SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

標高3m程度。
津波来るね。

水門の外側でしょ？ここ。

新豊洲はAP+8メートルだよ。津波は安全なエリアかと。

グリーンエコアイランド構想のページ見てごらんよ。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu/file/honpen...


津波にも対応してますだってさ。はい。論破。

残念ながら防潮堤ー水門ラインの内側です。

>395

幕張の裁判待ってから判断したら。

ここの売主に名を連ねれている三井は液状化の責任は無いと保証を拒否して裁判沙汰。決着は法廷に持ち越し。

>残念ながら防潮堤ー水門ラインの内側です。
残念ながら、ここは
そんなの関係ねぇ
そんなの関係ねぇ
そんなの関係ねぇ

408さん
貴重な情報をありがとうございます。
もし液状化で住めなくなっても、デベが保証するというなら買おうと思います。
自己責任云々と言われるなら買いません。

俺もが隕石が落ちてこないとデベが保証するなら買います。
自己責任と言うのなら買いません。

水門って内陸用じゃなかったっけ？運河とかにあるやつだよね。

ここは島だよ。

一般的には、液状化とか浸水といった災害リスクは自分でハザードマップとかで情報を調べて判断するもの。ってことで自己責任。

浦安の場合は、隣のURが対策していたので、予見可能であった場所のはずなのに三井は何もしなかった。だから、三井に責任があると主張して裁判に訴えちゃった。恐らく住民が負けるよ。

>404
標高はAPじゃなくてTPだからそれより1.13m低い。
豊洲埠頭には標高7mくらいのところもあるが、マンション付近は標高3m台だね。

江東区最大津波高　TP+2.55m（P.2-46参照）
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-6...

東京湾の過去最高高潮　TP+3.08m
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000029400/takashio_kiroku.p...

片方だけならどちらもセーフ。
両方が重なったらアウト。

414
思っている、考えている、思っている、参考として

なので、実現しなくても誰も責任取る必要なし。

>410
液状化のリスクは日本全国どこも等しく同じ

>>410
液状化はそもそもマンションには関係ないから

液状化すると地中の配管が浮き上がって、上下水道、ガス、電気が使えなくなることもある。建物は無事でも、陸の孤島になったら住めないよ。タワマン住むなら、重い水を階段で運べる体力に自信があるうちで無いと。飲み水は頑張って運んでも、トイレが流せなかったら・・・。

>418

液状化リスクは場所による。埋立地、川のそば、元田んぼだったところはリスキー。

豊洲は「ブルータス」で新都心として紹介済だ。
間違いなく大発展を遂げるだろう。
間違いない。
素晴らしい豊洲。新都心豊洲。
俺は港区西麻布に住んでるけど豊洲は勝ち組だと思うよ。

液状化すると舗装が汚くなるから、配管が無事でも資産価値は確実に下がると思うよ。

>421
いい加減なことを言わない。
ちゃんと東京の液状化予測図を見たほうがよい。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

拡大すると、豊洲のタワーマンションエリアは液状化しにくいエリアに分類されている事が分かるね。

TTTの辺りはピンクだね。

TTT直基礎だよ。

液状化しやすいエリアに直基礎ですか（笑）

ここは黄色だけど周りに赤いエリアたくさんあるね。
インフラがやられて上下水道とガスはしばらく使えなくなるよ。
ウンコ流せないから毎日何回も階段で昇り降りしなきゃ。
かと言って下層は津波リスクあるし。
ま、わざわざこんな不便で危ないとこ住むなってことだね。

豊洲は人気ですね。都心に近いからなんでしょうね。立地って本当に大事。

首都圏の大地震が迫ってきている状況が最近次々と出てきている。注意してください。
ソロモン地震、房総沖地震、日光地震、箱根地震

日本に住んでる限り、地震心配しても仕方ないですね。西日本の方が、まだマシかもしれないけど、それだけで引っ越せないしね。

日本にいる限り地震でやられても本当にしょうがないですね。運が悪かったとしか言いようがない。地震の心配することはこれからやめましょう。これで心が平穏でハッピーになります。

>>433
地震の心配を多いにして対策対応すべきです。
3.11でもちゃんと事前に予測、準備、対策、訓練して対応した人が助かっている。

この物件の業者の方は地震の事には触れて欲しくないということですね。
売り切ってしまえば後は....。

ここの検討者はパークタワー東雲の検討者と違って謙虚で好感もてる。東雲は勘違いしてる人が多い。

>430

マンションの上下水道がダウンしたら、どこまで行かないとトイレにたどり着けないか確認しておく必要があるね。

441
余計なお世話。

ここで警鐘ならすより、立川断層とか過密地帯の火事に注意喚起してあげたほうが、まだ人の役に立つと思う。

営業マンは、ヤ◯ザですね。

そんなに心配なら、グリーンエコアイランド構想のページには安全性についてのページもあるから、確認してみたらどう？
少しは安心できるんじゃない？

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

２０年経っても変わらんよ。マンションだけ。

どなたかが書いてましたが、タワマンは外に出たくなくなるのは事実です。外まで遠い。
でも、それでも買いますがね。
ここはインフラも整うと思いますし、便利になりますよ。

