テラス東陽町ネクスタワー(三菱商事南砂２丁目計画)についての情報を希望しています。
南砂町では数年ぶりの大型物件となりますがどうでしょうか？
物件データ：
所在地：東京都江東区南砂2-23-2
間取：3LDK
面積：70.29平米-82.77平米
交通：(1)東京メトロ東西線「南砂町」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ東西線「東陽町」駅より徒歩12分
[スレ作成日時]2009-05-15 21:28:00
５年前は十分昔でしょｗ
＞＞１００
江東区の平均坪単価推移
世の中がどう変わったか、ご参考まで。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
先日モデルルームに行ってきました。
ついでに南砂団地にも行ってみましたが、様々な店舗があって
正直驚きました。郵便局とか病院も入ってるんですね。
特にOK(スーパー)は使えそう！
それにしても発表されていた予定価格は高いな、と感じました。
希望の部屋は5000万円台…。
一番安い部屋だと3990万円なのですが、やっぱり希望の部屋狙いで
いきたいです。
このままだと買えないから、今後値引きして欲しい～！
値引き？ないない。
一度値段が決まっちゃえば、デベロッパーはそうそう簡単に下げてくれませんよ。
まれに正価発表後に、客の張り付きが悪いからといって全住戸価格下げなんてこともありますが
もともと利益1割と言われるこの業界で価格下げるってのは、デベロッパーにとっては死活問題なわけで
これで入居直前でまだ売れ残りまくってるみたいな状況にならないと無理だと思いますよ。
そもそも、入居がまだ全然先ですよね。
本当にここを検討されているんだったら、まだ選択肢がたくさんあるうちに割安だと思う部屋を押さえるか
最後の最後まで粘って待って、選べなくてもいいから割引されるのを待つかになるんでしょうね。
個人的に思うのは、こういう立地・条件のマンションって別に珍しくもなんともないので
待ってるうちにもっと不動産業界全体が落ち込んできて、これからも良いものがばんばん出てくると
思うんですけどね。住宅の二番底って、ほぼ確実にくるんじゃないですか？
提携ローンだと、95％貸してくれますよ。
諸費用200万＋頭金250万＝450万を、再来年の三月までに
調達できればなんとかなります。
ボーナスもそれまで三回ありますし。
フラット35なら、麻生さんの置き土産で、100％＋諸費用のオーバーローンです。
http://www.flat35.com/topics/topics_20090427.html
私は、キャナルで希望住戸がタッチの差で埋まったので
その反省から、テラスでは三連休の前の週に要望書を出しました。
営業の方には、迷ってることを打ち明けて。
キャナルは低層階から埋まりましたが、ここは9階から15階くらいが
騒音・眺望・価格面から人気らしいです。
資金計画も、数百万の手持ちしかないことを告げましたが
事前審査、通りました。
東陽町の3LDK、いくらで貸せますか？
109さん
ありがとうございます。
想像以上に賃料とれますね。
これなら、少々突っ込んでも良さそうです。
検討します。
110さん
3Lは非常に借り手がつきにくいですよ。
資産運用目的なら2LDK55平米でしょうね。
江東区はワンルームマンションが建てられないので。
キャナルアリーナの2Lの3600万なら月15万は固いでしょう。
5％で回せそうです。
検討中です。
近場の保育園はわかるのですが幼稚園はどこがありますか？
近場だと団地内の区立みどり幼稚園か、東陽町駅近くの区立南陽幼稚園でしょうか。バス送迎だと3年保育私立でめぐみかきよしでしょうか。
幼稚園、教えていただきありがとうございます。3年保育希望だと私立ですね・・・又調べてみます！
有難うございました。
私立幼稚園なら、まなべのバスも東陽町に来ていますよ。
あと、このあたりはバディに行っている子も結構います。
