深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

確かモデルルームの前は造園屋さんが樹を育てていたんじゃないかな??
あの辺り美しい緑でした。

早く売れて元に戻るといいですね。

総合地所が主幹事なのだから
マンション名を「ルネ深大寺」にすれば、わかりやすかったのに

吉祥寺は駐車場も駐輪場も少ないから、気をつけてね。
ジブリは駐車場なんてはなっからないし。

東急駐車場、伊勢丹駐車場、ヨドバシ駐車場
ユザワヤ駐車場、ラオックス横デニーズ上にある
立体駐車場。丸井無印良品駐車場(3ナンバー不可)
メジャーなとこはこんなところ。
あと通りを1本入るとコインパーキングとか
店舗が絡まない独立系のものもいっぱい。

キャパはかなりありますよ。

キャパはあっても正直どこも混みます。バンなど高さ制限も要注意です。

吉祥寺は電車で行った方が便利な街です。

>>No.604
ジブリには駐輪場はあるよね。

>>No.606
昼前までに着くつもりで行けば余裕があるよ。
個人的にはバスかな。
小田急・京王バス吉14系、小田急バス吉04系。

>>No.606
>>キャパはあっても正直どこも混みます

キャパはあるのに混む???
と、ツッコミはこのくらいにしといて(笑

デパート系の駐車場はやはり混みますね。
行くなら午前中。

他の駐車場は午後でも待ち行列になってることは
あんまりないですね。最悪でも10分待つ覚悟があればOK。

午後になると吉祥寺そのものが混むので
うちは午前中に出かけて、
お買い物してランチしてから帰ってくるパターンが多いかな。

吉祥寺の話、どうでもいいんじゃない？
吉祥寺が好きで、ここ買う人なんか、居ないんじゃないの？
なんのPRにもならんよ。

吉祥寺は充分に休日お遊び圏内でしょう。

吉祥寺好きにはＰＲなると思いますよ。

確かに吉祥寺好きならもっと三鷹よりがお勧め。

結局、何を大切にするかの優先順位。
価格?利便性?建物?環境?人それぞれ違うので
Ａのマンションは素晴らしく、Ｂのマンションはダメということは無い。その人が何を求めているかだ!!

自分が購入した物件は自分にピッタリだから文句なく「素晴らしい」に違いない。でなければ買わない。でもそこには他の人から見ればマイナスポイントもある。

激しいツッコミもいるが逆に過剰なアピールもいる。
本当に良心でココの良さをアピールしたいのであれば無理をせず毎日の中のポイントと多少のマイナスも伝えないと、ものすごく期待して来て観てから「あれれ?」となりかねない‥‥。

ただの「自慢」なら別ですが。

まぁ所謂根拠のない発言はスルーが一番です。　
それですべてが解決するよ！

Рは在っても車の数が多いので混みます。
特に東急の前など渋滞の一因です。伊勢丹もアーケード辺りまで並ぶとその列に並ぶことは出来ません(危ないのでカードマンさんが×します)ユザワヤはお買い物しても割引なしロフトは高さ制限など。
車で吉祥寺に行かれる方ならご存じでしょう。

お体がご不自由でなければ公共交通機関をお勧めします。
遠くはないです。
環境のためにも。

何の根拠もないのはその通りですね。
みんな本当にその立場なのか。。。
全部疑えてきます。

もう書き込むの疲れた。やめたい。

ここ異常なPRが多すぎるから、突っ込まれるんでしょうね。

ここで吉祥寺がＰＲポイントになるなら、いくらでも吉祥寺を売りにできるマンションがでてきそう（笑い）。
三井のマンションだと執拗にアピールしている人もいますが、このあたりで“本当の”三井のマンションが欲しい人は、千歳烏山のパークホームズや新百合ヶ丘のプライムアリーナ、パークシティへどうぞ。良くも悪くも深大寺レジデンスは普通の長谷工マンションですから。

619さん、ごもっともです。
検討者がこの掲示板見ると異常なPRにがっかりするでしょうね。

メリットをPRされて困るのは
周辺物件の営業さんくらいなもんでしょ。

検討者ならここの情報を鵜呑みにせず
自分で調べるくらいのことはしますよ。
一生で一番大きな買い物ですからね。

さすがにこれを鵜呑みにして購入決定!!にはならないでょ(笑)
ただ"インパクト"はあると思いますよ。いろんな意味で。

本当のメリットならそうなんでしょうけど、常識外のメリットを並べられると、逆効果でしょう。
誰が書き込むんですかねぇ。。

他物件の営業さんも別に困らないと思いますよ。

よそにはまた別の良い所があるのだから。

623こそ、誰？？って感じだけど。。。

623さんの言いたい事わかるかも‥‥

下手なPRしないほうがいいですよ。叩かれますから。

ガタガタ言ってないで現地を見に行きなさい。
それからあーだこーだ言えば。

ホントに買う気があるならね。

冷やかしが多いよね〜。

なんか今日は叩きが多いと思ったら
例の「榊マンション市場研究所」で
フェイシアと共に記事で触れられてますね。

とか書くとまた過剰PRとかいわれそ〜(笑

榊マンションブログでのレジデンスの取り上げられ方
以前から「値引きありなら買い！」のスタンスだから
過剰PRにはならないよ。
購入者からしたら嫌なブログでしょう。
フェイシアは価格改訂後の値段なら、仕様・構造が
いい分魅力ではあるな。

こういうコメントもありましたよ。

「たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。」

メリット
　　近隣に背の高い物件は絶対に建たない。既存不適格物件が逆にメリットになる。
　　神代植物公園に歩いて12,3分くらいだっけ？散歩がてらいける。
デメリット
　　駅遠。
　　既存不適格物件。よって資産価値あんまりない。引っ越すはめになったとききついかも。

２つずつあげてみました。

近いことをメリットにあげるなら歩いて15分くらいの距離のものにしてくださいね。

既存不適格物件に資産価値がないってどうしてそう言えるんですか？
教えてください。

現在そこに存在する物が現行の法令に適してないから。
なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

資産価値を求める人はここは選ばないでしょ。
今の生活を楽しむ人が選ぶ場所。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

この物件に限らず、既存不適格物件は資産価値が低いというのが一般的な考えなのでしょうか。
その付近には、もう建たない物件であるととらえると希少価値が出て、
資産価値は上がりそうにも思えるのですが。

この物件の場合は、駅から遠いことが資産価値を下げる可能性はありますが、既存不適格は
あまり関係ないと思っていました。

建て直しにより、同じ規模の物件が建たないことは分かりますが、それと資産価値との
関係が良く見えてきません。建て直すくらい先のことまで考えているのなら、資産価値を
問うのはおかしいですよね。

資産価値とは、売る時に高く売れないということだと思いますが、既存不適格だから高く売れない
ということについては、何とも言えない気がします。

↑６３４さんのコメントは事実ではありません。

この建物の建蔽率、容積率の変更はありません。よって、

＞なんらかの事情で倒壊したり、老朽化で建て直すときなどには同じ規模の建物は建てられない。
＞法令の範囲で建てなおすと権利者に割り当てられる面積は激減することになる。

というのは、事実無根です。

この建物が倒壊することは非常に考えづらいですが、仮に１００年後に立て直すとしても、
同じ規模の建物を建てることができ、権利者に割り当てられる面積は同じです。

詳細はモデルルームで営業の担当者に聞いてみてください。

絶対に壊れない!!
何が起きても壊れない!!

のであれば良いのですが何が起こるか解らないですよね?
限りなく無いに近いと思われるでしょうが、もしもの時が問題なのです。

車の保険なども「もしも」の為でしょ?

車の事故とマンションの倒壊を比べてはいけないでしょう。
倒壊することと資産価値はあまり関係ないと思います。
だとしたら、埋立地に建っている豊洲や新浦安のマンションは資産価値が低いことになります。
当然ながら、それは全くありえないですね。

634さんの言う同じ規模の建物は建てられないと言うのは、マンションの高さに制限が出ると
いうことを言いたいんじゃないでしょうか。面積が激減するというのは間違いだと思います。
636さんの言われるように、権利者に与えられる面積は保証されます。
ただし、駐車場をつぶすなどの不利益は免れないところでしょう。

既存不適格と資産価値について詳しく解説してくれる方はいないんでしょうか。
632さんはどう考えているんですか？

私は詳しいことはわかりません

とても明るい前向きな考え方ですね。そうなるといいですね。
でも資産価値を目的に買うのはどうかと思いますよ、売れ残ってるくらいですから。
建て直すことだって遠い先のことじゃないかもしれません。意図してない事象によるものだってありますから。
設計に不備があって建て直すことになった事件もあったし、新潟や宮城で大きな地震もありましたからね。
お隣の中央高速の掘割は地盤としてはいいわけありませんよね。意図的に崖を作ってますから。

ここで今を楽しむ気持ちで。散歩していける範囲に広大なバラ園がありますよ。

神代植物園まで歩かれた方いらっしゃいます?
どのくらいで着きます？

豊洲とは条件違いすぎません?

