プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

新築マンションは欲しい、でもコストパフォーマンスも気になるのは心情、しょうがないよ。
車も多くの人はもしかの時だけ、レンタカーかタクシーにした方が経済的。

>>220
両物件の比較ではローン支払い金利の差額で、自己資金の多い人はは野村山芦屋、
自己資金の少ない人は、ジオ翠ヶ丘が割安にも成りえるって事ですね。

上モノが５０００マンとは、山芦屋もジオ翠ヶ丘も(単純な建築価格から考えると）
高くないですか。
土地も220さんが書かれている評価は更地での価値で、実際は
上ものがついているので銀行担保評価はグーと下がります。
マンションはこんな机上の計算ではなく、
その金額を出して住みたいかどうかで判断すべきでは。
いい場所なので、この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと。
220さんは相場にも詳しいし販売員さんでは。

>>225関係者では無いと念を押したのに・・・
私も幾らでも有るお金で買う訳では無いので、周辺相場も調べて熟知しているだけです。
因みに土地価格は周辺動向の低めで計算したので、実質的な上物価格はもう少し控えめ
な価格かもしれませんね。

>>225
＞この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと
私は納得出来たから、購入しました。

当方227さんと同様、ここの物件を大変気に入り購入を考えているものです。
ただ頭金が親支援含めて１５００万ほどですので、ローンが５０００万ほど
になります。当方普通のサラリーマンですが、みなさんも同じような懐具合なのでしょうか。

>>225単純に上物が高いと考えるのはナンセンス、両物件ともハイグレード。
また対抗業者の書き込みか？

上物の坪単価なんて多少高級っぽく見えるマンションでもせいぜい６０〜７０万程度だよ

225です。言いたかったのは、ブランド地区のマンションにはそれ相応の価値（業者マージンともいう）を乗せて販売しているということ。ただ、その価値と購入者の価値が一致すれば両者ともハッピーです。他物件との比較グレードや坪単価は机上の計算であって個別の事情・趣味をもつ購入者にとっては無関係なのでは。ただ、将来売却予定のある人は机上の計算は大切かも。この物件がいくらで売れるか。

228さん
私も227さん同様、購入者です。現在、検討されているんですね。私も普通のサラリーマンです。多額の住宅ローンを組む予定です。複数の物件を検討し、結果、一番気に入ったので、購入することに決めました。私としては、境遇が同じサラリーマンの方が購入してくれるととても嬉しいです！

マンションを上モノの坪単価でなんて論じる意味があるのかねぇ。共用部はどうすんのよ。専有坪単価で比較するってのならまだわかるが。

>>233
当然共用部も含めた上物価格ですが、其れも全てがマンション価格に含まれてる訳ですから、
資産価値として総合で評価するのは当然だと思いますよ。

>>230貴方が書かれた価格は共用部も造成価格も含まれてない、専有単独価格ですね。
実際にはその価格でマンション全を建てるのは、不可能ですよ。

まず、専有部、共用部、戸建、マンション、木造、RC以上、造成の有無等々の違いをわかってるのでしょうか？非常に無駄な議論に感じます。建築面積あたりの坪単価に専有面積を掛けてそれがマンション区分の上モノ価格だとでも思ってるのでしょうか？

都内、都心の新築掲示板覗いてみてください。専有坪単価400とか余裕で超えてますよ。高いものでは650とか。これを建築単価で議論するつもりですか？このマンションのほうがモノ的に変わらないか良いケースもざらにあるかと。そう考えると関西のマンションは安いですよね。高い買い物ながらも。笑

販売価格ー土地価格ー建築価格ー販売費＝ブランド料（企業利益）となる。前述の例では販売９０００万ー土地４０００万ー建築２０００万？−販売１０００万？＝２０００万（利益）[？は推定]。

土地代比率が高いのは、低層住宅街だからしかたないが、中古価格の場合はあまり考慮されない。販売費も中古には無関係。土地は満額と計算しても理論上の中古価値は６０００万ほどか・・。ここらへんの近似した中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが・・・。

川向こうの階段マンション（築２０年くらいで古い）の中古坪単価は１２０万ほどだが、本物件３３坪として４０００万。仕様・築年数・再建築不可等条件が昔と全然違うので比較が難しいが・・・。
川向こうのマンションのフル改装のほうがお得？

だからその建築価格って何？建築坪単価×専有のつもり？
中古でも相場の専有坪単価はあるでしょ。
都内じゃ中古マンションも値上がりしてます。

ちなみに戸建だと、下手すれば上モノは取り壊し前提でマイナスとしか見られないケース多いよ。
リフォームもしづらいし、貸しづらい、売りづらいで。
メリットデメリットを是々非々で論じないと意味ないですよ。

さらにいうと内装費、建具、設備代は？マンションの場合、ハコプラス内装の意味合い強いかと。

建築価格＝総建築価格÷占有坪単価。つまり、１坪あたりいくら建築コストがかかっているかということ。これがそのまま資産価値になるとは到底思えないが、再建築価格は資産査定での１つの基準ではある。更地のほうが資産価値が高いのは相続税評価でそうであるように自明の理。内装費、建具、設備代は中古の場合、あまり意味ないでしょ（新しい物件でそのまま利用価値ある場合は別）。

争点はそんなところにはなくて、本物件の資産価値はどうかということ。つまり、コスト積算からの切り口と中古価格からの切り口の両面からみたらどうかということ。

銀行の担保評価か何かと勘違いしてるんじゃない？積算が高く出るケースなんてほぼないでしょ。
収益評価全盛の時代に、信金や信組じゃあるまいし。
で、なんでこのマンションについてわざわざその話題なのかもよくわかんないし。

そもそも戸建の足し算とごっちゃなんじゃないの？
でも戸建は売るときにへたすりゃ上モノは全く評価されないと言うケースもあるわけだが。

２３５の方も書いてるが、マンションは共用部もあれば造成もあるんだよ。
マンションごとに違うし造成費なんてデベ以外把握できないでしょ。
把握すらできない総建築価格を一室の専有坪で割ってどうすんだい。

中古でも新築でも通常マンションは売買取引上の専有坪単価で勝負するよ。
２３７で「中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが」書いてるけど
その比較、その市場性こそが財産価値ですよ。
ちなみに中古流通が殆どないというより、市場に出回る前に既に売れていると私は思うが。
阪神間のいい場所は皆そうですよ。

そうそう、川向こうのフルリフォーム物件、マーケットに出てましたよ、こないだまでずっと。
築数十年の既存不適格買ってフルリフォームなんて、私には間違っても出来ませんが。
それが得かどうかは、次貸すとき、次売るときに、わかりますよ。

川向こうのフルリフォーム物件まだ残ってますね〜。こないだも広告でていました。
山芦屋町はそもそもマンションが少ない地域（分譲は少し上にあるエルザくらいか）。西山町三条町まで伸ばせばそこそこありますが・・・。そういう意味ではこの物件は希少価値があるかも。
三条町の築浅高級マンションで５０００万前後で昔から売りにでて残っている物件は１４０万/坪ででていたことありましたが。

三条までなると、もはや歩けないし、芦屋って感じがしなくなるかと。。。（甲南山手圏？）
結局、阪急以北の山芦屋、山手、東芦屋、東山、岩園の「一応徒歩可能圏」（笑）で
芦屋らしいマンション立地って狭い。。。（JR以北の大原・船戸・松ノ内派はおいといて）

全然話が変わりますけど、ＰＲＯＵＤ見てたら、東京のぷらうど神山町とか、すごそうですね。
サイトみたら、露骨に「資産性-assets」とか書いてて、若干ひきましたけど・・・
あれ坪単価いくらぐらいで売るんだろ。関西の野村さんは、Premiun Residenceシリーズとか、
やらないんですか？以前の住吉あたりとセットで。

>>244
岩園を入れるのなら三条町も距離はあまり変わりませんし、あの辺も十分に芦屋って感じ
ですがｗ、其れともう直ぐ山手幹線通過ですが、芦屋川の下を通るのであの坂も気になら
なくなり、月若、西芦屋、三条南のＪＲまでの速さが一気に短縮されます。物件数は少な
いですがねらい目ですよ。

