学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？
http://www.mejiro-gh.com/
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2004-09-15 23:03:00
北向き住戸を青田買いするのはリスキー。
出来上がってからでも、遅くないものと思います。
当レスには完売とありますが、営業の人の話から推測すると、
億ションは完売ですが、北向き7000万円前後は、
結構売れ残っているようです。
先日初めて平日の昼間に現地に行ってきました。
休日と異なり想像以上の交通量でした。
南側低層を検討中の私としては少々気になりました。
一階は半地下、二階は人目が気になり、三・四階は電線が・・・
そして交通量。何を妥協するか迷います。
悩みついでに、工事状況見られてどう思われます？
私の目には工期間に合うのかなぁと心配なんですが。
ここ一ヶ月は急ピッチで工事を進めてるようにも見うけられますが・・
専門的なことはよく分からないですが、素人が見ても確かに普通に
遅いですよね。タワーでないのであんなものなのでしょうか？
木曜にＭＲに行ってきました。営業の年配の女性の「ここは特別です」というお仕着せがましい口調にかなり違和感を覚えます。
高級マンションと言っているけれど、仕様としては、80平米未満ではエアコンなし、食洗機なし、オーブンレンジなし、洗濯乾燥機なし、パウダールームが狭い、洗濯機が手洗い場から丸見え、床と壁とドアの色も既に変更不可、だそうで。
そういうものでしょうか。
北側４階あたり、というのは全然だめですか？
そもそも北側棟が６階建て（一部７階）、南側棟が１１階建てって、信じられない構造だと思いはするのですが。
３１５さん、だったら買わなければ良いだけです。
簡単でしょ。
やっぱり一階の北側の部屋だと日当たりとか風通しは全くないですよね 少しはあるのかなー
生まれも育ちも目白ですが、地元では、あの場所は
ガーデンヒルズといっても丘の下なのにねと笑っていますよ。
目白近衛町（新宿区下落合）が出るのだとしたら
そちらのほうが格は上だと思われます。
床と壁とドアの色も既に変更不可ですか？
でも、もともと変な組み合わせの中からの選択でしたよ。
最初っから自由な組み合わせはさせてくれてなかった。
全く別の色にしたいとは言わないまでも、組み合わせくらい自由にさせて欲しくないですか？
>>320
格がどうのという話はやめたほうがいいのでは？
そもそもマンションの購入意志のない自称地元民がココで口を出すこと自体、
真面目に検討されてる方に失礼でしょう。
とりあえず私の周囲では「学習院の南側にお金持ちがたくさん引っ越してくる」という認識です。
誰も笑ってなどいません。
３２２さんに一票！というか、ありがとうございます。
購入検討者が遠のくスレにはしたくないです。
皆皆様どうぞよろしく。
>320
億ションの購入者ですが、ここの検討にあたり格だとかそういうことは考えなかったですよ。
確かに丘の下ですがマンションまでの道のりは緑があってきれいですし駅からも近いですし
高層階なので見晴らしもいいですし。南に新宿、北に学習院の緑が見えるなんて
なかなか希少だと思うのですが。
地元民の方はプライドが高い（？）のでしょうか？
お金持ちは北側低層階に耐えられるのでしょうか？
北側低層はどのくら売れているのでしょうか？
結局売れなくて賃貸に出されたりしたらちょっと嫌かも・・
北側低層ばかり話題に上がるのはその他は売れたから！？
320: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/25(月) 15:06
生まれも育ちも目白ですが、地元では、あの場所は
ガーデンヒルズといっても丘の下なのにねと笑っていますよ。
目白近衛町（新宿区下落合）が出るのだとしたら
そちらのほうが格は上だと思われます。
地元は、目白近衛町なんて誰も言わない。
近衛町（知っていても郷土史研究か相当なお年寄り）だけだったらまだしも、目白近衛町なんてマンション業者が古い地名で
商品価値をあげるために言い出したこと。
それと、あの場所は大正にテニスに行っている人位しか知らないし、話題にもならない。
建物が出来上がってきたら、何が出来たのかびっくりすると思う。
北側低層階とか１ＬＤＫとかどういう人を対象に売る気なんでしょうか？
一人暮らしの女性？もしくは投資用ですかね。
５，６００万円もする部屋が家賃２０万円ほどで投資目的に合うんでしょうか？
単純に考えて、私なら投資しないんですけど。私が貧乏すぎて、お金持ちと感覚が違いすぎているんでしょうか？
＞＞３３２さん
一般人が投資目的で買うのには確かに高いと私も思います。
売れ残ったところを専門の業者が安くたたくのでは？
いずれにしても住民層はバラバラですよね？
前の書き込みで入居者のチェックを厳しく行っているといった噂もあ
りましたが、それにしては何年後かに賃貸に出されていそうな部屋が
比較的多いですよね。
北向きは建物は生活が想像できず、建物が出来上がってからでないと、
購入できません。
会社からの家賃補助もあり、賃貸という選択肢もあるかもしれないと近頃思っております。
住んでみて気に入らなければ、引っ越せばいいし。
億ションの売れ行きはかなり加速してきているようですね。やはり北側低層が課題でしょうか。
ずいぶん前に３１９さんがおっしゃていた目白台シティハウスは、KENから賃貸で出てますね。
住友さんのフラッグシップ物件を賃貸に出すようなことになれば、デベとして失格ですね。
入居者層がバラバラになりそうだったり、売れ残り懸念物件が賃貸に回されそうであったりとか
南側の億ション購入者の方には迷惑な話ですねぇ。
宮様がお住まいになるようでしたら、由々しき問題にならないのですか？
南側低層階でも賃貸でなら、１ＬＤＫ２０万円なら借りる人いるでしょ。
>億ションの売れ行きはかなり加速してきているようですね。
してませんよ。
>宮様がお住まいになるようでしたら、由々しき問題にならないのですか？
そんなのウソだって
あんな周辺環境のわりーところに住まないよ。
億ションは、今月目処に完売のようですね。継続検討中ですが、もう他の部屋は
紹介されなくなりました。
完成いつ予定なの、ここは？
実際ちょっとバランスがいまいち悪いですよね。
駅近→坂下、線路横。
周辺の利便性→スーパーが非常に遠い、切実な悩みです。
学習院→がけ下、林ベッタリ眺望無し、馬場はくさい。
施工鹿島→ほぼ株木建設施工。
価格→高すぎ、市場１０年後先取り価格か？
管理費等→なにを考えたか信じ難いエレベターの数、おまけに不必要な免震装置、膨大な維持費がかかりそう。
住友不動産→ブランドも特に感じず。
どう考えてもいまいちかな。
そうですね、バランスが悪いですね。
目白のあの立地であの値段で、あの建物、、、、、納得がいかない。
でも住めないけどね＾＾
ペントハウスのための建物で
そのほかはその土台って感じ
ペントハウス１０億円くらいにしないと割に合わない感じだな。
土台なら＾＾
1億でも高いでしょ。
あの場所じゃ・・・
ここ噂の目白ガーデンヒルズですよね？
住友の？
そうです
工事だいぶ進展している感じですね。現場近くで見たら。
でもまだまだな感じだけど。
こういう超高級マンションで突貫工事とかして欲しくないですけどね。工期間に合わすために。
あと、ガーデンヒルズの名前を冠するなら、第１期でほとんど売り切って欲しいね。
ガーデンヒルズの名前を冠するなら？？
久我山ガーデンヒルズは売れ残って大変なようですが・・・
そもそも目白ガーデンヒルズのような、高額所得者以外を
馬鹿にするような販売は止めたほうがいいですね。
モデルルームも見せてくれないで追い返されました。
価格は高いし、虫は多そうだし
営業は客を馬鹿にしすぎだし。
二度と住友不動産にお願いしません。
売れ残った部屋ってどうするんでしょう？
賃貸にまわすんでしょうか？
それは客層を一挙にバラバラにしてしまいますね。
３４９さん
その通り
最初、予算を言わずに見に行ったらモデルルーム見る前に
いろいろ聞かれ、見栄張って１億と言ったとたんにチーフさんが出てきた
そこまで出せないけど、目白プレイスは女性の担当が一生懸命だったので
そちらを検討中。
サービス業でしょ？住友さん。
最初に電話でいきなり予算をきかれました。
「キャッシュで9000万」といったら
まあまあの扱いでした。
もちろんハッタリです。（爆）
その後もしつこくＤＭがきます。
9000万もっていたら、あんな崖下、南は道路の
イマイチの土地のマンションは買いません。
事実、お金持ち以外買えないのだから販売方法に問題はないと思いますが。
冷やかしで来る人にモデルルーム見せても住友に何の得も無いわけですし。
買える人だけを相手にするのは仕方ないかと。
大体ここはモデルルームも完全予約制では？いきなり行って見せてもらえなかった
からって僻むのもどうかと思いますよ。
>事実、お金持ち以外買えないのだから
いや、そんなことはないですよ
北側の貧乏棟なら4000万ぐらいからあります。
その貧乏棟の４０００万円ってどういう人が買うの想定しているの？
お金持ちと独身者（若人、老人）、２人住まいの人たちが同居するのかしら？
北側１階３ＬＤＫ７０平米台６０００万。
色の違う匿名さんは、故意的にマーキングされているんですか？
同じ人っていう事ですよね！？
358>
通報掲示板で話題になってますね。
もうちょっとこの板も建設的になるといんですが・・・
