地名地番 東京都港区白金台3-96-6ほか
階数 地上5／地下0
戸数 83戸
延床面積(m2) 8617.79
建築面積(m2) 2033.95
敷地面積(m2) 3764.46
建築主 野村不動産株式会社
設計者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店
着工 2013/11/01
完成 2015/08/31
交通 南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
公式サイト http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
【物件情報を追加しました 2014.2.21 管理担当】
[スレ作成日時]2013-09-29 16:43:43
芝白金台は機械式だよ。本物件と同じ。
こっちは地下二段の計三段。あちらは地上二段。
同じじゃないよ。現地をよく見て下さいよ。
同じですよ。
買える人が限られた価格帯ではあるよね。
要望書〆切した物件なのに、随分と活気があるますね。
第2期でどの程度の物件がでるかで、人気の有無が分かるからなんだか楽しみです。
150もの要望書がでている事が本当なら第1期で落選組を振って振って完売目標ですかね？
素朴な質問ですが、定期借地は駄目、所有権がいい方々、70年経った時に建物価値はゼロ、敷地権が残り、その僅かな価値のものを次の世代に継承したいんですかね。
戸建てなら、100%の土地所有権が手元に残るけど、所詮敷地権なのでは？
建て替えらると言っても、またお金は掛かる。
確か建て替えには最低でも過半数以上の同意は必要だよね。
反対した人に買取請求権があるにしても敷地権割合分のお金をもらっておしまい。
マンションの良さは、建て替えに様々な特典がつくことです。容積率の緩和なんて、普通に考えればタダで金あげてるようなもんだよ。
定借では、建て替えメリットは受けられません。
素朴な疑問で、なぜ所有権も定借もあまり変わらないと考えるのかがよく分かりません。
まず都心の良い場所だとマンションの建物と土地の割合は４：６位ではないかと思います。定借だと最後に0になって更地にする費用まで負担するわけですよね。建物の費用だけで建て替えられれば都心ではメリット大きいと思うのですが違いますか？
次にある程度年数が経つと売るのに相当苦労すると思います。銀行のローンも付かないでしょう。ずっと住むことを前提にしている様ですが70年のうちに何があるか分かりませんよね。換金性の低い資産です。
仮にインフレで土地が上がっても定借マンションの価値はそんなに上がらないでしょうね。インフレヘッジにもなりませんね。
先の話ですが、70年の期限の頃、70歳位で定借マンションだと大変ですよ。他に家がないとどうするんでしょう？年寄りだと賃貸嫌がられる事が多いですよ。自分は関係ないと言うかもしれませんが子供や孫がそうなるかもしれません。
等々、不安ばかり出てくるのですが間違っていますか？
正解ですよ。
ですから、何度も話があがっていますが、こちらの物件は本人達だけの事を考えれば良い方々が購入する物件ですよ。
意外とその条件に当てはまる層に人気があるのでしょう。
子供いない夫婦なんて結構いるもんですよ。
だからこの物件を購入する正しい層とひては、小梨夫婦か老夫婦で20年後に子供達が売却する層です。
20年後の定借なんて流動性ないよ。
ここは永住というか終活としてはいんじゃないですか？
後先考えず余生楽しんで下さい。
>883
建て替え出来ることがメリットって言うけど、まず解体費は所有権でもかかるでしょ。
低層住宅地の容積緩和メリットはまずない。逆に厳しくなるかも。
建て替え費用は自己負担、建て替え合意が出来たとしても。出来なくてズルズル行くマンションの方が多い。
比較対象が本物件と同立地の所有権が買えるんだったらそれはその方がいいに決まってる。
