プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

岩園辺りにある大きな門構えの低層マンションがありますけどあれならマンションでもいいかなと思いますね。

>岩園辺りにある大きな門構えの低層マンション

ありましたっけ？　賃貸マンションなら知っていますが・・・。
いわぞのもマンションありますが、大きな門構え？？

見た目は戸建みたいなんですけどマンションだとおもいますが・・・。
確か４戸ほどだったような・・・。　あれはマンションとは言わないのですか？

販売戸数が残５戸になってました。Ｈタイプが売れたのでしょうか。
現地徐々に出来てきてますね。私も完成前見学したいです。

>>294
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

ここは三層、三層に分かれてるみたいよ。どうでもいいけど。

なんか近隣住民の書き込みなのかな。

↑
２つの建築物ではないはず。
建物全体で見れば４層、５層になっているのでは？

要は内廊下で二棟がジョイントされてる。結局三層＋三層。

横浜や杉並のように、がーっと段々で繋がってる訳ではない。
あれはすごいよ。横浜のとかテレビで見たけど、斜面全部。

あれ、川向のって・・・。

京都市内にも
↓

船岡山の景観取り戻したい　住民ら提訴
http://www.kyoto-minpo.net/archives/2007/03/23/post_3141.php

国の史跡・船岡山（京都市北区）の南側斜面地に、高さ約19メートルのマンション（27戸、地上５階・地下１階）が建設された問題で、周辺住民ら41人が 22日、名古屋市の開発業者など３社を相手取り、景観権を侵害されたとして、高さを10メートル以下にするマンションの一部除去工事と１億3799万円の損害賠償など求めて京都地裁に提訴しました。

訴えられたのは、施主の「ユニホー」（愛知県名古屋市）と建築業者の「麦島建設」（同）、マンションを所有する不動産会社の「ジョイント・コーポレーション」の３社。

京都の記事見ました。

『マンションを建てるな』ではなく、この秩序に沿った建築物を求めるという訴え」

このへん、芦屋よりは遥かにまし、というかマトモですな。京都人以下か。
でもこれ建った後なんですね。
しかし損害賠償って、近隣住民に払えって言うつもりですかね。。。

なんにせよ、斜面にだーーーーって類のは、見た目的にも異様なのは確か。アーバンの芦屋山手とかは正直どうかと思うけど、山芦屋なんて、タテ＋ヨコだから見た目的には何の問題もなさそう。

>>30、>>31
南西（南南西）側の旭化成さんは宅地分譲で決まったみたいで
計画看板が立っていました。

現地も徐々に建ち上がってきてますが、それでもまだ半年以上！
低層なのになんともゆっくりですね。。。

Ｈ１９年９月１８日に兵庫県が、野村のマンションを含む周辺の地域を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に指定したようですね。
知っていますか（兵庫県告示　第９５７号）。
これは建物売買時の「重要事項説明」に該当するようです。

それって今後値引きとかに関わってくる可能性があることなんでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

30年に1度ぐらいあるクラスの大雨で相当危ない地域は多いですからね。
大雨がふってくる度に土砂災害にビクビクしないといけない場所は、
誰だって住みたくないでしょう。警戒区域に指定された場所は、価値が
当然下がっていきます。

３０年に一度の大雨ではなく、平成９年７月の１時間に７６．０ミリの雨で、対岸の今はマンションになっているところは崖くずれしましたよ。
ちなみに、この夏の夕立が三十分はげしかっただけで阪急芦屋川の駅周辺は冠水しました。
マンションはしっかり建てられているのですから、マンションが崩れることはないでしょうが、マンションの地下基礎などが水脈を切るので、周辺の一般住宅がまるで液状化が起きたようになり家が傾いてしまうのではないかというのが、市民にとって心配なのです。
それから、阪神大震災で有名になった有馬高槻断層も走ってますからね。

ここって川に近いようで実はそんなに近くないと思うが。

山芦屋や朝日ヶ丘に限らず六麓荘も岩園も山手はほぼ皆警戒区域だし。

まあ、最終自己責任で好きなところに住んだらよろしいかと。

地震よりも大雨に伴う崖くずれ等の土砂災害、土石流のほうが深刻です。
断層に関係する地震は暫くはまずありませんので。
有馬高槻構造線はここ100年ぐらいで動く可能性は殆どありません。
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/01jun_arima/index.htm
活動間隔が1500〜2000年おきで、西暦1596年に動いているので。