外に出なきゃ、買物に行けない。
嫌でも出るでしょう。

超高層マンションと大規模マンションのデメリット


前回と前々回、大規模マンションにはデメリットが多いことを書いたところ、多数の反響をいただきました。
こんなこと、大手デベロッパーから講演料や原稿料をもらっている御用評論家は絶対に書きません。というか、書けません。
この勢いを借りて、今日は超高層マンションについて書きましょう。

ちょっと前まで、超高層マンションは建てれば売れる、という状態でした。
何とかは高いところに上りたがる、といったら失礼かもしれませんね。


でも、ものめずらしさやステイタス感、高みから見下ろす優越感がいいのか、いまでも人気が高いのが超高層マンション。
でも、超高層は本当にそんなに価値があるものなのか？また、人間にとってふさわしい住まいのカタチなのか？
私は大いに疑問をもっています。なぜそうなのか、理由をあげてみましょう。

●地震が心配

建物の耐震性ではありません。超高層の場合は、強度の確かなコンクリートと耐震性に強い工法・構造を採用しています。そして、たいていの場合、一流のゼネコンが施工します。
問題は、地震が起こったときのエレベーターです。大きな地震があると、電気がとまります。エレベーターも止まります。まず、「振動を感知した場合は最寄階に停止」という機能が本当にうまく作動するのか？　私は疑問を持っています。
次に、電力供給が再開しても、安全点検が済むまでは動かせません。都内にエレベーターは死ぬほどありますが、安全点検できる作業員は限られています。電気が来ても、すぐには動かないでしょう。多分、復旧までに何日もかかります。それまで、上層階に住んでいる方はどうなさるのですか？　階段で上り下りして通常の生活ができるのは、せいぜい５階、６階までです。

●上層階では窓があけられない
風が強すぎます。穏やかな日にはベランダにも出られますが、風が強い日は、ほぼ窓が開けられません。洗濯物も干せません。もちろん、布団も干せません。自然、エアコン無しでは暮らせなくなります。

●健康への影響
毎日毎日、何十メートルもの高度が変わると、気圧の差もあります。山登りなら、ゆっくりと体験する気圧差を、毎日何度も行き来します。「そんなこといったら航空機の乗務員は」という疑問もありますが、航空会社は入社時の適性検査でそういう気圧差の変化に耐えられる体質の人間をより分けて採用しています。すべての人が彼らと同じ適性があるとは考えない方がいいでしょう。

●子どもが外で遊ばなくなる
これはよく言われることですね。人間は陽の光を浴びることで成長し、健康を維持するのです。

●眺望が心を不安定にする
高層階からの眺めは素晴らしいものです。でも、同じ光景を毎日見ていると飽きます。時々、ホテルに泊まったりして「非日常」で素晴らしい眺望に出会うからこそ、価値があります。日常的にあんな眺望があっても、もてあますだけではないですか。むしろ、地面を足で歩く人間が見る光景としては不自然な眺めです。人によっては情緒不安につながる恐れがあるのではないでしょうか？　「自分は関係ない」という方は別にいいでしょう。でも、ご家族全員がそうですか？

アメリカでは、すでに超高層に住むことが決していいことだとは思われていません。致し方なく、というのなら別ですが、好んで住むような住居形態ではないのでは、と私は疑っています。

少し前、タワーマンションへのご相談があったときに、上記のようなことをお答えしましたところ、以下のようなご返信をいただきました。この方は、今も賃貸で超高層にお住まいのようです。勝手ながら、一部を抜粋・伏字にして紹介させていただきます。

「タワーマンションのデメリットはまさに私も感じておりまして、地震のときは、平均して年間2回位は非常階段で2Ｘ階から
1階まで降りることがあります。ヘトヘトになります。
それと、朝の通勤時間帯はエレベーターを待って1階に降りるまでの時間がとてもストレスを感じております。URだからなのかと勝手に解釈しておりますが。

一番、「健康」が気になりました。
○○○区から○○区に越してきてから、睡眠が浅いように感じております。
自転車で行動するようになりましたので、風邪は全くひかなくなりましたが、
反面、体が慢性的に疲れやすくなり、空気が悪いのかと感じることがあります。
タワーマンションの健康について、ネットで調べてみましたら、海外では、規制までしているところがあるのには驚きました。私も少し考え直そうかと感じております。」

いかがでしょう。それでも、超高層に住んでみたいと思われますか？私はイヤです。

大規模マンションのメリットは・・・
前回のブログ記事に対する、賛否両論のコメントをいただいています。

正確に言うと、おおざっぱに賛成３、反対１。

すでに大規模マンションに住んでおられる、あるいはもう契約してしまった方にとっては不愉快な内容であったかもしれません。もし、気を悪くされた方がおられればお詫びします。

さて、前回は大規模マンションのデメリットばかりをあげつらった観がありますが、公平を期すために多少なりとも大規模ならではメリットも上げておきましょう。

規模が大きいと

●管理費・修繕積立金収入のスケールが大きくなる
　すると、予算の組み方の裁量の幅が広がります。ただし、黒字基調の場合ですが。

●敷地が広いので、後々に緑地を駐車場に変更できたりする
　ただし、これも管理総会で４分の３の賛成が必要です

●共用施設がたくさんある
　これはデメリットとしても取り上げました。ただ、新築で入居してから数年は入居者のニーズともある程度マッチしているので、それなりに楽しめます。ただ、その後が大問題ですが。