でも、流行りのタワーマンションみたいな世帯数が多い物件との比較しているんだったら所有権でも70年後は定期借地権と同程度換金性は低く、建物価値ゼロ、敷地権持分も小さ過ぎて子孫に残せたとは言えない。
結論、戸建てを一等地に建てるくらいの資金力が無いなら所有権だろうが定借だろうが低レベルな議論。
残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。
その時点での現在価値への割り戻しは必要だろうけど、売れないことはないね。
都心のマンションに詳しい方に質問があります。
築35年の低層マンションですが、約1億円で売りに出ています。
少し調べてみたところ、今まで月々50万円で賃貸されていた部屋のようです。
港区高台に位置する低層物件で管理状態も良い感じです。
ここを購入して、15年後（築後50年）に売りに出した場合、
おおよそ、いくらぐらいで売れると想像できますか？
ちょうどここの物件が70年の定借ということですので、
>残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。
と上に書いてありますが、では年間600万ｘ20年で1億2千万で売却できるでしょうか？
15年住んで、更に2千万もプラスが出るとはちょっと考えにくいのですが…
（便宜上、管理費・修繕積立金などは省いて考えています）
一番のマイナスは定借であることで、がんばってこのブランド地に住んでると思われることかと思う。個人的には。
お金あればより高いけど所有権買うもの。
白金にマンション買った、、定借だけどね、、って言わないといけないのが悲しい。
まあ言わなくてもわからないか。
いつかは老人ホームだろうから70年住めれば十分。賃貸に出して年金の足しにしてもいいし。
>>893
築50年経ったマンションが1億2000万で売れるか？ってことですね。
場所から聞いて、グレードの高いマンションなのでしょうけど、
普通に考えて50年後となれば結構ボロくなるはずで、
そういうマンションが1億とかってどうでしょうね？
所有権ですよね？土地持ち分とかによるのでケースバイケースですけど、
低層物件とのことなので土地の持分が多めでしょうから、
例えば15年後のそのエリアの地価が坪500万ぐらいだと仮定したら、
実際どれぐらいの広さの部屋なのか分かりませんが、
もし20坪分付いていれば、それで確かに1億円の価値はありますよね。
ただ、だからといってその部屋が1億円で売れるという保証はありません。
>>893
場所も専有面積も不明では何とも言えませんが、今の売値１億円は相場通り、１５年後の不動産相場は今とほぼ同じ、土地は定期借地権、管理はきわめて良好であるとして、１５年後（築５０年）には７千万くらいか。キャピタルロス率のみでの推計なので誤差は±２千万円。
↑土地は定期借地権、ではなく所有権、です。
>では年間600万ｘ20年で1億2千万で売却できるでしょうか？
との問いに対して、約7000万ぐらいとの予想ですね。
>残存20年なら20年分の期待賃料で売れるよ。
では、↑は無知でいい加減な大嘘つきの発言ですね。
実に5千万も違いますよ。
ましてやここは定借ですので、値下がり幅はもっと大きいでしょう。
物件選びは慎重にですよ！
大体古い物件は空室リスクも大きい。管理費や地代その他の負担があるから、貸せない期間が長いと結構大変なことになるだろうね。
定借は最後に誰かにババを掴んでもらうことを期待することになるが、後20年で無価値になるものにまとまった金額を払う人は居ないよ。世の中甘くない。
どんなに古く不便になっても、最後の方の期間は自分自身で住むしか無いだろうね。購入者はそれでおしまい。
地権者にはまた更地になって戻ってくるから、地権者とデベはまた同じ商売が始められる。誰が得して損するかはっきりしているんじゃないの。
そもそも築50年のマンションを買う層少ないでしょ。所有権でも。
定借はもっと売りにくいかも知れないけど、所有権同様に賃貸にはまわせる。
その時は立地が全て。立地の良い定借>立地の悪い所有権
