「目白プレイス」ってどうですか

ついにガーデンヒルズが公に大きく動き出しましたね。
予定価格も、4,900万台〜9,900万台と案内状にはっきり記載されていました。
おそらく、会員優先販売で売れ残った北棟と中途半端に高価格な南棟の中層階が
中心になるのではないかと思います。

自分としては、間取りの広さと価格との兼ね合いでプレイスのほうに傾いて
いますが、多くの方が指摘されているように、スラブ厚もそこそこの直床や
内装のチープさ、レジデンスの屋外機械式駐車場やその設置率の低さなど、
諸々の点で価格の高さに見合わないと感じる部分が多く、どうしても買いたい
という心境にまでは至らないのが正直なところです。

来月末には、プレイスも正式価格が発表になるとは思いますが
皆さんはどうされますか？

正式価格発表待ちですね。正直今の価格帯では割高感は否めません。
今まで皆さんが指摘されている点に加え、個人的には、収納にも不満ありです。
(トランクルームがない！！)
総合的に1割くらい安くならないと、積極的には検討できません。

100番は業者の方ですか？私は99番さんを支持しますよ。
だって、今時のマンションはゴミ捨て場は24時間のドラム式（ってわかりますか？）があたりまえじゃないですか。
それがついてないんですよ。
これだけの所帯が入るのに集積所ですよ、集積所。ありえないって感じです。
今の住まいよりも設備が格下の物件に移りたくないです。この価格では。

すいません、24時間のドラム式とは何ですか？解りません説明して頂けませんか？
私あまり聞いたことがないです、今検討中なんですが、何か重要ならお願いします。

レジデンスは、専任スタッフが各住戸のゴミを巡回・回収。
また、タワーには各階にゴミ置場を設置し、レジデンス同様、
所定の日時までであれば、階下まで降りることなくゴミ出しが可能とあります。
それどもドラム式のほうが優れているのでしょうか。

24時間ドラムって、正式名称はわからないけれど、
おそらく、103さんの言っているのは、最近のマンションに多いゴミの圧縮機みたいなことを言ってるのだと思います。
私が検討していた　ガーヒルとか、プラウド駒込とかは、確かに
24時間ドラム？っぽい圧縮機がついています。

ゴミ問題なのですが、まあ、住む人のモラルによるところだと思うのですが、
時間前に（前の晩とか）に出されると、相当、廊下は臭うだろうな〜
なんて、思いました。
ま、ディスポーザーはあるけどね。
タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？

ゴミ回収も　もちろん管理費でまかなわれるから、良くも悪くもですよね。

＞タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？

暫定価格を一見した限りでは、特にそういうことはなさそうです。
レジデンス側も、北西のゴミ置き場の真上の部屋は多少割安感がありますが、
北東のエントランスの真上と同じ価格設定になっています。

ゴミについては、たしかに106さんのおっしゃるとおり、住民のマナーに
よるところが大きいのだと思います。
生ゴミはディスポーザーがあるので、それほど問題はないように思うのですが
資源ゴミとか、どうなんでしょう…。
コンビニのお弁当箱とか、お総菜のトレーとか洗わずに出されてしまうと
相当臭いますし、衛生上もよくないですからね。
燃えるゴミと違って、市の回収頻度も少ないですから。
プレイスには興味があるのですが、単身者からファミリーまで
混在する物件というのは今まで住んだ事がないので、ちょっと気になります。

…なんて、思いきり話がそれてしまいましたね。申し訳ありません。

私は、当レスが立ち上がり当初より、当物件に興味を持ち、
購入する方向で検討してきたものです。
モデルルームや現地を見たりして、他の物件と比較しながら調べましたが、
徐々に当物件を購入する意欲がなくなってきてしまいました。
理由としては、以下の通りです。皆さんはいかがでしょうか。
同じく購入する方向で検討していらっしゃる方のご意見をいただけると幸いです。

1)土壌汚染問題。リセールバリュー減額影響。
　健康被害に対する不安を完全には払拭できるのか。
2)直床仕様。天井高も高くない。コスト削減が目的と思え、評価できず。
　因みに、同じ鹿島施工・鹿島売主の虎ノ門の物件は二重床・二重天井。
3)売主(事業主)＝施工者(ゼネコン)。
　事業主の工事や見積もりに対するチェック機能がなあなあになるのではないか。
4)住宅性能表示制度を取得しない。鹿島だから大丈夫と言うことはない。
　三菱地所の土壌汚染隠しや、業種が異なれど、JALやJR西日本のように大企業だから
　という理由だけでは信用できない。
5)ファミリーから単身まで混在。40㎡台の物件まであり、相当数賃貸となる可能性が高い。
　永住を考える上では、若干不安あり。
6)トランクルームがない。タイプによっては明らかに収納不足。
7)上記1〜5のデメリットの割りに価格は高め。
　目白を全面に押し出しプレミアムを乗せている営業戦略も賛同できず。

