ドレッセ武蔵小山プレヴィについて

そんなに高くないでしょ。
目黒のタワマンでも400万って言われているくらいなのに。
低層340万～、中層360万～、高層380万～では？

合計で数千戸も販売されるのに一般人が買えない部屋ばかりにはならないと思いますよ。大崎のタワーでも坪340万～400万でしたから、再開発の初めの方に販売されるものは案外安いかもしれませんね。ドレッセの高層階が買えるならタワマンの低層階を買えるんじゃないですか？ドレッセも十分高いですよ。

ドレッセ、埋もれるな・・・

このスレッドでは武蔵小山を過大評価している人が多いようですね。
マンション坪単価の相場は、目黒>大崎>不動前>武蔵小山ですよ。
武蔵小山のタワマンが坪400万以上ということはないでしょ。

逆に過小評価している気がします。
目黒、大崎は山手線なのでいいですが、明らかに武蔵小山>不動前だと思います。急行止まらない不動前を過大評価する人が多いですね。再開発でさらに差が開くと思います。地価公示みれば分かりますよ！

目黒のタワマンは坪450万くらいらしいですよ。中目黒もそれくらいでしたから。建築コスト上昇分もきいてるんでしょうね。そう考えたら個人的に武蔵小山で350万だったら割安な気がします。もっとデベは強気でいくでしょうね

>>255さん
「目黒線家賃相場」でGoogle検索しても基本的に不動前>武蔵小山という結果が出ますよ。路線価見ても概ね不動前>武蔵小山ですし。都心だと急行が停車駅かどうかってあまり影響ないんですよ。家賃相場は明らかに奥沢＞武蔵小山ですし。不動前は目黒に近いというのが大きいですね。また、目黒まで1駅なので急行に乗る必要は全くありませんし。再開発が上手くいけば不動前を抜けるかもしれませんが、やはり不動前が目黒に近いという事実は大きいので、差は小さいでしょうね。

>>256さん
目黒のタワマンが坪450万というのは最低価格でしょうか？事実は知らないのですが、坪400万スタートという想像ベースの噂を目にしていたもので。

ＨＰのトップ映像、武蔵小杉駅になってる・・・

>>257
そんなに不動前を援護する理由ありますか？どちらも大して変わらないですよ。
イコールだと思います。駅周辺の商店街とブランド感で武蔵小山が若干上ですが大差なし。目黒には遠く及ばず！

営業の方からは、乾式壁でもコンクリートと変わらないと説明受けました。
既に乾式壁にお住まいの方の意見聞きたいです。
いかがでしょうか？

>>259さん
私もどちらも大差ないということで良いんですが、武蔵小山のタワマンを正しく評価する上で不動前を出しただけなんです。武蔵小山のタワマンが坪400万～で千戸近くも販売するというのは、余りにも実勢乖離していると思いましたので。また、再開発と言っても、基本的にタワマンができるだけですし。

>>260
タワーマンションに多くて、
生活騒音の心配はあります。
但し、私のマンションは、一般工法なので、
実態はわかりません。

「タワマン以外の乾式壁物件は避けましょう」って、「駅近物件を選びましょう」と同レベルでセオリー化されていますからね。財閥系の低層マンションでも乾式壁の方が良しとされるようになるまでは避けるのが無難でしょうね。まあ、乾式壁を採用することで劇的に安くなるなら購入者にもメリットはありますが、乾式壁を採用して坪340万は高過ぎです。

ここって坪310ですよね？340ってどっから出てきたんでしょうか。低層は250万からありますよね。普通に安いと思いますよ。

不動前の4200万くらいの買うならここの3500万にするわ。700万差は大きいですよね！

毎日毎日、駅前でティッシュ入りのチラシ配りご苦労様です。

２６０さん
乾式壁がよく理解ができていなかったので調べてみました。大きくいって、乾式壁とは
水気を使わずにつくる壁という意味の様です。釘やビス止めなどで施工できる建材に乾式という
言葉が使われるとか。超高層マンションの場合、耐震性を向上させる為に建物を軽くしたい
というのでコンクリートより乾式壁が使われる様ですね。なんだか納得です。

