ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

かなり今更ですがすみません。
このスレの上の方で、土地収用され道路拡幅された場合には既存不適格になると書いていましたが本当でしょうか？

グランスイート六義園でも散々叩かれていましたし
かなりの確率で土地収用がされそうな状況での既存不適格前提の新築マンションって
コンプライアンス意識の高まりを考えると普通のデベなら避けると思うので、俄に信じられていません。

やけにお買い得なのはそのあたりも絡んでいるのでしょうか…

>>322さん
道路拡張の件は私も散々調べ、検討し、プロにも相談しましたが、まずは既存不適格＝違法ということではないのです。道路を拡張したときに初めて適用される基準に、既存の建物が合致しない状態というだけなんです。違法性を問題とするコンプライアンスとは別の話です。
一方、実質的問題点としては、今建っている建物を100年後とかに立て直そうとしたときに、それが新基準のもとではできないということです。ただ戦後たったマンションも、大規模修繕は有るものの、立て直しなんて未だにされていませんし、私たちが生きている間の話ではないので、気にしなくて良いというのが結論です。売る時も、いい場所なのでそのことで値が下がることはほとんどないだろうとのことです。

ありがとうございます！
やっぱり既存不適格なんですね。。悩む…
(違法建築と既存不適格の違いは理解してるつもりです。)

リセールバリューが下がらないとか適当なことを言う営業もいるんですね。
だったら重要事項説明書での説明事項として義務付けられていないだろうに…
サンケイビルや東京建物が損失補填するなら別ですが

>>324さん
ちなみにリセールバリューが下がらないというのは、営業ではなく、不動産の有名なプロの方です。私もまさに同じことを気にしていたので、その点を中心にアドバイス求めました。30年後に値崩れしないかと。結論としては、生きている間にそのことが原因で値崩れすることはないだろう、ネガティブな要素がほとんどない物件だからそれなりにいい値はつくとのことでした。

ただ投資というのは確実なことは言えないので、少し気持ち悪いのをどう捉えるか、ですよね。ですが、もともと100年先にどうなっているかなんて、この問題に限らず誰も何もわからないと思います。私も2週間くらいいろいろ調べまくり、よく考えた上で決めました。

余談ですが、考え方によっては、おそらくこのなんとなく気持ち悪い問題も影響してか立地や仕様の割にリーズナブルな値段をつけているわけですから、かえってお得なのですよね。実際、この問題がちゃんと説明されてもこの物件は間違いなく完売するでしょうから、当面リセールのときも買い手はいるということを示していると思います。10年、20年でその状況が変わることはない。たとえ40年後に売るとして、築40年といったら相当ボロいですから、その分値は当然下がりますが、建て替えされることを見込んで買う人はいませんから、既存不適格かどうかは価格にほとんど影響しないかと思います。どのみち既存不適格でないにしても、建て替えなんて、住民の総意を得ることは到底無理でしょう。せいぜい大規模修繕でしょうね。大規模修繕ならこの物件もできますからね。
生きている間に影響することはない、というのは、そういったもろもろのことも踏まえて、です。
あとは、いろいろ考えて納得できるかということですね！

グランスイート六義園は優先整備対象の地域で、かつ1/3ぐらい収用されるのが大きいみたいですね。
それをわかって建築しようとしてたので反対が大きくなったと想像しています。
数年後であれば延床面積が2/3程度のものしか建てられないわけで、周辺住民にしてみれば日照の影響とかがかなり変わってきますし。

>325さん、326さん

ありがとうございます。
特に325さんは全く同じ点を気になり、プロにも確認してくれていたとのこと、とても心強いです。

仰るとおり実際に建て替えになったときには建築基準も変わっているでしょうし
本物件が倒壊するような大規模震災等の場合には特例等も検討されそうなので実害はないとは思うのですが、

リセール価格を決めるのは結局購入者側なので、「何かあったときに建て替えできない」という心理がどれくらいリセール時に悪影響を与えるのか
（仮に価格下落がなかったとしても、購入を考える母集団が絞られることで売却までの時間がかかるのではないか、等）が想像がつかず、不安に思っていました。

>>327さん

325です。ご懸念の点は私も考えていました（す）ので、理解できます。この問題が、買い手の心理に影響するひとつのネガティブ要因にならないとは言い切れないでしょう。つまり、そのことでリセールのときは、同じ条件のものよりは多少値は落ちる。ただ、いま買う時もそれだけリーズナブルになっているので、とんとんであると考えることもできます。また、ネガティブ要因であるにせよ、駅からの距離や日照、眺望、周辺環境、学区、様々あるなかでの、ひとつの要因にすぎないということです。どれがどのくらい値下がりに影響するかはわかりませんし、きっとニーズに応じて総合的に判断されるような気がします。（という一般論など不要ですね、すみません）