地震や設計のミスで建て直しが起こることは、当然、無視できませんが、
それをあまりにも考えていたら、どこのマンションも買えなくなってしまいます。
我々には、信頼できるデベロッパー、設計者、施工者を選ぶしかできませんね。
地震はいつどこで起きるか誰にも分かりませんから。

私が気になるのは、建て替えることより、売却する可能性の方が将来的に高いと考え、
既存不適格物件がどうして資産価値が下がるのか知りたいということです。
逆に上がるんじゃないかと思っているのが間違いなら教えて欲しいのです。

資産価値を考えてマンションを買う人は、できるだけ安く買う必要があるので、
売れ残っている物件は値引きを期待して、逆に魅力的なんじゃないでしょうか。

それと、深大寺あたりの地盤が悪いというのは本当ですか？

また同じ議論ですか？必要以上に不安を煽るのし、必要以上に誇大広告をする。どうか、本当に検討中の方は実際に自分の目でみて判断して下さい。

>>642さん

あくまで一般論ですよ。豊洲のマンションとここを比較しているんじゃないですよ。
地震等によって被害を受けやすい地区が資産価値が低いとは言えないんじゃないかという
あくまで一例です。

このマンションは総合地所のマンションだとか、長谷工のマンションだとか、おっしゃっている方がいますが、正確に言うと、ちょっと違います。

このマンションの売主は、総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーションの４社です。

なぜ、売主が４社もいるかといえば、５７０戸のマンションの物件は総額が３００億円弱になりますので、とても一社でその資金繰りやリスクを負担できないからです。
各社が２５％程度、それぞれリスクを負担しています。

売主の４社が集まり、この物件のためのプロジェクトチームのようなものを形成し、共同で販売にあたっています。販売戦略は４社の合意に基づき、決定されます。
幹事会社は総合地所ですから、総合地所が旗振り役になります。販売戦略の決定などは、４社の中でも業界最大手であり、声の大きい、三井不動産、長谷工の意見が反映されやすいです。長谷工はコストダウンの専門家であり、三井はブランドイメージを高める専門家、この二社が売主に入っているということは現在のマンション業界では、きわめて強力なチームであるといえます。

また、元請人も長谷工ではなく、大成建設です。長谷工は大成の下請けです。

三井、長谷工、新日本建物、大成建設はこの物件以外にも、さいたま市で、パークシティさいたま北の物件を手がけています。較べてみると、この物件に仕様がよく似ていることがわかります。

両方とも、実際に設計施工をしているのは長谷工ですが、深大寺には三井が入り、さいたま北はパークシティの名前をつけていることから、長谷工の品質も従来よりかなり向上しており、また、三井も大規模案件ではできる限りコストを下げたいことから、両者が相乗りして、ブランド価値とコスト削減の相乗効果を狙っています。

三井としてはこのイメージがほかに波及することをおそれ、パークコート、パークホームズと別のブランドも持っています。

643さん
ご自身でそのようにお考えなら、何も他人の意見を聞く必要はないかと思います。
人それぞれですから。正しいかどうかなんて今はわかりません。
正しかったかどうかが後になってわかるだけです。その正しさの基準も人それぞれだったりしますから。
深大寺あたりの地盤が悪いという話は聞いたことありませんが、深大寺とは離れてるし、人工の崖の脇なので、なんともわかりかねます。

>>647さん

643です。たしかにその通りだと思います。
ただ、既存不適格だから資産価値がないと言われる方がいたので、
不動産業界では通説なのかと思って聞いてみたかっただけです。

でも、自分の買うマンションの資産価値は気になりますよね。

「価値観」でしょ?何処にしたって。
自分が満足でそこに永住するのならあと４〜５０年もてば良い。
その間の賃貸の家賃と思えばお安いでしょう。
「資産価値」の話になるからオカシくなるのではないかな?
この辺りに同じ規模の物は建たないという事でなかなか手に入らない超人気のプレミアムならあり得なくもないけど、そこまで需要があるわけではない。
利益を求めるなら他の場所を選択すべき。
私たちは「消費者」。

≫645さん
地震を受けやすいかとかではなく、万が一の建て替えの話じゃないでしょうか?
どこで何が起こるかは誰にも解らない。その時に同じ物が建てられるかの話をされているのではないかな。

なにかしらの災害・問題によって建て替える必要がでた場合
その費用はアネハ物件の例だと1戸あたり2000万円だったそうです。

もし建て替えとなったらうちはその費用は負担できません。
住宅ローンの残債もあるし。
物理的に建て替えは可能でも金銭的に無理です。
そういう家庭は多いんじゃないですか?

建て替え可能かどうかの論議は
一部のお金持ちには必要かもしれませんが
庶民にはあまり意味のないものではないかと。

あと、いま現在、適合物件であっても
法改正によっていつ不適格物件になるかもわかりませんしね。
まあ、反対運動してひっくり返せる可能性はありますけど。

そうなると残った土地をみんなで分割になるんですか‥?
話し合いですよね?

土地といえば、計画道路の部分は
将来的には東京都に売却なんですかね？

６４６
いつも長文ご苦労様。でも見当外れなことも多いですね。
今回の文章では三井のマンションのセグメントについては完全な誤り。
三井のマンションは
・パークマンション（最高級ブランド）
・パークコート（高級ブランド）
・パークシティ（大規模開発。高級物件から普通レベルの物件までさまざま）
・パークホームズ（基本的に普通レベル）
に分かれています。
さいたま北のパークシティは三井の企画ではなく、長谷工の土地・建物持ち込み物件だから、あの仕様です。
別に長谷工の品質が向上したから長谷工に発注したわけではない。

>>650さん

価値観の話はよく分かります。当然、私も自分が欲しいと思うマンションを買います。
買う時点では、資産価値はあまり気にしないと思います。
ただ、既存不適格＝資産価値が低いという図式が違うかもしれないと思ったので聞いてみたかっただけです。

少し考えてみましたが、既存不適格にもいろいろな形があって、
建築基準法が変わって、その前に建てられた物件は耐震性を現行の基準では満たさなくなる、とか
一部の土地がなんらかの理由で減少してしまい、建ぺい率、容積率がオーバーになる、
などのケースは、資産価値が減少する要素ですね。
この物件は、土地計画の改正によるもので、建築違法（そういう言葉があるか不明ですが）
ではなく、改正前の法令に従った条件のいいマンションだと言えるかもしれません。
法令が変わらない限りもう建てられない物件ですから。

たぶん、資産価値は路線価とその時の市場で決まるので、この話は難しいですね。
もう、資産価値の話はやめておきます。そんなにこだわっているわけでもないので。
失礼しました。

資産価値なんて二の次三の次でしょ？結局誰でも今が大事。

「改正前の法令に従ったいいマンション」
と判断するのも「価値観」なんだろうね(大笑)

建物はいつか朽ちる。
今、新築に入って不慮の事故・震災にあわない限り住人(購入者)の方が先に朽ちます。

子に残す資産が欲しいなら土地ですね。

>>655さん

気になりますね。計画道路を意識して歩道にはしてありますが、道路幅を広げて
車道にする場合は、その部分を売ることになるんでしょうね。
でも、このマンションの周囲はいいにしても、付近の住宅は昔から住んでいる豪邸（？）が
結構あるので、道路の計画は難しい気もします。

たしか狛江通りからずっと道が延びてきて小学校との間の道が広くなる計画ですよね?


