港南地区の今後について・・・第３話

>>80
76が皮肉を書いてるのを知らないのですか？
高層住宅の影響は79のリンクに書いてある通り、標高１００M前後の環境が人体に対する悪影響は考えにくい。
１００Mで影響が出るなら、普段都内に住む人が八王子とか山梨や長野に行ったらすぐ気分悪くて立っていられなくなるじゃん。
標高数千メートルの高地訓練と一緒にしないでほしい。

80みたいなヤツは常に何か心配してないとダメなんだよ
オフィスが低層なら、それはそれで他の心配探すようなヤツさ

＞８０
１００ｍの重力の差？？？おまえのあたまが軽いからだよ

みんな、そんなに束になって釣られなくたって．．．(苦笑)

表現が不適切でした。陳謝。

港南も横浜も供給過剰の一言につきますよ。
港南はコスポリが明らかなように、高額住戸の客は他にいきますよ。
今思えば「ブランファーレ」が唯一の勝ち組の気がしますが、
海岸通り沿いの吹き付けマンションを勝ち組っていうのも。。
横浜もMMの開発が遅れに遅れてたのに、
一気に建て過ぎですよ。
残ってる土地も少ないんだから分散させなきゃ駄目でしょ。

横浜は港南と違い供給過剰とは言えないのでは？
コットンハーバーも４棟全て即日販売の勢い。
みなとみない地区も地元の華僑がてぐすね引いて待っています。
最近の裕福層はマンション投資に熱心ですから横浜は出すところ全て当たりそうです。
関内から元町周辺のマンションはほとんど買い占められていますね。

なお供給過剰を心配するなら港南と芝浦ではないですか？

アド街で品川やってる。
港南口も結構出てきてるね。

港南とみなとみらいは条件があまりに違いすぎるよ。
港南は倉庫街・高速・幹線道路沿いを各社が勝手に建てているが、
みなとみらいは官民で街づくりをし、様々な施設が揃った状況下で
最後にマンションを建設するようになった。
住宅誌によればみなとみらい地区のマンションは地域冷暖房システムが
採用されるなど住宅環境でも違う上、都市景観に基づいて各建物の外観の色彩も
白系統で統一されるようにするなど根本から違っているようです。
港南も港区や東京都が旗振り役になればこんな事態にならなかったでしょうに・・・
ただ望みもあります。こうしてマンションが立ち並んだ以上、行政も動くので
少しずつでも変わるでしょう。

>>87
芝浦も官民が共同でプランを立て外溝や躯体のデザインを統一するなどアイランドとしての価値観を高めている。
デベが気まま勝手に開発した港南とは違う。
芝浦を心配する必要は無いよ。

>90

そうですね。芝浦は三井不動産主導ですから過去の例を見ても期待できそうです。
みなとみらいは三菱地所主導で進められた街。
財閥系の威信を掛けた巨大プロジェクトの場合は住居だけではなくスケールの大きい
モノになりますね。マンション名等だけで誰でも分かるイメージです。
港南の残念なところは各デベロッパーが勝手に進めてしまった点。
中規模デベロッパーなどが入り込んでしまった点でしょうか・・・

いや、それでいいんだよ。
街作り自体をどこかの主導で計画的にやられると、それはもうニュータウンの
名が相応しいなんとも味気ない街になってしまう。
個々は無計画のように見えても、最終的にまとめようとする意思が働いて
いるような街が丁度いい。

いや、やっぱり計画的な街づくりは大事だよ。
芝浦アイランドは、公園や保育園等のマンション以外の施設も充実しているが、無計画な港南は公園の計画さえもない。
また、無計画なためコスポリのすぐ前に４０階超えのマンションが建ったり、ラクシアの前に３１階のフェイバが建ったりと何が起こるか判らないため、安心して投資できない。
計画が無いから三角地帯に何が建つか判らないし、コスポリの北側もマンションが建つかもしれない。
パークタワーの並びの運河沿いも一杯マンションが建つかもしれない。
あるいはパチンコ店や工場が建つかもしれない。
少なくとも、芝浦アイランドは全体の計画がハッキリしているからこういう不安は無い。
無計画な開発は、街自体の特徴も周りとの協調性もない無個性な街並みになってしまう。
これが港南の失敗のひとつでは。

