リビオ新宿御苑ってどうですか？

オーケーはなかよし園ちかくじゃないですっけ？
千駄ヶ谷三丁目商店街のHPにオーケーの地図が載っていました。
地域向けにオーケーが説明会を開いていて
その様子などをアップしているので・・・。
商店街の方も危機感があるようです。
商店街は商店街で利用していきたいな。

ここからなら千駄ヶ谷三丁目の商盛会まで比較的行きやすいと思いますよ。
ホント頑張っている人たちなんでぜひぜひ利用してください。
http://sinsendagaya.com/index.html
結構グルメ系も充実してるんで！！

価格はどれくらいなんですかね？

地権者が多いし事務所４区画って。入居後、何やらややこしそうな匂いが。
こういうことを気にしない人にはいいかもしれない。
でも浴室の1317はいただけない。忙しい人を入居対象に考えてゆっくり風呂に
つかるニーズは無いという判断か。

私は見た目の問題なのですが、タワマン意外のマンションで事務所やら店舗が入ると一気に、高級感がなくなりチープな感じに見えてしまいます。
ここ、残念かも。

事務所と地権者か…。
新宿駅近なのに、さらに日照も御苑の眺望も高級感も欲しいなんて、そう甘くはないか。
完売したプレシス新宿御苑は、狭い路地を除けばよくできたもんだ。
こっちがかなり安いならいいけど、御苑隣接近接は滅多にないから、売主も強気かな？

@350くらいじゃない。

>115
平均で350だと高いですね。
パームスより高く、プレシスと同じくらいってことになりますよね。
御苑は北東だし、他の方向は建物なのでどの部屋もあまり高くはできないはず。
@400の部屋なんてあるかな？
逆にまんべんなく高めで来そう。

代々木4分、新宿8分と言う時点でまず安くは出してこないだろうことは容易に想像できますね。。

もともと駅近は日照も眺望もイマイチで当たり前。しかも、新宿駅近＋御苑なんてほとんどなく、建つだけで希少。
しかし、新宿駅４分のプレシスが日照も御苑の眺望も良く、わりと安かったから基準がおかしくなった感じ。
周辺物件も結構強気になってるけど、相場がどうなるか？
ここやクレヴィアの売れ行き次第かな。

パームスでさえ坪330でしょ。ここはより駅近だし、今は売り手市場だからね
平均でも坪340より↑だと思う。いくら地権者や事務所のマイナス要素があるとはいえ..

御苑側の良い部屋は地権者が既に確保しているかと。
地権者が４割ですよ。地権者物件はそれが常識。
何でもかんでも地権者優先。
管理組合運営だって地権者の思うつぼ。

今はどこも多少の難があってもかなり強気ですね。
でも、ここはやっぱりプレシス新宿御苑と比べてしまう。駅距離や眺望だけでなく、あっちは地権者なしでバルコニーも広かった…など。
この一年で相場も上がってるし、完売物件を気にしたらダメだけど。

間取りもイマイチじゃないですか？
古い建物もまわりに多いし…将来に不安が。南側は日当たりはどうなんでしょう？窓小さそうに見えるのですが

角部屋に開口部が少なくて、中住戸みたい。中住戸もリビング廊下が多いし、柱が邪魔。間取りおたくさんが怒りそう。
御苑向きの角部屋も見たいけど、全部地権者かな？
これで@350はない。

ないない。

今週末の事前説明会はもう満席なんですね。すごい人気なのでしょうか？
週末行かれるかた、価格の情報宜しくお願いします。

ここだけではないではないでしょうが、どこもかしこも相場が上がってますね
数年前に比べ、買い得感はないですが、諸々の条件を考慮すると買い時なのかとも思います。
売れ残りを待つのも一つの手ですが...

ここ、かなり高いってことでしょうか？

坪単価は平均350より↑です。
この立地、この価格帯でどのような売れ行きになるか興味があります。
営業の方は、同じ千駄ヶ谷アドレスで今出ている2つのマンションと比べると安いと説明していました。
価格を重視するなら、新宿区ですがトミヒサクロスの方が魅力的でしょうね。
モデルルームは劇混みで、投資目的の人が多そうでした。

投資目的？にしたら、高いですよね、
もう少し安いか、もう少し間取りが良ければ検討したい。

御苑向きの角部屋以外に@350超える部屋あるのが驚きです。
でも、タワマン嫌いで、駅近で静かな場所を探してる人には、トミヒサは対象外でしょう。 間取りがあれなので、価格もそれなり。ここも間取りダメだけど。

マンション相場の上昇はまだ始まったばかり。
4月以降はいわゆる「新価格」が設定されはじめます。
そうなると今すでに販売中の物件が安く感じるようになってきます。
すると、いずれ「新新価格」が設定され始め、新価格が割安に感じるようになってきて、、、