購入検討中の者ですが、ここの物件はお値段が貼るので・・・。悩んでいます。普通のサラリーマンンで（年収１０００万程度）。頭金は２０００万ほどです。みなさんも５０００万くらいは組んでおられるのでしょうか。銀行の審査は通るとは思っていますが。

東京のPremiun ResidenceシリーズってHPみましたけどすごいですね。神山町のマンションは全戸億ションじゃないですか？立地といい、広さといい、別世界ですね。
関西の野村不動産の中では、この物件はハイグレードな部類だと思って購入しました。
247さん
ウチもサラリーマンです。うちも多額のローンを組みましたよ。サラリーマンの方が購入してくれるとうれしいです。なんか身近なんで。

最近書き込みがないですが、野村さん、是非いいマンション作ってくださいね。
竣工まで長いのも、コンクリも乾いて突貫にならず良いこととお待ちしてる訳ですので。

そうですよね〜

こちらも同じ思いで待っています。

どうなるんでしょうね〜。

ぜひもっと建設的なお話をしたいなぁ〜と思っているんですが、皆様どうでしょう？

建設的といえば、契約者の皆さんで、ブリリアのテレビCFじゃないですが、
完成前、建設中の見学会に押しかけるというのは野村さんOKしますかね。
東建でさえやれることを野村がやれないって理屈もないと思うのですが。
見たいなぁ。

こっちも盛り上げておくれ。

地下にリビングってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/

売れ残り、７戸だそうです。
相変わらず、売れていないのは、販売に力を入れていないせい？
今から買うとなるとオーダーメイドではないので定価では買いたくないですよね？
そうなると竣工間際の値引き？を待つしかないのでしょうかね。

個人的には車が欠かせないエリアなのにいちいち機械式の駐車場から車を出さないといけないのが、
ネックで検討をためらっています。

現段階で検討中の方がおられましたら、ご意見おきかせください。

ＨＰで販売中６戸。１戸売れたみたいですね。
で、オーダーメイドですが、当然すればした分、余分にお金掛かるんですよー。
オーダーメイドじゃないからって安くなったりするんですか！？笑
まあ、ウチはして満足してますけど。

駐車場の件は平面がよかったですけど、まあ屋根も一応あってスペースも大き目だから妥協しました。
半地下、ドライエリア云々の話は以前にやりとりあったかと思います。

確かにモデルルームが共有になったり、何だかやる気はそんなに感じませんね、、、
野村さんも買う人なら買うでしょみたいなノリなんでしょうかね。
ＪＲ駅前と購入層がかぶるのか、よくわかりませんけど。
（個人的には、かぶらないと思ってるから一緒にしたのかと思いますが）

余談ですがザ・アーバンライフ岡本の売れ残り（高い＆広いの）が広告来てました。
勿論価格もですが、全10戸とかだと新築時でもやっぱランニングが高いなぁ。
100年コンクリート採用だそうですけど。

現在検討中の者です。芦屋・西宮周辺の他の新築マンションのスレッドを読んでおりますと、
二重床の施工の問題？だったり、外壁が安っぽかったりと、購入者の当初の思惑と違うみたいな
お話が多々出てるようなのですが、こちらは大丈夫でしょうか。価格もお高いですので・・・

モデルルームに電話で確認したところ、７邸とはっきり言われましたが。

仕様変更に多少お金がかかっても、あとでリフォームするよりは少なくて済むと思いますし、
カラーやキッチンの高さなど無料で選ものもあります。
それができないのに、最初の価格では納得できないし、
間取りも売れ残ったものしか選べず、購入は二の足を踏みますね。
このまま売れ残ると、内在的な値崩れと同じなので、さらに購入に躊躇します。
またこういう物件は決まって、投資目的の購買者からの賃貸が出ますので、
売れ残りを買うぐらいなら、まず賃貸で入ってから、住み心地が良ければ、
中古の購入というウルトラCも可能です。
中古になれば、すぐに１,２割価格が落ちますから。

売れ残りがある以上、現在の内在的な価格が新築以上になっているわけでもあるまいし、
さらにお金をかえてリフォームなんて、よほどお金があまっている人でなければできませんね。

まぁ、ここを購入された方は、はじめから資産性なんて考えたこともないような裕福な方が多いと思いますので、わたしのような貧乏人の発想は理解できないと思いますが。

７戸売れ残りとして、76％の成約率
６戸売れ残りとして、80％の成約率。

今後、買い替えキャンセルの発生の可能性もありますから、
竣工間際に値引きの可能性もみえてきますね。

今のところ野村も新物件の販売に注力したいところだと思いますので、
こちらの物件はしばらく放置後→値引きかな？
チラシを撒いたところで、これだけの高額物件は簡単にさばけません。

まあ、8ヵ月後、9ヵ月後に仮に残ってたらその時そのお話されたらどうですか。
1、2割でウルトラCってぐらいなら欲しいのなら今買えばという気もしますが。
所詮タラレバのお話ですし。まあお好きにどうぞ。ご高説どうもです。

要は欲しいんでしょ？笑

ちなみに私の部屋は、お世話になってたある不動産屋さんを通じて、そちらのお客さんが
話を聞きつけてもう少し金額出してもいいから譲って欲しいという話が後で来ましたよ。笑
竣工もしてないのに転売も何もないのにねぇ。まあ気分的には悪くはないですけど。

>>261
その方は、どうして残っている物件を買わないんでしょう？
金額を上乗せして、さらに手数料を支払うほど、資金に余裕があるのに。
へんな話ですねぇ・・・

割安だからじゃないのでしょうか。自分では分かりませんが（分かってますけど）
こんなしょーもないうそをつくほど当方も暇ではないので。まあ信じないならそれで結構ですが。

現在販売中の部屋を安くなるのなら買いたい、買えると言う方もいれば
既に売れてる部屋の中で1割2割高くても買いたかった方も
（過去にも実際そういう方の書きこみありましたね）
いらっしゃるということです。そんだけ。単にプライシングの問題かと。

ところでオーダーメイドって本当に最終締め切ったのですか？
今からでも最上階とかなら間に合うような気もしますが。
野村さん、、、いないか。

32坪で９０００万って（笑）　あほくさ　狭すぎる。

敷地面積９６０坪で一戸建ての方が、芦屋らしいが・・・。

9000万、32.48坪で、＠277万/坪。
東京と比較すりゃめちゃ安なんだけどな。
一番高い億ション部屋でも＠350はいってなかったし。
わからん。俺も関西人だから高いと言えば高いし。
相対的にはそんなに高くない気もする。
実際その単価じゃ都内ろくな物件買えない。

というか、昔も別の板でいたマンションで最低200平米クンでしょ。
そもそもマンション買わなきゃいいじゃん。笑
本当にマンション嫌いが多いのな、芦屋というか関西は。
人のライフスタイルをけち付ける感覚が俺には理解できんよ。
どっちだっていいじゃん。ステレオタイプな戸建至上主義は気味悪いよ。

最低２００平米クンってなんだよ（笑）

関東でも関西でも同じ。戸建好きとマンション好きは地域には関係なし。
３２坪の狭い空間買うのに９０００万は高すぎ。　ローン組まずにキャッシュで
買うこと考えてみ？　とても出す気にはならんよ。
それから金融資産９０００万以上持ってて安いとか言ってるの？

あれ、図星なんじゃないの？笑
昔いたよ、マンションは最低200平米ないとって一人でいきまいて、皆に？_？されてた人。
法人ならともかく個人ではそんなに持ってないなぁ。ちなみに買うならレバきくからローン使うよ。
当然ですよね。まさかキャッシュ？どーでもいーけど。

よくわかんないけど、在芦屋で、戸建が好きで、マンションが嫌いで、掲示板にやたら批判ばっか
書き込んでる人は一体何の目的なの？そもそも。それが生きがいですか？
さあゴハンだ。

