ダイレクトタワー池袋要町ってどう？（旧：（仮称）要町駅前計画ってどう？）

千川で住宅探すなら戸建の方が良いのでは。マンションは少なくて戸建が中心のエリアだから。
でも千川だと池袋徒歩圏から外れますね。
山手通りが池袋徒歩圏の境界。すなわちこのマンションあたりが限界。
徒歩13分ですが途中地下のエチカに入れば信号待ちなしの本当の13分。

ここは西口から徒歩13分なんだから、坪250くらいにしてほしい。
人気の東口や南池袋と違うのに｡
西口は闇市で混沌としていた地域だから治安も環境も悪く人気がないのに｡

わざわざクヤクション前まで出張ってのチラシ配り、お疲れ様です。

２５０なら板橋区の埼玉県境まで下らないと無理でしょう。

ルミナリーは下は@250からあった。
すみふは高杉だが91戸ぐらいなら高くても買ってくれる人がいるかもしれない。

すみふ、三井、野村は指名買いの客が多いから、この戸数なら完売すると思う。
三井西池袋のように一期全戸供給かもしれない。

構造基準の緩い60m以下の似非タワーでエレベーター1基。
そんなに楽には売れないだろう。

＞192
ルミナリーは駅から遠いし幹線道路沿いだから安かったんだよ｡
デザインもイマイチだったし。
でもここは駅から1分。池袋からも10分ちょっとで便利。
前の道路も交通量がほとんどない。

でデザインもカッコいいスミフ物件。
坪300でも買いだと思う。

近くの同じデベの立教南が＠250前後だったはずなので、これと比べるとここはプラス＠100はupしてもおかしくない。

地下鉄駅に実質直結。2路線ある駅。
池袋駅までの距離が短い。信号待ちが無い。途中エチカ（地下道）通れる。
街の賑わいが全く違う。商業施設が雲泥の差。（コンビニ、スーパ、飲食店。物品販売店、薬局、病院、銀行ATMなど）
最近物件値上がり気味だし、ここは高層なので建築費高価。

そう思う人が多ければ売れるだろうし、そうでなければ売れ残る。
@250に+100だと@350で文京区もターゲットに入ってくる。
クヤクションじゃあるまいし、いくら駅前でもその値段なら敬遠するよな。

２８０までなら買ってもいいけど、それ以上は高値掴みになる気がする。

池袋立教南のマンションはまだ残っているようです。
このデベさんのことだから売れ残りはへっちゃらで、ここもこれから10年くらいかけてじっくり売るつもりでしょう。

３ＬＤＫがないんですよねえ。
そもそもの条件がこれでうちは悩んでいますよ。。

でも場所はグッドです。今より１部屋減るということがどうかという話をしています。ちなみに３人家族、どう思いますか？

Ｓが付いている間取りなら感覚としては３ＬＤＫとして暮らせるとは考えていますが。。

>>195
でたらめＷ
幹線道路じゃないしデザインもここよりカッコいいぞ。

ルミナリーもプレミストも部屋が狭いのを気にする人が多かったが、狭い部屋から売れていった。
ここもファミリー向けではないようです。

ここは場所がいいし、物件もかっこいいから
ウエストゲート、タワーグランディア、ルミナリーからの買換組みも殺到しそう。

売れそうですね。

どのマンションも不便だし、設備も古いから買い替えあるだろうね。

文京や新宿のへんぴな場所に坪３５０万を払うくらいなら、これからはメトロ直結でしょ。

こんな狭い部屋ばっかりのとこに買い替え組みが殺到する訳ないだろ。
資産価値目当ての客もつかないだろうし、おとなしく賃貸マンションにすれば。

２０９さん
交通の便はかなりいいですよね。一番近い駅までは徒歩１分だし、山手線の駅までも
８分。ま、実際は歩くと１２～１３分かかるでしょうがね。要町までは信号もないし
２分位で着くかな。ゴミだしが２４時間可能で雨に濡れないで行かれる、玄関にトランク
ルームがあるなどマンションの設備なども気に入っています。