購入予定の方の意見ありませんか？
安っぽくなかったですか？
ぎりぎりまで全部同じ仕様だと思っていたから。。。
全室ペアガラスじゃないし、今時タンクレストイレじゃない
のってあり？？からり床ってのも驚きですよね。
ペアガラスじゃないのは論外ですよね。
それに、億ださないとタンクレスでない、
なんての、
信じられない。
でも、外観のデザインはよかったと思います。
駐車場も屋内で、かつわりに安かった。それがプラスポイントかな。
362さん＞んーー確かに駐車場はの件は一理あり。
でも駐車場に住む訳じゃないからっていうのが
我が家の結論でした。
この金額を出すからこそ、仕様・設備は
やっぱり譲れなかったんですよね・・・
値段のわりにってのが、ひっかかるんですよ。
>363
いや、実は我が家も同じ結論でしたよ。
値段のわりに・・・
ですね、本当に。
場所も崖下だし南は道路だし、環境はあまりよくないですよね。
部屋も詰め込みすぎてると思いました。
北側は日当たり悪すぎて論外だし。
私もモデルルーム見ましたが、
水周りがあまりにもチープで驚きました。
あと、床とドアの色合わせがいまひとつセンスが無いなぁと。
インテリアオプション相談会の案内が来ましたが、購入者の方、参加されますか？
>366
購入者ですが、まだそのような案内は来ていません。
先月行なわれたインテリアオプション相談会は参加したのですが、
今回はそれに参加しなかった方用なのでしょうか。
（うちはその時、秋にもう一度オプション会があると言われました。）
担当の方に相談にのってもらい、家具はほぼ決めてしまいました。（カーテン、ソファ、ダイニング、etc）
ソファとリビングテーブルなどはカッシーナ、ダイニングセットや食器棚はアルフレックスにしました。
カーテンなどの種類も思ったよりもあってよかったですよ。
ただ、展示してある家具は少ないですので行った後にショールームなどを訪れることをお勧めします。
入居が待ち遠しいです。家具は決めましたし、次は家電とかも考えないといけません。
食器も買い足したいなぁなどと悩みは尽きないです（嬉しい悩みですが）
367さん、ありがとうございます。やっと購入者の方のお話が聞けて嬉しいです。
うちは先月に申し込んだばかりなので、9月9，10，11日の案内が来たようです。
それにしても、ほぼ家具を決められたなんてすばやいですね。
今のところ、ショールーム回りをして想像を膨らませています。アルフレックスはシンプルで良いですよね。
ほんとに入居が待ち遠しいよね。引き続き色々教えてください。
368です。すみません、最後になぜかタメ口になってました。失礼しました。
>368さん
私も購入者の方とお話が出来て嬉しいです。
全然構いませんよ、タメ口でも。
なんかこの板は、購入者の書き込みは非常に少ないですよね。
オプション会から数日後、住友シスコンの方から選んだ家具を配置した場合の立体図（？）
やその他の提案の図面なども送られてきましたので、行って損はないと思います。
（これを参考にショールームをまわりました）
当日は我が家はとりあえず見積もりだけ、という風にしました。その場で契約されている方も
いらっしゃったようですが、他にも色々検討したかったので。
全然嫌な顔はされませんでしたし、とりあえず気に入った家具などの見積もりを出してもらうと
いいかもしれませんね。
ありがとうございます。もっと購入者の方の意見が聞ける板になるといいですね。
契約日にもらったシスコンのパンフレットはイマイチだったので、正直期待してなかったのですが、
お話を聞いて楽しみになってきました。結果をご報告しますね。
ここの板は盛り上がっていないようですが
売れてるんですか。。。
本当に開店休業状態。
掲示板なんぞに興味のない方々がお買い上げなのでしょうか？
ところで先日の台風の際、あの辺りに水の被害はなかったのでしょうか？
坂の下なので気になります。
坂の下？
崖の下では？
ほんとに書き込み少ないね・・・
営業マンは売れてると自信満々でしたが
ここまで来ると怪しいですね。
ズバリ！売れ残っているでしょう。
ＪＲ目白駅から学習院大学の西側にある坂道を、とことこ歩くと目白ガーデンヒルズの建設現場に出る。
周辺を見渡しても、マンションギャラリーがどこにあるのかよく分からない。現場のガードマンに尋ね
ると、対面のビルを指さして「あの中ですよ」。「大々的に宣伝するのではなく、静かに知る人ぞ知る
といったペースで販売しています。マンションギャラリーは完全予約制。スタッフも少ないので、受け
入れられるのは少数のお客様に限られます」（目白ガーデンヒルズ・マンションギャラリー所長、秀野
康信氏）。現地を訪ねたのは、第１期分譲が終わった2005年７月29日。秀野（しゅうの）氏に売れ行き
を聞くと、「２月に60戸、３月に28戸、４月に60戸、５月に30戸、６月に20戸、７月に28戸。全396戸
のうち、すでに228戸が売れました」と、メモを見ることなく数字をスラスラ並べてくれた。２月に会
員優先販売をスタートさせたところ好調だったので、それを６月まで続行。一般向けに分譲を開始した
のは７月からだ。2006年３月までに80パーセントの販売を目標にしている。
>376、7
こんなの住宅情報と同じ広告なんだから。
半年もかけて半分強しか売れてないってことでしょ。
条件の良いものから売れてるんだから、これからますます厳しくなるのが見えてる。
目標でも「1年以上かけて８割」って、厳しいのを自ら認めているってことでないの。
>378
私もそう思います。住友はなにかというと広尾のガーデンヒルズの
イメージで売ろうとしますが、そもそも全然立地が違います。
人気物件と不人気物件がはっきりわかれるこのご時世に
1年以上かけて8割目標なんて、今から言い訳つくってるみたいですね。
>377
MRのスタッフを少なくして、長い期間かけて売るというのは典型的な苦戦物件じゃないの。
価格設定を高くし、利益率も上げる。
その分売れ行きは悪くなるので販売期間を長くして、
販売コストを抑えながらじっくり売っていくというやり方。
デベロッパーにとっては儲かるいい仕組みだが、購入者にとってはね…。
このやり方だと地価が上がり続けるという考えなら、
別に売れ残ろうが地価自体があがっていればデベロッパーにとっては何の問題もない。
かつての大京、いまの住友の考え方がそれ。
けど、この発想に立っているのは、いまや住友だけだったりする。
購入者です。散歩がてら現地に行ってみたら入り口のすぐ側にコンビニが開店していました。
（ガソリンスタンドがあったところです）だいぶ便利になりますね。後はイタリアやフレンチ
のレストランができると良いのですが。既にあるタイ料理の店は美味しいらしいです。
>既にあるタイ料理
どの店ですか？
コンビニのすぐ近くの？
プリックタイという店です。マンションの前の道と新目白通りの間の道にあります。
１6席しかない小さな店です。
情報ありがとうございます。
行って見ます。
こちらの北向きを考え始めています。
採光にはそれほどこだわらないのですが、
結露が心配。
北向きを購入された方、もし読んでいらしたら
そのあたりのお考えをお聞かせください。
＞３８７
私は結局南向きの低層にしましたが、北向きの森を見ながらの暮らしにもだいぶ魅かれました。
色々考えましたが、森を見るのは通勤の行き帰りとわりきり、陽当たりをとった次第です（と言
っても低層ですけど）。あの森の眺めを考えると悩みますよね。気持ちわかります。
388さん、そうなんです。
南向きはちょっと前の環境が悪いのですよね。
クルマは結構通るし、視界はかなり上層でないと抜けないし・・・
北向きのが静かでいいかも、とおもいはじめました。
ただ、あれだけ森がせまってますし、北と南の棟の距離も近い・・・
湿気はやはり気になりますね。
南向き低層は環境が悪いとまで言われるとちょっと辛いですが、森の雰囲気が家の中で
全く感じられないのは、残念だと思っています。湿気の問題は南側にも窓があるわけです
から、そんなに問題にはならないのでは？問題はリビングに陽があたらないことだと思
います。階数にもよると思いますが。
>南向き低層は環境が悪いとまで言われるとちょっと辛い
す、すいませんでした。変なことをいってしまって・・・
逆に388＆390さんは、家の前が道でわりあいクルマがとおること、
高い建物が多くて視界が抜けないことは、気にされませんでしたか？
まあ、窓をしめればクルマの音は気にならないと思いますが、
騒音とか、気にされないほうでしょうか？
北向きの部屋は建物完成後のモデルルームを見てから決めたいと思っています。
営業の方も、建物ができてからのほうが、北向きの良さを分かってもらえるので、
営業しやすい、ってなことを言っていました。
北向きは、結構売れ残っているらしいので、建物完成まで待っても大丈夫でしょう。
392さん情報どうもありがとうございます。
そうですね、完成してから見に行きましょうかね。
南側低層購入者です。しばらく見に行ってないのですが、どれくらい建物ができてきたのか楽しみです。
最近は見に行きたいのを我慢してます（笑）結局、日当たりを重視して南側にしましたが、完成した北棟にも
興味あります。
好き好きですから、賛否両論は当然ありますが、
でも、あの外観デザインは美しいと思います。
住友はわりあいＣＧどおりに物件を仕上げますし、
入居者からの不満もわりに少ない気がします。
パンフをみると、
入り口のライティングなども落ち着いた瀟洒な感じになりそうだし、
完成が楽しみですね。
ただ、住友だけにまた１年以上売れ残るのかと思うと...