あの辺りでは住宅にはかからないと思います‥‥

661さん

そうですね。なかなか、すんなりとは進まないでしょうね。
できれば、まずは中学校角から坂の下の柴崎折返場まで、道路幅が広がってくれて
片側の歩道部分を、マンション横の緑地歩道が、連続するといいですね。

狛江通りから柴崎折返場までに住宅が結構あるんじゃないかなと思うのですが。
とりあえず、マンションの前から柴崎折返場までが広がるといいですね。

それと、マンションの北側の道路も計画道路になってますよね。
この道路の拡張の方が住宅にかかって進まないような気がします。

一般的にいって、大規模案件は中古となっても流動性が高いです。久我山ガーデンヒルズ、東京テラスも新築販売時には駅から遠い、長谷工などといわれて、資産価値がないと徹底的にこの板で叩かれましたが完売して２年ぐらいたつと新築販売価格とさほど変わらない価格で取引されています。

（１）理由は大規模案件ということで新築販売時のイメージが強く、中古となってもそれなりの市　　　場価値が存在すること。

（２）資産価値は市場で決まりますが、購入希望者に対して、売却希望者が少ないため、価格が高　　　止まりする傾向にある。

このような物件は新築販売時に多少、時間がかかったとしても、転売目的よりも自宅としての購入が圧倒的に多いので、売りは少なく、一方、学校環境が至便なことから、今後も一定の購入希望者が期待できるので、資産価値としての値崩れは考えにくい物件です。

特に中古物件の特徴として、新築時に価格が割安な物件ほど、値下がり率が少ない傾向にあります。最上階や角部屋などは新築時にはプレミアムがつきますが、中古ではそのようなプレミアムはあまり価格に反映されず、㎡単価での比較で価格が決まる傾向にあります。よって、中古の資産価値を考えるのであれば、若干、条件は悪くてもできるだけ、㎡単価の安い部屋を購入することがポイントです。

中古販売は新築のように情報が飛び交うのではなく、購入者が比較的限られた情報から判断します。建て替え時に高さ制限がある云々を気にする人もいれば、気にしない人もいますので、資産価値には影響しません。

実際にマンションが老朽化した場合、建て替えになんの問題もなく、建蔽率や容積率から十分に余裕があり、容積率の余裕を利用し、売却すればかなり安く立て替えれる物件はたくさんありますが、わずかな建て替え費用も出したくない人が多い場合は建て替えできません。
多摩ニュータウンや多摩地区の住宅公団の物件で起こっていることです。よって、建て替えられるかどうかは、住民が一致しているかどうかにかかってくることが多いようです。
戦後の物件でも５０年程度、十分使用できたことから、現在、建っているマンションで５０年以内に建てかえることは想定しなくてもいいと思います。

このマンションが建て替えが必要になるような地震が起きることは、想定しづらく、その場合、調布市内の耐震性に問題のあるといわれている公共建築はどうなってしまうか心配ですが、都内・多摩地区が相当、激しい被害にあっていることが予想され、東京都や調布市より、地震・建て替えに関する特別な条令などが施行される可能性が高いでしょう。

「あの辺り」とはマンションの周りの佐須街道より手前のお話よ。
常識でそんな広い範囲でお家が無いわけないでしょ〜面白すぎます
あっ!ここで"常識"は。。。
失礼しました。

久我山と調布は違うし…

長谷工、ここからご近所としてメリットがあるらしい吉祥寺でもやらかしてるみたいですね。

http://higashichomanshon.blog86.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

叩き屋さんたちのネタもすっかりローテーションになってますねぇ。
既存不適格ネタ、駅遠ネタ、資産価値ネタ、長谷工ネタ。。。。
それらが時間を変えて形を変えて
くりかえしネタになってる。

いっそのことまとめwikiでも作りましょうか。

そうですね。
同じ事ばっかり。。。
他力の「ご自慢」も底を尽きた(?)みたい

ようみうりランドのあれより数千倍いいとおもうよ。あれは不幸たわ

なにがいいの?

667さん。
マンションの前から狛江通りまでつながるんじゃないんですか？
自分でそう言ってるじゃないですか。
マンションの前だけ広くなるのが計画道路の意図なんですか？

常識を疑うなら、まず自分の胸に手を当ててみてください。

>>668
久我山と調布は違うと思いますが、それがどう違うのかちゃんと書いたらどうですか？
どうせ分からないんでしょう。

他人の発言を部分的に抜き出して批判するのは卑怯ですよ。

調布と久我山では
まず地価が違いませんか？
あと人気というか品というか‥‥ワカラナイ？

東京に住んでる人なら調布と久我山の違いはもちろん分かります。
地価が高いとか人気があるくらいなら誰でも分かるでしょう。
666さんへのリプライとしては、不十分なんじゃないですか？ということです。

666さんの投稿はためになってので、それに対して、場所が違うんだから・・・というだけの
返事では、寂しい限りです。

これだけ売れ残っているマンションの資産価値がどうなっているか、少し考えたら分かるでしょう。２００７年度に販売がピークになった物件は、強気な値段をつけています。それ以前の物件は、適度な値段をつけているので、下落率も低いわけです。検討者は、ここの中古狙いでもいいかもしれません。

なるほど。場所の違いではなくて、販売時期の違いが資産価値の下落を生むこともあるんですね。

666の書き込みって全然ためにならないと思うよ。特に前半。
全ての大規模物件に666が書いていることが当てはまるわけじゃないし、
東京テラスや久我山GHは掲示板では叩かれたけど、実際人気はあった物件。
駅から遠くても、敷地の使い方や建物の作りなど良く考えられているし質感も高いので中古で住みたいと
思う人もそれなりに多い。
ちなみに東京テラスは長谷工だけど、積水の意向がものすごく反映されてるから、間取りや
構造もこことは全然違う。
さて、ひるがえってここは？
パークシティ成城のような低層の建物が緑に囲まれて建っているなら、雰囲気も良くて、
駅から遠くても中古で住みたいという憧れマンションになったかもしれないけど……
レジデンスの中古市場を予測するなら、エフユニバース府中の杜あたりを参考にするのが適切だね。
ちなみに直近の成約坪単価は築５年で144万円だそう。

っていうか敬称はつけようよ。最低限のマナーだと思う。
番号だけ書いて呼び捨てみたいですごく不愉快です。
議論する気になれないよ。

久我山GHや東京テラスはどのくらいの価格帯の物件だったんでしょうか？

違法なんですか？？詳しくわけを教えてください。

堂々巡りというか、不毛なのでメリット・デメリットまとめwikiが有るといいですね・・・。

違法ではありません。建築後に法改正があっただけで、そんなものはどこでもあると思いますが・・・。

建て替え時は、お金のある人は残れ、そうでない人は残れない、それだけです。

現状は違法ではありません。建築認可時の法令には遵守してるはずです。
過去に遡って違法にはなりません。既存不適格というのはそういうことです。
今後増築したら違法になります。認可が必要な増築ということかな？ 駐輪場の増設くらいならだいじょうぶなんじゃないかな？
建て替えするときには、法令に則った建物でないと違法になります。高さ25m厳守。9階建てくらいでしょうか？

≫677さん
言葉が少なくてごめんなさいです。
あまりハッキリ違いを書くと申し訳ないのであえて控えめに書いておいたのですぅ〜
以後、気を付けてハッキリ書くように努力します!!

建築中に法令が変わったのはそうそうないかと。
かけこみ認可。あるいは認可した後に失政を認めて高さ制限を設けた。
どっちかでしょうね。

>>688さん

誰に対して申し訳がないんですか？
言葉が少ないんじゃなくて、余計なことを言ってるだけでしょ。明らかに差別発言ですね。
>>689さんに同感です。

６８２さん、

久我山ガーデンヒルズ、朝日生命グランド跡地
４００戸超、
３ＬＤＫ（７３㎡）４１００万円ー、４ＬＤＫ（８７㎡）６０００万円ー
売主　住友不動産
２００４年２月　完成。
２００５年６月ごろ　完売。

東京テラス、青山学院大学理工学部跡地
１０００戸超、
３ＬＤＫ　４９００万円ー、４ＬＤＫ　６５００万円ー
売主、積水ハウス、住友不動産、長谷工コーポレーション、名鉄不動産
２００５年１１月第一工区完成、２００６年３月第二工区完成

久我山ガーデンヒルズ、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５１８０万円−５３００万円
東京テラス、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５２８０万円−５７８０万円

ご覧の通り、久我山ガーデンヒルズはプレミアムがついています。東京テラスはほぼ買った価格で売れています。もちろん、マーケットは２００３年あたりは底でしたから、マーケットにあわせて
価格が上がってきています。

久我山は完売まで１年以上、かかり、住友さんは販売に相当苦戦しました。
この物件はプラス要因とマイナス要因がそれぞれ大きく、非常に評価の分かれた物件でした。

プラスは、全体のプランがすばらしく、一戸あたりの土地の持分が大きい。
住友不動産の対応は素晴らしい。

マイナスは、久我山駅から徒歩１５分だが、バスは千歳烏山からしかなく、おまけにバス便がたいへん不便。大雨が降ると通勤ルートを変える必要性あり。
全体のプランに較べると、住居のプランはたいしたことがなく、間取りも平凡。
地番が久我山ではなく、世田谷区北烏山と三鷹市に二分されており、マンションに世田谷区民と三鷹市民が混在する。
給田小学校まで徒歩２０分程度かかり、道も車の交通量が多い。
マンションの前の道が高井戸インター出口から、東八道路への抜け道になっており、たいへん交通量が多い。

