南大沢レジデンス

19です。専門家でも業者でもない素人ですが、購入したかったのでいろんな本読んだり、知人に聞いたりインターネットで調べたりしただけです。ブリリアを批判しているのではなく安くする工夫が建材だったり建築方法だったりしたわけで、南大沢はきっと別の方法でコスト削減しているのでしょうけどそれがブリリアみたいにわかりやすいものではないんでしょうね。

19さん、あまりお気になさらずに。
あきらかに煽りですから、スルーするのが一番ですよ。
（そもそもどこが専門用語の羅列なのやら）

ＡＬＣの件は碓井さんの本ですかね。私も読みました。
ブリリアは見に行ってないのでなんですが、南大沢レジデンス
はダブル配筋で、レンジフードのダクトと浴室、洗面所、
トイレのダクトの二つが天井裏配管してましたね。

それにしても、サッシに直接壁紙ってそりゃまた。（＾＾；
ドアの煽り止めはＬＤ以外もちゃんとついているのでしょう
か。

ところで、この板でまだでてないので書いておきますが、近
くの鉄塔は将来の人口増加用（多摩境方面）で、現在は通電
してないみたいなので電磁波問題はないようです。
まあ、将来はわかりませんが。

南大沢在住の新妻です。。
南大沢レジデンスは広告が入ってきませんね。人気物件のためでしょうか？
このマンションの皆さんの評価はどうなのでしょうか？
マンションに詳しくない初心者ですので、この物件の良い点、悪い点をお教えください。
よろしくお願いします。

24さん
パシーナやブリリアに比べて確かに少ないですよね。モデルルームの営業に聞いたら、売れている物件に
販促費を投入しなくても売れればいいんだから、って答えていたから、物件に自信があるし、実際に売れて
いるんだと思います。駅近だし、南向きだし、いいとこ多いと思いますよ。欠点としては鉄塔があるかと
思いますが、電流は流れてないっていうし気になる電磁波はないみたい。もし将来転売することを考えても
駅近は値崩れしにくいと思いますよ。

25さんへ。
返信頂けて有難うございます。
南大沢は京王相模原沿線の中では、素敵な街ですよね。
多摩センターのほうが便利な気もするのですが、遊歩道とか公園とかアウトレットとか、街が素敵に感じてしまうのです。南大沢でマンションを探していたのですが、駅から15分以上に物件ばかりで・・・
南大沢レジデンスを見つけて気になっています。２期の販売になっているようなので、急いでモデルルームに行ってこようと考えています。
なんだか、掲示板のレスが少なくて、このマンションは人気がないのかなぁと心配になっていました。

２５さんもおっしゃられてますが、あまり販促してないのは
物件に自信があるからでしょう。
当然、チラシまいたりすればするほど宣伝活動費として売主
の利益が減りますので。

実際、第１期で８割完売してるようです。
坪単価、立地条件、スペックから総合的に判断すると安くも
ないけど高くもないというのが私の感想です（まあ、高い安
いは人それぞれですが）。

南大沢は都市計画法の関係上、駅直近は住居建てられないの
で、既存ＵＲ住宅等以外の余地でいい空き地はそれほどない
のが現状です。あってもアップダウンのおまけがついてきま
す。ここの立地の良さはその点にあるような気がします。
まあ、鉄塔のおまけつきですが。

鉄塔は将来拡張用です。今は電流流れてないから気にならないかも。将来はわからないのですが・・・
南向きの部屋からは鉄塔は見えないので、景観的には問題ないと思う。西向きの部屋からは鉄塔が見えるのは気になるよね。第１期は低層階の安い部屋は抽選が多かったらしい。完売となると、売り手側も強気になるなーー。第２期も宣伝をあまりしていないので、売れると読んでいるんだろう。価格は高いと思うが、２７さんのおっしゃるとおり、南大沢には駅近マンションはないに等しい。この土地もスポーツクラブが併設しているからマンション建設許可が取れたらしいよ。
そういった意味では、希少価値だね。

２４の南大沢在住の新妻です。。
みなさん情報有難うございます。８割が完売なんですね。やはりマンションは立地なんですね。駅から１５分のパーク○ィーネは築４年なのに、購入価格から１０００万以上も下落して中古市場にでているそうですよ。（営業マンに聞きました）
駅から近いって、やっぱり重要なんだなーぁって感じています。皆さんのから肯定的な意見を頂いて安心しました。真剣に考えて見ます。完成は来年の４月だそうですよ。金利が上がる前だったら、よかったのに。。全ての条件は整わないですね。

検討しているんですけど、南大沢って雪や台風などで京王線動かなくなったら
どういう経路で都心から帰ってこれますか？

うーん。
ちょっと違いますね。
厳密に言うと、低層階の安い部屋に抽選が多かったのではなく、
南向きで特定のタイプの住戸に抽選が殺到していた感じです。

この物件は事後、周囲にマンション等の高層建築物が建つ可能
性が低いので、他建築物による日照、景観の問題が生じにくい
ことから、階差価格が通常のマンションより小さくなっている
模様です。要は最下階と最上階の価格差が低い、これは他のマ
ンションを比較する時にも役に立つ指標のひとつです。階差価
格が大きいマンションは、そこにそれ相応の理由が存在すると
言うことです。

それにしても、築４年で１０００万以上下落ということは、
１０００万÷４年÷１２ヶ月＝２０万８０００円／月
の家賃に住んでたのと同じということですね。
（実際は各種税金＋管理費＋修繕積立金がからむのでそれ
以上の家賃相当になりますが）
ただ、新築→中古時のカーブが一番急で以後カーブはゆるや
かになるので、だんだん長く住むほど家賃相当金額は下がっ
ていきますが。