いつか来た道。
マンデベの習性、サガ、です。

まぁ、東京のマンションは世界の大都市と比べてまだまだ安いのは事実。
日本がデフレを脱することに成功するならば、今回の上昇相場はそこそこ長く続きそうな気がします。

さて、
ここはエントランス前の道が夜はかなり暗くやや怖いぐらいですがそれ以外はいい立地ですね。
間取りはみなさんご指摘のとおり、正直イマイチですね。

でも代々木徒歩5分以内、御苑隣接なら３５０ならまぁ適正でしょう。
実需なら、ですが。

御苑隣接の低層ってだけで希少だからね～
その点はプレシスやトミヒサにもない強み

人件費や資材費も高騰を続ける中、以前より高いのは仕方がないでしょうね
価格的にはシャリエと同じくらいな感じですかね。

地権者住戸が多いからなおさら高くなるんだよ。

御苑隣接だけど、入口はかなり遠い？

千駄ヶ谷門まで三分くらいなんじゃ

客が新新価格について行けず大暴落もあったよね。

年末より株価が20%以上下落。マンションの販売に影響は？

犬小屋みたいな狭い部屋ばかりだね。

確かに…

たしかに狭いけど、住めますよね。

広い空間は慣れないという人も自身の周りにいるもので、いろんな視点で見ることができています。

ただ・・客観的には同じく狭いとは思っています。

３ＬＤＫ６０平米台は、ギリギリ、ですよねぇ。

Ｃタイプが思ったよりも狭くない？と思ったのですが、
リビングダイニングキッチン合わせて１１帖なんですね。
居室の広さを確保した分、リビングが狭くなってしまっているのかもしれません。
ダイニングセットとソファセット両方置くのはないでしょうね。
３ＬＤＫだと基本ファミリーだとは思うのですけれど。

最近60平米台で頑張って3LDKを捻出しているマンションが多いけど、昭和の団地かって思う時がある。
天井高が昔より高くて今は最低でも2m45くらいあるからまだいいけど、やっぱり一つ一つのパーツの手狭感はぬぐえないよね。。3LDKでゆとりある間取りとなると70平米以上は欲しいけどそうなると総額もどうしても高くなるしね。悩ましいね。

なんかこの価格帯の割には仕様しょぼいね

これからしばらくは、仕様を抑えたマンションしか出てこないと思うよ。
建設費が上がり過ぎてるからね。

2Fの3LDKはいくらでしょうか？

仕様もそうだが、バルコニーが狭すぎ。
角部屋でも物干し程度しかなく、テーブルも置けない。

60㎡台の3LDKの話もそうだけどバルコニーの話も昨今の詰め込み型マンションの典型的な流れだね。
うちはバルコニー広め希望で探してるけど最近の都心マンションにはそういうタイプが本当に少ない。

共用部のバルコニー削ればその分部屋数増やせるから、仕方ないんだろうけどね。

営業は最近は皆さん洗濯物を外に干さないし浴室乾燥機があるから要らないというのが流れなんです、
って言うけど話半分で聞いた方がいいよ。
まるきり営業トークでもないのだろうけど。

資材費・建設費が上昇する中物件価格はデフレ圧力を長年受け続けてきた結果
少しでも販売数増やして売上・利益を伸ばすための方策と言う側面もあるだろう。

戸建てのように庭や車庫みたいな雑用スペースがない分バルコニースペースは広いに越したことないんだけどな。。

ほんとに最近はバルコニー狭いのばっかり。5平米程度だと室外機置き場並み。
20平米以上なら坪350や400でも割安に感じるのに…。
バルコニー込みで坪単価を計算したら驚きの差になるな。

折角の新宿御苑の傍なのだから、バルコニーを広くして眺望を楽しめる仕様にして欲しかったと思いますが、部屋数を稼ぐ為、売主の利益の為なのですね。
洗濯物は皆さん外干ししない傾向にあるのでしょうか。
排気ガスが心配な立地でない限り、布団も洗濯物も天日干ししたいですよね。。。

私はバルコニーの広さが優先順位としては低いので、まったく気になりませんでした。
仕様は多少気にはなりましたけど、他のマンションも同じような気がします。世の流れなのでしょうか。

ここの決め手は、利便性と静かな住環境のバランスだと思います。
営業さんも言ってましたが、山手線駅5分くらいでこの住環境は珍しいです。
渋谷から高田馬場の間で探している私にとっては打ってつけだと思いました。
でも検討している住戸は倍率が高いようです；

