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Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/
物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
[スレ作成日時]2009-07-24 16:21:00
二期六次が売り出されましたね。
参考までに6件抜粋して見ました。
↓
42.32㎡ 5440万 12階
42.29㎡ 5480万 15階
57.73㎡ 7800万 16階
66.70㎡ 9590万 25階
95.97㎡ 13160万 22階
89.47㎡ 14060万 29階
当初と比べてどうです？
変わらないっすよ。てか早く入居したいっす。内覧会が楽しみ。
9%引きの話が今度は赤坂にも書き込まれていた。他のスレッドにもあるようだし、やっぱ釣りか。
836を見る限り、価格調整もどうなんだ？？最初からほとんど変わっていないような感じがする。
1980年代後半のバブル経済時は、このあたり坪2,000万から3,000万だったんだが。。
て、隣の物件にあったコピペにマジレスしても仕方ないか。
赤坂のチラシが送られてきました。
ちゃんと数えていませんがざっと50戸くらいは売りに出ています。
完売はデマですね。
赤坂は売れ行きが悪く三井の賃貸としても出ていますね。
他のマンションと比べるのやめましょう。
また、ネガられるだけだし、こっちの方が安いんですから
言ってもみじめになるだけです。
久しぶりに見てみたら、例の銀杏の木。おいなりさん。
きれいさっぱりなくなってましたね。
竣工近づいたなと、わくわくする一方で、
ちょっと不安というか微妙な感じがしました。
敷地内に移設したのでは。
銀杏の樹は、根元から抜き取られ
トラックに乗せられてどこかへ行っちゃいました。
淋しい気持ちになりました。
地権者棟のお部屋が売りに出てますね。
管理費ゼロは安いのかも。
その情報はどこかのサイトで見れますか？
yahoo不動産の中古で検索すると出てますね。
地権者棟と言っても、タンクレストイレや、浄水器なども標準なんですね。
エアコンは壁掛けか・・
でもバルコニーからの眺めも良いですね。
駐車場も安いし。
しかし、転売しても管理費が安い（又は免除）権利も継承されるのは、如何なものでしょうかね？
本当だ、特記事項に管理費減免と書いてある。
管理費０円なんてはじめて見た。
建て替えるまで、５０年１００年管理費０と考えると買った人はお得だね。
共用施設も使えるわけだし、地権者さんが羨ましい。
地権者棟を売りに出すなんて、勇気ありますね。
ガチガチの人間関係の中に入っていくなんて、ふつうの人は無理じゃないですか。
昔、このあたりに住んでいたとか、何かないと……
中古で買えばどこも同じようなもんでは。
それに何か危害を加えられるわけではないでしょう。
私は東京では近所付き合いをしたことがないので。
中古のマンションなら、もともと隣近所の付き合いは
あまりないのが普通だからいいけど、
このあたりは一軒家の付き合いでしょうから、
ぜんぜん違うと思いますよ。
もちろん危害は加えられないでしょうけど。
でも、まだ誰も住んでないのに
中古扱いになっちゃうんですね。
地権者の管理費まで
払うわけだからな
あふぉらしいよな
この物件の最大のガンだな
現地視察行ったらガラの悪い（下品な）地元住民が多くて怖かった。
ここのマンションの地権者が同じでなければいいけど。。。
それは見た目を言っているのか、何か下品な行為をおこなったのか、
文章を見る限りではわからないんだけど。
ガーデン棟の写真は何処に掲載されているのですか？
852です
862さん
これで確認できますか？
http://www.nomu.com/mansion/523459/?mode=photo&PHPSESSID=f48cba3ea...