おそらく深大寺を検討されている方が久我山を検討されたとしても、評価は分かれると思います。
都心への通勤は久我山よりもつつじヶ丘の方が便利だと思います。

そのような物件でも、プラス要因が非常につよく、中古市場では強含みとなっています。

やっぱり大規模物件というのは固定ファンがつくんでしょうか。
住んでいる人が、親や子供を住ませたいというケースもありそうですね。

つつじヶ丘駅の物件もつつじヶ丘駅が再開発されたら、更に人気がでるかもしれません。

つつじヶ丘駅の再開発は２０１０年ごろの計画だそうです。

橋上駅となり駅ビルも整備するようです。まだ、京王電鉄は最終決定はしていないようですが。

いずれにせよ交通バリヤフリー法が施行されましたので、いずれ京王電鉄はつつじヶ丘駅を改良しなければなりません。

調布駅・国領駅のあたりは地下化で踏み切りがなくなり、たいへん良くなるようです。京王線も仙川から調布までは、がらっと雰囲気がよくなりそうですね。

>>692さん

詳しい説明ありがとうございます！
うーん。資産価値の高いマンションとはこういうことを言うんですねぇ。
中古市場がにぎわっているというニュースもありましたが、新築で条件のいいマンションは、
減っていく傾向にあるんですかね。
深大寺レジデンスは、資産価値としては不利かもしれませんが、
生活や通勤を考えると久我山や東京テラスと比べてどちらがいいかは人それぞれですね。
ここは、バス便の良さとつつじヶ丘駅の利便さは魅力的だと思います。

お、つつじヶ丘駅再開発の話題、いいですね。
噂には聞きましたが、どなたか詳しいことを知ってる方はいませんか？
駅に入っているテナントも少しずつ移転しているみたいですし。
急行が止まる駅にしては、ちょっと駅舎が古いですよね。
それがいいという人もいるかもしれませんが。

また、国領駅の西側の踏切がなくなるととても便利になりますね。

京王電鉄は交通バリヤフリー法に基づき、駅舎の改良、バリアフリー化を順番に進めています。
現在、桜上水駅が工事中であり、調布から国領までも地下化による工事を進めています。
つつじヶ丘駅は橋上駅の計画のようですが、連続立体交差事業（地下化）とも関連してきます。

京王電鉄の鉄道整備計画に関しては、京王電鉄のホームページにのっていますが、現在の連続立体交差事業は西調布ー柴崎間で２０１２年度の完成を目指して工事が進んでいます。

当面は複線（調布駅付近は複々線）ですが、将来、さらに布田からつつじヶ丘までを複々線で地下化する計画です。

これができるとつつじヶ丘から調布間は画期的に便利になります。

更に、京王線の輸送力増強を図るためには、笹塚ーつつじヶ丘間の複々線化がネックになりますが、これも地下化ということで研究は進んでいると思います。しかし、事業費が相当な規模になることと、小田急線の複々線化が京王沿線に与える影響を見極める必要があります。

小田急線は２０１３年の完成を目指して、どんどん複々線化をめざしており、完成すると、画期的に輸送能力が増強され、電車が早くなり、混雑が緩和されます。

現在、京王多摩センターから、新宿まではラッシュ時４５分、３３０円、一方、小田急多摩センターから新宿まではラッシュ時４７分、３６０円。

京王のほうが、安くて早い（距離も短い）ですから、現在は京王を利用する方が多いですが、小田急の複々線が完成すると、おそらく、４０分ー４３分ぐらいになり、小田急が早くなります。電車も複々線効果により、すいて来ますので、小田急は京王多摩センター・永山など京王と競合している地域の乗客の囲い込みを図ると思われます。通勤時の千代田線へのロマンスカー乗り入れはその一環であり、将来は京王多摩センターから千代田線にどんどんロマンスカーを走らせることも可能になります。

京王としては、この影響がまだ読みきれていません。今後、沿線の人口がどんどん増加し、事業収入も増えるのであれば、笹塚ーつつじヶ丘の複々線かも計画として検討されるでしょうし、小田急に乗客を取られて、事業収入が減るのであれば、朝の通勤時の列車の本数を若干減らして、朝も準特急を走らせ、現在の複線をベースとして、時間短縮を図り、時間と安さで小田急に勝負していくというのも選択肢でしょう。混雑は緩和されませんが。

694さん

深大寺レジデンスが中古になった場合、資産価値が不利ということはありません。

（１）よいコミュニティーが形成されれば、物件価格は上がる。

（２）マンション市場が安いときにできた物件は、物件価格は下がらない。

（１）に関して。

中古の場合、購入希望者はマイナス要素をよく理解して物件を探していますので、いかに
購入希望者に対して売り物件が少ないかが、価格決定の大きな要素です。
（需給で価格がきまる経済の原則ですね。）

売り物件が多いが、購入希望者が多い。これは駅に近いマンションの一般的な例です。
駅に近いと騒音、安全面など子育てには不利な面もありますので、売り物件はコンスタントにでてきます。投資目的の購入者も多く、コミュニティーは安定せず、住環境はあまりよくありませんが、駅に近いことがすべてのマイナス面を消し去り、コンスタントに購入希望者がでてきますので、価格は安定しています。

売り物件が少なく、購入希望者が多い。久我山ＧＨ、東京テラスがこの状況です。ファミリータイプの間取りが多く、マンション内で雰囲気のよいコミュニティーが形成できれば、住んでいる人はそのマンションのマイナスポイントは織り込み済で快適に住んでますので、売り物件が出ません。
転勤になっても、売却ではなく、賃貸に出したりします。また、評判のよいコミュニティーには必ずコンスタントに購入希望者が出てきますので、価格はマーケットに対して、強含みです。

売り物件が多く、購入希望者が多い。いわゆる問題点のあるマンションです。このような物件はコンスタントに売り物件が出ますが、評判を聞きつけた購入希望者が購入を躊躇しますので、価格は弱含みとなり、いわゆる売却が難しいマンションとなります。

大規模マンションでの資産価値は、すでに購入した人たちが、そのマンションを気に入っているか、あるいは問題点が山積みで、マンションコミュニティーの板がクレームの意見交換になっているかで、資産価値が決まります。
この板に投稿してくる入居済住民のコメントを参考にすれば、マンションの雰囲気はわかります。

（２）に関して。

久我山ＧＨがまさにこのよい例です。深大寺も物件価格の高騰や土地の価格上昇の前に立てられていますので、現在の市場価格に較べると割安になっています。ほかの物件と比較しても、あまり意味がないので、今、この場所に同じ物件を同じデベさんが土地を購入し、建築した場合、いくらになるか検討することは意味があります。
この物件に関しては、土地・建材費とも２０−３０％程度アップしています。
よって、２−３年してみたら、４０００万円を切る値段で、この場所に新築マンションを購入することは不可能であり、中古でも４０００万円超となる可能性もあるのです。
久我山ガーデンヒルズも、一年以上、完売できずに、住友不動産が値引きをしなかったので、この板でも散々叩かれ、相当、ひどいことも書かれましたが、３年たってみると市場は物件価値を高く評価しているのです。

５５２さん

さらにメリットを追加してみました。

1.駅遠だけどバス便が充実
　・つつじヶ丘駅行き、調布駅行きのバス停「晃華学園」まで徒歩約3分。
　　(どの棟に住んでいるかによって所要時間に若干違いがあります)
　　つつじヶ丘駅行きは朝6時すぎから深夜0時半まで昼間は5分おき、夜間深夜は10分おき運行。
　　※詳細は京王バスHPで。http://www2.bus-navi.com/bus-navi/servlet/Jikoku2_index

　・JR三鷹駅行きのバス停「晃華学園東」も徒歩約3分(こちらは小田急バス）。
　・マンションからバスで「→つつじヶ丘」「→三鷹」「→調布」
　「→杏林大学病院→吉祥寺」いずれも30分以内。
　・高速バスのバス停「中央道深大寺」あり。(マンションから道なりで1.2kmほど)


2.つつじヶ丘駅が便利
　・朝はすべての電車が止まるので、いつ行っても急行か通勤快速に乗れる。
　・帰りの急行はバスに連絡。

>２０１０年に橋上のバリヤフリー駅舎改築計画がある。
>つつじヶ丘から、調布まで地下化、および、複々線化の計画あり。


3.駐車場100%完備。月額使用料は3000円〜。
　・車があれば新宿まで約30分、住みたい街No.1の吉祥寺までは約15分。(道が混んでなければ)
　　買い物にはあまり困らない。


4.サイクルポートは1戸あたり3台分(平置き式)
　ちょっと他の物件を調べてみたら、たいてい2台分(しかも2段式などが多い)だったので、
　メリットとして追加してみました。


5.周囲は第一種低層住居専用地域
　・周囲に10mまたは12m以上の建物(都市計画によって異なる)の建築が
　　制限されている地域であるため、近隣に新たに高層建築物が建つことがない。
　・眺望も良好。
　　池袋サンシャイン、新宿副都心、東京タワー、六本木ヒルズが一望(東向きの棟の場合)


