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匿名さん
[更新日時] 2024-05-16 16:05:50
今回はリセッションか調整か？
インバウンド激減、KYB偽装、株価暴落からの消費税増税、これもう役満でしょ
新築マンションも2、3割の調整見といた方がいいだろうね
俺も申し込んだ部屋急ぎキャンセルして現金厚めにしてるわ
インバウンド激減どころか好調継続中
東京都心で「最も資産価値が下がりにくい」エリアは？ 1位は渋谷区の……（ITmedia ビジネスオンライン） - Yahoo!ニュース:
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181026-00000077-zdn_mkt-bus_all
煽ってる貧乏人は、
まだ不動産を保有してなければ「いま不動産を保有していない時点で、不動産投資に関する才能も運もない」という事実を受け止めろ。
草野球をしているおじさんの中からプロ野球選手になった人はいない。 要するに才能も運もない人が今さら不動産価格を気にしても手遅れ。
過去のマンション価格と今のマンション価格を比較しても無意味だろ。
これからの先読みは難しいな
少なくとも傷物を積極的に高値買いする必要はない一方で建設現場のコストは一向に下がる見込みはないのでコストサイトから見て値下がりもないんだよな
新築のキャンセルがどんどん出てるみたいだね。
勧誘の電話が急に増えだした。
今買うのは確実にアホだわ。
今のうちに低層マンションを買っておくのは有りだと思うよ。
東京五輪まで2年近くある今でこんな悪い状況じゃ、五輪後に好材料が無くなったら2-3割の下落はほぼ確実だろうな。
23区の70平米マンションは10数年前は平均4000万円だったのが、今は平均7000万円。これは金利が下がって低所得でも多く住宅ローンを借りられようになって、建材費や人件費が高くなったから。
今がピークでこれらから逆回転が始まる時代が来るのに、昔より住戸仕様が低く高いだけの新築マンションを買うとかありえない。
もし買うなら中古でしょ。
http://www.mlit.go.jp/common/001255094.pdf
不動産価格指数はマンションだけ大幅に上がっているのがここ５年間の傾向。
住宅ローン金利も５年間で低下したから多少は相殺されるものの、マンションが割高なのは否めない。
反動は景気後退期に来るだろう。
一番得をしたのは、住宅ローン金利の底で割安な戸建と土地を買った人だね。
>10115
有名ブロガーでそのトーンで書いていた人がいるけど、ちょっと違うんだよね。
戸建てもマンションも駅から近いところは値上がりしているのが実態。
ただ、昔と違って、首都圏では駅から遠いマンションの割合が減ってる（戸建ては変わってないか、駅近に建てられなくなった分、むしろ駅から遠いのが増えてる。）
その結果、駅から近い物件の割合が増えたマンションの指数が上がって、駅から遠い物件の割合が高まった戸建てが下がってるっていうのが真相ですよ。
ホテルなんかはまだまだ需要旺盛だし、景気が冷え込めば金融は緩和の方向に動くからどう考えても不動産価格が落ちる要素って無いと思うけどね。
不動産価格が落ちるとしたら駅から遠いとか都心ターミナル駅からの距離があるとか、そういう部分から徐々に下がってくるだろうね。これまでもそうだったし、本当に良いものは手元に残して言い値で売れなければ塩漬けになるだけのこと。今はむしろ高いけれど良いものを買うチャンスではある。
不動産は20年、30年のスパンで考えるべきものなのじゃないかな。
10116が言いたいのは、駅近商業地の上昇がマンション価格に反映されてるってことだろうけど、商業地は住宅地と比べて景気の影響を受けやすいから、永続的なものと捉えるのは危険だよ。
国土交通省の上のデータでは、関東より地方の方が値上がり率が高く、上がり方も極端。先のバブルの時も地方の地価が上がった時が天井だった。
ホテル需要も東京五輪までは持つだろうが訪日観光客頼みだからな。
円高、長期金利上昇、消費増税次第では、どうなるか分からんよ。
金利は今より下がりようがない、あとは上がるだけ。今の変動金利で6000〜7000万円台のマンションを買っても昔のように2〜3%まで変動金利が上がれば総支払額は1億円を軽く超える。
狭い部屋にこんな金額を払うなんて無駄金もいいところ。