そんなに良いことばかりでもないよ。悪い点を指摘すると、スポーツクラブが併設されていて、同じ土地を共有するから、例えば管理規約とかはスポーツクラブと同じになる。議決権は面積比率だから、マンション住人のやりたい方向に規約を簡単に変更できない危険性がある。管理規約は３／４の同意が必要だから、逆に１／４が反対すると何も改正できない。今回の物件は、スポーツクラブ＋３〜４件の住人が反対すると否決できてしうリスクがある。将来スポーツクラブの経営が悪化して、売却先が変な企業だと、議決権の問題はリスクあると言える。このような、商業施設と同じ土地を共有するマンションは、全てに言えること。便利と同時にリスクもある。これを知って、買う決断をすれば将来騒ぐこともないので、いろんなリスクは知っておいたほうがいい。

３２は、ちなみに不動産コンサルティング　さく○事務所のコメントです。プロのコメントなので、信頼できる情報。

３２さんの意見はある意味正しいが、私はさらに調べました。あの地区は南大沢センター地区
と呼ばれていて用途制限が厳しく制限されていますので、麻雀、パチンコ屋などはできない
ようになっていますので、「変な企業」は建てられないと思いますよ。

マンションのエントランスとスポーツクラブの入り口が隣り合わせだから騒がしくなるのが
気に入らないね。
メインの入り口は西側って営業は言ってたけど駅からの徒歩ルートはこっちだっつーの！
場所良し。駅距離良し。方角良し。などなど良い点はたくさんあるけど商業施設が併設の
マンションは後々の問題は山積みになりそうな気がして私は見送りしました。
あと３４さんのおっしゃる用途制限が厳しく・・・これは将来的には変更の可能性ありですよ。
他のエリアを見ても用途地域の組み合わせでいろんな物ができてますからね。

確かにね。駅前にもパチンコ屋できるしね。当初はだめだったはずで、都市計画が緩和された結果ではないでしょうか。ただ、常識外の商業施設が駅前にできるとは思えないので、杞憂に終わることを祈ります。それを理解しても、魅力的な物件ですね。あくまでも南大沢が大好きな人が対象でしょうが。。。この価格だと、もっと都心のマンションが購入ですますからね。

スポーツクラブの入り口と言うより単なる通り道なので
そこに人がたむろする可能性は少なそう。
そもそもマンションの正面の通りは、在住の人なら分か
ると思うけど、散歩やお買い物コースで人通りはいつも
それなりにある。スポーツクラブのせいで正面の通りが
騒がしくなることはないと思う（というか音を問題にす
るならニュータウン通り等の近隣道路からの車の騒音や
電車の音の方が断然大きい）。
客のルートとしては、①駅から以外の徒歩②自家用車③
専用バス④駅から徒歩の４パターンだと思うが、問題は
徒歩客よりも②の方でしょう。

あと、用途については用途地域の方ではなく地区計画で
しばりをかけているのでそんなに気にはなりませんが、
議決権の問題の方が重要ですね。

ああ、駅前とは地区計画が違うので建築制限が異なります。
パチンコでいえば、駅前は制限かかってませんが、レジデ
ンスのあたりは建築制限かかってます。

さらに補足で言うとパチンコについては、駅前に（仮）マ
グレブ南大沢という施設が建設中（平成19年1月31日工事
完成予定）で
地下２階　店舗（千歳屋）
地下１階　遊戯施設（パチンコ）
１〜２階　スポーツ施設（多摩の方が３月２９日に閉鎖済）
３〜５階・Ｒ階　駐車場
上記は私の予想ですが、遊戯施設がパチンコであろうと噂
されています（公式発表はまだないはず）。
地下とはいえ、控えめに言ってもあまりうれしくはないで
すね（別の意味でヨーカドーは奮起が期待できますが）。
もうひとつ計画されている（仮）南大沢ＳＣについてはど
なたか情報知ってる方がいらっしゃったらお願いします。
個人的にはツタヤとか書店が入って欲しい。

（仮）南大沢ＳＣについては、地元向けに説明会を実施する新聞の折込ちらしが入ってましたよ。南大沢駅前がより便利になるといいのですが。パチンコ屋は不要だけど。。。。
誰か、南大沢レジデンスを買った人はいませんかーぁ。決断理由を教えてください！！

南大沢にお住まいの方に伺います。
横田基地などを往来する飛行機の音って、大きいのでしょうか？
別の掲示板で「南大沢の真上を飛行機がとぶ」
みたいなことを仰ってる方がいたものですから。

南大沢５丁目に住んでいますが、飛行機の音が気になったことはないよ。
かなり高いところを飛んでいる気がします。

39さん
契約した者です。決めた理由は
1. 駅に徒歩４分と近いでも静かな環境
2. 南に他の建物が建つ可能性がほとんどない、
3. 都心に比べて広さの割に安い
などですが、環境はいくら出しても買えないですからね。
他にはない掘り出し物だと思います。住むのが楽しみです。

41さん
私も契約しました。これからよろしくお願いします。
1.立地
2.環境 遊歩道沿いの静かな場所
3.100m2の広さ
南大沢で駅4分は最後の物件です。来年4月の金利確定が不安です。

これを見ている方の内でもこんなに契約者がいるんですか？本当に売れているんですね。
２期の販売って残っているのかな？モデルルーム行ってみようと思います。

飛行機の音は聞こえるときもありますが、普段は全く気になりません。本当に時々だと思います。
やはり、駅から近いので通勤通学も安心ですし、（団地の中でも夜は意外に人通りは少なくなります）階段もないので年をとってからもいいかなと思います。

１．５期をやるって聞きましたよ。抽選にもれた方を優先で、２期の前に販売してしまうそうです。だから２期の広告も入らないし、強気の販売戦略なんだと思います。
興味のある方は急がないと、南向きの部屋の残りは、３〜４戸だったと思いますよ。

南向きの部屋ですが実際に昼間見てみると逆に西側の方がいい感じの日当たりだとおもいませんか？

そう感じますね。南側の部屋は南東向きなので、朝から午後の早い時間までが日照時間と考えたほうがいいです。逆に西側は午後から日没までの日照時間になります。
しかし、南側は眺望もよく将来建物はたたないでしょう。西側は鉄塔が見えます。日照か眺望かどちらを選ぶかにもなりますね。夏は逆に西側は暑いということにもなります。
さて、皆さんはどちらを選びますか？私は南側の眺望を選びました！！