よって現実的には地震よりも大雨に伴う土砂災害リスクのほうを気にするべきです。
10年に1度の豪雨（1時間あたり50mm以上、1日あたり150mm以上）
30年に1度の豪雨（1時間あたり70mm以上、1日あたり200mm以上）
50年に1度の豪雨（総雨量300mm以上）は、大地震の発生確率と違って
100年以内に定期的に「必ず」ありますので。

それと六甲山系の山手の斜面といっても様々ですよ。大部分が花崗岩の切土
だと思ったら大間違いで、ヤワな堆積地や土石流段丘、深盛土で宅地にして
いる場所もひじょうに多いのです。
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf

ちなみに阪神大震災で山の上は被害が少なかった場所は、地盤がしっかりし
ているというありがちな風説は全くのデタラメです。あれは単純に阪神大震
災というあるひとつの地震については、震源断層が麓より海側にかけて多く
通っていたので、山間部でも震源から離れている地域は平地より被害が少な
い場所が多かったという当たり前の事です。土砂災害に強い地盤という事は、
全く言えません。弱い場所も多々ありますし、過去にも水害は多くありました。
もちろん山手でも比較的良い場所も探せばありますけどね。

警戒区域は説明責任が発生しますから、不動産相場には影響を与える要素になると思います。数年かかるでしょうけどね。まぁ同じ町名で警戒区域じゃない場所よりも相場が下がる割合は、旗竿の敷地なんかと同じぐらいではないでしょうかね。

高級住宅街・苦楽園で土石流の危険

関西で人気の高い高級住宅街に、地元の住民が不安げに「グランドキャニオン」と呼ぶ山肌むき出しの急斜面が現れました。
住宅の開発業者が資金難に陥り、工事が中断したためですが、専門家は土石流の危険を指摘しています。
兵庫県西宮市・苦楽園。芸能人やスポーツ選手も多く住む、関西有数の高級住宅街です。

しかし、その静かな街並みの中に、突然、荒涼とした光景が広がります。
山の木が切り倒され、急斜面に土や岩肌がむき出しになって、住宅のすぐそばにまで迫っています。
面積は１万５０００平方メートル。住宅地に不釣り合いな土色の景色を、地元の住民は自嘲気味にこう表現します。
この高級住宅街で山を削る工事が始まったのがちょうど１年前。土地を所有する建設業者は周辺住民が反対する中、宅地造成のため、着工しました。

「無理に工事を始められて、（業者は）『僕たちは命もいらん、この工事にかかっている』と主人にくってかかって・・・」（周辺住民）
さらに業者は、許可された以外の森林５００平方メートルを違法に伐採して県と市に再植樹を命じられるなど、
工事は波乱含みで進みました。
ところが突如、工事はストップします。資金繰りに窮した業者の社長が車で川に飛び込み、
自殺してしまったのです。周辺の住民は新たな不安を抱えることになりました。

「不安ですよ」
「雨のたくさん降った日は怖いです」
「地震があると揺れるじゃないですか、そうすると一番頭によぎるのはこの工事のこと」（周辺住民）

もともと、現場は兵庫県の崩壊危険地区に指定されています。岩肌がむき出しの状態は、かなり危険と言えます。
住民は行政に対策を求めましたが・・・
　「市が直接、施行・工事をしている訳じゃありませんから。早期工事再開をしていただいて
防災工事を引き続きやってくださいという立場でしか今は指導できない」（西宮市開発審査グループ、八條宏保さん）
恐れたことが現実ですね。僕らが一番心配していた事が起こっている」（周辺住民）

人気住宅地のすぐそばで、迷走を続けるむき出しの崖地。住民の不安な日々が続きます。（19日18:15）

http://www.mbs.jp/voice/special/200711/13_10832.shtml
詳細はこちら

これは苦楽園の話だが、言うまでも無く同じ六甲の斜面の芦屋や
東灘の山手にも今後当然同様の事は起こりうるし、造成しなくてもそもそも
土砂災害のリスクが高い場所（もともとハゲ山である六甲の花崗岩が
脆くなっている地盤や、造成で盛土が厚い地盤）が多いのも事実。

