アデニウム玉川学園を検討しています

元は菱和ライフクリエイトが手掛けた「グラーサ玉川学園」という物件でしたが
昨年５月、菱和ライフクリエイトと暴力団山口組系後藤組との関係が問題になり
社長らが逮捕される事態に陥り販売不能状態になっていました。
結局、名称も売主も変えての出直しとなったのですね。
地下室マンションで既存不適格。
周辺住民にも歓迎されてなかったと思います。

現地モデルルームを見学しましたが、はっきりいって訳ありでした。
敷地内に都市計画道路があるのと、いわゆる地下室マンション（町田市の条例に抵触）です。

＞02さん
どの辺りが「既存不適格」でそれによって
どんな問題があるのでしょうか？
＞03さん
「敷地内に都市計画道路がある」
とはどういうことなのでしょう？

部屋によっては結構割安だと思い検討しています。
お恥ずかしいのですが、ド素人なもので教えてください。

03です。
02さんと内容がかぶってしまいましたね。

既存不適格の件ですが、本物件は、平成17年4月6日に建築確認を取得していますが、その
後、平成17年10月17日に『町田市斜面地における建築物の建築の制限に関する条例』（町
田市のHPから参照できます）が制定されて、適法でなくなったようです。既存不適格とな
ると増改築、将来の建替えに制約が生じ、資産価値に影響します。

都市計画道路に関しては、都市計画法に基づく道路計画が敷地内に存在します。現時点で
は、該当部分に対する建築制限が存在するのみですが、将来、計画実施となると、土地が
収容され敷地が減ります。これにより容積率、建蔽率の条件が満たされなくなると、同様
に既存不適格となる可能性があります。

私も素人ですので、あとはご自身で調査されて、自己責任で判断されることをお勧
めします。

色々訳アリにもかかわらず、不動産シーズンということで、
いわゆる「売り渋り」なのか、ジョイントにしては、
強気な商売を続けており、まだ3分の2は売れ残っているようです。
菱和ライフクリエイトからは、かなり叩いて買ったはずなのに。。。

しかし、いずれにしても4月で竣工から一年。
この2−3月のハイシーズンに売れなかったら、
新築ではなく、未入居物件になってしまいますので、
2月中旬には間違いなく値下がりしますね。
もし欲しいなら、もうしばらく“待ち”でしょう。

駅徒歩7分となっていますが、玉川学園駅からは
かなりの山坂ですし、近いって感じはしないです。
また、一番近い道は階段なので、自転車は使えません。
まあ、玉川学園は階段でなくても、坂がきついので、
電動自転車しか走ってませんが。。。
しかも各駅停車で、駅前にもあまり店もない。
環境が良いといえばそれまでですが、
便利なところではないですね。

また、悪名高きマンモスマンション
ユニヴェルシオール玉川学園が、
今は空き家だらけで閑散としていますが、
今後叩き売りをして完売になると、
およそ800戸から人が流入しますので、
ただでさえ狭い駅前の大渋滞は基より、
駅のホームが溢れかえってしまいますね。
玉川学園駅はかなりホームも狭いので。。。

06さんのおっしゃるグレード感も、
5000万円台の部屋がある物件にしては、
内装や設備など、それほど高いとは思えませんでした。

また、ひな壇ですが、下に向かって掘った訳ではないので、
近隣のランドシティ玉川学園とは違って、日当たりも悪くないですし、
いわゆる地下室マンションという感じはしませんが、
アデニウムの土地は一面湿地帯で、沼のようなところでしたので、
地盤と湿気には少し不安がありますね。

以上マイナス面ばかり書いてしまいましたが、
玉川学園限定でマンションをお探しなら、
例の条例で、他に建つ可能性は少ないので、
少し値下がりすれば、“買い”でしょう。