> 46 さん

ゲロゲロそんなに人気なの? これはGWを挟んで掃けてしまいそうです。
やはり南大沢の駅近は侮れないなぁ、業者のほくそ笑む顔が浮かびます
これを気に多摩地区の活性化にもなればいいと思います。

46です。
私もびっくりです。安いマンションではないと思うのですが。。。
南大沢という場所で駅近マンションがないことによる、希少価値なんでしょうね。南大沢が好きな人達からすると、待望の物件なのでしょうね。（私もその一人になってしまいますが）駅から小山内裏公園までの遊歩道の雰囲気を見ると、多摩センターには住みたくないなーと思ってしまいます。

でも東急建設ってどうなんでしょ？評判はいいのでしょうか？

うーん。ちょっと不思議なのですが、この物件は東面４車線道路、
南面は６車線道路、さらに少し離れますが線路に面しており、け
して静かな環境ではありません。
マンション建設予定地付近で騒音実感をされればわかると思うの
ですが・・・。

とくに南側はバルコニーに面していますので生活スペースへの騒
音が気になるところです。逆にいうと、西向き住戸のバルコニー
は道路からの騒音はなさそうです。

モデルルームに行かれる場合は、建設予定地も近くにあるので、
騒音実感をされた方がいいかもしれません（また、音の聞こえ方
は地表からの高さによって、だいぶ異なります。階数が高くなる
と意外と音圧レベルがあがって、うるさくなります）。

南大沢には沢山マンションがありますが、割と駅よりも高台にあるので、トラックやバスの大型車が通行中の音は窓を開けていると結構聞こえると思います。信号で停車している車が発車するときなどは、（道がなだらかな上り坂だと）高層階には聞こえます。
このマンションは多摩ニュータウン通りともう一つの道に挟まれていますので（間に遊歩道はありますが）、駅から離れたマンションに比べると静かな環境とはいえないと思います。ただやはりそこのマイナス面を考えても、駅までの近さは捨てがたいものがあります。駅から近い住宅はなかなかないので、やはりそこが決めてになって購入するのではないでしょうか？

雨が降っている通勤を場面を想像してみましょう。南大沢レジデンスの前の遊歩道を通ってあなたは通勤しています。毎日１５分駅まで歩いています。うるさいからここに住みなくてよかったと感じるか、やっぱり駅が近いこのマンションがよかったと感じるか、皆さんの価値観は如何でしょうか？
パーク○フィー○の値段の下落を見ると、資産価値を考えてしまいますよね。

＞５１さん
東急建設はネットでは叩かれているよね。すぐ近くのベルコリーヌの手抜きも東急からんでたしね。ただ、同一人物の作成したホームページのようだから、大勢の人が発信している情報ではないんじゃないの？
三井も住友も長谷工も、いろいろ裁判抱えているようだから、今は大手でもよくわからないと思う。ただ、姉歯の問題の後だからいい加減な仕事しないと思うんだけどなー。

施工主ではなく売主の方ですが、
”欠陥マンションおよび近隣紛争件数別ランキング情報”
で検索かけると、紛争・欠陥集合住宅等業者ランキング
がでてきます（ＵＲＬを直接貼ってよいか迷いましたの
で）。
可もなく不可もなくといったところではないでしょうか。

さすがにベルコリーヌの件はバブリーな時代の物件です
から、今どうこうということではないかもしれません
ね。

56さん
ありがとうございました。どこの売り主も問題を抱えているんですね。
東急が特別悪いわけではないみたいですね。

いえいえ、お役にたてたなら幸いです。
上記ランキングの総件数の多寡よりも、欠陥・施工不良件数が
多いところの方が問題です。
物件選びの際、一応私はそういう業者は避けるようにしていま
す。
今回の施工は東急建設ですが、通常東急不動産と組むことが多
いのでまあ悪くないのではないでしょうか。

参考までに、建築家の碓井民朗さんは、「マンション設計は三
菱地所設計、日建ハウジングシステム、東急建設コンサルタン
トの大手３社なら問題ない」と言っていたそうです。
まあ、元東急建設コンサルタントの方ですが、著書はなかなか
良かったので信用できるかもしれません。

ホームページに第1期、3件キャンセルが出ているようです。東南角部屋の一番高い部屋が2件と、西側が1件です。やはり、完売とはいかなかったようです。うーん。　残念！！！

５８さん
碓井さんと２ヶ月程前にメールでやり取りしたのですが、東急建設コンサルは良い人間が退社してお勧めできないと言われちゃいました。まあ、碓井さんは業界では辛口コメントで有名な方なので、どこまで気にするかですが・・・どう判断するかは、個人の判断になりますね。いろんな情報があって、難しいです。

６０さん
＞東急建設コンサルは良い人間が退社
おお、そうなんですか。
残念です。

ところで御本人とメールされたということは、検討依頼をされたのでしょうか。
もしよろしければ物件に対する評価等をお聞きしたいです。

６１さん
参考意見として聞いてくださいね。結果として、あまりお勧めできないというものでした。
1) 京王沿線の価値に将来性がない
乗り入れ地下鉄の都営新宿線は、官庁街につながっていない
2) 東急設計は良い人間が残っていない
U氏は元東急の方のようです
3) 三井、東急がコラボした物件は、両社の良いところを打ち消しあっている

このようなコメントでした。ただ、他の建築コンサル会社にも話しを聞いたのですが、U氏の意見はかなり業界でも厳しいらしく、あまり気にしなほうが良いといわれました。ここでも指摘されたのは、南大沢という土地の将来性でした。私は南大沢が好きですので迷いはないのですが、客観的に見ると千代田線乗り換えの多摩センターが良いのだろうと思います。
こんなところです。

６２さん
お返事ありがとうございます。
１については、私も南大沢が好きなのでまったく気にはなりません。
（お気遣いありがとうございます）。

私は基本的に多摩ニュータウンに絞って物件を探してきました。

・計画的な緑地の確保
・『車道に面しない歩道』の確保
・広い道路と車線の確保

いずれも区内ではなかなか望み得ないものです。

また、都心に通っているわけでもないし、めったに行くこともあり
ません。
ですから、マクロ的な意味での立地条件は私の考慮外です。

将来性については、そうですね。
適度な賑々しさが理想ですので、そんなに発展しなくても程々でよ
いです。治安とある意味正比例しますし、多摩ニュータウンは相対
的に治安が良いのも魅力的なところだと思います。