862さん
多分この内装は、無償の範囲内の標準仕様では？
埋め込み天井エアコンは追加費用が発生したんでしょう。
実際に住む方などは色々こだわってオプション奢ったと想像します。
この部屋は初めから転売するつもりでノーマルのままで譲りうけたのでは？と私は勝手に想像しました。
↑
下の方の文章は861さん宛です。
861です。852さん、ありがとうございます。
あれがノーマルだとすると、坪単価で100万円違うタワー棟の内装は結構期待できるのでしょうか。再開発の権利変換上の評価は違うのかもしれませんが。
ま。Mがどれくらい利益とろうとしているかでしょうね（笑）
862です
863さんありがとうございました。
地権者棟はやはり設計も仕様も良くないですね。
なんだか可哀そうな気がします。
確かに、分譲のタワー棟と比べるとかなり見劣りしますね。
しかし、今後の周辺の分譲マンションの内装はこのレベルに落ち着くのではないでしょうか。
理由は販売価格の下落。内装費を削るしかありません。
昔なら躯体そのものでもコスト削減が可能でしたが、最近は検査が厳しくてごまかしが出来ません。
自動車がフェンダーミラーからドアミラーになって、格段にスマートになったように、マンション内装デザインも、エアコンの取り付け方法で左右される時代になりましたね。
今後Ｃ地区が完成した暁には、ここの前南側すべては公園になりますのでかなり良い環境になりそうです。
でも、私はこの部屋は欲しいとは思いません。
確かに、写真を見る限りとりたてて特徴のない内装ですね。タワー棟の内装とは相当グレードが違うように思われます。等価交換を容易にするために価格を下げた結果ですね。
同じマンション名を名乗り、同じ敷地内に建っている（名称は微妙に異なるが？：パークコート麻布十番三田ガーデン棟）ということ自体、タワー棟を高いお金を出して買おうとしている側から見れば、購入意欲を相当下げる要因になりますね。
お隣さんのように地権者も一体化して、同じ棟の住民ならばまだ見かけ上は良かったのにね（お隣も地権者が入居した住居は内装が異なると聞きましたので、恐らくグレードを下げて等価交換が容易になるように価格を下げているに違いない）。
結果として安普請の棟が同じ敷地内にあるなんてとても残念です。お隣の回し者ではありませんが、そう思ってしまいます。
皆様、勝手なことをお書きですが
そう思いなら購入検討中の方はおやめください。
三田ガーデン棟の設計や仕様は、周辺のマンションと比較して
見劣りするものではありません。
タワー棟と比較して決定的に劣る点は
外廊下と壁掛けエアコンのみです。
躯体や使用材料（高強度コンクリート等）は同等です
逆に高層棟は、高強度コンクリートは比重が重いので
下層階にしか使用していませんが、三田ガーデン棟は
すべて使用しています。
分厚い耐震壁も再開発ならではの分厚さです。
内装はリフォームでお金をかければどうにでもなりますが
躯体は取り返しが利きません。
売りに出てる部屋の写真を見たところトイレ、キッチン（食洗機、浄水器）、カウンター下収納は標準
のものとは違っています。
もう少し思慮深いコメントをお願いいたします。
新築で売り出すなら
外廊下って時点で
普通ありえないだろ
壁掛けは安普請の象徴でもある
管理費も払わない人と同じ敷地になるわけだから
荒れますね
モデルルームで営業のやつ
そんなこと一言もふれなかった
部材の良し悪しや、施工の緻密さやこだわり、デザイン等の違いを見極めるセンスや能力は、美術品やファッションと相通じるものがある。
品質の異なる（価格の違う）二つのものを比べても『違いが分からない方』は沢山いる。
この物件の分譲の部屋と地権者の部屋とでは、標準仕様でもかなり違いがある。
『細かな仕様』が違う。
もし差が無いとするならば、分譲購入者は納得しないはず。
なぜなら、地権者住居の建設費を上乗せした価格で買うわけだから。