6.24時間有人管理
　・昼間は管理人、夜はガードマンが待機。
　・各戸には非常ボタンがあって、緊急時には対応してくれる。


7.学校施設が極近
　・調布城山保育園(マンション敷地内、10月オープン予定)
　・市立上ノ原小学校(徒歩1分）
　・市立神代中学校(徒歩1分)
　・私立マリアの園幼稚園(徒歩1分)
　・私立晃華学園小・中・高校(徒歩1分)
　
> 都立三鷹高校（徒歩２０分）
> 都立調布北高校（自転車１０分）

8.豊富な共有施設
　・シアタールームはカラオケも可。利用料は1時間100円。
　・フィットネスルームは無料。
　・コンサートなどの各種イベントも多数開催中。


9．周辺に休日／夜間診療施設が充実
　・三鷹市医師会館(車で5〜10分)
　http://www.mitaka.tokyo.med.or.jp/annai/holiday.html

　・杏林大学医学部附属病院(車で5〜10分)
　・東京慈恵会医科大学附属第三病院(車で10〜15分)
　・武蔵野赤十字病院 (車で10〜15分)
　　※これら大学病院で一般診療を受ける場合には、
　　　地域の医療機関(1次医療機関)から紹介状を受けてから受診しましょう。
　　
　　東京都福祉保健局 小児科対応可能な休日・全夜間診療事業実施医療機関一覧
　　http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/iryo/kyuukyuu/shoni/kyi_list/in...

>10. 柴崎駅も調布方面に行く場合は案外便利。
　　徒歩１５分。自転車だと行きは５−７分ぐらい。帰りは７分程度。

このマンションとは比べる対象ではない久我山ガーデンヒルズや東京テラスの例を持ち出して
もっともそうな、けれどまったく意味のないレス。
すくなくともこのマンションの土地はすでに取得時よりかなり値下がり。
マンション新価格の流れに便乗してつけた価格が今後も維持できるわけないでしょ。
しかもこの場所のマンションには500部屋以上もの需要がないことははっきりしてる。
もっと現実をみましょうね。

>>699さん

もうちょっと具体的に言ってもらえませんか。
土地の値段が下がっているなら、何を根拠にそう言っているのか。
500部屋の需要がないという根拠も良く分かりません。

ものすごく知りたいので、ちゃんと教えてください。

ただの荒らし目的の投稿なら答えはもらえないんでしょうけど。

７０１さん、

６９９さんではありませんが、私も気になりましたので、データを調べてみました。

明治大学が長谷工コーポレーションに土地を売却したのは２００５年９月２２日。
長谷工はこの後、総合地所、三井不動産、新日本建物に土地の一部を売却。

２００５年から２００７年にかけてのつつじヶ丘の中古マンションの坪単価は

２００５年　　２００６年　　２００７年　
　１３１　　　　１４３　　　　１６１

２３％の値上がりです。２００８年は２００７年と横ばい傾向です。
今後、値下がりするとの見通しもありますが、まだ、どちらにいくか、方向は定まっていません。

路線価を調べれば、もっと値上がり傾向がはっきりすると思います。


一方、２００６年から２００８年にかけて、建築材料は３０％以上の高騰となっています。
（材料によっては５０％以上の急騰）

よって、２００５年から２００８年にかけて、２５％程度の土地、建築費の値上がりと
なっています。

699さんじゃないけど、
駅から遠いところの地価は下落してますからね。最近発表された路線価だったか公示価格だったかについての新聞の論評にそう書いてありましたよ。
ここそのものの地価は流動実績なんてないだろうからわからないだろうけど、近隣の住宅地なら動いてるのではないでしょうか。
路線化や公示価格で下落してるときは実勢ではもっと下落してるはずです。上昇するときは逆ですけどね。
何も生産的価値がない土地の地価はいずれ下がります。少子化で人口減少傾向です、需要が下がるのはあたりまえです。
石油でもでれば地価はあがるでしょうけどね、直接的に生産的な価値。あとは産業にとても便利のいい場所など。
住むだけだと負荷価値を産み出さないのですよ。

そもそも転売目的でなければ資産価値がどうのなんて関係ないでしょ。
深大寺まで散歩しましょう＾＾

ここはつつじヶ丘じゃない。深大寺南町。最寄り駅は柴崎、徒歩16分。

７０１さん
土地を安く仕入れているから、今の価格なら、デベはお儲けするんでしょうね。強気な価格を設定していますから。
中古価格は新築が高くなりすぎているので、売れていると昨日の新聞にも出ています。
路線価も２００６年程度まで下がる見込みらしいですよ。
結局、資産価値という面では、２００７年に買った人が貧乏くじを引いている構図です。

つつじヶ丘駅、再開発の話ですが、つつじヶ丘駅北口から、ＪＲ三鷹駅、ＪＲ吉祥寺駅へのバス路線新設の話があるそうです。
調布市議会で要望がでており、バス会社が検討しているそうです。

つつじヶ丘南口から、成城学園までも路線ができるといいですね。

いずれも道の整備など、路線開設までは、いろいろハードルはありそうですが。

去年だったか一昨年だったかに市議会の答申で要望がでて、そのまま音沙汰なし状態のはず。
つつじヶ丘から三鷹までバス1本でいけると個人的にうれしいのですが。

高速のＩＣですが、調布ＩＣまでは車で１０分−１５分ぐらい、
高井戸までは２０分ぐらいでしょうか？

現在は関越方面に行くのが不便なんですが、東京外環道ができると一気に便利になります。

東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、
そこまで１０分程度でしょうか？

外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。

国土交通省のサイトです。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/gaiyo/root.html

>>707さん
どうして急に高速道路のICの話がでてきたんですか？
地価の議論があまりにも、ばかばかしいからですかね。

こんなところに外環がつながるとは思いませんでした。
便利になる人も多いでしょうね。

７０８さん
例のPR活動ですよ。
その割には今日もお客は少なかったのですが。。

だから客なんか少なくたって、5人来て一人決まれば歩留まり20％だよ？たくさんくれば良いってもんじゃないよ。

テーマパークじゃないんだし、いい加減しつこくない？笑
売出し開始直後の物件じゃないんだから当たり前じゃない。
ちなみに昨年の週末は混雑してたよ。笑

混雑してても決まらなければ営業が疲れるだけ。　
だったら少ない客数で歩留まり20％を維持していたほうが楽チン。　
不動産業界では至極当然の戦略です。アンケート見て買えないと判断すればモデルルームを勝手に見てもらって30以内に帰すのも手だよ。
一流の営業マンなら顔を見ただけで買えるか買えないか分別出来るらしいよ。だって営業マンだって楽して契約して休みをたくさん欲しいもん。皆さんだって同じでしょ？

毎週５人来て１人買えばもう完売間近ですね！！

当然でしょ？早く買わなきゃ。値引きを待っててもナンセンス。だって周りの物件が高いから値引きをしなくても売れちゃうよ。

お客が来る来ないはどうでもいい話なんですが、先日の中庭でのイベントに行った時には、
20分くらいの間に、見学の方が、3、4組いらしてましたよ。午前中でしたが。

周りの物件との競合関係にもよりますが、大々的な値引きをしないまま、全戸完売する
可能性が高いのかもしれませんね。最後の方は、部屋の選択の余地がなくなってしまうので、
多少の値引きがあるかもしれませんけど。
立地と価格帯からしても、急いで売る理由がデベさんには、ないんでしょうね。
この物件に競合する付近の新規案件って本当に出て来ないですもんね。
自分が先に買ったから、後から買う人が値引きされるとくやしいということじゃないですよ。
ちょっとは、気になっちゃいますけど（笑）。

今、検討されている方は、どのあたりの物件と比較されているんでしょうか？

私は深大寺周辺で検討中。他に隠れた新築物件情報ありませんか？誰も知らない情報があるとうれしいです。よろしくお願いします。

デベからすれば、最後は取引信用度が高いところから買ってもらいたい気持ちでしょう。
事実、財閥系超大手のデベさんが自分の会社で特別値引きキャンペーンやってました。

なんかこのスレ覗いたら、購入済みか営業と思われる人達の自画自賛の書き込みが多くて、検討している側からすると、違和感を感じて、引いてしまうんですけど…。

それは家具付きモデルルームでしょ？値引きとは違うじゃん。　
ここは間違いなく値引きなし！っていうかこの掲示板で値引きを煽ったって無駄。欲しければいくべし。私の座右の銘は「欲しいものがあったら取りに行け！」です。