御苑隣接なのに、バルコニーを全く気にしないなんて、御苑向き以外？
それなのに倍率付くほど人気あるかな？
高い倍率でなかったら、これは…。

もう御苑系のマンションは多すぎて見るのが大変。
といっても「いいなあ1」という興味本位で見てるだけなんですけどね。買えるというのはうらやましいことですよ。

御苑といっても最寄り駅に違いがあったりしますよね。
ここは代々木駅。

駅力としては劣勢なのかなと自分は思いますが、この地域はあまり最寄り駅だけで評価することは早計なのかも。

御苑系って響きがいいねぇ。
新宿、新宿三丁目、代々木、御苑前、千駄ヶ谷（駅力順？）の内側にあり、御苑が見え、名前にも御苑が条件かな。
でも、そんなに多い？
最近だと、パークハウス御苑西、パームス、マジェスティ、プレシスくらいじゃない？ミッドハウスは御苑見えないから微妙かな。

少し前のプラウドエンパイアは問答無用の別格として、御苑の近さなら門の前にあるパームス、駅力と利便性は新宿４分のプレシス。眺望はどこかな？
ここは隣接＋門までの距離では高得点。

南側の部屋って基本的にパークハウスの北向きの部屋とと向かい合わせになるよね？

あと敷地南西の家も買いとれなかったんだろうか笑

１４７さん
他の物件の営業さんに聞いた話ですが、広さを妥協する事はできるけど、金額の
妥協はできないので、狭くして値段を下げている所が多いとか。値段がすごく高いか
安いかだとよく動くけど、中間の物件はなかなか売れないみたいですね。
言われてみるとなるほどと思いました。代々木駅徒歩４分はなかなか出ない物件なので
気になります。

最近は狭くしてグロスを抑えた物件ばかりで、本来はバルコニーや収納にすべき場所まで部屋にしてる物件が多いね。風呂まで狭くしてるのも目立つ。

検討者は、まず値段を見て、次に部屋の数、広さ、間取り、仕様の順で見るね。
バルコニーなんて、あればいい程度にしか考えてない人も多いでしょ。

住んで見ると意外と間取りが最重要だったり、広いバルコニーが重宝したりするんだけどね。

バルコニー削ると、別の影響もある。
ここの場合、AやC-1 のように南西向きは夏の直射日光が部屋に入る。
バルコニーがワイドなら夕方まで入らないが、半分ダイレクトだと昼からジリジリ来て、家具や床も日焼けするよ。
営業マンは明るいとか冬暖かいと言ってごまかすが、単に面積増やしたいだけ。

ここは程よい静かさなので、候補物件です。
そろそろ販売するのかな？

バルコニーが小さいのは良し悪しかな？
日当たりがよくなるのを嫌がる人にはもちろんお勧めできないと思います。
反対に、とにかく冷え性で、日当たりを少しでも良くしたい場合は、こちらのようなバルコニーにコーナーの窓は良いと思います。
南面が前面バルコニーなら、南からの日当たりしか望めませんが、バルコニーを狭くすることで、東面からの採光も望めるようになります。
部屋の中に陽が届く時間がながくなりますよね。

ここの場合御苑が見渡せるわけじゃないしね。
低層ゆえに御苑のフェンスと境の木が前面に見えるくらいだし。

御苑は北東だから、御苑向きで下の階だと日差しは入らないんじゃない？朝は樹が邪魔で、昼以降は日も当たらないよ。

近くでFJがマンション作ってるね。
ガーラシリーズかな...

御苑隣接はともかく、再開発決定してるからね。
近隣開発は続くでしょう。

開発というか供給ね

公式ホームページでは、コンセプトページに新宿御苑駅方面から現地方面を撮影した写真が使われていますが、低層のマンションから新宿御苑を眺めたらうっそうとした森が目の前に迫るだけで景観はいまひとつでしょうか？
と言うか、ほとんどの棟では新宿御苑の方向はバルコニーの反対に位置するのかな？
マンションのコピーは「御苑を冠す」ですが、ただ近くに新宿御苑があると言うくらいの感覚でしょうか。

>>165
御苑側は道も狭いのでかなりうっそうとしてますね
それより問題はこの時期でも銀杏の異臭がして外に洗濯物干して大丈夫なのかな？って思います

今日も結構匂ってましたね
そして現場にレスキューと救急車が来てましたが事故でもあったのでしょうか

場所が新宿なだけに夜も賑やかに思いますけど、ここの場所は静かな場所にあるのでしょうか。
窓を閉め切って、外の音が入って来なければそれでイイことですけどね。
それ以外は、交通の便も良いし特に何も無いですね～。
感じたことは、間取りを見ると、バルコニーがちょっと狭いかなと思いましたが、外の空気を吸うくらいかなぁ。
部屋の広さは丁度良いと思います。