バディも行けるんですね。思ったよりありそうなのでほっとしました！
有難うございました。
敷地の北にある駐車場は、マンション自体からそこそこ距離があるようですが、遠くても駐車場代って同じなんでしょうかね。
やっぱり、同一料金？
とくに安くなるようなことないんですよね。
東側の明治通りって、結構交通量は多い方ですか？
しっかりした二重窓を採用してるみたいですけど、そういうことは騒音もそこそこあるんでしょうか？
音は高いところの方がよく響くようなので、東向きなら、低層階の方がいいのかな。
それほど、かわらないか・・・
理想は幹線道路から道一本入ったところですが、
都心部はなかなか無いですよ。
そんな物件は希少価値ありでしょうか・・
都心部は幹線道路だらけで道は良いんだが、
その分広いマンション向きの土地は幹線道路に面するケースが多いね。
外周区になると幹線道路が少なくて常時渋滞。
狭い道にも車がいっぱい走っていて危ない。
幹線道路から一つ入れたとしても、マンションの上層階になるほど音は上がってきますね。バルコニーから道路が見えれば、それは道路側からバルコニーまで音を遮断するものが何もないということで、どっちにしても音からは逃れられないと思います。
（排気ガスはだいぶましになりますので、幹線道路に面していない物件を買うメリットは多々あるとおもいます）
やはり、都心部では、騒音からは逃れられないですね。もう、それは仕方のないことですよね。
二重窓などの防音対策で、やりすごすしかないってことですか・・・
東向きは、ちょっと音が気になるとなると、ここなら、南向きがいいのかな。
西向きは、西日に悩まされそうだし、北向きは、公園ビューで良さそうだけど、日当たりがやっぱりいまいちっぽいですよね。
せっかくのタワーマンションだから、高層階の方が人気になるんでしょうか？
普通は低層の一番安いところからなくなりますよ。
そうですね。低層の安い部屋はすぐになくなります。
販売側からしたら、チラシに大きく出して、安い印象を与えるための「見せ住戸」ですから
お買い得感があって当たり前です。
あとは最近の顕著な例ですが、5000万を超えると、とたんに売れなくなります。
「だいたい5000万くらいで。」という感覚で検討してる人が多いように思います。
ここも買い上がり客がいたとしても、5500万を超える住戸は厳しいんじゃないでしょうか。
まだまだマンションを大量供給できる土地がたくさんあるのにね。
人が増えると活気がでますし、それはそれで良いと思いますが、
いい加減、育児・教育の受け皿をもっときちんと整備して
ほしいものです。
ここのマンションができるころには金利がかなり上がってそうでやだな。ローン控除もどうなることやら
都営が廃止になれば土地が余ってるのに。
赤字国債のせいか、長期国債の利回りがすごい上がってきてますね。
不景気のまま、金利上昇というふうになるのかなぁ・・・。
資金計画が立てにくいですね。
冬のボーナス後に不動産市況はもう一段落ちそうです。
変動なら短期金利連動ですよ
このマンション出来る頃には６月の金利を超えてると思いますよ。
短期プライムレートはここ２～３年は上げないと思いますが、短期上がってる頃には長期はかなりあがっていると思うので金利が上がってきたら長期に変更というのはタイミングが難しいと思います
固定金利でローン組むには、今がベストって感じでしょうか？
ただ、契約と入居の間があると怖いですね。
しかし、不景気のまま、金利上昇だと、庶民にはマンションはきついなぁ。
賃貸推奨とはこのことか・・・。
人気取りで子供手当てなんかやろうとするから増税で金利上昇。
で、庶民はマンションも買えず、一生賃貸。
格差固定ですな。
住宅行政の無駄である公営住宅跡地を民間払い下げをすれば
土地の大量供給ができます。
東陽町のような通勤至便のところに退職者が住んで、
現役世代が千葉の奥地から通勤では社会的損失ですからね。
「南砂町駅周辺についての長期的な開発計画がある旨、発表となりました」とのことですが、具体的にはどのような計画なのですか？
駅からテラスに行く途中にある低層団地は