２は残念ですとしか言えませんが、まだ遺産に期待できるのではと
いう気もします。

３はどうなんでしょ。
この物件は実質東急が造っていると思ってますので。
これに関してはわからないです。

で、実をいいますと私が気になっているのが、立地条件の方ではな
くスペック的にどうなんでしょう、ということなのです。
もしよろしければ、こちらについてお聞きしたいです。

それにしても他にも色々と調べられていらっしゃるようで、６２さ
んは意識の高い買主さんなのですね。

６２です。
＞６２さんは意識の高い買主さんなのですね。

ただ、心配症なだけですよ。一生の買い物なので、後で後悔するのであれば少しのお金を払って相談してみようと思いました。
これはU氏以外のコンサルのコメントです。

スペック的なコメントですが、”普通”とのことです。特質して優れているところはない。東急さんはネットでかなりいじめられていますので心配しましたが、最近のマンションでは当たり前のスペックとのことです。一つ心配なのは、梁がないので音の問題が生じる危険性があると言われました。二重床、二重天井よりも、梁がないと、全体がたわんでしまい音が響くとのことです。部屋はかなり広いタイプですから、心配になりますね。
青田買いマンションでは購入前にチェックできませんからね。LHレベルは55と東急は言ってました。（LLではなく、LHが大事）この数値は防音効果がさほど高くないようです。
あと、東急リバブルの評判は悪いとのことです。うるさく言うなら、買わなくても良いと言う態度だそうです。（実際に私もそう感じました）こんなところでしょうか。

そういうことなら私も心配症のお仲間ですね。
私自身もいろいろ調べましたが、それ以外に、ひとりの方に相談し
まして、その方の評価も「普通」とのことでした。

梁の件は私も気がつきましたが、おや、こちらが東急さんに聞いた
話だと、ＬＨ−５０、ＬＬ−４５との話でしたが。
食い違いますね。
どちらが正しい情報なのでしょう？

音と言えばやはり戸外からの音が気になりますね。
マスキング効果により上下階の音が気にならなく・・・冗談です。

ああ、上記６３です。
失礼

６２です。
ボイドスラブが入っていますが、これも一長一短のようですね。他のマンション情報を見ても、2重床／2重天井でも音が響く物件もあれば、響かない物件もあるようです。あとは運まかせでしょうか。ダイア建設のL3の躯体は魅力ですが、マンションは立地優先なので、神に祈るしかないですね。皆さんよく決断してマンションを購入しているなぁと感心する毎日です。

そうですね。音の響きは面積が大きく影響してきますから。

まあ、購入の件については、皆さんホントは一軒家がいいけど、
価格と面積の関係上、やむなくマンションを選ばれているので
しょう。東京で全てをワンフラットで済ますためには、いくら
かかることやら。

費用の関係上、青田買いなのはある意味仕方がないと理解でき
ますが、その分きっちり作って欲しいものです。

こんなにも皆さんが専門家に相談していたとは思いませんでした。
実は私も一級建築家に調べてもらいました。報告書の一部を引用
しますと、

『上下階への遮音対策として床にシステム防振根太工法を採用し
ていますが、軸組に際根太を固定させないで、軸組から上下階へ
の音の伝播をさせないよう細かな配慮を見せています』

というような評価で、決して悪い評価ではなかったですよ、その
他、共用部、構造、間取り、断熱、換気、防犯、設備、環境など
様々な角度から検証してもらいました。そのすべてにおいて納得
できる評価だったので契約しました。

一生に一度の買い物ですから納得して買いたいですからね、徹底的
に調べました。後は来春の引越を待つのみです。

６２です。

６９さんは、一級建築家さんと一緒にＭＲに行って、設計図面を調べてもらってのでしょうか？
私の場合は時間がないので、購入コンサルティングという形で、パンフレットをベースに意見をもらいました。
設計図面まで見てもらったのであれば、６２さんの意見が一番ですね。すごく、このマンションの価値が上がるコメントで、うれしく見ています！！

69です。
はいその通りです。一級建設士にMRに同行してもらい
設計図書を3時間くらいじっくり見てもらいました。費用
が高かったので誰か購入予定者と折半したかったという
のが本音ですが、そんな人を見つけることはできなかった
ので自腹で払うことにしたんですが、良い結果だったので
契約もできましたし、今は満足しています。

内覧会にもこの方に同行してチェックをしてもらうつもり
です。プロの目で見てもらうので安心です。

６２です。
誤字ばかりですいません。
＞設計図面まで見てもらったのであれば、６９さんの意見が一番ですね。

そうですね。事前にお知り合いになれれば、費用を折半できましたね。
私も契約しましたので、今後も情報交換できれば助かります。
３２さんが指摘されていた、議決権の問題は私もコンサルから指摘され、意識の高い住人で団結し、管理規約を変えるために活動すべきだと言われました。６９さんと団結して問題を解決できるといいですね。

６３です。
議決権の問題は気がついていましたが、総会までに規約変更を提案しよ
うと考えていました。
同じ考えをもっていた方がいらっしゃってうれしいです。

私も一級建築士の方に依頼しましたが、パンフのみで設計図書までは見
てもらってません（相手の方のスケジュールの都合上）。
それにしても、６９さんの結果は心強いですね。

69です。

管理規約に関しては私が相談した建築士の方も指摘されていました。
総会までに規約変更の提案についてどうすれば住民の総意に沿った
ものになるのか考えてみたいと思います。少なくとも住民の3/4が
賛同しないと変更できないと思うので、結束しないと無理ですから
何かと難しいかもしれませんけど、やりましょう！ねっ皆さん！