>>167
明治通りからだいぶ奥に入るし通り沿いには大きなマンションがあって音を遮ってくれてます。
道はあるけど狭くて通りが少なくその先は御苑の森なので静かですよ

しいて言えばカラスがうるさいくらいですかね

プレシスがまた御苑の近くにマンションを出してきますね。
今度は眺望がキツそうな物件なのでここの方が良さそう。

プレシス新宿御苑は、とてつもない利便性と眺望＋狭い路地でかなり注目されたけど、Ⅱはそれほどのインパクトはなさそう。価格次第でも、完成は２年半後だし、こことは競合しないか。

ただ、ここの営業は何かとプレシス新宿御苑に比較されて、駅力や日照、バルコニーの広さまで出されてムカついてるから、Ⅱもスレ立ったら荒れそう。

このスレ読み返したら、最初からプレシス新宿御苑に対抗してたけど、なんで？
やっぱり営業さん？

対抗も何も、もう完売したマンションでしょ？

売れたほうのプレシスは現地を見に行ったが、家族から猛反対された。
狭い路地だけじゃなかったよ。環境の悪さ。

旅館街がイヤってこと？減って来てますけどね

あれが一掃されればなぁ。
お墓は我慢出来るんだけど。

ネガティブな点を帳消しにできる圧倒的な利便性。
二度とでないよあんな物件、買えた人が羨ましい
旅館街も今後よくなることはあっても悪くなることは絶対ないし。

プレシス新宿御苑は路地を叩かれたけどそれ以外はメリットが圧倒的で完売。今にして思えば特に上層階は割安だった。
ここは勝る要素が御苑隣接くらいしかなく、スレもこんなに閑散としてるのに同じ価格帯で売れるか疑問。相場が上がったから大丈夫かな？きょう抽選でしょ？

近隣の超失敗物件マジェスティよりはマシという程度でしょう

大きな墓地は住んだら上からよく見えるでしょうね。お線香の匂いもよくするかも。
あと校庭のネットね。普通は南側に高いネットが張られたマンションは好まれないでしょう。
更にグラウンドは砂が飛んできたり騒音がするので一般的に嫌がられます。
路地と旅館街とバイパス道路を含めて、珍しいデメリットが多い物件でしたね、あそこは。

抽選日なのに、話題はとっくに完売したプレシスばっかり。最初からずっとプレシスの影に翻弄されてる。きょうの結果次第では値下げするか？

プレシス新宿御苑のエリアの異常さを分からない人がいるとは…

ここは御苑の反対側に限ると坪３００万くらいだね。
それでも、パームスより割高。
パームスも完成後まで延々と販売していたし。

まぁプレシスに関してはメリット、デメリットどう感じるかは人それぞれですかね
ただ決して安くない価格にも関わらず竣工１年以上前に完売したのは需要があった証でしょう。
メリットを感じる人が多くいたからの結果かと思いますよ。
私も含めスレ違いの話題が続いてますが、この物件は話題性もないんですかね

話題は無くとも買う人は買うでしょう。
でも坪３００万ですか。ホントにお高いですね。
目の前に代々木駅でもあるかの様なところで、夜は煩くないのだろうか。
まあ、高価な買い物ですから、
騒音対策もしっかり施されていることと思いますけどね。

全32戸だから、メリットを感じる人が多くいたって言える戸数じゃなかったでしょう。
完売まで何ヶ月も掛かったし。
ここもここだけど。

デベの格を考えたら早期で売れた方だよ。宣伝もほぼしてなかったし。
財閥系ならもっと高かったでしょうね。某間取りブログでも一建設の仕入れは大したものだって書かれてましたね

財閥系なら手を出さなかっただろう、ってのがあのスレでの大方の認識でした。ってこのネタもういいんじゃない？

179、181は地権者さん？
昔は下に見てた場所に人気マンションができて難なく完売なのに、自分たちの物件は売れてない。不安と悔しさは相当でしょう。
ただ、プレシスは圧倒的な利便性や眺望が短所を帳消しにしただけでなく、地権者がいないことも高評価だったんだよ。
３割以上の地権者が良い部屋を押さえ、事業所まで残して、割高な価格とおかしな環境にしたんだから不人気も当然。
こうしてプレシスを叩くほど、ここの欠点が晒されるのに気付いてない。