港南、公園の計画あるけど…
まあいいか
あと計画的な街ってさ、田舎の駅前みたいな理路整然としたやつだろ？
あれが個性的って、本気ですか？

港南はブランとＷＣＴの間が公園になりますね。もう重機も入っているようです。

港南3丁目は現在倉庫となっている場所にマンションが建つ可能性はありますね。
おそらく将来的にはその可能性はかなり高いでしょう。

港南4丁目は海洋大学が移転して、あの広大な土地が売りに出るのでもなければ、
コスポリ前の定借物件を最後に良くも悪くもこれ以上開発される余地はないでしょう。

三角形地帯の情報は、どこで入手されましたか？
私は、コスポリからの情報で聞いていますが・・・・・？
でも、今さらマンションが計画されても時既に遅しの感があります。

>>93
>ラクシアの前に３１階のフェイバが建ったりと何が起こるか判らない

フェイバリッチとラクシアとその隣の賃貸物件の３棟は、伊藤忠都市開発と
竹中工務店が一帯として開発したものですよ。

配当計画や建物の高さ等を考慮して計画的に建てられてます。

>97
まったくむそのとおり。

↑
だったら、ちまちましたの３つも建てないで、４０階以上のでかいのを１棟建てた方がいいじゃない。
デベが勝手気ままに計画すると採算しか考えないから、フェイバやラクシアのようなセコイマンションしか建てられない。
これが官公民のジョイントであれば周りを公園にして空地率を大きく取った立派なマンションが出来る。
やはり芝浦アイランドの方が魅力的だ。

>>99
港南スレで必死になって芝浦を売り込むあなたはステキだ。
だからどっかに消えてください。

>>99
あなたが暮らしている街、あなたが働いている街、あなたが食事する街・・・
それは官公民ジョイントの街ですか？どれほどの魅力がありますか。
あるいは「住みたい街ベスト10」とかに出てくる街は、いずれも全域が官公民一体で
開発された街ですか？自由が丘、二子玉川、下北沢、中目黒・・・
おっと、あなたが田園調布1〜3丁目に住んでるのならこのレス撤去し、ひれふしてあげる。
99によると、芝浦は採算度外視してるようです。楽しみですね。
→釣られ

>>99
あなたが暮らしている街、あなたが働いている街、あなたが食事をする街・・・
それは官公民ジョイントの街ですか？どれほどの魅力がありますか？
官公の都市計画能力って、どの程度ですか？官公が関わった不動産開発で、どれだけ
税金が垂れ流されているか、改めて言う必要がありますか？
「住みたい街ベスト10」とかに出てくる街は、いずれも全域が官公民一体で開発された
街ですか？自由が丘、二子玉川、下北沢、中目黒・・・
あなたが田園調布1〜3丁目に住んでるのならこのレス撤去し、ひれふしてあげる。
もっとも、「芝浦アイランドの方が魅力的だ」と必死で書き込むくらいだわな。
所詮底が知れているというもの。
→釣られ