東京の都心マンションと比べるのは間違っている。
そういうところは一種低層じゃないし、地価から考えても
東京のマンションはパリやロンドン、香港、ニューヨークの
コンドミニアムと比較するべきであって。
芦屋は職住近接ではなくて、典型的な郊外の邸宅街。
しかも一種低層というのは、もともとは高さ云々よりも
マンションが建たない事を一番意味していた規制なんだけど。
芦屋市がマンション住人の税収に頼っているのは事実だけど、
六麓荘で集合住宅禁止にしたり、マンションもかなり厳しく
しようとしている時点で、市の方針自体が戸建て主義なのですよ。

http://www.kobe-toshi-seibi.or.jp/matisen/5tyousa/nakayama1/2.html
ちなみにこれアメリカの例。
超高級でもなく3000万ぐらいでかえる中級の住宅地。
芦屋（しかも六麓荘）よりも遥かに厳しいよ。1戸建て以外は完全シャットアウト。
これがむしろ先進国の住宅地としては当たり前。

おいおい芦屋市がマンション住人の税収に頼ってるってそんな訳ない。　一部の富裕層が芦屋の税収の半分以上払ってるんだよ？　残りの税収割合にマンション住人の税金が入ってる訳。

レバ利くとか言ってる時点で貧乏人の発想だな。　そこまで考えるなら買わないよ。

あれあれずいぶん野村の販売員があふれているような。。。　東京の話を持ち出すのは君だね君。モデルルームでも秀でて気色悪い人でしたね。君よりはまた車xn 君のほうがずっとまともだよね。

マンション住人の税収は、効率が悪いので、マンション住民を追い出して富裕層を囲い込んだ方が、市にとっては嬉しいということ。

カリフォルニアの不動産ライセンスも持ってるが、
日本でゾーニングの話を持ち出すこと自体が土台ムリ。
国土、面積が違う。境界の意識も全然違う。
ポリスパワーも日本にない。収用ひとつまともに出来ない。
山幹どんだけかかってる？それが日本だよ。

キャッシュ主義、戸建主義、だから人も、街も所詮発展しない。
そんだけー。
東京の話したらあちらは事情が違う。でもびばりーだったら喜ぶ。だめだこりゃ。

東京もタワー除けば、高級マンションは一種低層だよ。知ってます東京を？
すぐシンガ、香港持ち出すあなた。　別の板にもいた人が一杯来るね、しかし。

芦屋批判＆擁護ネタ、マンション批判＆戸建至上ネタは、いつも

最終的に「いくらカネあるんだ。貧乏人」まで発言が行き着くと、小康状態に落ち着くのな。

なんともお粗末。貧困。

野村じゃないって。ウソつけ野村だろｗ

＞日本でゾーニングの話を持ち出すこと自体が土台ムリ。

そんなことはない。現に先進的な所は、海外水準と同等の良好な住宅地を
提供する試みはじめている。
http://web.pref.hyogo.jp/ea04/ea04_000000039.html
http://tochi.mlit.go.jp/tosinouti-katuyou/utukusii/type1/w_mura/index....
http://tochi.mlit.go.jp/tosinouti-katuyou/utukusii/type2/ashiya/index....
http://www.bellport.co.jp/residentialcove/index.html
http://www.swedenhills.com/

それは先進的とはいわない。
田舎だったり埋め立てだったりでたまたま空いてた土地だってだけ。
あなた行政の人でアピールしたいの？

俺は野村じゃねーよ。デベじゃねーよ。しつこい。
第一、市内で分譲いっぱいやってる野村の人間が芦屋を否定する発言するか？考えなよ。

野村野村言う君、IPとりゃ一発でばれるだろ。
第一この時間にサラリーマンが書くか？あんたがそうか知らんが。
何とかの一つ覚えのように、野村だとか営業だとか人に言うのやめなって。
あなたのレベルで人が必ずしも物事を考えてるわけじゃないんだよ。おわかり？

ワシントン村とかスウェーデン村とか恥ずかしくて住めません。　発想が田舎もんなんだよな・・・・。

六麓荘も香港の白人専用街を真似してつくられたものだよん。
大正時代の洋館趣味も猿真似ね。

俺の知り合いで、震災後に芦屋のマンションを買って移り住んできたいわゆる芦屋エイリアン族がいるが
当然のごとく「芦屋だと〜」「芦屋では〜」と嬉々として選民意識丸出しにいっちょまえに芦屋人ヅラして
通ぶって語るようになったのはワロタな。マンションをローンで買った新参庶民の分際で、他の地域
（東灘やら北摂やら甲子園口やら箕面やら宝塚やら尼崎やら伊丹やら西宮やら大阪市内やら）を品評して
あそこは落ちるだのどうだの貶してみたり（お前よりずっと立派で金も名誉も学もある人間も、高額
納税者もいっぱいすんどるがな）、ＪＲより南には住むきがしないだの阪急と阪神では乗っている人種が
違うだのとしたり顔でほざいてみたり、度が過ぎた芦屋賛美を繰り返すようになったのは滑稽そのもの。
何様のつもりだｗ

貧乏人が貧乏人を妬む姿が一番滑稽だな。

そういう意味ではなくセンスの問題。　やはり貧乏人の発想は乏しいな・・・。
批判的精神は殆どが卑しい気持ちからの場合が多いというのも頷ける。

いわゆる芦屋エイリアン族・・・・。

小さい一戸建やマンションを目いっぱいのローンで買い、
お金がないので中古のベンツ（結構古いの沢山走っている）を買い、
庶民のブランド品のヴィトンや布エルメスで着飾って山手をのたまう・・・。

山手と言っても実は北斜面だったり、ひどいやつは墓場前だったりする。

うわべで着飾りながら、実の家計は火の車。
芦屋には、革エルメスを使い捨てにするようなほんとの金持ちも多くいるが、
そうでない人のなんて多いこと。

短期固定の多額ローンまみれのセレブは、ヒデブ(すでに死んでいる）いえる。

父親が息子に伝えるマンション学
http://plaza.rakuten.co.jp/aozora/diary/200509050000/

韓国のドラマ（タイトルは真実）でチェジウが住んでいたのは
半地下の部屋でした。韓国では使用人は半地下に住むらしいです。

個人向けの貸付制限の枠を小さくするみたいですね。これで億ション買う人のレベルが少しだけ上がるかもしれません。　所謂、芦屋エイリアン族は、これから減っていくのかもしれませんね。
まぁ　芦屋の山の手のマンションだったら、浜の戸建住宅の方が、芦屋らしいのが増えてきてますしローンでも財産価値があるでしょうから全体的な雰囲気がよくなっていくでしょう。

芦屋批判＆擁護ネタ、マンション批判＆戸建至上ネタ

以外のネタないの？完全にあきた。

>>284さん

日本の1低専＆地下マンションは確かに284さん指摘のとおり、建築基準法の網の目を
くぐったものと言えますわな。法規的に想定していなかったのは事実。

まあ、別にデベ擁護するわけじゃないが、横浜の酷いのみたいに「地下何階建てだよ」って
突っ込みたくなる物件はともかく、普通に斜面地だと、実際下と上とで（阪神間だと南と北とで）
高さが全然違うから、まあほどほどの物はしゃーないんじゃないのとは思う。

でないとそこそこの敷地面積があって傾斜地だとマンションが建たない（戸建でもそうだけど）。
実際、都内あたりでも傾斜地に建つ高級マンションなんかで新旧問わずこの手のが結構多い。
元麻布とか白金とか広尾とか。坂の多いとこで容積有効に使うと必然的にこうなる。
基本1低専もあり結構いい物件が多い。

しかしぐぐってみたら、韓国の半地下って窓も殆どなく、あっても鉄格子ついてて
ドライエリアもバルコニーもなんもなく、いきなり地面から壁がボンと出てるのな。すげー。
確かに半地下で、地面から建物の距離がないor近いと、湿気の問題含めてよろしくないと思う。