＞騒音とか、気にされないほうでしょうか？
静かなのにこしたことはないでしょうが、経済性を考えて我慢するということです。
ここの場合、線路が近いので、北、南問わず窓をあければ電車の騒音はあるでしょう
し、それを考えると前面道路の車の往来はそれほど気にならないと判断しました。
だいぶ掲示板に活気がでてきてうれしいです。私は少し気になっているのは、駅前の
コマ−スの話ですが、再開発について情報ありますでしょうか。やはりマンションに
なるのでしょうか。スーパー、本屋、レストランなどが入る商業ビルになると良いの
ですが。
>電車の騒音
って、ありましたか？
現地に立ってみたけど、気づかなかった。
なるほど〜。現地に立ってみたんですが、
工事の音がうるさいのと、たぶん埼京線は間隔があるので、たまたま私が
たったときは通過しなかったんでしょう。
窓を閉めれば問題はないでしょうね。空気循環システムもありますから、
それほど窓をあけるということはなさそうです。
コマースの情報はありません。どなたか、ありましたらよろしくです。
学校が目白にあったため、２０年以上前からコマースを含め、あのあたりはよく知っていますが、
コマースの変化については、１回にコンビニができたくらいですね＾＾；
できれば、もう少し大きなスーパーや、本屋等が入ったダイエーみたいなのに
なってほしいのですが。。。
今後に期待したいですね。
皆さん、あまり気になさっていないようですが、私が南側を買うには今ひとつ踏み込めない理由は、
新目白通りの騒音です。
電車の騒音を避けるために、Ｃ棟の東側の辺の部屋を考えておりましたが、
明け方５時頃に現地に行ったところ、大正テニスクラブのあたりは、南側がテニスコートで抜けている分、
新目白の音が相当聞こえます。
これで、８０平米強で、８０００万円後半の金額を出さねばならないのか？ と言うのが逡巡の
一番大きな理由です。（たぶん、７階以上の億ションの方がもっとウルサいと思います。
皆さんのお考えは如何でしょうか？
だったら、他にすればいいだけじゃないの。
>皆さんのお考えは如何でしょうか？
そうなんです。やはり南側の周辺環境が問題なんです。
車が結構通る
南側には高い建物が多い（ごちゃごちゃしている）
窓を閉めれば大丈夫だと思いますし、換気システムもついていますから
問題なしとする方も多いと思いますが、私の場合は
結構「窓を開けたい派」なので。
それで北側はどうかな〜 と考え始めているところ。
ただ、今私の住んでいるマンション、北にも南にも部屋があるのですが、
明るさは北でもそんなに問題ないんですよ、北の部屋の窓が大きいので。
ただ、やっぱり日当たりが違うので湿気がね・・・
まあ、比べれば、なんですが。
この物件の建物自体は気にっているので、かなり迷うところ。
完成まで待って、あいてる部屋を見てから決めようかなとも思ってます。
まあ、いい部屋はなくなってしまうかもしれませんが、その分自分の目で
見て決められると思いますし。
４０４さんありがとうございます。４０２です。
ガーヒルの価格は、だいたい、この辺の相場マンションのの２割り増しくらいだと思っております。
１割は、免震構造分として、残りの１割をこのきれいな外観とエントランスや廊下の
ゴージャス感 分の増額だと割り切れるかどうかが買うかどうかのポイントだと考えています。
４０４さんが仰るとおり、南側（中低層階）からは、この建物の最大の売りである 緑 が全く
見えませんし、すぐ前の通り、そして新目白、さらには電車の騒音などもあり、デメリットが多いのが
残念にだなあと思っております。
どなたかに私の気がついていないメリットをご指摘頂ければ、
購入に踏み切れるのですが、、 よろしくお願いします。
402さん、廊下はゴージャスではありません。北側は外廊下です。南側はエレベーターが2戸1なのでELホールだけで廊下はありません。
またこの建物の最大の売りは 緑 ではなく都心・駅近なのです。大使館並のセキュリティと言っても南側ならELロックがありますが北側はありません。402さんが南側を検討されているようですが目の前の騒音の件や緑、価格を懸念しているのなら安め設定の北側を検討された方が現実的かと思います。
>どなたかに私の気がついていないメリット
デメリットとウラハラですが、戸数が多い（からデメリットとしては南棟と北棟の距離がせまく、
北棟の日当たりが悪そう）ため、このグレードの物件にしては修繕積立金や管理費がわりに
安いと思います。それと駐車場のカバー率も高く、かつ料金設定もリーズナブルです。ちゃんと
屋根つきですし。
建物はデザイン性が高く（それは405さんご指摘ですからこれ以上は触れませんが）、
スペックもしっかりしています。通常オプションとなるしょくせんきも標準です。
（でも、ガラスがペアではなくて合わせガラスだってのがひっかかりますが・・・
どう考えたって合わせガラスよりペアのがいいと思いますが）
あとは駅近。これは大きなメリットですね。どんなに仕様がよくても駅から遠い物件は
売却が難しくなりますから。でも、駅から近いから、あの落ち着かない環境なんですよね。
これもメリット＆デメリットがウラハラです。
北側は全然検討外ですか？
４０５＞
４０６さんのおっしゃるとおりかもしれませんね。
それから、メリットについて指摘を…というご要望に反する書き込みになりますが、
いちど、目白３丁目〜４丁目（目白庭園、徳川ビレッジ方面）、
下落合３丁目（近衛通り）〜中落合のあたりを散策されてはいかがでしょうか。
地元民の目から見ると、学習院下は決して悪い住環境でもありませんし、
利便性はかなり高いとは思いますが、上記のエリアにも、将来、まだ低層物件が建つはずです。
ガーヒルの相場でも大丈夫ということでしたら、私なら上記エリアの低層物件を物件を待ちます。
４０２です。
４０６，７，８さん、ありがとうございます。
ガーヒルは気にいっているのですが、あとひとつ踏み切れません。
もう少し、南側住戸が(日当たり重視の為）
１．静粛な環境(前の通りおよび、新目白の騒音）
２．緑が部屋から見える
３．あと、５〜10平米広い
のどれかを満たしていれば、すぐ購入するのですが、、、
10年後くらいに、家族構成の関係で購入した部屋を売却する可能性があるため、
その際に果たして2割減くらいの値段で売れるかどうか の見極めがつかないというのが、
購入に踏み切れない最大の理由です。
弱ってます。
ディテイルを言い出すと、新目白通りの騒音だとか、値段が１割割高だとかあるのでしょう
けど、要点はあの場所に住みたいか、住みたくないか、ということになるのではないでしょう
か。目白に住んで１５年、目白を離れて２５年になりますが、目白という街には今でも都心の
中の郊外という魅力があると思います。また、高田馬場には学生街特有の活気があり目白とは
だいぶ異なりますが、こちらも魅力があります。これらの魅力に価値を見出せる人は、細かい
点が気にならないでしょうし、魅力を感じない人は騒音等の欠点が気になると思います。
既に購入を決めたものとして、目白や高田馬場を好きな方と一緒に住みたいと考えています。
迷っている方は、マンション固有の評価に加え、街全体（ロケーション）の評価をあわせて検討
してみてはどうでしょうか。週末に、周囲を少し散策して、考えを巡らしてみては如何かと思い
ます。
>その際に果たして2割減くらいの値段で売れるかどうか
これは正直、ほとんど不可能に近いと思います。
目白ガーヒルは大規模物件ですから、完成までに完売というのは難しいでしょう。
最近の住友の在庫の抱え方をみたら1年経っても売れ残りがある可能性が高いです。
シティハウス成城と同じパターンですね。
あちらより価格帯が高いからなお難しいのでは？
やはり、買い手としては、そのへんも覚悟して、あくまで「物件が気に入ったから買う」
というスタンスでいかないと・・・
物件のデザインなどが気に入っていらっしゃるのなら、完成まで待って、部屋を見せてもらって
