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Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/
物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
[スレ作成日時]2009-07-24 16:21:00
立地（あくまでも好きな駅から徒歩3分という意味でですが）・仕様・セキュリティなど総合的に考えますと、個人的は良い物件だと思います。勿論、人それぞれ価値観が違いますから、万人が認める物件であるとは申し上げられませんが・・その様な物件は、一般人には手が出ませんし。。。
そうなんですかー。ありがとうございました。駅からの距離とかセキュリティとかはネットで見てもある程度イメージは湧くんだけど、部屋の仕様とかは実物を見ないと分からないですからね。
そうですよね。現地も含めて一度行かれてみると良いかもしれませんね。
仕様は、2年半前に購入した今の家と比較しても、良い物（しつこいようですが、私個人のレベルから見てという意味ですが・・）を使っていると思いました。40平米代の小さい部屋でも同じ仕様になっているので、グレードは保たれている印象を受けました。
まぁ、他エリアもそろそろ
新しいタワー物件計画がでてきたので、
あせらずゆっくり検討すれば良いですね。
この週末は、第２期２次の抽選に落ちた人向けの(ほぼ無抽選)販売会ですね。
前回、少なくとも10人は落ちたってこと。多いのか、少ないのか。
MR行けばスケジュールは分かるし、ましてや要望/登録すればなおさら営業から情報もらえますね。
ここの営業は良い方が多くいらっしゃいますか？
個人的には隣の物件の方より良かったです。ひとそれぞれですが。
同じく個人的意見ですが、自分も隣の物件より担当して頂いた方が良い印象でした。
平たい言い方をすれば、商談のスタイルが隣は金持ち相手、
こちらはどなたでも最大限相談にのりますよといった印象で。
ただ、それぞれ担当して頂いた方は2人ずつですし、社風というより個人差も影響することでしょうから、
どなたも複数の方と商談するわけではない以上、
一概に良い営業が多いかということは難しいかもしれないですね。
でもこういう出会いって大切ですよね。。。
三井はここ以外に、六本木に2箇所、立て続けにタワー建設中のようです。
そちらも気になりますね。
六本木のタワーってもう着手してるんだ。場所で言うと六本木何丁目あたりなの？
3丁目の再開発ですかね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140ropongi.htm
森ビルは虎ノ門・六本木一丁目ですね。
この辺はタワーがこれからも林立されるね。
これから出てくるのは安くなりそう。
六本木交差点に近すぎて、十番以上に水っぽい場所ですね…
また網町にパーマンできるらしい。
三井すごいな。かなり勢いあるね。
先週パークコート麻布十番のモデルルームを見てきました。
マンション、一軒家などを幅広く検討しています。
最近勉強をはじめたばかりで、考えがまとまらずですが、値段についてみなさんのご意見をお伺いできれば幸いです。
とても良いマンションだと思っているのですが、価格（設定）が割高な印象を持ってます。
パークコート麻布十番だけではなく、マンション全体的にそういう印象です。
具体的に話をしますと、一軒家の情報を方々からもらうのですが、ここのところ、価格が随分と落ちてきているように思えます。例えば、広尾や白金台で、土地所有権と新築建物、建物面積100m2ちょっとの戸建て、駐車場付きで、9000万円程度でしょうか。3階建てでウサギ小屋かもしれませんが、割安感を感じています。
マンションは共有施設もあり、安心感もあり、眺望もよく、特にパークコート麻布十番を一番に気に入っていますが、価格的には90m2で14000万円くらいとの案内でした。
別のマンションからは、値引きをしたのでとの案内もありました。1割程度との話。
投資用ではなく居住用で検討中なのですが、とは言え、将来の資産価値の保持・発展の観点から、パークコート麻布十番の価格は適切なのでしょうか。
長くなりましたが、お考えをお聞かせください。