718さん　

営業マンはこんな掲示板に書き込まないでしょ？じゃなきゃ何のために書き込むの？

>>718さん
早く契約して、こっちサイドに来てくださいよ。
どこの物件と比較してるんですか？

720さん
営業マンだから書きこむんですよ。
ここはしっかりチェックされてますよ。

722さん　

営業マンが何のために書き込むのですか？　
ここは宣伝するところじゃないですし。
っていうか規約では営業マンも書き込んでも良いみたいですよ。そういった交流にも使って良い掲示板みたいです。

不当な荒らし目的の投稿でなければ、営業さんが投稿してもいいじゃないですか。
書き込みがうそか本当かは、自分の目で確かめましょう。
あくまで、情報を交換する場でしかありませんからね。

>>716さんのような質問にどなたか答えてあげましょうよ。
私は残念ながら知らないのでお答えできません。
新しい物件の話は聞こえてきませんね。

深大寺東町に新しいマンション出来そうですよ。消防大の方、杏林とJAXAのウラ辺り。

723さん
そうそう。営業マンさんにもしっかりPRしてもらいましょう。
いろんな人がいろいろ書き込めばいいんです。

武蔵境辺りのマンションなど値引きが始まったみたいですね。
入居者にも返金があったとか。

フェイシアは改定後の価格と同率が入居者に返金されたみたいですね。

返金なんてあるわけないやろ

桜堤フェイシアは、今回の価格改定との差額を既購入者全員に返金してますよ。

ここは値引きしたとしても、そんな太っ腹なことはできないよね。
だからこっそり値引きしてるよ。

730さん　

ソースは？

それをやっちゃオシマイだよ

どうおしまいなの？

733さん
ここにいる深大寺をすでに購入した人達も、あとから値引きされていたらあまり良い気はしないんじゃないでしょうか？
既購入者に返金することで、あとからから買った人との購入金額の差額によるわだかまりみたいなものはなくなりますよね。
先に購入された方が損をするようなことがあってはいけないですよね。
でも現実には返金に踏み切るような物件は他にはあまり聞いたことがありません。
凄いですね。
ここはそこまではしないでしょうね。

先に購入したほうが、値段か高いのは必然だと思います。　
返金は不適切でしょう。　夏物のカジュアルウェアだって今買ったら半額ですよ？前に定価で買った人々は返金を求めること出来ますか？不可能です。それと同じ理屈です。

う〜ん。
早く定価で買った人が損をする、って感覚はちょっとわからないですね。
早く買った人は部屋の選択肢（間取り、価格など）もあったり、時期やものによっては希望のものを入れられるなどのメリットがあるはず。
価格についても交渉の上、納得して契約している（そうじゃないとおかしいよ）。

どう言ったって、所謂売れ残りの部屋を値下げしているのを見て、こっちも下げろと言うのはどうかな。

価格帯は違うけど、車もパソコンも服も同じでしょ。

737さん。　

736です。


まことに共感！ごもっとも！

739さま

それはごねる理由にはならないでしょ？事実無根なことは慎みましょう。ごね特はおかしいです。

価格交渉については、いろんな理由を根拠にそれぞれがすればいいでしょうね。
ここの既存不適格（建築違法じゃなくて）が値引きの理由になるかは疑問ですが。

私は、だいぶ後の方に購入してますが、最初の頃に買った人がうらやましいなと思いますよ。
部屋の選択や内装を選んだりもできたんですよね。
でも、住んでみて不満は特にないですけどね。出来上がった状態で選びましたから。

仮に価格改定があったとして、それに応じた返金がされることは期待してませんでした。
フェイシアの例は、かなり稀なんでしょうかね？でも、あったら素直にうれしい。

最初に買った人と、後から買った人で価格が違うことによる問題は時々聞きますが、
ここは、9割くらい売れちゃってるようなので、そういう問題は起きないと思います。
全く条件が同じで価格が違ったらいい思いはしませんが、残っている部屋と売れてしまった
部屋とでは、条件が違うと思います。

だいたい、価格改定自体しないんじゃないですか。今、してないんですから。

741さんに大賛成。　大人の発想があり感心しました。それが買った方の大半の意見でしょう。

まだ出してないお部屋もあるんでしょ?
価格改定後にそのお部屋買われた方はラッキーさんですね☆

巨大マンションにおける一割の売れ残りは大きいだろう！
それを最後まで定価で行くのはムリがないか？
せめて隠れ値引きでもしないと(もうやってるか?)

値引きなんてラッキーじゃないよ。少なくとも新築時よりも内装は劣化してるんだよ？言い方が悪くて表現が不適切かもしれなくて申し訳ないが、みんなの残り物の残飯食べるのと一緒だと思う。
色々な人が足を踏み入れてるだろうし。

745さん

内装が劣化しているから値引き、ですか？


凄い発想なのでついて行けません。
不特定多数の人間が足を踏み入れてるのは現地モデルルームのみのはず。
その部屋はサービスあってしかるべき。
ほかの部屋でこのロジックは無理がありませんか？

価格改定と値引きは若干ニュアンスの違う話ですね。
購入する側からしたら、結果は同じですけど。
値引きというのは、基本的に「隠れ」です。
広告によく出てくるモデルルーム使用住戸の値引きなどはまた別の話です。

それと、棟内モデルルームになってない部屋は、それほど多くの人が出入りできないので、
いたんでいるということはないと思いますよ。人が少し歩いただけで劣化する
ような部屋じゃ、住んでいたらボロボロになっちゃうじゃないですか。
もし、何か問題があれば、入居後の点検で直してもらえばいいんです。
賃貸や中古と違って、新築物件を購入するんですから、少しルールが違います。

>>729
housing.nikkansports.com/bbs/thread/42952/res/451-460

頭に「http://bbs.」を付けて。

家は人が住んでる方が良い(傷まない)んですよ。だから別荘も管理をお願いして窓を開け空気を変えたり日を入れたり。
人の住んでいないところのお手入れも大変ですよね。

744さん

値引きするかどうかはデベさんの方針です。

マンションは８割売れればトントン、９割売れれば利益はでる。
完売で大成功といえます。

８割売れた時点でコストはカバーしているので手段を選ばず、いかに早く売却し、完売とするか？

大京、野村、オリックス

とにかく時間をかけてでも定価販売を貫く。

住友、三井不動産

最近は三菱地所はどんどん値引きをしているようです。

長谷工さんは値引きもあるでしょう。総合地所さん、新日本建物さんは、事情はわかりませんが、昨今の不動産不況の中、できるだけ早く完成在庫は売却し、資金繰りを好転させたいところです。
不況になると、資金繰りが厳しくなりますので、デベさんは在庫は少なくし、手元のキャッシュを厚くしたいところです。銀行の貸し渋りにも対応しなければなりません。来年、１００万円もらうよりも、今、９０万円がほしい。ですから、値引きするわけです。

それではこの物件で値引きに積極的ではないデベさんはどこか？

三井不動産さんでしょうね。三井不動産さんは業界最大手、三井住友銀行がついており、キャッシュフローの問題はまったくありません。つまり、三井さんにとっての来年の１００万円は、今年の９０万円より、価値が大きい。値引きをするとすれば、３月までに売却するとして、半年間の金利を引いた金額になります。仮に社内金利が３％とすると１００万円の３％は３万円、この半分ですから、１．５万円となります。つまり、４０００万円の物件で６０万円の値引きとなる。
社内金利を５％としても、１００万円です。

この物件で６０万円値引きしても、インパクトは少ないでしょう。３９８０万円の物件を
値引きしました、３９２０万円ですと言っても、どこが値引き？　といわれてしまいます。
また、値引きをすると、販売済の顧客から、いろいろと言われて面倒くさいことになる。桜堤フェイシアのように３０％程度しか売却してなければ、１５％以上の値引きをしましたので、売却済物件に対しても返金するという思い切った戦法も取れますが、この物件のように８０％以上販売できていて、残り２０％の売却のために１０％値引きして、それを８０％の販売済物件にも還元することは、絶対にありえないと言えるでしょう。
つまり、値引きをする場合は、オプションをつけるか、モデルルーム価格とするか、こっそりと値引きするしかない。でも、三井さんのような業界最大手はこっそりと値引きして、コンプライアンス上、どうかといわれるとややこしいだけですので、値引きはきわめてしづらいのです。

ほかのデベさんは三井さんと組むと思う通りにいかないリスクがありますが、三井の名前はとてつもなく大きいので、売主としては組みたがります。もちろん、組んだ時点では販売がどのような状況になるか、予想するのは難しいですし、まして、リーマンブラザーズの破綻など誰も予想しなかった訳ですから。