ウェストゲート @220~　完売
ルミナリー　@250~　完売
立教南　@250~　売れ残り
ここは@240~が適当かね

ルミナリーと同時期の近くにあるプレミストも＠250程度だった（竣工時完売）。
ここは駅直結相当で利便性が良いから＠250は無いと思う。
やはり＠300程度になるのではないか。
これだと6000にもなって、このあたりが若いサラリーマンが買える限界。
それとも賃貸用に購入する人が多いかもしれないが、ここ辺は安いアパートが多いからあまり儲からないと思う。

マンションの価格って面白いもんで通常の金銭感覚の人達の、この額なら買いたいってところの1割高くらいになる。
そして名の通った大手は更に上乗せしてくる。
@240と思ってるなら、まずは@264程度になるでしょうな。
そこにスミフ補正が掛かるんで1.5割乗せの@276ってところかな。これが現実です

スミフ補正ｗ

ここは駅近だし物件も良さそうだから、ウエストゲートやルミナリーよりはかなり格上。
坪+50万でも価値があると思う。

価格が発表されればどちらが格上か判るはず。
建物の高さだけで格が決まる訳でない｡
最近の傾向だと、高層物件より低層中層物件のほうが高級感がある｡
将来の売却や賃貸を考えると駅から近いほうが有利｡
駅1分と駅5分じゃどちらが価値がありますか？？

最寄駅池袋と最寄駅要町どちらが価値があるか明らかでしょう。
19階が中低層物件に分類されるはずもなく、ぎりぎりで構造基準の緩い60m未満のタワー。
比較すること自体、おこがましいね。

交差点角の隣にある築5年のマンションが売りに出てるけど＠220～230だね。
これと比較すると＋＠50ほどが適正だと思うけど、スミフだから＠300超になるんじゃないの。
どうせ直ぐ売りさばくつもりはないのだから。

池袋は治安も環境も良くないから、要町のほうが人気は高い。
アウルはまだ完売していないが、プレミストは竣工前に完売。

６０mは、この高さまでなら過去の技術・経験則で十分に対応できる高さってことで、行政が設けている基準でしょ?
「危ない範囲をゆるい基準で建てることができる」と解釈するのは、規制を信用していないわけで、ちょっと違う気がします。本当に信用していないとか、危険と思っているなら、個別のマンション批判としてでなく、行政に申し出るべきことと思いますよ。
あくまでも十分に安全を確保している６０m規制と私は思います。

59mだと悪いことあるわけじゃあるまいし...

ここあたりってワンルームのアパートが多いね。
ここの東側（池袋駅方面）約50mの所に10階を建設中だし、近くにこのような計画がいくつもある。
独身者にとっては便利で家賃も安いからかでしょうね。

ここは地盤の悪いところなので、しっかりとした建物にしてほしいものです。
地盤のことはブランツ立教南のスレに出てくるよ。

ここは実質的に駅直結だから資産価値は落ちないでしょう。希少価値があります。

ブランズって近隣と揉めてたやつでしょ。
当時、検討してたら色んな話が出てくるから、検討はやめたけど。今さら良く良く考えてみれば、色んな噂も、どこから出たのやら分からないものばかり。
自分でよく調べて決めないと、噂など信じていると後悔するかもですね。

ここは駅直結みたいだからいいね。
ウエストゲート、タワーグランディア、ルミナリーからの買い替えもあるかもね。

無いだろw
明日新垣結衣と結婚出来るかもね、と同じくらい雑な予想

全戸供給か

ここの地盤の悪いのは事実のようです。
隣の川が昔ここを流れていたのは確実で、基礎工事を見ていたら掘り出した土は真っ黒で水が滴りドブ川のヘドロ状であった
。
通常土は茶色なんですけどね。表土は黒い場合があるが深い部分も本当に真っ黒のベチャベチャな土。

