港南地区の今後について・・・第３話

＞441
たしかに食肉市場は移転する計画はないようですね。もともとは白金にあったものが
昭和の初期に当地へ移転してきたらしいですね。設備も数年ごとに近代化しており
公害の心配はないようです。扱っているのも牛と豚で、食鳥はないようですし。
施設のすぐ隣というのであれば、気分的にどうかとおもいますが、多少マンションも
離れているし気にする必要はないようです。

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白金にあったんですか。
それは、へえ〜という話ですね。

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確かに「へぇ〜」ボタンを10回くらい叩きたいですね(笑)

タワーフェイスのスレでは施設のすぐ隣にある事をよく煽られてますが
それよりもまさに隣にあるインターシティーにお勤めの人が
施設に関して不快に思っているような話を聞いた事がありません。

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港南地区で花見ができるところってどこですか？？

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今後は桜の植樹計画くらいあっても良さそうだけど、
これまでのこの地域の経緯を考えると桜には無縁そうね。
海洋大学敷地のどこかに桜はあるかな？
でも近隣の一般人が入っていくのも気が退けるし。

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この地域の経緯ってなに？

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準工業地域の為、倉庫ばかりで一般の人にはあまり用がなかったと言うことでしょ。

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桜は、高浜運河沿いの桜並木、港南１丁目の芝浦中央公園、港南幼稚園付近、少しですが港南３丁目遊び場やグランドコモンズにもあります。

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高浜運河沿いやグランドコモンズは穴場だね、人にあまり教えたくない。

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でも高浜運河はともかく、グランドコモンズで花見酒は無理そうね（苦笑）

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ありがとうございます。今度港南地区に引っ越す予定なのですが
桜が好きなので近くにないかなぁと思っていたのです。
普段は桜の花が咲いてないのでどれが桜の木かいまいち分からなかったもので。

今後、港南４丁目の公園など桜が増えて憩いの場所が増えるといいですね(^^)

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「ベイクレ & コスポソ コンビ、週刊誌にて＊＊＊に指名」
「フェイバリチ第三期完売。PTは最終次終了も完売ならず先着順受付へ」

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 3/162戸　（空き率1.9％） ▼4戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 7/129戸　（空き率5.4％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　. 6/501戸　（空き率1.2％） ±0戸
★コスポソ　 （17.03竣工済）　48/590戸　（空き率8.1％） ±0戸　★　準優勝確定

★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　. 8/325戸　（空き率2.5％） ▼9戸
WCT-A.　　（18.03竣工予）.12/1038戸　（空き率1.2％） ▼2戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　20/223戸　（空き率9.0％） ▼25戸（第三期終了）
WCT-B.C　（19.03竣工予）　-/1044戸　（G.W.頃販売開始？）

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空き率や残戸数から総合的に判断すると、ベイクレストの優勝はわかるが、準優勝はフェイバリッチで順々優勝がコスポリでは。
まぁ、WCTとラクシアの完売は堅いでしょう、この２棟が勝ち組、ブランが逃げ切り。パークタワーは最後で苦戦中、でも仕様が良いので完売すると思われ。
論外がベイクレスト、フェイバリッチ、コスポリ、共通するのは、いづれも港南３丁目物件で周りをタワーで囲まれて眺望がく、新幹線や湾岸高速の騒音がうるく、内装もダサいことだな。

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準優勝は云々よりも、全部合計すると４６０６戸も同じ地区にできるのですね・・・！！
ということは、この狭い地区に１万人以上も人口が増えるということ？それも短期間に！！
住民パワー全開ですな、ワッハッハ

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購入者からみたら、残戸数５％程度は完売とおなじでしょ
管理費はデベロッパー持ちだし、完成後数年内で売り切れれば影響ないですよ。

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来年からの予定住民です。
この地区に住民が増えるのはうれしいです。
２ちゃんで個人の寄付で植樹をしようとの
スレをみました。これって良い案だと思いません？
港区に働きかけて実現しましょうよ。。
自分達の住む街は自分達でよい環境にしていきたいです。

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＞15
さっさと逃げ切ったブランを入れれば約5000戸。
オラの実家のある町より多い。。。

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港区の人口を調べました。統計上人口のピークはなんと昭和１０年の３３７千人、戦後昭和２２年に１６５千人
まで減少しその後回復、昭和４０年に２４５千人と戦後のピーク人口を迎えました。しかしその後は減少を続け
平成７年には１４５千人まで落ち込んだものの、ここ数年は増加に転じ１５年４月現在は１６６千人です。また
このうち１８千人は外国人です。港区は人口過疎地だったのですよね。休日の都心は静かで住みやすいです。
逆に２３区でも西部の地区は人口が多すぎて、休日、平日を問わずの交通渋滞がはげしく私はきらいです。