長文ご苦労様。でもぜんぜん、間違っているね。

三井が値引きしないというのは間違い。三井でも値引きをするときはする。でも、こっそりやるので、オープンにならないだけ。


６８０さんなら、このようにコメントされるでしょうね！？

このようにコメントする場合は、具体的に「ソース」を示してくださいね。
某マンション研究所さん。

世間には、この物件を、「買い」の対象としながら、値引きが必ずあるので、待つようにアドバイスして下さるコンサルタントもいるようです。

デベさんにとっては営業妨害ですし、物件検討者に取っては、タイミングを逸するリスクが大きいので、「値引きがある」と叫びつつ、常にネガティブ情報を出し続けるのは商道徳上、倫理的に問題がありませんかね。

もちろん、その予想通り、値引きされた場合は、コンサルタントとしてプラスですから、すべての大型物件に、値引きまで待ったほうがいい、といい続けることがビジネスになるわけです。

値引き論議とネガティブ情報には要注意です。値引きが必要な場合は、デベさんに相談して、金利の低いローンを組むのがもっとも現実的だと思います。

金利は銀行とも交渉できるので値引き＋低金利なら更にうれしいでしょ?
値引きしたって良いじゃん!!
実際、残ってるんだし
「条件の悪い部屋しかない」と「選択の余地無し」でしょ？
じゃドーンとお値引きしておしまいにすればいいのにね。

だけど、値引きを待ってる間に家賃を払うのはもったいないよね？違いかな？

慌てて飛びついて買うほど理由が見あたらない
値引きを待ちつつ他の物件も検討
どうせ定価なら好きな部屋選べる方が良い
やっぱ大きい買い物だしでもピンと来るものがあれば値引き云々の前に買ってるだろう
月々の家賃が無駄なのも確か!だが、絶対失敗したくない買い物だからな「これだ!」って気持ちが欲しいよな


なんて言ってると
「値引きを待ちつつなんてどうせお金なくて買えないんでしょ！！」
って怒鳴られそう‥‥
でもこれが正直な気持ちなんだよな

754さま

あたなは、値引きまちつつなんて言いますが、どうせ買えないんじゃないですか？　


私は家賃は勿体ないから早く買うのが得策ですよ

やっぱりお金ないから買えないって言われてしまいましたね(笑)
そうかもしれません
お金があれば何戸でも所有できますからね

誰でも少しでも安く買いたいもの。
ただ売る側も高く売りたいのも同じでしょう。

だから駆け引き、交渉して勝ち取るのです。
ホントに欲しい物件であれば待ってるだけではなく動きましょう。

抽選から先着順になったときからチャンスありです。
あとは全体の販売状況や交渉時期に寄りますが、あなたの腕次第です。
今この物件で定価販売はありえないと思いますよ。

あり得ないって表現は不適切でしょう。事実定価で順調に売れてますから。

私は初めてMRに行った日に値引きを持ち掛けられましたが…

759さま　

具体的に言ってください。どのようにアプローチされましたか？それとソースは？

ソースって？
私にそのような打診があったというのに、ソースっておかしいじゃないですか？
事実をお伝えしただけです。
個別ではそのような話が他でもされてるのではないですか？
私だけに値引きを持ち掛ける訳ではないでしょうから。
信じたくなければ信じなくても良いです。

某マンション研究員ではないけど、パークホームズ梅丘は値引き販売中。
さいたま北は竣工前でオプション半額のサービス中。
三井も値引きするのは知ってる人多いんじゃない。
結果はどうあれ価格交渉が可能なマンションを、定価で売れまくっていると書く方が、消費者の利益に反すると思うけど。
どうしても定価で買うことをすすめたければ、自分でブログ立ち上げて深大寺レジデンスのアフィリエイト
でもやったらどうですか。深大寺レジデンスで検索するといっぱいそういうのでてくるよ。
それと760さんはネット初心者なのでしょうが、ソースという言葉の意味を理解してから書き込んでください。

信じてますよ。だからこそソースが欲しいのです。あなたが言い張るのは机上の空論ですよ。じゃあ値引きを提示されない方もいるのはおかしいでしょ？あなたは買える方ですか？どうでしょう？ちなみに値引きの話題は入居者に対して不快な思いをさせますのでNGにしましょう。

私は入居者ですが、値引きの話は全然不愉快ではありません。
先に書かれてますが、販売開始から時間が経てば値下げされるのは当然のことだからです。

763さん、ここで値引きげの裏付けを欲しがるよりもMRで交渉すればわかりますよ。
もし既に交渉されて値引きがなかったのであれば、何か個別の理由があるのでしょう。

764さん　
あなたは不快でないかもしれないが、ここは何百世帯の人々が住んでいるのです。あなた以外のすべての人々が反対してても不快でないと言い張りますか？私には考えられない。常軌を逸してます。値引きの話題はこれくらいにしましょう。ほのぼの系の話題が欲しいのが検討者の大半の意見じゃないでしょうか？

検討者にとって値引きの話はほのぼの話より興味があるのは事実です

初心者です(笑)
ここを覗いたら「値引きは有り得ない」という書き込みがあったので、軽い気持ちで書き込んでしまいました。
不快になられた方がいたらごめんなさい。
机上の空論ではなく、具体的な数字をいただきましたよ。
「9月になって更に相談に乗れるようになりました」という営業電話もいただきました。
でも、ここより気に入った物件が出てきたので、そちらに決めようかと検討中です。
「値引きは有り得ない」と言っている方こそソースが欲しいですね。
お騒がせしてすみませんでした。
ROMに戻ります。

私も住民ですが、この掲示板で値引きの話題が出ることに違和感は感じません。
いい気分はしませんが、検討板の醍醐味の一つじゃないですかね。
ただ、具体的な数字を出すことと、うそを書くことは道徳上問題があると思います。
それと、営業さんがこの人は買うかもしれないっ！と思って個人的に持ちかけてくれる値引きも
あるんだと思いますが、そういうのをここに書くのもちょっと卑怯な感じがします。

>>759さんの書き方からすると、ここを本気で購入する気になって、
値引きを引き出したという風には感じられないので、真意のほどを聞き出したいんですよね。
ね、>>760さん。

たしかに、>>764さんの言うように、MRで交渉するにつきますよ。
でも、この掲示板で値引きがあったと聞きました！って言っても相手にしてくれませんよ。
その程度の感覚でここを見ないとおかしくなります。

>>765さんの言うように、ほのぼの系の話題ならみんな楽しく書き込めるので、
本気で検討されている方がいたら、ご質問お待ちしています。

住民の方は、住民版（板?）で交流しましょう。

マンションを買うのは、相当高額な買い物になります。売るほうも、買うほうも真剣勝負。

当たり前ですね。

買うほうはできるだけいい物件を、できるだけよい条件で買いたい。
どうせ買うなら、値引きをしてくれれば、うれしいですし、値引きが買うことの動機付けになることもあります。

売るほうはできるだけ早いタイミングでマンションを売却したい。

家というのは、本来は完成してから売却するのが、筋だと思います。ところが、ある時期からデベさんが開発中の物件を販売するようになり、完成一年前に売却するのが、あたりまえになった。

これは大規模マンションだと、この物件を熱烈に買いたい方が、ある一定の人数いるのが普通ですし、ルーフバルコニーつきなど好条件の物件はすぐに売れる。

この物件のように完成して最後の一割、二割の販売は結構、難しい。デベさんとしては状況によっては、値引きはしたいのですが、このように値引きの話題で盛り上がるとたいへんややこしい。
値引きしたいケースとは、銀行とローンを組む上でまったく問題ないと思われるお客さま、また、物件のなかでも、モデルルームに使用したとか、キャンセル物件とか、条件が悪いなどで値引きしてでも売りたい場合。つまり、最後の商戦はすべて、ケースバイケースなのです。

値引きがあるとか、ないとか、ここでの情報交換は参考程度でしょう。あるお客様にはその日のうちにMRですぐに値引きの話がでる。あるお客様には値引きに応じない。個別の契約ですから、十分ありえます。それをいろいろと言っても意味がない。いかに営業マンとうまく交渉するか。
競合物件をぶつけるのも一つのやり方ですが、近隣にここにぶつけるような競合がないですね。

すでに購入された方にも、とにかく早く完売してほしいという人と、値引きをされたら、自分が損をした気持ちになり、たいへん憤られる人がいる。
契約書に判こ押したのはご自身ですから理屈の上では納得しても、感情的に納得できないのでしょうね。デベさんも、せっかく購入いただいた、たいへんありがたいお客様に不快な思いですんでほしくないので、値引きの話はできるかぎり、そっと対応したいのです。モデルルームとしての値引き、キャンセル物件としての値引き、オプション、アルセイコの値引き、サービスなどがやりやすいと思います。