私も検討者の一人ですが、06さんや08さんのお勧めする、
ルーフバルコニーが、逆にネックになっています。
まあ、あれだけ激しいヒナ段ですから、否応なしに広大なルーフバルコニーが
出来てしまうのでしょうが、それが良くて購入する方に、
もしモラルが欠けていると大変ですね。
タバコをモクモク吸ったりされたら、大迷惑ですし、
まさかバーベキューをする方はいないと思いますが、
日曜日の朝早くから、「オープンリビングで朝食」を気取られて、
小さい子の嬌声が聞こえてきたら、ゆっくり寝ていられませんものね。
この物件は、ハイグレードをうたう割に、米軍機が飛び盛る地域にも拘らず、
ペアガラスではないので、その辺りが気になります。
また、地下室マンションで、しかも07さんのご指摘のように、元が沼地だったら、
湿気で結露もすごいでしょうね。ペアガラスにしておけば結露の問題も解決できたのに、
と思うと残念ですね。
それと、これもヒナ段のせいですが、西向きの部屋は、東側に窓はあっても廊下側は壁で、
抜けていないので、風通しが悪く、やはり湿気がすごそうですね。

09さん。小さい子供がいる方はここは買わないでしょ？
玉川に入れるつもりなら別ですけど、ここは町田５小の学区の一番端っこで、
子供の足だと30分は掛かりますから。しかも上って下ってまた上ってですからね。

私は買い替え検討中です。
＞４０畳にもなるオープンエアリビングの開放感は非常に魅力的です。
あのバルコニーはオープンエアリビングというのですか。
びっくりするほど広くて爽快感満点ですね。
ここを見た後、他の物件の見学すると狭く感じてしまうという（笑）
＞元が沼地だったら、湿気で結露
沼地なんてことないですし、近くに住んでますけど結露とかはぜんぜん大丈夫ですよ♪
＞子供の足だと30分は掛かりますから。
そんなにかからないですよ〜狭い玉川学園の中ですし。
それに通学路には特に危険な箇所もないので安心です。
＞小さい子供がいる方はここは買わないでしょ？
キッズルームがありますから子育て世帯にもおすすめだとおもいますよ♪
本当に必要な共用設備に絞って設置している点が好印象です。

ルーフバルコニーの下の部屋は上階の家族構成を確認しておいたほうがよいようです。
小さい子供がいると、駆け回ったりして、その音が思いっきり響くようです。他のサ
イトで論争になっていましたね。

オープンエアリビングって、リビングの延長がコンセプトでしょっ。
フラットサッシじゃなくて、思いっきり段差があってリビングから
分断されてるのに・・・。日綜さんの物件見た？

いくら営業マンさんがオープンエアリビングって売り込んでも、
必要ない人には無用の長物だし、09さんや12さんが言うようにデメリットのほうが多い。
必要な人には13さんが言うように中途半端なルーフバルコニーだし。
今の売行きが現実でしょ？
近所ではただでさえ周りの景観にそぐわない外観に、ド派手なリゾートマンション風ディスプレイと
『売り出し中！！』って目がチカチカする真っ赤な横断幕が不評ですよ。。。

11さんはいつから住んでるんですか？あそこは沼でしたよ。私はカエルを良く獲ってましたし、
町田五小にも30分掛けて通ってましたけど？？
いくら売りたくても、ここで嘘はまずいですよ。。。

11は明らかに営業だと思われ。

いまHP見たら大型犬可ってバナーが張ってあったけど、子供が犬嫌いなんで、
いきなりエレベーターに大型犬連れてる人が乗ってたら、ビビるな。。。
必ずしもしつけをきちんとしてる人ばかりとは限らないし、糞やおしっこを放置する人もよくいるらしいし。。。
今まではダックスのバナーだったのに、だいぶ焦ってるのかな？
すでに買った人には説明したのかね？
残念ながら検討から外します。。。

自慢のオープンエアリビングで、でかい犬なんか飼われて、夜中に鳴かれでもしたらたまらんね。

11、19は営業ですな。

間違いないですね。