●駐車場台数が多く確保できる
　駐車料金月５００円から、とか、無料、なんていう大規模マンションもありますね。なぜかＨ社系に多いのですが（笑）。ただ、その分は修繕積立金に回っているだけですから、ご注意ください。

●コミュニティとしての交流がある
　そんなものいらん、という方も多いのですが・・住民同士でバーベキューをしたり、ゴルフコンペを開いたり、お料理教室をやってみたり・・・コレもメリットといえばメリットです。


まあ、無理に上げれば上記の様な内容です。共用施設については、使う人は使う、使わない人はまったく使わない、というのが現実ではないでしょうか。私が「あったほうがいい」と思う共用施設は、ゲストルームです。これは入居者の年齢層が変化してもニーズは絶え間なくあるはずです。ただ、これも使い人は使うし、使わない人は使いませんね。

ご注意いただきたいのは、今の大規模マンションの共用施設は、長年の「経験則」から生まれたものではないことです。Ｈ社あたりが「これがあれば売りやすい」という視点で考え出して、世間に広まったものが大半。２０年、３０年たっても使用頻度が高く、入居者に喜ばれているような共用施設は、平たく言えば集会室と駐車場、駐輪場といった基本的なモノ。スポーツジムやプール、温泉などは途中でなくなったり、ほったらかされているものが大半。そのあたり、冷静に判断すべきで、けっして「○○もあるから」という理由で購入を決めるべきではありません。マンション内で過ごす時間の９９％は自分の住戸の中ですから。



マンション購入について、多くのご相談をいただいています。その中で気付いたのですが、未だに規模の大きなマンションの方が、小さなものよりも良い、と思われている方が多いということ。

規模が大きければ、共用施設がたくさんあります。敷地内に公園があったりします。スーパーやプールやフィットネスジムがある場合もあります。それはそれは、あればあったでいいものです。


でも、よく考えて見てください。それらはすべて各住戸の所有者が払う「管理費」で、維持・管理されているのです。
例えば、もっともありきたりな「キッズルーム」。確かに、便利です。学齢前の子どもたちにとってはいい遊び場です。でも、分譲から１０年もたつと、利用者が激減します。

入居者の平均年齢が３０代から４０代に上がるからです。中には居住者の入れ替わりもあるので、利用者がゼロになることはないにしろ、すべての所有者が専有持分割合に応じて支払っている管理費で維持していくには、とても不公平な状態となります。「じゃあ、キッズルームをゲスト用の宿泊室にしよう」という提案が管理組合でなされたとします。
これは「共用部分の用途の変更」にあたります。

この提案を可決するため、現状の法制度では全所有者の持分の４分の３の賛成が必要です。分譲から１０年。中には自分で住んでなくて、他人に貸している方もいるでしょう。
管理組合の活動など自分には関係ない、と思っている方もいます。

そういう方も含めて、全体の４分の３の賛成票を集めなければならないのです。自民党が３００議席をとるよりも困難な票集め（笑）。
それはそれは、大変な労力が必要です。キッズルームだったら、放っておいてもたいして維持費はかからないでしょう。
これが、スポーツジムだったら・・・プールだったら・・・シャトルバスだったら・・・外部の業者と契約しているものはそれぞれ「撤退条項」が設定されているとは思いますが・・・例えば、カラオケルームを備えたマンションがありますね。
どうみても、スペースが余ったから作ったとしか思えない施設です。常に、新しい曲を入れておかないと利用する人がいなくなります。

それも管理費でやっていくのでしょうか？
マンションの中にあるから電話をかければ、飲み物や食べ物を誰かが持ってきてくれるわけでもありません。
機械は３年もたてば旧式になります。管理費で更新？？？そんなものがマンションの中にあって、みんなでお金を出し合って維持しているより、近くに最新設備のカラオケボックスがあるほうがいくらか使い勝手がいいはずです。


もう一度いいます。
すべての共用施設は、各住戸の居住者の支払う管理費によって維持・管理されています。その用途を変更するには著しく面倒くさい手続きが必要です。そして、最終的には所有者の４分の３の賛成が必要です。５０戸のマンションの４分の３は３８戸。
熱心な理事長さんがボランティアでがんばれば何とかなるでしょう。５００戸なら３７６戸、１０００戸なら７５０戸です。さあ、どうしますか？

マンションは１００戸くらいがもっとも適切なサイズだといわれています。住民のコミュニケーションが図れて、管理費の規模もそこそこ、という意味です。４分の３の賛成をスムーズに集めるのも、この規模が限度でしょう。


大きいことは、けっしていいことではありません。１０年、２０年、３０年・・・年月を経れば経るほど、大きいことはハンディとなります。大型物件ばかり検討されている方も、ぜひそういう現実を直視してください。


もちろん、最終的なご判断はご自身でなさってください。

長いよ