潮芦屋は、デベも若干引き気味だし、西宮浜あたりの二の舞にならないか不安視。

山芦屋の辺りって、一軒家の売り物があったり、用地や空き家が一部残ってたりで
静かでも若干寂しくて暗い感じあるから逆にマンションの一つや二つ出来たほうが
活気が出ていいんじゃないですか。

http://wiki.chakuriki.net/index.php/%E8%8A%A6%E5%B1%8B%E5%B8%82

岩園辺りにある大きな門構えの低層マンションがありますけどあれならマンションでもいいかなと思いますね。

>岩園辺りにある大きな門構えの低層マンション

ありましたっけ？　賃貸マンションなら知っていますが・・・。
いわぞのもマンションありますが、大きな門構え？？

見た目は戸建みたいなんですけどマンションだとおもいますが・・・。
確か４戸ほどだったような・・・。　あれはマンションとは言わないのですか？

販売戸数が残５戸になってました。Ｈタイプが売れたのでしょうか。
現地徐々に出来てきてますね。私も完成前見学したいです。

>>294
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

ここは三層、三層に分かれてるみたいよ。どうでもいいけど。

なんか近隣住民の書き込みなのかな。

↑
２つの建築物ではないはず。
建物全体で見れば４層、５層になっているのでは？

要は内廊下で二棟がジョイントされてる。結局三層＋三層。

横浜や杉並のように、がーっと段々で繋がってる訳ではない。
あれはすごいよ。横浜のとかテレビで見たけど、斜面全部。

あれ、川向のって・・・。

京都市内にも
↓

船岡山の景観取り戻したい　住民ら提訴
http://www.kyoto-minpo.net/archives/2007/03/23/post_3141.php

国の史跡・船岡山（京都市北区）の南側斜面地に、高さ約19メートルのマンション（27戸、地上５階・地下１階）が建設された問題で、周辺住民ら41人が 22日、名古屋市の開発業者など３社を相手取り、景観権を侵害されたとして、高さを10メートル以下にするマンションの一部除去工事と１億3799万円の損害賠償など求めて京都地裁に提訴しました。

訴えられたのは、施主の「ユニホー」（愛知県名古屋市）と建築業者の「麦島建設」（同）、マンションを所有する不動産会社の「ジョイント・コーポレーション」の３社。

京都の記事見ました。

『マンションを建てるな』ではなく、この秩序に沿った建築物を求めるという訴え」

このへん、芦屋よりは遥かにまし、というかマトモですな。京都人以下か。
でもこれ建った後なんですね。
しかし損害賠償って、近隣住民に払えって言うつもりですかね。。。

なんにせよ、斜面にだーーーーって類のは、見た目的にも異様なのは確か。アーバンの芦屋山手とかは正直どうかと思うけど、山芦屋なんて、タテ＋ヨコだから見た目的には何の問題もなさそう。

>>30、>>31
南西（南南西）側の旭化成さんは宅地分譲で決まったみたいで
計画看板が立っていました。

現地も徐々に建ち上がってきてますが、それでもまだ半年以上！
低層なのになんともゆっくりですね。。。

Ｈ１９年９月１８日に兵庫県が、野村のマンションを含む周辺の地域を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に指定したようですね。
知っていますか（兵庫県告示　第９５７号）。
これは建物売買時の「重要事項説明」に該当するようです。

それって今後値引きとかに関わってくる可能性があることなんでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

30年に1度ぐらいあるクラスの大雨で相当危ない地域は多いですからね。
大雨がふってくる度に土砂災害にビクビクしないといけない場所は、
誰だって住みたくないでしょう。警戒区域に指定された場所は、価値が
当然下がっていきます。

３０年に一度の大雨ではなく、平成９年７月の１時間に７６．０ミリの雨で、対岸の今はマンションになっているところは崖くずれしましたよ。
ちなみに、この夏の夕立が三十分はげしかっただけで阪急芦屋川の駅周辺は冠水しました。
マンションはしっかり建てられているのですから、マンションが崩れることはないでしょうが、マンションの地下基礎などが水脈を切るので、周辺の一般住宅がまるで液状化が起きたようになり家が傾いてしまうのではないかというのが、市民にとって心配なのです。
それから、阪神大震災で有名になった有馬高槻断層も走ってますからね。

ここって川に近いようで実はそんなに近くないと思うが。

山芦屋や朝日ヶ丘に限らず六麓荘も岩園も山手はほぼ皆警戒区域だし。

まあ、最終自己責任で好きなところに住んだらよろしいかと。

地震よりも大雨に伴う崖くずれ等の土砂災害、土石流のほうが深刻です。
断層に関係する地震は暫くはまずありませんので。
有馬高槻構造線はここ100年ぐらいで動く可能性は殆どありません。
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/01jun_arima/index.htm
活動間隔が1500〜2000年おきで、西暦1596年に動いているので。

よって現実的には地震よりも大雨に伴う土砂災害リスクのほうを気にするべきです。
10年に1度の豪雨（1時間あたり50mm以上、1日あたり150mm以上）
30年に1度の豪雨（1時間あたり70mm以上、1日あたり200mm以上）
50年に1度の豪雨（総雨量300mm以上）は、大地震の発生確率と違って
100年以内に定期的に「必ず」ありますので。

それと六甲山系の山手の斜面といっても様々ですよ。大部分が花崗岩の切土
だと思ったら大間違いで、ヤワな堆積地や土石流段丘、深盛土で宅地にして
いる場所もひじょうに多いのです。
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf

ちなみに阪神大震災で山の上は被害が少なかった場所は、地盤がしっかりし
ているというありがちな風説は全くのデタラメです。あれは単純に阪神大震
災というあるひとつの地震については、震源断層が麓より海側にかけて多く
通っていたので、山間部でも震源から離れている地域は平地より被害が少な
い場所が多かったという当たり前の事です。土砂災害に強い地盤という事は、
全く言えません。弱い場所も多々ありますし、過去にも水害は多くありました。
もちろん山手でも比較的良い場所も探せばありますけどね。

警戒区域は説明責任が発生しますから、不動産相場には影響を与える要素になると思います。数年かかるでしょうけどね。まぁ同じ町名で警戒区域じゃない場所よりも相場が下がる割合は、旗竿の敷地なんかと同じぐらいではないでしょうかね。

高級住宅街・苦楽園で土石流の危険

関西で人気の高い高級住宅街に、地元の住民が不安げに「グランドキャニオン」と呼ぶ山肌むき出しの急斜面が現れました。
住宅の開発業者が資金難に陥り、工事が中断したためですが、専門家は土石流の危険を指摘しています。
兵庫県西宮市・苦楽園。芸能人やスポーツ選手も多く住む、関西有数の高級住宅街です。

しかし、その静かな街並みの中に、突然、荒涼とした光景が広がります。
山の木が切り倒され、急斜面に土や岩肌がむき出しになって、住宅のすぐそばにまで迫っています。
面積は１万５０００平方メートル。住宅地に不釣り合いな土色の景色を、地元の住民は自嘲気味にこう表現します。
この高級住宅街で山を削る工事が始まったのがちょうど１年前。土地を所有する建設業者は周辺住民が反対する中、宅地造成のため、着工しました。

「無理に工事を始められて、（業者は）『僕たちは命もいらん、この工事にかかっている』と主人にくってかかって・・・」（周辺住民）
さらに業者は、許可された以外の森林５００平方メートルを違法に伐採して県と市に再植樹を命じられるなど、
工事は波乱含みで進みました。
ところが突如、工事はストップします。資金繰りに窮した業者の社長が車で川に飛び込み、
自殺してしまったのです。周辺の住民は新たな不安を抱えることになりました。

「不安ですよ」
「雨のたくさん降った日は怖いです」
「地震があると揺れるじゃないですか、そうすると一番頭によぎるのはこの工事のこと」（周辺住民）

もともと、現場は兵庫県の崩壊危険地区に指定されています。岩肌がむき出しの状態は、かなり危険と言えます。
住民は行政に対策を求めましたが・・・
　「市が直接、施行・工事をしている訳じゃありませんから。早期工事再開をしていただいて
防災工事を引き続きやってくださいという立場でしか今は指導できない」（西宮市開発審査グループ、八條宏保さん）
恐れたことが現実ですね。僕らが一番心配していた事が起こっている」（周辺住民）