港南地区に１万人の人口が集まるということは、ここは港区のなかでも人口密集地ということになります。当然
住民の発言力は無視できなくなるのではないでしょうか。嫌悪施設云々の議論がありますが、時間はかかるでし
ょうが徐々に改善していくものとおもいます。

一方、
港区の財政は歳入が８２８億円、一方２３区でいちばん人口の多い世田谷区は人口８２６千人で歳入は２１０１億円です。
一人当たりの歳入金額は約５０万円、ちなみに世田谷区は約２５万円です。財政から見ても港区は余裕があるのでは・・・

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の割には行政サービスがイマイチですね、港区。

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一気にいろいろなデペによって開発されてきている港南ですから、ほかのマンションも気になり、
故に仕様や売れ行きが気になり、順位つけたりコメント入れたりしているのでしょう。
ですが、上記で皆さんが言っているように、港南地区がこの1，2年で1万人増加、また先に住民としていらっしゃる
方々と意見なり要望を固め、港区行政により一層整備等がんばってもらいたいです。
自分たちの街は自分たちで住みやすい環境に変えていければいいと思います。

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>19
住民の発言が行政に影響を与えるためには、かなーりの努力が必要かと。

そんな努力しなくないからパス

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港南の住民が増えたことによって恩恵を受けるのは、役人と港区高台の住民では。

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>>14
コスポソは竣工済み、フェイバは入居まであと2年近くあることをお忘れなく。
フェイバはたぶん次期販売で完売もしくはそれに近い状態になるよ。

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5000戸もあるのに現地行っても人の気配がしないのはなぜでしょうか？
考えられるのは入居者が居ないのではということです。
ベイクレスト、コスポリ、フェイバリッチは夜間明かりがほとんど点いていません。
ということは14サンがおっしゃるように売れ残っていると思われます。
私は南側の眺望が良さそうなラクシアを検討していましたが見直そうと思います。
（完売しそうで選択できる部屋があまりないというのもありますが）
今は芝浦アイランドが良さそうだなと考えています。
でも暴落して2000万程度で買えるなら港南でもいいかなと思います。

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↑これマジで言ってるの！？

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＞　5000戸もあるのに現地行っても人の気配がしないのはなぜでしょうか？
＞　考えられるのは入居者が居ないのではということです。

この二行だけはある意味正解だな。
そりゃまだ出来てないんだから入居者はいないわｗｗ
電気ついてたら逆に怖いよ〜〜♪

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しかも、たぶんフェイバとラクシアを取り違えてるな。
行ったことないなら、無理に書き込まなきゃ良いのに。

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19>>残念ながら２３区は特別区なので税収はいったんすべて都に吸い上げられたうえで２３区に再配分
　　されるんですよ。２３区に住むとそういう不公平感もあるんです。世田谷区が市になろうって運動
　　してるのもそこに問題があるみたいですね。

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ごめんなさいラクシアとフェイバリッチ入れ違っていました。
でもベイクレストとラクシアは去年の8月と12月にコスポリは今年の3月に既に入居済みと聞いていますが？

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そりゃ聞き間違いだね。ベイクレストは今年末竣工。

スカイクレストならもう竣工したけど、品川埠頭のある向かいの島だから3〜4丁目とはほとんど関係無い。
他に竣工済みのラグナも近所だけど東品川だから、もちろん港南とは関係無い。

要は、3年後までの供給戸数の1〜2割ぐらいしか住めてないんだから、空いててあたりまえ。
むしろ全部が入居した時の人口増加に、街の生活インフラが耐えられるかの方が心配。
まー人が来るところには、そういう施設も自然と集まってくると予想してるけど。

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それどころか、さらに都営定借ドッカン供給もあるよ。
３年後には「あのころはひと気がなくて良かった・・・」なんて思うやも。

＞　でも暴落して2000万程度で買えるなら港南でもいいかなと思います。
品川埠頭（港南5丁目）の1LDKなら今でも買えるんじゃない？
駅から遠いけど芝浦アイランドまで検討対象にしてるなら大丈夫！

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↑訂正。品川埠頭でもダメっぽい。
http://www.goldcrest.co.jp/html/scv_tokyo/plan/c50a.html
残ってる一番ちっこいのでも2,400万くらいだってさ。意外とするのね。

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芝浦アイランドって、以前なにが建っていたのですか？
工場でしょうか、そうなら土壌汚染とか半端ないほど
ではないでしょうか。。どう思います？

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東京都交通局＆三井製糖工場跡地らしいです。
お砂糖で地盤が半端ないほど甘くなってるかも。