ま、マンションは支持杭打つから表層の地盤の影響は大したことないけどな

この辺りだと単身者が住まれる方が多いのではないでしょうか？
環境的にファミリーが住む環境ではなさそうですよね。
利便性がいいので単身者だとかなり便利ですよね

70未満の部屋しかないから最初からファミリー層というより
単身・DINKS狙いですね。山手線外側の地味な駅ですが、メ
トロに極近ですから価格次第で人気出るでしょう。
でも、住友さんなんですよね。1期１次で全戸販売なんてこ
とになったら上司に怒られちゃうんじゃ。

駅から近いなら便利なのは当たり前、全部そう。
価格次第で人気出るの当たり前、全部そう。

ここに住んで、子作り、小学生になる前に練馬、板橋に引越すのが理想ですね。

部屋の広さ的にもそうかもしれないですが
ファミリー向けの立地という感じではないですね。。
通勤には駅に近くてすごく良いと思うので
DINKSには良いのではないでしょうか。
二人で暮らすにはちょうどよい広さなのではないでしょうか。
池袋まで楽々徒歩圏内というのが最大のメリットかと思いました。

>>239
練馬はまだいいとして、板橋って…。グレードダウンし過ぎ。いいところに移ればいいのにさ。

？？？ ＊＊ねらいの物件ってあるの？

ややウケた(笑)

不覚にも電車内で笑ってしまった

池袋駅が一番近いわけではないけれど乗りに行ける距離、これが需要のポイントでしょうかね。実際この視点で検討しているわけですが、特段デメリットが見つかりません、何かあれば今のうちに教えて下さい。パノラマウィンドウはぜひ部屋に欲しいと思っていた仕様です。新宿方面が見えるようですで、この立地から見える眺めとしては最適なのではないかなと。シングルやディンクス向けの間取りのわりにキッチンがファミリークラスの充実ぶりだとも思います、これも良し。

>247
新宿方面のビューにおいてデメリット1つ。
近くの山手通り道路の真ん中に巨大な排気筒のコンクリの塔が見える。
これは山手通りにある首都高中央環状線がこのあたりから地下に潜るので、このための排気筒。

排気塔は10階以上なら全く気になりませんね。

じりじり遅れてきてるね。良くない傾向かな？
要望書集まり悪いのか。

平成25年6月下旬予定→平成25年8月上旬予定→平成25年8月下旬販売開始予定

ここで坪３３０以上は住友だなあって思う

プレミストでも２００後半からあったのにね

しかも大してグレード高くないしペンシルマンション

プレミストは坪250～
ルミナリーは坪230～

ここは坪330～
ありえない!!