アホくさいマンションだな、ここは。そんな不公平ありか？
どうせ理事会でも両棟の地権者が理事に選ばれ結託されてやりたい放題。
なんでこんなとこ選んだんやろっ。
地権者さんの土地があっての再開発なので、
感謝していますが。
管理費の件も重説でありましたが、
何か。
確かにそうなんですが、ここは多過ぎ。
っていうか、そのための別棟なんて、ありえまへんよ。
買う時はポーッ、って熱くなって重説なんか隅々まで読みませんし。
あとからあとから来るんですよね、なんであの時気付かなかっただろう、って。
理事会議事録読むのがこわいです。今からもう。
契約者に説明するのは当たり前だろが
法律違反にもなりかねない
モデルルームで客にも説明しろ
といいたい
再開発をするために、このままでいれば
引越しや、管理費の発生もないお年寄りを
説得して同意をしていただいてます。
どうかそのことをご理解お願いいたします。
また管理費の減免の原資は、三田ガーデン棟専用駐車場の
上がりで賄うので皆様のご負担ではありません。
宜しくお願いいたします。
地権者のお陰で住めるとかいう人多いけど、地権者は等価交換で得るもの得ているし、
こういう再開発がなかったら火事にでもなれば大変な地区だったんだよ。
いつまで「お陰」を引きずるつもりなのかな。地権者が頭に乗るわ。
こんな再開発に都民税使われた都民に一番に感謝してもらいたいわ。
ガーデン棟の管理費だけで、ガーデン棟そのものの管理費、ガーデン棟の駐車場維持費、に加え、ガーデン棟住民も利用する共有スペースの管理費まで賄えるのでしょうか。疑問です。この不足分をタワー棟の管理費もしくは駐車場代で穴埋めするとすれば、法に触れるのではないでしょうか。
なるほど。
管理費まで分譲購入者が地権者の分まで負担するのはおかしいですね。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが、、、
三田ガーデン棟専用駐車場というのは地権者所有のものなのですか？
地権者の方が固定資産税も払われる部分なのでしょうか？
870(地権者)さん
トイレ、キッチン（食洗機、浄水器）、カウンター下収納は標準
のものとは違っています。
とありますが
これらはオプションで付けられたという事でしょうか？
最初の管理組合総会で４分の３以上の議決で、いきなり規約変更して旧地権者の特権剥奪して新旧地権者平等になったら怒るだろうな。
私が質問した時の回答は、
地権者さんの管理費は？→地権者棟の管理費は三田ガーデン棟駐車場の収益で賄う
駐車場が埋まらなかったら？→地権者さんたちが足りない分を管理費として払う。ただし空きが出ればタワー棟の方々に貸し出すので多分間に合う
のようなことを言っていたような・・。
その時思ったことは、管理費を払わなくてもよいと思っていた地権者さんたちが、足りないから払ってくださいと言われて納得できるのかなぁということと、そのことを地権者さんは理解しているのかということ。
あとは、質問するまで上記のことは全く教えてくれなかったから、知らないまま契約する人も多いのだろうなということ。
ちなみに、地権者さんたち三井が思ってたより駐車場希望してないらしいです。
No.881さんのおっしゃってる所有の問題はどうなんだろう。
もし地権者専用駐車場が地権者・タワー共有の持ち物である時、
そこからあがる利益を地権者だけで分配するのは問題なのでは？
地権者駐車場が埋まるように、同じ機械式でありながらタワー棟駐車場より安い料金設定。
何が何でも自分達で費用負担しないようにしている。
三井は売ってしまえば知らないのかもしれないけど、
こういう不公平な規約は後々問題になるね。
転売されてもガーデン棟の優遇は続くわけだし。
所有の件は、もらった管理費の内訳みたいなのに書いてませんでしたっけ？
管理が、タワー棟管理、三田ガーデン棟管理、全体管理などわかれているから分かりづらいですよね。
あと店舗の方々の管理もありますよね。まとまって話ができるのか心配です。