長々とすみませんでした。皆さんのご意見をお聞かせいただけると助かります。

結局、この物件の場合、「実際に住んでみないとわからない」という不安要素というか、
リスクがかなり大きいような気がします。
私自身、目白・高田馬場の利便性は高く、希少性もそれなりにあると判断しているため、
なかなか候補から外せないでいるのですが、上記に挙げられたような諸々のリスクを
受け入れたうえで購入するには、現在の価格設定は高過ぎます。
とりあえず、正式価格の発表を待って決断するつもりです。

正式価格ってもう出てますよ。
以前のまま、ほぼ変わらない感じですね。
まぁ、安くなったらそれは嬉しい限りですが
いろいろな要素を考えて、私は買いますよ。

マンション購入の素人です。
単純に何故割高設定になってるんですか？
土地代？建物代？素朴な疑問です。どなたか教えて下さい。

108です。皆さん有難うございました。
掲示板を通じて、問題意識を共有できただけでも大変良かったと思います。

中外製薬のHPを詳細に見れば、土地をいくらで売却しているかわかる。そこに土壌汚染除去費用を
プラスし、耐震設備その他もろもろ付け加えても、要素的に高めということでしょう。
目白（ではない。高田だけど）のあのへんは坪250万が相場。とすると、ちょっと高いかな。
で、どうしようかと悩むが、買えたら買う。手が届かなければ買わない。それだけです。

本当にどうしようか悩みますね（笑）。

今週末からいよいよ要望書の受付も始まるようですが、
希望の部屋は大幅な予算オーバー。
他物件とも比較しながら、しばらくは悩む日々が続きそうです。

要望書に価格を書く欄が有るのですが、何故でしょう。
まさか、オークションまでは行かなくとも、高い価格を書いた人を優先するようなことはないですよね。
(マンション購入初心者より)

要望が多い部屋は価格高めに設定するのは当たり前。
買える人にできるだけ高く買ってもらって、買えない人は第２・第３希望へ。
デベは売れ残りだけが恐いのだから、普通に考えて、そうするでしょ？自分だったら、そうする。

タワー棟角部屋はいくらですか？

正直、土壌汚染の土地のマンションを買うことは信じられないほど
大きなリスク。新たに汚染が見つかったら、マンション所有主に
所有者責任が発生することもある。

とても恐ろしくて買えないと思うが？

鹿島の説明会で土壌汚染の事の話があるかと思ったら
全くなかったです。誠意がないと感じました。
鹿島独自の〜と強調していて、住宅性能評価などは
関係ないと言うことを言いたかったのでしょう。
少し期待していた物件だったので残念です。

(財)不動産協会のガイドラインには、「汚染された敷地に対して浄化処理・汚染拡散防止措置等を
行ったマンションの分譲および販売については、購入後のトラブルを未然に防止するために、
その内容を購入者および購入予定者を対象として積極的に説明する必要があるが、専門的知識が
必要とされる分野に関する詳細な説明については、購入者の誤解を避けるためにも土壌処理会社等
により行う。」とあります。
http://www.fdk.or.jp/related-data/environment/assess2.htm

本物件についても、上記ガイドラインに従った対応を望みます。

重要事項説明であるんだろ。今はないが。

土壌汚染の話は分かるけど...
そんなに気になるなら、もうこの物件考えるの止めたらいいのに。
それなのにこの掲示板にアクセスするのは、やっぱ欲しい気持ちのせいかな。
その辺の小さな建設会社ならともかく、皆が知ってる大企業が
これだけ汚染の話が出てるのに（営業マンに質問してる人もいるのに）
「対策は全然してません」とか「最後まで秘密です」というスタンスを
とり続けるつもりもないと思うけどな。
それなりの対策や説明方法は考えられてるような気が。
最初から「ここは汚染されてた場所です」って売るわけにもいかないわけで
説明のタイミングとか販売方法の迷いがありつつ、今の状況かなと思います。

土壌汚染については、全部ではなく　実際には一部だけですよ。
それと、ちゃんと聞けば、答えてくれるし、
土壌汚染の指定区域の解除の書類も見せて貰いました。
要望書の受付はいつまででしょうか？

＞要望書の受付はいつまででしょうか？

先週末のモデルルーム公開時に提出された方も多かったようですが、
次回の管理・安全説明会のときでもいいんじゃないでしょうか。
ただ、人気が集中している部屋もあるようなので、
心配であれば、電話で確認されたほうがいいかもしれないですね。