戸建てとマンションでよく言われることを・・・。
戸建ては、管理費が無いかわりに自分で定期的なメンテナンスをする必要があり、そのやり方によっては(メンテナンスをおざなりにしてしまうと)10〜15年で修繕費用がケースによっては数百万かかります。
屋根外壁の補修等が大きな出費項目。
セキュリティも、戸建てのほうが気を使う必要あり。特に都心部ではお隣と近いでしょうから、死角も多くなるかもしれません。
またマンションでは管理組合の方向性が、自分の意思と違う方向に行くと煩わしいと思うようになるかもしれません。
マンションの共用施設は一長一短。
欲しいもの(キッズルームやオーディオルーム、スカイラウンジ等)があれば、安く使えますが、使わないものにまで管理費という名目で一定額を負担する必要があります。
ご年配の方が都心のマンションに戻って来ているのは、上記のセキュリティとメンテナンスが大変なこと。そして家族数に比べて大きくなりすぎた部屋の広さのようですよ。
ご参考になれば・・・。
318の方
おっしゃるとおりだと思います。
個人的にもなかなか良い立地のマンションだと思いますが、
やはり施工開始時期の影響のためか割り増しな物件であると思います。
辛口な専門家に言わせると2割弱高いと指摘される方もいらっしゃるようですが、
標準的な捉え方をしたとしても1割弱は高めの設定かと思います。
90㎡のお部屋を検討されているのであれば、本来は1億2000万円台後半くらいが妥当かもしれません。
将来の資産性を込めて考えるのはなかなか難しいと思います。
株と同じで裏切られるのが常だと思いますし。
都内はタワーマンション乱立傾向にあるのは事実ですし、
C地区に建設予定のタワーマンションも相当数の住戸が入るようで、
これらによる価格下落を懸念される方もいれば、
一方で、タワーマンションも向こう何十年にわたってずっと乱立が続くわけではなく、
特にこの地区のタワーマンション建設の限界を考えれば、
むしろその分の資産性が将来にわたって期待できるという見方をされる方もいます。
個人的にはこの物件の資産性に関しては妥当かやや上回る設定かなと思います。
いずれにしてもバブル前後の混乱時期がこの50年以内にまたくることは想定しづらいですから、
このマンションが今の値付けを大きく上回って得することも、また損をすることもまず考えがたいと思います。
結論、現状はやや高めの設定ですが、居住目的でこの物件を気に入ったのであれば買いではないでしょうか。
少なくとも麻布十番地域で今後このような立地のマンションはなかなかできないと思います。
ただし、あと5年待てるのであればC地区のマンションが妥当な価格設定で発売されることも期待されます。
賃貸マンションとなる可能性もありますが…。
ご参考ください。
90㎡クラスでも低層では9千万円台からありましたが、既に販売済ですね。
割安感のあるものほど先に売れるでしょうから、時期が後ろに行けば割高感のあるものが多くなりやすいのは大規模物件では止むを得ないと思います。
みなさま
ありがとうございます。
大きな買い物で迷っていますが、少々の値引き（1割？）を期待しながら、早いうちに再度モデルルームに話を聞きに行こうと思います。
今日、麻布十番を歩いたのですが、銀座や赤坂のようないわゆる繁華街もなく、改めて良いところであると感じました。
残念ながら、１年は値引きはないと思います。
そのときまで売れ残っているかどうか、誰にもわかりません。
もしくはもっと高額なところしか残っていないかも。
だから、もしかしたら待てば安くなるかもと思いながら、
早く買っているのです。
>少々の値引き（1割？）を期待しながら
高額な部屋を除いて、当面、残念ながらこの物件では無理ではないでしょうか？
この物件の他に、有明地区と港南地区のMRに行きましたが、完全に値引き可能と感じました。
いくらなら買うかと聞いてきたところもありました。
ここは初めから感覚的に無理と感じていましたので聞きませんでした。
他の物件で５億くらいの部屋や半額になったということを聞きましたし、
赤坂や六本木の1億数千万以上の部屋でしたらあまり売れていないようなので値引きがあるのかもわかりませんが。
前回申し込んで抽選会場にも行きました。
どの部屋も、かなりの倍率で（さくらもありますが）10倍で落ちました。