私は決して、この問題は大丈夫と断言しているわけではありません。私もかなり冷静に考えましたから。基本的にはこれまで書いてきたようなことになるだろうとある程度の自信をもって考えています。文京区にリーズナブルに住みたいファミリー層は今後もずっといるだろうし、まあソコソコの値で売れるだろうと。しかし最悪の事態として、本当に納得の値で売れなかった場合には、夫婦で最後まで住めばいいや、立地はすごくいいし、と思っているので、究極的には安心できているところがあります。

議論されている都市計画道路の件、自分でも理解し、納得した上での申込のつもりでしたが、改めて熟考する良い機会となりました。
皆様ありがとうございます。

この物件に限らず、現在建てられている建物は、理論上100年もつという話ですが、実際はもっと早く対応が必要になると思います。
子供の代で大変な思いをすることがないようになるといいなと願っておりますが、こればっかりはわかりませんね。

うちの場合は、子供は結婚したら好きな家を買うだろう、という考えなので、子供が大変な思いをすることはないと思っています。高く売れれば、少し子供に還元できるでしょうが、私自身親からの援助なくなんとかなっているので^_^

>>331
子供が住む前提ということではなく、売るに売れず、金額面だけではなく、いろいろと負担になるような状況を危惧しているだけです。
土地つきの旧家ならともかく、マンションですので、継いで欲しいという意味ではありません。誤解されているような気がしましたので、念のため申し添えます。

収用の対価で、隣の土地を買えたらいいですね。

素人考えだけど、駐車場なし、玄関ホールなしで1Fから住居にして、可能だったら回りの土地を買ってもダメなのかなぁ。
住み替えない予定だから、リセールバリューとかあまり気にしてないんだけど。

収用の対価は持分に応じて分配される。
想像以上に微々たる額にしかならないと思うけど。
一方、隣地を購入するには、それこそ全員の協力がなきゃ出来ない。
既存不適格物件を買うということはそういうこと。
永住して相続も視野、自分の代だけ、投資、とか購入目的が異なる大勢が
意思統一なんて無理でしょ。
特に中古になった時に既存不適格物件の怖さが出てくると思うけどな。

各住人ごとにいろいろ状況が異なる中で、周りの土地を買うとか複雑な意思決定は厳しいと思いますね収容によるお金は現金分配以外現実的じゃないでしょう。
それでも、第一回目のリセールに関しては、この物件なら必ず需要があると思いますよ。

↑「それでも」が変なところにはいってしまいました。「ちなみに」の間違いです。

収容されるのは何もないエントランス前部分のみなので、そもそも隣の土地を買う必要ないと思いますよ。そのために長いエントランスをとってありますから。建物がたっている部分が収容されるわけではありません。

いや、そうではなくて。
既存不適格物件を将来的に逃れるには隣地を購入して敷地に算入するしかないという事でしょ。
削られる敷地の対価では隣地を購入出来ないだろうし、隣地購入は多数決ではなく全員の協力でやらなきゃ無理な計画。
よって基本的には既存不適格物件になるという前提で購入しなきゃ。
都市計画が入っていることを事前に重要事項で説明するのは価値の毀損が明確だからでしょ。

価値が下がること自体は誰も否定してないと思いますよ。今だって相当リーズナブルですからね。それをどの程度リーズナブルと見るかは見解の相違があるとして。
ほんとに売れるか売れないかは、そのときにならないとわからないですねえ。それを、絶対こうだと言い切れる人なんて誰もいない。個人的には、文京区だし、当面ニーズはあると思いますが。文京区は中古がなかなかでないですしね。ファミリー層には人気が根強いし。
いけないと思う人はやめればいいし、いけると思う人は買えばいい。それでもこの物件は完売するんじゃないかしらねえ。ある人が買わなくても他の人が買う。住み替え前提の人ばかりでないですしね。

売れる売れないという次元ではなく、幾らで売れるかが資産価値でしょ。
このスレ見てるとあまりに既存不適格物件を楽観的に考え過ぎてると思うけど。
まっ、買うなら買う、買わないなら買わないしか選択肢は無いので究極的にはどーでも良い話ではあるけど。

どっちもどっち。理論的なことはみんなわかってるし、結果は証明できないから、あとはこの問題に係る将来予測についてどう賭けるかの問題じゃないかい？

みんなわかってる割に339みたいな書き込みがあるのは？
分かっていたらアプローチ無くなるだけで平気〜とか思わないでしょ？
そういう層が買い支えてるんじゃないかな。
それはそれでありがたいんだろうけども。