生活騒音はどうなのかな？

坪340万は販売予定となっている部屋の価格ですね。坪250万は安いですね。このスペックなら坪310万くらいが適正だと思います。クレヴィアは42平米だしディスポーザー付いてるし免震だし、ここより高い理由はありますよ。別にオススメしませんが。

待望の武蔵小山駅近物件なのに、この間取りは惜しかったなぁ。
販売に苦戦するのもわかる。
駅前の再開発もあるし、楽しみな場所ではあるけどね。
間取りや日当たり、眺望を気にしない人なら最適じゃないかな。

乾式の賃貸に住んだことあるけど、掃除機の音とかベッドのギシギシ音とか、床や壁への打撃音は割と聞こえたなあ。煩くてイライラする感じはないけど、プライバシー性は低いと思う。

騒音に悩まされるのも嫌ですけど、こちらの音が漏れるのも嫌です。

自分で住まなければ、間取りとか、日当たりとか、乾式壁とか、全然関係ない。

次期分譲からは
価格上げるみたいだから、
気に入った人は早く買った方がいいよ。

>>271

ベットのギシギシ音って（苦笑）

売れ残った部屋を更に値上げして売れると思っているんでしょうかね。
私は武蔵小山が好きなので悩んでいましたが、
冷静になると「ここじゃなきゃいけない理由」がないので見送ります。
もっと高くても良いので、高仕様でゆとりのあるマンションが良かった。

第二期販売３戸、5月下旬販売予定が、
昨日6月中旬販売予定に延期になりましたね。
何だろう？
DMで教えてくれるのかな？

販売に苦戦しているのに、次期から値上げされるんですか？
どういう事なんでしょう？
公式サイトの物件概要に出ていますが、第二期は54.86m2が5390万円？こちらが値上げ後の価格なんでしょうか。
値上げなしだとしても、かなりお高いように感じますが相場でしょうか。

上げるならば、
未販売の部屋でしょうな。
つまり第三期ね。

なんか価格上げるって不親切だね。

3期って、1期と2期で要望書すら入らなかった不人気部屋ですよ。
東急さんのやり方は分かりませんね。

一次取得者の方かな？
需要をみながら、期ごとに値上げしていくのは、他のデベでも普通にやってますよ。
半分以上売れたので強気ってことでしょうね。

馬込が好調だし、
完成は来年だし、
ゆっくり高く売りたいのかな？

駅近＞間取り・構造
の考えの人にはいいのかなぁ～

販売好調だから値上げするのはないでしょうか。でもどこからそんな話出てきましたか？
東急さんは来場者限定販売をしているのであまり表に販売状況が出ない。だからちょこちょこ追加販売していると思われる。第二期とか今広告では出てますが、正直あまり関係ないです。

値上げ方式は好調ならどんな業種でもやる。
ライバルマンションは、羨ましい話と思ってるね。

結局、個別に値下げしてくれるんでしょ。
価格を上げますって煽って、販売を促す。
知らないのは初期購入者だけ。

販売好調？？
毎日のようにポストに入れてるチラシ、
販売好調ならもう配らないでくれよ。

入居が待ち遠しいですね。契約済の方、オプションとか何か考えてますか？

そうはいっても見込みよりは反応が良かったんですかね。
じゃないと上げるなんて言わないと思われますから。
どちらかというと高いならなぁと思われかねない。
強気な感じがしますし...。

ここは再開発がある事と商店街とあと駅の近さがポイントなんでしょうか。
メリットではあるけれど
再開発は工事が周辺であるという事になるからなぁ。

間取りの悪さと
壁式工法とで、
再開発以前の問題！

ここならクレウ゛ィアの方が
総合的にはいいね、

1期の20戸と2期の3戸は、
完売したのかな？

ここは賃貸に回すなど投資用マンションとして購入される方が多いのではないでしょうか。
この立地なら借り手に困るような事態には陥らないでしょう。新築ですしね。
買い物施設も商店街が全てカバーしてくれますし、管理が良ければ資産価値が簡単に下がる事はなさそうです。