今回も申し込んで7倍だけども当選したと連絡をもらいました。
担当者方の対応で今回は私たちに当ててくれるかなと感じていましたが
7倍ということは、他にも申し込んだ方がいらっしゃったということではないでしょうか。
（私たちだけなら、さくらを使う必要がないので）
この物件、このあたりの外資系の証券会社にお勤めの高級とりの方の申し込みが
この夏から急に増えたそうです。
それ以前は、いつくびになるかわからないという不安があったけどもこのところの証券会社の増益で安心してということでした。
このところ株式市場も軟調で、素材価格も2番底がくるかといわれていることもあり、
また、先の日本の恐慌の時も、経済が底をつけたと言われてからあと、ど～と不景気になり10年も15年も底をはったという例があります。
またどっと不景気になれば、キャンセルが増え、値引きもありうると思いましたが、
それもどうなるかわからないことだし、前の方が書いてあるように確実に安い部屋から売れていっていますので、このままにしておくと、私たちの手がとどかなくなると思って今回買うことにしました。
前の方も書いてあるように、投資では採算はあわないと思います。
投資効率としては戸建の方がいいかと思いますが、高層マンションも1回住んでみたいということで、家賃程度の資産価値の低下ですめばという気持ちです。
1年というより、１年半後ですかね、割引が始まるのは。
竣工後１年ということで。
契約者のみなさんは、当然その前の完売を期待していますけど。
抽選の７倍、１０倍というのは多分、さくらだと思います。
ほとんど動きがない隣より１割程高いのに、そんなに人気がでる理由が見当たりません。
むしろこちらの難点は、
下履き、トランク無し、エレベータの階分け無し、管理費の地権者優遇、高い固定資産税。
こちらが良いところ（共用施設の充実）もありますが、共用施設は実際住んでみたら
それほど利用しない人がほとんど。
冷静に判断してみればわかることだと思います。
販売効率を上げるためによく大規模物件でデベが使う手に煽りのリボンやさくら抽選があります。
私はこの時期に割高なこの物件がそんなに勢いよく売れるはずがないとみています。
この不透明な時期にあせって買うより、少なくとも竣工まで様子をみるのもひとつの手段だと思います。
その目安のヒントは隣の動向だと思っています。
305さんが書かれているように
この週末は、第２期２次の抽選に落ちた人向けの(ほぼ無抽選)販売会ですね。
前回、少なくとも10人は落ちたってこと。多いのか、少ないのか。
たった2日の受付で、新聞のちらし広告なども入れず、前回落ちた人（何人かはしりませんが）向けの抽選会でありながら、倍率が1倍ではなかったようです。
安い部屋がなくなるので、みんなが急ぐという集団心理があるかもしれません。
でも、パークコート赤坂、広尾＊＊＊、麻布台＊＊＊、六本木＊＊＊に比べれば、手が届く範囲かと思います。
残戸数が200を切っているそうで、今月に４０～５０売れていますから、率でいけば竣工までに完売になりますが、高額な売りにくい部屋が残るため、それはないのでは。
また、契約は、ローンが本審査で落ちた時、自宅が3カ月以内にうれなかった時、契約解除のオプションつきだそうですから、経済情勢しだいでは竣工までに契約解除がど～と出る可能性は残っています。広尾＊＊＊のスレによると、ほぼ完売だったのだけど、契約解除がどっとでた（借地権のためローンの本審査が下りず？あるいは竣工の時期？）とありましたから。
契約解除は名目であって、本当にその住戸が契約されていたのかと疑いたくなるほど
最近は後から後から大量にキャンセル住戸が出てきます。
326さんも言ってましたが、この時期に売り出す大規模物件は煽るためにあの手この手
を使ってきます。
この物件も実際はそれほど進捗してないと考えるのが妥当でしょう。
待つが買うかの判断は、ここがonly oneなのか、one of themなのかによるのでしょうね。
ここと隣の住友は別として、リーマンショック前までは外資金融の方では複数の部屋を投資目的で購入するというのがありました。そういった方のキャンセルもこの1年あったかと思います。特に定借物件はその影響を受けやすいでしょう。
残戸数は110くらいです。
広尾など契約解除がどっと出たのは、