６３です。
総会参加率は初回が一番多いので、変更に関してはそこが要だと
思っています。

頑張りましょう。

６２です。
コンサル会社から、管理会社の東急コミュニティーから敵対視されないように、十分な注意が必要と忠告されました。管理会社が管理組合を取り込むために、組合メンバーに接待を繰り返し、厳しい意見を出すメンバーと敵対させるような対策を取るそうです。３／４の賛成が必要となりますので、少しずつ有志を増やしていくことが成功への道だと。
問題意識のない住民の方は、何かうるさいことを言う奴がいるなぁと思ってしまう気もします。問題意識のあるメンバーで結束することが重要ですね。とにかく、４〜５名の反対で否決されますので、十分注意が必要だと感じています。
しかし、入居前から意識の高い方にめぐり合えて希望が見えてきました！！

評価される方によって違いはあるようですが、良い話を伺いますとうれしく思います。調べていた上に結果まで教えていただいてありがとうございます。費用を負担されてしまって申し訳ない気持ちです。
住宅に関しては素人ですが、議決権のことは皆さんの意見と同じく変更したほうがいいのかなと思います。スポーツジムが併設することで議決権が問題になるとは思いませんでした。
私もモデルルームがオープンする前ですが、管理費などの面でちょっと心配だったので聞いたところ、運営は全くの別なので管理費などの面での費用負担は全くなく、スポーツジムは２戸分の所有だと聞いていましたので、それが面積？で議決権に関係してくるとは分かりませんでした。

ここは駅から近いという便利さと、遊歩道で構成された歩きやすい街並みがいいと思います。
隣のラフェットも１５年と言うことですので、５年以上過ぎた今、あと１０年後にはどうなっているのかと思っ不動産屋の人に聞きましたが、やはり「１０年後のことは分かりません」とのことでした。でも「制限があるのでそれほど変な建物はできないのでは？」とおっしゃっていましたが・・・

１０年後のことを考えれば、スポーツクラブの経営が存続しているかのほうが危険なのではないでしょうか？今は希少価値ですが、駅の南側にスポーツ施設ができるという話も聞きます。東急スポーツＯＡＳＩＳは全国規模なので、南大沢店が儲かっても他店舗の経営も関係します。まあ、将来のことはわかりませんね。。。。駅直結で１階にスーパーが入っているような、一見便利なマンションも同じリスクを持っています。

10年後のことなんか、誰にもわからないですよね。10年前はノストラダムスの
予言を信じて21世紀は来ないと思っていた人も多かったと思うから、これから
の10年なんてどうなるかなんていうことよりも今を生きた方がいいんじゃない
かな？今を考えると、この物件はいい選択だと思います。

そんなことよりも、カーテンどうしましょ？私は実際のに専門家に内覧会時に計ってもらおうかな？って思っています。Keyukaはやってくれるって言ってたけど他にもこういう店あるのかしら？ペンタ君ってこういうサービスしているのかしら？

2次販売で購入を考えていますが、パンフレットを入手したところ、南大沢の相場から考えると結構強気の価格帯ですね。立地が確かに魅力なのでそれなりの理由はわかりますが、もう少し価格が下がればかなり気持ちが動くと思います。
購入された方で、価格はまったく相談の余地がなかったのでしょうか？また、施工オプションなので多少のサービス（割引）は期待できるのでしょうか？言える範囲で教えてください。

強気だと思います。安いなんて思えません。〜〜でもやはりこの近さを考えると、他に物件がないので・・・。一期は日当たりもいいし希望者も多いので価格を下げることはないですと言われました。でも、２期が終了後、万一残った物件については、将来的には下げる可能性はあります（希望の住宅である可能性も低いでしょうが）とも言われました。　それは仕方がないかもしれませんね。

最近の話ですが、南大沢の某高層マンションが、入居直前でキャンセルが出て、数割引で販売されたと聞きました。これはマンション販売ではよくある話のようです。レジデンスもその可能性は否定できないと思います。2期も抽選販売と聞きましたので、値引きはないと思いますが、残っているのはやはり人気がない場所と感じましたし、このまま強気で定価販売するのかなと思います。結局売れ残ったら値段を改定するでしょうが、、、

おっ！！
ホームページから、１次販売の残り３戸のうち１戸が消されました。売れたのかな？
悩んでいるうちに、売れてしまわないようにね。いくら安くなったら買うのかな？
いきなり、１割も安くすることはないでしょうが。　

マンションは立っている方向によってベランダに風があたる具合が違うと思いますが、ここのマンションはどうなのでしょう？
南南東と西南西だそうですが・・・？季節によっても違うと思いますが、前に建物がないのでどんな感じで風が吹いてくるのでしょう？？？　

ベルコリーヌの住人です。
毎日、建設中のマンションの前を通りますが、特に風が強いとは感じたことはありませんよ。
ご安心ください。特記事項は無しという感覚です。

２期の販売状況はどうなんでしょうか？情報をお持ちの方、教えてください。ホームページに２件売れ残りが出ていますので、２期の状況が気になります。

８６さん　答えてくださってありがとうございます。
実際住んでみないとわかりませんが、ここは桜並木があるので低層階だとベランダからすぐに見えてきれいでしょうね。ところで2期はいつから販売されるのでしょう？広告は入りませんが・・・？

2期販売は恐らく5月の連休明けではないでしょうか？前回聞いたところ、南側はほとんど残っておらず、西側の鉄塔側が主に2期販売になるようです。やはり日当たりが悪く人気がなかったのでしょうか？

営業マンから２期の前に１．５期をやると、聞きました。
１期で抽選に漏れた方を対象に、事前販売するそうです。営業マンとしては、それが楽ですからね。
２期の販売予定では、南側の部屋は２〜３戸残っていました。後は西側でしたね。
日当たりは西側がいいでしょうが、鉄塔の眺望だけが問題です。。。

南側はほとんど一期販売で、南側のうちの5戸だけは2期以降販売予定となっていました。西側半分近くの15戸ぐらいが二期以降予定だったようですが、１．５期ではそのうちの、どれくらい売ってしまうのでしょうね？やはり西側は日当たりが良く、大通りに面してないのでうるさくないと思いますが鉄塔が気になるのでしょう。　非常用ということでいまのところ電波は通ってないらしいので気にしない人ならいいのかも。