芝浦アイランドは高島平団地とイメージがダブルのですが・・・。
あの地域も官民一体でやったんですよね？
それと、MMに関しては、確かに官民あげて開発してますが、
美術館はあったけど、図書館とか小学校とかのインフラは整備されそうにありませんね。
ちなみに、港南は倉庫も多いが、都立図書館、小学校、中学校、保育園、幼稚園がエリア内にあり、
定借のところには、今後、医療モールを始め、生活利便施設ができる。映画や水族館などの娯楽は高輪口まで、
行けば良いし、飲食店もインターシティーや品川駅まで行けば結構ある。
今のところ、池袋と違い駅周辺には風俗ないようだし。ただ、タワー型ラブホテルができると怖いけど・・・。
今後、公園も現在建設中の都営アパートのところと、ブラン、ＷＣＴ間にできる。
また、三角地帯は小学校への日当たり問題があるので、高層マンションは困難な状況です。
この地区の激戦も終わり、今後は主戦場は芝浦、豊洲、勝ちどきの３地域に拡大します。
当然、コストパフォーマンスを追求してくる訳だから、安かろう悪かろう的な感じにならないとも限らない。
まあ、都の定借も安かろう悪かろう的だけど。
ちなみに、以前、官民あげて作った町に住んでいたけど、建物がどれも同じような作りで、
統一感あったし、きれいだった。でも逆に個性的ではなかったような気がします。
ちょっと閉塞感がありました。


とりあえず、ごちゃごちゃしても生活にはそれほど困らないと思われます。

そうそう、行政（都または港区）は税金が欲しいんだよね。
だから、マンションが余ろうとあまり関係ない。住宅環境整備も必要だけど、やっぱ税金だよね。
企業からも税金とってるけど、そこの会社員が千葉神奈川埼玉に住民税を払ってた。今までは。
これからは都ががっぽりとるんだよね。郊外に住んでいた人々は今後、高齢になり、
介護とかが必要になってくる。ところが、都心回帰で税金納める連中が、みんな東京に集まる。
どうなんですかね？
そういえば、昔、石原知事が知事になるずっと前に、ラジオ番組かなんかで、東京の湾岸の倉庫街をつぶして、
住宅地にすれば、住宅問題は解決だなんって言ってたような気がする。
デベ主体にしろ、官民主体にしろ、彼は実際に知事になって、実行したんだよな。
偉いのかどうかわからないけど。

でも定借なんていいアイデアだよな。

だって、安い住宅で人を集めるだけ集めて、住民が年取って
税金払えなくなる７０年後には土地をまっさらにして、出ってくれだからね。

>でも定借なんていいアイデアだよな

そのとおり！！
定借であれば将来建て替えができずにスラム化する心配がないですよね。

古いビルで、区分所有と営業権が入り組んでいて、場所は良いのに建て替えもできず、スラム化している
物件をいくつか知っています。業者は１００年コンクリートなどとわけのわからないことをいってますが、
マンションも７０年くらいで建て替えたほうがいいのではないですか。

日本人は封建制での儒教の影響が残っているようで、土地を利用する、よりは土地を守るという意識が
強いですよね。成田空港の真ん中に住んでいる人のように、たいへんだなあと思います。
定借がいまひとつ流行らないのはその辺ですかね。品川シーサイド駅のとなりのマンションは定借ですが、
定借期間終了後は建物の所有者が取り壊ししなくても良いことになってる。合理的だと思いますが・・・
反論必至ですよね。

昨日日和に誘われて1年後には住む事になる
グランドコモンズから天王洲アイルを散歩してみたけど、
休日は人がいない静かな街だね。
食肉市場近辺はカラスの方が多かった。
そのカラスも都の他の街に較べて大した数ではないけど。
海岸通り、首都高を走るクルマの轟音が遠くに聞こえるけど、
天王洲アイルのウッドデッキのところなんて
都心から至近とは思えないくらいのどかな雰囲気。