>>財閥系なら手を出さなかっただろう、ってのがあのスレでの大方の認識でした

それはそう思いたいあなたの認識でしょう。放っておいても売れる立地ですよ。
上層＆角部屋は早期に売れたし少し残ってたのは低層や中住戸だけだったよ。

それもそう思いたいあなたの認識。
眺望のメリットは上層しかなかったのだから、上が売れたのは当たり前。っていつまで話を続けるの。

プレシスに関しては学校があるおかげで眺望＆採光が確保されるし
怪しい店鋪が作られることがない点はメリットでしょうね。

ここも文教地区の低層エリアだし場所はいいですよね。
ただ目の前はフェンスだし御苑隣接のメリットが感じられない点が残念
あとは賃貸物件と事務所の存在が少しね...
それでも１期で30戸販売なら好調でしょう。
販売は40戸なので残りは10戸となるわけですし。

結局眺望のメリットがない低層も利便性ゆえに早期に売れたってことですよ。

本当に需要のない物件は小規模といえど完売できないものですよ。

多少手間取った？のかは知りませんがどうしても分の悪い間取りができるのは仕方がないですよね。
それでも数ヶ月で全戸売ったのですから需要はあったのだと思います。
しかも完成する１年近く前ですよね？

管理費高かったり路地のデメリットなど気にならない層が購入したのでしょう。
あの立地なら賃貸に出すにしても借り手に困ることはないでしょうしね。

賃貸で借りる人は現地を見られるだけではなく、建物からの景色も確認して借りることができる。
部屋の前に張られた高いネットもドアを出ると見える広い墓地や旅館も。

利便性や眺望も体感できるわけだから借り手には困らないでしょう

買えなかった層か関係者か知らないけど近隣物件への嫉妬が渦巻いてるね。

抽選日になってようやく盛り上がってると思ったら、ずっとプレシスの話か。
環境に批判はあるが、10年に一度もない新宿駅近＋御苑の眺望を見事にまとめあげ、しかも先にあの値段で出されたのが不運だったよ。
こっちが数ヶ月先だったら、御苑隣接ってことで少しは話題になったろうに…。

売れなくても地権者は困らないよ。困るのはデベ。

自分が地権者だったら不人気物件は嫌だけどな。

今日の抽選の様子が書き込まれないのは推して知るべしかな？
ここに決めた人の書き込み、今まであったっけ？

書き込みがあったから書くわけではないですが、本日申込をしてきました♪
かなり賑わってましたよ。第1期は登録完売のようです。

信じられないが、あの価格や間取りでも売れるんだ…。
１年前に比べても、相場は相当上がってるね。クレヴィアなんかもかなり高い。

最初だけちょっと自分で住んでみて、あとは賃貸に出すという独身者およびディンクス向けですね。
新宿駅徒歩圏で坪３００万からあったので、まあまあでした。
ただ、文教地区とかいう感じの所ではないですよ。
周りをビルに囲まれた、薄暗い場所です。

賃貸に出すにしても地権者と競合するという..

代々木4分の立地で、静か…周辺物件に比べれば安いから買いたかった！
1LDKもっと作って欲しかったなぁ…

ドコモタワーの近くなので何となくですが立地と風景が想像できました。
大型書店の紀伊国屋が近く、そしてあの隣には高島屋。大変便利だと思います。西新宿などにもマンションはありますがオフィス街カラーの場所ですから、やっぱり新宿御苑界隈はイメージ変わって自然も豊富な印象です。サザンテラスのイルミネーションもまた綺麗なんですよね。

安いお部屋残ってますかね？

あと1戸？

いや？
あと2戸？

ここ買おうかしらまよったけど、辺りが本当に暗いよね。夜。
皆怖くないのかなー

暗いけど防犯マップ見る限り犯罪らしい犯罪はないしいいんじゃない。
明るい繁華街の犯罪多発地帯がいいなら止めませんけど。
新宿で犯罪が少ないのは南側だけ。

ここが建てば周辺明るくなりますよー

販売40戸で残り3戸とのこと。販売2週間であっと言う間になくなったな。

あれこれ言っても立地の勝利ってことですか。

50平米のお部屋で@346ですか..
プチバブル状態のいまですとこんなもんでしょうね。

売れ行きが良かったですね。さすが、周りに嫌悪施設が無いですから。

売れ行き良いも何も、半年近く引っ張って、やっと販売開始したから当たり前。
購入者でも売れ行き良いと本気で思ってる人はいないだろうから、営業かな？

残り三戸で営業する必要ないんでは。
他に誘導する自社物件も浮かばないし。

ですよね。逆に今更ネガする人はどんな立場？

誰かマジェスティも買ってあげなよ。
なんかもう悲惨すぎて・・

てことは他社営業（笑）

販売代理のスミフの人も数年来で一番の引き合いですと言ってました。最初はお世辞かと思ったが高値追求で引き合いの少ないスミフならあり得ると思ってしまった。

ガーン

すみません。記事なんでかうまくアップされなかったです。

ここ安かったんですね。
今売り出しの62m2も坪単価330万にならないですよね！
きちんと見ていれば良かった…

御苑向きでもない中住戸、玄関もクランクしてない一直線で丸見えですし
あんまり魅力的ではない気がしますが。

金額、間取り、日照から考えてどの部屋がお買い得だったのかしら
？
人気の部屋は7～8倍とか聞いたけどホントかなぁ...