２％まであがったらおおごとだよ。それに相応しい物価上昇はまだ起きていないとみるべきだけどね。
>>10116 匿名さん
グラフの指摘は正しいと思う。戸建とマンションでは立地が異なるので単純比較はできないよね。
それより、マンションと商業用不動産の価格の上がり方が類似している方が問題だと思う。用地取得で競い合ってるから似るのは当然かもしれない。商業用不動産は賃貸を前提としていて、賃料に裏付けされた価格の上昇であるのに対して、マンションは賃料の上昇の裏付けはなく、主に自用が支えている。
駅近マンションが、それまでの商業用不動産市場に無理やり入り込んだ結果だと思う。それを後押ししたのは「駅近で便利なら理論的には説明できない程高くても買う」実需層で、相当数いるというのも事実でしょう。
投資需要のない水準まで上昇した価格で新築マンションを買う。これを本質的に怖い事だと感じる人は今後のマンション価格にネガティブだし、そう感じない人はポジティブでいいのでしょう。ただ、不動産市場を支える実需、投資の各資金量からすれば答えは単純だと思う。
その通り。キャピタルゲインや賃料収入を目的としない実需層が納得づくで買うなら問題無い。海外や地方の富裕層がセカンドハウス代わりにキャッシュで買うとか、そういうケースも一定数居るだろう。
ただ、リセールバリューや利回りを気にしそうなサラリーマン不動産投資ブロガー（笑）が価格に楽観的なのが気になるね。
今は低金利の影響で一定数投資層も流入し価格が下がらず、実需層の手の届きにくい水準に達してるのではないか。
長期的には金利と賃料水準で説明可能な水準まで収斂していくと見ているが。
狭い部屋にそんだけの金払えるスーパーセレブが買ってるから大暴落しても問題ないぞ
KYB問題で中古マンションを買うのも危険だね。
瑕疵担保期間である10年過ぎたマンションはデベロッパーは無関係だからね。不正ダンパーであっても交換されない可能性がある。
新築マンション販売は低迷、中古マンションも特に築古タワマンの売買は低迷しそう。
https://www.news-postseven.com/archives/20181028_789472.html
>10125
免振のダンパーはどうせ交換ですよ。
正常な部品でも20年程度で寿命のはずだから、
大手売り主なら長期修繕で積んでるでしょう。
新築は修繕してくれるし、中古はどうせ寿命（交換してくれるならうれしいレベル）
今だけ騒いでるけど、不動産には大きな影響はないと思いますよ。
>10122
その賃料で担保された地域にある分マンションは底が固いと思いますけどね。
むしろ、少子化の中で賃貸物件が建たないような場所にある戸建てとか、」バブル期のマンションの方が危険な可能性は高いですよね。
資産価値って、結局需要があるかどうかにかかってくる。
免振ダンパーとか些細な問題だよ。
今騒いでるだけ。今年の10大ニュースにすら入らないよ。
ダンパーの寿命20年のソースは？
確かに免震機構に使われる部品はゴムと機械だからな、20年が適当かどうかは別としていずれ交換が必要になるのは理解できる。免震タワマンの長期修繕積立金って相当高くしとかないとまずいんじゃないか？
低層マンション人気がさらに高まるかもなあ。
低層中古の引き合いが増えそう
番町でも再開発でタワマンを建てるので高さ規制の撤廃を...とか言ったら思いっきり揉めているしね、急激な人口増加をもたらすので地域の公共インフラの不足などの問題も起きているし、今後は建てるのも難しくなりそうだ。長きに渡ったタワーマンションブームもこれからは徐々に下火になってくるのかもな
理論上、免震はあまり揺れないから躯体の構造自体は耐震より脆弱にできてるそう。
今回、その理論が根本から覆えりそうなのが一番の問題点だろうね。
>>10131
震災の時もあったから多少の狼狽売りは出るんじゃない？
まあ今の市況だとプロやセミプロがさくっと攫っていきそうだけど・・・
ただ株価も世界情勢も不安定だし融資は締まってるし、
不動産リセッションの引き金の一つになる可能性はある。
それぐらい膨らんでるし価格面に対する庶民の不満は大きくなってると思う。
不満というより単に買えなくなってるってことね。
買い手不在なら下がるのが必然、
都心等局地的には分からないけど投資マネーで支えるのは無理。
番町のマンションって、低層というよりむしろ
中層ビルマンションでしょ。