ここ2〜3年で人口急増すると、街の雰囲気も大きく変わるのかな？

会社のおかげで、世田谷一等地駅徒歩8分一種低層ワイドスパン65㎡
for DINKS、南面車道屋根下自走車庫つきトータル2万円/月という、
世間からみれば異常な社宅に住んでる。
ここまでの環境下にいて、かつ事情によりここを出るとなると、
諦めなきゃならないことのほうが先に見えてきて、達観しなけりゃ
ならないことの方が多い。
107さんのご発言の通り、カラスも、轟音も、それを受け止めるのは
自分。尺度は外野が決めるものではないはず。
粉塵も、公園の有無も、変な若い衆がいるかどうかも、
壁がタイルか吹き付けかどうかも、ものさしは自分で持つしかない、
ということ。
「勝組」だの「負組」だの騒いでいるようですが、尺度を自分で
もてず、周囲の評価に頼るしかない幼稚な人間のたわごと。
社内にもバブル崩壊前にマンション買った先輩は山ほどいるが、
そいつらはみんな「負組」かい？
少なくともそいつらは、たとえ借金はあっても俺が勝てない
くらい芯が通った生きかたをしているがね。

港南１丁目５番地８から１０まで（運河を挟んで港南３丁目の日通前、パークタワーの南西側）の約４０００㎡が東急不動産に売りに出され、マンションと駐車場になるようです。
もともとは東日カーライフグループの所有だったらしいですが。
港南ビルプロジェクトとして東京都の建築物環境配慮制度にも登録されました。
マスコミ発表は４月６日です。

タワーマンションが建つのでしょうか？
ここに建つと、コスポリの東側、パークタワーの南西側も塞がれてしまいますね。
超高層でないことを祈るばかりです。

東京都の建築物環境配慮制度には、まだ詳細が記されていません。
ここに詳細が記されると高さ等の概要がわかるのですが。

７９さんで紹介している論文、同級生が書いていました。えらくなったものです。

マピオンの地図にコスモポリスはついに載ったけど
ラクシアやブランファーレはまだ倉庫って事になってる。

http://www.mapion.co.jp/c/f

>>109
東京日産港支店の跡地ですよね。
オフィスビルっぽかったけどなぁ。

東京日産港支店は、港南１丁目６番地だから多分違うのでは。
地図で見るとこんな感じ。


芝 | | \ \ PT / /
浦 | | \ 高 \ / /
水 | 旧 | \ 浜 \ / /
処 | 海 | ここ \ 運 \ / /
　理　　 | 岸 | \ 河 \ / /
セ | 通 | \ \ 日 / /
ン | り | \ \ 通 / /
タ | | \ \ / / 　コスポリ
| | \ \ / /
---------- -----========-------- --------------

---------- -----========-------- -------------
ソ | |クリスタル \ \ ビ | |
ニ | |スクエア \ \ ュ | | 都営跡
| | | 　\ \ ロ | |
生 | |東京 \ \ | | |
命 | |日産 \ \ 品 | |
| | 　　 \ \ 川 | |
| | \ \ | |

http://www.tn-carlife.co.jp/release/20050406.html

先日、ブランちゃんの駐車場に行ってみたら高級外車が多いのでびっくりした。ベンツ、ジャガー、BMWなど。
一方、ブランちゃんよりより少し平均価格が上の品川のMSの駐車場の車はそれほどでもなかった。ほとんどが３ナンバーの車だったが。
ひま男もいいところだが、当方車好きなもんで。？？？と思った次第。