２階で風呂は1317、バルコニー５平米で天カセなし。御苑も見えず、330で安い？
仕様も賃貸物件並みだし、地権者と賃貸ばかりの予感がする。

御苑がみえなくても渋谷区で代々木に4分、新宿にも8分、北参道にも8分。横浜、埼玉、千葉、多摩方面にも乗り換えなしでいける都心立地。最高の交通利便性があるから売れるんじやないの。

マンションとしての高級な要素は全くないですよ。
都市の利便性と値段の安さだけでした。

買わないくせに完売間近物件を貶すって見苦しいな。
自分の決断に後悔ないなら黙っていればいいものを

どうせ競合他社の営業が、悔しくて書き込んでいるだけでしょう。
他の物件を貶す前に、自分の営業力を振り返りましょうね。

このスレこそ、営業らしき人が他の物件を散々貶してた気がする。
完売間近なら事実を書き込まれたくらいでさわがず、堂々としてればいいのに。

>230
完売してたのにスレ初日から異常に叩いてたプレシスは、新宿三丁目２分、新宿４分で、全戸御苑ビュー。
パームスは御苑隣接どころか門の目の前で、これも既に完売してた。
>6が書いたように、完売間近でも、事実だから話題になるのは当然で、購入者ならデメリットには納得してるでしょ？

住まいサーフィン上プレシスの評価が低いのは、
環状5号計画の池袋方面の地下と渋谷方面の地上
の二重構造道路が今後建物にもろに影響してしまう
関係からなのでしょうか？
周りのドヤ街の名残は気にならないので立地的には
御苑周辺では最強かなと思ったのですが…

あそこの評価を気にする人がいるのか？
間取りおたくの方がまだまし。
御苑周辺で最強はブラウドエンパイア。
プレシスもかなりの希少物件だけど、エンパイアは別格ですよ。

プレシスはサラリーマンの手が届く中では最強だった。新宿駅にあんなに近く日照も真南で眺望も半永久なんて、15年は出ない。路地もバイパスも帳消し。
エンパイアはほぼ御苑の中みたいな立地だから30年は出ないが、高すぎ。

ここもプレシスがなければ…。
パームスには駅力では勝ったけど。

プレシス購入者さん？
よっぽどリビオが出てきたのが悔しかったのね

237さんに同感。
全戸御苑ビューと言えば聞こえは良いが、校庭の高いネットが目の前の部屋も多い。ネット越しに見る眺望。
墓地やホテルやグラウンドからの砂塵や騒音も忘れずに。

ここも高さ的には御苑の中すら見えない感じかと。
借景ができるって感じではないよね

御苑周りだと中古ですがヒルズ新宿御苑が最強だと思います。

>237,238
どの点でプレシスやパームスなど周辺の同価格帯物件に勝てる？挙げてみてよ。

>237さん
ここの契約者には悪いけど、プレシス購入者が悔しがることはないと思うよ。
あっちは、最大の短所の路地や墓すら気にもしてない人が買ったはずで、他の比較はもっと論外でしょう。
営業マンか地権者か契約者か知らないけど、スレ開始から勝てない喧嘩を吹っ掛けたのが間違いだよ。

プレシスはあることを除いては素晴らしい！

あることが気にならない人には今後二度と出ることのない
最強のマンション

あちらの最大の短所、って言い方は短所が沢山あるって事ですから。

間取りオタクさんのブログにやっと登場したが、やっぱりパームス、プレシスと比べられた。
それより、減税不可の50平米未満問題はもったいない。地権者絡み？

>244
やめときな。どう見ても短所はこっちが多い。
向こうは32戸でパート２も埋めた注目物件で、こっちはレスの多くがそのプレシスの話題なんだから、勝負にならない。
反撃されると、残り３戸に影響するよ。

あら、気にもしてない人、は他の物件のスレがそんなに気になるんですか？
ここは短所が少なくて良かった！

ここの最大の短所の一つは賃貸問題ですが、賃貸は何割くらいになりそう？
半数超えそうですか？
それに事務所４区画って何かが入るの？

営業に聞けば？
営業に聞かなくても分かる路地や墓地や校庭ネットやホテルなどは無いから。

249さんは契約者ですか？

事務スペースは東京税理士協会が近くにあることから税理士事務所などを想定しているようですよ。ただもともと事務所と住居は入り口から分離されており、内部でも互いに行き来できないとのこと。あまり事務所は問題とならなそうですよ。