確かに339さんの理解は間違っておりましたが、契約者とも限りませんし。

契約者はよく理解した人であって欲しいですね。だいたい後からクレームをつけるのは、理解していない→こんなはずじゃないで、後々問題を大きくする懸念がありますので。
買う前も買う後も、正しく冷静に物事を考えていただきものです。

既存不適格の話になると、待ってましたとばかり盛り上がりますね〜笑

ネガレスも読み飽きたから、そろそろ入居予定者専用スレ作りましょうか。

ネガではなく事実だから正確な情報と議論が必要じゃないの？
臭いものには蓋？
何千万もする資産だから、ちゃんと勉強して決断しなきゃと思わないのかな？

議論してるのかな？
自分が正しいとだけ言い続けて、入居者は何もわかってないんだろとばかにしてるだけ。
買うのやめたならムキにならずにどこかに行かれては？検討しているならともかく。

議論というよりは、契約者にとっても、購入を見送った人にとっても、その選択が正しかったと思うための理由探しにしか聞こえない。

ところで物件比較中さんは2期に申し込んだの？名前どうり比較中なら、もう残り戸数も少なくて選べないし、そんなに不安ならやめれば？

私も契約者スレ作成に賛成です。

結局、自分の判断は間違ってないと思いたいだけなんじゃない？
だから図星なことを言われると、聞きたくなーいと反応する。
違うならちゃんと法的な問題とかいろいろ議論が必要じゃないの？
耳塞いで聞こえない、聞きたくなーいってだめでしょ。

検討が終わり、入居予定の方はこちらで情報交換しましょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446957/

ネガ工作が必死すぎ。
契約者に後悔でもさせたいの？
だとしたら、契約しなかった自分を納得させるためのネガ。
だってこんなに粘着しても、自分になんのメリットもないしね。
あとは残り少ない戸数の倍率下げのネガ工作。
今、丁度登録の時期なので、タイミングとしてはこっちの線が現実的かな。こっちなら、今更的な盛り上がりも納得。ネガるメリットもあるしね。
この２つの理由以外で、ただ単に自分の意見を振りかざして満足してるだけなら、ただのナルシストでしょ。
注意喚起の慈善活動なら、遅すぎだし。

ほんと、ご苦労様ですとしかいいようがない。

以前から既存不適格の話は何度か出ていて（私も話を振った1人）、大体大して盛り上がらず
終了してたのですが、今更になってやけに盛り上がったと思ったらネガ工作認定だの何だの…
後悔されることがないよう知ってる限りで情報をお伝えしてましたが、もう必要はなさそうですね。

本当に。他社でないなら逆に可哀想な人と思ってた。

↑これは355さんについての同意ね。

最近この掲示板を知ったものです。住まいサーフィンで2階の2LDKｶﾞ4200万弱と載っていましたがとてもお買い得だと思いました。他の階も安いのでしょうか？

お買い得というか、この辺はこんなもんですよ。
そのサイトの「儲かる確率」は低いのですし。
ただ、文京区としてはかなり安い。

事実関係に反論も何も、ただ「都市計画道路の計画が実行されれば、既存不適格物件になる」という事実以外に何もないのですが？

ですから、これまでに出た意見の他に新たな問題提起でもあるんですか？とお伺いしているだけなんですが。
(新たな問題提起がないなら書き込みしちゃいけないのかというのは無しでお願いしますね。)

前にも書いたけど
この辺の新築マンションのスレってほぼ完売後にやたらネガ書き込む人がいるね。
オープンの本駒6の時なんか完売後にだよ。
絶対すっぱい葡萄の狐だな。

流れ？読まずに書き込みますが、2期の登録状況ご存じの方いますかー？
やっぱりラスト1戸のB,Cは倍率つきなのでしょうか？
順調に2期売り出しの4戸が契約となると、残りはあと2戸ですかね。
思ったより早かったなー。

そろそろ、既存不適格の話題は終わりにしませんか？
もう充分です・・・

いよいよ最終期のようです。

先日モデルルームを見てきました～(^^)
ディスポーザーはなかったですが設備とかそれなりに良かった気がしました！
建設地は私がイメージしていた場所とは少しイメージが違ったかな。。。
やっぱり目の前の大きな通りが気になっっちゃいました。
小さい子供がいるからどうせなら窓を開けて静かに暮らしたいし、
排気ガスが子供に影響がないか心配というのが正直な感想です。
でも都心にも比較的出やすいので一人暮らしみたいにほとんど家にいない人なんかには悪くないのかなと思いました。
（賃貸向けかな？）