須らく高さ制限ギリギリの60mまで建てたおかげで、街並みが雑居ビル化して終わってしまった。
公開空地を設けたタワマンが望まれているのは
自然な流れかと。
サッカーのワールドカップやハロウィンのたんびに、渋谷には住みたくなくなる。
昔はこんなんじゃなかったぞ！
インバウンドの外国人に加えて副都心線開通で埼玉から田舎者が流れ込んできたんだろうね
全部田舎者の仕業と言い切る渋谷区民の態度も不遜だが騒ぎの雰囲気見てると事実ではあるんだろう
>>10130 匿名さん
免震装置はマンションごとに特注だし、日本以外の需要が限られてるからコストダウンはしなさそうだしな。
この事件でコスト増だろうし、KYBにとっては余技の事業で大ダメージだから撤退するかも。そしたら寡占になってコスト増要因となる。
マンションの供給がますます少なくなって買いたい人は変わらず多いままだから、マンション価格は上がると考える楽観主義者に、出来ることなら私もなりたい。そう考えられると生きてても楽しいだろうな。
ハロウィンひどいね。治安悪すぎてもはや足立区とかのこと悪く言えないのでは。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181028-00010001-huffpost-soci
これが続くようなら渋谷のイメージもだんだん悪くなるわな。特に、近隣に住もうとする人にとっては。
渋谷は賑わいがあって良い、とはとても言えないのでは。ただただ治安が悪く昔のニューヨークのようです。
渋谷駅のアクセスの良さが都心の定義って言ってた人達は息してるのかな？
>>10143 匿名さん
芸能人、IT長者、スポーツ選手、開業医、一流弁護士に選ばれるマンションだけが80年代のバブルピークを大きく更新していくのかもな
屋上プール、バトラーサービス、バレーパーキング、スポーツジム、ホテルケータリング、緑一望眺望と都心ビル群の夜景、スーパーカー対応平置き駐車場
条件を挙げると、こんなもんかな
それは美術品や工芸品に限られる。
マンションは中期的には消耗品。
過信は禁物。
影響が小さい超高級マンションは土地の持ち分比率の高い低層の超好立地。
渋谷原宿は若者の街といえば聞こえがいいが、ティーンエイジャーばかり目立つよね。
原宿なんかそれ以下の小学生も多いし、外国人観光客も多すぎてカオス感ハンパない。
大人になると卒業してだんだん青山とか麻布の方に引いていく感じがあるな
渋谷は青山通り沿いはまだマシだが山手線の外側、109とか西武のある盛り場の辺りは環境が悪すぎる。タトゥーを見せびらかすようにしている奴とか定職についているかどうかも怪しい＊＊＊なファッションの人間がゾロゾロ歩いている。
再開発であの辺一帯は一度全部浄化しないとアカンな
渋谷はこれから日暮里のような単なる乗り換え駅に衰退していくので、再開発する価値ないでしょう。日経定義の新都心4区（千代田、中央、港、江東）に集中投資した方が資金効率いい。
KYB問題の件、三井、三菱、野村は該当物件は販売停止。強欲の住友不動産は該当物件でも販売停止せずに説明した上、契約は可能。
あと、NHKのクローズアップ現代にマンマニさんも登場。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4199/index.html
>>10154
住不ｗｗｗ
ただ見方を変えれば引き渡しに間に合わなかったら手付け倍返しの解約か違約金を払う必要があるし、
売主側にとっても新規の契約はリスク。
間に合う、大丈夫！って判断なんだろうか？
検討者はその辺りを明確にしとけばまあいいんじゃない？って気もしないでもない。
補償金狙いの契約が増えたりしてｗ
>>10142 匿名さん
それは楽観主義者とは言わず、論理的思考の持ち主と言います。
日本でも貧富の差がどんどん開き、富裕層の人口と貧困層の人口は二極化で両方増えてます。
不動産も同様で、今後、優良不動産の価格は更に上がり、地方都市や郊外の不動産は大幅に下がるでしょうね。
このスレのタイトルである23区の新築マンションに限って言えば、KYBの問題で更に供給が減るので、需給バランスの問題からマンション価格はまだ上がるでしょう。
とはいえ、KYBの問題が不動産価格に与える影響は軽微かな。
あまり悲観的にならない方がいいですよ。
マンション買えなくなりますので。
>>10156 匿名さん