賃貸で築40年以上なんか借りる人いるの？
絶対嫌なんだけど…。
メチャクチャ安ければ良いけど…
ここの場合は40年どころでなく、50.60以上だから大変ですね。。。
でも、よくよく考えたらタワーなんかも同じですよね！
>所有権同様に賃貸にはまわせる。
まわせる、というのは所有者の希望的観測であって、
築50年のマンション（実際に当物件が50年後どうなっているか想像はできないが）、
恐らく周りには築浅の、その時代に沿ったデザインの物件も多く建っているでしょうから、
その中で、果たして借り主が付くと思いますか？
空室リスクのほうが高そう。もしくは、思いっ切り安く貸すか。
いずれにせよ、部屋の大規模修繕、リフォーム代など１０００万円以上掛かりますし。
それより、築７０年のマンションって、どんな状態になっているのでしょうね？
だからここはじじばばが余生過ごすのに良いんだよ。本人達が良ければ。
これだけスレッドが多いから、物件自体は皆さん興味があるんでしょうね！
自分も早々にMRには行きましたけど…。
場所が良いのは皆さん認めあっているわけですけど…。
私自身も、借地権なら借地なりの価格設定がされていたら購入したと思います。
今は特に時期が悪かったのかもしれませんね。所有権価格に近いですもんね。
多くにみられる50年借地でなく70年借地。という事が売りだったみたいですけど、それはそれで想像できずに、色々と問題が浮上してしまうんだから、どうすることも出来ないですね…。
所有権なら所有権で、高すぎる‼︎と、きっと文句がでていたでしょうし…。
60年位して建物が使用に耐えないようになってしまったらどうなるんでしょうね。
貸せなくても、管理費に加え地代も払い続けなければならない。定借は相当大変ですね。
残存期間後10年じゃ修繕も出来ないだろうから、最後の方はマンション荒れ放題になるだろうね。
所有権なら修繕や建て替えが視野に入るから、60年後の状況は定借より相当ましでしょうね。立地の良いタワマンの方が良いと思うね。
>907
同感です。しっかり建てられたマンションの場合50〜60年程度で建て替え、
というのが現在の常識というか感覚ですよね。ただし、
>立地の良いタワマンの方が良いと思うね。
建て替えには過半数の同意が必要ですが、タワマンは数百戸の利権者がいますから、
かなり難航することは目に見えていますよね。
また一戸あたりの土地持ち分も微々たるもの。資産価値は限りなく少ないです。
そういう意味でも、立地の良い低層マンションが一番理想的ではないでしょうか。
10戸程度なら意見も集約しやすいですし、何より土地持ち分が多いので、
マンションとはいえ、戸建てに近い資産価値を持つことが可能ですよね。
そして建て替え直後に新築で売れば、かなりの利益を手にできますよ。
40年後、50年後の話で盛り上がっていますね。確かに先のことはわかりません。
ただ確実なのは、土地には価値があるということ。そして日本の人口は今後
減少するということ。借り手も確実に減るのです。その時の状況に応じて、
建て替えたり柔軟な対応ができる所有権が有利です。
＞＞908
その通り。戸数の少ない低層マンションに限ります。
ここをみると安くても定借は買うものじゃないと思わされる。。
所有権よりあきらかに安いのだからいいのではないか？
同感です。定借は価格メリットが明らかに感じられない限り買わない方が良いと思う。70年という長い期間を使って購入者の感覚を麻痺させているだけでしょう。踊らされない方が良い。
>908さん
資産性はその通りですよね。ただ定借よりタワマンの方が良いと思う。60年経過しても管理や駆体がしっかりしていればタワマンはまだ売却できると思う。リフォームもある程度できるし。眺望や豪華な共用部は価値が残っているでしょう。建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