皆さん、明日から２期のスタートのようです！！久しぶりに広告が入りました。
広告には西側の部屋だけが載っています。ホームページには南側の部屋も出ていますので、MRに行ってみないと正確な情報はわかりませんね。
行かれた方は、情報発信をお願いしますね。楽しみにしています。

その後このスレ伸びないけど、モデルルーム行った人レスよろしく。

私もこのスレ結構楽しみにしています！！

連休中にモデルルームに行きました。その日は3家族ぐらい見に来ていました。やはり３，４戸一期販売した分でキャンセルとなっていたようです。先着順販売となっていました。（2期で売ればいいのになと思うのですが、何がちがうのでしょうか？）2期は5月２０日からと（多分）言ってたような気がします。
「でもあと１５戸ぐらいですから・・・」となんだか余裕？な感じがしました。南大沢は最近マンションや一戸建ての新築販売が多いですね。　

南大沢の歴史を知りたい方は、”南大沢　Wikipedia”で検索かける
と中々面白いですよ。

京王線のＨＰより、こんなデータを作成しましたのでご紹介します。
1日の駅別乗降人員
駅　名 　　　　　2004年度 2003年度 2002年度 伸び率
稲　城 　　　　　18,232 18,187 17,914 102%
若葉台 　　　　　14,454 13,445 12,158 119%
京王永山 　　　　　44,023 42,680 40,574 109%
京王多摩センター 79,894 80,912 81,255 98%
京王堀之内 25,651 25,599 24,321 105%
南大沢 　　　　　51,123 50,554 48,947 104%
多摩境 　　　　　11,987 10,727 8,763 137%
橋　本 　　　　　80,105 78,072 74,185 108%

聖蹟桜ヶ丘 65,506 66,369 66,237 99%

これをみると、京王相模原線は全体的に増加傾向にあるようです。
多摩センターと聖蹟桜ヶ丘は減少してますね。
永山はなぜ増加してるのかな？

最後にお子さんをお持ちの方向けの情報を一つ、”八王子市　学校
選択制度の結果”で検索をかけるとなかなか面白いデータが得られ
ます。
このマンションが建つ学区の学校はなかなか良さそうですよ。
（微妙な問題を含んでいるため、学校名はあえて出しませんね）

学校選択性のデータは、すごくリアルで、びっくりしました。こんなの公開しているんですね。

２期の情報について、書き込みがありませんねーぇ。売れていないのか・・・売れているのか・・・・　気になるところです。

南棟の残りは４戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計５戸（内２戸は先着順）でしたが、売れたようですね。

西棟の残りは１３戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計１４戸（内２戸は先着順）でしたが、同じく売れたよう
です。

計残り１７戸のようです。

残り１７戸ですか！！
これって、どう判断すればいいのでしょうね。順調と言っていいのでしょうか。大した宣伝してないしね。

連休中に見てきました。やはり鉄塔側はまだ残っているようで、南側（遊歩道側）がほぼ完売している状況から考えると、日当たりと鉄塔の存在を気にする人が多いということでしょうか？その分平米あたりの価格は安く設定してあるようなので、外を気にしないならば、南側よりもコストパフォーマンスはよいと思います。モデルルームの質感は結構高いと感じました。またベランダが図面で見るよりも広く感じられ、奥行き2m以上もあるので、テーブルを置いてベランダで軽食が食べられそうでした。壁の厚さや騒音性などの建物の仕様を素人で分かる範囲で聞きましたが、概ね合格点以上のようでした。以上、物件としては満足度の高い（モデルルームを見る限り）作りですが、やはりその分値段も高い（同時期に売り出しているグランスイート南大沢より1−2割高い）ので、そのあたりが判断のしどころですね。

ベルコリーヌの住人です。
日当たりは南側よりも、西側の方が良いと思いますよ。南側は南南東を向いていますので、午後からは日が当たらなくなります。それに比べ、西側は午後から日没まで太陽がいっぱいだと思います。
南側は目の前に他の建物が建ちませんから、眺望としては最高だと思います。グランスイートとは駅からの距離が全く違いますから、比較できないのではないでしょうか？
鉄塔が気にならなければ、西側はお買い得ですよね。

実際に住んでみないと確実には言えませんが、西側は日当たりはいいようですね。
17戸残っていると言うよりは、第二期の販売予定住宅が西側が多かったのだと思います。実際第2期の販売はまだ始まってないので、それが終わるとどれくらい残っているのかがわかりますね。
南南東のベランダは午後はどれくらいまで日があたっているのでしょう？日差しをさえぎるものがないので1時か2時までは当たっているものなのかな？朝は8時？9時？ごろから当たり始めるのでしょうか？　東側か西側か・・・生活のタイプにもよるので好みがわかれるでしょうね。。

南東の部屋の朝は早いですよーー。朝は７時には日が差し込んでます。午後は２時頃までですね。
サラリーマンは朝の日差しは大切ですので、毎朝明るい気持ちで出勤できる生活です。逆に北側の部屋は、西側に建物がありますので、日差しは期待できませんね。

まあ、Ａ，Ｅ，Ｈ以外の住戸の洋室は、防犯上＆プライバシー上の理由から
網入り型板ガラス＋面格子なのでもともと日差しは微妙ですが、西棟の影響
を受けるのはＢ，Ｃですかね。
逆に西棟の洋室は午前中なら日があたりそうです。

ところで、防犯にからめて、一つ面白い情報をご紹介します。
”事件事故発生状況マップ”で検索をかけると、警視庁が作成した、「犯罪
発生マップ」、「犯罪情報マップ」、「交通事故発生マップ」を見ることが
できます。
これを見ると、区部に比べて市部や多摩ニュータウンの治安の良さがわかり
ますね。拡大すると南大沢周辺の状況も確認できます。
住まいを決める際、治安も気になるという方はご覧になってみてはどうでし
ょう。