クレヴィアは
立地×　
間取り×　
売主×　
価格×
の四拍子揃った物件。

チープすぎる物件、一体誰が買うんでしょうか。

クレヴィアもう完売近いけど。＊＊＊の遠吠え？

ドレッセとクレウ゛ィアを比べたら、
｢駅｣以外はクレウ゛ィアの勝ちだよね。

東急さん、価格は予定通りにして、
上げない方がいいと思います。

投資マンションならありという意見は
同感です。

>>293
同感です。

物好きがいるもんですよね。

武蔵小山と不動前の知名度を考えたら圧倒的に武蔵小山でしょ。
結局クレヴィアも「不動前」という知名度の無さからあえて「目黒」と入れている。
品川区なのに、しかも五反田の方が近いのにあえて目黒と物件名に入れないと売れない。所詮そんな場所ですよ。

しかし、ここの間取りの悪さは
致命的です。
乾式工法の生活騒音もネック。

そうすると引き分けという事で。

武蔵小山から山手線駅までは歩けない。商店街言うけど、あんなボロ汚い店、実際使わんからねえ。

３畳とか４畳とか
息苦しいよ。

駅に関しては引き分けとしておきましょうよ。現状は不動前の方が目黒や渋谷に近いので不動産価値は高いですけどね。武蔵小山は商店街が有名ですが、それ以上に山手線から徒歩圏とか、都心からのタクシー料金が安いとかの方が、気持ち的・時間的・経済的に嬉しいという人も沢山いますので。武蔵小山>>不動前と思う人は武蔵小山LOVEなだけですよ。SUUMOやgoogleで家賃相場を調べれば、すぐに不動前＞武蔵小山という事実に気付くはず。もちろん、将来は分かりませんが、少なくとも現時点では不動前≧武蔵小山であることは間違いないですよ。

建物だけ見たらクレヴィア>>ドレッセなのは間違いない。

契約した方も実際に住むならば、考え直した方がいいと思います。
『乾式壁』・・・・・

明らかに安物ですからねえ

クレヴィアの営業さん、乙。

乾式採用よりも山手通りの騒音がネックすぎる。信号待ち数えたら4分じゃ行けない。西五反田住所。風俗近いね！

山手線から徒歩圏ゆうても遠すぎるし坂きついやん。
徒歩圏ゆうたらおかしいやんけ。スーモなんかの家賃相場はほんまあてにならへん。
目黒に近いから高いってだけでその町自体に魅力はあらへんもんな。急行止まらへんし。毎回タクシーなんてそな使うやつおらへんやろ。一個人の意見やけどな。

好みの話をしているのではなく、事実として、家賃相場は不動前＞武蔵小山というだけです。夜遅くなったときでも目黒から坂を下って歩いて帰れるという、山手線からの物理的な近さは大きい。街の好き嫌いは人それぞれの主観。自宅周辺にはスーパー等の最低限の商業施設があれば十分で、飲み物はネットで安くまとめて買い、服や家具等は都心のオシャレなショップで買う人とっては、商店街など不要で、魅力がまったくわかりません。

クレヴィアも、山手通り沿いというのは致命的。よって、ドレッセもクレヴィアもなしだと思いますけどね。武蔵小山や不動前だけじゃないんですから、他に行った方が良いと思いますよ。

武蔵小山=不動前が、再開発によって武蔵小山>不動前と大きく離されることになります。これは今予想されることが今後現実になるという事実。最低限のものが揃えば良ければ不動前なんかに住む必要はありません。別に戸越でもいいんじゃないでしょうか。不動前がそんなに価値があるとは思えませんね。誰かが仰ってましたが、知名度が低すぎる。ブランド力がないですね。

南側一戸建てとか、めちゃくちゃ古い病院は、
再開発エリアだから、建物建ちますよね？
営業さんは、高さ４５メートルまでは
OKのエリアって言ってましたが。
乾式工法はコンクリートと同じ遮音と
言ってたから安心してます。