しかし定借は60年したら、所有者はもう維持管理にお金をかけないでしょうから荒れ放題になる可能性が高い。 そうなると貸せないリスクも高いでしょうし、自分が住み続けるのも辛くなるのでは。 この点は確かある不動産の専門家の方も指摘していました。 このようなことが認識されて来ると、中古の定借マンションの価格は相当安くしないといけなくなるでしょうね。
よく考えると70年という長い定借は購入者に取って実は大変なリスクなのかも知れませんね。
最後の10年から20年は荒廃し、売れない貸せないで、地代と管理費を払い続けるしか無い。それを避けようとすると早めにただ同然で処分するしかない。
定借は50年位で価格が低い物が、購入者に取っては一番リスクが少なくメリットがあるんじゃないでしょうか。
長過ぎる定借は実は相当なハイリスク、というのが真実でしょうね。
>最後の10年から20年は荒廃し
10年、20年という期間を1年、2年位の感覚で話してるような。
>建て替えだって60年後には良い制度が確立しているかもしれない。
そんなこと言い出したら定期借地権だってそうかも知れない。
>日本の人口は減っていく
2-30年後には誰もタワマンに全く興味を持たない時代が来るかも。
まだまだ販売がんばってますね。
ハイヤー復活。
どだいハイリスクの70年定借、しかもプラウドにしてはかなりのロースペック仕様を所有権並みの価格で売ろうとすることに無理がありすぎます。
私の知り合いも何人か検討しているとは聞きましたが購入の決断をしたものは一人もいませんでした。
白金台5丁目もあることだし本件はかなり苦戦するのでは。（5丁目も定借か？）
白金台5丁目のどの辺ですか？
質問ですが、みなさんの感覚的に、20年後の残存50年だったら多少割安で売りに出せば買い手は付くと思いますか？
確実に坪550万円近辺だね。
白金台五丁目は@650位でしょう。となると100平米2億ですが、戸数少なめで一戸当たりの占有面積を大きくするそうなので平均面積150平米とかになるのかな。
内装も超高級な感じになるみたいだから、よっぽどお金と野村との繋がりが強くないと手に入れられないでしょう。
全く次元の違う物件との比較は不毛ですな。
>この物件は、高級物件をという説明をうけているんですよ。
最大で100㎡程度のマンションを、港区スタンダードで「高級」とは言わないでしょ。
常識ないんですか？自分で判断できませんか？
高級というのは、少なくとも40坪=130㎡以上でしょう。
白金台3丁目は、立地的に高級ではない。便利ではあるけど。
例えば、その裏に広がる池田山のような閑静な住宅街という訳でもなく、
目黒通りウラにある、便利な（普通の）住宅街という立地だよね。
少し歩けば分かるはずだけど、高級感なんて感じないよ。
数百坪の邸宅が並んでいたり、昔ながらの洋館があったり、大使館があったり、
そういうの全く無いでしょ。
白金台5丁目すごそ。買える方々が羨ましい限り。
でも3丁目もいいと思います。こんなにネガられてるのは人気が高い証拠。
今週末もギャラリーは盛況のまま、ついに登録へ、で全ての部屋が抽選のようですし。
3丁目もある程度のお金と野村との繋がりが必要かもですね。
野村の関係者と分かってしまう様な書込みは止めた方が良いよ。信用無くすだけ。
>932
その通り。関係者臭がプンプンしてるよ。
930、931の言ってることはネガではなく実際のこと。
物件周辺を歩いてみたらいい。高級感は全く無いのを感じるはず。
白金、という響きに惑わされている郊外民がいかに多いか。
周辺住民はほくそ笑んでいるよ（笑）
白金台5丁目も3丁目も学区は一緒ですか？
五丁目は、神応小学校かも。
三丁目は白金小学校
白金、白金台といってもエリアによって全く雰囲気が違います。ここに集う人には常識かと思いますが。
白金台は白金（偶数丁目と奇数丁目では天と地ほどの差があります）ほどの格差はありませんがやはり5丁目は別格で次が3丁目の一部程度、あとはどこも普通の住宅地です。
といっても池田山も島津山もすべてが高級住宅地というわけでもありませんので比較の問題でしょう。