>>767さんの言われることが本当なら、1ヶ月以上前から値引きがされていたということですね。
今まで、この検討板でそういう話が出てこなかったのが不思議な気がします。
MRに行って実情を知っている人は、あんまりここには書き込んでくれないんですかね。

公な価格改定は行わず、個別の値引き対応で売り切ってしまう作戦ですかね。

値引き情報がガセである可能性が高いと見れば話がおわるのでは？急に値引きの話が出ること自体クエスチョンだよ。

値引きの話って、秘匿事項のことが多い（でもいずればれる）から、こういうタイミングで出てくるのは分かる気がする。
でも、実際は売れていないわけだし、本当に値引きがあるのかは分かりませんね。値引きがあったとしても、たいした額じゃないんでしょうね。どこかみたいに1000万円クラスだと一気に売れるでしょうから。

値引きの話しを書き込んでくれない・・・って！？
「口外しない」のが当たり前じゃないの？
「ソース」「ソース」っておかしいし。
「ソース」の意味分かってるのかね！？ある分けないよね。

住民としては実際竣工した物件を目で見て確かめて買えるのはうらやましいと思います。
例え「南の棟最上階角部屋」（←我が家の当初の希望）が空いていなかったとしても！
竣工前に図面と模型を見て買った人たちの中には実際、「玄関の前をこんなに人が通るんだ・・・」「こんなに渡り廊下と近いんだ・・・」「寝室はこんなに日当たりが悪いのか・・・」と感じてる人も居るんじゃない？
私は勝手ながら人の部屋の前を色々と想像しながら通ります。
残っている部屋は値引きされても全然いいけどなぁ〜。
まぁ自分の隣の部屋が値引きされてたらちょっとショックかな？

フェイシアのように返金があったらあったでそれは嬉しいかも。
気に入って、金額も納得して購入した物件でお金が戻ってくるなんてうらやましいなぁ〜と思います。

「値引きの話しはここまで！」って言うのも勝手過ぎませんか？
確かにここで「値引き値引き」と言っていても、本名書き込んで「値引きお願いします！」とでも書かないと効率てきでは有りませんが、そういう話題が有ってもいいと思います。

値引きしてないと思います。値引きしてたらもう完売してるでしょ？　
ただ、この掲示板を見て値引きしてるって聞きましたって言っても営業マンはまともに相手にしてもらえず、逆に値引きを拒むでしょう。だって値引きしなくても売れちゃうし。っていうか他に検討中の方々にとって有益な話題ないの？値引き情報が一番信用できないし、話題にすること自体ナンセンス。値引き情報欲しいなら早くモデルルームに行けばいいじゃん。何度だってモデルルームに足を運んだって良いんですよ。

770です。
たしかに、値引きは口外しないのがルールですね。失礼しました。
でも、「MRに行った初日にいきなり値引き」というレベルなら口外も許されそうだと
思ったので、それについて誰も触れないのが不思議だと感じたまでです。

フェイシアの例は、単純に喜べる話ではないと思います。
価格改定前の購入者の中には、予算の関係でもっと広くて条件のいい部屋をあきらめて、
今の部屋を買った人もいると思います。
値段が下がるなら、もっと別の選択肢もありえたと後悔する人がいるんじゃないでしょうか。

>>775さん
MRに行った初日に値引きの話しは、有ったとしても「モデルルームは若干お値引きありますよ」という話しじゃないですかね。
買うか、買わないかわからない、はたまた冷やかしかも分からない人に、営業もそすぐに値引きの話しするかなー？って思います。

スレチですが、フェイシアみたいな話し自分だったら「南の棟最上階角部屋」は制約済みで諦めて希望とは違う部屋にしましたが、返金有ったら単純に嬉しいです。
「希望の部屋」じゃなかった分余計嬉しいです。
やっぱりそういう感じ方も色々な人がいるんですね。

現時点でこの物件の値下げを勝ち取れないなんてかわいそう。
お気の毒です。

>>776さん
>「希望の部屋」じゃなかった分余計嬉しいです
そういう考えもありますね。人それぞれですね。
とりあえず、ここには関係ないので、想像はこれくらいにしましょ。

たしかに、買いそうもない人に値引きの話はしないですよね。
ある程度、購入の意志が見えてきたら、値引きの話を出して来るケースはあるかもしれません。
値引きを受けて購入した人は、ここで口外はしないでしょうから、値引きの話が出てこないのが
当たり前ですね。777みたいな人が来たら、素人でもこの人買わないなって思いますよ。

買う意志のありそうな方にしか値引きのお話が出ないのであれば、逆にそういう人がお値引きされれば買いますよね。
でもまだ部屋がある。
その意志がある方が来ないのか?
お値引きはしていないのか?
お値引きしても判子まで行かないのかな?

値引き話題なんて検討者に対して有益にならないからやめようよ。どうせ埒が飽きません。だいたいどこの掲示板でも値引きの話題ばかり。夢が膨らんで良いですが、現実は甘くないよ。値引きなんてして買ったらデベの利益が下がって益々の経営悪化だよ。

榊マンション市場研究所のブログでも
「良い物件であることは間違いありません。ただ価格が高い」って言われてますね。

そこそこ値段が下がれば、年内完売も視野にはいるでしょうが
デベさんはどんな販売計画を立ててるんでしょうね。

値下げはまだないでしょう。急かしても無駄

どうしてこのマンションの入居者は値引きの話しがでると過剰反応するの？
値引きに関してのここの情報を利用するのもしないのも、検討板を読んだ人次第なんだし、
自分が好きな部屋を選べて満足しているなら、値引きの話しに首を突っ込んでくる必要ないでしょう。
７７３さんみたいに論理的・建設的に考える人がいてほっとしましたよ。
値引きの話しがイヤな入居者は住民板で楽しい話しだけをしてはいかがでしょうか。

今朝の目覚ましテレビでも、「マンション価格は下がる。もう少し待とう」ってことを言ってたよ。アメリカ経済が深刻だから、日本もつられるだろうね。

検討者にとって一番役立つのが値引き情報です。是非書き込みお願いします。

値引き情報が役に立つと言いますが、ここで値引き情報を見ましたって営業マンに言うの？相手にされないからやめたほうがいい。自分で交渉すればいいじゃん

784さん。は？めざましテレビでは、これからも地下が高騰するから、今が買い時だって言ってたよね？あべこべじゃん。

787さん。もう一度番組を見られたらいかがですか？

788さん。見たいのですがどうやって見れば良いですか？

検討者が今一番気にしてるのは、値引き。買ってすぐに下げられたら、かなわないですからね。
景気が不透明で、さらに悪化すると言われている今、待つのは必然でしょう。

789さん。
テレビ局にお願いすれば、有料でダビングしてくれますよ。

そうでしょうか。無駄に家賃を払い続けるより、値引き前に購入したほうが賢明だと思いますよ。皆さんがそう思っているはずです

791さん。有料は嫌なので、ユーチューブでアップ出来ませんか？

みんなそう思っているなら、ここまでデベが倒産することは無いと思うのですが。。
不動産市況を見れば明らかだと思います。

794さん

792です。共感していただけて幸いです！

マンション価格の問題もありますが、現状の低金利はマンション購入には有利ですね。

我が家は今まで賃貸暮らしで勤務先から12万手当てが出てました。
今は持ち家扱いなので2万円の手当てになりました。
どっちが良いのかも人それぞれなんじゃ…。
あまり激しく自分の考えを押し付けるのも見苦しくなって残念です。
ここを買う前に三菱地所の物件を検討してました。
半地下物件で7000万円1年近く売れ残っているのに、全く負けてくれませんでした。
ローンの手続きを開始した辺りから100万円程負けようとしました。
結局反対運動の激しい物件(マンションの周辺黄色い垂れ幕だらけ、反対派のHPまでありました。)だったので両親に反対されてギリギリで止めましたが。
反対運動なんてどこにでもあるし、ここも1万人の署名が集まったらしいですが、署名したはずの人たちもいざとなれば勧誘に来たり、DMやチラシを投げ入れてみたり薄情なものだなぁ〜と感じています。

携帯からなので、目がチカチカしてきました。
結局何が言いたかったのか分からなくてすみません。
取りあえず自分が経験したことの有る値引きの話しと、反対運動の有る物件の話しです。

賃貸家賃がもったいないからって慌てて買う物でもないでしょう。
そんなんだと後で後悔しそう。
すごく気に入ったら値引きなしでも買うでしょうし、気に入らなかったらどんな値引きでも買わないでしょう。

住民ですが、値引きに関して。

もし、1千万円の値引きがあったらうらやましいなぁ。
だとしたら子供3人目を挑戦していたかも！？

思う事はこの程度ぐらいですかねぇ^_^;

100万円でも、200万円でも、これを繰り上げ返済することの大変さを考えると、値引きは重要じゃないですか？