逆差別社会そのものですね。
凄くやる気の無いＭＲですね。
ちょっと驚きました。
マンション購入検討、初心者です。
お分かりになる方、教えて下さい。
騒音に関してです。
感覚論ですが、個人的には明治通りの交通量は激しい方だと思います。
（新宿近辺よりは当然少ないとは思いますが）
窓を開けたら、テレビの音量を上げないといけないくらいの騒音なのかが心配です。
（そもそもタワーマンションで窓を開けるというのが筋違いなのかもしれません）
タワーマンションというものは2重サッシが標準なのでしょうか？
標準でないならば、この物件で採用しているのは、熱効率の観点以外に
明治通りの騒音および粉塵等の影響がある程度予測されるからなのでしょうか？
宜しくお願い致します。
141さん
多分ハガキに書いてあったのじゃないかな・・・ＭＲ行ったら営業からハガキきますよ
>142さん
このマンションの近くのマンションに住んでいるものです。
明治通りの交通量は相当なものです。
うちは通りに面してはいませんが、窓を開けながらテレビをみる気にはなれません。
それに、換気口のフィルターがすぐ真っ黒になるほどの粉じんですから、基本的に
窓は閉めて生活するしかない場所だと思います。
（粉じんは目に見えないので、窓を開けておくほうが気持ちはよいのですが、たぶ
ん健康にはよくないです）
洗濯物も、ほとんど室内干しか浴室乾燥で済ませています。
このマンションは２重サッシなのですか？
それなら、防音性能はかなり良いはずです。
うちは２重ガラスのサッシですが、閉めておけば外の音はまったく気になりません。
ただ、緊急車両のサイレンと、バイクの爆音と、日に数回通る電車の音だけはどう
にもなりませんね。
緊急車両はけっこうよく通りますよ。
サイレンだけではなく、拡声器を使って注意している声もすごく響きます。
こういう場所ですが、生活するのにはとても便利ですから、環境面は妥協するしか
ないと思っています。
東陽町の駅からこのマンションまでは、南砂緑道公園を通って来られるのがいいで
すね。
特に美しいということはない公園ですが、春にはお花見もできます。
第1期販売は11月13日(金)からだそうですね。
注目度が高く人気があるようなので抽選になるかしら？
140さん
やる気のないモデルルームとは、どんな感じにです？
差し支えなければ詳しく教えていただけませんでしょうか。
担当の営業さんが知識が浅く、売る気なしって感じなのかな。
144さん
明治通りの粉塵や排気は相当なものなんですね。
144さんの仰る通りだとすれば、このネクサスタワーも
便利な立地を取るか、環境を取るかという感じになっちゃいますね。
私はまだ決められずにいますが…。
>144様
No.142のマンション購入検討、初心者です。
ご丁寧なご回答、ありがとうございました。
大変参考になりました。
ちょっと通り過ぎるだけでの印象では把握しきれない点についてご教示頂き、感謝致します。
立ち入った質問かもしれませんが、何階くらいにお住まいなのでしょうか？
私の性分として、洗濯物はなるべく天日干ししたいと考えております。
また窓を一日一回くらいは全開にして、家の空気を入れ替えたいと思います。
（こういう性分では、タワーマンションは不向きなのかもしれまんね。そもそも24時間の
循環換気があるのでしょうから。）
南砂緑道公園は、とっても感じがよさそうですね。
通勤や通学、買い物で四季を身近に感じられそうな気がします。
公園の掃除は、南砂4小（？）のPTA（？）の方々が自主的にされているのでしょうか？
（掃除道具置き場があったような気がします）
夜道としては、若干怖いかもしれませんね（街灯がどんな程度なのかは確認未済です）。
また機会がございましたら、色々とご教示下さい。
宜しくお願い致します。
音は大丈夫だ。
最初は気になったとしてもしばらくしたら慣れるもんだ。
排気ガスはもし気になるなら厳しいかもしんないけど。
144です。
うちは10階なので、タワーマンションだとまたちょっと違うかもしれませんね。