要は本物件があまりにも割高であることが？なだけであって、駅にも近いし買い物も便利だし港区（山側）にしては一般ピープルが住むにはいい場所だと思ます。同じ程度の賃貸を借りるのと比較して割安と思う人で何が何でもこの場所と思う人が買えばいいのであってそれ以外の人が手を出す物件ではないというのが私の感覚です。
固定化リスク、陳腐化リスク、将来的な荒廃リスク＋ランニングコストを考えると通期のトータルコストで賃貸の3分の1程度でないと手は出せない気がします。
そのうえ戸数も多すぎてこの難しいハードを管理組合が協力して維持していく意思統一するのもなかなか困難かと思います。（所有権で、ある程度経済的利害が同じであってもそう簡単ではないのですから）
本件を検討される方はそのあたりまで踏まえて冷静に判断されるほうがのちのち後悔せずに済むと思います。
関係者とかではないですが、本当に売り出し対象住戸は全て倍率付きです。
この価格帯なのに。 景気いいですね。
プラウドは申し込みのあった部屋しか売り出さないんだから、倍率が付くのは当たり前ではないのですか？
要望書の出ていない部屋は・第1期に売りたくても売れませんから、次の期間にあと送りするという事ですよ。
言い方は様々ですが…。
ですから、数字が増えるにつれ人気のない物件…。
こちらの物件は、きっと人気のあるお部屋とないお部屋に分かれているのではないでしょうか。
第1期抽選で落選された方々は、第2期には巧みな営業力で他の部屋へ移動⁉︎
プラウドで定期借地権のマンションだなんて珍しくないですか？
今はマンション用地を探すのも大変で、土地の有効活用という意味で地主さんに土地の提供を求めているのでしょうか。
どうやらマンションを建てると更地に比べ固定資産税、都市計画税が大幅に軽減されるので、税務上のメリットがあるそうなのでその辺を営業トークにして用地取得しているのかもしれませんね。
>>937
私もそう思います。高い買い物だからこそ、先々のリスクまで冷静に考えて検討すべきですよね。
再三みなさんも指摘されているとおり、このような地権者とデベロッパーだけに都合のよいビジネスモデルでは、本当に住みたい
と思うようなマンションは建設されないのではないでしょうか。とても残念です。
１億出せばこのあたりに所有権で戸建てを建てられますよ。皆さん冷静になってね。
確かに、最近その様なマンション増えていますよね。
高所得者ほど高級マンションを購入するらしいから…。
このところ雨が多い不安定な天気ですが、突貫工事が続けられています。
基礎のコンクリートの打設もずっと継続。コンクリートの強度が不安です。
基本的に加水しないものですが。購入するときには見えない場所ですよね。
新築だと定借でこの値段で売れるのか。
広尾ガーデンフォレストはいいマンションだけど
定借で中古は苦戦してるように見えますけどね。
採算性を取るには大変なのではないでしょうか。
いくら中古といえども、すぐに入居が決まるとは限らないですし。
特に、中途で解約されたときのロスは大きいように思います。
中古の定借を買う、というのは、確かに結構好きものになるので、価格的には相当下げざるを得ないのは確かだと思います。広尾ガーデンフォレストとか素晴らしいデスけど、中古は苦戦していますよね。
広尾ＧＦでそんな状態ということは、ここは。。。
定借は売ることを考えちゃいけないんだね。
70年、親子二代と考えても、親は良いが子どもの時代には売りたくても売れないし、建て替えも無いし、と面倒を起こしそうだ。
いくら美しく建物や部屋を飾っても、所詮地主とデベだけにしかメリットが無いように感じる。
大きな買い物だし、考えるね。
結局賃貸の家賃前払いの様なものです。それが良いと思う人は購入したら良いでしょう。ただ価格を含め所有権マンションと比べての利害得失はしっかり分析すべきです。根拠が希薄なセールストークに踊らせられない方が良いですね。
ここの土地の来歴（外国人向けの戸建て賃貸が建っていた）を考えれば、この物件のスキームが地権者に相当に有利になっていることは明らかでしょう。
