とは到底、思えませんね。
（今のタワマン住居の方が、私的には心地よい）

住民で満足してるって書き込みはあるが、
最高って書いてる人いたっけ？

あと中古の値引きはこのマンションのだけでなく、不動産市場の常識では？

まともな社会人なら考えて書き込まないとな～。

中古売り出し物件の最新坪単価（2009/3/13TowerLife）

446=品川Vタワー
311=ワールドシティタワーズ
300=芝浦アイランドグローブタワー
290=キャピタルマークタワー
286芝浦アイランドケープタワー
285＝パークタワー品川ベイワード
282＝品川タワーフェイス
280＝東京シーサウスブランファーレ
279＝ベイクレストタワー
277＝コスモポリス品川
257＝フェイバリッチタワー品川

やっぱり、この近辺ではＶタワーを除くと価格はNo.1ですね。300万をキープしているのは
WCTとgroveだけですね。ちなみに、WCTの2月の最新登場物件だけでも308万円でした。

なんか、すごいね。高いってことは、求める人が多いってことでしょ？駅から一番遠いのに。。

駅06分:　　446=品川Vタワー
駅14分:　　311=ワールドシティタワーズ
駅08分:　　300=芝浦アイランドグローブタワー
駅07分:　　290=キャピタルマークタワー
駅12分:　　286芝浦アイランドケープタワー
駅12分:　　285＝パークタワー品川ベイワード
駅08分:　　282＝品川タワーフェイス
駅12分:　　280＝東京シーサウスブランファーレ
駅13分:　　279＝ベイクレストタワー
駅10分:　　277＝コスモポリス品川
駅11分:　　257＝フェイバリッチタワー品川

>>210
絶対的な価格は大崎や麻布と変わらないね。でも、大崎や麻布は専有面積落としてるよ。WCTなら80-120平米の
部屋が中心だったけど、今はそんな部屋作っても高すぎて売れないから、小さい間取の部屋増やしてるし、大きい
部屋はあまり作ってないでしょ？
小泉さんの時代に景気が回復してきていて、株価も上がっていた時代の物件だから、ここは贅沢につくってあるよ。
それに加えて、最新タワーは真ん中吹き抜けの筒状のシンプルタワーだから間取が悪い。スミフも他のデベも、
もうこんな豪華企画は当分出来ないだろうね。

へー、今更ながら買って良かったんだと思った。
アクア貸してるけど。

売り出し価格であって、契約価格じゃないんだけどね。
求める人が多いのではなく、高く転売したい人が多くて高い場合もある。

>>218
中古は言い値ではあるけど、他の物件にも影響するから、とんでもなく上下に相場から外れた価格もつけない。ある程度、相場観を持った不動産屋が売主と相談して価格つけるでしょ。最近流行の収益還元でやっても、中層から高層の条件の良い部屋では、大体賃貸相場がMax13500円/坪～Min11000円/坪くらいだから、表面利回り5％として13500円÷5％×12ヶ月では坪324万円となるね。低層とか眺望が無いとかだと11000円くらいで坪264万円となる。それより安ければ、相当お買い得という見方もできる。

>>218
そんなこと言ったらどこでも一緒。
それにアンチが唯一のよりどころにしてる”一番駅から遠い”件もこの夏には直線道路開通で大幅短縮されちゃうし。
だいたい地方の人が名前も知らないようなマイナーな駅とは比較にもならないでしょ。

ちなみに、高層で眺望が良いところは、いまの売り出し多分311万/坪くらいだけど、13500円/坪で貸せるとすると、3110000÷（13500×12ヶ月）でPERは19.2年となるね。決して安くは無いけど、まあ妥当。悪くないんじゃないの？ちなみに、俺が貸してる部屋は取得@305万、賃貸収入16.3万/年坪で表面利回りは5.34％。まあ、あくまで目安で、マンションの“価格”と“価値”は似て非なるものなので、純投資でなければ自分にとって価値が高いと思われるマンションを選んで、物件の価格がその価値に見合っているマンションかPERを目安に調べればいいでしょ。

ちなみに、こないだ週間ダイヤモンドにも載った、↓で計算すると、俺の貸してる部屋の適正価格は@314万円と出た。取得価格は@305万円だったから、まあまあかなと思ってる。

http://www.zaicon.co.jp/cr/index.html

ちなみに、↑これは表面利回りではなく、純収益として固定資産税とか不動産会社手数料とかも全て控除した計算。控除しない計算では、坪単価344万円が適正価格となるね。いずれにしてもお買い得と思うよ。でもまあ、実需ではなく純投資なら、物件の評価がそこそこ高くて賃料も同じ位なのに、物件価格がここより安いコスモポリスのほうが更に収益は良くなるけどね。

>>222

山崎式キャップレートだと品川駅港南口は６．６８％だから
収益還元価格を計算すると

１６．３万／０．０６８＝坪２４４万

が適正価格である気がするけど俺の計算ちがってる？

大家さん
話し相手いないの？