すみふに頭おかしい人間がいっぱいいる その値段設定と設備グレードの低さは非日常

ルミナリーが安かった理由はＪＲ駅から約10分と不便なことと幹線道路沿いだからだよ。
プレミストは建物のチープと墓の前だから安かった。


駅1分のダイレクトタワーとは利便性と環境が違う。

耐震の構造でもクヤクションと比べ雲泥の差

会社の営業方針がこれから10年ほどかけてじっくり売っていこうと言うことだから高価でも良いのでは。

クヤクションは坪350万、プレミア440万だから、同じメトロ直結ならこんなものでは？

直結じゃないだろ。クヤクションとはグレードが雲泥の差。ここ悪く言えばパッと見　賃貸マンションみたい

建ち上がってもいないのにパッと見ってなんだ、こいつは？

なんかクヤクションと比較したがるのはなぜ？
池袋周辺で有名なのはクヤクションだけど、西側の要町駅と東側の東側池袋駅では、大きく違う気がするのだが。

すみふの仕様は古い、 賃貸以下、購入層は年寄りだけ？

クヤクションを出したのは坪単価が近いから。

ここの６０後半が７０００万近くって聞いたけどそれじゃあクヤクションとほとんど同じ坪単価だから
住友さんは凄いなあって思っただけ

どんなにひいきめにみてもこの物件とクヤクションのグレードと立地のよさには差があるからね

スミフは東側にも一本建ててるので、価格もそちらと差別化させると
思ったけどあまり変わらない感じなのですかね。この会社の戦略は本
当に分からない。

スミフ物件は、抽選じゃなく確実に手に入れたい人には逆にいいじゃん。

>２６５
「６０後半が７０００万円近くと聞いた」
⇒モデルルームに行っていないのか？
一方で、
「グレードには差がある」
⇒モデルルームに行ったのか？

よく考えてみると違和感のあるのコメントだね。

いやホームページで仕様や設備もわかるし

第一、地盤がそんなによくない場所で耐震のペンシルタワーって時点でクヤクションとは比べ物にならないよ

共用施設もほとんどなし。あっちのほうがいい立地にあるのは誰にでもわかるし


クヤクションとここがほとんど坪単価変わらないならどっち買いますか？って聞かれたら大多数の
人がクヤクション買うでしょ笑。住友の信者とか要町が好きな人がいるならこっち選ぶかもしれないけど笑

この物件のアクセスのよさは否定しない。だから興味もってたけど価格聞いて呆れたよ笑

それだったらクヤクション買うなあ笑

クヤクションの方がよい立地
と言いつつ
アクセスの良さは否定しない
ですか。

見るほどでもないと思っているマンションに必死な感じも不思議です。

話しても無駄 みんな好きなところを選んで クヤクションも完売したから比べなくてもいい ちらみにうちはすみふをやめてクヤクションの契約者です すみふはバカ高い値段設定でもお金払ってもらえる理由をまだ研究中です笑

池袋駅から地下鉄でひと駅目の駅前。しかも池袋駅にラクラク歩いて行ける近さ。
池袋の喧騒はなく場所的には申し分ないところ。
やはり建物が良くない。
ここに建てるなら周りの小さなビルや戸建を地上げしてもっと大きな立派なタワマンにしてほしかった。
残念だね。

>>274
喧騒はないって？
要町の交差点の間近で交通量は多く、あんまり落ち着いた感じの場所ではないよ。
しかも、裏の谷端川緑道には浮浪者がよくたむろしてるし・・・

ただし、後段の部分には賛成。交差点のところからあの辺一帯をまとめてドーンと開発してれば、街の雰囲気はずいぶん変わっただろうに。本当に残念。

>>274

最善を求めると私もそう思うのですが、おっしゃるように場所が良いです。これで手を打とうという気持ちにはなれます。
池袋駅とは離れているほうがいいですね、且つ歩いて行ける距離であること、これが本物件のメリットだと思います、要町駅が喧騒が無いとは思わないのですが池袋駅の喧騒は本当に凄いものがあり、あの傍は避けたいところ。

結論としてバランスの良い場所と判断しました。

一帯をまとめて開発と言えば、Tomihisaクロスかパークタワー滝野川かプラウドタワー大泉学園か。
中でもTomihisaクロスは別格な感じしますね。

このあたりの新築、中古物件を見るとここの価格は＠300までだね。
＠300以上では相当長期間（５、６年とか）販売しないと完売しないと思う。
でも売れなくても、実質駅直結と便利だから賃貸に回せば稼げると思うから、価格は高いね。

たった９１戸しかないのに5年もかかるわけない。

↑
売れる売れないは戸数でなく価格。
7000万近くするので戸数が少なくても販売は苦労すると思う。
販売時期がズルズルと伸びているのも客がつかないからか。
これはここに限ったことでなく、ここのデベのほとんどの物件でそうですけどね。

景気は金周りがいい人にはホント良くなってる。
埋立地のような機動力が低いオッサンエリアなんかより、池袋要町は24時間稼働するのに便利な街。