から決めてはいかがでしょうか？
いい部屋はないかもしれませんが、実際に見て、デメリットとメリットをはかりにかけてみられては？
案外防音はしっかりしていて、換気システムも整ってますから、騒音は気にならないかもしれませんよ？
また、日当たり重視なら、あの大きなサッシュですから、暑すぎるぐらい十分だと思います。
410さんがおっしゃっていますが、目白や高田馬場って、わりとお店もいいところあるんですよ。
リーガロイヤルのパンもおいしいし・・・
購入検討者です。一度諦めかけたのですが、やはりこの物件が忘れられず、最近真剣に検討しています。
かなり前に問い合わせをした際に、この物件はバルコニーでの洗濯物干は禁止予定ですという説明を受けたような気がするのですが、最終的にはどうなったのでしょうか？洗濯乾燥機はマーベラスにしか標準装備されないようですが、それ以外のグレードは自分で購入しないといけないのでしょうか。あるいはやはり干しても良いということになったのでしょうか。HPの間取り図を見ても、物干は見当たらないのですが、、、
どなたかお教えいただけるとありがたいです。（近々モデルルームに行きたいのですが、なかなか時間がとれず、、、）
購入者です。バルコニーは洗濯物干禁止と聞いています。でも、洗濯乾燥機と浴室での乾燥で、何とかなるのかなと割り切りました。タワーマンションでも、結局風が強くて干せないでしょうし。ちなみに洗濯乾燥機や食器洗い機は、マーベラスにしか標準装備されていませんが、ものすごく高価なものでもありませんし、自分で購入ということでいいんじゃないでしょうか？わたしは、食器洗い機とオーブンは、オプションのものを備え付けるつもりです。市販のものより高価ではありますが、やはり見た目が整然としますし。
413です。早速どうもありがとうございます。やはり禁止なのですね。
洗濯乾燥機禁止の服って結構ありますし、毎日浴室乾燥機を使うのも家族の入浴時間がバラバラな我が家では結構大変（出費も凄そう）、それに布団はどうするの・・・と悩みは尽きないのですが、そんなことを気にするようではこの物件は選べないのかもしれません。（決して皮肉でなく）景観を全居住者で守っていこうと言う決意が必要なのでしょうね。
つまらないことかもしれませんが、以前から物干の件が最大のネックになっていますので、もう少し考えてみようと思います。今まで週に2〜3回は布団を干してほかほかの布団で寝ているので、そういう生活を諦められるのかどうか、、、
もちろん、それを補って余りある魅力がある物件なので、悩むわけですけど。
習慣の問題なんですが、布団を干す、洗濯物は外で乾かす、
という生活をかえるのは結構つらいですよね。
でも、変えてみれば乾燥機で洗濯物はふんわり乾きますし、
ベットにすればいいわけで・・・
ふとんの生活はやはりちょっとこの物件ではつらいと思います。
ただ、友人はふとん干し禁止のマンションでは、ベランダにビニールシートをしいて
ヨコにして乾かすのだといってました。けっこう効果あるようですよ。
ところで、土壌汚染の話はどうなんでしょうか？
住友からは説明がありませんでした。どなたか詳しく聞いた方いらっしゃいますか？
415です。レスありがとうございます。
あ、説明足りませんでしたが、自分はベッド生活で、布団と書いたのは掛け布団のことです。ホントにみなさんどうされるんでしょうね。やはり布団乾燥機を別途購入でしょうか、、、
ベランダにビニールシートというのもそれなりに効果ありそうですが、実際にやってる自分の姿を想像すると泣けてきますね（笑
それ以前に、自分は南向きを希望していないので（というより買えないので）、その手は使えないかも。
突っ張り式でもバルコニーにこっそり設置しようものなら、すぐ見つかって理事会で吊るし上げでしょうし、、、
高級物件にそぐわないつまらないネタ、いつまでも引っ張ってすみません。
もう、かれこれ10年以上、ふとん乾燥機使っていますが、かなりいいですよー。掛け布団はフワフワになります。特にベッドだと、マットはさすがにでかくて、マンションじゃ干せないじゃないですか。。。なので、衛生的にもいいと思います。あとは直射日光に干すことにどれだけこだわるかですね。
生まれてからずっと一軒家で、庭に洗濯物干す環境でした。転勤で海外転勤となり、しょうがなく乾燥機使い始めましたが、使い慣れると悪くなかったです（むしろ便利でした）。海外ではそれが普通なんでしょうね。ただ、洗濯機と一緒になってる「洗濯乾燥機」は使ったことがないので、よくわかりませんが。
北向きの部屋だったら、短い間ちょっと干すのに
文句は出ない気がしますよ。
森だから、誰の目にもふれないでしょう。
あまり気にされなくても大丈夫ではないでしょうか。
物件が気に入っているなら前向きにご検討を！
確かに、森側なら、人目はないし、バルコニーもそこそこ背があるので、下におく洗濯物干しなら、だれにも見られませんね、ここだけの話こそっとすれば。いずれにせよ、タワーマンション高層階ほどは洗濯物には苦労しないのではないでしょうか？浴室の乾燥機使っている仲間はそれで事足りているとも聞いていますし。
洗濯物の量は、ご家庭でそれぞれ違うものと思いますで参考にはならないとかもしれませんが、私は、夫と二人家族で、毎日洗濯をし、週末は3回くらい洗濯機を回すので量的には多いほうではないかと思います。 都心のマンションは、ベランダに物干しがなく、マンションの管理規定でも禁止、とされているところが多いのではないでしょうか。実際私がみた物件の多くはそうでした。それらの物件を見た時に、憧れのマンション欲しさに目をつぶって意思とは反対に、洗濯物干せなくてもいいかも。。。などと思いました。最終的には、洗濯物外干し出来るマンションを購入して大変満足しています。限られた予算がありますので、１００％満足いく物件が購入できるわけでもなく、当初気になっていた点、（たとえばリビングが小さいかも？）というのは入居後もそれなりに気になったりするものです。やはり優先順位をつけて取捨選択し納得して決められたほうがいかもしれませんね。振り出しに戻るようなレスですみません。。。
千代田区番町を歩いていたら、こんなマンション発見。
おそらく洗濯物の外干し禁止でしょうが、
バルコニーの半分がコンサバトリーのようになっていて、
そこで選択ものを乾かせるようになっていました。
ＬＤはどんな形状しているんでしょうか？
423さんのおっしゃっているのは、L字型のようにでっぱったコンサバ（つまりリビングの張り出し）
でしょうか？
だったら目白ガーデンヒルズは違うと思います。
リビングを切り取るカタチではなく、
しっかりバルコニーを確保しています。
洗濯物って確かに、言われてみれば困りますよね。
やはりお日様に当てたからっとした洗濯物は日本人としては
気持ちよく感じるもの。
でも、外から見て、洗濯物が干してあるマンションは高級感はないですし。
干したいけど、干してあるのは見たくない。うーん、結構困りますね、確かに。
442さんへ
そうなんです。購入者ですが、全体の広さおよびリビングの広さではずいぶん悩みました。現在も山手線沿線に住んでいますが、今回の引越しで、面積は現在の90→目白は70平米半ばになり、リビングも同様に狭くなってしまいます。ただし、同じ山手線沿線でも、現在住んでいるところより、目白は住環境がかなり良いので、広さはなんとか諦めました。もちろん目白GHにも現在と同じくらい広い部屋はありましたが、残念ながら予算は青天井とはいきませんので。でも、小さい子供もおりますので、駅周りやマンションまでの道など周辺環境を重視しました。新居のリビング中の配置には頭を悩ませるところではありますが、今ではむしろそれを楽しんでおりまして、今回の購入には満足しています。
すでに契約したのですが、備え付けの食器洗い機とかオーブンって、市販のものに比べてどうなんですか？性能とか使い勝手とか。。。オプションでどうするか迷っています。