不動産価格が上昇するには、「物価が上る」「金利が下がる」のいずれかが必須です。現在のような金利上昇局面で不動産価格が上がる為には、金利上昇のマイナスの影響を打ち消すほど物価がより強く上昇しなければなりません。
二極化で一部の富裕層と多くの中間層、貧困層の乖離が大きくなればなるほど物価は間違いなく下押しされます。日本では中間層の所得が増加しなければ物価は絶対に上がりません。都区部の物価はそれほど上がっていません。
あなたが重視する需給は、人々の「物価」と「金利」の見通しが決定します。
論理的に考えるとは広い視点で物事を検討することです。二極化からの需給論は楽観主義者のポジショントークの典型なのです。
アベノミクスによる株価上昇で増えた株式投資家の利益が、都心の物件に流れ込んで、
結果的に、都心の物件価格を異常なまでに上昇させたような気がするのですが・・
当面オイルダンパー入手できないから、
免震高層の新規物件は出なくなります。
そのため中古免震高層物件は値上がりします。
大先生が最新記事で今のマンション市況は狂っていると言っています。確かに景気はピークアウト、株価も下落トレンド、金利上昇、増税実施と悪材料ばかりなのでようやく大先生の予言も当たりそうです。
https://biz-journal.jp/i/2018/10/post_25307_entry.html
>>10160
大先生いいこと言うね
「山手線内の文京区と、武蔵小杉や浦安の新築マンションの価格が同水準になっているとしたら、どちらを買うべきかは自明である。」とね、まさしくその通り。
https://biz-journal.jp/2018/10/post_25307_2.html
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みんなにちょっと背伸びしてもらうために、土地の余っている東京の辺縁部にマンションを建ててちょっと高く売る、そのためにあえて高価な物件を都心に作る。それで買ってもらえれば儲けもので、買ってもらえなくても事例は残り、相場は上がる。不動産はあくまでも相対評価なので、頂上が高くなれば裾野もつられて上がっていく。
そんな価格で買えるか、バブルだ、と叫ぶのは勝手だが、そういう買い手のエゴを丸出しにしたところで、多額の金銭を投資して価値を想像している連中には勝てるわけがない。悔しかったら自分で作ってみろ、という声が聞こえるようだ。
パークコート小石川は、すでに坪600を超えるのは確実視されていますしね。
ファミリー用の広さのは、ダブルローン前提で、もっといくかもしれないですね。
おそらくPC文京小石川は文京区最高値を更新するでしょう。あんな立地の物件が今出る希少性を考えると、たとえ買える人が少なくても最高値をつけなければいけないでしょうね。そうでなければ都心から離れた地域のマンション価格を正当化できないですから。まあ色々な仕事をアウトソースできる会社が一杯ありますからね、不動産業界。当座売れなくてもどこか買って完売させちゃうでしょう。高い高いと文句言っている人には永遠に手に入らないでしょうね。
まあ実より名を取るってことでしょう。
中国人なり成金なりとキャッチボールなりから騒いでババ抜きしときゃ良い♩
どうぞご勝手に笑
>>10169
日本人はリスクを強く感じやすい遺伝子を持っている人が多いそうです。しかも彼らはお勉強がとてもよくできるのだそうです。日本を代表する会社には、良い大学を出たけれど、リスク推定が過剰なチキンばかりが集まっています。ですから銀行がお金を貸したくても、彼らは絶対借りてくれないのです。新規事業を始めたり、高音圏相場のマンションを買おうというリスク推定が適正なチキン出ない人はとても珍しいので、銀行は貸してを探して鵜の目鷹の目なんですよ。まあ当面住宅ローン金利は上げたくても上げられないでしょうね。
辺縁部に立てられた億ションを掴んだ投資家気取りが、半値以下になり残債割れで身動き取れなくなったのが先般の失われた20年でしたな。
>>10172
あのバブルの経験を共有している不動産業者がそういうヘマをするかどうかはわからない。
暴落したら全部終わりだからね。
それに銀行融資も今は慎重だし、かつてのような急激な相場の暴落はないだろうね。
移民が増えることでひょっとすると悲観遺伝子の持ち主の比率が減るかもしれない、そうすれば日本の経済成長率ももう少しマシになるだろう。
>10173
そうか？銀行融資、周囲じゃ貸し手も借りても全然慎重じゃないぞ？