人気住宅地のすぐそばで、迷走を続けるむき出しの崖地。住民の不安な日々が続きます。（19日18:15）

http://www.mbs.jp/voice/special/200711/13_10832.shtml
詳細はこちら

これは苦楽園の話だが、言うまでも無く同じ六甲の斜面の芦屋や
東灘の山手にも今後当然同様の事は起こりうるし、造成しなくてもそもそも
土砂災害のリスクが高い場所（もともとハゲ山である六甲の花崗岩が
脆くなっている地盤や、造成で盛土が厚い地盤）が多いのも事実。

宅造の手間やコストもわからずよそモンが女神山や番町で土地を買うと痛い目にあうという意味では同意。近隣や議員にエライ目に合わされるという意味でも同意。

映像によると柏堂ですかね。まさに山だな。

苦楽園（三番町）の件は３０年前から住民が圧力をかけて
反対しつづけていた場所ですからね。
ダイドー技研に渡ってからも１５年以上。
素直に昔折り合いをつけて工事されていれば、社長が自殺する事も
倒産する事も、山肌があんな有様で放置状態になる事もなかった。
少しばかり先に住んでいるという理由だけで、山の斜面に住んでいる
人間が新たな山の開発はなんでもかんでもゴネまくって反対するという
エゴが招いた結果ですね。

もともと苦楽園の山手はラドン温泉のあった観光地だったところが、阪神大水害による土石流、山腹崩壊などで壊滅的な被害があった為に、その後は住宅街に大きく路線変更したところ。

六麓荘もそうですが、この近辺の山手は土石流段丘（土石流によって流下した土石等が山麓に堆積されてできた土石流堆が侵食されてできた段丘）によってできた地形（土石流段丘）がひじょうに多いのですよ。ですから大雨が原因の土砂災害リスクは常にあります。

土砂災害から国民の生活及び身体を保護するため、土砂災害が発生する恐れがある土地
の区域を明らかにし、警戒体制を図ったり、開発行為の制限を行うのが、土砂災害防止
対策推進法です。

都道府県知事は、急傾斜の崩壊等が発生した場合、住民等の生命又は身体に危害が生ず
る恐れが認められる地域を“土砂災害警戒区域”と指定します。さらに、この警戒区域
の中でも著しい危害が生ずる恐れがあると認められると“土砂災害特別警戒区域”と指
定します。

この土砂災害警戒区域に指定されると、警戒避難体制を整えたり、不動産取引時に購入
者へ、警戒区域（特別警戒区域）内であることを説明することを義務付けております。

さらに、特別警戒区域では、宅地分譲や一定の建築物のための開発行為にて、都道府県
知事の許可を受ける必要があります。（自己居住用の住宅は許可不要）

今まで、この警戒区域に該当する不動産の取引を経験したことはございませんが、もし、
この警戒区域に該当する不動産であれば、購入して頂くことはできないでしょう。

警戒区域を分かりやすく言い直せば、買うな、住むな、ということ。はっきり言って、
評価ゼロ（所有する分マイナスとも）の土地となります。

自分が所有する土地、これから購入しようとする土地が、警戒区域に指定されていない
からと、それだけで安心することはできません。この法律は先日施行されたもので、警
戒区域指定の作業がまだ進んでいないためです。

もし、購入した土地が警戒区域に指定されてしまったら大変なことになってしまいます。
今後、指定作業が進んでも、警戒区域に指定されないような土地を選んで下さい。（あ
くまでも推定になりますが、それでも確認するしないでは大違いです）

ご自宅が警戒区域、特別警戒区域に指定されてしまった方々は、この法律が一般の方に
まだじゅうぶんに認知されていない今のうちに売り抜けたほうが良いかもしれません。
今ならまだ、警戒区域であるという理由で、同一町内の警戒区域でない場所より大幅に
坪単価が下落するという事はないでしょうから、今が最期の売り逃げ可能相場です。

地元業者がそんなこと言うわけないだろ。あほすぎ。ひっこめ。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column/search.php/series/2392
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/17453

ここからの引用ですね。
ま、今が売り時というのはあながち間違ってないかも。

千葉の取引経験のない不動産屋の言うとおりとすると、
六麓荘も、岩園も、山芦屋も、みーんなタダで買えると。
なるほどなるほど。

それは売り時じゃないですな。笑
くだらん。。。

というか、説明責任が関係するのは本格的にはこれからだからね。
だから土砂災害影響がどの程度あるのかは、まだ予想の段階だし未知数。

個人的には、少なからず影響は出てくると思うがね。
タダになるというのは大袈裟に強調しただけで、本当は書いた業者さんも
そうは思ってないでしょ。出来るだけ、わざわざそういう土地は手を出さない
ほうがいいですよ、という警告を出す為に誇張しただけで。

ただ、仁川の百合野町や岡本の西岡本7丁目など、我々の記憶の中でまだ浅い近年に
土砂災害の驚異を見せつけた場所は、タダ同然とは言わなくても、本当に
悲惨な値段まで暴落する可能性はありますね。
本当はもっと危険な所は阪神間の山手に多くありますが、実際にまだ皆さんの
記憶に残る時期に災害を起こした場所は、どうしてもハンデがあります。
不謹慎ですが、もしも苦楽園や山芦屋で土石流や山腹崩壊が原因で死者が
出たりする水害がもし発生したら、その後周辺の地価は大きく下がるのは
間違いないでしょう。

失礼

土砂災害防止対策推進法の影響がどの程度あるのかは、

くだらんとかあほとか異常に必死な奴がいて笑えるな。
Ｙゾーン指定なんて、何にも影響がないかのような
必死な強がりっぷりが痛々しい。
昔から土砂災害による被害が深刻で、多くの死者や被害も出してきた
六甲山麓（阪神間）において、この法令は最重要項目であってぜんぜん
くだらなくないって（笑）

もしかして、自分の住んでいる所が警戒区域に
指定されちゃった人かな（笑）
あるいは、自分のテリトリーが警戒区域だらけの
不動産屋（仲介）か、今リアルで警戒区域で分譲してる
デベの営業かな。ま、不動産屋の可能性が一番高そう。

説明責任が生じても、お客さんには
「いや〜、警戒区域といってもね。実際は全然危険じゃありませんよ。
形式上指定しているだけで、特別警戒区域以外は大丈夫ですよ。」
とかごまかして、必死に口説いて売るんだろうね。

ちなみに町名で全域が指定されるわけじゃないので例えば、岩園町であっても三条町であっても森北町であっても危険な場所とそうでない場所は明確に扱いが違う。あそこの○○町も指定されているのだから気にしてもしょうがないといった類の論調は、頓珍漢で全く意味の無い話。

土砂災害防止法では土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を行います。

　 兵庫県では、市町の行う警戒避難体制の整備を支援し、砂防設備などのハード整備とともに減災対策を促進するため、土砂災害防止法に基づき土砂災害のおそれのある区域を土砂災害警戒区域（Y区域）として、概ね平成22年度までに県下全域での指定を行います。

　 また、Y区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域については、市町長の意見を聴取のうえ、必要な箇所を土砂災害特別警戒区域（R区域）として指定します。このR区域では特定の開発行為に対する許可や建築物の構造規制が行われます。

苦楽園三番町の件は、完全に住民のエゴが招いたわざわいですな。
自分達もちょっとばかり前に山肌削りとったとこに住んでるんだから、
お互いの譲れる範囲内で折り合いつけて工事させていれば、もうとっく
の昔（10〜20年以上前）に、開発も完了していた。

正直なところ今回の件で、住民ざまー見ろと思っている周辺業者も
多いと思うよ。このへんはすぐに市会議員呼んできて、難癖つけまくって
ごねまくる住民が多すぎる。今回の事でいい薬になればいいけどな。

久しぶりに書き込みします。引渡しまで長く間延びしていますので・・・

土石流ですか、、、指定云々はともかく
ここの現地を実際にご覧になると関係ないように思われるのですが。。。
野村さんからの説明資料によれば、329さんも書いてらっしゃるとおり
六麓荘町はほぼ全域、岩園町も大半が指定されており、なんだかこの
区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
政治的意図が感じられるような気がします。

だって、あれだけ条例に五月蝿い六麓荘町住民がこの件に対し何ら異を
唱えないのは、如何にも不可思議です。
明らかに利害関係が一致しているからとしか思えませんが。
注意喚起は勿論大切だと思いますが、逆に周知徹底されているとも思えず
安易に指定だけする行政の対応もいかがなものかと感じます。
（正直このマンションが切れ目になってること自体にも思惑を感じます）