オプションの食器洗い機やオーブンのよさは、すっきりと収納部分に
おさまる、ということだとおもいます。見た目の問題が多いですね。
性能や使い勝手に関しては後付けのもののが逆にいい場合も多いのではないでしょうか。
ところで、一時期話題になった皇族ご出身の方って、結局お住まいになるのでしょうか？
他の住人への影響って、小さくないと思うのですが。。。
427さんありがとうございます。
426です。あとは市販とオプションの差は価格差ですかね。でも、高いんですが、見た目のすっきり感はお金にはかえがたいですよね。今週末、泉ガーデンでシスコンの相談会みたいなのがあるようなので、そこで担当に相談してみます。ちなみに、皇族関係の方は、この物件では入居日が間に合わなくないような気がします。。。
週間朝日だかなんだかに、皇族の方のお住まいのことが書いてありました。文京地区のセキュリティーが３重も４重もしてある
マンションにお住まいになるが、入居が先なので、それまで賃貸に住まわれるとの事。ここのことかな？
そうなんですか？竣工は大分先なので、結構間が空いて大変ですね。数ヶ月賃貸は。。。
＞ところで、一時期話題になった皇族ご出身の方って、結局お住まいになるのでしょうか？
誰か、営業担当さんに直接聞いた人っているんですかね？まあ、知ってても教えてくれないとは思いますが、、、
先々週の毎日新聞かなんかにもでてましたね。本当はどうなんでしょうか？
本日、HPで紹介されている間取りが増えていました。まだ結構部屋あるんですね。目白GHと同時に見ていた物件は、結構完売してるのに。。。やはり宣伝していないからでしょうか？週末インテリア相談会があり、楽しみです。
まあ、部屋数が多いですからね。
宣伝は結構してると思いますが・・・
私は実は完成してから見て買おうを思っているので
このままあまり動きがないといいなーーと。
今日、泉ガーデンのインテリアの展示会行きましたが、結構盛況でした。住不マンションの何箇所かの契約者が集合したようです。誰かご存知なら教えていただきたいのですが、フローリングやキッチン浴室などの「コーティング」を薦められました。あわせてけっこうしますが、あれって、いいんですか？
>フローリングやキッチン浴室などの「コーティング」を薦められました。
いいみたいですよ。自動車の業者コーティングと同じで、
それをやっておくと、汚れもつきにくく、自分でやる
ワックスもより効果的になるみたいです。
436さん
＞住不のマンションの何箇所かの契約者が集合していたようです。
それって目白ＧＨだけじゃ契約者がいなくて売れていないのが
バレちゃうのが困るからですよ・・・解りやすいセコサですね。
初めてモデルルームに行った時は、売れてます！って自信満々でしたが
毎週のようにキャンセル住戸の名のもとに違うお部屋を紹介されると
さすがに疲れちゃいますね。。。
北向きのお部屋じゃ無理ないかなぁ。まぁ南は高くて論外ですが。
最近の住友はどうも、あせっているのが裏目に出ていますね。
うちにも別物件の勧誘電話がありますが、
例によって周辺環境のイマイチなところに高値づけ、
しかも、スペックは明らかに以前より落としてる。
住友はわりあい物件はしっかり作っていると思っていただけに、
スペックまでこうもわかりやすく落とされるとどうも・・・
目白ガーデンヒルズの場合は、スペックはいいから、
住友の新物件よりこっちのほうがいいかも。
でも、なんでガラスがペアじゃなくて、合わせガラスなんでしょう。
あれだけはひっかかるなあ。
それと、スラブ厚って、いくつなんでしょうか。
パンフをみてもはっきり記述がないような・・・
知っている方、教えてください。
>>438さん
数ヶ月前に本物件を契約した者です。泉ガーデンのインテリア相談会が他のマンションと合同なのは
バレちゃうのが困るとかではなく効率の問題だと思います。
契約が早かった人は（私も含め）早い時期にインテリア相談会がありましたし、これから
物件が完成するまで何度も行なわれるものです。いちいち目白ＧＨ住人だけのために開くのでは
大変だと思いますよ。
>436さん
うちはフローリングと水まわりのコーティングを両方とも注文しました。
水まわりはともかく、フローリングはしておいたほうがいいと思います。
後のメンテナンスが全然違ってくるので。キズもつき難くなりますしね。
水まわりはすぐに落ちてしまう（１〜２年）とは聞きましたが、落ちた部分は自分で
コーティングできるし（専用ワックスを売ってくれるらしいです）掃除もラクとのこ
とでしたのでうちはお願いしてみました。フローリングのコーティングに比べれば
安かったので。
436です。コーティングについての複数のご意見、大変参考になりました。高いけど、いいってことですね！検討してみます。
>439さん
スラブ厚は、南棟30cm、北棟25cmですと。得意の差別ですな。まあ、25cmでも十分厚いけど。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=2208
442さん、どうもありがとうございます。
最高級マンションなら35ｃｍほしいところですが、
30ｃｍなら、まあ、かなりのグレードですね。
北側はずいぶんいろいろ落としているのですね。
やはり、南で検討しましょうかね。
確かに値段は高いですが、「フラットプレート免震構造」だそうだし。
しかし、この構造について、あまり評価する声が聞かれないのはなぜ？
すごいことじゃないかと思うんですが・・・
ライバル物件の営業には、「免震にするのは地盤が悪いマンション」
とか、言われましたが、目白ガーヒルのばあいは、別に地盤悪くないと思いますが・・・
免震構造を購入のポイントにされたかたっていないのかな？
北側２Fテラス付の部屋（実質１F)で契約しました。建物的な決め手は、①いままでの部屋のリビングからは２０Mくらい先に別のマンションがありカーテンを開けておくとやや気になったこと、ここは目の前には建物が無いのでプライバシーの点は大丈夫かなと。②間取り的にリビングがあまり広くない（１２畳弱）ので、広めのテラスが外にあれば見た目的には開放感が多少増すかなと。
南側も検討しましたが、①のニーズおよび、予算と間取りの関係があいませんでした。現在は南向き３Fにすんでいますが、気に入ったので引っ越すことにしました。
４４４です。大事なことを書き忘れました。
４４３さんへ 免震構造は正直言って、あまり検討材料にはしませんでした。ここは地盤は比較的悪くないということだったので。
439さんへ
ペアガラスとあわせガラスって、そんなにちがうんですか？
まったく検討材料ではなかったです。。。
目白プレイスと目白ガーデンヒルズ、迷っています。
なにか、決め手とか、比較できるものって、あるんでしょうか？
>ペアガラスとあわせガラスって、そんなにちがうんですか？
そりゃ、違いますよぉ。
構造からして違いますからね。
合わせガラスは自動車にはよく使われます。
一度ベンツがＳクラスに「ペアガラス」を採用して
「怒涛の高品質」って言われましたが、オーバースペックで
すぐやめちゃいました。自動車には合わせガラスで十分だってことでしょう。
でも住宅ですからねー。
三井や三菱の高級物件と比較されたことありますか？
まず間違いなくペアガラスです。
合わせガラスなんて採用してるのは住友だけです。
その住友も久我山ガーデンヒルズではちゃんとペアガラスだったのに。
なんで最近スペックを落としてるのかわかりません。
換気システムと併用すれば、結露もそれほど心配しなくてすむという
理屈なんでしょうけど、北側なんかは断熱効果など、ちょっと心配ですよね。
比較しなければいいのかもしれないですけど。
＞447さん
私も迷いましたが、ガーデンヒルズを契約しました。
決め手や比較出来るものは、人それぞれ価値観が違いますから自分で見つけるしかないのでは、と思います。
オセロゲームの様に、ヒルズ、プレイス、ヒルズ、プレイスと何度も心が入れ替わりましたが、