土壌汚染に関しては、みなが知っている大企業が大阪でどんな大きな
ウソをついてきたか知っているから、このような反応があるのですよ。

大阪の件があるからこそ
今さらそんな分かりやすいウソを
つき通そうとするかな、と。
現に営業が話している訳だし。
反応するならこの物件止めればいいのに。

大体の価格帯を教えてください。

モデルルームに行けば、教えてくれるよ。
自分は動こうとしないで、他人に聞けばいいや的な姿勢は、
なんだかなぁ〜。
だいたい、今までの板のやりとりを見ていれば、想像つくのでは？

大体の価格帯を教えてください。

販売開始が7月下旬から8月にずれ込みそうな感じですが
苦戦してるんでしょうかね・・・。

タワー棟の角部屋はだいたいいくらですか？

日経テレコンの記事検索で過去10年間「豊島区高田」を調べると26件ヒットしました。
その内、物騒なものは以下の通りです。
マル暴の発砲事件が2件(豊島区高田3丁目、2丁目)、
女児への性的な嫌がらせ1件、
早稲田スーフリ関係1件(豊島区高田2丁目のマンションが現場)、
麻生氏秘書官宅への発砲1件(豊島区高田1丁目)、
強盗2件(豊島区高田1丁目、3丁目)。
今住んでいるところは、このような事件とは無縁の場所なので、
ゾッとしてしまいました。

10年でたったそれだけですか？逆にすごいんじゃない？
万が一があったら国家の一大事。学習院でっせ。
これ以上はカキコしません。はー、つかれた。

デベさんの必死な火消し。ご苦労様です。
ここまでネガティブ情報を流されますと疲れますよね。

デベじゃないよ。
買う気がない人、買えない人は、もういいんじゃないか？
もう、買う人はここにいないみたいだし。すっかりさびしくなっちゃって、残念に思うよ。
マイナス情報流しても価格はもはや下がらないじょ。そうおぬしも感じているじゃろ？

高田２，３あたりで治安が悪いと思ったことないですよ。
あのへん皇室が移動するときは、警備がうろうろしてるし。
学習院のまわりだけはまあんまり心配しなくていいと思いますが。

136さんの書き込みを拝見し、ちょっと安心しました。
最近はかえって郊外のほうが、変質者とかひったくりとか多かったりしますしね。
治安の良さは大きなポイントだと思います。

売れ行きはどうなるかな？

治安を考えると。文京区だね。やっぱり、高田は粗暴犯多いです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/toshima/v0.htm

住居対象侵入は全然起こってないみたい。要は店舗が多いか否かってことだと思うけど・・・。データも見方次第ってことですかね。
売れ行きは、そこそこってところじゃないかな。欲しい場所があったら速攻で買い。そんなに場所にこだわらなければ、第二期、第三期ぐらいまで
ひっぱるだろうから、値段が下がったところで買いではないでしょうか。といっても、ここはそんなに下がらんぞ。
1割2割下げるのは、もっと郊外のマンソン。ここは５％ってところじゃないですか？

悩んで、悩んで、悩んで...決めらんね〜ぇ。
金額と立地のバランスが微妙すぎるよ。
高いと思えば高いし、なかなか出ない物件だと思えばそんな気がするし。

悩みますね〜
なかなかうまい値段の付け方したもんだ。

やはり価格って、よく考えられてますよね。
ちょっと背伸びさせて、買わせるくらいに。
悩まない価格だったら、商売にならないし。
人気はどうなんでしょうね。
買うなら人気があるほうがいい。
今日は、かなり盛況でしたね。

場所は魅力だよね。
ただ土地代高く、工事費も高いから
この価格なんだろうなぁ。

これから、目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地に、東京急行電鉄が
低層高級マンション（多分億ション中心）を分譲予定ですが、そちらの方が
魅力的じゃないでしょうか？

そうかぁ、近衛町がイイのは分かってるけど
場所が良すぎて高くなってしまうだろうなぁ。
あのあたりは中古もたまに出るけど、
管理費がとても高いのが特徴です。
他に、なにかいいの出ないかな、などと思いつつ
目白プレイスはそれなりにしっかりした物件だと思った。

大体の価格帯を教えてください。,

近衛町も高田もそれぞれ
メリット・デメリットが相当違うので
同じ目白エリアでも比較しにくいと思います。

ところでこの物件
西向き、東向きは割安感があるので
早めに売れそうで、心配だなぁ。

>>149
どうして心配なんですか？
人気が出て抽選にでもなったらどうしよう、ってこと？