閑話休題。

週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。
「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、
周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。

六麓荘自体が、地山ではなく土石流堆侵食地形なのだから仕方がない。
兵庫県の土木課は、防災計画が第一でどこそこの住民がどうたらなんて
知ったこっちゃないですから、県内全域を普通に地形、地質に応じて
専門家が危険度を順番に評価しているだけです。
特定の地域は住民が五月蝿いから甘く見るなんて、そんな事はするわけが
ありませんよ。ドライに事務的に評価していかないと後で問題になるし
大変です。

http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/jisuberi/disaster/aerialphoto.asp?num=12

土石流
http://www.youtube.com/watch?v=JJvIn5jsiuY

阪神間に特別警戒区域って実際あるの？

特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。
まだまだこれから検討する必要があるでしょう。

まあ、近隣の反対派住人の家「だけ」は何故か区域指定されずに、
このマンションはギリギリ入っているのがなんとも不可思議というか
違和感を感じさせても仕方ないだろう。市と県は違うと言えど。
そんなもんだよ所詮。良くも悪くも。

芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。

あのー、一応申し上げると建替えが不可能なんではなくて、
竣工時と同様には再建築ができないということですよ。
京都の未接道の再建不可等とは違いますから。
（まあ、それも裏技ありますけど。）

共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を
変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。
後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。
ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。

個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は
極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数の
カネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の
発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、
その姿は、滑稽そのものです。

勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に
大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで
物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

今日久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。
思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。
植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から
丸見えっぽくなる感じ・・・。
チラシの絵より随分淡い外壁でした。入居される方、
楽しみですね♪

滝まで散歩した時見たけど、外観はほぼ完成という感じだったな。
色は白っぽく芦屋のマンションではあまりない色だな。
でも半地下はちょっとやばい、という感じ。ザ・ハウスの半地下より本当に地下に近いという感じに見えたが。

ここの営業マンさんよく電話してこられます。先日、そこまで言うなら幾らにしてくれるのかと興味半分で聞くと、それなりの返事でした。もう一声あれば考えてあげても良いのに。。。　がんばって、野村さん！！

芦屋・西宮の物件は売れ残りが多く値引きしてるとこ多いようですが、
プラウド山芦屋まで値引きしてるんですね(^^)

既に売れた部屋でデベさんは、お腹一杯ってことなんでしょうね。
とりあえず２割を要求し、どこで折り合いが付くかで真剣に考えます(^^)

中途半端？に割高っぽい部屋が二戸ですか。
まあ、閉店間際の売り尽くしは相場云々関係なく昔からありますから。
それを狙い打ちっていうのもひとつの考え方でしょうな。
（同じようなこと考える人もいるでしょうが。笑）

ちなみに、興味本位で、苦楽園の長谷工やタケツーあたりが対抗とか？
それか東灘でMIDとか新星和とかしかないよね、比較検討といっても。
最近は六甲なんかも増えてるけど。

なんかマトモな物件はあるようでないというか、供給減ってる気もする。
これ！っていうの、出ないのかねぇ。。。
実際購入まで至るかどうかはともかく、おぉっていう物件が出たほうが
面白いと思うけど。デベも高額帯だと新規分譲リスクを嫌ってるのかな。

なんかチラシを見てても、仲介業者あたりも中古の売り物すらもなくて、
売り物募集！ばっかで、つまらんね。後は新築は同じ物件のばっかだし。
オナカはすいてるけど、エサは選んでるといったとこなのかな、みんな。
板ずれ失礼。

六甲山麓の斜面が土砂災害に弱く過去に数々の惨事があり今もひじょうにリスクが高い理由は、花崗岩がひじょうに脆く風化によりマサ化しているからです。

六甲山　花崗岩　マサ化　で検索してみると概要がわかります。

ですから兵庫県はグリーンベルトを整備したり砂防事業等で対策していますが、気休め程度の効果しか無く根本的な問題解決は不可能です。

局所的な大雨が降れば、死のリスクが高い場所がごまんとあります。
自然環境や眺望に憧れて山に住むのは、それなりの覚悟と自己責任が必要だという事ですね。

利益主義でもんくあるんか。
法律守ってたら立ててももんくいうな
特に大阪はイケイケで敵なしや
他の会社と一緒にするな！！

所詮法律なんぞ守ってればなんでもやっていいもんだ！

昔は違ったけどな。

新聞チラシ入っていたけど、残り３戸に増えたね。

野村、苦戦してるようだね。完成物件見学してくれと言って来た。　見てもいいけど。。。災害指定の件があるからよっぽど値引きしてくれないとねえ。。。。

あれ、野村さん（複数）からの買えるんかい！ってツッコミ消されましたね。面白かったのに。笑

まだ売ってるのか。野村さんも大変だねえ。いくらにするんだろうね。

門信雄さんと野村不動産は懇意にされておられるのですか？　土砂災害警戒地域の指定もうまく解除できないのでしょうかね。

山芦屋町に限らず六甲山の斜面は危険地域だらけです。
花崗岩が風化していて、数百ミリの雨がふったら危険な場所（過去に何度も荒れてきた地形）
が数え切れないほどあります。

http://stat.ameba.jp/user_images/8e/f0/10006072537.jpg
この画像（兵庫県の地すべり資料館で展示されている）で黄色いランプがついている場所は
全て地すべり、地崩れを繰り返してきた危険地形。

土石流で繰り返し運ばれてきた巨大な岩や土砂が堆積して形成された丘陵地形もひじょうに多く
（六麓荘町から苦楽園の番町にかけての地形がその典型例）、災害には注意が必要です。
因みに大阪城の石垣は、土石流によって運ばれてきたこの界隈の巨大な岩を運び出して
造られたのはあまりにも有名です。

あっさり？完売してますね。値引き有無は存じませんが、他物件が高いせいかな？笑

昨日近く通ったら桜がきれいでした。

どなたか書かれてましたが芦屋には少ない、白くすっきりした外観のマンションですね。

野村さんの芦屋駅前物件、施工の建設会社が倒産したようですね。大鉄さんは大丈夫でしょうかね…早くも水漏れなどトラブル続出しているようですし。野村さんの信頼度も失墜ですね。

水漏れ？大鉄さん…って何の話やら？

真柄と大鉄を同列で語るのか・・・

野村よりダイドーの心配でもしたほうがよいのでは・・・

野村さん頑張ってますね！

360>>
芦屋西宮の阪急以北の住宅街は一部地域を除けばむしろ平野部より安全。
上記の３/2の地域(六麓荘や苦楽園も)は過去1万年間の堆積土が無く埋蔵文化財も地表面(平野では地下数mから出土するのが一般的)から出土しています。
しかし扇状河川敷上部や崖下等の一部地域は過去に何度も災害に見舞われてるのも事実です。でもこれらの地区も江戸時代〜戦後の森林伐採による治水力低下に起因するところが大きく、戦後の植栽や治水工事によりこの５０年ほどは土石流やがけ崩れにいる死亡者は出て居ません。
大阪城石垣も現実には土石流ではなく六甲隆起断層沿いに出来た崖が風化した巨石群で地表部は取り尽くされ市街地ではもう見ることは出来ません。
また芦屋西宮の阪急以北は岩盤が地表近くにあり地盤は強固、阪神大震災では阪急以北の被害はほとんどありませんでした。これ等の事からも一部のリスクのある地域を除けば平野部より安全と言えます。