所有は、たぶん全体管理に含まれてみんなで面倒みましょう的な感じだった気がします。
理解できなかったのが、三田ガーデン棟の屋上だかベランダだかが、全体管理になっていて？？？
あとタワー棟の駐車場の収益が全体管理の収入になっていたような？普通タワー棟の管理費にならない？等
祠の管理や町内会の備品収納庫の管理など、追及したくなる点はまだまだありましたが、ギブアップしました。
管理規約の案文上、地権者専用駐車場は地権者だけの共用部分です。
（たぶん）検討者だからやむを得ないとは思いますが、いろんな疑問点については全て規約や細則に書いてありますので、丁寧に重説受ければいいと思いますよ。
全体管理の駐車場収益をガーデン棟の収益にするのは違法なような。
何にせよ、違法性のあるややこしい不平等が蔓延しているということですね。
地権者が一般購入者より損をする理由や必要は当然ないが、建物がある限り続く管理の費用は当然払うべきだと思う。
今までの一戸建住宅よりあきらかに快適なんだからね。
等価交換で利益もちゃんとあったんだから。
しかし、今後開発予定のＣ地区の住民もかなりの覚悟は必要だね。
「快適な生活にはお金が掛かる」ことを理解すべし。
でも開発は進めよう！トータルで考えれば地権者は得するんだからね。
地権者と共存する温かいマンションを目指しているのですよね。
お年寄りに管理費･修繕積立費を払わすのは可哀そう。
高所得者ではないでしょう。
共用施設や共用部だって平等に利用させてあげないとね。
ちょっとした老人ホームのようにしてしまった事への
三井の問題はあるよね。
購入の時タワーの事しか気にしなかった自分も悪いけど。
それにしても
地権者の駐輪場がエントラス前にあるのは ちょっと…。
隣のタワーは駐輪場も地権者もすべてタワーの中なので
分かりにくくなっている。
そんなお隣のタワーが少し羨ましく思えてきたのは
私だけでしょうか？
C地区は商業施設と賃貸だから
地権者の問題は比較的らくでしょう
。
私も契約者だが、隣の物件は物件で構造や立地等の問題は色々あるでしょ。非の打ち所のない完璧なマンションなんてないんだし。私は隣と色々悩みましたが、総合得点を考えてこちらに決めましたよ。
モデルルームで不快なことがあったことを言いたくって…
女性スタッフがつまずいて大きな声を出したら、前を歩いていた男性営業マンが”私のことを睨み”、「大丈夫？」と女性スタッフを気遣い、私はまるで痴漢でもしたかのような場の雰囲気に・・・
今でも思い出すだけでムカつく！！
モデルルームで何で男性営業マンがそばに居合わせて三人になる場面があるの？私の場合は常にマンツーマンで商談なんだが。場面設定がよく分からない。
女性は営業じゃなくて案内のスタッフでしょ！
確かに美人いたなあ…
受付の人は入口より奥には案内しないと思うんだが。
営業と案内係がもともとできてたんじゃねーか？
うん、なんかそんな感じがするね。職場の女子か声上げたくらいで普通そんな目線で客を見ないだろうから。
営業が心配する振りして、案内に好かれたかったんだろ
わかる、わかる
くだらんコメントいらんw
しかし入居が近づいてきましたね。駅までの近さと麻布十番商店街から見えるキレイな外観がいいと思います。メインエントランスの近くも通ったけど、思ったよりもかなり高級感あるので良かったです。パンフレット等ではあまりエントランスイメージの画像が無かったからね。
散歩や買い物でよく通るけれど、エントランス周りは隣のタワーの影響でかなり光が遮られてますよ。
どうにかもっと太陽光が入る工夫をして欲しかったです。
906さん
それって、裏口(？)じゃないですか？
エントランスは隣のタワーとは反対側です。
入居後、洗濯物や布団をベランダに干さないことを願います。
守ってくれるかなぁ・・・・・
それとも地権者棟はベランダ干し、許されているんですかね？