宅造の手間やコストもわからずよそモンが女神山や番町で土地を買うと痛い目にあうという意味では同意。近隣や議員にエライ目に合わされるという意味でも同意。

映像によると柏堂ですかね。まさに山だな。

苦楽園（三番町）の件は３０年前から住民が圧力をかけて
反対しつづけていた場所ですからね。
ダイドー技研に渡ってからも１５年以上。
素直に昔折り合いをつけて工事されていれば、社長が自殺する事も
倒産する事も、山肌があんな有様で放置状態になる事もなかった。
少しばかり先に住んでいるという理由だけで、山の斜面に住んでいる
人間が新たな山の開発はなんでもかんでもゴネまくって反対するという
エゴが招いた結果ですね。

もともと苦楽園の山手はラドン温泉のあった観光地だったところが、阪神大水害による土石流、山腹崩壊などで壊滅的な被害があった為に、その後は住宅街に大きく路線変更したところ。

六麓荘もそうですが、この近辺の山手は土石流段丘（土石流によって流下した土石等が山麓に堆積されてできた土石流堆が侵食されてできた段丘）によってできた地形（土石流段丘）がひじょうに多いのですよ。ですから大雨が原因の土砂災害リスクは常にあります。

土砂災害から国民の生活及び身体を保護するため、土砂災害が発生する恐れがある土地
の区域を明らかにし、警戒体制を図ったり、開発行為の制限を行うのが、土砂災害防止
対策推進法です。

都道府県知事は、急傾斜の崩壊等が発生した場合、住民等の生命又は身体に危害が生ず
る恐れが認められる地域を“土砂災害警戒区域”と指定します。さらに、この警戒区域
の中でも著しい危害が生ずる恐れがあると認められると“土砂災害特別警戒区域”と指
定します。

この土砂災害警戒区域に指定されると、警戒避難体制を整えたり、不動産取引時に購入
者へ、警戒区域（特別警戒区域）内であることを説明することを義務付けております。

さらに、特別警戒区域では、宅地分譲や一定の建築物のための開発行為にて、都道府県
知事の許可を受ける必要があります。（自己居住用の住宅は許可不要）

今まで、この警戒区域に該当する不動産の取引を経験したことはございませんが、もし、
この警戒区域に該当する不動産であれば、購入して頂くことはできないでしょう。

警戒区域を分かりやすく言い直せば、買うな、住むな、ということ。はっきり言って、
評価ゼロ（所有する分マイナスとも）の土地となります。

自分が所有する土地、これから購入しようとする土地が、警戒区域に指定されていない
からと、それだけで安心することはできません。この法律は先日施行されたもので、警
戒区域指定の作業がまだ進んでいないためです。

もし、購入した土地が警戒区域に指定されてしまったら大変なことになってしまいます。
今後、指定作業が進んでも、警戒区域に指定されないような土地を選んで下さい。（あ
くまでも推定になりますが、それでも確認するしないでは大違いです）

ご自宅が警戒区域、特別警戒区域に指定されてしまった方々は、この法律が一般の方に
まだじゅうぶんに認知されていない今のうちに売り抜けたほうが良いかもしれません。
今ならまだ、警戒区域であるという理由で、同一町内の警戒区域でない場所より大幅に
坪単価が下落するという事はないでしょうから、今が最期の売り逃げ可能相場です。

地元業者がそんなこと言うわけないだろ。あほすぎ。ひっこめ。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column/search.php/series/2392
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/17453

ここからの引用ですね。
ま、今が売り時というのはあながち間違ってないかも。

千葉の取引経験のない不動産屋の言うとおりとすると、
六麓荘も、岩園も、山芦屋も、みーんなタダで買えると。
なるほどなるほど。

それは売り時じゃないですな。笑
くだらん。。。

というか、説明責任が関係するのは本格的にはこれからだからね。
だから土砂災害影響がどの程度あるのかは、まだ予想の段階だし未知数。

個人的には、少なからず影響は出てくると思うがね。
タダになるというのは大袈裟に強調しただけで、本当は書いた業者さんも
そうは思ってないでしょ。出来るだけ、わざわざそういう土地は手を出さない
ほうがいいですよ、という警告を出す為に誇張しただけで。