東大京大の地質学者が調べて土石流堆、土石流段丘だと断定して、土石流危険渓流に指定されているのにド素人が妄想で否定とか笑えますね。

国土地理院　土地条件図
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

山手の全域が土石流段丘（人口改変で平坦化地となっている部分も同じく）。

六甲山地南麓扇状地での土石流・洪水堆積物の堆積時期・堆積場の変遷
http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

http://www.pref.hyogo.jp/JPN/apr/hyogoshizen/reddata2003/rdb/data/chik...
芦屋市六麓荘町 - 土石流
六甲山地の激しい侵食作用を考えさせる土石流地形とその土地利用。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/repository/81001972.pdf
＞これは神戸一芦屋地域が六甲山地から押し出されるおもに土石流堆積物によって､扇状地として

http://www.nishi.or.jp/contents/00001174000400048.html
＞比較的温和な気候下にある西宮南部地方においては、台風及び集中豪雨による洪水、
＞高潮、土石流などが発生し、たびたび甚大な被害を与えています。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-197/html/pdf/23-28.p...
＞J R神戸線は' 明治初期の古い建設であり, 古地図 (明治ー8年陸軍参謀本部作成) による
＞と, 中部更新統から始まつた六甲山系からの土石流堆積物から成る扇状地性段丘堆積物と
＞その南側に分布する低位段丘或いは, 沖積低地との地形傾斜の変換点付近の標高ー。~20mの
＞地形等高線に沿って, 東西方向にゆる く カープしながら布設されている。

どうやら日本語が理解できないようだ。
芦屋西宮の阪急北の住宅街の３／⒉の地域は1万年未満の堆積がほとんど無く埋蔵文化財も表土から出土。
そうに対し大阪平野の多くの平地では埋蔵文化財が地下数mから出土。
一万年未満に洪水の影響を受けてない地域と二千年以内に何度も洪水に見舞われて土砂が数m堆積した地域とどちらの方がリスクが高いか一目瞭然だろう。

2008年の360さんの投稿に対し、5年も経って369さんが反論されたのが始まりですね。
<プラウド山芦屋の購入検討板>で今頃論議されても、稀有な人しか地質ネタには参加しないでしょう。
新たな板でも作成してそこで論議されてみては？

5年で8件の書き込み、2日で6件の書き込み、
5年ぶりの書き込みに対し、5年前と同一人物らしき人の素早過ぎる反論。

ここ1万年で同じ場所に100回以上の土石流が発生、堆積している阪神間で、土石流が発生していないというのは物凄い珍説ですね。たった数十年前にも起こって苦楽園～鷲林寺は物の見事に壊滅的被害を出して詳細な写真まで残っているのに（笑）

芦屋も西宮も山手地区は1００年もすればもう壊滅状態で人も住めなくなる。

また尼キチが暴れてるのかw
芦屋西宮の山手が壊滅するならその頃の尼崎は海低下だぞ！
確かに山手でも土石流の通り道があり被害も限定的範囲。
でも平野部なら洪水が広範囲に及び死者数ももっと多くなる。
但し両者とも治水工事がそれなりに成されてるために、
尼崎もそう簡単には海底には沈まない。

ちょっとにわか雨が数日ふったぐらいでがけ崩れが発生する芦屋山手が、50～60年に1度クラスの豪雨に見舞われたらシャレにならんからなｗ

芦屋市岩園町で崖崩れ
http://mainichi.jp/graph/2013/06/23/20130623k0000m040051000c/001.html

西宮市苦楽園　裏山から巨岩落石 住宅直撃
2012年5月21日 ... その一つ、同市苦楽園では3月、雨の影響で長さ約2メートルの岩が落石し、住
宅を直撃 。 ... 同市苦楽園五番町の男性(63)方に3月9日夜、高さ10メートルの裏山から落ち てき
た岩(長さ2・2メートル、幅1・5
YOMIURI ONLINE

３８０〉毎度活動お疲れ様です。
岩園は知ってますがコンクリート壁の上下は同じ地主で以前から強度不良で崩れてたのを放置、大雨よりも管理責任に問題。
苦楽園の件は10年ほど前じゃなかった？

岩園の5枚目の写真を見れば判りやすいが擁壁が薄過やろ、
この厚さだと高さは1m未満じゃないと違法や。
何年前の施工か知らんけど昔でもこれはひどい、
明らかな人災ですな。

苦楽園の落石は去年だよ

ちょっと雨が降っただけなのに巨岩が崩れてきた

豪雨が続いたら阿鼻叫喚だな

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

ソース宜しく

西宮市議会

平成２４年　３月１５日予算特別委員会建設分科会－03月15日-01号

＞質問させていただきたいのは、新聞記事で、タイトルが「裏山から落石　住宅直撃」ということで、
＞９日午後８時ごろ西宮市苦楽園五番町で落石があったということで、現地では家がつぶれて、けが
＞がなくてよかったなと思ってるんですけど、この件につきまして、

平成２４年　３月１９日予算特別委員会総務分科会－03月19日-01号

＞１点だけ、現状の連携体制の確認だけをちょっとさせていただきたいというふうに思ってます。　
＞詳細は別の部局で確認するんですが、３月９日に報道でもありましたとおり、苦楽園の五番町で落
＞石事故が発生したという報道があったかと思います。市民の皆様に対して、この第一報をどこに入
＞れるかという問題なんですけれども、通常、事故であれば警察、それ以外のことであれば、もう現
＞状、消防局のほうに入ってくるけども、どこに連絡をとればいいかわからないという現状があって、
＞今回のケースにつきましても、その第一報は消防局に入ったというふうに伺っております。

>>391
一連の芦屋や西宮に対して悪意を持った投書で、元ソースの提示もせず文面を書かれたって信用性無し、適当な作文でも検証も出来ない。
もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に土石流には見舞われてない地域、埋蔵文化財も平野部では地下数mからの出土する例が多いが芦屋山手では多くが地表面から出土、これらの事からも山手地区は平野部に対して相対的には過去に天災を受けにくかったと言える 。但し山手地区でも土石流の通り道があることも事実(水量が多い河川ほど頻度も高い傾向にある)しかし又両者とも治水工事に伴い自然災害は大幅に減少している。

>>396
市議会の議事録も検索できないの？
読売のニュースにももろに出ていたのに

＞もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に
＞土石流には見舞われてない地域、

谷と扇状地・土石流段丘が形成され土石流の通り道が数万年前と比べ扇央から徐々に変化して移動した結果が、今現在、国や県が土石流が危険だと認定している区域（ハザードマップの土石流危険渓流、崩壊土砂流出危険区域）で今現在の土石流の経路だ

http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

1万年どころか遺跡の縄文時代・古墳時代以降の地層がその後何度も発生している土石流堆積物、洪水流堆積物まみれ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

http://snsoku.net/news/56753
造成地から落石などのおそれ住宅を直撃した岩石。「危険宅地」への災害対策のあり方が問われている（３月１０日、西宮市苦楽園五番町で）

http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/info/104592/index.html
2012年6月18日(月) 18:15～19:00　憤満本舗 （ニュース）

＞ことし3月ある男性の住宅に巨大な岩が裏山から落ちてきた。

>>397
一万年以上は、すなわち一万年未満の表土の堆積はほとんどないってこと。
二万年前に堆積していても二万年もしていないのだから平野部よりはマシだろ。
ただしこれも何度も書くけど３／１の地域は一万年未満堆積地で、
古墳時代の遺跡が表土近くから出てくるかと思えば土石流の通り道であったりもする。
堆積層は一般的には平野部の方が多いのは常識だし過去にそれだけ多くの洪水に見舞われてる証でもある。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

>>400
阪神間に限らず平坦な低地から出土する古墳時代の遺跡の多くは地下数mから出土しています。
それに対して芦屋の山手地区では多くの遺跡や古墳が表土近く又は表土から出土、
これも芦屋に限らずその傾向は全国で確認済み。

東六甲は土石流と堆積、侵食が繰り返された結果として、土石流の通る谷に対して微高地、段丘化している部分は今現在は土石流の直撃進路を免れているが、砂山状態でボロボロに風化した花崗岩の地山の上に土石流堆積物の礫岩が厚く堆積している地形（土石流段丘）は、典型的な土砂災害のリスクが極めて高い危険地域。だからハザードマップの警戒区域だらだけ。安全だったら、危険区域になんて認定されないから（笑）

これは表六甲各地の地質調査に基づき作成された六甲の断面図です。
山から離れるほど堆積層も厚くなってます。
http://www.hp1039.jishin.go.jp/danso/Kobe2B/figures/f3-4.jpg

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

苦楽園～六麓荘の全域が土石流段丘で、大半の地域が土石流危険渓流で、実際に数十年前にも
発生して苦楽園～鷲林寺が土石流で壊滅している時点で、安全だって吼えても説得力ゼロだね（笑）

http://www5b.biglobe.ne.jp/~jurinji/suigai.html

国が土石流が定期的に発生する地形だと認定して県土木が公式に危険箇所に認定しているのに、こないってｗ

土地条件図
六甲東麓の大半が土石流段丘（国土地理院調査）
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

西宮山手～芦屋山手
広範囲が、土石流危険渓流、山腹崩壊危険区域、崩壊土砂流出危険区域に認定
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/HazMapAp/map/map.asp?dtp=19&mps=100...
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/HazMapAp/map/map.asp?dtp=19&mps=100...