六義園が近いのはいいですが。
近ければ夜桜も気軽に見に行ける。
ベランダが南向きで道路が南向きですが、階層により音や排気ガスも変わってくるかと。
道路に面したマンションって多いですけど、交通量などによっても変わってきますよね。

大きな通りに面してなく、排気ガスは気にならず、日当たり良好、南向きで、文京区、昭和小学校の学区でファミリータイプで、70平米くらいはあって、ディスポーザーがついていて、窓を開け放てるくらい静かな物件が、新築で出たら最低でもいくらかな？笑

３８０さん
ここの立地だと六義園がもう庭の様な感覚ですよね。六義園は年間パスポートが
あるんですよ。一般は1200円で65歳以上は600円。入園料が300円なので年間4回以上行けば
もとがとれてしまうんですよね。この距離なら年間パスポートを購入してしまった方が
いいなと思います。桜の時期などもすごく綺麗ですからね。

桜の時期、紅葉の時期の六義園は、入るのに列をなしてますからね。散歩にもいい季節ですし、季節を感じられる広大な日本庭園が徒歩圏なのは、個人的にはポイント高いです。

381のような言い方が平気でできる人には正直住んでほしくないです。
価格と条件との妥協の話をなんでこんな嫌みったらしい表現にするのか理解できません。

まあまあ。379さんが、賃貸向けと言ったから、普通に住もうとして購入した入居者にはかちんときたんじゃないでしょうか。こういう匿名の掲示板では、書いた人がどういう気持ちで書いたかはわからない面が多分にありますから、その分差し引いて読みましょう。

>>386さん
文面から379さんに対して書いたかわかりませんし、そうだったにしても私にはカチンとくるような感想に読めません。
私も大通り沿いに住んでますので、立場としては似たようなものです。
書いた人の気持ちを最大限に差し引いて、近所住まいということを抜きにしても、無駄に荒れる原因を作りかねない意見という感想です。
現に番号1つ飛んでますしね。

ここは３LDK中心のファミリー世帯向けかと思いますが、「一人暮らしみたいに」と例えていて、ちょっとズレてるなとは思いますよ。
しかも、「賃貸向け」につながる理由が私にはよくわかりませんでしたし。
ただ、381さんのコメントは確かに挑戦的すぎると思います。
ということで、どっちもどっちでしょうか。

「例えや論理展開に難がある（ので理解できない）」ことと「明確な意思を持って挑発する」ことはどっちもどっちにはならないと思いますよ。
わからなければ意図を聞くなりすれば済むことで、挑発する必要なんてないでしょう。

私は70平米に4人で住む予定ですが狭過ぎますかね？子供が小学生のうちはまだいいかなと。。

381さんの意見は、379さんを金持ちとおもって言ってるなら、どっちにしてもうちは買えないけどね〜、という自嘲発言にも読めるわけで。
住んで欲しくないって言うのも、攻撃的に聞こえる場合もあるわけで。

番号１つとんでいるのは、いろんなスレに書き込んでいる「こんなせまいとこ～」ですので、挑発的発言とは無関係ですよ。

こんなこと書いたら怒られちゃうかも知れないのですが、正直な気持ちなので書かせて頂きます。

東日本大震災にて発生した原発事故以降、六義園には行っていないです、一度も。文京区は意外と放射性降下物質量が多かったと聞いていて、舗装道路などは、やり直したり、雨で流れたりということで影響はほとんど残っていないと思うのですが、六義園あたりだと実際どうなんでしょうか？

どなたか放射線量を計測された方いらっしゃいますか？私は、怖くてまだ足を踏み入れていないもので。ましてや子供を連れては行けないのではないかと思っています。チリとともに吸い込んでしまいそうで。どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

あまりに感覚的で参考にならない情報をありがとうございました

大通りを話ながら歩いていると、たまに相手の話が聞き取れないことがありますよね。知らず知らずのうちに声を大きくしてしまったり。
それが、一本通りを入ると、まず相手の話が聞き取れないことはありませんので、普通に「一本入ると(通り沿いと比べて相対的に)静か」と言えるのは間違いないと思いますが…
何処と比較して静かなのかそうでないのか、少し曖昧なご意見かと思います。

この物件で言えばCが一番静かですし、A、Bも個室は気にならないと思います。
日中、リビングを開けてどうかは、住んでみないとわかりません。上層階の音の軽減効果もわかりません。音は上に上がるともいいますし。