＞西棟の影響を受けるのはＢ，Ｃですかね。

Ｄも受けるのでは？　中住戸は全てですよね？

このマンションの方位付き全体図面をお持ちであればわか
りやすいのですが、南棟が南向きに建てられていれば、確
かに中住戸の洋室は全滅だと思われますが、この物件の南
棟は南南東を向いているためと、西棟の位置関係上、Ｄは
午後過ぎて夕方近くになると日が当たると思われます。
（定規を方位の北向きと直角にあててそれを平行に滑らせ
てみてください。そしてそれがＦのバルコニーの角にあたっ
た所で止めてください。Ｄに日が当たるのが分かると思い
ます。まあ、冬は無理ですけどね）

ただ、西側方向（太陽の沈む方向）の地形情報を加味しな
いといけないので夕方どのあたりまでかまでは階数次第だ
と思います。そんなに長い時間ではないですけど。

107さん　有難うございます。
なるほど。。。。難しいもんですね。
確認してみます。

１０８さん　かなりおおざっぱな説明でしたので詳しく調べたい場合は
”暦計算室”で検索をかけると国立天文台天文情報センター暦計算室の
ＨＰがでます。そこの各地の暦→東京のデータ→日の出南中日の入りを
見ると細かいデータが得られますよ。

参考までに４点ほど抜粋（掲示すると横がずれそうですが）
日付 　　　日の出 方位 　南中時 　高度 日の入り 方位
年月日 　　時：分 　度 　時：分 　度 　時：分 　度
2007/01/01 6：51 118.1 11：44 　31.3 16：38 241.9
2007/04/01 5：29 84.1 11：45 58.7 18：02 276.1
2007/07/01 4：28 60.4 11：45 77.5 19：01 299.6
2007/10/01 5：35 93.0 11：31 51.4 17：26 266.8

それにしても日照を気にされる方が予想以上に多くて驚いています。
ただ、西棟の日当たりが悪くないのはわかりますが、西棟の方が南棟よ
り日当たりが良いような書き込みが最近多く、さすがにそれは違うだろ
うという思いがあります。
これから買われる方が誤解されるといけないので調べた限りで書きます
が、

南棟は真北を０度とした場合、バルコニーは約６０度傾いています。
そのため、日照（バルコニーに直射日光があたると定義）は太陽が６０
度〜２４０度の方位にあれば得られます。
また、東京の日の出はもっとも低い場合でも方位６０度以上です
なので、おそらく南棟は、午前中の早い時間（平均８時？）から午後半
ば（３時頃？）まで日照が得られるでしょう。
一方西棟のバルコニーはその位置関係から、方位１６５度〜日の入りま
での日照となりますので、南中（１８０度）の時刻が１１時４５頃とい
うことから、１１時〜４時くらいでしょうか（やはり地形情報から日の
入りよりだいぶ前に日照が得られなくなるとは思います。今回は多分に
憶測ですが）。

最長で
南棟　日照７時間
西棟　日照５時間
といったところでしょう（冬はもっと短くなりますが）。
西棟も日当たりは悪くはないですが、南棟より良いというのはあたらな
いと思います。
ところで、多くの方が日照を気にされるのは、洗濯等の乾きを気にして
らっしゃるからなのか、採光性を気にしてらっしゃるからなのかどちら
なのでしょう。それとも他の理由があるのでしょうか。
よろしかったら教えてください。

あ、ちなみにＭＲは花が６つついてましたよ。

108です。
109さん、論理的！！　素敵です。
気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。わざわざ分譲を西向きリビングにするのは、午後の日照時間の関係かなと考えていました。いろんなスレを見ると、以外に西向きの部屋を好む人が多いですよね。昔は東南角部屋が王道でしたが、今は西向きが人気なのかもしれませんね。

あとMRですが、花が６つということは、残りまだ１６戸もあるということでしょうか？

１０９です。
いえ、花については、２期販売予定の１３戸のうち６戸に花が
ついていたということです。
また、ＨＰより西棟の先着順１戸も売れたようですので、今は、
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは７戸（先着順なし）。
となっています。
計残り１０戸のようです（２期分は抽選なので確定じゃないで
すけどね）。

＞気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。
ああ、言われてみると確かにそうですね。
ただ、真西というより、本物件の西棟と同様か、１３０度あた
りの南西向きのようです。

で、実をいいますと、西向きも東向きも純粋に日照時間だけを
問題にするなら、どちらでも変わらないのです。太陽の軌道は
円なので、南中するまでの時間はどちらも一緒です（地球の自
転が午後だけ遅くなったりもしないので（＾−＾））。
なので、問題は建物が真南からどちらにどれだけ傾いているか、
と周辺の地形情報（山や建物のせいで、太陽がどの高度で顔を
だし、ひっこむか）です。

で、ついでにいいますと西日が暑いというのも嘘でして。
地球と太陽の距離や入射角は１日でそれほど変わるわけはない
ので、直射日光による熱量は東日も西日も大して変わらないは
ずなのです。
なのになぜ西日を暑いと感じるかというと、午前中と午後の戸
外の気温の違いのためです。午前中暖められた戸外の気温が住
戸を暖め、そこに西日が直撃することにより、西日は暑いと言
われているのだと思います。
なので、西向きの部屋は夏暑く冬暖かい自体は正解です。
純粋に東日と西日の違いは、色です。午後は大気中の水蒸気や
ごみが増えるので光が散乱し、波長の長い光が増えて、赤い光
になって見えます（逆に光が散乱する分、若干午後の方が熱量
が下がるような気も・・・）。

とりあえず西向きの長所は、
①冬暖かい（暖房費が減る）
②カビが生えにくい
③夕日が見れる
といったところでしょうか。
短所は、
①夏暑い（冷房代がかかる）
②戸内が日焼け、劣化しやすい
③夕食時等、家にいる時間まぶしい
どちらを重視するかだと思います。
ちなみに私は西向きは苦手な方です。
（なんか長くなってしまいました（＾＾；））

ごめんなさい。
上記
＞２期販売予定の１３戸のうち６戸
は２期販売予定の１５戸のうち５戸の間違いです。
同じく
＞南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
＞西棟の残りは７戸（先着順なし）。
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは８戸（先着順なし）。