ただ、仁川の百合野町や岡本の西岡本7丁目など、我々の記憶の中でまだ浅い近年に
土砂災害の驚異を見せつけた場所は、タダ同然とは言わなくても、本当に
悲惨な値段まで暴落する可能性はありますね。
本当はもっと危険な所は阪神間の山手に多くありますが、実際にまだ皆さんの
記憶に残る時期に災害を起こした場所は、どうしてもハンデがあります。
不謹慎ですが、もしも苦楽園や山芦屋で土石流や山腹崩壊が原因で死者が
出たりする水害がもし発生したら、その後周辺の地価は大きく下がるのは
間違いないでしょう。

失礼

土砂災害防止対策推進法の影響がどの程度あるのかは、

くだらんとかあほとか異常に必死な奴がいて笑えるな。
Ｙゾーン指定なんて、何にも影響がないかのような
必死な強がりっぷりが痛々しい。
昔から土砂災害による被害が深刻で、多くの死者や被害も出してきた
六甲山麓（阪神間）において、この法令は最重要項目であってぜんぜん
くだらなくないって（笑）

もしかして、自分の住んでいる所が警戒区域に
指定されちゃった人かな（笑）
あるいは、自分のテリトリーが警戒区域だらけの
不動産屋（仲介）か、今リアルで警戒区域で分譲してる
デベの営業かな。ま、不動産屋の可能性が一番高そう。

説明責任が生じても、お客さんには
「いや〜、警戒区域といってもね。実際は全然危険じゃありませんよ。
形式上指定しているだけで、特別警戒区域以外は大丈夫ですよ。」
とかごまかして、必死に口説いて売るんだろうね。

ちなみに町名で全域が指定されるわけじゃないので例えば、岩園町であっても三条町であっても森北町であっても危険な場所とそうでない場所は明確に扱いが違う。あそこの○○町も指定されているのだから気にしてもしょうがないといった類の論調は、頓珍漢で全く意味の無い話。

土砂災害防止法では土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を行います。

　 兵庫県では、市町の行う警戒避難体制の整備を支援し、砂防設備などのハード整備とともに減災対策を促進するため、土砂災害防止法に基づき土砂災害のおそれのある区域を土砂災害警戒区域（Y区域）として、概ね平成22年度までに県下全域での指定を行います。

　 また、Y区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域については、市町長の意見を聴取のうえ、必要な箇所を土砂災害特別警戒区域（R区域）として指定します。このR区域では特定の開発行為に対する許可や建築物の構造規制が行われます。

苦楽園三番町の件は、完全に住民のエゴが招いたわざわいですな。
自分達もちょっとばかり前に山肌削りとったとこに住んでるんだから、
お互いの譲れる範囲内で折り合いつけて工事させていれば、もうとっく
の昔（10〜20年以上前）に、開発も完了していた。

正直なところ今回の件で、住民ざまー見ろと思っている周辺業者も
多いと思うよ。このへんはすぐに市会議員呼んできて、難癖つけまくって
ごねまくる住民が多すぎる。今回の事でいい薬になればいいけどな。

久しぶりに書き込みします。引渡しまで長く間延びしていますので・・・

土石流ですか、、、指定云々はともかく
ここの現地を実際にご覧になると関係ないように思われるのですが。。。
野村さんからの説明資料によれば、329さんも書いてらっしゃるとおり
六麓荘町はほぼ全域、岩園町も大半が指定されており、なんだかこの
区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
政治的意図が感じられるような気がします。

だって、あれだけ条例に五月蝿い六麓荘町住民がこの件に対し何ら異を
唱えないのは、如何にも不可思議です。
明らかに利害関係が一致しているからとしか思えませんが。
注意喚起は勿論大切だと思いますが、逆に周知徹底されているとも思えず
安易に指定だけする行政の対応もいかがなものかと感じます。
（正直このマンションが切れ目になってること自体にも思惑を感じます）

閑話休題。

週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。
「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、
周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。