徐々に自分がマンションに求めているものが見えてきました。
もちろん他のマンションのMRも見に行きましたが、この二つで悩んでました。
答えになってませんが、経験者の声として参考にして頂けたら幸いです。
＞目白プレイスと目白ガーデンヒルズ、迷っています。
結構迷いますよね。お気持ち、わかります。
利便性ではガーデンヒルズ、高級感でもガーデンヒルズかな。
地震に対しても、ガーデンヒルズが「免震」で上ですよね。
でも目白プレイスのが値段は納得価格ですよね。
施工も鹿島で信頼性高いし。眺望も目白プレイスでしょうね。
売れ行きもたぶん目白プレイスのがよさそうです。
ガーデンヒルズのほうは、どのくらい売れているのやらよくわからないと思いませんか？
ＨＰも、最近になってまた部屋が増えたりしてるし、案外売れてないのかな・・・と。
あとはデザインの趣味の問題で、目白プレイスは白っぽくてクールな感じ。
ガーデンヒルズのほうは、レンガ調で、内装もウッディなイメージかな。
私はガーデンヒルズのほうが好きですが・・・
土壌汚染はどうなんでしょうか。
目白プレイスのほうはオープンにしてますけど、
ガーデンヒルズでは説明がないような・・・
説明するほどの汚染はなかったと考えることもできますけど。
447です。４４９さん・４５０さん、いろいろありがとうございました。
自分の価値観が何か、もう一度よくかんがえてみます！
実はすでに、かなりガーデンヒルズに惹かれています。立地・仕様のほか、一番は雰囲気で。それを自分で再確認したいんだと思います。
ちなみに、駅からのあの並木道と、あのレンガ調には、かなりこころ動かされています。
>駅からのあの並木道と、あのレンガ調には、かなりこころ動かされています。
同感です！ ただあの並木道が下っていなけりゃなーー、
南側の周辺環境がもうちょっとよければなーー
というのが、ネックなんですよね。
同じ値段出すなら目白近衛町に東急が高級物件出しますから、
それを待とうかな・・・ とも。
あ、申し遅れましたが、私も検討者です。まだ。
でも、大規模物件のよさはあると思います。
近衛町では、この規模は無理だろうし。
駐車場はかなりのカバー率で、心配なさそう。地下で便利。
と、いい部分もありますよね。
デザインは好き好きですが、私は個人的には非常にいいと思っています。
４４７・４５１です。やはり、第一印象がGHだったので、急速にそちらにひかれています。
ちなみに、駐車場ってどんな感じですかねえ。。。
GHはカバー率高いとのご指摘ですが、やっぱり、抽選になるのでしょうか？
抽選会って、自分で行くものなんですかねえ。。。
初めてのマンション購入なので、教えてください。
ちなみに、わたしは予算の関係で北側検討ですが、南側の周辺環境って、ちょっとなんですか？
わたしには、テニスクラブとかあって、いい感じにみえましたが。。。
>ちなみに、駐車場ってどんな感じですかねえ
駐車場はすべて屋内ですから、これは素晴らしいんじゃないでしょうか。
おまけにカバー率が69％。駅からの距離を考えるとおそらくは十分かと。
だいたいこの距離だと40％ぐらいにして、置けない人が出てくるもんなんですが。
>やっぱり、抽選になるのでしょうか？
はい。そうです。でも恐らくは大丈夫ですよ。
住友の大規模物件（シティハウス成城、ガーデンヒルズ久我山）も見ましたが、
どこも竣工後でも駐車場はＯＫでした。こういう余裕をもった作り方をするデベは
減ってますから、貴重ですね。でもクルマを持たない人にとっては、結局この
余裕が管理費に返ってくるわけだから意味はないのですが。
ただし、北側の部屋だと機械式になります。サイズに制限があるので注意。
＞南側の周辺環境
あ、すいません。あくまで個人的な好みなのですが、前の道がわりあいクルマが通ること
（つまりうるさい）、テニスコートは確かにいい感じですが、ほとんど南の前は高いマンション
などになっていて視界が抜けないこと、がイマイチだな、と感じただけです。
北のほうが静かでいいんだけど、棟と棟がずいぶん近い距離になるので、日照に問題がありますし。
あくまで個人的な好みです。この程度の周辺環境なら気にしない、という人もいると思います。
でも、売れ残った部屋がある場合は、売主がその分の抽選に参加するといううわさも。。。
その場合は、結構な競争率になりますね！
このウワサって、ほんとうなんでしょうか？
高い部屋が売れ残った場合は、その部屋が売れたときに
駐車場がないのはネックになりますから、
売主が押さえているってことはよくある話です。
平置きなどは、空いていても割り当てがあるから
取れないってこともあります。
ただ、この物件に関しては、駐車場の条件はかなりいいと
思いますよ。
どうしても不安なら、やはり竣工まで待って、
駐車場の状況がはっきりしてから買うしかないですね。
億ション（確か１億４０００万以上だったような）の物件には平置き駐車場の優先権が
付いていますから押さえておく必要はないですね。
億ションでも１億ちょい越えくらいでは優先権は付いていません・・・。
ちなみに、駐車場カバー率は部屋によって違います。３種類。いいところならばほぼ１００％、安いところだと１０％。
一般的なのを選べば６０％ってところですね。
まあ、当物件は駅から近いし、都内で老後を楽しむお年寄りの方も入居されるのでしょうから、車を保有されない方も多少はいらっしゃるのでは。。。
我が家は家族がほぼ毎日自動車を使うので、駐車場がキープできないと、つらいです。もちろん優先権つきの億ションは当然無理なので。。。
459さんは、欲しい部屋はもう決まっていますか？
もし、「どうしてもココ」というのなら早めに申し込まないと
ダメでしょうけど、そうでないなら、完成直後に行って
駐車場のことを確認してから契約されてはいかがでしょうか？
これだけの戸数ですし、住友販売も「完成してからのか売りやすい」
とゆったりかまえていますから、完成までに完売はないと思います。
458さん＞
都心で１００％なんてマンションないよ。そんなことしたら稼働率を下回っちゃうよ。
それに１０％なんてマンション今時あるのかなぁ…
山手線内側なら６０％でも多いくらいだと思うんですが。
我が家は完成を待って検討する事に決めました。
南側の車の音がどうしても気になるので確認しないことには
決められません。
>>461
458さんが言っているのは、あくまでガーデンヒルズ内での話であって
プレミアム部屋ならほぼ100％駐車場が保証され、安い部屋の場合は
10％、っていうことだと思いますよ。
でも、10％って本当ですか？ いくら何でもヒドイなぁ…。
462さん
駐車場の件そんだったんですが。理解しました。
確かに１０％はひどいでね。安い部屋の場合はほぼ駐車場は諦めた方が
いいんですかね！？我が家は南向きを検討していますが1億円はさすがに無理ですから
駐車場の件も含めて改めて再考しなくてはいけませんね。。。
>でも、10％って本当ですか？ いくら何でもヒドイなぁ…。
いやいや、値段で優先順位が決まるから、
高い値段を払った人が「全員」クルマを希望したら
安い部屋は確かに10％程度になってしまうかもしれませんが、
実際にはクルマを持たない人もいるので、
駐車場がゲットできる確率は、この立地のマンションとしては
かなり高いと思いますよ。
我が家も完成してから決めようと思います。
日照の南か、静かさの北かでまよっていますが、
南の騒音、北の明るさ（湿気）も見てから決めたいので・・・
ちなみに１０％になっている部屋はそんなに多くありません。だいたいは６０平米未満の１〜２人用のＣ棟北側に集中しています。
営業さんに言えば、部屋と駐車場の対応関係の一覧表をすぐくれますよ。
ちなみに、私のは６０平米ちょっとの小さいところですが、いちおう６０％のところ。
ただし、車を持つ予定はありません（笑）
>それなら、たしかに都心部としてはなかなか高い数値ですね。