＞計残り１０戸
計残り１１戸

失礼しました。

あと、西向きの長所１個追加します。

④布団、洗濯物が乾きやすい

ではでは。

一次は販売開始前に全住戸に花が付いてましたから、やはり２期は西側中心なので、売れ行きが良くないと見えますねぇ。少し厳しくなってきた感があります。
少し値引きがあるかもしれませんね。

えーと、それは順番が逆でして。
通常販売前には何戸を何期に売るというのは決まっていません。
事前申し込みの数や購買者の本気度を見て、この戸数なら完売す
るだろうという部屋・戸数を販売側で設定し、○期○戸販売とす
るのです（ほぼこの段階で、該当期販売戸数の８０〜９０％以上
に購入予定客が着いていると見てよいでしょう）。
なぜこうするかというと、該当期終了後、『○期完売御礼』と宣
伝文句にすることができ、売れてるイメージを作ることができる
からです。また、販売側も「○期完売」を達成できたかで評価さ
れることもあるので必ず達成できる設定値を刻んできます。たぶ
ん、どこの販売業者もやっていると思われます。
大規模物件の場合は、とくにこの「○期完売」をやるために、こ
まかく販売戸数を刻んできます（逆にいうと、○期あたりの販売
戸数の多寡がその物件の売れ行きを示す指数として使えます。○
期完売したかではなく）。

本物件の場合も１期販売戸数は事前申し込みの花のつき具合を見
た上で、発表されており、事後ローン審査がらみでキャンセルは
出ましたが、実際１期完売達成しています。
なので、「１期は販売開始前に全住戸に花が付いていた」のでは
なく、花が着いていた住戸（＋まだ花は着いてないが着きそうな
戸数）を１期として売りに出したので、全住戸に花が着いていた
ように見えるのです（というか、営業戦略成功してるなぁ）。

と書いてる間に、ＨＰで２期販売の戸数が発表されてますね。
刻んできましたね。第３ラウンドまでやるようです。
２期販売戸数は９戸（先着順除くと残りは６戸になったのかな）。
ちなみに今回出された９戸中５戸は、以前ＭＲに言った時花が
着いていた部屋です（私が言った後もついてるでしょうから、
７割位は見込み客付きかな？）。たぶんこの数なら２期完売で
きると踏んだ戸数なのでしょう（外すと営業成績にかかわりま
すし）。　

失礼
後段　２箇所　言った→行った
です。
最近こればっかだなぁ。
すみません。

113です。
114さん　非常に勉強になりました。無知はデベにいいようにだまされちゃいますね。
もう一つ教えてください。
南大沢レジデンスは苦戦しているのでしょうか、好評と見るべきなんでしょうか？第３期に入るのは一般的だと思うのですが、どのように感じてらしゃいますか？

私が連休中に2期のモデルルームを見に行ったときは強引に売ろうとする感じではなかったです。つまり売れているので余裕があるのかもしれません。値引きに関しては、少し匂わせて聞きましたが、1度も値引き可能という発言は出てきませんでした。現時点では売れ筋がよいので値引きの必要性がないのかも知れません。また、売れ残ったときの管理費等は売主負担をうたっていますので、良心的な売主と言えるのではないでしょうか。
気になったのは、修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。入居時の負担を小さくしていると思われますが、ベルコリーヌの瑕疵問題にあるように、問題が起きた場合に積立金を十分確保したほうが後で対処できます。もっと平均化して集めるほうが、将来を見据えた場合このマンションの価値につながると思います。

いえいえ、色々読んだり聞いたりしただけで、元々ただの素人ですから。
日々、勉強中です。

レジデンスに関してはこれまでのところは好評と表してよいと思います。
（初期８割完売はなかなかだと思いますが）
ただ、今回２期を刻んできたので、ちょっと息切れしてきた感は確かに
あります。
問題は交渉の余地という点を気にされてるんだと思いますが、２期は厳
しいんじゃないでしょうか（事前申し込みについては、駆け込みが多い
ので意外と正確な数が購入者側には見えません。比較的確実な数字を知
りたい場合は、事前申し込み締め切り当日の花の付き具合を見て判断す
るのが確実だと思われます。当然締切時間前になればなるほど情報の確
度が上がります）。

もし、間取りや階数にはこだわらない。
立地は大変評価できるのでできれば買いたいが、金額的にもう少し下が
らないか、ということであれば、３期は確実にありそうなのでそちらを
待つのも手かもしれません。

あとは、何にどういう順番で優先順位を置くかなので。
（立地か間取りか価格か）
ただ、ほんとにスペックは悪くないですけどね（満点ではないけど）。
価格が低いマンションはやはりどこかスペック落としてますんで（価格
とスペックは基本的に比例です。ズルイ業者じゃなければ）。

上記１１４です。

ん？

＞修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。

えーと、ゆるやかなカーブを描いていると思うのですが。
金額の上昇率としては、５年ごとに戸あたり年額で約８万、６万、８万、
８万と増えていってますから。
逆に良心的、といっちゃ変ですが、まっとうな商売してると思いますけど。
ひどいところは、初期５年はもっと落としてきますよ。
（スポーツ施設の方はたしかにそんなカーブを描いてますが・・・）

　ここの購入者の年齢層をご存知の方、いらっしゃいませんか？
およそのところで構いませんが。

修繕積立費が６年目から増えるって、長期計画書か何かに書いてあるんですか？
それも６万、８万なんてかなりの金額ですよ。
私のいま住んでいる（２３区内）マンションは、建築後６年ですけど初めとほとんど
変わりません。
４００戸の大型マンションではありますが、標準の８０平米で管理費一万円弱、修繕
積立費６千円弱で、積立残高もたっぷりありこれからも値上げの予定はありません。
２４時間有人管理、毎日３人での清掃と質もかなりいいですよ。
６年目に騰がると言うことは、その後もかなり騰がる感じですね〜。
ここには長期計画書はあるのでしょうか。
確認しないと、将来がちょっと心配ですね。
私も購入を検討していて近日中に現地に見学に行くことをかんがえているんですけど・・・。