ただ、最近のサッシは非常によくできているので、窓を閉めていれば本当に外の音は気に
なりませんよ。
粉じんや排気ガスに関しても、うちのマンションでも窓を全開にして洗濯物や布団を干し
ているお宅もありますから、慣れてしまえば平気なのかもしれません。
私は、田舎育ちの上にアレルギー体質なので特に気になってしまうのですが。
緑道公園の掃除は、分担を決めてPTAやボランティアの方々がなさっているようですが、
詳しくは知りません。
管理は比較的行き届いていると思います。
夜も、決して暗くはないですよ。
少なくとも、ここ数年で何か事件があったという話は聞いていません。
東陽町は、かなり夜遅くまで人通りが絶えませんから、女性の方の一人歩きでもそれほど
危険はないと思います。
怖いと思ったら、明治通りのほうから帰ればよいのですし。
生活面では、OKストアの存在が大きいですね。
ここは何でも本当に安くて助かります。
東陽町の三井の物件と比べて、営業マンがひよっこの若手で
女性がオバチャンですね。
あちらは、営業マンはベテランで、女性は、若い美人女性揃い。
明らかに力の入れ方の差が感じられます。
ビジネス的には、自社売主物件優先なのは納得できますが。。。
>144（149）様
マンション購入検討、初心者です。
また丁寧なご回答、ありがとうございます。
生活面での利便性は非常に高いと思います。
（TSUTAYAが近隣徒歩圏内に2軒もあるのがびっくりです。相当需要があるのでしょうか？）
OKストアは今住んでいるところから少し離れているところにあり、たまに利用します。
品揃えにこだわりがなければ、何でも本当に安いですよね。
また何かございましたら、ご教示下さい。
ありがとうございました。
価格表きたね
ここのHPの眺望、北が二つあるね。
ちょっと手を抜きすぎですね。
ところで、ここの南側ってそこそこ高い建物（企業？）建ってるけど、何階以上くらいを買えば邪魔されないでしょうかね？
南側の低層は確かに手頃なんだけど、それによっては回避したほうがよさそう？とも思いまして。
現在、東京都内でマンションを購入検討をしているのですが、
立地、図面なで検討しただけでは納得いきませんので
3Dで立体化してみました。現実とはかけ離れてたモデルルームを
みてもピンときません、、、、
参照までに見ていただけたら幸いです。
http://www.geocities.jp/makeroom2009/index.html
※個人作成です。
http://www.31sumai.com/mfr/C0801
やっぱり、明治通りの排気ガスや騒音を考えると、明治通りに面していない西側のほうがよいのかな。って、大した違いは、ないですか？
タワーで夏、西日が入るのは結構きついかなとも思うのですが、どうでしょう。
わたしも基本的に、洗濯物や布団は、おひさまに当てたいのですが、タワーマンションで布団干しはやっぱり無理ですよね。
ベランダのフェンスの内側ってたいしておひさま入らないですよねぇ。
布団乾燥機がいりますね。
南側、自分で見てきました。
12階建てくらいのビルでした。
どれくらい日照や眺望に影響あるのか、建ってみないとわからないかな？
あと西側の団地っぽいのも意外と距離が近かった。
西側と南側はウザイですね。
東側も10回以上でないと。
過疎ってますね…
ところで、素人な質問をさせて下さい。
ローンシミュレーションの際、変動金利で提携ローンを一押しされたのですが、その金利優遇率が半端ではなく、変動適用後で当初の金利が1％を切ります。
（その代り、提携ローン保証料として最初に100万円近い手数料を取られますが、金利優遇幅を考えれば安いものです）
元々変動は怖くて考えておらずフラット35を使う予定だったのですが、これだけ低い金利なら今後多少金利が上がったとしても固定よりも有利なような気もしてきました。
提携ローンによる金利優遇って、他のマンションでも普通にやっているのでしょうか？
あるいは、この物件のみ特有のことなのでしょうか？
ここは西向きじゃなきゃ意味無いでしょ。