>>営業に聞かなくても分かる路地や墓地や校庭ネットやホテルなどは無いから。

コンプレックス持ちすぎじゃないの？

プレシスが話題ですね。価値観はそれぞれ。あっちは汚い狭い路地、もとラブホと思われる旅館、墓などの周辺環境がデメリット、こっちは日照、景色が悪いことがデメリット。近くに住んでるから両方の立地を知ってるけど、第三者としてどっちが一般受けするかというとリビオじゃないかな。特に女性はあの周辺環境を嫌うと思う。プレシスを友人に紹介したけど奥さんが拒否。プレシスは単身男性にはいいんじゃない。

相場や評価が一般的受けだけでは決まらないのが、一連の比較の面白いところですね。

プレシスは一般受けはしないが、路地を気にしない人には唯一無二のプレミア物件だから、リセールや賃貸は相場だけでは決まらず、強気で行けそう。

リビオは良くも悪くも普通だから、周辺の相場で決まる。そこで気にすべきなのは、今売っている似た物件と今後近所に建つ物件、それに地権者の部屋がどれくらい賃貸に出るか。いくらプレシスを叩いても意味がない。

業界内では、ここは立地やデベのわりに高級感を出せなかったとの評。設計から販売まで地権者に譲りすぎ。もう少し存在感のある物件にできたはずだが、資材費や人件費が上がったせいもあるか。

参考までにプレシス新宿御苑は、土地の仕入れや希少性に驚き。関係者の評価も高く、とても面白い物件と注目していた人が多かった。

丸山園本社跡の阪急マンションとかここより高値になるんじゃないのかね
設計も日建ハウジングだし

高値だったとしても御苑隣接の希少性はない。

御苑隣接にそこまで価値なんてあるのかね。
フェンスしか見えないのに。ここはバランスのよさがウリだと思うけど

隣接とはいえ、部屋からも道からも木と電柱が見えるだけ。
あと事務所20だっけ？24だっけ？がネックかな。

それでも希少な立地で戸数少ないしすぐ完売でしょう！

賃貸がそれだけあると共用部は劣化が早いでしょうね
分譲購入者とは意識が違うでしょうから。

価値があるかないかは買う人が決めることでしょ。ここもプレシスも売れてるわけで。
御苑徒歩何分の物件は沢山あるわけで御苑『も』近い、にしかならない。
訴求ポイントが確実に一つ減る。

事務所とは入口も別だし、共用部はほとんどないでしょう。

御苑隣接の角部屋は地権者独占。中住戸は木のせいで日照がない。
希少な御苑隣接も恩恵は少なく、「御苑を冠す」のコピー通り、マンション名に御苑が付いてるだけ。

地権者が歌舞伎町勤めの方とかに貸したら悲惨だね。

1LDKや地権者部屋が多いと、賃貸が増えて、ゴミや騒音の問題が起きやすいのは確かだけど、歌舞伎町の人はここには住まないでしょ。

たまにそれっぽい方見かけますけど。２丁目もあるからそっちの方かもしれませんけど

そういう人ってお金持ち？

歌舞伎の人、2丁目の人はこっち住まないよ。
西新宿、新宿1丁目が多い。今後はトミヒサもかな。

２丁目なら近いしな。それっぽい人がいるって思うと家族連れには新宿近辺は向かないよね

防犯マップでみればあんまり治安よくないのなんて一目瞭然じゃん。
真っ赤ではないけどオレンジエリアだし。
周辺も夜は真っ暗でちょっと怖い雰囲気だしね

270の人の防犯マップって警視庁のやつかな。渋谷区のホームページには千駄ヶ谷5丁目の全犯罪件数が載っているけど。万引きが多いけど暴行などの凶悪犯罪は渋谷区の他の住宅地と同じか少ないくらい。万引きはおそらく紀伊国屋書店もしくは高島屋のため。全刑法犯数が基準だからオレンジになっているだけと思われる。

他の地域は知りませんが泥棒でパトカー来てましたよ。

ちなみに侵入犯も同じか少ないくらい。

これだけ賃貸多いとゴミ捨て場とかエントランスとかすぐ汚くなりそうだよね

歌舞伎町や二丁目で働く人は、駅や御苑に近い必要はないが、昼に寝るから日照はない方がいいみたい。
売れっ子ならトミヒサだろうけど、ここも検討対象になりそう？

警視庁のページで見ると侵入窃盗もにこのエリアでそれなりに発生してるみたいだね

残戸僅少で執拗なネガの目的が分からん。
ここが危なくて新宿区側なら安全、なんて屁理屈誰も信じないし。
手付打った人が掲示板を気にしてキャンセルしたりしないでしょ笑