目の前の眺望が悪くなるのが心配で悩んでます。
クレウ゛ィアと比較して、ドレッセは
勝ってます！

乾式壁についてはご自身で調べることをおすすめします。コンクリート壁相当の遮音性と言っても、特定の周波数領域については同等というだけで、全く同じ性能という意味ではありません。また、遮音性能以上に、乾式壁（特に小規模物件）にはマイナスイメージが付きまといますので、周辺相場以下の値付けがされているのならともかく、相場並みの価格でしたら、資産価値の観点からも避ける方が無難だと思いますよ。売り主の話だけで安心するのは楽観的過ぎる気がします。

乾式はやめるべき。賃貸マンションなら許すが（笑）

307のようなガラの悪い人がいる所は避けたいですね。

ドレッセ雪が谷大塚は13階だけど、
乾式壁ではない。
東急さんは、どういう理由で
乾式壁の採用可否を決めるのかな？

間取りを見る限り、小規模物件でスケールメリットが得られない一方、周辺相場（同じ駅距離のパークホームズ武蔵小山等）に合わせるためにかなりのコストカットが求められたんだと思います。3畳やら4畳やらの居室数を稼ぐためだけの部屋や、超絶小さいバルコニー、柱や斜めの壁で水増しされた専有面積等に、ギリギリまで戸数を増やした努力の跡が見えます。そのコストカットのテクニックの一つに乾式壁の採用があったと推測します。

特に1LDKの間取りは酷いですよね。廊下も含めたリビング・ダイニング・キッチンで9畳。キッチンと廊下で最低4畳は使うので、リビング・ダイニングで5畳。1LDKとして使用するには窮屈過ぎると思います。また、3畳の居室とつなげて使っても8畳の1Kと同じような有効面積にしかならないですし。これに加えて乾式壁。。全く魅力がわかりません。

上記、廊下じゃなくて通路と言った方がよかったですね。

乾式壁でもコンクリート同等の遮音性能のあるものも沢山あります。さすがに賃貸とは違うのでD値50以上、壁厚150mm以上確保していれば十分ですよ。生活騒音などほとんどない思います。
そのような遮音性のある乾式壁は、むしろコンクリート壁に比べてコストは高いです！なので安易にコストカットのためなんて業者なら考えません。ではなぜ乾式壁にするのか？答えは簡単です。建物の軽量化です。タワーマンションの場合はコンクリートばかり打ち込むと建物が非常に重くなるため、耐震性能に影響が出て悪くなります。なので20階以上の建築物はほぼ乾式壁を採用します。乾式壁でなかったら、耐震性を疑って下さい。最近ではタワーではない中高層マンションにおいても耐震性を考慮して建物を軽量化するために乾式壁を採用するケースがごく普通にありますし、今後は主流になってくると思います。この物件も14階建でペンシル型なので、それを採用したと類推します。
ここにある書き込みに惑わされず鵜呑みせず、自分でしっかり調べて判断する方が賢明でしょう。

私の妹はタワーマンションの
乾式壁工法マンションを購入して
隣の生活音が気になり、
そうしたら静かに生活しなきゃ
というストレスから
売却してしまいました。
たった半年間住んだだけでです。

壁だけ比較したら乾式壁の方がコンクリート壁よりも高コスト（建築費全体の中では大した差ではない）かもしれませんが、建物が軽量化されることで躯体の強度を落とすことができ、その結果、建築費のコストカットにつながるという風に聞きました。実際、安い分譲マンションほど（小規模なのに）乾式壁を採用していることが多いですし。

318さん
そうすると全てのタワーマンションでそのような事象が発生しているということでしょうか。
そうであればタワーマンションなんて住むに価しないってことですよね。