やっぱコスト的にもＣ・Ｄタイプがいいんじゃないの。
160さん
提携ローンは普通にほとんどどこでもやってますよ。
変動だと1%を切るのもしばらく前から普通です。
長期固定で払う分との差額をしっかり繰上返済するか貯蓄しておけば、将来金利が上昇しても、大抵の場合は変動の方が得になると思います。
保証料は多くの金融機関で借りる場合に必要になります。提携ローンだから発生するものではありません。
繰り上げ返済は本当に有効な手段ですよ
金利1％だったら、ローン支払い開始してから例えば1年くらいたって
100万円返済したら、多分80-90万くらいの利息を削れるんだったと思います（記憶あいまい）
昔、そういう試算表を見たときはびっくりしました
住宅ローン減税も考慮にしれれば、金利が1%切れば、単純計算では
おつりが来ますよね（一定条件はあるものの）
160です。
たしかに試算表見た限り、提携ローン組んだ場合は返済率が年収比15％程度まで低かったので、バシバシ繰り上げすれば結構早く（現役のうちに）完済できてしまうのかも？？なんて思ってしまいました。
返済期限が短いほど、将来の金利変動リスクも圧縮できるわけですしね。
皆さんありがとうございました。よく検討してみます。
160様
住宅ローン・保険版のスレもご参照下さい。
保証料が0.2％相当掛かりますよ。
お久しぶりです。160です。
皆様レスありがとうございました。
ローンのことは色々勉強させていただきました。
感謝申し上げます。
結局、第一期は迷った挙句見送りました。
5000万円前後の買い物はさすがに即断できませんでした。
とはいえいつかは決断しないと一生買えないのですが…。
ところで、第一期は完売だったのでしょうかね？
早くも契約者板もできたようですし。
東陽町の他物件も好調のようなので、売れ行きが気になります…。
手ごろな坪単価だとすぐに売れてしまいます。
人気があるね。
昔の値段にはもう戻らないんですね。
私は予算オーバー。千葉で探してみます。
11月首都圏マンション発売戸数、2カ月ぶり増加＝不動産経済研究所
同研究所では「都区部の価格が安くなり割安感が強くなっているため人気が高い。人気が高くなれば供給量が増える。その意味では都区部の一人勝ちという状況が続いている」との見方を示した。
湾岸ネガの材料に使われているようですよ。
また榊の宣伝か
うちは小さな子供がいるのですが、いくら気をつけていても音を出してしまっていると思うので、どれぐらい周りに音が漏れてしまうのかも気になるところです。ここはマンションの全部屋が３ＬＤＫなので、ファミリー向けのマンションですよね。同じようにお子さんがいるご家庭が多くて、お互い様ってことでトラブルになることが少なければいいのだけど、こればかりはわかりませんよね。モデルルームや構造などで、ある程度、音に関しては予想できるものなのでしょうか。
今まで物件を叩いて稼ごうとしてたのに、自分が叩かれると今度は持ち上げて稼ぐおつもりですか？
榊さんの宣伝はいらないです。
東陽町全体が販売好調みたいよ。
１階部分が立ち上がりましたねー。土日は若干ニトリ渋滞が発生しております。
１８２さん、画像をありがとうございます。
これからどんどん上へ上へと伸びていくんだなと思うと、本当に楽しみです。
ところで、ニトリ渋滞してるなんて、ニトリも潤ってそうですねー。
とにかくなんでも安いので、私もついついニトリで買い物してしまいます。
今、周りをみまわしても、クッション、ソファ、あとコーヒーカップもニトリで買ったものだった(笑)
安くてシンプルなので、ついつい手にとってしまいます。
>>184
物件概要（第２期）<予告広告>
販売予定時期：平成22年01月 下旬 販売予定
予定最多販売価格帯
５１００万円台、５２００万円台（各１０戸）
とあるのですが、虚偽なのでしょうか。
東陽町駅関連はみんな順調に売れているようですよ。
いろいろな物件掲示板をチェックしていると完売間近の物件が多く、
この不況がウソみたいですよね。
172さんの仰る通り、マンションの売り上げは、ここ数ヶ月