そうなんです。ここがいいと思った理由の１つが駐車場の充実。
都心で屋根つきの駐車場のあるマンションって
かなり限られているんです。ここは非常に充実しています。余裕もあります。
まあ、その分、価格がちょっと・・・
割高感はぬぐえませんよね。
当物件は、「完成物件を見てから決める」という方が多そうですね。
それだけ皆さんこの物件は慎重に判断したい、ということなのでしょうか？
たしかに、北と南の関係とか、北の森、南の道路の感じは、出来上がってからみたほうが確実ですもんね。
ただ、すでに契約済みで、しかも駐車場希望の自分としましては、駐車場当選確率を考えると、悪いことではなかったりして。。。（笑）
＞慎重に判断したい
そうですね。免震構造や立地の優位さ、駐車場の充実を考えてもやはり割高感がぬぐえない
物件ですし、せっかく森があっても南側はほとんどその恩恵を受けられない・・・
億ションはよいのですが、それ以下だと、「眼に見える部分でのスペック」
が多少落ちる感じがする（なんで億出さないとタンクレストイレでないんでしょうね？
そんなところまで差をつけなくてもいいような・・・）。
目白とはいえ、「本当のお屋敷街の目白」地域ではない。などのデメリットがあります。
それにもういい部屋はだいたい売れてしまっていますよね。
竣工までまだありますが、今契約するメリットもそんなに感じられません。
すでに契約された方はいい部屋を押さえていらっしゃると思いますよ。
我々「迷い組」は、やはり完成後、自分の目で確かめてから、ということでしょう。
南側の道路、どうかなーー。
窓閉めれば気にならないとは思うけど・・・
南向きを検討出来ない我が家の検討している部屋は北向きですが
湿気やカビは大丈夫ですか？
・森が近い分、相当湿気が多い。
・アレルギーなのでカビも気になります。
ペアガラスではないので湿気・カビが非常に気になります。
子供が小さい分、変なアレルギー等にならないかどうか・・・
駅からの距離・駐車場は確かに魅力ですから捨てきれないのですが
湿気・カビは住んでからでしか解らない点なので不安です。
これまで４軒のマンションに住みましたが、北側の部屋でも大丈夫でした。
ただし、現在の部屋は角部屋なのですが、角に面している部屋のクローゼットとトイレの壁には、ややカビが発生しやすいです。
きっと、向きもさることながら、通気の問題なのだと思います。
角に面している部屋以外は、北側の寝室でカビが出たことはありませんので。
いやー^^；私の家の北側はホントに掃除をマメにしないといけません。
カビの被害を侮っちゃいけませんよ。。。
森が近くて、北向きだと相当な覚悟は必要ですね。
壁の厚さを考えると、壁にカビは考えがたいような。
外側も木があるせいでさほど風が直接あたらないので、以外といけるかもしれませんよ。
といって、そうだと断言できるかはわかりませんが。
とりあえず、最上階と角部屋を避ける、というのを考えてみては？そうすれば問題はサッシくらいですから掃除できます。
>湿気やカビは大丈夫ですか？
本当に、住んでみないとわからないですよね。
換気システムはあります(平成15年7月に義務づけられました。
ですからこれ以前のマンションから比べると通気性が格段によくなってるはず）
し、壁もまあまあの厚さですから
短期的には大丈夫だと思います。
しかし、日照がほとんど期待できないつくりですから、なんとも・・・
471さんに質問です。
＞角に面している部屋のクローゼットとトイレの壁には、ややカビが発生しやすいです。
とのことですが、換気システムのないマンションですか？
換気システムがあるのとないのとでは全然違います。
471です。
換気システムはないですね。
でも、なぜか、角に面してる部屋に、カビが発生する傾向があります。
これは本当なんですが、角に面してる部屋以外は、問題ないんです。
これって、やはり通気ですね。
471さん、お答えどうもありがとうございました。
そうですね、やはり通気でしょうね。
ただ、換気システムがあったとしても
角まで通気がいきわたるかどうかはほんと、
すんでみないとわからないですね。
実は私も換気システムのないマンションに住んでいます。
最上階で、南にリビング、北に和室の寝室があります。
北の部屋の角（天井や床）にカビが発生します。
冬は結露があります。
結露は結構やっかいです。
ところで、北側の崖、大雨や地震の際のがけ崩れの心配はないですかね。。
とりあえず人工地盤のため、建物がゆれなくても、がけ崩れが来たらひとたまりもないですし。
まぁいちおう地盤的には目白台地で盛り土とかではないから可能性は低いかな。。。
>ところで、北側の崖、大雨や地震の際のがけ崩れの心配はないですかね。。
その心配は少ないと思いますよ。
大正時代に固めた部分が、今もう蔦に覆われてるの、お気づきになりましたか？
大正時代から変わってないわけだから、大丈夫ではないでしょうか。
ま、確かなことはいえませんけどね。「想定外」の大雨や地震でくずれちゃうってことが
ないとはいえないでしょうし。
477さん＞
ということは北向きの部屋はリビング側はもちろん
洋室も南棟があり日当たりは期待できないので
ある程度の覚悟は必要ですね。
今のマンションもそうですが結露は厄介ですよね。
我が家もクロスにもカビが生えますし、タンスの裏は
最近見るのも怖いくらいです＾＾；
そう考えるとコストダウンしないでペアガラスにして
欲しかったですね。。。
>洋室も南棟があり日当たりは期待できない
はい。まったく無理だと思います。南棟のがはるかに高いんですから。
普通はこういう棟配置はしない(逆ならありますが）のですが、営業曰く、
学習院に遠慮して森側の棟は高くできなかったとのことでした。
＞そう考えるとコストダウンしないでペアガラス
まったくです。ただ、住友の肩をもつわけではないのですが、
大きなガラスをふんだんに使ったつくりですから、あれを全部ペアにするとなると、
おそろしいコストがかかったと思います。
しかも、「合わせガラス」は全部じゃないみたいですね。
Ｔ3サッシュのみ、とパンフにあります。
1枚のペラなガラスもあるということでしょうね。
そのへんも購入前にはしっかり確かめたほうがいいでしょうね。
でも、北側を低くして、森にはさんさんと日があたるので北側低層でもなんとかなる、という説も。
あれで北側も高いと、北側低層は闇の中です（笑）
>北側低層でもなんとかなる、という説も。
そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
採光（明るさ）は確保できそうですね。
ただ、やはりカビや結露は気をつけないと・・・
という気がします。
↑いやあ、勇気づけられますね、この意見。北側購入者です。
この物件で重視したのは、エリアと、駅からの距離と、建物の感じ。
妥協したのは、広さと間取りと、北側ということ。
自分の判断はこれしかなかったかな、と思っています。
ただし、これまで南側にしか住んだことが無いので、正直カビや結露はイメージしずらく、住んでみないとわからないですね。すでに腹くくっています（笑）。
採光に関しては、北側だからといって
そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
あれだけ窓が開放的ですからね。
湿気に関してですが、後から施工できる
珪藻土などの壁紙（？）も最近は出ているようですよ。
湿気をとってくれるようなので、家具の後ろなどには
効果がありそうです。
ところで、「免震」を評価する声が聞こえないのはなんだか寂しいんですが・・・(笑）
あれのせいで、機械式の駐車場へ行く動線が悪かったり（エレベータ乗り換え）、
ってこともありますし、多分あれにお金かかったせいで
個々のスペックが、若干値段のわりには見劣りするんだと理解してるんですが、
同意見の方はいらっしゃらないのでしょーか。
ここの免震構造って、ほかの物件と比べてそんなにすごいんですか?