リーマンショック以前から売り出している物件です。
ここはリーマンショック後に、第１期１次の販売が始まっています。
以前、ここで少し話題が出て気になっているのですが、
あれだけの高さの建物の屋上にも鳩が来てしまうものなのでしょうか？
スカイラウンジが鳩の糞だらけ・・・となったら嫌ですね。
かといって、防御ネットなどを張りめぐらされても格好つかないでしょうし。
物件の近隣を通るたびになんとなく気になって上を見上げているのですが、
今のところ自分は見かけていませんが。
本気にしないでください。釣りです……
ありがとうございます。気にした自分がバカでした・・・
>326さん
ちなみに私は、お隣はＭＲにも行かずに、こちらに決めました。
１割安くても、あのダイレクト・ウィンドウが個人的にＮＧだったので(周囲から丸見え！)。
共有施設だけでなく、アートなコンセプトとか、中庭とか、外観デザインとか(どれも共有施設？)、
15％安くても、お隣にはしなかったと思います(でも、２割安かったら、考えたかも？)
契約者の中には、私のような人も多いと思います。
お隣は参考にならないのでは？(ちなみに五反田の三井はＭＲまで行きました)
隣は１割安いって前提で話が進んでるけど、隣はそんなに安かったっけ？ここも隣も価格水準はほぼ変わらなかったと思うけど。
そうなんですか！ ほぼ同じ？
なんとなく、隣は１割くらい安くないと、勝負にならないと先入観があって。
うん、ほぼ同じですよ。まぁ最近になり価格改定とかが行われたりしてたら分からないけど。
他の物件のMRに行った時、特に最後の敗戦処理のために常駐しているディべの人など、ディべの業務において素晴らしい能力を持った人が」いますよね。例えば、お客さんはやはりそれなりに名前が通った人が多いので予約が入ると前もってインターネットで調べておくとか。業務においての優秀さは大いに認めるのですが、それとその物件がいいかどうかというのはまた別だしね。そのような優秀な人を配置する物件ほど人気がなく苦戦していると言えるかも。
それに比べてこの物件のMRのおねえさん、余裕ですよね。楽してますね。見かけさえ上品なら勤まりそう。
食べ物屋さんは入るのでしょうか?
お隣の物件と悩んでいるのでいます。
中庭があるのは嬉しいのですが
道路のギリギリにマンションが建っているので
騒音等は隣よりあるのでしょうか？
確かに隣は表通りから後ろにセットバックして建ってているよね。こちらは道路に直接面している造りだな。それは言われるまで気付かなかった。掲示板の情報交換もたまに良いものがあるね。
隣は一部の地権者が最後まで反対して、
４件くらいの戸建てが残ったまま、待ちきれずにマンション工事をスタートしちゃいましたからね。
だから、その反対地権者の家を避けるための苦肉の策として、斜めになっちゃったわけです。
そのぶん、こっちより１年早く完成しましたが、
リーマンショックという想定外のことが発生して、
逆にタイミングとしては最悪になってしまった……とさ。
鳩は来ないかもしれないが、カラスはあの高さでもよく見かける。
地権者棟がほぼ全貌を現していますが、なんだか団地的なたたずまいですね・・。
343さんのおっしゃる反対地権者の家までもが同じ敷地内にあるような。
何だか？？な感じじゃないですか？
やはりここは地権者さんの権利が相当に強いマンションになるのでしょうか？昔からこの辺りの土地柄に詳しい方、教えて頂ければ幸いです。。
中層棟（９階建て）は、全部、地権者！で当然、既に一杯！
しかし、基本的に、中層棟の住民は、高層棟には入って来れない。高層棟の施設は使えない。
但し、例外として、屋上（オーバルティアラ）は、予約して入れるようになったらしい。
ちょっと、中層棟の地権者と組合が揉めたらしいですね。
三井と住友の間にある民家は、両方とも（三井側も住友側）も必要ない！・・・という判断。
因みに、あそこの民家の方は、そんなに反対はしていなかった。
両方とも（三井も住友も）面倒くさかったんじゃないかなあ？
住友側は、当初から、ただ単に早く事業を進めたかった感じだった。だから、しょうがなしにビルの配置を斜めにした感じ。
これは、私の憶測ですが・・・・
三井は地権者の約半数以上が、中層棟へ。管理費が安い・等価交換で部屋が高層棟より広く取れる・・・と言うことで。