平気で年収の数倍物件でも融資可能だし、買う側も低金利の謳いに乗ってバンバン借りまくる。
そして配偶者との負債折半のパワーカップルが流行ってるらしい。
ワシには理解し難いが…
そこが脳内物質の遺伝子の問題でしょうね
多分あなたが適正だと思える融資だけなら回収は問題ないでしょうが、企業としての銀行の利益は上がらないのではないでしょうか。日本の失われた20年とは、我々日本人が羹に懲りて膾を吹いて来たことによるのではないでしょうか？
安月給は社宅か郊外に住もう。
昭和のサラリーマンの中にはバス便の高台マンションの夜景に憧れて買った億ションに金利7%の住宅ローンで物件価格の倍の2億円を35年払い続け、ようやく完済する現在、そのマンションが2000万円で取引されていることを知り子供や孫に対して、借金をして不動産は買うもんじゃないと辻説法してるわけだよね
60〜70代？
銀行から７％の金利で、賃料利回りで考えると1.5％相当の価格のマンションを買ってるんだから1/5程度の価格になることは論理的に考えれば当然なので、自業自得としか言いようがないんよね
株も不動産も値動きだけで買ってるとそういうことになるいい例でしょ
そうしたみずからのヘマを株式取引が悪いとか不動産購入は怖いとかいった感情論にすり替えている輩がまだそこそこいるのが日本市場の特徴だね
>>10182
仰る通り、今は駅近信仰が加熱し過ぎだと思う。
昭和の時代は会社の近くや駅前なんかに住めるか！って価値観。
今は郊外とか時間の無駄じゃね？狭くても都心駅近でしょ！って価値観。
30年後の価値観は分からないけど、ここ10年のネット環境の発達を考えれば、
駅前とか会社の近くである必要は全くないような気がする。
土地需要は工場や物流のみと考えるなら、まとまった土地こそ価値があって、
100坪にも満たない土地は無価値になってたりしてｗ
高齢化が進んだことで、一戸建ての階段の上り下りやバスの乗り換えが敬遠されるんだろうね
今後、一層、少子高齢化が進むわけだから、駅近どころか、駅中とか電車の中に住むことがトレンドになるんじゃないかな
最近は介護付きのシニア向け分譲マンションというやつも出て来ているからな
そういうのなら駅近である必要はないとは思うけどね
山手線とかの駅前や高架沿いのように環境がイマイチな駅近はこれからも敬遠されるのでは
300以下なら売れるでしょう。
時間をかけて少しずつ売っていって高めの値段で売るんじゃないかな
半年以上前に売主社員に聞いた話だけどタワーの最上階指名買いの問い合わせが複数あると
もちろん受けられないので丁重に断るそうだが数十年に一度の物件なので特殊部屋は特殊な需要があるんだろう
特殊ではない、景色悪い板マンションの部屋はどうなるんでしょうね
平成最後の団地だ！
実際の駅徒歩、少し手前の小中学校予定地で既に徒歩20分なので、自分のマンションまでは25分くらいかなぁ。BRTがあるとはいってもバスだから渋滞必須だし使えなさそう・・・専用レーンも渋谷辺りで運用してるけど実際守られないですからね
ただ85平米で4500前後のマンションなんて都心から1時間以上行ってもあるかないかだから、この駅徒歩でどんなに仕様低くても買いたい人はたくさんいるでしょうね・・・
問題はその値段で販売すると住民層が月島や晴海3丁目あたりとかなり解離すること。
道路一本挟んだとたん全然違う生活レベルになる地域になると、高い地域の資産価値も下がってしまって晴海3丁目あたりの人が気の毒。
お買い得とはいえ一定の実需層は検討候補にしないだろう。
となるとますます変な層を呼び込みそうで怖いな。
せめて所有権じゃなくて50年くらいの借地で販売するべき。
住民層がどうのこうのとか言ってる人はゲーテッドマンションにでも住めばいいのに。
全ての人が持ち家でなければならないなんて誰が決めたんだろうか。
買えない人がいても決して不公平ではないし、不平等でもないのに。
高くて買えずに困っていた方々にとっては千載一遇のチャンスですね。
これは変なとこに買っちゃった人が相当くやしがるんじゃないですかね。
唯一無二のメモリアルマンションですし。
え、坪300以下で売り出されそうなの？めっちゃいいじゃん。デベさん達は自分の首絞める物件を売らなきゃいけなくて大変だなｗｗｗ
必死に草生やして… 痛々しい
隠し玉で地下鉄新線でもあれば
坪400万でも完売だよな。
立地で言うと辰巳団地や八潮パークタウンと大して変わらないからな。
BRTだけでは、リセール厳しそう。