地権者が自身で建物を建て貸したほうが有利であればそういう選択をされたはずで、それをしなかったのは。賃貸管理のリスクを購入者に転嫁してきているわけですから、購入者としては不利な条件になるのは自明の理です。
南麻布とはあらゆる意味で条件が違いすぎます（個人的には居住立地はこちらの方が好ましいですが）特に南麻布は建物解体をしなくていいのが最大のメリットだったと思います。
白金台3丁目の場合、70年後には環状4号線もついて本土地の利用条件も大幅に改善しているでしょうから、そのころに更地で戻ってくるという選択をしたのは地権者として至極当然だと思います。
70m2で9000万円から、うーん。それでもプラウド売り切るんだろうな。私の勤めている会社内（外資系）では、ちょっとしたプラウドブーム。うまい感じにプラウドのブランド化に成功した感じもする。成績の良い人は1000万円の差なんて、どうでも良いみたいに話しているけど、たいして成績の良くない自分は冷静になって考えないと。
>>956
おっしゃる通り。定期借地と言っても、南麻布と本物件とは大きな差があります。
ここは購入者にかなりのリスクを背負わせています。
プラウドと一口に言っても千差万別。購入する側はプラウドの名にだまされないよう
しっかりと検討しなくてはなりませんね。
お金持ちはプラウドなんてただの野村のマンション名でしかない事はわかってる。
プラウドいって喜んでいるのは郊外のプラウド住人だけでしょ。逆にイメージ安っぽいけどね。個人的には。
2000万円台とかで買えるプラウド、たくさんあるからね。
最近、野村の郊外型はオハナ ブランドでやっています。
プラウドでも大型物件のシティ、タワー、デイアージュとサブブランドつけています。
やはり１ブランドでは難しいのでしょう。
野村のプラウドは、客観的に見てブランド戦略が成功した良い例でしょう。
しかし、当然、プラウドだからと言ってすべて良い物件とは限りませんので、自分の尺度で判断する必要があります。
基本は、立地、利便性、静寂性、建物自体の質、それに本人に会う予算でしょう。
どなたかが、2000万円台で買えるプラウドがたくさんあるとか書いていましたが、地方都市てあれば当然であり、
それとココのような都内の高級住宅地である白金台と一緒に論じてはいけません。
単純にプラウドって名前で喜んでいるイタい人もいるから事実を説明しただけでしょ。
962に同意。数千万の買い物をするのに名前だけで選ぶ人はいない。又、地方都市の2000万円位の物件と、都内の高級住宅地である白金台の物件を比較すること自体が笑止で無知としか言いようがない。
まあ、確かに９６２・９６４の言うとおりだわな。しかし、ここの定期借地物件で70m2 9000万円からいうのは如何なものかね。
定期借地といっても定期地上権（準共有（期間 : 70年）ですし、何と言っても白金台という場所に利便性と静寂性を兼ね備え、且つ又、野村と竹中の組み合わせですから、この位の価格体系になるのは致し方ないでしょう。総じて良い物件だとは思いますよ。自分は資金面で無理ですが。
確かに野村と竹中の組み合わせは非常に魅力的ですね。たしかプラウド元麻布とかプラウド赤坂氷川とかの超高級物件もこの組み合わせではなかったかな。この両方の物件は中古で安くても軽く2億～3億円です。
元麻布は野村と竹中で間違いないですが、赤坂氷川町は野村と鹿島ですよ。
まあ、どちらも超高級物件には違いないですね。
>>967
きちんと見た方がよいのでは？
元麻布で３億近くで出ているものは、１３０㎡の所有権。
全３２戸ですし、建物の仕様が全然違う。
そういう物件と、こことは比較できないでしょう。
やはりここはどう考えても割高。
元麻布は110.19m2～211.56m2の物件しかありませんから、こことは違うのは当然ですが、９６７さんが言っているのは
野村と竹中の組み合わせのことを言っているのでしょう。確かに野村と竹中の組み合わせは魅力がありますね。