エントランスが、なんとなく見えてきましたが、うーん・・・。
ここはお隣さんのほうに座布団一枚！っていうのが本音じゃないですか。
正面は、酒屋？兼商店＆チャイナクイック。
エントランスは麻布十番（一の橋交差点）方向から行った場合、物件の手前角にあるT字路の信号を右折し20～30ｍ進んだ左側です。隣のタワーの入り口（北向き）とは90度向きが違う西に開口部がある造りです。
チャイナクイックおいしいですよ、Hotmotよりうまい。
先週直接チャイナクイックで注文して待ってる間に目の前にある画面の
注文配達先見てたら注文のほとんどがタワーマンションの高層階でした。
パークコート住民は目の前なのでさすがに注文はしないか。
確かに隣のエントランスとは確かに趣きは異なるかもね。
でもお隣のエントランスがオフィスビル風だとしたら、こちらはヨーロッパの
邸宅風のエントランスでしたよ。
中庭（パティオは）地権者棟の影になって日中全く日が差さない。
たぶん暗いと思う。
もう少し計算して設計できなかったのかなぁ？
確かにパティオ、どうせ暗いなら前面道路に面した方が
建物のイメージも数段上がっただろうに。
そのうち、Ｃ地区から堂々とアクセスするような街づく
りになるのなら良いけれど。。。。
ガーデン棟、東側には持って行かれなかったのかしら？
（設計士さん、すみません）
地権者を中心とする再開発の中で決まった設計を、それを前提に購入してるくせに何をいまさら…
再開発マンションの発注者は地権者らで構成される再開発組合で、デベじゃありませんよ。デベは設計の提案はするでしょうが、決めるのはあくまで再開発組合。デベは金出した分の床をもらって転売するだけ。
914>>ガーデン棟、東側には持って行かれなかったのかしら？
かなりの部分、地権者の希望が優先した。
自分達(地権者)の住居は、南側で、目の前が公園で眺望も抜けていて・・・・
結果、こうなった。
でも地権者が別棟に入ることで生じるメリットだってあるんじゃないの？無理矢理同じタワーで生活することで起きてくるトラブル(エレベータの使い方、共用施設の使い方等)だってあるんだろうし。てか都心タワーを検討する以上は地権者なんてどこにでも存在する訳で。
共用施設は地権者も利用するでしょう。
地権者が使えるのは、
ゲストルームと展望台だけじゃなかったっけ？
アクアガーデン コモラウンジも使えるるし
使えないところって何処？
地権者に制限があるのなら
タワーに入居する地権者と
ガーデン棟に入居する地権者にも使用に違いが出てくるって事？
アクアガーデンなんて、地権者だけでなく、近所の人もみんなで使えますよ。
フィットネスルームとかフィーリングフォレスト(でしたっけ？）みたいなライブラリールームとかパーティルームとかは、地権者棟の人は使えません。もちろん、タワー棟に入っている地権者（＝管理費も平等に払っている人）は、平等に使えますけど。
というか、このあたりのことは、このスレの既出ネタで、契約者はみんな納得済みですよ。
ここは検討者もいるでしょう
結局地権者さんと一般さんの棲み分けをしようとしたから、おかしな関係が出来上がってしまうのでしょう。
これも地権者さんのたちの言い分を最優先したからである結果とは思うが、今後いろんな局面で難しい問題が生じるでしょうね。
ましてや生活がかかった自分の店舗を営業する方もいる訳で、体裁なんて気にして営業しているようなご時世でもないし、のぼりや安売りセールの看板なんて序の口じゃないですか?
それくらいははじめから理解して譲歩してあげないと、地権者さんと一般購入さんとは良好な関係は難しいのではないですか?
ここのマンションはそういった隣とは違う特殊性があり、それを納得した上で購入しないと、住み始めてから後悔する事になる。
隣よりも駅に近いし最高級ランクのマンションである事は事実であり、それ故に高い・・
かといって考えてしまう問題もあり、慎重になってしまう私である。
この点皆さんはどう考えますか?