確かに1LDKは凄いですね(笑)
こんなので3610万/35平米＝坪344万もするとは
もっと色んなマンションを見た方がいいですよ

>>320

投資向きという事ですね。
ここに実際住む目的の人は、
本当に隣世帯との音の事を
考えた方がいいです。

東急さんも投資向きと考えて、
建設したのですから。

見晴しはいいけど、古い病院や一軒家が拡がっている方がいいか、
再開発して綺麗なマンションが目の前に建つのがいいか、
悩みますね・・・。

綺麗なマンションとか、
再開発だと、
しばらくは工事うるさそう。

クレウ゛ィア目黒不動前は、
１ＬＤＫだけになったみたい。
売れてるみたいです。

こちらは売れてるのかしら？

普通ならば不動前より武蔵小山の方が
人気あるけど・・

夜に工事することはないので寝る時は大丈夫ですよ。１日中車が右往左往に走ってる山手通り沿いのクレヴィアよりはましですよ！

駅前の都心で買う人はみんな投資目的では？死ぬまで一生住むんですかね？そういう方はここのターゲットではないと思います。

「武蔵小山駅まで徒歩3分」、「デベが東急」ということ以外はほぼ最低ランクのマンション。
武蔵小山に住みたいと思っている人にとっては辛い選択でしょうね。
都内のどこでも良いならここは見送り。

駅20分、デベが無名よりは遥かに良いと思いますが。仕様も良いでしょ。ここは明らかに買いですよ。リセールバリューあり。早くしないとなくなっちゃいますよ～

住んでから後悔する｢乾式壁工法｣。
実需目的の方は再考を。
以上

ここを推してる人たちは最悪レベルのコストパフォーマンスについてはどのようにお考えなんでしょうかね。外廊下、共有施設なし、ディスポーザーなし、ただの耐震構造なのに、54.86平米の管理費・修繕積立金が月額25,800円。10年後には月額4万円くらいになっていますよ。投資目的としても収益率が悪化しますし、リセールにも悪影響。

信号待ちなしで駅3分以内、都心に近接、ブランドエリア、再開発エリア、かつ価格は値ごろ感あり。今度の金利上昇、マーケット上昇を考えるとここしかない、良い物件は他にないという結論じゃないですかね。それこそが最大で最高のコスパです。全ての欲求に満たされる物件は100%ないでしょう。共用施設は管理費の無駄使いです。ディスポーザーだの内廊下だの細かいことを言ってコスパがどうって言ってる人は一生マンション買えないですよ。むしろ買わない方が良いと思います。

リセールは外廊下とディスポーザーと共用施設だけで決まるものではありません。むしろそこは影響がないでしょう。大事なのは駅距離と駅力、街自体の魅力と発展性ではないでしょうか。

乾式壁工法がさ最大の問題点。
もう変更出来ないの？

2LDKは残り1戸のみ、みたいですね。

なんだかんだ売れてるんですねー。
お金はあるところにはあるのか。

>>335
お金がある人はこういう狭い物件は買いませんよ。

そうですね。単純に、あまり詳しくない人が買っちゃったんだろうなという感じです。

乾式は1LDKだけでしょ。ならば2Lは売れるわな問題なく。

1LDKも残り数戸みたいですね。完売間近ですね。

ちゃんと先を読める賢い人が買ってるんだと思います。

隣との生活騒音を気にしない人が買うんでしょ。

こんなところでも売れるんですね。驚きました。
後はどれくらい賃貸で出てくるのか興味深いです。

売れて当然ですね。即日完売しなかったのが不思議ですね。

パークホームズ武蔵小山に勝てる要素が何一つない

色々書かれてますね。
私は投資で買いました。
営業さんも投資目的の方ばかりと
言ってました。
住む目的ならば、価格も構造も間取りも
イマイチ魅力はない。
とにかく３０戸は売れたらしい。
以上

パークホームズ武蔵小山は、新築分譲時で坪単価310～350万円でしたからね。
ここは大規模物件じゃないので、共用施設がほぼ無い代わりに価格が1割安。
計画中のタワーマンションは、330～380万ぐらいかな？

>>345
投資で買ったのにここに住むんですか？

>>347

住まないですよ。
賃貸なら、あの間取りでもまっいいかってね。

このあたり、坪単価高いですね。
場所がいいから、この価格でも仕方がないのでしょうか。
ワンルームの物件などがけっこう、最近は投資用として購入されているようですね。

このあたりに限らずどこでも価格は上がってます！立川駅直結で坪340万。今度のタワーマンションなら坪400万くらいでしょうか。