区立の幼稚園が近くにあるのですね。預かり保育があるのは私立の幼稚園だけだなんて
思っていたのですが、区立の幼稚園も午後１８時までは預かってくれる様です。
保育料も安いしいいですよね。月８０００円。私立の幼稚園は大体が３万円位の保育料
ですからかなり安い。ここだと徒歩ですぐだしいいですよね。
ただ２年保育しかないのですよね。

不忍通りから1本入ったところの、近隣に住んでいますが（低層階）、静かな夜でさえ、
窓を開けても、緊急自動車とうるさ目のマフラー音くらいしか聞こえませんよ。
自分のうちの室外機の音の方がよっぽどうるさいです。

不忍通り沿いのマンションやビルが防音壁になっているのと、不忍通りの道幅がせまいので
スピードをあまり出さないこと、夜の交通量が国道や環七などに比べ少ないからかと思います。
以前、横浜の、国道1号から100メートル以上なかに入ったマンションでは、夜、窓を開けると
交通音聞こえましたので。
ただその時は、中層階でしたので、音は上にいくのかな？とも思います。

まぁまぁ。
ご近所さんになるのですから、お二方とも「聞き流す」ということを覚えてくださいな。
ところで、今週末は最終期でしたが、結局残りはどのタイプが何戸なのでしょう？公式トップではのB,C1戸づつで2戸、間取りのページではA,Cのみ掲載。どっちが本当？
公式なんだから、ちゃんと整合性をあわせて更新して欲しいですね。

花がついていなかったのは、Cタイプだけでしたよ。

395と400は、入居予定者でなく間違いなく荒らしですよ。入居予定者などの名を語りこういう悪質な書き込みをする人がいます。他社業者かな。
私も以前違うスレで、なにか質問したことに対して丁寧に回答してくれた人に対し、誰かが私であるかのようなふりをしてひどい返しをしている例がありました。
本当に入居者なら、こういう意味のないことを書き込む理由がありません。

いよいよ最終2邸ですね。BとCが、ひとつずつ。最終期ではAの抽選もあったみたいですよ。Bは、登録はあったものの、手続がうまくいかなかったみたいです。いずれにせよ、完売間近ですね。

販売当初は、Cの低層階、Bの中層階から抽選もありつつあっという間に売れて、Aがパラパラといった感じだったのに、最終期にきてAが倍率つきだったとは驚きです。
他の物件(駅近の豊島区ブランズとか、北区のフレシアとか？？)と比較して、戻ってきた方がいたのかな？と推測。
規模が小さいのもあるけど、かなり早い売れ行きな気がする。

最初はBとCを中心に売り出しましたからね。Aは多少苦戦するかと思いきや、あっさり埋まってしまいましたねえ。買い手市場でいろんなマンションが苦戦しているなかですが、ものすごいブランド力があるところと、ひそかに実力あるところはやはり売れますねえ。消費者はよく見てるんだなあと改めて思います。

先週末、モデルルームに行ってきました。
契約者の方も一杯来ていて、かなり賑わっていました。
Ａタイプが気になって見に行きましたが
時すでに遅かったです・・・
文京区では、なかなか買えない価格帯ですので
かなり魅かれています。
Ｂタイプが１戸キャンセル出たという事で
Ｂタイプにしようか迷っています。
あ～　どうしよう・・・

これまでA,Bの間取りについていろいろ意見がでていますので、それを読んでBでと思えるなら買いではないでしょうか。
モデルルームタイプなのでイメージしやすいかと。
もともとBは人気があったので、そう長くは売れ残らないと思いますが。

そうですよ、Bはすぐ売れますので、気になるならその旨を伝えておいたほうがいい気がします。本当に一瞬かと。

けっこう予想とは違った動きもありつつ～ですね。
やはりお値段面が強かったなという感じがあります。
Ａタイプも本当にパタパタっとあっという間でしたし。

この広さだとファミリーというよりは
ＤＩＮＫＳ／単身者などが多くなってくるのでしょうか。

文京区ということでお子さんが一人とかのご家庭も
需要はあるのかな～。

公式の契約者のコメントを見ればわかりますが、大部分がファミリー世帯のようですよ。
70の3LDKでファミリーって、都心なら普通じゃないですかね。
2LDKだと少し狭く感じるかもしれませんが。

なんでここではすぐ売れると勧めるのに、実際にはいつまでもキャンセル物件が売れ残ってるのですか？

まあ、今月最終期だして、モデルルームも今は夏休み期間中だしね。
あてがあるのか、ゼロなのかは分からないけど。
1期のときにB、Cタイプから売れていったのは事実だから、それなりに需要はあるという見込みなのでは？

ちょっと幻滅しちゃいますよねー。そこまで小賢しい事をしなくても売れるのに。