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気もーい

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港南って暴走族が多いって聞いたんですけど。

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マンション成約率トップ

　民間調査会社の不動産経済研究所によると、港区で03年に販売されたマンションは前年の3倍の2812戸。平均価格は、東京23区平均の1・5倍の6730万円と千代田区（7221万円）の次に高く、成約率は94・9％と大田区と同率で23区トップだった。

　港区の今年1月の人口は16万6900人と1年間で2800人増加し、戦後最低だった1996年の14万9700人から比べると1万7200人も回復した。

　高いマンションを買うのはもちろん、高額所得者。所得控除後の課税所得金額が1000万円を超える人は、昨年度1万947人と区内の納税者の13％を占め、「おそらく全国の自治体でトップの比率」（港区）だという。このなかには、年間1900万円以上も税金を納めている「超高額納税者」が225人もいるのだ。

　快進撃はまだ続いている。港区は新年度予算で、税収（特別区税）の7・5％増を見込んでいるのだ。23区は国から地方に渡される地方交付税がない。また、地方税の固定資産税や法人税は東京都の取り分だ。だから、税収増のほとんどは個人住民税の増加によるものだ。

　いち早く取り組んだ行革の成果もあって、財政の健全度を示す経常収支比率（一般財源に占める人件費など義務的経費の割合で、低いほど自由に予算を使える）も02年度決算で71・3％と、23区で最も低い。05年度の公債費比率（財政に占める借金返済の割合）は7・7％と、国の21・4％（04年度予算）を大幅に下回ることになる。

　「財政に余裕が出来た今だからこそ、港区のブランド力を高める事業に取り組みたい」（安田課長）

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暴走族は多いです。土曜日の晩は暴走族の騒音で窓を開けていられません。
落書きや器物の損壊も多いらしいです。
またコスモポリスの隣のコンビニは溜まり場になっているようです。

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先週の土日と、昨日今日が第二次殖民のピークかな？
フロンティアのみなさん、がんばってね。

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住宅市街地整備総合支援事業というのがありまして、芝浦と港南地区が、港区の住宅地供給の目玉のようですね。
港南はよくなりますね。

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そう、区の計画では
「水辺空間や緑等を生かした住宅供給を図ります。土地利用転換など
による大規模開発については、商業・業務系機能と融合した住宅供給
を図ります。また、生活関連施設の充実を図ります。」
だそうです。

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ただ時間の問題はありますよ。
大掛かりな整備計画だと、
どれだけの時間が必要か分からないからね。

30年後にようやく整備されても
今ここに書き込んでる人の
どれだけがその恩恵にあずかれるか．．．

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いままではなかなか港区に住みたくてもできなかった。だから人口が停滞していた。それが区の住宅整備事業に
より大量のマンションが低廉な価格で市場にでてきた。低金利とも条件が重なり、普通の人でも買える状況が
目の前にある。都心に住みたい人にはチャンスだと思いますがどうでしょう。

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チャンスだとお思いますよ。だからたくさんの方が買っていると思います。
ただ、家族向けの３LDK以上となるとやはり高いですよね。いまより安くなるかわかりませんから買う人が多いのでしょうが、中古なら安くなるのは確実ですから無理がある人は最低３,４年待てばいいと思います。

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3-4年待てば良いってもんじゃないよー。

まず金利が変わっちゃうかもよ。
30年ローンで返すと、金利が0.5％上がるごとに1000万円あたり100万円も総返済が増える。
5000万円の物件ならたった0.5％で500万！低金利っていうのは、ものすごく大きいよね。

あと、消費税UPはたぶん確実でしょ。5％→7％だったら、5,000万円の物件で100万円税金UP。

更に、泉岳寺新駅効果で地域価値は5％程度は上がってもおかしくない。5000万なら250万。

ほ〜ら、今買っておけば、なんと750万円（15％）もお買い得！！！
3-4年の中古落ち（10％程度）より多いって！！！！！！はやく決めちゃいなよ！！！！！！！！！

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待っても大丈夫。
金利が上がって購入のハードルが高くなれば、今度は物件価格そのものの相場を下げざるを得ません。

特に港南は供給過剰で、中古価格は絶対暴落するから待つべし。

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というか、３年待っても４年まっても、たとえ暴落しても港南は買うべきではないですよ。
３年待てば芝浦アイランドが完成しますので、こちらへどうぞ！

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なんだよ芝裏必死だなｗ

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新築で買っても中古で買っても同じと思います。ただこの地区は一時に５０００戸以上の販売があったわけで
中古でもかなり価格差が期待できるのではないですか。
あたりまえのことですが条件の良い中古物件は値下がりが少なく、方角や立地条件が悪い物件は値下がりする。
価格重視の人はそこいらをねらう手もありですよね。
ひとつの目安は新築時の販売状況なのでは。

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