920さん
コモンラウンジだって、COMMONというだけあって、
最初からタワー棟と地権者の共用ラウンジです。
仲良く使いましょう。
ラウンジは仲良く使うで良いとしても、利権と生活が掛かった店舗営業に対する意見に関しては、どのような落としどころで既に契約している一般購入者様は納得しているのかを教えて下さい。
今後の検討の参考にしたいと思います。
まぁ下の店舗には、コンビ二も入るし他にも店舗が埋まり、本格稼動始めたら、もっと色々不満に感じることも生じてくるでしょう。しかしそれは下駄ばきマンションである以上、予想される事態ではあるし、契約者としては当然、これらのリスクは承知の上で購入していると思います。従って、現時点で既に細かいことが気になるのでしたら、検討をやめた方が宜しいかと思います。私は、下駄履きマンションのデメリットは理解しつつも、この物件の仕様や都心の駅近、六本木・麻布地区に至近の立地、都心再開発による分譲タワー案件はほぼこれで最後、という観点を考慮して、この物件を総合得点で高く評価していますが。
私はやっぱり店舗があるのが気になったのと、共用施設がありすぎて、お隣にしました。
ここの売れ行きと未販売の戸数からすると完成後しばらくで販売終了でしょう。
今売っている都心部のタワー型マンションの中では一番最後に出てきて一番最初に終了。
立地や商品もよかったですが販売開始のタイミングよかったですね。
確かに、ここは売れ行きが好調で、完売が目前の数少ないタワーマンションだね。
もちろん商品として、とても魅力的だし良いタワーだと思うが、
販売開始のタイミングが良かったって言うのはどういうこと？
なによりリーマンショック後の販売スタートで、おとなりさんの売れ行きを
見て決められましたからね。
まあ、作戦勝ちというより（まさかのリーマンショックは）運だと思いますが。
隣の売れ行きを見て決めれたってのは価格をってことかな。でも思うに、隣と価格は変わらない気がするんだけど。価格以外の何かを隣とは販売戦略上、変えてきたってこと？
価格を同じにしたのが、リーマンショックによる価格調整です。
隣より駅近だし、当然、当初は隣より高くするつもりだったのです。
同じ価格なら、こっちのほうが人気が出るのは必至でしょう。
すいません。知りません。
（全ては推測ですが）リーマンショックで少なくとも価格的に無理は出来ないと判断したでしょうし
おとなりさんを見て商品も変えたりしたんじゃないですかね。
ここはオーブンレンジ以外ほぼ全ての設備は標準設置ですし、天然石を廊下や浴室を含めて多用したり
住戸のレベルは相当高いと思います。
単体で見た場合、隣の住友物件の方が総合力では勝っていると思います。
その具体例は・・
①：建物に店舗を入れなかった点
②：管理費の安さ
③：広々とした車寄せエントランスの優雅さ
④：エレベーターが中・高層と低層で振り分け、その上にエレベーター台数も多い点
⑤：各住居分のトランクルームの存在
⑥：Ａ地区でタワーマンションに挟まれない開放感
⑦：東京湾やレインボーブリッジが見える部屋がある
⑧：⑦によって東京湾華火大会が見える
⑨：建物自体を地権者として差別化しなかった点
⑩：使う機会が少なく、取りたいときには予約依頼が集中するであろう付帯施設を敢えて設けなかった事
などなど、以上が私が思う住友の優位性です。
しかし、三井の長年の実績がものをいった感は否めません。
すなわちパークマンションで培ったネームバリューです。
ネームバリュー＝安心感 という実態のない力が作用して、物件の売れ行きに影響したのでしょう。
下駄履きマンションが駄目なのではなく、入るテナントの業種による。
六本木ヒルズレジデンスも下駄履きマンション。
でもまったく変ではない。むしろ資産価値を高めている。
以前、白金台の駅横の新築マンションの一階に、地権者経営の金物雑貨屋が入っているマンションがあった。
店前にバケツやモップが吊るしてあって、前を通るたびに住民さんに同情したもんだよ。
マンション自体はもちろんまだある。築10年位かな？現在は不動産屋か何かに変わっている。
このマンションも、セブンイレブン以外に、スタバやドトール等のファストカフェが出来ると良いのにね。
要するに、おしゃれな業種が理想です。