普通です。
>そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
>採光（明るさ）は確保できそうですね。
>採光に関しては、北側だからといって
>そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
>あれだけ窓が開放的ですからね。
水を差すようですみません。最近、何度かモデルルームに行きました。
そこから見下ろしてみると、足場が残っているとはいえ北棟と森の距離
が極めて近いことがわかります。そして、森の下のほうは全く日が当たっ
ていないようです。何しろ、目の前に数mしか離れずに7階建が聳え立っ
ているわけですから、下のほうに日が当たるはずがありません。あの様
子だと、当然照り返しは全くないでしょうし、おそらく部屋の中は真っ暗
でしょう。営業さんがどこまで正直に話してくれるかわかりませんが、よ
く確認された方が良いと思います。
わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
はり見合わせることにしました。
ただ、北棟低層でも、東や西のはじっこの方なら、少しはましかもしれ
ません。
>わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
>はり見合わせることにしました。
ここのスレで、「実物見てから決めたい」という意見の人が多いのは
うなずけますよね。
リーズナブルとはいっても、南棟と比べて、のことで、
あの条件であの値段は絶対的にはやはりかなり高いと思います。
魅力もあるんだけど、欠点も多すぎて
購入に踏み切れないんです。
販売のほうも、普通は全部のプライスリストを見せてくれるんですが、
住友は予算を聞いて図面をちょろちょろ持ってくるという
時間もかかり、不信感を呼ぶスタイル。
案外売れてないんじゃ名の？ と思ってしまいます。
「まだこれから売り出すところもあるから全部のプライスリストはない」
なんて、竣工まであと半年の物件で、そりゃ、ないでしょう。
「住まいサーフィン」の掲示板でもボロクソに書かれてますが、
小手先の変な目くらましみたいな営業はやめたほうがいいですよ。
今日、物件近辺を散歩してきました。大分出来上がってました。
北側一階の植え込みも、駅に近いほうはすでに植わっていましたし、一階部分のレンガもある程度出来上がっていました。
北棟と森との距離は思っていたよりも遠いなと思いました。またバルコニは結構奥行きがありましたが、１Ｆテラスにある植え込みのカベ（土台）は想定より高かったです。でも、森は植え込みからかなり億という印象でした。
ちなみに、目白プレイスのほうも見に行きましたが、タワー棟は4-5階まで外壁ができていましたので、両者のイメージを見るにはいいかもしれませんね。
私の印象ではGHが落ち着いた感じ、プレイスが近代的でシャープな感じで、やはりパンフ通りでした。
スーパーよしやにも行ってみましたが、ワインがまあまあ豊富ですね。パンやもあるし、いいのでは。ただし魚好きの私としては、もう少し魚介類を充実してほしい。まあ、池袋の西武・東武にいけば用は足りますけどね。
よしやまわりには落ち着いた感じのマンションが多かったです。
散歩がてら学習院にはいって杜側から、ときどきみています。白いカバーがかけられていますが、階層や、バルコニの形状から購入希望あるいは予定の部屋を特定できますよ。北棟でも東と西側では土手の高さやバルコニーから林の梢までの距離はちょっと違うようですよ。
具体的には、東と西だと、どう違いますか？もしお分かりになれば。。。
そういえば、11/18-19のインテリアフェアの案内来ました。事実上、ここでいろいろ最終決定するんですかね。
横浜は、ちと遠いですが。
>>485
値段はこの部屋の間取りと値段は？としつこくひとつずつ聞けば全部教えてくれますよ。
でも聞かないといけないのはやっぱり営業としてどうなんだろう、と思ってみたり。
北も４階、５階ならまぁ大丈夫だと思います。２階３階は実物見ないと買えないですね。
まぁ暗くても気にならないと言い切れる人は別だと思います。
だいたい、北側の土手の高さをかんがえると３階でやっと半地下くらいの高さですからね。。。
北と南の距離が近すぎますから、北棟の南側の居室から
見たら、えらい圧迫感があるでしょうね。
そのかわり北側は森ですが・・・
この建物配置は、かなり「むごい」配置ですね。
ただ、これだけ敷地内につめこむことで管理費や修繕費などの
負担を減らしてる、ともいえるんですが・・・
まあ、本当に、できてみないとなんともいえないですね。
南側の低層はあの、目の前のぶっとい電線が気になります。
あれさえなければねえ・・・
いっそ１Ｆ(実質半地下）のほうがいいかも。
まぁ、北側の住人は南側に窓があることは考えないでしょうから圧迫感については特に問題はないかと。
それよりも北側低層（２Ｆ，３Ｆ）の場合、森も圧迫感がある可能性があるのが問題ですね。
個人的には南側の眺望は高層でもいまいち（なんかごみごみとした感じ）、新目白の騒音も気になる、ということで、
この物件では買うとしたら北側上層のみ、ということになります。
建物の内外装の質感やセキュリティ、免震、駅までの雰囲気、あたりは合格ラインを遥かに上回っていますし、
北側上層なら緑がきれいなので眺望は良好なわけで。
あとは日当たりのないことを納得できるかどうか、だけです。（あとは値段、かな。。笑）
でも、この南側の眺望がわりといい、という意見もあるようで、人それぞれなんですね。まぁ
山の手線内側の眺望ですから、眺望がいいマンションなんて皆無に等しいことを考えると。。
北と南の距離感はやはり気になりますね。でも向かい合わせの部屋がお互い寝室なので、日常的にはあまり意識しないとか。
こればっかりは想像してもなかなか。。。できあがりを見て、「なるほど」と思うしかないんでしょう。
北側の森との距離も。
あとは、それが、「建物・マンション」じゃなくって「森」だということで、どう感じるか？
都内だと、南向きでも、目の前に建物が接近しているマンションって、結構ありますからね。
たとえばそれとの比較でどう考えるか？ここの購入を検討している方は、本当に悩んでいるのでしょう。
私も悩みましたから。。。
まあ、あとはどのファクターを重視するか、その方の価値観できめるしかありませんね。
それより、営業担当が、北側の学習院の柵をすべて新しく建て直すといっていましたが、まだみたいですね。
あと、学習院馬場の糞処理も２-３千万円かけて科学的に処理するものを設置して臭気がまったくおこらないようにするとか言っていましたが、もう完成したんでしょうか？
北側契約者です。
北棟と南棟の間には竹が植えられると聞きました。向かいの建物が直接見えてしまうよりはマシでしょう。竹の背丈が何階まで届くか分かりませんが。
学習院の木々は賛成です。虫、湿気、暗さなど、デメリットには気を使うと思います。しかし四季の移り変わり、植物や土のにおいなど、魅力的です。
１週間まえに現地を散歩したときには馬場の前で臭気を感じました。が、そういわれてみれば臭いがする、程度でした。
しかしこの掲示板には多くの不安や悩みが多く見受けられますが、皆さんの期待の大きさの裏返しと個人的には解釈しています。
契約を済ました私は、住めば都、とのんびりと構えています。
498です。
499さん、こちらこそよろしくお願いします。
もちろん北側以外の方もお願いします。
サッシについて、パンフレットではＴ３は合わせガラスとの話がありますが、北側はどうやらＴ２サッシが使われているようです。ここでも合わせガラスが使われているのかどうか、どなたかご存じありませんか
503さんへ
パンフには、「合わせガラスはＴ3サッシュのみ」と書いてあります。
って、ことは北側は全部ペラの1枚ガラスということですか！？
びっくりです。
それはちょっとなあ・・・
やっぱ結露は必至かと。
営業に確認したらまた教えてください。
北側って、森ビューを楽しむためか、
網戸のない窓があるみたいです。
網戸がないほうが外がキレイに見えることは
確かですが、やっぱり窓、開けたいですよね、特に夏。
そうなると虫が心配。
間取りによると思いますので、要チェックかと・・・
ま、最悪、後付できないこともないとは思いますが。
すいません。次のスレがあったのですね。
気づきませんでした。皆様、次のレスからは
以下に書きましょう！
【住友】目白の杜PJプレミアム Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38680/
澤田
澤田は最高
販売開始したようですね。
ただ、セキュリティの関係もあり、HPなどは閉鎖されたまま。
主に電話による販売のようです。