そう言えば先日ブランの奥にある低層のマンションから
最新型のベンツS600が出てきたよ。
ノーマルでは一番高いんでしょ？あれ．．．

なんか港南のマンションって、供給過剰、乱立、売れない、大幅値引き等のイメージしか無い！

まーそのイメージが間違えてるわけだが。

>117 ビンゴ！
よく分かっているね。
それが世間の目ですよ。

> 117
前半は当たってるけど、後半はハズレ。
売れない、大幅値引きにはまってるのは港南のマンション乱立で一番ダメージ食らってる
郊外のマンション。

港南評はいろいろありましたが、デベロッパーも購入者も意外に冷静だったようです。
＞117供給過剰、乱立、売れない
といっても、各物件とも概ね販売に目処がついたようです。コスモやポルトチッタが若干数
完成後在庫が出たといっても、この程度のことはよくある話でしょう。
みなさんが悪く言うので逆に話題になり、宣伝効果がでたのではないですか。
＞大幅値引き等のイメージしか無い
たしかに開発開始前の下馬評でいろいろ騒がれましたから、都心に近い場所としては各社とも破格の値段
設定だったと思います。
デベロッパーは貪欲ですから、売れる場所と判断すれば過剰設備を行い利益率を上げようとする。ブリリ
ア東京や高輪ザレジデンスなどがその典型です。
港南は最初から安めの値段でプランニングされましたから、共用施設等の豪華さはないですが、各物件と
もきわめて堅実な構成をしているといえるのではないですか。本来であればブランファーレの価格帯でし
か買えないものがたまたま安く買えることになった。他社の販売は順調だからベイクレもあわてないので
は、と思います。

ある雑誌に出たベイクレスト関係者のインタビュー記事によると、いま同じところに同じ物を建てようとすると坪３００万くらいになる物件だから、
慌てずじっくり販売していくということが掲載されていました。たしかにいま土地を買って港南にMSを建てるとなると
かなり高くなるかもしれませんね。

そんな言い訳をまに受けられましても。

【 ── GW前状況確認 ── 】

「タワーフェイス残り戸数が明らかに。コスポソを退け堂々2位浮上」
「今同じ物を建てると300万/坪。(まだ売れていなくても)焦っていない」（ゴクレ語録）

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 3/162戸　（空き率1.9％） ±0戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 7/129戸　（空き率5.4％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　. 6/501戸　（空き率1.2％） ±0戸
☆コスポソ　 （17.03竣工済）　48/590戸　（空き率8.1％） ±0戸　.☆　巻き返しなるか！？

★タワ.フェイス（17.08竣工予）　27/255戸　（空き率10.6％）±0戸　★　準優勝候補筆頭へ
★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　14/325戸　（空き率4.3％） ＋6戸
WCT-A.　　（18.03竣工予）.12/1038戸　（空き率1.2％） ±0戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　20/223戸　（空き率9.0％） ±0戸
WCT-B.C　（19.03竣工予）　-/1044戸　（4/29 MRプレオープン）

パークタワーはキャンセルが出て再び２桁の残戸に、ラクシアはホームページ上は３戸だが既に１戸まで来た。
ラクシア完売間近！

フェバリッチは残り２２戸で苦戦中。タワーフェイスとブービーメーカ勝負！

ラクシアを除いて、港南は芝浦の影響を受けて軒並み苦戦中！
っていうか、最初から売れないのは見えていたんだが。

都営跡の定借もあるので益々売れ残りが増えそう。
ブランとラクシアのみが勝ち組ってところか。

戦場は芝浦へ．．．忘れ去られる港南　　あー寂しいー

たしかに↑を見る限りまあまあ販売は順調ですよね。コスポリも私は南側が売れ残っているのかと思っていたので
すが、南の都営住宅跡地の開発計画が不透明であったため、わざわざ販売を遅らせたいうことですから、心配はない
のでは。
ベイクレ　ＶＳ　ＷＣＴ-ＢＣ　という様相ですか。

ベイクレは一体販売サイドが何を考えているのか甚だ不明ですが、
ＷＣＴ−ＢＣのライバルは芝浦のＧＴ、ＣＭＴと勝どきですか？

WCT-BCと芝浦GT、CT、CMT、TTTでしょうね。
ここの勝負になると思います。この５つが勝ち組で
他のマンションが＊＊＊って噂もありますが。

というか、港南は全て＊＊＊みでしょう。
最高でも４２階。

やはり勝ち組は芝浦＆勝どき、最高で５８階！

勝負は明らか。
タワーは高さが命。

近隣のタワーを遥かに上回る高層階に住む人は良いけど、
近隣のタワーに眺望を阻害される階の住人にとって、
そのタワーの最上階が何階かなんて全然関係ないよね。