高層棟を希望した地権者は約、五分の一位？・・・かなあ？いや、もっと少ないかなあ？
あとは、お金を貰って、違う場所へ、引っ越した感じだったね。
因みに、私は高層棟。
一緒に住むような事が御座いましたら、仲良くして下さいね。
現場視察（現況案内）の時に、高層棟の私の部屋を視察案内させて頂きましたが、高速道路の騒音は、窓を開けていても、そんなにウルサイ感じは全くしませんでした。窓を閉めれば、騒音は全くシャットアウト！。
私の部屋は北側。眺望は抜群！まあ、東京タワーがあるからでしょう。汐留、タワー、泉ガーデン、西側に顔をベランダから出せば、六本木ヒルズも・・・・
眺望重視の方は、絶対に北側をオススメします。但し、７階位より下の物件は、前にあるビルが８階建てですから、良い眺望を望むのは無理でしょう。
実際に、同じ間取りでも、南側よりも北側の方が、値段が高い！これは本当の話。三井のチラシ見てたら判るはずです。
住友も本当かどうか判りませんが、北側の物件のほうが高いと聞いております。
東京タワーがあるだけで、かなり、違うらしいですね？！
南は、中層棟があるので、１０階以上の物件でないと・・・・
345>何だか？？な感じじゃないですか？
地権者が賛成しなければ、ここのプロジェクト（三井）は出来なかった。
まあ、しょうがないですよ。
ある程度は、地権者の方の利益も考えてやって下さい。
店舗は今決まっている段階では、セブンイレブンが３店舗分を借りて入るという情報を得ています。
他の店舗は、まだ、未定のようです。
２階は、ワンフロアー全てが、ＮＴＴの事務所に成るようです。
施設的には、住友よりも三井の方が、かなりいいと思いますよ。
実際に、色々な施設が住友よりも多い。
西側と南側も開発のお話が出ているようですが、そんな簡単には出来ないと思っております。
五ヵ年計画とか言っておりますが、まあ、そんなに早くは無理でしょうね！
凄く早くても１０年だと思っております。ひょっとしたら、「出来ない！」・・・・とも思っております。
あの辺の人間は、頑固者が多いですからね！そんな簡単には、まとまらないでしょう。
まあ、まだ、どんな感じになるか判りませんが、ある程度、期待してもいいと思っておりますが・・・
取り合えず、図面だけではなく、工事現場を何度も視察することをオススメします。
じゃないと、判らないんじゃないですか？
因みにモデルルーム、見に行きましたが、１０００万も２０００万もオプションにお金を掛けているような部屋は、そりゃあ、綺麗に見えちゃうでしょう？
347さん
地権者様の貴重な情報ありがとうございます。
興味深く読ませて頂きました。
やはり北側の眺望は抜群なのですね。
ひとつ質問させて下さい。
私も眺望に魅かれて北側を検討しているのですが、
間取りや価格の観点から北向きの中住戸を考えております。
ただ、地図上の建物の向く方向やホームページの眺望予想図を見ると
東京タワーは北東方向にあり、北向き中住戸のリビングからは梁や柱などの影響もあり、
結局窓際に立たないと東京タワーは視界に入りづらいのではないかと懸念しております。
実際、347さんのお部屋は中住戸でしょうか？
そうであれば、東京タワーはどんな感じに見えましたか？
支障のない範囲で構いませんので教えていただけますでしょうか？
よろしくお願い致します。
私も348様と同様、北側の部屋から（リビングのソファーに深く座ってしまった場合など）のタワーは無理なく視界に入るのか？ということを少し懸念しておりますが、実際のところどうなのでしょうか。営業の方は大丈夫だとおっしゃいますが、実際に自分で確かめるワケにもいかず迷っております。部屋の中からでも普通に見られるのであれば、南からの住戸変更を希望しようかとも考えておりまして・・・
十番の駅からは、タワーがとても大きく見えるのですが、マンションに近づいてしまうと思ったより東よりに見える気がしてしまいます。
あと、皆様がおっしゃる「地権者さんの優遇」についてですが、素人で田舎者の私から見ると「元々は地権者の方々が住んでいらした土地で、その方達が計画に賛同してくださらないと、私たちはココには住めなかったのでは？」と考えてしまい、優遇というのは仕方ないと思ってしまうのですが、そういう事では無いのでしょうか？
物件によっては、優遇はありえない話なのでしょうか。
どなたかお詳しい方いらっしゃいますか？