大島てるで見るとご近所で殺人事件起きてますね

やれやれ、今度は近所か。
痴情怨恨関係なら連れ込み宿とか遊廓近くも豊富よ

大島てるって事故物件サイトだよね。確かにこの物件のご近所で殺人起きてますね。
自殺ならまだしも殺人ってちょっと嫌だね、ただプレシスの近く（セブンの上）でも
殺人起きてますね。ちょっと怖い

ageられてスレッドのリスト上位にあったここをクリックしたら、
ネガられてたのね。でもお陰で、こんな良い立地の物件があると知った！
ネガの効用です。

場所柄、水商売に関わらずそっち系の方が多少いるのは仕方がないでしょう
ただここの場合は1/3が賃貸なんだよね...

ネガっているのはプレシスを買ったけど後に出たリビオがよかったなーという人か、お金なくて買えない人か、リビオの抽選に外れた人か、キャンセル待ちの人ですかね。

>283
残り３つだからか元気が出ましたね。
以前は他物件を散々ネガってたのに…。
あれはどんな人か教えてください。

賃貸があるからなのか、デベの方針なのか分からないけど設備レベルも
賃貸投資マンションに毛が生えた程度のレベルだよなぁ。階高も削ってる感じで天井も低いね

プレシスが頻繁に出ますね
新宿駅まで数分違ってもなぁって感じでアウトオブ眼中です

東京DEEP案内サイト内検索で「新宿四丁目」検索すると
プレシスの立地希少性がわかる？？(笑)

286みたいにキレてるのは地権者？
プレシスがよほど邪魔だったのだろう。
あれがなければ、こんなに欠点を晒されることもなかったはずだからね。

でも、>2 から読むと同情できない。最初からいきなりのプレシス叩きは異常で、
地権者か営業マンしかやらないこと。
自分たちが勝手にプレシスとの比較を持ち出した結果で、自業自得。

地歴持ち出すほどプレシスが憎いのか。
でも敵わないよ。
>http://m.media.yucasee.jp/posts/index/13766/4
プレシスは不動産関係者から、名だたるタワマンと同列に評価されてる。

双方コンセプトが違うから購買層は左右されないと思うよ。
私は代々木駅のノンビリ感が好きです

防犯マップ見る限りプレシスの方が安全そうだね

近所の会社に勤めてるけど、侵入強盗はここ数年でありましたね
昼を食べに御苑まで行きますが、御苑側は公園エリアじゃないので静かですが
通りはとにかく臭いですね、ピーク時はあのあたり避けて通ります
臭いついでにアプローチ道路入り口ちかくにある豚骨ラーメン屋も異臭を放ってますｗ

話逸れるけど代々木駅界隈で一番お得に感じたのはアイディーコートだと思う（別に一建設の回し者じゃないですが）
明治神宮の借景もできるしね

時期が違うとはいえ今はバブル中ゆえにどこも割高に感じる

あれ首都高沿いでしょ。安くて当たり前。

確かに道路はさんで明治神宮だけど中層以上は森が見渡せるし、
ここみたいに前面フェンスってことはないよ
あとは駅までの道筋で明治通りみたいな大通り横断することがない点は利点だよ。
確か@270くらいだったけど速攻で売り切れた憶えがある

あの豚骨ラーメン屋臭すぎだよね。夏場は吐き気を催すレベル

今はバブル。間取りが変でも、日当たりが悪くても、眺望がなくても、風呂が狭くても、バルコニーが激狭でも、仕様が安っぽくても、異常に高いマンションばかり。
でもオリンピック後まで待つには長い。

環境、立地、収益性も忘れないでね

ここは地権者の賃料次第では元が取れないんじゃないのかね。
新宿バーナードも地権者が安く出しすぎて悲惨なことになってるし。

今週では売り切れなかったね。今週2戸売れて最後の1戸。完売間近。

あっという間に終わっちゃったね
モデルルームも撤去でスミフさんボロ儲け？

新宿という立地で低層マンションというのが新鮮です。
新宿は高層ビルのメッカですから。
マンション自体は閑静な場所に建設されているんですね。
これは、いいですね。
何だかんだ言って、都心から離れられない自分みたいなタイプには合っています。

1ヶ月かからずに完売したね。スミフの人は自社物件も合理的な値段設定にしてくれたら営業が楽なのになーと思っただろうね。

瞬間蒸発かな？

都心・駅近・閑静とまさしく立地の勝利か？
まずは完売おめでとうございます。

それよりオーケー千駄ヶ谷は何処へ…

新宿御苑物件は瞬間蒸発だろうね。

五階に・・・

どうしました？