確かに伸びているのかも。
それにしても東陽町が好調なのは何故なのでしょう？
通勤に便利という認識はあるのですが、その他の面でも
利点があるからこそと思うのですが、どの辺なんでしょう？
(ここの場合、お店から離れてますが)買い物に便利な町なのかな？
東京駅５キロ圏で５千万台は魅力的でしょ。
このあたりは、ほんと好調のようですね。
これだけ好調なのは、やはり通勤に便利っていうのが、一番の理由でしょうか。
周辺に大型ショッピングセンターもたくさんあるので、買い物にも便利ですよね。
車が運転できればですが。。。
でも、生活するにはあまり不便をかんじない場所じゃないかなと思います。
工事もどんどん進んでいるようで、出来上がりが楽しみですね。
購入を検討しています。
明治通り沿いということで、排ガス（音は二重サッシなので大丈夫だと思いますが）の
影響は、いざ住んでみたらどんな感じなのか見当がつきません。
価格的には、明治通り沿いの低層階が理想なので。。
たとえ、今後売るなり、貸すなりする場合も、
明治通り沿い（東側）と西側では、違いが出てくるでしょうか？
ただ、無駄なものがない感じのマンションで、値段も手ごろ感があり
かなり惹かれていますが、排気ガスがどうも気になって。。。
１０年後の交通事情を考えたら、電気自動車が普及して排気ガスもかなり減っているのではないでしょうか？
希望的観測ですが。。。
193さん
排気ガスについてですが、低階層はダイレクトに影響を受けるので
気管支が弱いご家族や、小さなお子さんがいらっしゃる場合は
できれば避けておいた方が良いかもしれません。
高階層と比べてみると、価格は確かに割安になっていますが、
心筋梗塞・喘息やアレルギーの心配をしながら生活するのでは、
せっかくのマンション購入も手放しで喜べないのではないでしょうか。
194さん
本当に、そうなっている事を期待します！
ただ大型トラックに関しては、電気自動車は難しいかもしれませんね。
193です。
そうですね、我が家は小さい子がいるので、
せっかくの一生に一度？！の買い物も
排気ガスを気にしながらの生活になってしまっては
ストレスが溜まりそうですね。
ところで、西側のへや（明治通りには面していない）だと、
低階層でも幹線道路に面している部屋とは
多少の空気の違いはあると思いますか？？
場所的に、このマンションが気に入ってるので。。
少しでも排気ガスが平気そうなら買えるかなあとおもうのですが。。
（もちろん、お金があって構想を変えれば一番ですが。。）
＞１９３さん
道路沿い・反対側の違いで、価格に大きな差がでることは非常に考えにくいです。
あくまでこの物件の市場の坪単価ありきで、微調整で価格の増減はあるでしょうから、
そこで道路の有り無しの価格差は出ると思いますが、せいぜい数十万程度でしょう。
二重サッシを閉めていれば大丈夫という発想でしたら、排ガスも問題ないと思います。
なぜなら、１９３さんは普段は窓を閉めてるって前提だからです（違ってたらすいません）
ここは道路脇を意識してか、24時間換気も入っていますから日常生活で窓を閉めている限りは
音や排ガスで嫌な思いをすることはないと思います。
（今、そういう環境に住んでいますから経験的に分かります）
ただし暖かい時期に窓を開けて眠りたいとか、日中は窓を開けて風を通して・・・なんてことは厳しいかも
しれませんね。
人それぞれだと思いますが、私は窓を開けたい派なので東は無いかなと思っています。
非常に基本的な質問で恥ずかしいのですが、、
こちらの完成時期と引き渡し時期が同じなのが気になります。
プラウド東陽町などは、竣工時期（完成時期）と引き渡しが1カ月の差があるようで。。
みみどしまなのですが、同じ時期のものは突貫工事が多いと聞いたので。。
良くわかってないのですがが、24時間換気は外の空気がそのまま入ってくるんですよね？
幹線道路に近い人の家にいったら、吸気口が真っ黒になっているのを見たことがあります。
実際、どうなんですかね？それは微々たるものでたいしたことないという整理なのでしょうか。