当たり前だが、土石流や山崩れでは家がつぶれたり人が死ぬが、平野部の洪水は浸水程度であまり被害は無い。

>>403
そのリンクに出ている大阪層群ってのは、200万年前から10数万年前（大半は六甲山が出来る前～盛り上がり始めた頃の地層）の地層で、六甲河川土砂・土石流（扇状地）とは何の関係も無いわけだが

平地（沖積平野、扇状地）に河川土砂が堆積している（当たり前）のと、六甲の山麓部が極めて土石流危険リスクが高い（実際に発生しまくっている）事は何の関係も無い。

平地は運搬土砂で出来た沖積平野だから、山手よりも豪雨時の土石流は危険だというアホ丸出しのロジック

芦屋市
http://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/tiikibousaikeikaku/documents/2siry...

横幅がたった数kmしか無いのに27箇所も土石流危険渓流（必ず定期的に土石流が発生する場所）認定

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

江戸時代以降も土石流が発生しまくっていたと確定

芦屋市六麓荘町発掘調査
http://www.gensetsu.com/04asiya/doc5.htm

＞一方、低いところには流土が厚く堆積しており、徳川大坂城再築事業に伴う石材も地中に埋まってしまっていました。

発掘調査によって、基盤層（段丘礫層と大阪層群）があらわになりました。地形的に高いところは雨水によって削られるため、基盤層上にはほとんど堆積が認められず、礫がごろごろと地表に顔を出していたことがわかります。一方、低いところには流土が厚く堆積しており、徳川大坂城再築事業に伴う石材も地中に埋まってしまっていました。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

物理現象も通用しないんだね
自然界には浸食作用ってのが有り高所から低所に水が流れそれに伴い山は削られて低地に土砂を堆積させる。高所より低所の方が堆積物が多いのは当たり前デスよ
尼崎だって縄文時代は多くが海底だったのがその後の浸食作用に伴い土砂が堆積し陸化しましたよね、でも現在は工業用水の汲み上げで軟弱地盤が沈下したり海面上昇に伴い治水工事無しでは陸化出来ない状況ですがね。
まあそれは置いておいて本題に戻りますが、近代においての近郊の水害(室戸台風・ジェーン台風・阪神風水害・南海地震の津波等)での死亡者も山手は極地的なのに対し平野部では広範囲に及び死者数も平野部の方が多い。ハザードマップの信頼度には少々疑問も感じますが尼崎の危険箇所率は芦屋西宮を大きく上回りますよね。
４１７の六麓荘の件も、土石流の根拠じゃなく少なくても400年は土石流が発生していない証じゃないですか
採石場の小さな谷間にある小川に砕石くずを大量捨てた跡地が土に埋れただけ、その資料には土の種類も細かく書かれてるのに流土としか書かれていない。もし土石流が発生していれば砕石くずもろとも下流に流されてるよ
洪水に見舞われてない平野だって400年間も窪地を放置していれば土に埋まってしまいますよ。

たった100年の間に2回も大規模な土石流が発生している事実や
実際に土石流地形、土石流危険区域に指定されている事実を無視して
ここ１万年発生していないなどと珍説を吹聴する

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

どんな山でも定期的に土石流は発生するが風化花崗岩や水源から河口までの
極端な短さ、勾配、急峻な地形が原因でその発生頻度が極端に高いのが六甲山。
http://dil.bosai.go.jp/workshop/02kouza_jirei/s08dosya/dosyakouzui.htm
http://www.kkr.mlit.go.jp/rokko/disaster/factor/index.php

》神戸は風化花崗岩よりなる急峻な六甲南面の山麓に位置しているので
》豪雨による災害の危険が非常に大きく，昔から頻繁に土砂・洪水災害
》を経験しています．奈良時代以降のおよそ1400年間には70件以上の
》大きな水害の記録があります．近年では1961年6月および1967年7月に
》大きな災害が発生しました．

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>>409 また一部だけ抜き取り捏造してますね
1万年以上土石流のが発生して無い地域は芦屋西宮の山手地区の２／３と書いてるだろ!
その地区なら過去1万年間の堆積土もほとんど無く平野部よりも安全、大阪や尼崎の堆積土は多くの地区で度重なる洪水で1万年以内に5mは堆積してるからね。まあそれも過去の事で現在では治水によりかなり押さえ込んできたので昔よりは安全性も高い。
では山手の残り１／３はどうなのか? 多くは平野部よりも安全ではあるが土石流の通り道や崖崩危険地域も多数存在する事も事実で、平野部に対して治山対策全く成されてなかったので過去には一部地域で大惨事を引き起こしています。
しかしこれも阪神大水害以降に治山対策が成され42年水害では被害が激減し、それ以降も河川改修制度の創設等で更に安全性は高まっている。
http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/river/suigaisonae/02kako_02.html
>昭和13年の阪神大水害のデータと比べると、1日当たりの雨量や1時間当たりの最高雨量は阪神大水害を上回りましたが、被害は阪神大水害よりかなり小さくてすみました。これは昭和13年以降の河川改修や砂防・治山事業の効果が現れたためと考えられています。政令市による河川改修制度の創設（昭和45年）のきっかけとなりました。

>>415
元値がいくらか判らんから何とも言えないけど、
直近の売買履歴見ればそんな極端に下落してるようにも見えんよ。


2013/08 　4階 87m2 5980万円 （単価:68.9万円/m2）

7年前ならミニバブル絶頂期の価格設定だっただろうから、
その頃に出来たマンションの下落幅は高くて当たり前。
でもこのマンションは今だに高いですね~さすが芦屋ブランド強し。

申し訳ないけど住んでる人達のマナーが悪すきぎます。狭い川沿いの公道をかなりのスピードでいつも走る車の方、駐車場で夜からぶかしされる方いつもマンションの同じ方です。近所の人にも挨拶もしないし品が悪すぎるかと！以前住んでいた人もあまりにも酷くて売却したそうです。そんな人達がマンションの価値を上げようと管理会社に無理難題を押しつけて野村の中でも問題マンションで有名ですよ！夙川のプラウドに見に行ったら野村の人が言ってましたからね。

もうすぐ築8年のマンションで購入価格とほぼ同じ価格で売りに出すのはどうか購入価格7000万位だった同じマンションの中古価格が何年も前に5000万代で売れてるから相場ならもっと落とさないとちょっと厚かましいですね。

>>12 匿名はんさん
収入に対してギリギリの予算で「芦屋」の自称山手に住むと、管理費修繕費の値上げに対応できず、その為に、管理組合員格差が表面化すると考えられますね。格差下の住人がいい歳してLVてデカデカと書いた男物バッグをこれ見よがしに下げているのを見て、世間を知る格差上の人は、コイツは金にゆとりがなく見栄を張るのに必死なんだなと気づくでしょう？そんなものです。

>>420 匿名さん
でも一部真実を含んでると思います。収入に対してギリギリの予算で購入すると、その後の管理費修繕費の値上げに対応できず、その為に、管理組合員内の収入格差が表面化すると考えられますね。
そのギリギリ購入者が多ければ、管理組合を牛耳りコストカットばかりを目指し、マンションの価値を毀損して行くのはよくある話です。管理会社も辟易しているでしょう。
そう言う評判は管理会社の中で広がり、当然、付き合いのあるグループ不動産会社に伝わる。広がりはじめると止まらない。
ことに「芦屋」の自称山手など、周囲の本当の金持ちから見ると、薄いメッキに見えていることでしょう。