六麓荘自体が、地山ではなく土石流堆侵食地形なのだから仕方がない。
兵庫県の土木課は、防災計画が第一でどこそこの住民がどうたらなんて
知ったこっちゃないですから、県内全域を普通に地形、地質に応じて
専門家が危険度を順番に評価しているだけです。
特定の地域は住民が五月蝿いから甘く見るなんて、そんな事はするわけが
ありませんよ。ドライに事務的に評価していかないと後で問題になるし
大変です。

http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/jisuberi/disaster/aerialphoto.asp?num=12

土石流
http://www.youtube.com/watch?v=JJvIn5jsiuY

阪神間に特別警戒区域って実際あるの？

特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。
まだまだこれから検討する必要があるでしょう。

まあ、近隣の反対派住人の家「だけ」は何故か区域指定されずに、
このマンションはギリギリ入っているのがなんとも不可思議というか
違和感を感じさせても仕方ないだろう。市と県は違うと言えど。
そんなもんだよ所詮。良くも悪くも。

芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。

あのー、一応申し上げると建替えが不可能なんではなくて、
竣工時と同様には再建築ができないということですよ。
京都の未接道の再建不可等とは違いますから。
（まあ、それも裏技ありますけど。）

共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を
変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。
後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。
ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。

個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は
極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数の
カネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の
発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、
その姿は、滑稽そのものです。

勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に
大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで
物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

今日久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。
思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。
植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から
丸見えっぽくなる感じ・・・。
チラシの絵より随分淡い外壁でした。入居される方、
楽しみですね♪

滝まで散歩した時見たけど、外観はほぼ完成という感じだったな。
色は白っぽく芦屋のマンションではあまりない色だな。
でも半地下はちょっとやばい、という感じ。ザ・ハウスの半地下より本当に地下に近いという感じに見えたが。

ここの営業マンさんよく電話してこられます。先日、そこまで言うなら幾らにしてくれるのかと興味半分で聞くと、それなりの返事でした。もう一声あれば考えてあげても良いのに。。。　がんばって、野村さん！！

芦屋・西宮の物件は売れ残りが多く値引きしてるとこ多いようですが、
プラウド山芦屋まで値引きしてるんですね(^^)

既に売れた部屋でデベさんは、お腹一杯ってことなんでしょうね。
とりあえず２割を要求し、どこで折り合いが付くかで真剣に考えます(^^)

中途半端？に割高っぽい部屋が二戸ですか。
まあ、閉店間際の売り尽くしは相場云々関係なく昔からありますから。
それを狙い打ちっていうのもひとつの考え方でしょうな。
（同じようなこと考える人もいるでしょうが。笑）

ちなみに、興味本位で、苦楽園の長谷工やタケツーあたりが対抗とか？
それか東灘でMIDとか新星和とかしかないよね、比較検討といっても。
最近は六甲なんかも増えてるけど。

なんかマトモな物件はあるようでないというか、供給減ってる気もする。
これ！っていうの、出ないのかねぇ。。。
実際購入まで至るかどうかはともかく、おぉっていう物件が出たほうが
面白いと思うけど。デベも高額帯だと新規分譲リスクを嫌ってるのかな。

なんかチラシを見てても、仲介業者あたりも中古の売り物すらもなくて、
売り物募集！ばっかで、つまらんね。後は新築は同じ物件のばっかだし。
オナカはすいてるけど、エサは選んでるといったとこなのかな、みんな。
板ずれ失礼。

六甲山麓の斜面が土砂災害に弱く過去に数々の惨事があり今もひじょうにリスクが高い理由は、花崗岩がひじょうに脆く風化によりマサ化しているからです。

六甲山　花崗岩　マサ化　で検索してみると概要がわかります。

ですから兵庫県はグリーンベルトを整備したり砂防事業等で対策していますが、気休め程度の効果しか無く根本的な問題解決は不可能です。

局所的な大雨が降れば、死のリスクが高い場所がごまんとあります。
自然環境や眺望に憧れて山に住むのは、それなりの覚悟と自己責任が必要だという事ですね。

利益主義でもんくあるんか。
法律守ってたら立ててももんくいうな
特に大阪はイケイケで敵なしや
他の会社と一緒にするな！！

所詮法律なんぞ守ってればなんでもやっていいもんだ！

昔は違ったけどな。